第一篇：2016年安徽省物业管理实务流程汇总考试重点和考试技巧
1、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”
A、最终用户业主
B、业主业主
C、最终用户最终用户
D、业主最终用户
2、包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出(物业管理服务成本构成)，不包括(D)。
A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B、办公费用
C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
D、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
3、不属于物业管理服务的是(D)
A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
B、代收代交各项公用事业费用
C、物业装饰装修管理服务
D、专项维修资金的代管服务
4、二级资质物业管理企业注册资本人民币(C)万元以上。
A、1000
B、500
C、300
D、100
5、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书
A、19
B、20
C、21
D、22
6、业主公约的效力范围包括(B)。
A、全体业主
B、物业使用人
C、物业的继受人
D、以上都是
7、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开(C)日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A、7
B、10
C、15
D、20
8、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
9、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”
A、最终用户业主
B、业主业主
C、最终用户最终用户
D、业主最终用户
10、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。
A、物业服务合同
B、业主大会议事规则、管理规约
C、业主委员会议事规则
D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
11、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种(A)
A、合同关系
B、法律关系
C、行政关系
D、平等关系
12、只有通过(D)，才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、以上都不是
13、物业服务收费形式包括(A)
A、包干制收费形式和酬金制收费形式
B、包干制收费形式
C、酬金制收费形式
D、以上都不是
14、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。
A、大修
B、小修
C、更新
D、改造
E、中修
15、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。
A、大修
B、小修
C、更新
D、改造
E、中修
16、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。
A、物业服务合同
B、业主大会议事规则、管理规约
C、业主委员会议事规则
D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
17、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。
A、前期物业管理招标投标
B、物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
18、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
19、经业主委员会或者(B)%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
A、15
B、20
C、30
D、50 20、以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是(C)。
A、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
C、按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务
D、选举业主委员会委员，并享有被选举权 21、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理条例》
C、《全国优秀管理住宅小区标准》
D、《物业服务合同》
22、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处(A)的罚款。
A、1万元以上3万元以下
B、1万以下
C、3万以上
D、以上都不是
23、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
A、2001
B、2002
C、2003
D、2004
24、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权(B)以上通过
A、1/2
B、2/3
C、3/4
D、4/5
25、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书
A、19
B、20
C、21
D、22
26、物业服务企业间接费用包括()。
A、直接消耗材料费用
B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利
C、固定资产折旧及修理费用
D、财产保险费
E、低值易耗品摊销
27、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。
A、前期物业管理招标投标
B、物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
第二篇：北京物业管理项目负责人考试--实务重点
1、简述物业服务企业的概念？
答：物业服务企业是依法成立、具备专门资质、并具有非独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
2、简述物业服务企业的特种？ 答：物业服务企业特征主要有三点：
1、是独立的企业法人。
2、属于服务性企业。
3、具有一定的公共管理性质的职能。
7、物业服务企业的资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？
答：物业服务企业资质等级分为一、二、三级，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
8、一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：一级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民币500万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列应计算基数的百分比之和不低于100%： a.多层住宅200万平方米； b.高层住宅100万平方米；
c.独立式住宅（别墅）15万平方米；
d.办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经验管理业绩。
9、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：二级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民300万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得中级以上职称；
4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： a.多层住宅100万平方米； b.高层住宅50万平方米；
c.独立式住宅（别墅）8万平方米；
d.办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
10、三级资质的物业服务企业应符合哪些条件？
答：三级资质的物业服务企业应符合以下条件：
1、注册资本为人民币50万元以上；
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业主负责人员具有相应专业中级以上职称；
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书‘
4、有委托的物业管理项目；
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
16、简述物业服务企业组织机构设置的影响因素有哪些？
答：物业服务企业组织机构设置的影响因素主要有以下内容：
1、企业战略因素
战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，党组织战略发生了重大变化，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。
2、外部环境因素
外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。
3、技术因素
技术因素主要指设备、技术、管理知识等在内的广义技术概念。一方面组织活动需要利用技术来进行；另一方面技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。
4、组织规模及所处阶段
组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。
19、物业管理招标主体主要有哪些？
答：物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）
在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。
23、物业管理招标的方式有几种？
答：物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。
1、公开招标
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。
公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
2、邀请招标
邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。
邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公共方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。
25、物业管理招标的一般程序是什么？ 答：物业管理招标的一般程序是：
1、成立招标领导小组
确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系。
2、编制招标文件
招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标标书的要求、评标标准和评标办法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明。
3、公布招标公告或发出投标邀请书
4、发放招标文件
招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
5、投标申请人的资格预审（公开招标）
6、在资格预审合格的投标申请热过多时，可以由招标人从中不少于5家资格预审合格的投标申请人。
7、接受投标文件
评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的三分之二。
8、开标、评标和中标
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。
评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。最终推选不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当在投标有效期截止时限30日内前确定中标人。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，与中标人订立书面合同；招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。
33、制订物业管理方案的一般程序是什么？
答：物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：
1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。
2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
4、确定组织架构和人员配置。
5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。
6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。
7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）
8、对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。
9、排版、印制、装帧。
35、物业管理方案包括哪些基本内容？
答：物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。
36、物业管理方案基本内容中哪些是关键性内容？
答：关键性内容包括：
1、项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）
2、组织架构与人员的配置
3、费用测算与成本控制
4、管理方式、运作程序及管理措施
37、物业管理方案基本内容中哪些是实质性内容？
答：实质性内容包括：
1、管理制度的制订
2、档案的建立与管理
3、人员培训及管理
4、早期介入及前期物业管理服务内容
5、常规物业管理服务综述
6、管理指标
7、物资装备
8、工作计划
38、合同的订立，必须经过哪两个阶段？
答：合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。要约与承诺是订立合同必须经过的步骤。
40、合同要约的构成要件有哪些？
答：作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：
1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图，即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人；
2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。即要约人需要向对方说明自己的订约要求、对方需要做什么或不做什么，受要约人一旦承诺，合同即告成立；
3、要约必须传达到受要约人才能生效。如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。要约一旦作出，要约人需要承担法律责任。要约订立合同的提议，应表
明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。
41、简述合同要约的法律意义？
答：要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具有体现在要约的撤回或撤销方面。依据《中华人民共和国合同法》第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：
1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；
2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。
43、合同承诺的构成要件有哪些？
答：承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：
1、承诺必须由受要约人或其代理热做出。非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺；
2、承诺必须在要约的有效时间内做出。超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约；
3、承诺必须与要约的内容一致。一项有效地承诺，不能对要约内容作任何限制、变更或增减，否则为反要约，并导致原要约失去效力；
4、承诺必须传达给要约人。如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约恩公开表示，则不构成承诺。
44、简述合同承诺的法律意义？
答：与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然，承诺也可依法撤回。根据《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”
48、什么是事实合同？
答：《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同，事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。
在现实生活中存在着大量的事实合同。如顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿去商品，支付价款后合同即成立；又如车主将车辆开到停车场进口处，即表示要进入停车场停放车辆，停车场管理员将车道闸打开允许车辆入内后车辆停放合同成立。50、物业服务合同有哪些特点？
答：物业服务合同有以下特点：
1、一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同。
2、物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。
3、订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。
4、物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能对选择物业管理服务以及提供服务的物业服务企业形成一致性，其中的单一业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。
51、什么是早期介入？
答：早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动，主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。
54、早期介入的作用？
答：早期介入有如下作用：
1、优化设计
考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。可以从业主或物业使用人及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业设计更加优化、完善。
2、有助于提高工程质量
在物业的建设过程中，物业服务企业或专业人员利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工中的缺陷，及时解决施工中存在的质量问题，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。
3、有利于了解物业情况
物业服务企业或专业人员可以通过早期介入，熟悉物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业，便于日后对设施设备的运行管理和维修养护，做到心中有数、“对症下药”。
4、为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、事实上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过早期介入与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通讯、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。
5、有助提高建设单位的开发效益
早期介入是从物业开发项目的可行性研究开始到项目的竣工验收的全场介入，建设单位不仅可以得到物业服务企业的专业支持，有利于其开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。同时，还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升建设单位的品牌。
55、早期介入可行性研究阶段的内容？
答：
1、根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
2、根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
3、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
4、跟物业管理成本初步确定物业管理服务费得收费标准；
5、设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
56、早期介入规划设计阶段的内容？
答：
1、就物业的结构布局、功能方面提出的改进建议；
2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；
3、提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；
4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
57、早期介入建设阶段的内容？
答：
1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；
2、配合设备安装，确保安装质量；
3、对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；
4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。
58、早期介入销售阶段的内容？
答：
1、完成物业管理方案及实施进度表；
2、拟定物业管理的公共管理制度；
3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；
4、对销售人员提供必要的物业管理基础知识培训；
5、派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
6、将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
59、早期介入竣工验收阶段的内容？
答：介入内容主要是参与竣工验收。各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面的遗留问题，为物业的承接查验做准备。
60、物业服务企业对工程质量保修期所应该做的主要工作是什么？
答：物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是对物业共用区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报，跟踪督促完成。业主产权专有部分的问题也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。62、物业承接查验的依据？
答：
1、法律依据：《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等；
《物权法》相关条款
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
《物业管理条例》相关条款
第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
《北京市物业管理办法》相关条款
第十条 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
2、规划、设计及施工图纸资料，验收记录和报告，合格证明材料，使用说明说等；
3、国家建设主管部门及省市有关工程设计、验收的技术规范与质量标准。
63、物业承接查验的物业资料主要包括哪些内容？
答：在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、物业管理所必需的其他资料。
64、物业承接查验的物业共用部位和共用设施设备主要包括哪些内容？
答：按照《物业管理条例》的规定，物业服务企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。共用部位主要内容包括：主体结构
及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公用卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
共用设施设备主要包括：供配电系统，共给排水系统，供冷（暖）系统，电梯系统，消防系统，安全防范系统（监控系统、车场系统、入侵报警系统、门禁系统、对讲系统）等；园林绿化工程：园林绿化分为园林植物和园林建筑，物业的园林植物一般有：花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等，其他公共配套设施：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
65、物业承接查验应具备的条件（按新建物业和原有物业分别叙述）？
答：
1、新建物业验收应具备的条件：
a.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；
b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用； c.房屋幢、户编号经有关部门确认。
2、原有物业验收应具备的条件： a.房屋所有权、使用权清楚； b.土地使用范围明确。
67、物业承接前需要做哪些准备工作？
答：承接查验前应做好以下准备工作：
1、与产权人联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
2、派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；
3、准备好承接查验用的记录表格。71、新老物业企业交接的注意事项有哪些？
答：
1、明确交接主体和次序：此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然具体移交工作中可合并进行，但移交的主体及责任要分清楚。
2、各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时 的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难度，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
3、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
4、在物业管理工作移交中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于后续发现的问题也能妥善解决。73、物业承接查验的方法？
答：物业管理承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感（用目视、触摸方法查验对象外观）、使用（启用设施或设备检验查验对象的安装质量和使用功能）、试验（通过必要的试验方法，如通水、闭水试验，测试相关设施设备的性能）、检测（运用仪器、仪表、工具进行测量，检测其是否符合质量要求）等具体方法进行检查。74、承接查验发生各类物业工程质量问题的原因主要有哪几个方面？如何处理？
答：问题原因主要有：
1、设计方案不合理或违反规范的设计缺陷；
2、施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；
3、验收检查不细、把关不严；
4、建材质量不合格；
5、建设单位管理不善；
6、气候、环境、自然灾害等其它原因。处理方法：
1、收集整理存在的问题：收集所有的《物业查验记录表》；对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题填写《接管承接查验遗留问题统计表》；将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
2、处理方法：一是施工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生，安装建设部《建筑工程质量保修办法》规定，由建设单位督促施工单位负
责；二是由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应有建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应设施。
3、跟踪验证：为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业服务企业要做好跟踪查验工作。物业服务企业安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改后仍不符号要求的工程项目继续督促建设单位处理。
95、入住服务阶段主要工作内容？
答：
1、入住的准备：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《入住通知书》、《物业验收须知》、《业主入住房屋验收表》、《业主（住户）手册》及物业管理有关约定；
2、其他准备：入住工作计划、入住仪式策划、环境准备、其它准备事项。
97、对房屋验收不合格的部分如何处置？
答：验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，可暂不发放钥匙。98、办理入住后业主的相关资料应如何管理？
答：业主物业验收以及其他手续办理完结，物业服务企业应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫，并及时将各项业主、用户资料归档，妥善保管，不得泄露给无关人员。99、如何在服务上方便业主办理入住？
答：业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续；入住办理期间，物业建设单位、物业服务企业和相关部门应集中办公，形成一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。
100、物业服务企业实施装饰装修管理的依据是什么？
答：建设部110号令《住宅内装饰装修管理规定》以及北京住房及城乡建设委员会颁布的京建房【2009】917号文。101、物业装饰装修管理服务流程？
答：备齐资料、填写申报登记表、登记、签订管理服务协议、办理开工
手续、施工、验收。
106、物业装饰装修核准规定日期及超出管理范围的装修项目如何处置？
答：物业服务企业应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。109、请简述物业装饰装修范围管理/ 答：物业装修装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如，室内装饰装修，只限于房屋本体单元内的自用部位。封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。
113、简述物业装饰装修中的检查内容？
答：
1、有无变得建筑主体和承重结构；
2、有无将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；
3、有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4、有无损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；
5、有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
6、有无未经标准的以下行为：
（1）搭建建筑物、构筑物；
（2）改变住宅立面，在非承重外墙上开门、窗；
（3）拆改供暖管道和设施；
（4）拆改燃气管道和设施；
（5）超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。115、在装修管理中室内装修建材材料重点管理内容？
答：楼地面铺设材料厚度是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等。
117、请简述物业装饰装修管理费用的相关规定？
答：装修管理服务费；该项费用是因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量，设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由装修人和物业服务企业双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
118、请简述物业装饰装修过程中产生垃圾的清运管理及费用？
答：业主或使用人在对物业进行装修时按规定缴纳装修管理服务费后，物业服务企业应负责装修垃圾的清运，装修人无需再交纳费用。装修人需要：
1、将装饰装修垃圾袋装处理；
2、按指定位置、时间堆放。119、简述物业装饰装修现场管理要点？
答：
1、严把出入关、杜绝无序状态。人员和材料管理。凡未佩戴物业装饰装修施工标识的施工人员和其它闲杂人员，一律禁止入内，使装饰装修人员管理有序化、规范化。
2、加强巡视，防患于未然。物业装饰装修期间，物业服务企业要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。
3、控制作业时间，维护业主合法权益。物业装饰装修管理要特别注意装修施工（尤其是拆打）的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的日常生活工作秩序。
4、强化管理、反复核查。物业集中装修期间，要增派人力，实施普遍巡查和重点检查相结合。
121、物业装修管理项目在施工过程中应注意的问题？
答：在装修施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为（如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等）；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。
123、物业装修管理中违规行为应注意的问题？
答：物业装饰装修的违规违约行为，应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。
127、在物业装饰装修活动中物业服务企业的责任？
答：
1、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可出装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
2、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人
或装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。
128、按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。
129、按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、简体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重。
131、按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。136、房屋完好率的定义？计算公式是什么？计算过程中应注意什么？
答：房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑管理之和，占房屋总建筑面的百分比。
计算公式：
房屋完好率=完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积/房屋总建筑面积×100% 计算过程中应注意：计算房屋完好率前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房的建筑面积，然后按上述公式进行计算。
147、房屋及设备设施管理中使用管理主管从哪些方面进行？
答：房屋及设备设施的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业服务企业展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解发光物及设备设施使用方法的基础上，正确使用房屋及设备设施。另一方面，物业服务企业应认真做好房屋及设备设施的维修保养】巡视检查工作，确保房屋及设备设施的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设备设施寿命。
148、房屋及设备设施管理中维修保养管理包括什么内容？
答：维修保养包括： 对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
149、房屋及设备设施管理中安全管理包括哪些内容？
答：
1、通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安
全防护知识和安全管理规定；
2、建立健全各类安全管理制度并严格遵守；
3、提供必要的安全和防护装置装备。
151、房屋及设备设施管理中采购和零备件管理包括哪些内容？
答：
1、加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；
2、对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；
3、严把采购质量关；
4、妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品件合格供货商名录和相关资料。
152、房屋及设备设施管理中工量具和维修设备的管理包括哪些内容？
答：工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定负责人，固定保养地点，强化领用归还手续。普通的工量具和维修用设备要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。154、房屋维修基本方式有几种？
有3种，分别是预防性维修、事后维修、紧急抢修。156、如何理解预防性维修？
答：预防性维修时一种主动地具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将是故意隐患消除在初级阶段，提供系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设备设施的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修保养方式。物业管理应提倡的主要维修养护方式是预防性维修。159、什么是状态监测下的预防维修？
答 ：状态监测下的预防维修是一种以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设备设施劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设备设施、利用率高的精、大、稀设备等。162、物业管理中在什么情况下可以采用事后维修？
答：
1、故障停机后再修理不会给物业使用造成影响的；
2、修理技术部复杂，修理迅速而又能及时提供备件的；
3、某些利用率低或有备用设备的。
164、由于发生紧急事件会对物业使用或安全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑，通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备，这是提高房屋设备设施管理水平的重要手段。
170、什么是设备设施的修理间隔期？
答：指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：月）。确定修理间隔期时应使设备设施计划外停机时间达到最低限度。171、什么是修理周期结构？
答：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如：小修—小修—中修—小修—小修—大修。物业服务企业在试行计划修理中，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。173、维修保养计划包括：
答：大修、中修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。
177、维修养护计划的编制依据是什么？
答：
1、房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期；
2、房屋及设备设施的使用要求和管理目标；
3、安全与环境保护的要求；
4、房屋及设备设施的技术状态。
181、严格按照房屋及设备设施的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制哪些因素？
答：
1、质量的控制：对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
2、进度的控制：物业的房屋和设备设施的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效地控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
3、成本的控制：通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
183、维修养护工作存档应包括哪些内容：
答：维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。185、消防设施运行责任人的职责是什么？
答：
1、负责提供维修保养所需的水、电供应；
2、负责提高维修保养所需的垂直运输；
3、负责通知楼宇住户（租客）有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的恐慌；
4、负责协助乙方进入安装有消防系统的室内；
5、负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。187、共用设备设施运行管理应包括哪些内容？
答：
1、制订合理的运行计划；
2、配备合理的运行管理人员；
3、提供良好的工作环境；
4、建立健全必要的规章制度；
5、设备设施的状态管理；
6、节能管理。
192、什么是设备设施的检查？
答：设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提供维修质量和缩短维修时间。195、什么是设备设施状态的监测？
答：设备状态监测是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。198、什么是故障诊断技术？
答：在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。202.什么是技术改造节能？
答：技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部
改造，必要时包括对耗能大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。
205.如需将设备设施业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量各服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要对承包方从哪几个方面进行评估？
答：1.企业品牌状况；2.企业规模；3.资信信誉；4.技术能力（是否具备相关许可、技术资质证书等）；5.企业质量保证能力（如是否有质量保证体系）；6.管理维护计划、标准；7.预算价格、付款方式。评估中应选取多家单位进行综合价格比较，同等条件下原承包方优先，不以价格为唯一选择标准。
206.由于设备设施的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较先，在合同起草和签订过程中，应特别注意哪几个方面？
答：1.在签订合同时要注意要保证签约主体与实施主体一致；2.在合同中应明确因设备设施故障、事故造成的人员、财产等损失，分别不同情况应由何方承担责任，以免出现问题时候扯皮现象发生；3.应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验；4.委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，便于监督服务过程，也便于掌握设备设施状况，保证设备设施历史资料的完整性。
210.物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由哪几个部分组成？
答：火灾报警系统、消防控制中心、消防栓系统、自动喷洒灭火系统、防排烟系统、安全疏散和防火隔离系统、手提式灭火器及其它灭火系统。213.消防系统消防栓系统由哪几部分组成？
答：由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。
214.消防系统自动喷洒灭火系统由哪几部分组成？
答：由喷洒泵、供水管道、喷头等组成，当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，应用越来越广泛。
218.消防系统管理每月应该检查哪些项目？
答：1.消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次；2.各类信号指示灯是否正常；3.各类水压压力表是否正常；4.消防水泵泵体是否漏水，生锈；5.检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。219.消防系统管理注意事项是什么？
答：1.消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其它机电设备不一样，到实际使用时发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限；2.消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
220.电梯系统种类按用途分有：
答：乘客电梯、载货电梯和客货梯；直流电梯、交流电梯和液压电梯。225.对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有哪些？ 答：1.用电负荷的计算和供电线路的匹配；2.安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等 内容。
226.在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有哪些？
答：1.对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；2.清理各管道内的灰尘；3.检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；4.检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；5.检查、清洁和更换各类密封封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。227.空调系统管理常用的节能措施有哪些？
答：1.使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，是空调节能的重要手段；2.保证和加强相关管道的保温；3.尽可能消除或减少空调房间各种干扰源的影响；4.保证冷媒液的恰当用量；5.冷凝水的回收等。
229.简述清洁卫生服务内容包括哪几方面？
答：清洁卫生服务内容包括八个方面：1.室外公共区域清洁；2.室内公共区域清洁；3.垃圾收集与处理；4.管道疏通服务；5.外墙清洗；6.泳池清洁；7.上门有偿清洁服务；8.专项清洁工作。230.清洁卫生服务管理通常分哪几类？
答：大致可分为外包管理及自行作业两大类。外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施。自行作业是由物业管理公司在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。
233.简述防、灭鼠害的主要方法有几种？
答：防、灭鼠害的主要方法有四种：1.防鼠；2.化学灭鼠；3.器械灭鼠；4.生物灭鼠。
235.绿化的日常管理包括的内容？
答：绿化的日常管理包括的内容有：浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、虫害防治、绿化保洁等。另外，日常管理中还包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养等。根据不同地点的园林，室内绿化与室外绿化的质量要求及环境条件各不相同，日常管理也有比较大的差别。236.简要回答绿化管理的基本要求。
答：绿化管理的基本要求有如下四点：1.保持植物正常生长；2.加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；3.及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害；4.创建社区环境文化，加强绿化保护宣传，引导业主参与绿化管理。237.不同类型的物业对绿化管理是否有不同要求？
答：除绿化基本要求外，还应根据物业不同特点和要求实施针对性管理： 1.酒店及会所绿化
（1）合理划分工作范围：（2）灵活调整时间： 2.学校绿化管理
精品式管理和保持树形生长自然相结合 3.医院绿化
避免过多的人为修剪，保持植物良好的长势，创造清新、幽雅、舒适的环境
4.机关单位绿化
修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点 5.工厂绿化
在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种 6.大型公共物业绿化
（1）不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物：（2）不宜使用果树或大花植物作绿化：
（3）植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏。239.什么是公共秩序管理服务？
答：在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。240.公共秩序管理服务实施的依据是什么？
答：一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任义务，不得超越职权范围、不得违规操作。241.什么是公共安全防范管理服务及内容？
答：公共安全防范管理服务是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括：出入管理、安防系统的使用、维护和管理、施工现场的管理、配合居委会和公安机关开展社区管理等工作。
242.物业管理中的安防系统有哪些种类？
答：物业管理中的安防系统是物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。
243.简述物业企业如何配合政府及社区管理？
答：为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作：1.物业服务企业在社区组织重大活动时，及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故；2.物业管理辖区
内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作；3.积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。247.物业消防安全检查的内容主要包括哪些？
答：物业消防安全检查的内容主要包括：1.消防控制室；2.自动报警（灭火）系统；3.安全疏散出口；4.应急照明与疏散指示标志；5.室内消防栓；6.灭火器配置；7.机房；8.厨房；9.楼层；10.电气线路；11.防排烟系统。249.动火安全管理的要求有哪些？
答：1.动火前要求：（1）重点部位动火，须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；（2）防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物末清除，附近难以移动的易燃结构未取安全防范措施不能动火；（3）凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；（4）凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不能动火；（5）凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；（6）在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。
2.动火过程中的要求：（1）动火现场要指定安全负责人；（2）现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；（3）发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；（4）动火人员要严格执行安全操作规程。
3.动火后的要求：动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。
250.如何对消防装备进行维护和管理？
答：1.定期检查：常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故；2.定期养护：所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形、失去原有功能；3.专人保管：消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登
记；4.交接班检查：消防班交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行；5.消防器材的定期统计：配置在各项目的消防器材，每月均应作一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责指定人员管理。251.阐述车辆管理的方法与要求。
答:1.建立健全车辆管理队伍：为做好管理区域内车辆管理，物业服务企业应辖区车辆管理实际情况做好人员安排，包括辖区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员、车辆收费管理人员等。
2.车辆出入管理：对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。
3.车辆停放管理：车辆进入后，管理人员应引导车辆停放。车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，避免出现法律纠纷。252.什么是风险？
答：风险是指未来的不确定性带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。253.什么是物业管理风险？
答：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。254.物业管理风险类型包括：
答：早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。255.日常管理风险按行为主体如何分类？
答：日常管理风险按行为主体如何分类包括业主、物业使用人在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中的风险、公共媒体宣传报道中的舆论风险等。256.早期介入的风险主要包括：
项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。257.日常物业管理的风险包括哪两个方面？
答：日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险。二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
258.业主使用物业、接受服务中发生的风险有：
物业违规装饰装修带来的风险、物业使用带来的风险、法律概念不清导致的风险。
259.物业管理日常运作过程中存在哪些风险？
答：1.管理费收缴风险;2.替公用事业费用代收代缴费用存在的风险； 3.管理项目外包存在的风险； 4.物业管理员工服务存在的风险； 5.公共媒体在宣传报道中的舆论风险。260.物业管理风险防范主要做好那几个方面的工作？
答：1.物业服务企业要学法、懂法、守法，物业管理相关合同订立前要注重合同主体的合法性，合同服务的约定应尽可能的详尽，避免歧义；
2.物业服务企业要抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实，建立健全并严格执行物业服务企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制；
3.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系；
4.物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，树立企业良好的形象；
5.物业服务企业要重视研究风险发生的规律，加强控制和防范风险的能力；
6.适当引入市场化的风险分担机制，购买相关保险。
261.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系，主要包括哪些内容？
答：1.妥善处理与业主的关系； 2.妥善处理与开发建设单位的关系；
3.妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系；
4.妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办、居委会的关系。262.为增强企业抵御风险的能力，物业管理中要特别注意什么？
答：物业管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位
置，设立必要的提示和警示标盘，尽可能避免意外事件的发生。264.紧急事件具有哪些性质？
答：1.偶然性和随机性：紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的；
2.复杂性：紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的；
3.危害性：不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业、业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及到正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐；
4.预防性：随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高；
5.及时性：任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失。266.处理紧急事件的要求有哪些？
答：1.主动：紧急事件发生时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理；
2.控制：紧急事件发生时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常；
3.灵活：随着事件的不断发展、变化和不同特点，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境、条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。
4.统一指挥：紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱；
5.考虑全面：处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。
272.遇有火警时，物业处理的基本步骤是什么？
答：1.确认和了解起火位置、范围和程度； 2.向公安消防机关报警；
3.清理通道，准备迎接消防车入场；
4.立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资；
5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势；
6.及时封锁现场，直到有关方面到达为止。273.遇有燃气泄漏时，物业处理的基本步骤是什么？
答：1.易燃气体泄漏时因，应立即通知燃气公司；
2.抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花；
3.立即打开所有门窗，避免产生火花； 4.情况严重时，应及时疏散人员；
5.如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位； 6.燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。274.遇有电梯故障时，物业处理的基本步骤是什么？
答：1.乘客被困电梯是，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰；
2.立即通知电梯专业人员达到现场救助被困着；
3.被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；
4.督促电梯维保单位全面检查，消除隐患； 5.将此次电梯事故详细记录备案。
278．遇有高空坠物时，物业处理的基本步骤是什么？
答：1.发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财务损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员；
2.尽快确定坠落物来源；
3.确定坠落物来源后，及时协调受损、受害人员与责任人协商处理； 4.事后应检查和确保项目在恰当位置张贴“请勿高空坠物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。279．遇有交通意外时，物业处理的基本步骤是什么？
答：1.在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理； 2.有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话；
3.如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录；
4.安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶； 5.协助有关部门尽快予以处理；
6.事后，对管理区域内交通路面进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。
282.物业服务企业的财务管理包括哪些？
答：包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修基金的管理。
283、物业管理收入是指哪几项收入？
答：企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
287、物业服务费用酬金是以什么为基数进行计提？
答：应以预收的物业服务资金为计提基数。289、物业服务费预算编制应考虑的因素有哪些？
答：
1、物业服务费预算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调进价；
2、物业服务费的测算编制应根据物业服务项目、内容和要求，科学计算物业服务成本；
3、物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧均应纳入到物业服务费的测算中；
4、物业服务属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理利润，使物业服务企业得以可持续发展。
290、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括哪几部分？
答：
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
291、物业管理专项维修基金的来源有哪些？
答：
1、法规规定的费用；
2、物业服务费结转的费用；
3、业主大会中决定分摊的费用
4、业主共有物业的收益；
5、社会捐赠或政府拨款的费用。292、专项维修资金的管理方法？
答：专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
1、业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；
2、业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经业主大会审定后实施；
3、物业服务企业发生变幻时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案；
4、业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；
5、因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。294、物业服务企业采取包干制确认收入的范围是什么？
答：采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
296、包干制对会计主体定义范围？
答：在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
301.物业承接查验物业管理档案收集有哪些特点？ 物业承接查验期物业管理档案收集主要有以下特点：
1、收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行；
2、档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验，收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响。
302.物业承接查验期的档案收集范围主要有哪些？索取对象是谁？ 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象单一，主要是建设单位。
303.物业入住收集的业主资料有哪些？
物业入住期收集的业主资料包括权属资料及个人资料。权属资料一般包括：房屋产权证、购房合同复印件等。个人资料一般包括：身份证和户口本复印件、联系方式等。
上述资料均应核对原件，并以核对原件后的复印件作为档案资料保存。档案资料收集后，应及时整理并归档。
304.日常物业管理档案的收集范围有哪些？
主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案。
308.档案保存的注意事项有哪些？ 三方面：
1、物业承接查验期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，他的保存管理和安全十分重要。
2、房屋共用部分和共用设备设施的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有事起到十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期应有明确的规定，一般不低于设备使用年限的2倍。
3、各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期限可以较短。这类档案应有一个销毁的管
理方案和程序，以腾出空间，避免档案空间被无谓占用。
317.公布招聘信息应注意的相关事项有哪些？
应注意招聘的时间、招聘的职位、招聘人员的数量，性别要求、年龄要求，学历要求及相关资格要求等。
319.如何筛选初试人员简历？
分析简历结构、重点看客观内容、判断是否符合职位技术和经验要求、审查简历中的逻辑性、对简历的整体印象、判断应聘者的态度、关注与职业相关的问题及注明可疑之处。
324.员工辞职的定义及管理应注意的问题是什么？
辞职是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作人员的人事调整活动，辞职管理应注意：
1、员工不符合辞职条件的，人事管理部门不能同意其辞职。如劳动合同尚未到期，与企业定有特殊工作协议等情况。
2、员工辞职时，人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财务清理。
3、物业服务企业在员工入职时即应明确告知，员工辞职应当提前30日以内书面形式通知用人单位。
332.入职前培训的内容包括？
公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。
339.中高级管理人员的岗位知识培训包括哪些内容？
主要包括经济学、组织行为学、心理学、公共关系学、行政管理学、市场营销相关知识，物业服务企业财务管理、物业管理法规、房地产经营等知识。
340.项目管理负责人能力培训包括哪些内容？
包括制定物业管理方案的能力，制定物业管理制度的能力、编制费用预算的能力、制定物业维修方案的能力、策划经营服务项目的能力、创优达标的能力。
343.物业服务企业常用的培训方法有哪些？ 有：课堂教学法、现场教学法、师徒式培训法
344.培训效果的评估主要包括哪些内容？
1、评估被培训者对培训知识的掌握程度。
2、评估被培训者工作行为的改进程度。
3、评估企业的经营绩效是否得到了改善。345.员工薪酬管理的主要内容有哪些？
员工薪酬管理是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程，即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和福利等薪资加以确定和调整的过程。
348.调整薪酬结构的基本原则是什么？
对薪酬结构调整主要掌握基本原则，即给予员工最大激励的原则和公平付薪原则。
353.物业服务企业考核管理的原则是什么？ 考核原则有以下五方面：
1、凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，避免考核的片面性。
2、考核的内容必须与工作相关，个人生活习惯、癖好等内容不要包括在考核中。
3、考核标准要便于衡量和理解，尽可能予以量化，做到可定量测定。
4、考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待，或经常变动。
5、考核标准的制定与执行，必须科学、合理、不掺入个人好恶等感情成分。
358.员工奖励应注意的事项： 应注意以下五方面：
1、要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成。
2、员工做出了成绩，符合奖励标准以后，管理者应该立即予以奖励。
3、对不同员工要采取不同的奖励方式
4、奖励程度要与员工的贡献相符。
5、奖励的方式可以适当变化。359.管理者对员工惩罚的形式包括？
包括以下几种：
1、批评、2扣罚奖金、3、给予罚款
4、降低薪资
5、降低职务
6、免除职务
7、岗位调整
8、给予辞退
9、其他惩罚
360.请简述惩罚时应注意的事项？
1、惩罚要合理。要使受罚者罚而无怨，心服口服。
2、惩罚要适当。首先惩罚的时机要准确恰当，其次是惩罚的比例要恰当。
3、惩罚要一致。首先，要言行一致。其次要做到在惩罚面前人人平等。
4、惩罚要灵活。即惩罚的方法可灵活多样。361.沟通的形式与方法有哪些？
沟通的形式有语言交流、书面交流和其他形式交流（如网络）。沟通的方法包括：倾听、交谈、写作、阅读和非语言表达（如表情、姿态）。
363.物业管理与业主沟通交流的内容具体有哪些？
1、物业管理先关法规的宣传与沟通。
2、物业管理服务内容、标准和有关账目的公示与解释。
3、物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复。
4、业主、物业使用人物业管理的投诉受理与处理反馈。
5、业主、物业使用人物业服务需求或其他需要的受理、答复、解释和反馈。
6、物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其他事项的沟通交流。
7、物业管理日常服务中的一半沟通交流等。
8、与其他单位和个人的沟通交流。
364.与政府相关部门沟通应做好哪些准备工作？
物业管理公司要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备。
367.与客户沟通的方法有哪些？
1、倾听。物业管理服务沟通人员应该以极大的耐心倾听客户倾诉，让其充分表达甚至宣泄。
2、提问。在客户表达混乱或语无伦次时，要有礼貌地截住客户谈话，弄清楚主题和要求，也可以重新组织谈话或转换话题。
3、表示同情。对客户无论其所谈话题与物业管理是否相关，是否合理，应表示同情但不能轻易表示认同，要审慎对待。不可受理客户的情绪影响
4、解决问题。客户所提出问题或投诉，要引起重视，尽快处理
5、跟踪。管理人员要全程跟踪处理过程，尤其要注意解决问题的方式方法。要有一个积极的结尾，对于无法解决的问题，要有充分合理的解释。
368.如何做好沟通管理工作
做好沟通管理工作应从以下三方面入手：
1、建立定期客户沟通制度
物业管理应区分不同沟通对象进行分析研究，针对客户特点和要求，定期走访客户，与客户进行沟通，全面了解和掌握客户需求，不断改进管理服务工作。
2、建立跟踪分析和会审制度
在与客户沟通过程中，要形成完整的沟通记录，包括时间、地点对象、沟通人员、事件和处理结果等。
3、引进先进技术和手段，加强客户管理
客户沟通是客户管理的基础工作。有条件的物业服务企业要通过引进先进的客户管理技术和手段，建立行之有效的客户沟通和客户管理系统。
370.客户投诉的原因？
客户投诉的烟瘾概括有：物业管理服务、物业收费服务、社区文化活动组织、突发事件处理和邻里关系处理等。
372.物业管理投诉的程序包括哪些？
1、记录投诉内容
2、判定投诉性质
3、调查分析投诉原因
4、确定处理责任人
5、提出解决投诉的方案
6、答复业主
7、回访
8、总结评价
373.物业管理投诉处理的方法包括哪些？
1、耐心倾听、不予争辩
2、详细记录、确认投诉
3、真诚对待、冷静处理
4、及时处理、注重质量
5、总结经验、改善服务
375.客户需要包括哪些方面？
1、需要被关心
2、需要被倾听
3、需要服务人员专业化
4、需要迅速反应
379.客户满意度问卷调查实施包括哪些步骤？
1、客户满意度调查的策划
2、利用客户数据程序
3、了解客户期望
4、草拟问卷
5、审核问卷
6、调查
7、分析结果
8、报告反馈与实施战略行动
计划
9、客户满意度过程再度评估
382.了解客户期望的途径？
了解客户期望是为了能够判断明确自己产品和服务的哪些方面是促进客户满意程度的动力，同时还可以确定出客户对优质品质的期望。定性的开放方式讨论可以说是最佳的选择。与其他方法相比，它可以提供更加深入的信息。个人专访及专题小组讨论也是较有效的途径。
384.如何使用客户满意度调查报告？
报告反馈是成功完成一次客户满意度调查过程的最重要步骤之一：
1、向客户传达调查结果将使他们确信自己的意见得到采纳；
2、在本单位内部交流这方面的信息则可以使企业职工准确地知道客户对公司产品与服务的看法。
385.何为客户满意度过程再评估？
必须对整体客户满意过程进行再评估，以保证其有效性并为持续改进做出相应的调整。
客户满意过程是一个持续而不断深入的过程，必须不断与客户沟通，并根据具体问题和反馈结果制定出行的策略。
387.何谓行政公文？
行政公文是法定机关与组织按照特定的规范形式，经过一定的处理程序制成，并在特定范围内使用的书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作的一种工具。
388.物业管理常用的行政公文包括哪些形式？
物业管理常用行政公文包括：决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要等。
398.会议纪要开头的七要素包括哪些？
起止时间、地点、主持人、参与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果。
第三篇：外汇交易实务考试重点
1.被报价币（基础货币）规则:被报价币是被其他货币来表示价格外汇:外币或以外币表示的用于国际间债权债务结算的各种支付手段。基础货币：EUR的货币，是扮演商品角色的货币.被报价币始终位于等式的左边.外汇交外汇汇率:一国货币单位兑换他国货币单位的比率。如目前人民币外汇点差：3为外汇银行的买入价（即出价或bid）和卖出价（即要价或易中，买卖双方都是站在被报价币的立场.被报价币规则下，买入价永远比率是： 100美元＝609.88元人民币（中间价）欧元/美元＝1.3732/35ask）之差
在前，卖出价永远在后 直接标价法：直接标价法又称价格标价法。是以本国货币来表示一定买与卖：买是从外汇银行买入EUR，卖是向外汇银行卖出EUR
2.影响交易员报价的因素:已持有的外汇部位,汇率的短期走势,市场单位的外国货币的汇率表示方法。一般是1个单位或100个单位的外币佣金：开仓时要有交易佣金和点差如EUR/USD为3/5点+3点的预期心理,各种货币的风险特征,收益率与市场竞争力.能够折合多少本国货币。如日元、瑞朗、加元等采用直接标价法：USD/JPY直盘：在外汇中有直盘和交叉盘的叫法。是一种对盘面笼统的称谓，详交易员报价技巧: 市场预期被报价币上涨，应报高；市场预期被报价USD/CHF等 细来说是指此币种盘面的汇率方式，既直接汇率和交叉汇率。直盘与交币下跌，应报低；报价行不想持有该部位，应报宽；报价行有强烈交易间接标价法：间接标价法又称数量标价法。是以外国货币来表示一定叉盘相对应。所谓直盘是指在国际外汇市场上，一个国家的货币直接跟意愿，应报窄。单位的本国货币的汇率表示方法。一般是1个单位或100个单位的本币美元进行兑换的就是直盘.可以简单的这样理解：凡是和美元直接联系
3.外汇交易种类：①即期外汇交易。也称现汇交易，买卖双方达成能够折合多少外国货币。的，都是直盘
外汇买卖协议后，在两个营业日内完成交割的外汇交易方式。即期交易前英联邦国家使用间接标价法，如欧元区、英国、澳大利亚、新西兰、交易部位、头寸:是一种市场约定，承诺买卖外汇合约的最初部位，买是外汇市场上业务量最大的交易，约占2/3②远期外汇交易：按照合爱尔兰、美国等，如英镑/美元（GBP/USD）欧元/美元（EUR/USD）进外汇合约者是多头，处于盼涨部位；卖出外汇合约为空头，处于盼跌约（称远期合约）中确定的将来某一特定日期和某一价格进行交割的交双向报价规则:以美元为中心,同时报出买卖价,遵循被报价币原则,通部位。
易。（远期汇率（FR）：今天签定合约，并按今天确定的价格在将来某常只报后两位小数 空头、卖空、作空:交易预期未来外汇市场的价格将下跌，即按目前一特定日期进行交割所使用的汇率）③外汇期货交易-期货交易和外汇市场的特点:空间统一性,时间连续性 市场价格卖出一定数量的货币或期权合约，等价格下跌后再补进以了结合约现货交易的-相同点：单位合约金额相同，实行保证金交易，可外汇市场的参与者:外汇银行,中央银行,外汇经纪人,顾客 头寸，从而获取高价卖出、低价买进的差额利润，这种方式属于先卖后以通过对冲结束交易，可以双向操作。区别：合约现货交易不需要最终即期外汇交易的作用:满足国际经济交易者对不同币种的要求。平衡买的交易方式。(保证金适用)
交割，合约现货交易没有专门的交易场所，属于做市商交易④外汇期权或调整外汇头寸，避免外汇风险。进行外汇投机，获取投机利润。多头、买入、作多:交易者预期未来外汇市场价格将上涨，以目前的交易 个人外汇现钞交易:个人委托银行，参照国际外汇市场实时汇率，把价格买进一定数量的货币，待一段时汇率上涨后，以较高价格对冲所持
4.实盘交易和保证金交易的区别：是否合约交易-是-否，单向还是一种外币兑换成另外一种外币的交易行为。合约部位，从而赚取利润。这种方式属于先买后卖交易方式，正好与空双向交易-单-双。有无杠杆倍数效应-无-有。风险收益特征不同-小-大。外汇现货合约交易:又称外汇保证金交易、按金交易、虚盘交易。指头相反。
5.止损技巧（1）固定比率止损法-投机型短线一般在1%----8%（2）波投资者与专业从事外汇买卖的金融公司（银行、交易商或经纪商）签订平仓、对冲:通过卖出(买进)相同的货币来了结先前所买进(卖出)的动幅度止损（赢）法：和币种波动空间成正比，从波段最高点算起，多委托买卖外汇的合约，缴付一定比例的交易保证金（一般小于10%），便货币。
用于止赢（3）技术指标止损法-根据技术指标的支撑、阻力位设置止损可按一定的融资倍数买卖十万、几十万甚至上百万美元的外汇。保证金:以保证合同的履行和交易损失时的担保，相当于交易额的点（4）根据成交密集区设置（5）整数价位“双0”原则（6）根据有重外汇在线保证金交易:本质上是一种外汇合约现货交易，主要区别在0.5%(200倍)～5％(20倍)，客户履约后退还，如有亏损从保证金内相应大意义的关键位置设置（7）根据技术图形设置（8）根据个人心理价位于合约约定的货币数量不同。一个标准外汇在线保证金交易合约约定的扣除。
设置 货币数量，对日元、瑞士法郎、加拿大元是100000美元，其他货币为100000揸：买入(源自粤语)
6.消息交易系统.风险较大①滑点：行情剧烈波动，下单时价格已变英镑、100000欧元。沽：卖出(源自粤语)
②订单功能冻结：一些小的交易商会在消息前1小时限制订单建立 ③波即时委托：以立即有效的价格完成交易的买卖指令，成交汇率为市场波幅：货币在一天之中振荡的幅度
动剧烈：上一秒的赢利单下一秒就可能成为亏损单④点差变大：由于行正在进行交易的当前汇率。如果当前欧元/美元汇率为0.9835/55，那即窄幅：30～50点的波动
情剧烈波动，交易商提高点差以弥补自己的风险 时委托买欧元以哪个价格成交？0.9855挂盘委托：当市场汇率达到指区间：货币在一段时间内上下波动的幅度
7.CPI变动对汇率影响:CPI下跌,反映经济衰退,对货币汇率定价位时按市场汇率完成交易的买卖指令。止损委托：当市场汇率达部位：价位坐标
走势不利.若该指数升幅温和,则表示经济稳定向上,对该国货到或跌破指导价位时按市场汇率完成交易的买卖指令。二选一委托：上档、下档：价位目标．(价位上方称为阻力位，价位下方称为支撑位)币有利.若升幅过大却有不利影响.②当一国消费物价指数上由挂盘委托和止损委托组成，即该委托可以同时预设挂牌价和止损价，底部：下档重要的支撑位
升时,表明该国的通货膨胀率上升,即货币的购买力减弱,按照俗称天地价。一旦市场汇率达到指定价位，委托的一半将被执行，同时，长期：一个月～半年以上(200点以上)
购买力平价理论,该国的货币应走弱.相反,CPI下降时,表明剩余的委托将被取消。追加委托：是一种假定完成委托，在与其相关中期：一星期～一个月(100点)
通胀率下降,货币购买力上升,货币应走强.③如果考虑对利率联的原委托成交后随即生效并投放市场。其交易方向与原委托的交易方短期：一天～一星期(30～50点)的影响,通胀上升同时也带来利率上升的机会.向相反，卖出金额为原委托的买入金额。原委托和追加委托都可以是挂单边市：约有10天半个月行情只上不下、只下不上
7.消息交易系统步骤①选择货币对，盘委托、止损委托或二选一委托。撤单委托:可以撤销未成交和未生效熊市：长期单边向下
EUP/USD,GBP/USD,USD/CAD,USD/CHF②查看财经日历，记住消息公布的时的委托，但不可撤销已成交的委托以及附有追加委托的原委托。◎ 要撤牛市：长期单边向上
间③以消息前5分钟K线或1分钟线3根来确定最高最低价④开两个限销附有追加委托的原委托，必须先撤销其追加委托，再撤原委托。上落市：货币在一区间内来回、上下波动
价订单：买单买入价为最高价+10点，止损为20点；卖单卖出价为最低 牛皮市：行情波幅狭小
价-10点，止损为20点⑤消息公布后5分钟内必有一单成交，随即撤销 交易清淡：交易量小，波幅不大
另一单，以防两头亏⑥赢利达20点以上时将止损推至开仓价格，市场价 交易活跃：交易量大，波幅很大
格有转向立刻平仓⑦平仓，修改订单要迅速，以免因行情剧烈波动而造 消耗上升：上升慢，下降快
成剧烈滑点的情况⑧总结历次交易情况，选择最有效消息和更有效的规 上扬、下挫：货币价值因消息或其它因素有突破性的发展
则胶着：盘势不明，区间狭小
8.消息交易系统原理①虽然数据的实际值与汇率的长期走势有关，但 盘整：一段升(跌)后在区间内整理、波动
是在短期市场内市场预期值和实际值之间的差异却是引起汇率波动的主 回档、反弹：在价位波动的大趋势中，中间出现的反向行情
要原因。相符则波动较小，不符波动大且剧烈②在数据公布前市场越安 打底、筑底：当价位下跌到某一地点，一段时间波动不大，区间缩小(如静，则意味着数据公布后市场的波动将越大③数据重要性的差异及实际 箱型整理)
与预期的差异程度，导致行情的好坏和持续时间的不同。破位：突破支撑或阻力位(一般需突破20～30点以上)
9.远期外汇交易的作用1）趋避国际经济交易中的汇率风险, 进出口 假破：突然突破支撑或阻力位，但立刻回头
商利用远期外汇交易的避险； 国际投资者和筹资者利用远期外汇交易的 作收：收盘
避险；（2）外汇银行平衡远期外汇交易头寸，避免汇率风险（3）进行 上探、下探：测试价位
外汇投机，获取投机利润。（次要作用）获利了结：平仓获利
10.技术分析:通过汇率波动形成的图形以及各种技术性指标进行分析 恐慌性抛售：听到某种消息就平仓，不管价位好坏
和判断货币走势。
（一）基本假设：1.价格反映一切；2.价格存在趋 停损、止损：方向错误，在某价位立刻平仓认赔
势；3.历史会重演。
（二）共同假设：市场未来发展是可以通过对历 空头回补：原本是揸市市场，因消息或数据而走沽市．(沽入市或沽平仓)史和现实的研究加以预测，趋势发展基于某种规律性和完整性。多头回补：市场原走沽市，后改走揸市．(揸入市或揸平仓)
单日转向：本来走沽(揸)市，但下午又往揸(沽)市走，且超过开盘价卖压：逢高点的卖单
买气：逢底价的买单
止蚀买盘：作空头方向于外汇市场卖完后，汇率不跌反涨，逼得空头不得不强补买回
锁单：是保证金操作常用的手法之一，就是揸(买)沽(卖)手数相同。漂单：就是做单后不在即日(市)平仓的意思。
第四篇：2016年安徽省岩土工程师考试心得体会考试重点和考试技巧
1、有一墙背直立的重力式挡土墙，墙后填土由上下两层土组成，如图所示，γ、c、φ、平分别表示土的重度，内聚力及内摩擦角，如果C1≈0，C2>0，问只有在下列()种情况下用郎肯土压力理论计算得到的墙后主动土压力分布才有可能从上而下为一条连续的直线。(A)γ1>γ2，φ1>φ2(B)γ1>γ2，φ1<φ2(C)γ1<γ2，φ1>φ2(D)γ1<γ2，φ1<φ2 答案:(A)
2、某场地地基土为一强透水层，含水量w＝22％，地下水分析成果pH＝5.4，侵蚀性C02含量为53.9mg/L，请判定该地下水对砼结构的腐蚀性属于下列()等级。(A)无腐蚀性(B)弱腐蚀性(C)中等腐蚀性(D)强腐蚀性 答案:(C)
3、某土石坝坝址区地震烈度为8度，在10号孔深度为3米、6米和13米处测得剪切波速值分别为104m/s、217m/s和313m/s，该孔15米深度范围内土层2.0m以内为回填黏性土层，2m至15m内为第四系沉积粉砂细砂层，在工程正常运用时，该处地面淹没于水面以下，在进行地震液化初判时，下列()选项是正确的。
(A)3m处的砂土层可能液化，6m和13m处的砂土层不液化(B)3m和6m处的砂土层可能液化，13m处的砂土层不液化(C)3m、6m、13m处的砂土层都可能液化(D)3m、6m、13m处的砂土层均不液化 答案:(A)
4、下列()选项是直接剪切试验的特点。(A)剪切面上的应力分布简单(B)固定剪切面
(C)剪切过程中剪切面积有变化(D)易于控制排水
答案:(A)、(B)、(C)
5、多层含水层中同一地点不同深度设置的侧压管量测的水头下列()选项是正确的。
(A)不同深度量测的水头总是相等
(B)浅含水层量测的水头恒高于深含水层量测的水头(C)栈含水层量测的水头低于深含水层量测的水头(D)视水文地质条件而定 答案:(D)
6、下列()选项是直接剪切试验的特点。(A)剪切面上的应力分布简单(B)固定剪切面
(C)剪切过程中剪切面积有变化(D)易于控制排水
答案:(A)、(B)、(C)
7、对于天然含水量小于塑限含水量湿陷性黄土，确定其承载力特征值时可按下列()选项的含水率考虑。(A)天然含水量(B)塑限含水量
(C)饱和度为80％的含水量(D)天然含水量加5％ 答案:(B)
8、某滞洪区本年滞洪时淤积了3.0m厚的泥砂，现进行勘察，下列()选项的考虑是错的。(A)原地面下原来的正常固结土变成了超固结土(B)新沉积的泥砂是欠固结土
(C)新沉积的饱和砂土地震时可能液化
(D)与一般第四系土比在同样的物理性质指标状况下，新沉积土的力学性质较差 答案:(A)
9、下列()种说法不符合《中国地震动参数区划图>>(GBl8306-2001)的规定。(A)直接采用地震动参数，不再采用地震基本烈度
(B)现行有关技术标准中涉及地震基本烈度的概念应逐步修正(C)设防水准为50年超越概率为10％
(D各类场地的地震动反映谱特征周期都可以从《中国地震动反映谱特征周期区划图》上直接查得答案:(A)
10、某土石坝坝址区地震烈度为8度，在10号孔深度为3米、6米和13米处测得剪切波速值分别为104m/s、217m/s和313m/s，该孔15米深度范围内土层2.0m以内为回填黏性土层，2m至15m内为第四系沉积粉砂细砂层，在工程正常运用时，该处地面淹没于水面以下，在进行地震液化初判时，下列()选项是正确的。
(A)3m处的砂土层可能液化，6m和13m处的砂土层不液化(B)3m和6m处的砂土层可能液化，13m处的砂土层不液化(C)3m、6m、13m处的砂土层都可能液化(D)3m、6m、13m处的砂土层均不液化 答案:(A)
11、下列()选项不宜采用立管式孔隙水压力计。(A)观测弱透水层的稳定水位
(B)观测排水固结处理地基时的孔隙水压力(C)观测强夯法处理地基时的孔隙水压力(D)作为观测孔观测抽水试验的水位下降 答案:(C)
12、下列关于节理裂隙的统计分析方法中,()是错误的。(A)裂隙率是一定露头面积内裂隙所占的面积
(B)裂隙发育的方向和各组裂隙的条数可用玫瑰图表示(C)裂隙的产状，数量和分布情况可用裂隙极点图表示(D)裂隙等密度图是在裂隙走向玫瑰花图基础上编制的 答案:(D)
13、根据《建筑抗震设计规范))(GB50011—2001)当抗震设防烈度为8度时，下列()种情况可忽略发震断裂错动对地面建筑的影响。(A)全新世活动断裂
(B)前第四系基岩隐伏断裂的土层覆盖厚度为80米(C)设计地震分组为第二组或第三组(D)乙、丙类建筑 答案:(B)
14、下列关于节理裂隙的统计分析方法中,()是错误的。(A)裂隙率是一定露头面积内裂隙所占的面积
(B)裂隙发育的方向和各组裂隙的条数可用玫瑰图表示(C)裂隙的产状，数量和分布情况可用裂隙极点图表示(D)裂隙等密度图是在裂隙走向玫瑰花图基础上编制的 答案:(D)
15、下列有关新奥法设计施工的衬砌作法中，()个选项是正确的。(A)隧道开挖后立即衬砌支护
(B)隧道开挖后经监测，经验类比和计算分析适时衬砌支护(C)隧道开挖后，让围岩充分回弹后再衬砌支护
(D)隧道衬砌后，要使隧道围岩中的应力接近于原地应力 答案:(B)
16、某土石坝坝址区地震烈度为8度，在10号孔深度为3米、6米和13米处测得剪切波速值分别为104m/s、217m/s和313m/s，该孔15米深度范围内土层2.0m以内为回填黏性土层，2m至15m内为第四系沉积粉砂细砂层，在工程正常运用时，该处地面淹没于水面以下，在进行地震液化初判时，下列()选项是正确的。
(A)3m处的砂土层可能液化，6m和13m处的砂土层不液化(B)3m和6m处的砂土层可能液化，13m处的砂土层不液化(C)3m、6m、13m处的砂土层都可能液化(D)3m、6m、13m处的砂土层均不液化 答案:(A)
17、下列选项中哪种矿物亲水性最强()(A)高岭石(B)蒙脱石(C)伊利石(D)方解石 答案:(B)
18、信息管理所包含的内容除了信息收集，信息加工、信息传输及信息贮存外，还包括下列()项内容。(A)信息汇总(B)信息检索(C)信息接收(D)信息审编 答案:(B)
19、某滞洪区本年滞洪时淤积了3.0m厚的泥砂，现进行勘察，下列()选项的考虑是错的。(A)原地面下原来的正常固结土变成了超固结土(B)新沉积的泥砂是欠固结土
(C)新沉积的饱和砂土地震时可能液化
(D)与一般第四系土比在同样的物理性质指标状况下，新沉积土的力学性质较差 答案:(A)20、下列关于节理裂隙的统计分析方法中,()是错误的。(A)裂隙率是一定露头面积内裂隙所占的面积(B)裂隙发育的方向和各组裂隙的条数可用玫瑰图表示(C)裂隙的产状，数量和分布情况可用裂隙极点图表示(D)裂隙等密度图是在裂隙走向玫瑰花图基础上编制的 答案:(D)
第五篇：注册物业管理师考试：《物业管理实务》的复习技巧
2010物业管理师考试：《物业管理实务》的复习技巧
一、学习资料
1、中国注册物业管理师执业资格考试教材
2、中国注册物业管理师执业资格考试大纲
3、中国注册物业管理师执业资格考试相关的辅导资料(每科一本就可以不要太多)
二、学习和备考技巧
1、注意一些新旧概念的理解和应用，如：以前是“物业接管验收”，现在改为“物业承接查验”;原来是“物业管理前期介入”，现在是“物业管理早期介入”等等。
2、注意考纲和教材一起结合来学习：
(1)考纲中的知识点有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)
(2)教材中有：思考题(T)，要点说明(Y)
(3)那么大家在复习时应该按下列顺序来排列知识点的重要性
ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L
以上顺序的理解，如：ZYT是最重要的复习点，其含义就是，在考纲中要求掌握(Z)，考试大纲中又在要点说明(Y)中提到的，而且又在教材的思考题(T)中出现的知识点，这是最重要的。其次是ZY，以此类推。
三、考试题型及注意点
1、题型
单选题、多选题和案例分析，其中单选、多选共50-60分，案例分析是40-50分(去年是选择题70分，案例分析30分)
2、注意点
(1)单选题源于基本知识、原理;所选题少答可得分，多选、选错不得分;
(2)结合相关的法律学习，主要有《物权法》(尤其是第六章)、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》、《前期物业管理招标投标办法》《物业管理企业资质管理办法》等;
(3)各章涉及到的相关数字要敏感，尽可能记住;
(4)案例分析将结合考察基本知识，原理和能力，决定内容将跨章节。转自学易网
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