考试资产评估（定稿）

第一篇：考试资产评估（定稿）

1、实体性贬值：指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。

2、资产利用率：表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间。

3、成新率：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年限法、修复费用法等。

4、基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

5、标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

6、股票的清算价格:指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

1、按流动资产的形态分类：

1、货币类流动资产。例如，现金、各种存款。

2、实物类流动资产。例如，各种材料、在产品、产成品等。

3、债券类流动资产。例如，应收账款、预付账款等。

4、其他流动资产。指出以上资产之外的流动资产。

2、委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须要注意的几个方面：

1、只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只允许按一个用途使用；

2、只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书的有效期，原资产评估结果无效。若要使用报告书，必须由评估机构重新调整有关数据，并得到有关部门重新认可后方能使用；

3、在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产占有单位按评估方法作相应调整后才能使用；

4、涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管部门确认或授权确认后方可使用；

5、作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告书及有关资料，必须由有关机关批准或认可后方能生效。

3、商誉的评估需要注意哪几个问题？ 在商誉的评估中，要注意以下问题：

(1)商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的。企业在不发生各项特定经济行为的情下(如合资、合营、合并、股份制改造等)，评估企业商誉的做法，从评估学角度来说是错误的。(2)不是所有的企业都有商誉，商誉只存在那些长期具有超额收益的少数企业之中。一个企业在同类型企业中超额收益越高，商誉评估值越大。(3)商誉评估必须坚持预期原则。企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小创标志。(4)商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，并不能因为企业为形成商誉投资越多，其评估值就越高。(5)商誉是由众多因素共同作用形成的，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。当然，完全相同的商誉更为鲜见。(6)企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。有观点认为，企业负债累累，不可能有商誉。这种认识是偏颇的。(7)商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵，企业中拥有某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。为了科学地确定商誉的评估值，注意商誉与商标的区别是必要的。(8)商誉作为不可确指无形资产，是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。(9)商誉评估值是否入账，如何人账，尽管属于会计计价等问题，不是评估本身的问题，但与评估直接相关联，有待于进一步研究。

4、企业（投资）价值评估模型、股权现金流量估价模型、股利折现估价模型三种模型之间存在什么关系？

1、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（A）。

A、清算假设 B、公开市场假设 C、继续使用假设 D、持续经营假设

2、在应用市场法时，一般应该选择（A）参照物进行比较。A、3个或3个以上

B、2个或2个以上 C、1个或1个以上 D、4个或4个以上

3、某台被估资产1978年购建，其账面原值为10万元，当时该类设备定基物价指数为120％，1990年对该设备进行评估，当年定基物价指数为180％，则该台设备的重置全价为(D)A、10 B、18 C、12 D、15

4、某设备的原始价值为5万元，当修理后才能正常使用，并且修理后所带来的收益足以弥补修理费用。若修理费用为1万元，重置成本为4万元，则其成新率不会超过(C)A、25％ B、80％ C、75％ D、20％

5、某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为(C)元。

A、85000 B、12631 C、72369 D、12369

6、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是(B)元。A、1048000 B、1910000 C、1480000 D、19100000

7、某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（B）元。A、1900 B、2000 C、2400 D、12000

8、某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。经过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为(A）万元 A、45 B、50 C、60 D、72

9、被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（C）元

A、137117 B、172000 C、118000 D、153380

10、被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于(A)万元。A、109 B、116 C、122 D、154

11、企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为200元，当时付运杂费500元。评估时清查盘点尚有1500公斤A材料，则该材料评估值为(B)元。A、30000 B、300150 C、300500 D、以上都不对

12、某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为(D)元。A、1100 B、1000 C、800 D、550

13、证券市场上将企业价值评估作为进行投资重要依据的是（D）A、消极投资者 B、积极投资者 C、市场趋势型投资者 D、价值型投资者

14、开达资产评估事务所于2000年8月6 至2000年8月25日，对洪利制衣厂的企业整体资产在2000年6月30日的市场价值进行了评估，评估报告于2000年8月30日提交给了委托人。该评估结果的有效时间截止到(D)A、2001年8月5日 B、2001年8月24日 C、2001年8月29日 D、2001年6月29日

15、期权就是选择权

1、资产评估的科学性原则是指（ABCD）

A、选择适用的价值类型和方法 B、由包括科技专家组成的资产评估队伍 C、制定科学的评估方案 D、以充分科学的事实为依据 E、遵循科学的评估程序

2、功能性贬值包括（AB）

A、超额投资性功能性贬值 B、超额运营性功能性贬值

C、复原重置成本的功能性贬值 D、更新重置成本的功能性贬值E、修复性功能性贬值

3、估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ABE）A、维修费用 B、保险费用 C、折旧费用 D、资金成本 E、管理费用

4、非上市债券的评估类型可以分为（CD）。

A、固定红利模型 B、红利增长模型

C、每年支付利息，到期还本型 D、分段模型 E、到期后一次还本型

5、关于流动资产的评估，下列说法正确的有(ACD)。A、实物类流动资产的评估方法通常采用市场法和成本法

B、通常情况下，货币类流动资产以账面原值作为评估值最为合理 C、债权类流动资产按可变现净值进行评估

D、评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素

6、企业的投资价值是（ABD）

A、企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。B、企业的资产价值减去无息流动负债价值，C、代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。D、权益价值加上付息债务价值。

E、企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

7、资产评估报告具有（ACDE）

A、经济文书的作用 B、事用文书的特征 C、应用文书的特征 D、学术论文的格式 E、法律文书的效用

8，企业价值的表现形式有（ABC）

A.企业资产价值 B,企业投资价值 C,企业股东权益价值 D，企业债务价值 E，企业债权价值

第二篇：资产评估考试试题

资产评估简答题

一、资产评估的定义： 资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依据相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为过程。资产评估是一门技术性很强的学科，而资产评估过程又是一个非常复杂的过程，且资产的种类又千差万别，必须根据不同的种类采取不同的技术方法，因此它需要扎实的理论知识和较强的实践能力。

二、资产评估的宏观经济意义：资产评估是对特定资产根据一定的要求进行全面系统估算其价值的工作。搞好资产评估，对发展我国市场经济、深化改革、促进国有经济的战略性重组，加强对外开放及合理配置资源，保障资产所有者与经营着的合法权益具有重大的意义，并在我国的改革开放和社会主义市场经济建设中发挥着重要的作用。体现如下：

1、有利于加强对国有资产的管理。

2、有利于促进我国市场经济发展。

3、有助于在对外交往中维护国家的正当权益。

4、有利于推动国有经济的战略性重组与多种经济成分的共同发展。

三、资产评估和会计的关系以及对会计人员的要求

资产评估和会计的关系：

联系：

1、会计与资产评估对资产的定义是相近的。

2、会计与资产评估采用的计量属性是相关的。如历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值、成本与市价熟低法等。

3、会计与资产评估都要对企业就进行资产清查

4、资产评估要以会计信息为基础资料，对企业资产进行评估时，评估人员通常对此项资产的会计资料，进行查阅。

5、资产评估结果可作为会计核算的重要参考，企业是否按资产评估价格进行会计核算，由国家有关法规制度予以规范，评估结果与账面价值不一致，按国家法规制度又需要进行会计核算时。

6、会计与资产评估在会计原则和具体计价方面有所不同。如：会计上强调实质重于形式，资产评估强调资产的转台和产权归属。

区别：

1、会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。

2、会计记账和算账中的资产确认和评价主要以历史成本为依据，资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。

3、会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目标是为资产交易服务

4、会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益方法、市场售价类比方法等多种技术方法

资产评估对会计人员的要求：

1、正直诚信，这是会计人员具备的最起码的也是最重要的品格要求。

2、勤勉尽职。勤勉尽职是资产评估行业及其他一切中介服务赖以存在和发展的基础。

3、独立、客观、公正。独立、客观、公正是任何工作必须具备的工作原则，只有秉承这种品质才能胜任工作。

4、职业审慎。健康的职业怀疑，审慎地选择客户。

5、责任感，专业胜任能力。

6、职业风范，必须具备应有的职业道德风范，遵循资产评估准则的法律、法规。

7、法律、法规意识。具备与资产评估相关的法律、法规知识，以便胜任工作。

四、资产评估的市场法简介以及其适用性

简介：市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。其评估思路是市场同类资产类比，侧重于“现在”时点——近期参照物资产的成交价格。

适用性：前提条件：

1、要有一个活跃的公开市场；

2、公开市场上要有可比的资产及其交易。

适用范围：主要适用于公开交易的资产评估业务，不适用于专有设备及无形资产评估。

五、资产评估的收益法简介以及其适用性

简介：收益法是指通过估测被估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。其评估思路是收益还原和以利求本，侧重于“将来“时点——未来收益的获得。

适用性：适用前提条件：

1、被估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币进行衡量；

2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以用货币来衡量；

3、被估资产预期获利年限可以预测。适用范围：收益法的适用范围较小，主要适用于有收益或有潜在收益的无形资产、企业整体资产、资源等资产的评估，不适用于无收益获无风险的资产评估。

六、资产评估的成本法简介以及其适用性

简介：成本法是指首先估测被估资产的重置成本，然后估测被估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除额得到被估资产的价值的各种评估方法的总称。其评估思路是成本耗费及贬值，侧重于“过去“时点——历史成本的构成。

适用性：适用的前提条件：

1、被估资产处于继续适用状态或假定处于继续使用状态；

2、被估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

适用范围：成本法主要适用于以资产保值为目的的固定资产类房地产、设备评估，不适用于历史资料不全、价值不取决与成本及随着时间的推移不具有贬值因素的资产评估。

七、机器设备的特点以及评估特点

机器设备的特点

1、单位价值大，使用寿命长，镜子投入大、回收期长、影响因素复杂。

2、价值补偿和实物更新不同时进行，价值补偿通过折旧逐渐进行、实物更新一次完成。

3、价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具有同发性。

4、工程技术强、专业门类多。

5、多种估价标准的价格差异大。机器设备的评估因评估目的的不同，适用不同的评估标准，因而评估的价值有所差异。

6、机器设备的价值属性比较复杂。机器设备的价值中包含机器本身的制造成本和变现价值、设备运杂费等。

机器设备的评估特点

1、机器设备的数量多、单价大、规格复杂、情况各异决定其评估以单台、单件为对象，这一鉴定。

2、以技术检测为基础。机器设备本身具有较强的工程技术特征，其技术水平和技术层次直接影响设备的取得价格或者变现价格，所以其技术状态的鉴定是设备评估的基础工作。

3、多种评估方法并用。在实践中，设备价值的评估不宜采用单一的计价方法，而应针对不同设备不同的评估目的，选用不同的评估方法。

4、正确反映损耗补偿，测定各种寿命。

八、房地产的特点以及评估特点

房地产的特点：

1、地理位置的固定性。由于房屋固着于土地上，所以房地产的固定位置是相对不变的。

2、供求区域性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市的供给不足问题。

3、使用长期性。由于土地可以永续使用，故房地产具有长期使用的特点。

4、投资大量性。房地产的开放使用需要投入大量的资金。

5、保值、增值性。这是由于土地的有限性决定的。

6、投资风险性。房地产的投资回报率很高，但是同时伴随着较高的风险。

7、难以变现性。由于房地产位置的固定性、用途不易改变，使得其变现能力较差。

8、政策限制性。房地产市场受国家和地区政策的影响非常巨大。

9、社会经济地位可变性。房地产的地理位置虽然是固定不变的，但是其社会经济地位是可变的，经济位置的改变可是房地产的价格发生巨大的变化。

10、功能多样性。如一块土地既可以盖平房也可以盖多层建筑或盖高层楼房。

11、相关性。房地产的价格往往受周围环境的影响，其价格呈现出很大的相关性。

12、合并可使用性。土地及房屋可在一定的条件下进行合并或分割，实现功能的扩大或改变，因而价格呈现出较大的变化。

13、投资消费的双重性。房地产既可以用于居住、生活等消费活动，也 可成为投资的工具，经济的发展使得其具有保值、增值的功能。

14、个别性。由于土地状况、建筑材料、建筑类型、房屋新旧程度、施工技术、邻里环境的差别而使每宗房地产均具有各自不同的特色。

房地产评估的特点：

房地产评估是法律与政策规范下的市场化的技术经济活动，是具有鉴证功能的咨询性质的中介经济服务行为，它具有以下特色：

1、科学性。房地产评估是建立在科学的评估理论与方法基础之上的，具有科学性。比如，房地产市场供求理论、生产费用理论、替代原理等。同时，科学性还反映在房地产评估行为是独立于评估当事人，它只服务于评估目的本身，体现出公平、公正的立场。

2、现实性。房地产的评估必须以评估时点为时间基准，以具体时间点的房地产状况进行评估。

3、政策性。房地产的评估必须严格按照国家的相关规定进行，不得擅自改变评估标准。

4、地方性。由于房地产位置的不可移动性，使得评估带有很强的地方性，而且各个地方的经济发展的不平衡性，使得各地的房地产价格各异，因此，必须严格按照法规依法制定各地房地产评估的参数。

5、技术性。房地产的评估需要较强的技术能力，比如，了解房地产的结构、掌握工程预算、评估土地等级等。

6、针对性。评估房地产时，必须针对不同的评估目的、房地产所处的具体地区、环境等，选择不同的价格参数，依法评估。

7、市场性。

九、无形资产的特点以及评估特点

无形资产的特点：

无形资产是指由特定的主体拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能嗲来经济利益的资源。

1、非实体性，不具有实物形态且在生产经营中发挥的作用具有无形性。

2、控制性

3、效益性

4、相对唯一性

5、垄断性，即排他性

6、时间性和地域性

7、持续超额收益性,企业一旦拥有某种无形资产就能带来这方面的超额利润

8、不确定性，比如无形资产的计价具有不确定性

9、成本与价值之间没有直接联系，无形资产研发资金的投入不一定能够带来超额的利润

10、依附性，无形资产自身是无形的，不具有独立的物质实体，必须依赖于某种间接物质

11、交易的特殊性

12、无形资产流失难以察觉

无形资产的评估特点：

1、独立性。独立性是指无形资产评估的对象是单一的，不是成批的，无形资产评估因不同的评估对象而异。

2、复杂性。无形资产的评估很复杂，一是无形资产项目多、种类多而且无形资产的可比性较低；二是无形资产的预期收益难；三是无形资产的更替时间快；四是环境对无形资产的影响较大。

3、效益性。无形资产的评估是要测算在未来有效时间内能够获取的经济效益，并以此为主要依据评估无形资产的价值。

4、动态性。无形资产的评估是从动态的角度去考察评估对象和评价无形资产的价值，因为无形资产处于不断变化的过程中。

十、企业价值的特点以及评估特点

企业价值的特点：

1、盈利性。企业作为一类特殊的资产，其经营的主要目的就是盈利。

2、持续经营性。企业要获取盈利，必须进行经营，而且要在经营过程中努力降低成本和费用，持续经营是保证正常盈利的一个重要方面。

3、整体性。整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。

4、权益可分性。企业具有整体性的特点，而与其相对应的企业权益却具有可分性的特点，企业的权益可以分为股东全部收益和股东部分收益。

企业价值评估的特点：

1、评估对象和评估范围并不是简单地统一。

2、决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。

3、企业价值的评估是一种整体性评估。

第三篇：资产评估考试小抄1

xiniz

1什么是资产评估的收益现值法？试评述该法的优缺点。收益现值法是将被评估资产在剩余寿命内的预期收益，用适当的折现率折现为评估基准日的价值并以此确定被评估资产价格的一种方法。优点：对于有独立获利的资产，只要有预期收益、折现率、剩余经济寿命，就能保证得出真实可靠的评估结果；该法比现行市价法和重置成本法计算量少，简单省事；该法能解决重置成本法和现行市价法所不能解决的问题。缺点：预期收益预测难度大，主观性较强；适用范围小，一般适用于企业整体资产评估及可预测未来收益的单项资产评估。

2什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？ 现行市价法是按市场现行价格作为标准来确定资产价值的方法。前提是：第一需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场，以便能够从交易市场上充分的选择一个或几个相同或类似参照物进行对比、分析、作价。第二，参照物以及被评估资产可比较的有关指标，技术参数等资料是可以搜集的。优点：简单易懂，便于操作。评估价值比较公平合理，最容易被各方面所接受。

3固定资产的评估有哪些特点？试列举固定资产评估的方法。

特点：对固定资产的评估一般要逐件、逐项进行；对固定资产的评估要特别注意时间差；对固定资产的评估要重视正确反映损耗的补偿；对固定资产的评估要慎重测定机器设备的各种寿命；固定资产的评估受未来市场变化的影响大。重置成本法现行市价法收益现值法功能价值法对等权益法

4什么是企业整体资产的评估？它具有什么特点？它和单项资产的评估有什么区别？ 整体资产的评估是指把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象并据以判断资产整体价格的资产评估。特点：系统的强制约性；收益预测的优先性；评估内容的复杂性。整体性资产评估和单项资产评估的区别：（1）从质的规定性上来看：单项资产评估仅仅是把各单项资产评估值简单相加，求取的是死资产的价格；而整体资产评估进行的是获利能力的评估，求取的活资产的价格。（2）从评估的目的上看：当进行一般的生产要素转让时，进行单项资产评估，而发生整体资产转让时，进行整体资产评估。（3）从评估结果上看：二者不相等，差额是商誉的价值。

5资产评估报告书的作用有哪些？在编制时应遵循哪些步骤？ 作用：具有公正评价和建议作用；是衡量评估机构及人员业务质量的重要途径；是资产评估得以验证确认的最主要依据。编制步骤：评估资料的分类整理，评估资料的分析选择，汇总评估资料，编写评估报告书，评估报告书的审核签发。

6．资产评估报告书的内容包括哪些方面？ 评估说明，所估企业的概况，企业资产评估情况，企业财务评价，存在的问题，总评估，建议，附件，资产评估人员名单

7．流动资产有哪些项目？流动资产评估的特点是什么？ 企业流动资产的类别有：现金，短期投资，应收款项，存货，待摊费用等。流动资产评估的特点表现在5个方面：评估对象的不完整性；评估的单项性；评估的时点性；评估资料的充分性；评估应分清主次掌握重点。

8．无形资产评估的特点是什么？无形资产评估的适合方法有哪几种？ 无形资产评估具有单件性，指的是对不同的无形资产项目分别展开评估；无形资产评估的复杂性，指的是无形资产评估要测算大量的相关指标，难度较大；无形资产评估的预测性，无形资产评估经常应用收益现值法，需要预测预期收益等指标；无形资产评估的动态性，指的是在不同时期评估无形资产评估价值不等，要注意时间差别对无形资产评估的影响。适合方法有超额收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9．房地产评估的特点和原则是什么？ 房地产评估的特点如下：1）估计性 2）可靠性 3）客观性 4）专业性 ；房地产评估的原则如下：1）公正原则2）整体原则 3）动态原则4）合法原则 5）最有效使用原则

例1已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）

解：成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：

前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元）

后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：

前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元）后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元）最后折现处理得功能性贬值额：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（万元）评估价值=90×66.67%－28.69=31.31万元，例2某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）

1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元

2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：1）计算资产重置成本2）计算实体性贬值额3）计算功能性贬值4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）解：1）资产的重置成本＝500×400÷500＝400万元

2）确定实体性贬值率=6÷15＝40％实体性贬值额＝400×40％＝160万元

3）功能性贬值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621659632.0448元

4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下： 该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。解：1）重置成本＝500万元2）实体性贬值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 实体性贬值额=500×68.63%=343.15万元；成新率＝1－68.63%＝31.37%

3）功能性贬值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523万元 4)评估价值=500－343.15－14.29523=136.28077元

例

5、假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元

例

6、甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值50万元，折旧率为5%，投资期限为10年，评估时剩余投资年限为五年。投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。预期在未来五年内收益分别为4万元、5万元、6万元、7万元、8万元。投资方所在行业的平均投资收益率为12％，求甲企业该设备投资的评估值。12%的复利现值系数为

解：评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005万元

例

7、甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票300股，每股面额100元，乙企业发行时承诺5年后优先股持有者可按1：20转换成乙企业的普通股股票。优先股股息率为15%，乙企业去年发行普通股时的价格为5元/股，预计股价上涨率为10%。企业适用的折现率为10%。评估优先股的价值。(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年)解：转换时普通股的市场价格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元 优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330元

评估价值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3.170+48330×0.687=47467.71元

例

9、一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元／平米，专业费为建筑费的10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。预计售价：9000元／平米，销售管理费为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率6％，开发商要求的投资利润率为10％。求：地价。

解：楼价＝5000×9000＝4500万元元；建筑费＝3000×5000＝1500万元；专业费＝15000000×10％＝150万元；销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万；税费＝4500万×6.5％＝292.5万；利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万；利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万；地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万；地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万

例

8、某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%，土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%，土地所有权收益率为15%。试评估该宗地的价格。

解：1）土地的取得费用=45.2元/平方米2）土地开发费为：50元/平方米 3）税费为49.1元/平方米4）投资利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米5）资金利润=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米8）土地价格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

例

10、待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。解：1）总收入=60000×12=720000元2）总费用=180000元3）总收益=720000-180000=540000元4）房屋纯收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%为房屋年折旧率5）土地纯收益=540000－180000=360000元6）50年土地使用权价格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元

例

13、A 企业把一商标许可给B企业使用，使用期为5年，B企业每件产品新增加利润5元，5年内产量40万，45万，55万，60万，65万件。折现率14%，利润分成率27%。求商标许可权利的价值。

解：B 企业5年内新增利润：40×5=200万，45×5=225万，55×5=275万，60×5=300万，65×5=325万；评估价值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）＝200×27％×0.877＋225×27％×0.769＋275×27％×0.675＋300×27％×0.592＋325×27％×0.519=237.78万元

例

11、某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假定从6年开始，以后各年收益额均为15万元。根据银行利率及企业经营风险情况确定的折现率和本金化率均为10％。采用单项资产评估方法，评估确定该企业各单项资产评估之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元。要求：试确定该企业商誉评估值。折现率10%的复利现值系数解：商誉的评估价值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820＋15×0.6209＋15÷10%×0.6209-90=52.2847万元

第四篇：资产评估考试题目2014

考试题目：

在以下3个题目中任选择一个。每5人一组。

1.江门/广州**房地产评估案例分析

任选地段、任选用途、任选面积，进行房地产价值评估案例分析。要求：在江门市区范围内，如：选题“江海区凤凰商业街#商铺价值评估分析”或“江门市高新区工业园#土地价值评估报告” 或“江海礼乐#标准工业厂房价值评估”等等。

2.企业价值评估案例分析：从以下上市公司中选择一个： 600785 新华百货；000576广东甘化；300015爱尔眼科

600897 厦门空港；002336人人乐；600655 豫园商城；

600269 赣粤高速；600664哈药股份；000665武汉塑料； 000789 江西水泥；300149量子高科„„„„等

要求：采用收益法和市场法进行公司价值评估（股权价值）。

3.并购案例分析

对2012-2014年的并购案例进行详细分析，有数据分析、被并购方的价值分析等。可以分析整体分析行业并购案例，也可以单独分析个别并购案。例如（可以选择其他案例）：

（1）中资概念股私有化交易案例分析

2011以来，中资概念股相继宣布私有化交易，阿里巴巴网络、分众传媒、小肥样、同济堂、康鹏化学、电讯盈科、中消安、盛大网络、环球雅思、亚信联创、中房信、国人通信、华润微电子和环球天下等几十家已经完成私有化交易并退市，（2）机械重工企业海外并购案例分析

总结近两年内，国内工程机械领域海外并购的特点、趋势。包括分析三一重工收购德国混凝土机械巨头普茨迈斯特、中联重科出海收购CIFA、徐工集团

收购德国混凝土机械设备制造商施维英、广西柳工和潍柴动力等上市公司的海外并购行为特征、并购动机、并购行业背景、企业背景、并购价值、并购结果等方面的分析。

（3）中海油海外并购案例分析

（4）掌趣科技并购案例分析

例如掌趣科技（300315）2013年先后收购动网先锋、玩蟹科技100%股权；

（5）蒙牛收购雅士利股份案例分析

„„„„

注意：

1.同学们分组选定题目后，及时告知学委，大家所选的题目不得重复。

2.以下题目不得选择：

企业价值评估：五粮液、云南白药、金龙机电、招商银行、深圳天虹商场、厦门国贸、丽江旅游、招商银行、天山生物、柳工

并购案例：光明海外并购、雀巢并购徐福记、沃尔玛并购

房地产：江门市国翔领荟房地产评估案例、益丞帝豪居、嘉悦名都

第五篇：资产评估考试心得（模版）

经过了两年的考试，既是没有经验也有一些教训，说出来希望给考友们一点启示！当然，自己今年也没有必胜的把握，说得不对的请大家指正！

首先一定要根据自己的特点确定主攻科目，如果只挑自己熟悉的科目报考，万一被绊住很痛苦！容易越来越没信心！所以最好第一年把最没把握的过了，即使不过也为第二年做好准备！比如学机电出身的先攻会计和建筑，学财务的就先攻建筑和机电，这样合理的分配精力可以保证自己更加理智的对待每一科！其次，就是要根据评估考试的特点树立信心，这个考试每科160分，单选40道40分、多选30道60分、计算和综合5道60分，只要坚持把书仔细看上三到四遍，起码客观题的100分保证在80分左右是没有问题的，主管题只要能做完，及格的希望就非常大！况且根据我两年的考试看，客观题的难度都不大，几乎不拐弯，甚至是书上的原话（有个特点：机电和建筑比较喜欢考试数字，经济法评估学和财务喜欢考书上的条目也就是段落的第一句），因此，看好书是必须得，比如财务会计，如果你没有注册会计师的水平，把书背下来也问题不大，至少客观题多选拿分多。看书一定要细，经过几年考试，主要的知识点已经考试殆尽，既然不拐弯，也许今后就会在书的边边角角做文章。

还有就是自我感觉其他的资格考试对评估考试的帮助不是立竿见影的，比如我今年就依托注会考试会计，但是发现两个资格的出题思路根本就不同，一个注重理解和操作，一个注重基础知识，还有许多比如外币、合并报表、所得税会计，评估根本不涉及，所以抓好一本书就足够了，没必要浪费精力去刻意拔高，除非你也想把注会过了！

下边分科目谈谈看法，有些科目都是我去年的感觉，如果今年有了变化，请大家原谅：

1、资产评估学

这是该职业资格的基础学科，很多问题的理解需要依靠它的学术理念，而且评估的特点决定了评估学的特点，就是一定要牢记评估的是基准日时点的价值，和其他诸如会计资料没有关系，这样很多问题就比较好理解了！建议第一年要报考！

具体到学习中，我认为，因为我国的评估体系属于照搬西方的理论体系，而西方经济学更多依靠数理模型而非叙述，所以中国的评估也到处是他的影子，涉及评估价值的每一个公式都必须熟记（其实也不太多，就是第二章几个收益法，其余的大部分由此演化而来）这样对自己提高单选的速度帮助很大。其他的重点章节我觉得主要是机器设备评估、房地评估和无形资产评估。

2、建筑工程

很多人对此头疼，那是因为看到大量的图例眼晕，其实这些图例很好的帮助你理解教材，这就是考验立体几何的时候了。我认为工程量特别是面积的计算一定要牢记，其他的知识点真的很散，要靠我们零敲碎打慢慢加深印象了。现在到处都在开发房地产，如果感兴趣可以到工地走走，比如你看到未完工的凉台就可以看到挑梁的结构，站在没粉刷的楼梯最上层你就会明白楼梯阴影面积计算的原因，对学习很有好处。

这一科和机电差不多，理解的东西不多，主要是要记！我身边有一位高级工程师，听他说建筑这东西除了设计没啥需要理解的，都是一点点记住的，即使是计算也很套化，我觉得然也！

3、机电设备

这也是文科学生的一个难点，我看多数都是高中物理化学，比如电机和锅炉，高中都学过，对于理科生来说相对好理解！这个需要自己没事多想象，机床书上只给了图，通过空间感觉的想象我们把那些图穿起来，一个车工辛勤劳作的场面慢慢会在脑海中成形，看图的时候要抓图的特点，比如液压流程，自己试着在图上标上箭头：液体通过这个阀门，到了那个空间，这个阀门是单向的，会不来，不断进入，出不去，顶高。。这样就能有个生动灵活的想象，不至于只记住书上的，换个样子就无从下手！

机电和建筑的知识点都比较分散，无他，唯手熟尔！还是那句，抓住了客观题的100分，通过的问题就不大！

4、经济法

这个科目一般的考生感觉都还可以，就不多说了，对于特定的评估法规，多理解评估学对这个科目有一定帮助，同时一些实体法比如公司法很重要，考题比重较大，还有税法、合同法、票据法都是每年出题的多处，要好好理解记忆，其实因为是标准化考试，没必要每个字都记住，理解后选择时候就足够了。一些小法如森林法水法，相信大家对于提炼知识点都有心得，记住某些重点词汇和数据，在选择时会很顺！

5、财务会计

今年我就是考试这一门，我感觉这科和上面四门的最大区别就是各章节的联系程度要高的多，不是死记硬背可以解决的，但评估考试大的综合题不多，所以融会贯通当然更好，作不到的话也无伤大体，我书背了3遍，特别关注段落中1、2、3的知识点、披露、计提准备的条件等知识点，感觉作题还是蛮顺的。会计是一个比较连贯的严谨体系，很多处理原则都是有它自己的道理的，真正学习进去你会发现它的很多处理非常明确，比如谨慎原则可以用在很多地方：筹资费用的摊销、或有事项的确认等等，再比如一个配比原则就可以帮助你记住为什么出租无形资产使用权走其他业务，而出售就要走营业外（因为出租时本企业仍在摊销，有支出，收入要求配比，而出售就不存在继续摊销的问题了），还有，为什么包装物出租和出售的入帐科目不同。

罗罗嗦嗦说了以后，也不知道能不能给大家一点帮助和信心，书读百遍其意自现，在理解中记忆，在记忆中理解，祝大家都能尽早通过考试