第一篇：房地产市场竞争酝酿升级 “管理之星”加码龙湖物业
房地产市场竞争酝酿升级“管理之星”加码龙湖物业
龙湖置业培训学校保安培训
从万科“同心圆”服务计划到星河湾的“家政秘书”、“一键式星级酒店服务”，再到远洋地产为“能充分倾听客户心声，改进自身工作”而打造的“倾听之窗”网站正式上线„„近年来，各大房企逐渐从“拿地、圈钱；再拿地、再圈钱”速度扩张的比拼中摆脱出来，开始热衷于提升产品及服务品质。近来，本就以物业服务称冠业内的龙湖地产，更是借其年度“管理之星”的活动，大规模派遣基层管理者及优秀员工前往国外著名城市，锁定当地的服务标杆，实地考察、学习。今年4月，龙湖地产70名员工被送往有“海湾明珠”之称的迪拜。对此，有关专家解读道：“随着社会的发展，中国城市化总会达到增长的上限，没有那么多房子可盖的时候怎么办？这个时候物业服务管理的优势就凸现出来了。龙湖地产本就是中国物业服务领域的标杆企业，却仍然如此大手笔送基层员工前往国外考察、学习，其实是对未来房地产竞争形势高度前瞻的未雨绸缪。”
升级：市场竞争转向2007年，“重庆新龙湖物业管理有限公司”更名为“重庆新龙湖物业服务有限公司”。而这一年，嗅觉灵敏的万科也将旗下所有的物业管理公司更名为物业服务公司。从管理到服务，一词之差，标志着房地产品牌新时代的到来。从万科“同心圆”服务计划到星河湾的“家政秘书”、“一键式星级酒店服务”，到远洋为“能充分倾听客户心声，改进自身工作”而打造的“倾听之窗”网站正式上线，再到龙湖地产的“善待你一生”„„近年来，各大房企逐渐从“拿地、圈钱；再拿地、再圈钱”速度扩张的比拼中摆脱出来，开始热衷于提升产品及服务品质，无形理念的输出揭开了各大开发商战略调整的重要一环。似乎一夜之间，开发商从跑马圈地的狂奔中又转向了服务领域的群雄逐鹿。而最近一组数据也显示：SOHO 中国董事长潘石屹表示，SOHO 中国会不断加大在上海投资的比重，同时不断加大持有物业的比例。万科总经理郁亮表示，在最新战略中，万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中，住宅产品仍占据80％比重，其余20％则将开发持有型物业。王石曾经预言：物业服务是未来房地产企业的核心竞争范畴之一。今天看来，昔日的判断正在变为今日的现实。特别是在限购、限贷的宏观政策调控下，越来越多的地产大鳄们将目光转向服务领域来寻求瓶颈的突破。而越来越多的购房者也更趋于理性，社区氛围、配套设施管理和社区服务已成为买家考量楼盘的要素之一。
桎梏：认同感与执行力据有关机构统计，服务行业用户满意度调查显示，医疗、物业、旅游是消费者最不满意的三个行业。同时在员工敬业度的调查中，物业领域的表现同样也是差强人意。“其实物业服务人员缺口很大。由于长期以来物业从业人员的工资福利很低，社会地位不高，或者有的公司不能很好地履行合同承诺，导致员工对企业认同感普遍不高，敬业度偏低，人员流动性相对较大，这也是导致目前房地产物业服务发展水平参差不齐的主要原因之一。” 华润置地一相关人士向记者坦言。该人士认为，物业服务就相当于地产企业的“售后服务”。由于房屋的特殊属性，所以服务质量的高低直接承担着品牌保值增值的重要任务，而这种服务价值的体现又取决于员工的敬业度以及对企业的认同感和执行力。但由于城镇化加剧，大批农村剩余劳动力涌向城市，物业管理的低门槛也成为他们在城市生存的必选工种之一。再加上行业本身发展的不尽成熟，最终也导致企业与员工之间错位管理。这也是目前绝大多数中小型物业服务公司发展的瓶颈所在。“认同感对一个团队来说，非常重要。很难想象一个对公司理念没有认同感的人，他会对自己的业主尽100%努力。”重庆新龙湖物业服务有限公司人力总监杨杰说道。而要想让员工对企业文化产生认同感，就必须真正做到对员工的尊重与关怀。龙湖地产自己也强调：没有满意的员工就没有满意的服务。“为员工的成长和发展做投资是一个非常有价值的行为，让员工从细节上都可以体会到企对他们的尊重和关怀，这是龙湖‘善待你一生’理念的要求，也只有这样，企业也才能取得长足的发展。”重庆新龙湖物业董事长兼总经理周洪斌如是说。“龙湖对员工的定义有三层境界，符合岗位要求，能完成任务的称之为合格员工；能够持续改进，不断提升效率和效果，称之为好员工；而能过做到“操心”的，是龙湖地产的卓越员工。如果说前者是一种执行力的话，那么真正能做到“操心”的，就是对企业理念的一种认同。龙湖也正是因为拥有越来越多这样的“操心”员工，才有了今天的成绩和发展。”“今后物业服务的方向也将朝着多区域，多业态形势发展，不同的业态服务对员工的要求也有所不同，以外单一的业态管理知识已经不足以应对今天的发展，因此，对物业从业人员与业主之间的互动也更趋多样化，如果执行力太差，将直接导致被市场淘汰。因此，这二者缺一不可。可以说是评判一个物业团队有无潜力的最基本要素之一。”杨杰强调。为此，龙湖地产都要为刚入职的每个员工，进行企业文化和岗位技能培训，以达到上岗要求。新员工在上岗的3个月内，在岗位上由一位业务骨干指引，并对其特点设计一些流程，让员工保持能够进步的状态。
破局：关怀员工事实上，一个有潜力的企业，应该是员工一心只想着企业的发展，老板则一心想着提升员工的福利。而这种理想状态也并非可望而不可即，现实生活中也不乏有生动的例子，以服务闻名的著名餐饮连锁公司海底捞就是身边最好的证明。被称之为国内著名员工管理专家的海底捞“员工比顾客更重要”的理念让业界折服，其董事长张勇说过：要让每一个员工真正意识到我们都是人，每个人都需要关心与被关心。海底捞视员工的尊严高于一切。事实上，目前那些国际知名的明星企业，也是基于同样的理念而迅速发展壮大的。沃尔玛提出了“员工就是合伙人”将她推向了世界上顶级的明星企业；而成立于上世纪30年代的大名鼎鼎的日本丰田公司一直以来奉行“事业在于人”的宗旨，也使得这一老牌企业正在走过他的第75个年头„„其实，物业服务行业内也并非没有可圈可点之处，被万科老总王石视为“可怕对手”的龙湖物业集团也是一个很好的典范。一直以来，龙湖地产专门为每个项目的小区配备了员工活动室，分阅读区、餐饮区、健身区、娱乐区等，员工可以阅览报刊杂志、锻炼身体、看电影、上网了解新闻等。并在员工住所配有微波炉和冰箱。而且，每月都有员工成长沙龙，主题不限，目的就是丰富员工们的精神生活。营造员工对企业的“成就感”和“家园感”。让身在异乡的企业员工切身感受到家的温暖。当然，作为一个把对员工成长投资看作是有价值事情的企业来说，这并不足为奇。毕竟类似这样的“员工关怀活动”在国内一些其他大型房企品牌管理中也能看到。而从2010年开始的“管理之星”计划，派遣优秀的基层管理者及普通员工往国外著名城市，锁定当地的服务标杆，实地考察、学习，亲身体验世界一流的服务管理，在业内可以称得上前无古人了。今年4月，龙湖物业集团的员工又一次迎来年度“管理之星”国外城市体验之旅，这次目的地是被誉为“海湾明珠”的迪拜。“在学习迪拜五星级、六星级甚至八星级酒店管理和服务的同时，也是我们物业管理团队的一次身心放松之旅。”参与此次活动的龙湖集团物业中心品质保障经理张月利这样告诉记者。当问到这一行动的意义何在时，重庆新龙湖物业服务有限公司人力总监杨杰显得颇为平静：“以往的物业从业人员的社会地位都不高，受到的重视程度也不够，我们的宗旨就是希望我们的员工能在我们这里想在地产公司或者其他公司一样感到自豪。其次，希望让我们的员工通过这种独特的体验，提升工作上的成就感，激励他们在今后的工作中更加努力，同时也希望在集团物业管理全国化布局的过程中，吸引更多的人才加盟。”据了解，由于龙湖物业对于员工切身的关怀使得员工对企业有着较高的信任感和认知度，该公司的员工满意度连续两年均达到81%以上，这对作为劳动密集型的物业企业来说着实不易。龙湖物业的一位基层员工告诉记者说，现在是没有“铁饭碗”的说法了，但在龙湖工作，感觉就像是拿了一个“铁饭碗”，但它是一个需要努力工作的“铁饭碗”。
第二篇：龙湖物业特色管理和服务
龙湖物业特色管理和服务
1、完善的小区安全保障体系
龙湖物业一直将安全工作放在首位，实行军事化管理，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理，所有入职队员均通过公安机关信息系统进行犯罪记录查询审核，以造就一支思想健康、素质过硬、纪律严明的保安队伍。
小区实行全封闭式管理，建立了围墙周界、园区电视监控、单元门禁的三级技术防范和外围、园区、楼层巡逻和门岗核实四级人力防范，实行24小时值班及巡逻制度，小区配备了先进的有线电子巡更系统，确保巡逻的及时性和有效性。
公司秉承“善待你一生”的理念，始终把服务工作与安全放在同等重要的位置，在保证小区安全的基础上，培养保安员的服务意识，改变原来保安员单一的秩序维护职能，在做好小区安全防范管理的同时为业主提供人性化服务。
2、服务品质保障体系
龙湖物业1997年开始导入ISO9000质量管理体系，1998年10月，成为重庆乃至西南地区首家通过境外第三方（HKQAA香港品质保证局）ISO9002质量体系认证的物业管理公司，2002年2月通过了香港品质保证局ISO14001环境管理体系认证；2003年通过香港品质保证局的ISO9001：2000版的转版认证审核。
2007年成立龙湖专业培训学校，负责龙湖物业内部培训的策划、实施和管理工作，开设保安、保洁、工程、绿化和客户服务等专业入职、技能、知识和态度等培训课程。每一名物业人员正式上岗前均通过5-15天脱产封闭式培训，学习龙湖企业文化、礼仪礼节、工作标准和岗位规范。每年各部门还需制定不低于40课时的在岗培训计划。通过多层次高频次的持续培训，不断强化龙湖“善待你一生”的服务理念，每个流程的工作标准和作业规范，保障服务工作保持在一个较高的水准。
物业服务产品的生产过程和结果是同时呈现给客户的，控制好每个服务过程细节是龙湖物业，连续三届获得全国客户满意度第一，保持行业领先客户高满意的有利保障。通过建立片区责任人、区域值班经理、神秘客户、公司监督检查、第三方客户满意度调查为核心的五级客户服务现场监督体制。有效提高龙湖物业过程管理和持续改进的能力。
3、内容丰富、形式多样的社区活动
逃离纷繁芜杂的现代都市，摆脱城市的喧嚣和拥挤，除了建筑本身的恬静、舒展之外，营造特属于龙湖大社区文化氛围也是新龙湖物业另一个工作重点。以生动有趣的社区活动为载体，展现传统文化的韵味与现代文化的友好融合。
龙湖物业倡导“回家就是度假的开始”的文化理念，通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业人与业主之间以及业主与业主之间的沟通了解。通过设计和开展“暑期童子军”、“空巢老人关爱”、“元宵闹春”、“红酒品赏会”、“酷车展”、“趣味运动会”“啤酒节”、“社区文明小天使”、“换换吧”等针对不同的社会背景、不同年龄层次、不同生活阶段举办一系列的社区活动。丰富了社区居民业余生活、营造了高尚健康的文化氛围，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，“远亲不如近邻”的温情将替代“老死不相往来”的遗憾，远离“水泥森林”和“人际的局促”。
4、围绕客户需求提供增值服务 a、资产管理 b、车保姆服务 c、中介服务
你生活的地方，只有你知道它与众不同的好，你生活的地方，总有一些角落是你的最爱，你生活的地方，总有一些你自己的故事……
当人们开始习惯用音乐记录心路的历程，用旅途丈量世界的宽广；我们也已习惯了在一座座钢筋混凝土中建造乐土，并用远离尘世喧嚣的宁静默默地为人们守候。
（Ⅰ积累篇）
时间沙漏里，每粒沙，都微小、平凡 当沙漏测量过“十年” 流逝的沙砾再无法计算
但
我们始终相信 即使是微不足道的
那些随时光慢慢流逝的一粒粒沙
都会努力地，用微小去证明、记录点滴历史
十年 蓦然回首 我们恍然发现 那些被忽视的点滴 早已将平凡的过程沉淀
在身后筑起了一条金色大道
时时刻刻的平凡
即使你从未走过的消防通道，每天，我们都会认真地擦拭一次；
为了做到新长枝叶不超过5cm，一株普通的造型灌木我们通常每15天就要修剪一次；
即时不为人知的地方，我们每4个小时都要巡检一次设备的运作情况；
无论白天黑夜，一天24小时都有一个微笑为你守候在回家的路。
……
每一天，我们重复着平凡而简单的工作，但我们愿意一如既往。
龙湖，我的家
在新龙湖物业员工队伍中，有这样一批人，他们从公司建立初期就追随龙湖，他们因为爱而坚守岗位，因为“善待你一生”的诺言，将自己的人生与龙湖结合。
龙湖西苑保安部的钟孝刚就是其中一员。在新龙湖的7年岁月里，他始终如一的以公司的标准严格要求自己，并用自己的实际行动来传递公司企业文化，带动影响着身边的每一位同事！他对新员工必说的一句话是：“把平凡简单的事正确的重复成百上千遍，就是不平凡。”他告诫新员工，不能小看我们每一个简单的动作，他不但是这么说的，也是这么做的。在中控室工作期间，钟孝刚凭着积累的丰富工作经验，与部门同事共同排除了5起重大安全隐患，有力的捍卫龙湖花园的安宁。
技术经验上令人称道，对身边同事的关心，更是让大家都亲切的叫他“好大哥”，据说这个称号的由来还有一个小小的故事。一次，一位刚到岗的新队员，因小小的失误而受到公司处罚，这位新队员心里感到很委屈。钟孝刚在了解情况后，主动开导他说：“作为龙湖的员工，我们的一言一行，一举一动都代表着公司。个人的荣辱得失与公司的荣誉相比，我会选择维护后者。”在以后的工作中钟孝刚更用他的实际行动，给这个员工作了很好的榜样。现在部门同事们有心事或遇到了问题都愿意向他请教，他也总会细心、耐心的进行解释和引导，而“好大哥”的称呼也传开了。
新龙湖物业公司表彰会上，作为很难问鼎的总经理特别奖获奖者，钟孝刚发自肺腑的说：“在龙湖的是一群很特别的人，无论是业主还是员工，虽然曾经都是陌生人，可是因为相聚在龙湖，所以变得像一家子，遇到不开心的事情也会吵、会闹，但也会相互鼓励、相互安慰照顾，无论是吵是笑，最终还是会携手一起走。我很愿意在这里工作，现在我上中控室，等我年纪大了我还可以上车管，只要公司需要我，我就会为公司付出全力，为我们的业主服务，因为龙湖也是我的家。”
师傅
成为龙湖工作人员的一份子，接触到许多让我感动的事，哪怕只是一些微不足道的小事。或许在外人眼里我们只是普通的物管，但在我们心里，我们就是业主生活的守护者。
开始工作，认识的第一个人就是我的入职引导人——工程部的黎世富。“世富”和“师傅”读起来很像，我便直接称呼他为黎师傅。师傅是个很热心的人，面向很和善，笑容特有亲和力。他给我最深的印象是在第一次见面的时候。那时正直5月初，重庆火炉般的天气已经开始发威，然而师傅的领口、袖口都锁得规规矩矩、严严实实。我忍不住的问师傅：“天气这么热，你为什么不换装啊？”师傅回答道：“我们公司的员工换装都要统一，我不可能为了自己的利益置公司的形象不顾！这点热不算啥。”师傅的一番话让我尤生敬意，也让我明白了龙湖是一个严谨的团队，每一个员工必须将公司的规定牢牢放在心上，丝毫不能马虎。
另外一件事也让我记忆深刻。在湖西交房验收时，施工方为了降低整改难度，拿了1000元给师傅，希望他简单验收，好让他们过关。没想到师傅当即就拒绝了，并且义正严词地告诉施工方：“我不能这样做，不能保证质量，我们又如何对业主负责？”事后，施工方负责人调侃的对我们说：“只有在龙湖，我们这样的方式才吃不通。”听了施工方对我师傅的“褒奖”，我越来越明白师傅跟我说的那句话了——今天你以龙湖为荣，明日龙湖以你为傲。
——摘自龙湖物业内部论坛，员工发帖。
夏日擒贼记
“姓名？” “李新恒。” “性别？” “男。”
“职业：龙湖天街保安。” “年龄？” …………
“案发时间是多少？” “06年6月28日15：20” “案发后你是第一个到现场的?”
“是。当时我们中控室接到了29楼消防栓的紧急报警，按照公司规定，紧急情况3分钟内必须赶到现场，而我岗位离那里最近。”
“你说发现两个可疑人员，立即上前询问，你的怀疑依据是什么？” “我熟悉我们的客户，排除了他是天街客户的可能。凭经验，他们神态让我产生怀疑。在我接近他们的时候，发现两人手上有许多疤痕，针眼，眼神也明显不对，很像吸毒的人，当然这只是我的推断。”
“也就是说，你是凭主观感觉来判断此二人是作案人了？”
“当然不是，我试探性地问他们要到那家公司，并说可以为二位做引导，他们说到某公司联系业务，但星座根本没有他们说的公司。而且和我对话的过程中，他们很刻意的将手中的提包往身后藏。” “那你是不是要求打开他们的包查看了？”
“没有，当时我只是提出帮他们提包，他们说是重要文件，不方便？” “那你怎么肯定是里面不是文件，而是你们丢的消防水枪头呢？” 李新恒撂起裤腿，小腿上一块醒目的淤痕。
“我趁二人往楼道里走时，故意装作着急上楼，走到他们旁边时用小腿用力地撞了一下手提袋，我想文件是不可能给我留下这个的？”李新恒指者腿上的伤疤自信的说。…………
（根据真实故事改编，2006年6月的一天，两名瘾君子企图盗取龙湖北岸星座29楼某消防栓水龙头，北岸星座保安李新恒凭高度警觉以及机智，及时将两名盗贼拦截下来，并和同事一起配合干警当场将二人拘捕归案，小说的主人公目前仍在新龙湖物业公司天街区域保安部任职。）
平凡
当叶尖上还挂着晨露，晨曦薄雾也未散去时，安静的龙湖花园里除了保安队员巡逻的身影，保洁员也开始了园区一天最早的清洁工作，龙湖南苑保洁部小刑也开始她每天例行的工作——冲洗路面，每天一大早小邢都会用高压水枪冲洗着路面及死角，遇到用水冲洗不掉的污渍时，她就耐心的蹲在地面上用刷子洗刷干净。随着路面被冲洗得干干净净，小邢的衣服也被溅起的水溅湿了，就这样简单“晨浴”的工作，小邢一干就是几年„„小邢常说：“路面干净，业主走在上面心里也会畅快许多。”
在龙湖的园区里，有一首名为“walking with you”的曲子，它总是伴着四季姑娘的来去，奏响起在家家户户的房前屋后、厅前窗外，水边路旁….而谱写、弹奏此曲的正是龙湖物业绿化部的师傅们，蓝湖郡绿化部周师傅就是其中一员，每天他都会做一件事情，就是把园区里植物开花的不同时期的特点作详细的记录，下班之后他就躲在屋子里搞属于他自己的科研，让园区里的每一天都能有鲜花盛开是周师傅一直以来的愿望，这样的加班周师傅一做就是两年，如今鲜花盛开在蓝湖郡的每一天„„周师傅常说：“我阳台上从野外移栽的野花开了，邻居都说很漂亮，我也希望能移来园区内里，让这里四季有花，那样会令人保持愉快的心情。”
神探“柯南”
去年八月的一天，西苑保安队员小覃接到了业主的电话报事，说家里被盗了。小覃心里一惊，觉得不可思议，但也来不及多想便马上同身边的队员一起赶向现场。
来到业主住处时，看见两位老业主正惊慌失措的站在门口，室内一片狼藉，满地都是玻璃碎片，摔坏的吊灯、水瓶让人看着可惜。两位业主完全慌乱的说，房子刚刚装修好，还没来得及入住就发生了这样的事。小覃一边安慰两位业主，一边通知其他岗位的人员，并且报了案。
警察来到了现场，进行察看后，得出了初步结论：入室偷盗未遂，蓄意破坏。听到这样的结论，小覃不禁皱起眉头，“我们的门岗检查严格，园区的死角都有摄像监控，巡逻队员之前也没有发现什么可疑情况，莫非真的来了个飞天大盗？”小覃心里很不服气。在警察做笔录的时候，小覃对现场又进行了仔细观察，很快发现了几个疑点。首先，所有窗户无损坏和敞开现象，门锁能正常打开，可以排除非正常入室的情况。其次，放在柜子里的贵重物品并无损坏丢失，试想若真是盗贼光顾，怎么可能不拿这些东西呢？所以，也不应该是偷盗未遂。这时，小覃不觉想起了平时保安部经常做的案例分析，结合现场情况，他又发现了一些蛛丝马迹：打破的吊灯是悬挂于房顶中间，家里无凳子可踩、无木棒等可以利用的捣毁物，人为破坏的可能性太小，倒像是吊灯自己脱落，而且打坏的镜子不是镶嵌而是粘上的，下面放着水瓶。可以假设镜子自然脱落，再将水瓶打坏。会不会是装修问题导致的呢？经过再三考虑，小覃向现场干警提出了自己的大胆假设。让小覃没想到的是，在重新检查，经过讨论后，他的假设竟然得到了警察同志的认同。
就这样，小覃凭借自己的经验、细致的观察、缜密的推理，还有强烈的责任感，将“入室盗窃”案轻松侦破。从那以后，同事们都称他为保安部的“柯南”。
——根据业主口述记录编写
（Ⅱ认同篇）
付出与收获构成一幅正比例的函数图像，一半在上方一半在下方。没有人能总站在原点，那么生活中就难免有正向负向。
在春天播下种子，辛勤劳作之后，会有收获，年复一年重复着同样一个程序，不厌其烦，一如既往，播种的是希望，收获的依旧是希望。
揭密龙湖物管神秘“后台”
俗话说：“台上一分钟，台下十年功。”龙湖物管走过十年风雨历程，获得好评如潮，荣誉满载。光环之下是所有龙湖人的兢兢业业，这是龙湖物管苛守十年的秘密，当龙湖的业主们第一次走进龙湖物管的神秘“后台”，一个鲜为人知的幕后过程令所有参观的业主感叹不已。从幕前到台后，龙湖物管想真真切切的让龙民们感受到专业与用心。
出于管理需要和安全考虑，一般物管的后台都被看做是禁区，除了内部工作人员其余无关的人都不可以进入，因为从后台里安放的设备、系统的维护情况和管理程度，就可以直观的评量一个物管团队的专业服务水准。像龙湖这样如此有信心，将后台公开开放给业主参观的物管公司，在重庆恐怕没有第二个了。
“做足了工夫，就不怕被监督”一位相关的工作人员自信满满的说到，在他的带领下业主们满怀着好奇心开始了这次不平常的参观旅程。被誉为龙湖最神秘的地方——净水处理系统、中控室、发电机室和电梯室，成为业主考察的第一站。按照有关负责人的说法，这是龙湖第一次彻底向业主展示其神秘“后台”。在中控室，业主们第一次全方位看到了自己所生活的环境是如何被有效的保护起来的。一旦有异常情况发生，龙湖的安保系统会立即锁定方位，并通知安防人员以最快的速度到达现场，进行处理。高效、专业、先进、严格的物业管理，令第一次亲身感受自己生活后台的业主们惊讶万分。有业主不禁感叹，“不看不知道，一看吓一跳，原来为了保证社区的安全和有效运行，龙湖竟然做了这么多工夫！”
在电梯室和发电室，通过保安的演示，业主还了解到小区遭遇停电等突发事件的解决演示，第一次真实的感受到龙湖是如何从容应对难题的，没想到龙湖物管拥有如此有条不紊的物管系统，并能够在各种情况下合理调度安排，以最快的速度为业主解决难题。发电机高效运行了6多年后，依然充满活力；而电梯则在有效的维护下，至今没有出现过异常。这里有许多高科技的运用，在普通的社区都是不具备的。
许多业主在深刻了解这些台前幕后的真实情况之后，都不禁感叹：“住龙湖西苑近5年了，从来不知道龙湖的后台竟然这么丰富，没想到这么安全，更没想到龙湖做得如此的细致！”
有的事情说起来容易，做起来却不易，要坚定的做下去更是难上加难。许多看似平凡和简单的事，却是最难办到的。后台管理在整个物管环节中是最为隐秘和不得人知的地方，但却是事关小区安全的关键所在。高品质的社区是不会因时间而有丝毫改变的——就这点来说，十年来荣誉满身的龙湖，其后台是基础。
——摘自2006.12.14重庆晚报
一时即一世
和一个搞建筑的朋友聊天时，提到了龙湖物业，这位朋友似乎一下子来了劲儿，滔滔不绝的开始说起来，其中一个小故事却让我陷入了沉思。
朋友说，有一次他参与了龙湖的交房验收。当时他看到一个物业工程部的师傅把身子探出窗外检查沿口是否漏水。沿口离窗户很近，又在上方，看起来十分困难。那于是，位师傅半弓着身子吃力的向外靠着，虽然当时的天气比较冷，但是他背上的汗水却已经把衣服湿透了。很难想象，几百套房子他都是这么检查下来的。后来朋友绕了趟园区回来，看到那位师傅正坐在花坛边上休息，身子往一边侧着，一手拄在石台一手撑着自己的腰，那姿势让人看着都觉得辛苦。于是，朋友凑过去递给他一根烟，他却不要，再三邀请最终还是被他推脱了。朋友好奇的问他：‚又不是你的房子，干嘛这么辛苦呢？‛那位师傅笑着回答：‚我是龙湖的员工，这些是龙湖的房子，怎么不是我的房子了？‛接着他长长的出了口气，语重心长的说道：‚我辛苦也只是这一时，而业主是要住一辈子的啊！‛
虽然只是一件小事，但是不管是我朋友还是我自己都颇有感触：一时也是一世，龙湖员工用实际行动将这句话生动诠释。很想写封感谢信给那位师傅，不，应该是给龙湖物业。我对自己即将开始的龙湖生活充满了向往，因为我知道，有一群人正在尽心打造我的生活！
——摘自业主感谢信
超五星的服务
2006年3月一天，朝天门规划展览馆正在举行一个颁奖晚会，负责会议现场服务的是新龙湖物业公司外接物业管理综合部的会所工作人员。
会议顺利地在进行，各项服务工作也按照事先安排的流程，有条不紊的进行着。这时负责参会来宾酒水的工作的周凤琴却注意到与会的一位先生面色苍白、眉头紧皱。小周是部门年龄最小的，然而心思却很细腻，为了不打扰其他来宾，小周找来一张纸和笔，写了个小纸条关切地递了过去：“先生，我能帮您做什么吗？”那位先生非常感激地向她点了点头，在纸条上写了一种药品名称递给她。小周看了之后马上明白了这位先生的情况，她立刻和当班同事做了工作交接，然后迅速到外面药店买回了药品。并倒了一杯水和药品一起递给那位先生。会议结束后，那位先生找到周凤琴，感激万分说：“小姐，我参加过无数五星级酒店的会议，但你们做得最棒，做了比五星级还五星级的服务，你们真不愧是重庆的窗口啊！”
——摘自业主感谢信
老业主的另类表扬
那天和一位老业主闲聊，他突然冒出一句：‚你们龙湖的门岗是‚假‛的！‛一句话说的我满头雾水，没想到他随即又说了句：‚你们龙湖的门岗不是‘人’。‛这下我彻底丈二的和尚摸不着头脑了。
看着我一脸的困惑与不解，老业主笑得合不拢嘴，接着笑着向我解释道：‚你们龙湖的门岗给我的印象太深刻了，我当初来买房子的时候，我特意走到你们门岗哪里问他们，小伙子，你们是不是仪仗队出来的哟？站得那么好，一动不动地。结果你们的门岗队员回答了我个标准的军礼，说我们是龙湖保安，这是我们的工作标准。我的女儿在旁边说了真酷啊!就为这，我下定了买你们龙湖房子的决心。‛ 听他这么一说，我吊着的心落了地。老业主一边回忆一边继续说：‚入住之后，有一次下大雨，我老伴儿回来一下车你们的保安就把伞打了过来，我老伴走到你们的门岗那里看着岗台上的队员问，‘小伙子，下这么大的雨，你还站在这里干啥子，不冷么？身子都要湿了，快回去吧。’结果你们的队员还是回答了一个标准的军礼，说没关系，我等一下就下这班岗了，下了以后我就换衣服，在岗上就要保持一种良好的军姿，我代表着公司的形象，谢谢老人家！结果那天我爱人磨叨了一下午‘龙湖员工真不错’。说实话，我全国各地走了很多地方，也住过几个小区，但你们龙湖的保安给我的印象是最好的。‛说完又是一阵爽朗的笑声。
听完老业主的话，我感到一股暖流流入心田，业主对我们工作真诚的认可，让我有种幸福的感动；我想，当业主们得到我们真挚服务的时候，必定也是这种感觉吧。
——摘自物业内部论坛员工发帖
母亲进城
2006年，山城经历了一个酷暑难当的夏季，迟来的凉意让人倍感珍惜，但对于我们一家人来说，在那个炎炎夏日所发生的一件事情，更让我们终身难忘。
在与母亲分开7年后，我终于说服她离开了那个生活了一辈子的小乡镇，来重庆和我一起生活。接母亲的那天是正午，太阳特别毒。我在菜园坝火车站等了半个多小时，却始终不见母亲踪影。心急万分的我正不知所措时，手机响了。当我用颤抖的手接通电话时，传来了对方礼貌的声音：‚老师你好，我是龙湖XXX管理处。我们这里有一位老人家，说是你的母亲，找不到你的住处。请你过来接一下。‛惊慌失措我此时心里终于踏实了，不断的向他们道谢。电话那头仍然非常礼貌的回答：‚不用谢，我们这里是北城天街龙湖枫香庭。你不用着急，老人家一切都好，我们等你过来。‛
当我用最快的速度赶往北城天街后，一下车，我就看到了正在阴凉处休息的母亲，一个年轻人正在为她倒水。当我冲到母亲面前时已经止不住的哭了起来：‚妈妈，为什么不在车站等我呢？要是你走丢了，我怎么向哥哥交差啊！‛母亲疼爱的摸摸我的头，笑着说：‚傻孩子，不会的。这个年轻人很好，如果不是他帮忙，我可就真的不知道怎么办了。‛ 原来，母亲出站后没看见我，便打算自己坐车到我的住处。结果，拖着大包小包的她一路问人，糊里糊涂的到了北城天街，下车后却找不到了方向，正好看见一个像警察的人在对面值勤，她便过去问。母亲口中的像警察的人是枫香庭龙湖物管的保安队员，在了解情况以后，他马上安排同事帮忙联系我，但记有我电话号码的纸已经被弄模糊了，于是他又几经周折才打听到了我的电话号码。为了不让我母亲担心，他还一直陪着我母亲聊天，给她倒水。
临走时，母亲将自己从老家带来的花生塞给保安，却被他婉言谢绝。我也满心感激，希望他收下，却一再被他婉言拒绝。‚老人家，你们能够团聚，对于我来说就是一件很高兴的事了。这是我工作分内的事，你的心意我心领了，东西我实在不能收，谢谢。‛说完这些，保安便回到岗上继续执勤。母亲一路感叹万千，一直念着自己遇到好人了。
如今母亲已经习惯了这边的生活。她常跟周围的人提及自己初到重庆的故事，最后还不忘感叹一句：‚重庆有很多好人，就像那个热心的小伙子。我喜欢重庆。‛
——节选改编自外部表扬信
夜巡蓝湖
7月21日，加入龙湖以来最难忘的一夜。那一夜我和同事杨兴汉跟随蓝湖郡物业管理处的小冯进行了一次物管例行的夜值班。据说物业客户中心员工值夜班由来已久，如今已成为传统，值夜班的客服人员一方面可以了解午夜时保安队员园区巡逻和监控的情况，另一方面可以发现日常管理中存在的问题，于是带着好奇和激动的心情开始了工作中的第一次夜巡。
凌晨2：40
传说中的重庆建国50年来最热的一夏果然名不虚传，群星璀璨的夜空下，难耐的闷热。当小冯做的出租车停在我们面前时，我吃了一惊，如此一个柔弱小女生竞要半夜三更值夜班！顾不得多想，我和兴汉赶紧上车，一起赶往金山大厦。途中通过与小冯的闲谈中了解到，随着龙湖物业管理的日趋成熟，新龙湖物业管理公司除了要管理龙湖地产开发的项目，同时也接管了一些政府的办公楼或公建，金山大厦就是其中一个政府办公楼。
凌晨3：10 到了金山大厦，保安首先带我们走进中控室。像电视剧中演的一样，这里有十几个显示屏显示着整个大厦各个被监控角落的情况。小冯与保安交谈着，并不时在记录本上记录着。随后我们检查了空调、水泵等设备的控制室，查看了物管工程人员每日例行检查所作的记录。整个过程中，保安时不时解释回答着我和兴汉提出的小问题，让我们感觉到这个保安很热心，很有人情味。
凌晨3：50 到了入住率还不高的蓝湖郡东岸，小冯的细心和敏感再一次显露出来。先是询问值班的保安为什么四组团的路灯仍旧全部亮着，她说因为曾有业主反映路灯太亮晚间无法入睡的问题，物管研究后决定将路灯分组开放，既不影响业主睡眠也不会影响道路照明，但今晚未执行到位。接着又看到一个不显眼的角落里堆有泥土，她马上记在了本子上，说天亮前要通知保洁部处理掉。一路巡查过程，虽然没有发现大的安全隐患，小冯的本子上还是密密的记满了。
凌晨4：40 蓝湖郡西岸样板房，还未交房的样本房内放有很多贵重的家具和饰品，因施工周边人多且杂，因而样板房的保安执勤就显得尤为重要。夜色中的湖西一切都很宁静，蓝湖与来回走动的值勤保安的身影在夜色中相互辉映，显得格外和谐。
凌晨5：20 天已经朦朦亮了，夜巡最后一站“好望山”。走在通往好望山售场的林荫路上，不禁感慨万分，这条路我已不知走过多少次了，但迎着朝霞，踏着薄雾走却是第一次。耳边是值班班长兴致勃勃的介绍，这一次仿佛我是客户，他才是真正的龙湖置业顾问，因为他才见到过晨辉映照中的好望山，见到过星光璀璨下的好望山。我们在睡梦中，物业的保安却像守护他们最爱的姑娘一样坚守着好望山。终于登上了观景台，那一刻我真的看到了喷薄欲出的朝阳，真的看到了整个城市在粉红的朝霞中即将醒来的笑靥！
凌晨6：40 蓝湖郡售场，这次物管夜值班终于在朝阳中落下帷幕。小冯拿着手中那张记满了问题的值班表，告诉我和兴汉，一会上班开早会时要把刚才检查的情况做个汇报。
第一次，我和兴汉在晨晖中回望蓝湖郡：晨辉中蓝湖郡的美，不仅在于别墅、蓝湖、半山，更在于守护她，呵护她的人们。
（Ⅲ亲情篇）
让我怎样感谢你 当我走向你的时候 我原想收获一缕春风 你却给了我整个春天
让我怎样感谢你 当我走向你的时候 我原想捧起一簇浪花 你却给了我整个海洋
让我怎样感谢你 当我走向你的时候 我原想撷取一枚红叶 你却给了我整个枫林
让我怎样感谢你 当我走向你的时候 我原想亲吻一朵雪花 你却给了我银色的世界
红丝带
‚今天是个大日子，我们又多了个小龙民了！‛看着孩子父亲满脸得意的笑容，我的心里更是充满了第一次做母亲的喜悦。今天是出院的第一天，一大清早孩子的爷爷奶奶就张罗着要把孩子接回家里，因为他们总是感觉住在家里要比医院舒适方便。我的心里也是这么想的，并不是心疼住院费，而是因为住在龙湖这三年里，我们都真真切切的感受到了温暖，心里慢慢滋生了一种对这个大家庭的眷恋。
我们一家子开心的踏上回家的路程，可车刚开了一半路，母亲突然惊慌地叫了出来：‚哎呀，糟糕，忘了买丝带！‛看母亲一副着急的样子，丈夫忙问：‚什么丝带啊？‛‚红丝带阿！孩子出产房回家，门上一定要绑个红丝带，大吉大利阿！‛母亲补充道，一边说着一边执意要下车去买。‚妈，那些都是迷信，马上就要到家了，这路上到那里去买红丝带啊！‛母亲没有拗过丈夫，脸上挂着阴云，我只好在一边宽慰她。没过多久车就到了小区，然而正当我们准备下车进屋的时候，却被眼前的景象惊呆了，门琐上不知什么时候栓上了一条红色的丝带，红的颜色那么饱满，那么灿烂，像火一样的热情。丈夫开心的说：‚看嘛，已经有人栓上了。‛‚不用问就知道，肯定是物管栓上去的，呵呵‛母亲这下也露出安心的笑容，‚好了好了，我的孙子以后一定是人中之龙，哈哈……‛看着家人们开心的样子，我心里不禁泛起了一份感动，眼睛也湿润了。‚儿子，我真的替你感到幸福，因为你不只有我们的爱，还得到了许多哥哥姐姐、叔叔阿姨地默默关心。‛眼前的这根红丝带也许是一种迷信，然而此时心中的幸福却真实无比。
——摘自业主感谢信
下辈子的约定
也许一个人一辈子终究逃不过的就是孤单，老伴儿还是留下我一个人去了。不过他去得很安祥，临行前的那一刻，他的眼神充满了留恋和牵挂，脸上挂着淡淡的笑容，一如我们一起散步时的样子。
保洁部的小陈一早又来看我了，这几天她一直都来我这儿，怕我对于老伴的离去太过伤心。说起小陈，我真的很感谢她。老伴儿摔倒的时候，正好孩子们都没在家，急得我一个老太婆不知所措。这时正好听见有人敲门，原来老伴儿摔倒时“咚”的一声，被正在楼道做卫生的小陈听见了，她知道家里只有我们两个老人，怕有什么意外。结果，在小陈的帮助下，我联系到了孩子们，也把老头子送到了医院。老伴儿卧床的那些日子，小陈每天都会准时过来问候。现在老头子走了，我知道小陈是担心我，所以每天还是会上来陪我这个老姐姐聊聊天。
这两天，孩子们也很伤心，总怪自己没照顾好我们。我告诉他们，把我们安居在龙湖已经是他们很大的孝心了。老伴卧床的这段日子里，来自物管的关心从没有停过，需要帮忙的时候一个电话甚至一个手势都会马上得到响应。更多的时候，是他们主动的关心和问候着我们，有来自客户中心、保洁大姐、绿化师傅，还有保安部那帮小伙子们的。每每想到这里，心中都会产生一种无法言语的感激之情。
看着老伴的照片，又想起了最后的那段日子。他经常拉着我的手说：“龙湖的员工都有一颗金子般的心，龙湖的阳光最温暖。下辈子我们还在龙湖，还做龙湖人，好不好？”那一刻他笑得如此满足，即使离去也带着满心的微笑。
如果还有下辈子，我和老伴一定会在龙湖留下更多美丽的记忆。
——摘自业主感谢信
园区里的“蓝衣天使”
都说“远亲不如近邻”，拥有一个好邻居也是一种幸运，可在龙湖小区里不但有好邻居，还有让人感激不已的好物管。
还记得那是一个周末的夜晚，我正在外面忙于应酬，突然接到妻子的电话，说孩子在园区骑车的时候不小心摔倒了，伤得很严重。我还没来得及问清楚，那边电话就断了。这下可我把急坏了，一想到孩子痛得大哭和妻子焦急的情景，我立即放下身边的生意往家里赶。我知道此时妻子肯定在埋怨我，心里万分愧疚，如果有我陪在他们身边也许就不会发生意外了。
我以最快的速度赶回小区，刚到园区门口门卫人员就迎了上来，边为我带路边对我说：“没什么大碍，不要担心。”很快我到了出事的地方，此刻妻子正坐在物管人员搬来的椅子上休息，而另外两个保安人员正在一旁小心翼翼的给儿子擦拭伤口。我当时就被振住了，不敢相信眼前的情景，没想到平日里威武凛凛的保安们还有这么细心温柔的一面，看他们小心的处理着伤口，手法娴熟就象是医院的护士一样，还不时的表扬我儿子勇敢，小家伙不但没闹还被哄得一脸得意，一点都不象平时娇生惯养的模样。
我连忙上前去感谢他们，同时还是决定送孩子到医院去检查下。但是妻子的小腿因在儿子摔倒时去挡护而拉伤，已经不大方便走路，正在我准备背她的时候，保安小尹马上抢到我前面把我妻子背了起来，此时的我，已被眼前的一切感动的热泪盈眶了。没想到一到医院，两个队员就跑上跑下的帮我办手续，就像亲人一样的照顾着我们，看着他们弄得满头是汗，我真的不知道用什么样的话语来表达我心中的感谢。
如今妻儿已康复，我也还是和从前一样忙碌，但是现在我的心里比以前多了一份踏实，人们都把医院里救死扶伤的护士叫作白衣天使，那我们龙湖园区的保安又何尝不是一群时刻关心照顾业主生命安全的 “蓝衣天使”呢？
——摘自业主感谢信
一路有你
蓝湖郡保安队员小陈在一次园区例行巡逻中，发现有一位老人拄着拐杖正沿着湖滨路缓慢的行走着。小陈马上走了过去，发现是刚出院不久的李大爷，于是急忙搀扶住老人问：“老爷爷，怎么今天一个人出来呢？你的家里人怎么不陪你一起出来呢？”在与老业主交流中小陈了解到，因为医生嘱咐老人每天都要走动，所以每天上午老人家都会围着湖滨四路走四圈，下午再走六圈。今天遇上家人都很忙，老人便自己一个人出来了。小陈默默的将老业主的话记在了心里，看着老人蹒跚的样子小陈实在放心不下，担心老人单独行走时会不小心摔倒。于是，小陈将信息告知了班长及小组全部同事。从此以后，每当老人出来锻炼的时候，都会有不同的队员在后面一直关注他，直到老人安全到家为止。
后来，老人特定为小陈写了一封表扬信，里面有这样一段话：“我之所以在没有人陪的情况下，敢一个人在园区行走，是因为我知道，只要在园区就会有保安队员在关注我、关心我，就算摔倒了或是出现什么意外，我们的保安员都会及时将我送回家，所以我很安心，家里人也很放心。虽然我是一个人出来锻炼，但是却并不感到孤单，因为一路上有你们相伴！”
如今，老人的身体已经日益恢复健康，并且在早晚锻炼中还多了几位老人一起活动。
——改编自业主感谢信
感动在龙湖
住在龙湖我经常会有种特殊的心情，交织着感动和幸福，一个不经意就会被他们的行动所触动。这里的业主经常都会有个疑问，‚那些身边的工作人员真的只是一群‘打工者’吗？‛他们所给予业主的关心，他们对于工作的认真已经完全超出了工作的本身。有时候，甚至让人觉得他们对业主所付出的关爱，丝毫不逊于我们的亲人。
记得那是个大雨纷飞的晚上，我和女儿约好下班后去接她，可就在回去的路上发生了交通堵塞，车堵在沙坪坝根本没法调头。然而我的小女儿此时却在小区旁等着我去接她回家，一想到外面下这么大的雨，她一个小孩子在外可能遇到的种种情况，我心里着急万分。车外愤怒的喇叭声更是令人心烦，这时的我即着急又无奈，恨不得长双翅膀立即飞到女儿的身边。当我费尽周折终于赶到小区门口的时候，我却没有看见女儿，但是总总不好的猜想让我没了方寸，来报警的打算都做好了，一个劲的往家里赶去。然而当我进了单元门时却听见女儿嬉戏的声音从楼上传来，我的心又惊又喜。上楼一看，原来物管保洁部的杨姐正陪着女儿在门口做游戏呢，女儿脸上充满了欢笑，看见我之后一下子跑了过来抱住了我的双腿，妈妈、妈妈的喊个不停。看见女儿平安无事，我那颗悬着的心总算是落了地。后来我才知道，杨姐临下班的时候看到我女儿独自在风雨长廊等妈妈，她怕雨这么大孩子会感冒，于是就带着我的女儿在门口边做游戏边等我的回来。看着牺牲自己的时间来陪女儿的杨姐，那一刻，我真的是千万句感谢不知怎么说。
我知道发生在我身上的故事在其它业主的身上也肯定发生过，我心中的感动在其它业主的心里也一定存在着。生活在龙湖，感动是一种心情。
——摘自业主感谢信
家在蓝湖
在重庆百年不遇的酷暑季节，我们入住蓝湖郡。不管是在新居烦乱的装修过程中和入住后的日常生活中，我们都感受良多；这些微小的感受如清新的风吹来心底，让我们心情愉悦。说几件小事：
一、“找保安”
一天，我们从蓝湖郡返回老居所龙湖南苑，走出蓝湖郡东门，我们突然发现身上没有零钞。而我们要乘坐的126路公交车是无人售票车，上车须每人投一元钱。怎么办呢？四顾无熟人，在焦急中，我爱人突然说：“找保安！”她返身跑回东门。一会儿，她跑了回来，说：“保安借了两元零钞给我们，上车上车！”我当时心中颇为感动。当时我们和保安并不熟，我想，我爱人的举动是基于一种简单的确信：龙湖的保安，是可以信赖的！他们一定会对业主的困难，不管巨细都会给予热忱的帮助。因为我们在南苑生活多年，十分熟悉和了解龙湖的保安们。这位借零钱给我们的保安，叫杨光平。
还有几位保安，在我们喂养的宠物“多多”离开家门很远、在它不熟悉的新的环境中乱逛时，他们打来电话，告诉我们是否有宠物走失？还一前一后把“多多”护送回家。
有朋友开车来访,保安主动为他带路。朋友请他上小车引路他不上，骑着自行车将朋友的车引至我家车库门前。朋友感受很深地说：“龙湖的保安，名不虚传！”
二、他们“不厌其烦”
搞过住房装修的人都知道，在装修中，烦心事特多。有时，一件工具的缺少、一样材料的不到位，都会让你窝火又窝心。而蓝湖郡的小毛（物管的一位胖小伙子）把他的手机号留给我们，说有什么需要他帮助的事情尽管找他。不仅是小毛，还有工程部的小潘、小喻，以及另几位工程部的年轻人，都在我们装修时给予我们细致的关心和热情的帮助。我们要改造车库，砌一面墙，须用蓝湖郡统一使用的艺术外墙砖，小毛一直热心帮助我们联系、寻找；一部分外墙需要重新刷漆，小潘、小喻都一次次上门过问，冒着酷暑察看现场；客厅装灯需要很高的楼梯，工程部也主动借给我们，因天气太热，还梯子时我说走不动了，他们就自己来把梯子抬了回去。
再热的天，他们都来到装修现场和我们一起商量，如何让装修既能按业主意图进行，而又不会造成“装修公害”，埋下不安全因素和破坏了蓝湖郡幽雅而宁静的园林环境风格。
蓝湖郡是大家的“家”，有了“不厌其烦”的他们，才有这“大家”的持久的和谐与美丽。
三、默默的“用心”
树木与花草从不会喧哗，他们无言地带给人们绿荫、花香和富氧空气。蓝湖郡的绿化员工和保洁员们便是如此。
从未有过的暑天和大旱，对于他（她）们，是一场考验。
空气像在燃烧，为了大树、老树、古树与绿草地的存活，他（她）们清晨便开始忙碌，给花园浇水；晚上也忙碌，仍是给干渴的花草树浇水。有的员工晚餐时只啃点干粮。我们问他（她）们要不要喝点冰水，我们家有。他（她）们说：“不麻烦了，我们带有瓶子，装有解渴的水。”
我们的花园中一些树木未能存活，绿草地也因酷暑而枯黄了，给物管打了电话，负责维绿化的负责人带着工人立即赶来，详细询问情况，布置补栽和加大养护力度。
对于园林布局和树木栽种，业主有什么要求，他们都耐心倾听。不用你催问，你会发现，第二天或第三天的清晨，便有好几位花木工出现在你的花园里，默默地重新栽种。
对已不能救活，要重新栽种的大树、老树、古树，园林绿化部门都一一在树上挂了牌。这一细节，证明了他们的一丝不苟，同时也如“挂牌公示“般好让业主们监督他们的工作。几乎是每时每刻，在门前、门后、林荫道上，闪现着保洁员们忙碌的身影。他们点头向你微笑，同时不放过地上每一片枯业叶、每一枚烟头。
我们的长毛狗“多多”，一早一晚要去户外“溜达”。我们吃惊的：它的脚和肚腹上的白毛竟然不脏，少有尘土，很干净。可见保洁们清扫环境的仔细与认真。
当然，也有不尽如人意之处。如我们入住已经有一个多月了，“可视对讲”早已开通，而有的门卫都不知道我们已经入住，还叫来访客人打电话给我们。可见物管把业主情况向相关部门通报上有所疏漏。后来，这种情况改变了，但“可视对讲”又时常出毛病，很烦人。
另外，在交通方便上希望蓝湖郡物管或有关上级部门重视。特别是晚间，仅有的公交车收班太早。我们记得，早几年龙湖南苑也是如此。后物管安排了“穿梭车”，晚上十点过还有车到交通枢纽地点，极大方便了业主，入住率大大提升。应从环境和节能考虑，不拟提倡“繁荣”小车，这才合符潮流，是有远见的。
我们不是“炒房”一族，故意把蓝湖郡说得异常美好，“忽悠”他人，让所购房升值获利。我们只是“家在蓝湖”，有些家常话要说罢了。
“家在蓝湖”，你时时处处会感受到一种温馨、和谐、宁静、美好的气氛。这种气氛如“知时节”的“好雨”，“润物细无声”，并造就一种与“码头”的“水流沙霸文化”大相径庭的“龙湖人”的文化品格。
愿龙湖大家庭兴旺！
蓝湖郡3组团业主 2006年9月10日
——《龙湖大家庭》业主投稿
（Ⅳ龙湖大家庭、社区活动）
春天
带来萌动的种子 用感动的泪水
浸润 夏天
（一）我心中的蓝湖郡
一片绚丽的蓝花楹 生长在盈满歌谣的眷恋里 那是属于我自己的林海
聆听纯净的鸟语
抚去幼稚的痕迹 用炽热的目光
温存 秋天 放飞坚韧的成熟 用青涩的沉默 做年轮 冬天 冰封黯然的寂寞 用成长的胸怀 追寻
驻足在诗化的禅境里
此刻是我心中完美无瑕的风景
蓝湖的雨与我的思绪缠绵 透溢出生活的美丽
如果我真是一匹白马
我的生命一定会在这个驿站里做一次深刻的小憩 我如痴如醉地爱上了你 一如深入骨髓的初恋
我轻轻吟着你的名字——蓝湖郡
（二）龙湖感觉
第一次总是怦然心动 之后那种感觉成为平常 就像被风抚过 清爽的在沁透我心 不会在举止间中表露 也没有太多的言语 龙湖的感觉 是一种隐藏的神秘 宁静的生活下涌动着激情 颔下你的眉头 轻抿你的酒窝 龙湖的感觉 瞬间已经拥有
那时你会明白身边充满了亲切
雨中的龙湖
在这几天中，天空下着小雨，没有一丝阳光，好像是被乌云遮住了。我仔细观察了龙湖的花草树木，发现了一株花儿在雨中微笑。
我走着走着，看见了一盆美丽的鲜花，在花蕊中间有一颗小珍珠。我用手正想去拿，可是小珍珠从叶子尖上溜走了。我觉得很奇怪，忽然我一下子醒悟过来，原来这是一颗小露珠，不管是哪朵花、草或树叶都能看到。
“哗---哗---哗”雨越下越大，那声音如同千万颗珍珠从天而降，一把把花伞不得不竞相开放。
一场春雨来临了，这是一场多么喜庆的雨啊，花儿在点头，树在歌唱，爬山虎也在击鼓跳舞为您表演。如果能有哪位画家能够画出这样美丽的画，那可是无人能比呀！
雨停了，太阳升起来了，一道彩虹挂在天空，像一座五彩的拱桥。此时的龙湖像是被春雨洗了一个澡似的，显得格外的明亮。
龙湖，龙湖，我赞美你。
龙湖南苑雅德台1301小朋友
——摘自《龙湖大家庭》业主投稿
端午节的中药香包
端午节的前夜，午夜2点，微微细雨飘洒窗前。卧床很久但久不能寐的我突然听到窗外有悉悉嗦嗦的声音，“难道有强盗？”我自语。下床来到窗前，看见楼下小区道路上几名身着雨衣的物管公司保安队员从雨中分别向各个楼栋走去。“雨天，他们这么多人在巡逻？”
几分钟后，听见有脚步声离自家的门越来越近，最后停在了我们三楼，“他们究竟要干吗？”透过入户门的猫眼，看见一名保安队员在随身携带的包中拿出一样东西，轻轻地挂在对面邻居家的门把手上，然后往我家走来，也在门上挂了一包东西。强烈的好奇心驱使我打开了房门，队员却很不好意思地说“对不起，对不起，老师，打扰到您的休息了。”
“没事，没事，我还没睡觉，你们这是做啥子？”
“老师，明天是端午节，物业公司特别为每户业主家准备了一份小小的礼物，就是这个中药香包，里面装有菖蒲、艾叶等中药粉末，可以将这些中药粉末携带，芳香无比，为了给业主一份惊喜，要求我们在今天晚上要将几千户业主的礼物全部在天亮前挂完。”
“噢，原来是这样！”
我心中算计着，南苑、西苑、香樟林、枫香庭，四、五千家业主，他们要在这个雨夜静静的为每一户业主都挂上祝福，这些小伙子要来来回回跑上多少趟啊？我一边感叹一边握着门上的香包，看着香包上一行行亲切而又温馨的祝福话语，闻着香包散发的阵阵中药香味，我感动的心久久不能平静，夜也更长了„„
与电梯赛跑
周末，天气晴朗，入住西苑半年的张老师带着一行数人来到西苑管理处准备看转让房。与往常一样在业主基本选定看房目标时物管需要派保安带客户看房。这一次带客户看房的是队员小宋，在去看房的途中，小宋不断在给客户介绍环境和配套。
一行13人很快来到了看房目的地朝晖阁，小宋熟练地跑在前面替客人按了电梯钮，让张老师和其他客人进了电梯，小宋最后进，可是电梯超载警铃响起。小宋按下8楼按钮，迅速退出电梯后，并对一行客人说“这样，老师，你们先上去，我一会儿就到”。小宋目送电梯门关闭后撒腿往消防通道向8楼跑去。
电梯到了8楼，张老师他们谈笑着从电梯中走出，却发现小宋已经毕恭毕敬神奇般出现在他们面前，额头上渗透着一些汗珠，还在不断喘气。“小伙子你是啷个上来的哟？”，一位客户惊讶地问到，“哦，我从旁边的消防楼梯跑上来的，我怕你们久等”，“啊，你与电梯赛跑，比电梯跑得还快呀！”客人的眼睛瞪得大大的。小宋微笑着，“我们每天都在训练，这也算不了啥子”。
细节里看龙湖的服务
2003年3月4日下午，在西苑阳光快餐，几个人这样的一番对话： “你刚看了龙湖的转让房，觉得怎么样？环境和位置还满意么？”
“说实话，这些都各有长短，倒是带我看房的物管工作人员给我留下了很深的印象。” “说来听听。”
“我今天看了不少的房子，从保安队员接到通知气喘吁吁地赶来，面带微笑很有礼貌地问候，我的感觉就非常的好。一路上，他不厌其烦地给我作小区详细的介绍，我注意到两个细节：一是进单元门的时候，他很有风度地给我拉开单元门，并示意请进，我能感到我所受到的礼遇和尊重。二是当他看见白天大堂的灯没关的时候，他先礼貌地跟我说对不起，然后很迅速地把灯关了，我看到了他的工作态度。我想，龙湖与其它小区不同的地方就在于这些不一样的细节吧。”
一个出租车车牌号与80万面额的支票
一天，南苑一区的一个业主坐出租车回小区，不慎把一张80万面额的支票掉在了车上，自己又不记得车牌号。怎么办？抱着试一试的心态又返回到大门去问大门的保安员，我们大门的保安员说：您是一区的熊老师吧，您刚才坐的出租车牌照是XXXXX。业主诧异，不会吧？！打电话到车管办，还真在这车上找到了支票。业主强烈要求表扬队员，并感叹：每天小区进出车辆成百上千，队员居然记得车牌号，更奇的是他还知道这车上坐的是哪家的业主！而且这辆车还是临时车辆！
怎么都知道我不会倒车？
香樟林有位队员在巡逻时，看到一位业主倒车半天还倒不进车库，估计是才学会驾驶，技术不熟，就上前进行指挥。从这天起，只要这位业主一到家，就发现有一名巡逻队员在车库那里等她，并指挥她倒车，初以为偶然，后来发现次次如此，很诧异向队员询问，队员回答：第一次指挥您倒车的队员已经通过保安部，把这件事变作了内部工作的一个“规定动作”，所以当您的车进入大门时，大门队员马上就会通知巡逻队员，所以不仅有队员指挥您倒车，还可以在那儿等您，业主的眼睛瞪大大的„„原来这样！
夜间巡逻
花开花落，时光流转，在龙湖居住已经四、五年了，每天观赏龙湖优美的环境，享受物管公司提供的优质服务，心里充满了舒坦和放心！
嗯，慢点，我好像没有注意到物管公司的保安在夜间进行安全巡逻，他们提出的可是24小时巡逻？会不会„„
这样，我今夜来检查一下，看他们是夜间不巡逻？还是在偷懒？
晚上，我关掉卧室的灯，守在窗台上，望着进出楼栋的必经之路，我就看你们来不来！一分钟，两分钟，三分钟„„远远地我好像看见了一个人影，悄然无息地向我这个方向走来。“小偷？”我脑海里忽然闪现出这个词！人影越来越近，越来越清晰，好像是我们物管公司的保安，终于我看清楚了，真的是我们的保安！我恍然大悟，原来物管公司的保安一直在尽职尽责地巡逻，考虑到不打扰业主夜间的休息，他们在晚上巡逻的时候专门换上了软底鞋，而且给对讲机配备了耳麦，尽量把巡逻时的“干扰”降到最小！
我能为你做些什么？
（来自工程部的故事）
2003年2月20日，正在门球场锻炼一位老人，碰见工程主管杨杰，提起在湖滨公园晨练时但苦于没有电源插座来放音乐。此事给杨杰留下较深印象，回想到老人求助的眼神与此事的不便之处，下来就到公园现场查看并寻思此事如何解决，和大家商议若安上电源插座但防水如何解决？怎样方便业主使用等。事后立刻给业主作了回复并约老人一起到公园来看选择的地点，老人对此非常高兴，说龙湖的员工办事就是认真和踏实。第二天备好材料准备在湖滨公园安装，在这里不能不提到工程部的另外两位同事——陈乐陶和钟吉伟。即不能让线路破坏公园的美观和安全，又不能损害路面硬铺，所有铺设线路的PVC管就只有暗埋在花坛的土里。两位工程部的小伙子硬是用手一点点的把土挖开，再把管子埋进去。整个安装暗埋过程全是手工完成，短短的10多米线，整整让两位同事挖了一下午，埋了好几个小时的线管。安装好插座的时候，细心的他们还没忘给插座加上防水又美观的安全盖，这样看起来既美观又协调，平时不用时又安全。现在，当听公园的音乐声响起，当看到更多的老人伴着音乐快乐舞蹈的时候，当听到大家对你们工作的赞美的时候，让我们转达所有老人对你们的谢意：“辛苦了，谢谢你们。”
温暖心灵（专业服务）
记得那天是周末，第二天便是中秋佳节。不过这周末和节日对我来说都是那样的郁闷。最近刚好经历了一场感情打击，结束了十年的婚姻生活，重新走向一个人单身的日子，这节日多少给我一种更哪堪冷落清秋节的惆怅。不过更糟糕的是，家里的热水器不知怎么的，打不了火，换了电池也不行；洗手盆的管道也堵住了，流水不畅；客厅的柜子抽屉滑轨出了问题，开了就关不上。这一连串的倒霉事都全让我遇上了，可这些都是我能力不足以解决的问题，只有望“家”兴叹的份，这让我原本郁闷的心情又加上了一份无奈和伤感。
晚上，我试着给物管部打了个电话，叫工程部替我联系一下热水器厂家来看一看。第二天上午，家里门铃响了，来了一位工程部的师傅。师傅说，我先来替你看看可能是什么问题，如果需要厂家来人我再同他们联系。师傅检查后说，是电池弹片的问题，还有你把电池上反了，我替你把这弹片调一下。不一会，师傅告诉我，这问题本是厂家的范围不过我已经修好了不用厂家来了。这时我告诉师傅，你能不能再替我看一下这洗手盆的水道是怎么堵住了。师傅把下面管道检查后说，是你装的时候把沉水弯装得太下去，用点旧布垫一垫就行了。一小会的工夫，堵了几天的水道问题就这样解决了。师傅正准备走的时候，我抱着试一试的心情，问师傅能不能再帮我看一下柜子抽屉是怎么回事，师傅检查后说，是滑轨的螺丝没上好，调整一下位置就可以了，接着用螺丝刀三下五下就把我认为的难题解决了。
这时，我郁闷的心情不由地好了起来，在感激之余，还有些温暖。师傅的服务让我感受到了龙湖对业主的关爱和真诚，如阳光般照进了我的心灵，温暖着我，让我在这一中秋的午后觉得不再孤单，也不再那么悲观，让我相信生活中的很多问题都是可以解决的。这更让我觉得自己选择龙湖没有选错，它的服务的确让我感同身受。
我向师傅道谢时，看到了他工牌上的名字：董强。
到了小区 就到了家
故事发生在龙湖•枫香庭。有这样一位业主，应酬多，常常深夜回家。有一次他刚下出租车，保安队员发现他走得东倒西歪，赶紧上前将他扶住。这天业主还喝得真不少，口齿不清，跌跌撞撞。队员好不容易从业主的话音中辨别出他的户位，一边用对讲门机通知他的家人，一边两个队员一左一右将醉酒的业主扶回了家。
没过几天，业主又一次醉酒归家。这一次队员可一下就认出他了，直接搀扶着把他送回了家，一直把他扶上床、小心关上门方才离去。自从那以后，这位业主常常对他的朋友吹嘘：“我喝醉了酒，只要一到枫香庭大门口，就像回到了家，就会有人管我了！要在其它地方我可能就倒在门口了„„”
爱心铹耙
四月的西苑，爱琴大道旁梧桐树枝繁叶茂。西苑绿化部员工唐师傅在爱琴大道边忙碌着。正巧一位老人家买菜经过，看见唐师傅正在用铹耙清理递上的残叶，停下脚步问到：“师傅，请问你用的这个铹耙在哪里买的哟？我走了很多地方都没有买到。”“这个铹耙在市区根本就买不到，是我自己找材料用钢丝做的，它清理落叶方便，还不伤植物。我们绿化部和保洁部用的铹耙都是我做的。”唐师傅自豪地说。老人家赞同地点了点头，说：“那我出钱你帮我做一把嘛。”“老师，不是钱的问题，主要是这种材料的钢丝不好找，要有一定的韧性。这样嘛，等我空了给你做一把。”老人临走还留下了地址。
当天下班后，唐师傅便四处张罗找材料，终于在晚上11：00左右才将铹耙做好。第二天一早就送到客户中心请同事转交给那位老人家。
当老人从客户中心员工手中接过铹耙时，十分惊讶和感动。老人家非要付钱给唐师傅，但客户中心员工告诉老人家：“唐师傅一再说了，边角料做的不要钱，送给老人家的。”老人家感叹到：“没想到我一句无心的话却让你们如此重视！太感谢了！”
一路有你
蓝湖郡保安队员小陈在一次园区例行巡逻中，发现有一位老人拄着拐杖正沿着湖滨路缓慢的行走着。小陈马上走了过去，发现是刚出院不久的李大爷，于是急忙搀扶住老人问：“老爷爷，怎么今天一个人出来呢？你的家里人怎么不陪你一起出来呢？”在与老业主交流中小陈了解到，因为医生嘱咐老人每天都要走动，所以每天上午老人家都会围着湖滨四路走四圈，下午再走六圈。今天遇上家人都很忙，老人便自己一个人出来了。小陈默默的将老业主的话记在了心里，看着老人蹒跚的样子小陈实在放心不下，担心老人单独行走时会不小心摔倒。于是，小陈将信息告知了班长及小组全部同事。从此以后，每当老人出来锻炼的时候，都会有不同的队员在后面一直关注他，直到老人安全到家为止。
后来，老人特定为小陈写了一封表扬信，里面有这样一段话：“我之所以在没有人陪的情况下，敢一个人在园区行走，是因为我知道，只要在园区就会有保安队员在关注我、关心我，就算摔倒了或是出现什么意外，我们的保安员都会及时将我送回家，所以我很安心，家里人也很放心。虽然我是一个人出来锻炼，但是却并不感到孤单，因为一路上有你们相伴！” 如今，老人的身体已经日益恢复健康，并且在早晚锻炼中还多了几位老人一起活动。附件：
郦江物业主要服务内容和标准
物业共用部位、共用设施设备维护 365天×24小时工程维修服务
建立并执行变配电设备、水泵、消防系统、小区公共设施和房屋外观的定期巡检制度
建立设备台帐制作设备卡，制定设备定期保养计划并实施。变配电设备保养2次/年；周界报警、门禁、背景音乐、车管和电视监控系统检查保养1次/季度；公共屋面排水及雨污排水系统检查疏通1次/季度；生化池清掏：1次/年；测试房屋防雷接地系统1次/年；消防系统测试1次/季度 电梯“零点后”维保无打扰服务。
小区环境、楼层公共走道和电梯10分钟内停电应急发电服务。 工程特约维修15分钟内响应服务。
设备故障及大面积停电、漏水等重大事件有应急预案，定期演练
停水停电、设备维修提前通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外） 装修检查、监督 公共秩序维护
365天×24小时公共秩序维护服务（24小时安全防范管理与服务） 外来人员核实登记服务 固定和随机交叉线路巡逻
突发安全意外事件有应急预案，定期演练
保安队员实行无犯罪记录（户口所在地派出所出具）审核制度 空置房每周检查
管理岗位深夜（凌晨0：00--07：00）全面安全检查：2次/周 进出小区车辆管理与服务，维护小区交通秩序 清洁卫生服务
365天×14小时（6：00－20：00）保洁服务 楼道清洁每天拖抹1次，服务时间循环保洁
公共场所、绿地、道路每天清扫2次，服务时间循环保洁 消防栓、标牌、扶手、信报箱每天擦拭1次，服务时间循环保洁 住宅生活垃圾每天2次清运
鼠、蚊、蝇、蟑螂四害防治每月4次 水池、喷泉每月清洗1次，循环保洁 公共雨水、污水管道疏通：1次/年 雨水天气后1小时内清扫积水 绿化养护
绿篱、整形灌木修剪嫩枝抽出15cm进行修剪，保持平整饱满线条流畅、弧度圆润，造型美观。 小区入口、主要景观四季有花
草坪高度不超过15cm，暖6季性草坪绿期不低于240天。 黄土裸露不大于1平方米。
春节节日期间园区布置草花、小品和彩灯营造氛围。 病虫害；虫口基数控制在2%以下 枯枝；不超过5厘米大 客户服务
专设客户服务中心，开设24小时客户服务热线 客户服务及报事信息化管理 客户服务“首问负责制” 特约有偿服务费信用支付
有偿电话、宽带、电费和燃气费等代缴服务 开展有偿特约服务，公示服务项目及价格
设立信息发布栏，发布与业主相关的消息、通知和告示 物业服务满意度调查每半年1次，第三方客户满意度高于90% 社区文化活动每年不少于6次
设立公司客户投诉热线，1个工作日内专人响应跟踪落实
片区责任人、区域值班经理、神秘客户、公司监督检查、第三方客户满意度调查为核心的五级客户服务现场监督体制
第三篇：物业装修管理房地产专业术语
物业装修管理房地产专业术语
1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。
2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。
4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。
5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。
6、安居房：﹙经济实用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3%以下。﹚
7、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚
8、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚
9、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。
10、标准层：平面布置相同的住宅楼层。
11、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构
12、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构
13、骑楼：有雨遮之一楼直道部分
14、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公
15、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏
16、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。
17、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙
18、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重
19、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。20、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
21、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能
22、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障
23、货梯：用以运送货物电梯
24、管道井：用以布置各类管道的空间井道
25、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方
26、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力
27、采光：获得光亮，直接接受自然光线和亮度
28、通风：风(空气)之来源、去路。
29、进深：房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间 30、层高：上、下楼面之间的距离
31、建筑密度=建筑占地面积/建筑用地面积
32、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分
33、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分
34、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。
35、封顶：指结构体完成
36、交房：交付房钥匙给客户使用
37、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明
38、建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件
39、抗震烈度：建筑抗震设计安全设防标准 40、天花板：即室内顶部楼板
41、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面
42、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶
43、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机
44、过道：住宅套内使用的水平交通空间。
45、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。
46、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。
47、造型：建筑物外观.48、室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。
49、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。50、私密性：指私生活之隐私性(动静分区，栋距要宽)。
51、座向：指房屋之方向(朝南、东佳，朝北次之，朝西最差)。
52、景观：指观看景色之视野。
53、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子(临街巷道要宽畅销)。
54、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应最少8米)。
55、阳台：直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)。
56、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。
57、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
58、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
59、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。60、小区布局形式：行列式、围合式、组团式。61、建筑形式：塔式、板式、墙式。
62、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗
63、生地：待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。64、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。
65、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。66、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。
67、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。68、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。
69、土地划拨：持县级以上的政府依法规将土地划拨给土地使用者无限期使用的一种形式。房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。70、起价：目前销售中最低的单价。
71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。72、最高价：目前销售中最高的价格。73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格
74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款
建筑常用名词
1、什么是容积率？
答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。
2、什么是建筑密度？
答：建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
3、什么是绿地率（绿化率）？
答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。
4、什么是日照间距？
答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。
5、建筑物与构筑物有何区别？
答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。
6、什么是建筑“三大材”？
答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。
7、建筑安装工程费由哪三部分组成？
答：建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成。
8、什么是统一模数制？什么是基本模数、扩大模数、分模数？
答：（1）、所谓统一模数制，就是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率、降低造价。
（2）、基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位，用M表示，1M=100mm。
（3）、扩大模数是导出模数的一种，其数值为基本模数的倍数。扩大模数共六种，分别是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建筑中较大的尺寸，如开间、进深、跨度、柱距等，应为某一扩大模数的倍数。
（4）、分模数是导出模数的另一种，其数值为基本模数的分倍数。分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中较小的尺寸，如缝隙、墙厚、构造节点等，应为某一分模数的倍数。
9、什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸？
答：（1）、标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸。标志尺寸应符合模数制的规定。
（2）、构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。一般情况下，构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸。
（3）、实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差值，应为允许的建筑公差数值。
10、什么是定位轴线？
答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线。
11、什么是横向、纵向？什么是横向轴线、纵向轴线？ 答：（1）、横向，指建筑物的宽度方向。（2）、纵向，指建筑物的长度方向。
（3）、沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。
（4）、沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）。
12、什么是房屋的开间、进深？
答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。
13、什么是层高？什么是净高？
答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度
14、什么是建筑总高度？
答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。
15、什么是标高？什么是绝对标高、相对标高？
答：（1）、建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差，称为该部位的标高。
（2）、绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的标高均以此为基准。
（3）、相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点（+ 0.00），表示某处距首层地面的高度。
16、什么是建筑面积、使用面积、使用率？什么是交通面积、结构面积？ 答：（1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。
（2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。
（3）、使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。（4）、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。（5）、结构面积指墙体、柱所占的面积。
17、什么是红线？
答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。
18、建筑物如何划分等级？
答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。
（1）、按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50~100年；三级，耐久年限25~50年；四级，耐久年限15年以下。
（2）、按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级，建筑物的耐火能力逐步降低。
19、什么是砖混结构？
答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。
20、什么是框架结构？
答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。
21、什么是剪力墙？
答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。
22、什么是框架剪力墙结构？ 答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%~30%，剪力墙承受70%~80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。
23、什么是全剪力墙结构？
答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。
24、什么是筒体结构？
答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。
25、什么是钢结构？
答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。
26、与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？
答：优点：（1）、自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。
（2）、房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。
（3）、增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。缺点：（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。（2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。
27、地基和基础有什么区别？
答：（1）、地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。
（2）、基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层。
28、什么是基础埋深？什么是深基础、浅基础？
答：（1）、基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离。
（2）、埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5米~5米之间的基础称为浅基础。基础埋深不得浅于0.5米。
29、建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？
答：（1）、按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。
（2）、按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。
（3）、按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。30、什么是防潮层？
答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下60mm~70mm处，及标高-0.06m~-0.07m处。
31、什么是勒脚？什么是踢脚？其作用各是什么？
答：（1）、外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。
（2）、踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度一般在120mm~150mm。
32、什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？
答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。
33.房屋结构的类型：
钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。34.一个建筑物都有哪些部分组成？
主要是承重构件，基础，墙，楼面层，地坪，楼梯，屋顶，门窗，还有其他的附带构件阳台，雨蓬，烟筒，散水等。
35.建筑里常用的建筑材料都有什么？
是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，砖，砌块，钢材，沥青，木头，石头等还有些防水材料，吸声隔声的装饰材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌块，钢筋，沙为主要。如果水是算材料的话，水也是很重要的。
36.结构里主要构件有什么？
板（预制，现浇，楼梯板，屋面板等），梁（框架梁，简支梁，圈梁，过梁，楼梯梁等），柱子（框架柱子，构造柱，暗柱等），墙（承重墙，非承重墙，剪力墙等），基础（条形基础，独立基础，桩基础）。
定额里难理解的名词解释
1、折灰口：是指门窗框的上下框与抹灰面平的走头,裁割50px。
2、横档木：是指两个窗作竖向组合时,在两窗之间需设的横枋，其作用是使两个窗框连接牢固。
3、窗框框料块数：是指木制窗按横直连接的整块料来计算的数量。如果中立框被横框隔断时，中立框仍按不被隔断的块数计算框数。
4、组合窗进框式：是指中悬窗扇关闭后，扇梃全部进入窗框裁口之内的一种木制组合窗。
5、组合窗靠框式：是指中悬窗扇关闭后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面与窗下框顶面一般交错15mm，窗下框不裁口的一种组合窗。
6、暖气罩靠墙式：是指将暖气罩设置在墙壁龛之内，外钉钢丝网的形式。
7、暖气罩明式：是指不留壁龛，将暖气罩设置在墙面之外，顶面设有62.5px厚的木板的形式。
8、游沿木亦称游檐木：是指木制楼地楞木下面的通长垫木。
9、地面垫层：是指传布地面荷重至地基上的构造层。一般用混凝土或砖渣、炉渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的。
10、间壁墙：是指建筑物室内主墙间修建的不起承重作用的一种间断墙，一般修建在已作好的混凝土或其他面层上，所以在计算地面面层工程量时，不扣除间壁所占的面积。
11、冷底子油：是指由30号或10号沥青或软化点为50—70℃的煤焦油脂掺人有机溶剂(煤油或汽油)制成的溶液。
12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在两头山墙尖同一直线上的屋面脊。
13、屋面的山脊：是指在山墙上面的屋面所做的瓦脊或用红(青)砖砌筑的山脊。
14、屋面的斜沟又叫阴沟：是指屋面瓦面与瓦面交接处的排水沟。
15、屋面的瓦翼线：是指在山脊上飘出山墙的瓦面。
16、架空隔热层：是指在钢筋混凝土平屋面上架设的隔热板。一般用标准砖砌砖墩，在砖墩上铺设预制细石钢筋混凝土隔热板。其作用在于疏通空气以散热，为屋面隔热。
17、散水坡：是指在靠外墙四周的斜形坡。可以用块料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用砖渣、炉渣三合土等捣成，用以泄水的护坡。
18、天沟：是指屋面上用来泄水的沟槽。有倾斜和水平两种，倾斜的称斜沟。它用来汇集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用镀锌铁皮等做成。钢筋混凝土屋面的天沟(檐沟)，用钢筋混凝土做成。
19、雨水管：又称落水管、水落管或流筒。是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系统的竖管。用石棉水泥管塑料管或铸铁管或镀锌铁皮做成。20、水斗：是指用采汇集和调节白天沟流下的雨水至雨水管的配件。一般用镀锌铁皮、石棉水泥等做成
21、低温厂库：是指室内温度在-40℃—+5℃以内的厂库房。
22、保温层：是指减少地面与楼面导热性的构造层。
23、基土：是指地面垫层以下的土层(包括地基加强层)。
24、三合土：是指用石灰、砂、碎砖或炉渣加水拌和后经浇灌夯实而成的结构材料。一般用作地面垫层等。
25、找平层：是指在各种垫层上，钢筋混凝土板上或轻质、松散材剩(隔声隔热)层上起抹平、找坡或加固作用的构造层。一般用1:3或1:4的水泥砂浆。
26、结合层：是指联结面层与其下层的中间层，有时亦作为面层的弹性底层。
27、面层：是指直接承外力的表面层，分为整体面层或块料面层两种。
28、屋顶：是指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承受结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶(如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶(如园屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等)
29、屋面：是指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶等。
30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋顶上，用石油沥青或其他胶结材料粘贴两层油毛毡或其他卷材，使之形成一个满铺防水面层的屋面。
31、刚性防水屋面：是指用刚性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋面板上作水泥砂浆找平层，干铺油毡隔离层，浇捣细石混凝土防水层和分格缝等作为防水面层
32、引条线：由于外墙面抹灰面积较大，为防止因材料干缩和温度变化引起面层开裂和满足施工接搓需要要，可将抹灰面层做分隔处理，称为引条线
33、踢脚线：在墙与楼地面的交接处.为了遮盖地面与墙面的接缝.保护墙身，以及防止擦洗地面时弄脏墙面，常做成高120-150mm的的踢脚线。
34、贴面类墙面装修：它是利用各种天然石板或人造板、块。通过绑、挂或直接粘贴等方法对墙面进行的装修处理。此种饰面具有耐久、施工方便、质量局、装饰效果好、易清洗等优点。常用的贴面材料有瓷砖、面砖、锦砖和预制水刷石、水磨石板以及花岗岩、大理石等天然石板
35、涂刷类墙面装修：它是利用各种涂料徐敷干墙体基层表面而形成完整牢固的保护膜，起到对墙体保护、装饰作用的装修做法。涂料分为有机涂料和无机涂料两类。
36、裱糊类地面装修：它是将各种装饰性的墙纸、墙布织锦等卷材类装饰材料，用黏结剂裱糊在墙面上的一种装修做法。其材料和花色品种很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墙纸、玻璃纤维墙布及其他墙纸、墙布等。裱糊类墙面装修具有经济、施工简单、材料更换方便等优点。
37、铺钉类墙面装修：它在构造上与骨架隔墙相似.是把各种天然或人造薄板铺钉在墙面上的装修做法。它由骨架和面板两部分组成.在施工时在墙面上立骨架(墙筋)，然后在骨架上铺钉装饰面板。
38、楼板层：包括底层地面与楼层地面两大部分，是楼房建筑中的水平承重构件，同时还兼有在竖向划分建筑内部空间的功能。楼板承担建筑的楼面荷载.并把这些荷载传给墙或梁同时还对墙体起到水平支撑的作用。
39、地坪：它是建筑底层房间与下部土层相接触的部分，它承担着底层房间的地面荷载。40、楼板的基本组成
(1)面层又称楼面或地面.位于楼板层的最上层，起着保护楼板、承受并传递荷载的作用同时对室内有很重要的清洁及装饰作用
(2)楼板是楼板层的结构层。一般包括梁和板。主要功能在于承受楼板层上全部静、动荷载并将这些荷载传给梁或柱.同时还对墙体起水平支撑作用，增强房屋刚度和整体性
(3)顶棚是楼板层的下面部分。土要作用是保护楼板.遮挡各种水平管线.改善室内光照条件，装饰美化室内空间。根据构造不同，有抹灰顶棚、粘贴类顶棚和吊顶棚三种 注：当底层地面和楼层地面的基本构造层次不能满足使用或构造要求时，可增设附加层如结合层、找平层、隔离层、防潮层、填充层、垫层等具他构造层次。
【结合层】面层下面与其构造层之间的连接层。【找平层】比地层或楼板面上进行抹平找坡的构造层。
【隔离层】防止建筑地面]：各种液体或地下水、潮气透过地面的构造殷。【防潮层】防止建筑地篡或楼层地问F潮气透过地面的构造柱。
【填充层】在钢筋混凝上楼板上设置.起隔声、保温、找坡或暗敷管线等作用的构造层 【垫层】在建筑地基上设置，承受并传递上部荷载的构造
第四篇：龙湖物业电梯运行管理标准作业程序
电梯运行管理标准作业程序
一、目的
规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。
二、适用范围
适用于物业辖区内电梯的运行管理。
三、职责
1工程部处主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。
2、组长负责电梯运行管理工作的组织实施。
3、电梯机电维修员具体负责电梯的运行管理。
四、程序要点
1、巡视监控
(1)电梯机电维修员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。(2)巡视监控的主要内容如下：
①曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫水），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；
②减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；
③指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响； ④变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；
⑤制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污； ⑥曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；
⑦通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；
⑧轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常； ⑨厅门及轿门踏板是否清洁干净； ⑩轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；
⑾电梯运行有无异常振动声响，舒适感有无明显变化； ⑿开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠； ⒀底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常； ⒁补偿链是否有异响； ⒂底坑有无积水或脏物。
(3)巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯机电维修员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给机电处主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养标准作业程序》。
2、异常情况处置(1)发生火灾的处置：
①楼层发生火灾时，电梯机电维修员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；
②井道内或轿厢发生火灾时，电梯机电维修员应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；
③对于上述两种情况，电梯机电维修员应及时通知小区消防中心，按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。(2)电梯湿水的处置：
①当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源； ②当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；
③当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关； ④发生湿水时，应迅速阻断漏水源；
⑤对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。
(3)停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援标准作业程序》处理。
3、电梯机房管理
(1)非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电处主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。
(2)机房内严禁存放易燃、易爆或危险品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。
(3)每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。(4)机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。
(5)机房应当做到随时上锁，钥匙由当值机电维修员保管，机电维修员不得私配钥匙。
4、交接班要求
(1)接班人员应准时来接班。
(2)接班人员认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行日记》表上签名。(3)有下列情况之一者不准交接班： ①上一班运行情况未交代清楚； ②记录不规范、不完整、不清晰； ③机房不干净； ④接班人未到岗；
⑤事故正在处理中或交班班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协调进行。
5、对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在《电梯运行日记》表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交机电处存档，保存期为两年。
五、记录 《电梯运行日记》
六、相关支持文件
《电梯维修保养标准作业程序》
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第五篇：房地产培训【深圳】龙湖工程精细化管理及经验借鉴培训-中房商学院
房地产培训【深圳】龙湖工程精细化管理及经验借鉴培训
（11月23-24日）
房地产培训：龙湖工程精细化管理及经验借鉴培训
【课程背景】
房地产培训：龙湖工程精细化管理及经验借鉴培训，对于工程管理如何与企业的运营管理体系相结合？如何保证工程管理过程中的进度、质量、成本的高度统一等问题缺乏系统性和针对性，不便于甲方实际操作；这些是房地产施工单位要考虑的问题，届时中房商学院房地产培训特邀龙湖地产负责项目工程管理的资深实战专家揭密“房地产工程全程精细化管理：深度剖析龙湖地产工程管理细节”，从开发商角度用实际案例阐述企业应该如何建立适合企业自身的工程管理架构，敬请关注！
【课程特色】
全面了解龙湖集团在工程管理方面的细节问题
全程借鉴龙湖地产在工程进度、质量、成本三个核心环节的最优管理经验； 细节体现价值，还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率
【课程对象】
房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层；
工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员。
【讲师介绍】
路老师：中房商学院房地产培训高级顾问，硕士，国家一级项目经理，高级工程师，2004年进入重庆龙湖，担任现场主管，项目经理等职位，后担任成都龙湖地产造价采购部经理、工程部经理及项目总经理等职位，其对项目工程管理，招投标管理及合约管理有深入的理论研究及实际操作经验。在龙湖供职期间，主持过龙湖招投标文件的编写与修订，其对工程管理采购合约管理有深入的研究及较高造诣。其先后负责了龙湖晶蓝半岛，翠微清波，龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目的全面工程管理工作。
【培训内容】
一、龙湖地产工程管理的利与弊
1、吴亚军的提问：注重过程还是结果？（1）先施工后合同（案例简析）
（2）流程的制定、流程的执行、流程的流程？
2、细节真的决定成败吗？（1）业主才是检验质量的标准（2）客户视角看问题
（3）还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率
二、龙湖地产工程进度控制、质量控制和成本控制
1、龙湖工程管理成本控制
（1）项目目标成本的制定对工程部的要求
（2）工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现？（3）合同需求是什么？
（4）工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法（5）工程部同造采部的博弈2：现场收方（隐蔽工程）管理
（6）项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引（7）工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法
2、龙湖工程管理质量控制（1）龙湖工程管理理念与质量文化（2）施工图质量的控制方法 以景观为例学习龙湖出图和审图要求 景观（概念到扩初）设计任务书模版 景观(施工图)设计任务书模版 景观施工图图纸细目及内容说明（3）同路人的管理 分供方考察办法的制定 分供方评价体系
（4）对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底（5）龙湖集团如何正确的管理（使用）监理：监理管理办法（6）资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录（7）质量中间控制1：停止点检查
（8）质量中间控制2：各分部工程质量控制要点（9）质量中间控制3：工程观感质量验收标准（10）交房标准；
幼儿园装修标准（交房标准）交房观感标准 景观交房标准
（11）分户验收实施细则（12）后期工程质量管理方法 成品装饰房后期质量管理专业指导书
龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引 工程、营销、物业客户报事处理工作界面
地产委托物业施工的管理办法 项目移交后的新建改造工程管理办法
3、龙湖工程管理进度控制（1）项目启动会制度 项目启动会准备会 项目启动会的作用 项目启动会成果演示
（2）龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排 如何以营销需求为目标制定工程计划？ 工程计划对下游部门的要求是什么？（研发、造价对工程计划的支撑）（3）龙湖集团对于工作期量的设定方法 对造价采购部工作期量的管控方法 工程部内部工作期量的管控方法
进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查 进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审 进度中间控制3：项目月度计划（4）龙湖地产工程后期进度管理重点 收尾工作节点工期专题会
软资料时间节点的把控：项目资料移交标准
三、龙湖地产工程管理模式分析
1、龙湖地产工程管理架构的特点
技术支持组设置的初衷及后期效果
2、龙湖地产工程部的输入与输出
工程部对上游部门的管理（输入）
工程部对下游部门的管理（输出）
工程部对分供方的管理（前期考察标准和后期的评定体系）
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2013年11月23-24日 深圳（详见报到通知）
[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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