酒店改造为养老机构项目考察报告

第一篇：酒店改造为养老机构项目考察报告

上海市中心城区养老产业现状浅析

——上海虹叶酒店（三星）改造为养老机构项目考察报告

项目名称：上海虹叶酒店 地址：上海虹口区长春路158号 商业区：外滩附近参观人员：

一、项目背景：

上海虹叶养老院前身为上海虹叶酒店：

上海虹叶酒店是一座集餐饮、住宿、娱乐、商务为一体的三星级涉外酒店。星级标准：准3星 开业时间1998年，新近装修时间2008年，楼高7层，共有客房总数97间（套），标间面积27平米。

坐落于四平路、溧阳路口的长春路上，豪华套房、标准客房宽敞舒适、装饰典雅、设施先进，国际电话、高级音响及彩色卫星电视一应俱全。酒店拥有不同规格、格调高尚的餐饮包房12余间。宴会厅可同时容纳300人。

转型之势，迫在眉睫：在车水马龙的大上海，很少有人关注一个准三星酒店的存亡与否，虽然门庭不再喧嚣，但是内部装修正在紧锣密鼓的进行着。

上海虽为国际化旅游大都市，但酒店业竞争也相当惨烈，作为一家地理位置和硬件条件都不算出色的准三星酒店，面对每况愈下的入住率，勉强经营起来很艰难，及时转型不置可否。

酒店式养老院作为新兴的养老模式，有其得天独厚的基础条件，客房、餐厅、宴会厅厨房等酒店设施只需稍加改建，只需要添置些助老服务设施即可。于是在这种大势所趋的环境之下，虹叶养老院便应运而生了。

政策支持：

上海市虹口区全力推进为老服务工作--民政部

一是及时部署全年老龄工作。召开2013年区养老服务工作会议，对2013年工作进行部署，三级甲等医院与政府合作签约，探索养老机构“养医结合”新途径，目前已在8家养老机构开展第一批试点工作。与工技大合作，形成了《完善虹口区养老服务体系研究》课题报告，为下一步为老服务工作奠定了基础。

二是积极推进各项为老服务设施建设。积极推进养老床位建设，川北街道溧阳路虹叶养老院改建项目已启动，目前已基本完工，拟建床位200余张。加强养老机构消防安全管理，开展“生命通道体验”消防疏散演练和“军徽映夕阳”，消防部队与养老机构开展军民共建活动。完成2013年度养老机构评估考核工作，对25家达标单位实施运营补贴奖励。推进标准化老年活动室建设和管理，在全区165个标准化老年活动室开展“晚霞心苑——快乐之家”为老服务项目，由社会组织进行专业化、规范化运作。完成新建、改建10个标准化老年活动室立项工作，7家新（改）建的标准化老年活动室已通过验收，3家也即将完成装修。启动并实施100户适老性改造项目。

三是认真开展社区为老服务。抓好高温期间老年人防暑降温工作，延迟老年活动室开放时间。全年投入560万元，继续实施90岁以上老年人特殊补贴政策。投入65万元新增居家宝1000户，并对历年已安装“智能居家宝”和“智能随身保”产品的老年人家庭做好后续完善工作。大力推进居家养老，截至目前，新增居家养老人员969名，总人数达到24664名；新增市级助餐点2家，区级7家，总数分别达到23家和25家，提前完成今年实事项目指标。开展老年宜居社区试点工作，曲阳、欧阳作为全市首批试点单位。深化“网上敬老院”服务，36129000为老服务热线开通以来，已提供电话关爱422106人次，援助服务3800余人次，需求服务22135余人次。

二、上海虹叶养老院改造项目（区位）

近邻著名商业街四川北路，距闻名海内外的金融街——外滩仅二公里，近铁路4、10号线海伦站、3号线东宝兴路站，两站可达上海站，交通便捷。

周围医疗：距上海市第一人民医院分院仅500米，距中国人民解放军第411医院仅800米，此外还有多个社区诊所、医疗体检中心、康复中心等都在1公里辐射范围内。

周围文化娱乐：四川北路街道老年大学，距该养老院仅700米，周边有多处棋牌室、公园可提供老年活动场所。

周围景观：上海海伦公园、1930老场坊、多伦路文化名人街、鲁迅故居、鲁迅公园、展览中心、外滩、四川北路商业街、上海交通大学、虹口足球场、四川北路公园

周边美食：巴必隆烤肉约0.32公里 旺角茶餐厅约0.51公里 文锦桂林米粉约0.64公里 仙踪林（虹口店）约0.83公里 村夫烤鱼约0.89公里 小东烧烤约1.02公里 世纪烧烤店约1.02公里 众品桂林米粉约1.40公里

周边大厦：荣欣大厦约0.26公里 喜临门大厦约0.26公里 上海商贸大厦约0.38公里 埃力生轻工国际大厦约0.45公里 晶钻博华商厦约0.45公里 盛泰国际大厦约0.45公里 虹诚大厦约0.51公里 方舟大厦约0.57公里

大交通：

距四川北路商业街约： 0.2公里； 距人民广场约： 3 公里； 距上海火车站约： 5 公里； 距上海火车南站约： 18公里； 距上海虹桥机场约： 25 公里； 距上海浦东国际机场约： 50 公里；

著名地标 ：

距外滩 2.7公里 距南京路步行街 3公里 距人民广场 3.6公里 距复旦大学 4.2公里 距上海马戏城 3.8公里 距东方明珠电视塔 2.7公里 距正大广场 3公里 距杨浦大桥 5.6公里 距时代广场 4.8公里 距世纪公园 8.1公里 距金茂大厦 3.5公里

三、老年人对养老院的心理需求

我国养老院的老人一旦生活不能自理，上到养老院的领导，下到老人的子女，对工作人员的要求都是对老人进行全方位的服务，使老人能够衣来伸手、饭来张口，认为这就是对老人的最好照顾。其实，对养老要求来说这仅仅是物质上的补助，以老年人心理层面来讲，任何时候不能放弃让老人重新建立生活自理能力的信心和希望。比如：面对一个因手臂瘫痪而无法自己吃饭的老人，工作人员就是手把手地教:先把调羹放在老人的手中，再握住老人的手，然后拿着老人的手一起从碗中把饭送到老人的口中。正是这些细小的行为能重塑老年人的自理能力，从而让他们摆脱了一种“活着只比死人多一口气”的心理，维护了老年人的尊严和价值。

五、建筑部分 一.规模及场地分析: 虹叶养老公寓，260个床位，共130间，每间26㎡（含卫生间），家属探亲活动区位于一楼，配置有咖啡吧。1.1 规模分析

从人数上看，虹叶养老公寓属于特大型的老年人公寓（260人），但人均用地指标远低于此标准的100~110㎡/人。

同时，从其单间面积来看，虹叶养老公寓属于养老院（建筑面积最低标准为25㎡/人），不符合老年人住宅（30㎡/人）及老年人公寓（40㎡/人）最低面积要求。1.2 场地分析

虹叶养老公寓位于市区且属于商业改公建，场地限制，不能为老年人提供适当规模的绿地以及休闲场地，但周边有些相关配套场地。同时，有部分房间朝北，不能日照要求。

二.建筑功能及室内设计分析： 2.1 建筑功能分析

建筑功能上看，虹叶养老公寓功能较齐全，从健康活跃老人到全护理，甚至包含临终关怀。

一楼主要功能为门厅，同时配备供家属探亲活动的咖啡吧。（平面布置见图2-1）

二楼有医务室和大餐厅（见图2-2），健身房，以及图书房。

三楼是主要功能为大统间，六床位（见图2-3），为全护理的族群设置，配套有公共浴室、开放式公共活动区以及屋顶花园。（平面布置见图2-4）

四楼至七楼以上是双床单间（见图2-5），同时配备有护理站和开放式活动区。（平面布置见图2-6）

2.2 室内设计分析

虽然建筑功能齐全，但由于原建筑限制，室内设计不足方面较多，主要有： 1.公共走廊有效宽度不满足1.5m，同时走廊两端并未设置轮椅回转面积。（见图2-7）

2.电梯轿厢尺寸不能容纳担架。3.未设置适合坐姿的洗面台及扶手。4.无单间厨房。

5.同时，轮椅使用者的卧室短边净尺寸小于3.2m。6.无无障碍客房。

配图：

图2-1 一层平面布置图

图2-2 大餐厅

图2-3 大统间

图2-4 二层平面布置图

图2-5 双床单间

图2-6 四层至七层平面布置图

图2-7 走廊

五、小结

上海中心城区养老产业现状

就在今年，这个不起眼的快捷酒店，将成为一个拥有200个床位的养老院，而且入住这家养老院的老人，还能享受到不逊于宾馆的优质服务。

“我们这里有200个房间。如果做快捷酒店，我们不管是地理位置还是设施、规模，都没有竞争优势。但是如果转型做养老院，我们的硬件条件已经十分领先了，现在养老院还在装修，没有对外宣传，已经登记的就有超过90个床位了。”该养老院负责人这样介绍。

据介绍，这家敬老院预计将于今年年底正式开业，定位将高中低档相结合，分别设有单人间、双人间、6人间等不同的档次，可接纳近200名寄养老人同时入住，并配有医疗、康复、休闲等服务设施，同时一楼设置餐饮、休闲设施服务探望家属，让老人及家属在这里享受到不亚于宾馆的优质服务。如今，只有因地制宜，充分利用、挖掘有限的资源，发挥主观能动性，养老服务才能跟上时代的需求，赢得大家的认可和赞誉。

为应对日益严峻的老龄化问题，近年来上海政府高度重视养老工作，不仅加大养老事业的支出和建设，同时还对如何运用社会和市场的力量发展养老服务产业进行了有益的探索。由于缺乏相应口径的统计指标，上海养老服务产业的具体发展无法精确量化，为定量化分析上海养老服务产业的实际发展情况带来了极大的阻碍。从一些零散的报道和文献中仍然可以发现，上海养老服务产业有了较大的发展，但仍存在较多问题。

老年消费规模巨大，养老服务产业规模较小

据统计，2010年我国老年人口消费规模达到10000亿人民币，但其中国内特别为老年人提供的老年产品和服务只有3000亿。上海的老龄化程度更严重，消费水平相对较高，消费需求巨大，但老年人普遍感觉市场上销售的老年用品数量少、种类少、地点少、购物难。尤其是老龄化带来的高龄老人和失能老人增加，对长期康复护理等养老服务的需求也随之快速增加，供给远远不能满足需求。目前的养老服务供给主要还是由政府提供的养老事业，社会和市场提供的养老服务比例较小，市场化程度较低，社会资金对养老服务产业的投入较少。随着老龄化程度的不断加深，单支柱、单主体的养老服务供给模式一方面给政府财政带来极．大的压力，另一方面由政府提供的养老服务带有的福利性和普惠性，无法满足多层次多样化的养老服务需求。

新兴养老服务产业不断突破，总体产业结构失衡

上海养老服务产业随着养老需求的快速增加，养老产业也在逐步细分化。老年家庭服务业、老年康复护理产业等传统的养老产业近年来发展迅速，已经具备一定的产业基础。老年房地产、老年电子商务等新兴养老产业，上海已经进行了一些有意义的新的探索。在老年房地产业，2008年位于浦东新区康桥镇的亲和源养老社区正式开园入住，成为上海养老社区开发建设的里程碑。2009年，浦东新区民政局与美国贝林集团开始积极探索筹建针对中高端老年需求的养老社区。崇明在2010年申报“长寿之乡”的同时，也在加快规划发展养生养老、长寿旅游、养生房地产和生态长寿食品产业，积极打造养老事业和养老产业崇明国际示范区。在老年电子商务业，2010年，上海家帝豪电子商务有限公司通过在线电子商务模式推出第一款“在线消费养老”经营模式。但总体而言，上海的养老服务产业仍然处于结构失衡的状况。在现有的上海养老服务产业中传统养老服务产业发展相对较快，而含有较高科技含量的新兴养老服务产业发展较慢，一些产业仍然处于萌芽状态。

养老服务要求更高，产业发展水平较低

近年来上海政府不断加大养老事业的投入，上海养老服务产业同时也在积极探索利用社会和市场的力量满足养老需求，但养老服务的供给还是无法满足养老需求。根据上海市老龄科研中心2008年对全市2869位老年人展开的“老年人口状况及意愿”问卷调查结果显示：上海老年人的养老需求涉及日常生活、精神文化、法律服务等方方面面，需求巨大，且呈现出多元化、多层次、多方位发展的特征。而目前的养老服务产业产品品牌、生产基地、市场交易、销售渠道等方面还没有实现成熟的规模化经营，整体处于小而散的状态。很多老年服务产品品种单一，缺乏创新。同时，影响养老服务产业水平的还有养老服务产业从业人员专业素质较低、流动性极大，无法为老年人提供项目齐全、质量较高的服务。

缺少相关规划和法律，产业秩序混乱

目前我国的养老服务产业几乎没有专业的规划、标准可供参考，也缺乏相应的政策、法律可以执行，造成了养老服务市场上的秩序混乱。上海养老服务产业市场上随意夸大老年保健产品和服务功效的现象，以及借助免费义诊、免费药品、免费旅游、免费参观等方式进行虚假宣传、强迫消费，或者打着融资、理财、创收等旗号，欺骗老年人的现象时有发生。在养老服务领域，一些养老机构收费不规范、建设标准不达标、服务人员伤及老年人生命健康事故的发生，极大的损害了老年人的权益。

第二篇：美国医院与养老机构考察报告

美国医院与养老机构考察报告

2011年9月28日到10月8日，应美国医院与养老集团的邀请，集团总经理等一行五人对医院与养老集团达拉斯办公区、达拉斯贝勒医院、达拉斯失忆老年公寓、奥斯汀养老社区等地进行了考察交流。现将考察情况汇报如下：

一、医院与养老集团达拉斯办公区：

1、基本情况：

医院与养老集团于1975年在美国俄克拉荷马城成立，在美国亚特兰大、达拉斯、圣安东尼奥、斯波坎和墨西哥城等地设有分支机构，集团由美国医院与养老建筑设计公司、美国大学医疗保健部公司（AUHC）、医院与养老医疗护理规划事务所组成，主要业务是面向养老社区和医院，从选址、规划与建筑设计、运营管理和服务流程规划、到医院和养老机构的运营管理辅导，实行一条龙服务。是全球公认的医院和老年公寓规划设计的领先者，曾在35 个国家，规划设计和辅导了300 家老年公寓、1010 家医院，名列全美建筑设计机构的前100名、医院规划设计公司的前20名。已完成的项目建筑价值超过210亿美金，曾获得93个国际大奖，规划设计并负责运营管理辅导的土耳其Anadolu 医学中心连续18年被美国权威机构“新闻与世界报告”评为“最有声誉”的美国医疗机构。

2、主要特点及考察体会：

（1）在医院和养老公寓（社区）规划、设计、基建及改造、运营管理等有丰富的一条龙服务经验，在初期规划、设计时就将先进的运营管理和服务流程考虑进去。

（2）在医院和养老公寓（社区）的基建和改造时，能充分考虑医疗服务的人性化要求和常被忽视的细节，包括家私的配备。

（3）在养老服务模式设计上有丰富的经验，能准确把握人们的心理需求。

（4）在医院的管理和服务理念上非常超前，真正注重病人

1或顾客的人性需求，体现以人为本的思想。

（5）拥有较多的美国医疗资源，能将美国许多著名医学专家、高新医疗设备、科研机构、医疗管理培训进行整合。如能合作，将我公司获得国内大型医疗机构投资的竞争优势。

（6）在养老公寓和社区的规划设计和运营管理上的经验可使我公司的养老服务在较短时间达到世界一流水平。

二、达拉斯医院：

1、基本情况：

为Baylor 大学医疗中心，专注于重症医疗护理的综合医院，占地20英亩，建筑面积43万平方米，设有独立的妇产、儿童、肿瘤、ICU、医学影像、理疗等50多个临床医技科室，在德克萨斯州医院中排名第4位。是由医院与养老集团负责规划设计。

2、主要特点及考察体会：

（1）医院的设计理念与中国有非常大的不同，更注重人性化和细节。特别是在新老医院改造的衔接和一体化上，完全融为一体。

（2）医院的管理和服务非常注重人们隐私，在管理和服务流程设计时充分考虑到这些细节。如不允许照相、走廊的弯度设计等。

（3）医院的设备非常先进，摆放位置充分考虑到对病人的吸引力和方便性。最好的设备放在最显眼的地方。

（4）医院的环境和公共区域整洁而宁静，管理和服务突出人性化和细节。医务人员的仪容仪表和着装高雅、简洁、美观。

（5）医院非常重视观念、医院文化（特色）、服务要求的内部培训，实行医院岗位的再认证制度。而非国内常进行全员外出考察培训。

（6）我们下属医院的内部管理和服务应逐步引进类似国际先进的培训制度，改变员工的管理和服务理念，提升员工的整体素质。

三、失忆老年公寓

1、基本情况：

为专门的失忆老人护理中心，实行无门坎入住，按月服务收费的方式，收纳了66位失忆老人，人月平均收费为1.4万美元。

2、主要特点及考察体会：

（1）专病老人公寓在规划设计时有其特点，可根据病情需要规划设计，有很好的针对性。硬件设置要求低于豪华高端老年公寓。

（2）专病老人公寓的服务不同于常规老年公寓，有更多的医学服务，更注重与病情相关的服务细节。

（3）专病老人公寓未设入住门坎（入住押金），但日常服务收费（14000美元/月）远高于中高端老年公寓（5000美元/月），有很好的市场需求和效益。

（4）在入住时进行健康评估，实行评估后永久固定式月服务收费。永久固定式月服务收费有利于减轻入住人员及家属对未来费用的担心，同时有利于稳定入住人员，还可以提高服务人员对入住人员身体健康的关注，尽可能提高其生存质量。

（5）养老服务的利润有一半来自于养老公寓的医疗健康康复等增值服务，日常服务收费的利润约占全部利润的一半。

（6）专病养老公寓需要有非常广阔的内部公共活动空间及有针对性的活动安排，同时控制所有对专病有影响的因素发生。

（7）专病老年公寓与中国的养老需求相一致，应该是中国养老市场可以借鉴的四、奥斯汀养老社区：

1、基本情况：

为覆盖健康、半护理、全护理养老服务的高端养老社区，拥有42户活跃老人别墅，182套具有独立生活能力的老人居住公寓，40个半护理单元，62个全护理单元以及16套失忆老人单元。所有入住人员根据其入住的条件确定入门费（押金），从77万美元到129万美元不等，月服务收费在入住时进行健康评定后长期

不变，人均每月在5000美元左右。

2、主要特点及考察体会：

（1）较大的规模，五星级宾馆硬件设施，VIP式服务，健康养老--半护理--全护理一条龙式规划设计和服务，可满足老年人的全部需求。

（2）高额的会籍入门费注定入住人群的层次，较低且固定的服务收费，使入住老人自入住之日起就无后顾之忧。

（3）医疗保健服务是整体养老社区的核心价值所在，无配套完整的医疗保健服务将失去养老社区的吸引力。

（4）美国养老服务与中国养老服务在核心需求上基本一致，即入住老人更多的是考虑到需要半护理和全护理后的状况，而非自理阶段的环境和舒适。

（5）好的环境、人性化的规划设计、高档次的公寓条件是高端养老公寓的基本要素。

（6）入住时进行健康评估是入住人永远不变固定收费的决定因素，因此非常重要。这也是筛选入住人非常好的方法之一。

（7）入住时就确定并固定不变的收费可减轻入住人对未来身体和收费的担心，留住入住人，并使入住人与服务管理者的目标完全一致---使入住人能更久、更好地生活在自理状态，提高生存质量，更短地生活在无法自理状态。这也使服务者更注重入住者的日常生活和身体状况。

（8）完全统一的社区，通过公路、绿化、连廊等将不同养老需求单元分隔开来，是很好的方式。既可使社区融为一体，有更多的公共区域，又可让不同单元的老人相互因素减少。

第三篇：养老机构项目可行性报告

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------养老机构项目可行性报告

国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告（注：可出具各类项目的甲级资质）。

项目可行性报告用途（企业投融资、国家发改委立项、银行贷款申请、申请进口设备免税、境外投资项目核准、政府资金项目申报）

可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。

第一章 养老机构项目总论 第一节 养老机构项目背景

一、养老机构项目名称

二、养老机构项目承办单位

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三、养老机构项目主管部门

四、可行性研究工作的编制单位

五、研究工作概况 第二节 编制依据与原则

一、编制依据

二、编制原则 第三节

研究范围

一、建设内容与规模

二、养老机构项目建设地点

三、养老机构项目性质

四、建设总投资及资金筹措

五、投资计划与还款计划

六、养老机构项目建设进度

七、养老机构项目财务和经济评论

八、养老机构项目综合评价结论 第四节 主要技术经济指标表 第五节 结论及建议

一、专家意见与结论

二、专家建议

第二章 养老机构项目背景和发展概况 第一节 养老机构项目提出的背景

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一、国家或行业发展规划

二、养老机构项目发起人和发起缘由 第二节养老机构项目发展概况

一、已进行的调查研究养老机构项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老机构项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 投资的必要性

第三章 养老机构项目市场分析与预测 第一节 市场调查 第二节 市场预测 第三节 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略 第一节 产品方案和建设规模 第二节 市场推销战略

一、推销方式 二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 第二节 建设地区的选择

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--------第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第六章 养老机构项目技术、设备与工程方案 第一节 养老机构项目组成 第二节 生产技术方案 第三节 总平面布置和运输 第四节 土建工程 第五节 其他工程

第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 养老机构项目选址及用地方案 第二节 土地利用合理性分析 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析

一、土地资源利用分析

二、水资源利用分析

三、电能源利用分析 第二节 节能措施分析

一、土地资源节约措施

二、水资源节约措施

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三、电能源节约措施

第九章 养老机构项目原材料供应及外部配套条件 第十章 养老机构项目进度与管理 第一节 工程建设管理 第二节 养老机构项目进度规划 第三节 养老机构项目招标 第十一章 环境影响评价 第一节 建设地区的环境现状

第二节 养老机构项目主要污染源和污染物 第三节 养老机构项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 第一节 生产过程中职业危害因素的分析 第二节 职业安全卫生主要设施 第三节 劳动安全与职业卫生机构 第四节 消防措施和设施方案建议 第十三章 企业组织和劳动定员 第一节

企业组织

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一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算 第十四章 投资估算与资金筹措 第一节

养老机构项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、养老机构项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

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--------第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老机构项目对国家政治和社会稳定的影响

二、养老机构项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老机构项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老机构项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老机构项目对合理利用自然资源的影响

六、养老机构项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响 第十六章 风险分析 第一节 风险影响因素

一、可能面临的风险因素

二、主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

一、风险影响程度评价

二、风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议 第一节 对推荐的拟建方案的结论性意见 第二节 对主要的对比方案进行说明

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--------第三节 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 第四节 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

第五节 对不可行的养老机构项目，提出不可行的主要问题及处理意见

第六节 可行性研究中主要争议问题的结论 第十八章 财务报表 第十九章 附件

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第四篇：养老机构项目可行性计划书

养老机构项目可行性计划书

现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，--区和--区养老机构相对密集，市南老城区和--路东部人口居住密集区、--新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a）床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。

b）床上用品700×50=35000元

c）室内每人一个圈椅200×50=10000

d）电视每房间一个1000×15=15000

e）活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f）餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g）洗衣设备，预算2000元。

h）洗澡设备，预算5000元。

i）办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元

副院长 兼采购1人计2000×12=24000元

护理员5人计1000×12×5=60000元

厨师2人计1200×12×2=26400元

以上共计9人计158400元。

2、伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等2000元

7、租金10万元。

以上投入合计482000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

第五篇：养老机构项目可行性计划书

养老机构项目可行性计划书

现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。

b)床上用品700×50=35000元

c)室内每人一个圈椅200×50=10000

d)电视每房间一个1000×15=15000

e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g)洗衣设备，预算2000元。

h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。

以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元

副院长 兼采购1人计2000×12=24000元

护理员5人计1000×12×5=60000元

厨师2人计1200×12×2=26400元

以上共计9人计158400元。

2．伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等2000元

7、租金10万元。

以上投入合计482000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在100元/床/月以下（通常收费床位费为200元-450元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在600平方米以上，合理租金控制在年5万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入3万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*50=30000元。

b)床上用品500*55=27500元

c)室内每人一个圈椅200*50=10000

d)电视每房间一个600*15=9000

e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g)洗衣设备，预算2000元。

h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）

合计最小投入101500元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约10000元。

以上租金+装修+设施+宣传=191500元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计1000*12=12000元

副院长兼采购1人计800*12=9600元

护理员5人计600*12*5=36000元

厨师2人计700*12*2=16800元

以上共计9人计74400元。

2．伙食费成本150*50*12=90000元。

3、水电费200*50=10000元

4、取暖费600平米*20=12000元

5、办公费用300*12=3600元

6、设备耗材、维护等1000元

7、租金5万元。

以上投入合计241000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200*12*50*80%=96000元。

2、服务费200*12*50*80%=96000元

3、餐费260*12*50*80%=124800元

3、水电费20*12*50*80%=9600元

4、取暖费80*3*50*80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入80000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。