商铺租赁注意事项(小宁商铺)宁吉涛

第一篇：商铺租赁注意事项(小宁商铺)宁吉涛

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商铺租赁注意事项

商铺租赁时应注意以下几个问题:

1,必须订立正式的租赁合同,所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买.2,必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身分方证件.如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效.3,在订立合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等.4,如所租商铺需经装修后方可使用的,需明确装修的范围.5,如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.6,应在合同中明确是否允许承租人转租他人.7,订立合同时,所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替.签定合同之前要做调查

1调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

3租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

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4税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1、出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金（总额）0.1%[FS:PAGE]

在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定合同时要注意的重要内容

5营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

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5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

6装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

8租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另[FS:PAGE]外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

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1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

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第二篇：商铺物业基础知识(小宁商铺)宁吉涛

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 商铺物业分类 1． 按产权年限分类（1）70年产权

位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。（2）40年产权

为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。2． 按商铺在经营上的独立性分类（1）室内虚拟商铺：（2）室内独立商铺：（3）沿街独立商铺：

3． 按所经营业态在物流供应链中的位置分类（1）专业市场：

B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。（2）零售市场：

B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。（3）服务市场：

B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。

当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。二．商铺物业建筑基础知识 1． 开间与进深：

开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 2． 柱距：

在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。

柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越高。

通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。3． 层高/净高

层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。

为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。

但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节约仓储成本。4． 水平交通组织

指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。

（1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。（2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。5．垂直交通组织

指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：（1）自动扶梯（2）人行扶梯（3）封闭电梯（4）透明观光电梯 6．荷载

指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 7．中庭

指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。8．广告位

位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。9．配套设施（1）中央空调（2）电梯/扶梯（3）洗手间（4）室内休闲椅（5）室外休闲设施（6）地面/室内停车场：

随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。

通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。三．商业经营管理基础知识

不同的商业类型有不同的经营管理模式： 1．独立经营

商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。2．“租赁式”统一经营管理

商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。3．“扣点式”统一经营管理

商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。

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武汉第一铺（宁吉涛）8-080@163.com 四．商铺物业价值要素

1．影响商铺物业价值的两个最核心素（1）商业人流量：

人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。（2）业态租金承受度：

不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。2．商业人流量的决定因素（1）商业物业所在的商圈（2）商业物业所在商圈的地段（3）具体商铺的位置—银边金角 n 距离主出入口的远近n 距离扶梯的远近n 几面开口迎客 n 开间：进深之比例（4）具体商铺的楼层 五．商铺物业投资基础知识 1．投资品种分类

房地产：商铺、住宅、写字楼/储蓄：定期、活期等/外汇（炒汇）股票（炒股）基金/保险/珠宝/古玩/邮票/钱币/纪念品等等。

2．商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）

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第三篇：签订商铺租赁合同注意事项

签订商铺租赁合同注意事项

在商铺投资中，租店是很常见的，很多情况下，投资者要租的店铺往往不是新房，而是过去的房子，也可能不是大量的由开发商来制定统一的合同形式来签这个店，因此往往是一个单独的店铺给您去买或者去租，在这样的情况下，有时候转铺的人心思就比较多，希望让买家多出钱，而如果不了解一些细节，就很容易吃亏。这期我们将为您详细介绍商铺租赁合同文本中的注意事项，希望对您的投资有所帮助。

商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所；房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋状况及修缮责任；有关转租的一些约定；合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。

下面我们就来详细的解读一下合同中需要注意的事项。

一、明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途 ：

1、比如本店铺位于天津市某个区某条街多少号一定要明确，具体的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。

2、写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定，在合同上写明。要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避免可能的冲突。一定要限定明确的表达用途，如果将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商量。

二、明确租金的相关事项：

1、租金的支付方式：

首先，要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、还是按年，一定要有明确的标明。最好不要说每三个月支付，要更明确一些，最好写明是几月几日到几月几日。还要说明法定假日往后顺延，比如每月3日要支付这笔钱，但是10月3日大家都休息，这个是要顺延的。这么做是防止有些人说房客写的是3日就要3日把钱给房东，另外要注明拖延交租金应该付的滞纳金数额。再有，还要表明支付的方式，就是用现金还是支票来支付。最好标明现金或支票方式，否则也有可能说用什么给您抵押了，造成不必要的麻烦。

2、租金的调整：

在合同中要注明对租金的调整时间和方式，一般的常规情况是三到五年后房东就可能会递增租金，所以承租方不要觉得三到五年递增2％等等就不愿意。如果房东不能判断会涨多少的话，他就会一年一年的去签。但是如果您是在做高投入实体的时候就要多签些时间，否则一年以后房东完全可以把您哄出去不跟您签，那么您的装修就全浪费了，所以这些一定要考虑。

3、免租期的问题：

通常的免租期是在30天到45天，是用于租客装修或者申办证照的一个期限。有些人还不知道会有这么一个免租期。租赁免租期一般也有条款，但是有时候争取不到免租期，比如所租的店铺位置非常好的情况下就不容易得到免租期。若争取到了免租期，也可能需要给出租方一定的经济补偿。

4、租赁保证金和定金：

一般在签定协议之前有意向的时候都要向房东支付一定的租赁保证金，这样做一方面从房东来讲说明房子一定要优先考虑您，如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约了这个保证金就不退还了。

租赁保证金的数额一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证承租方的一定利益。保证金和房东谈好的话，在签订正式协议支付房

租时就可以折合为租金。其次还有定金，它与保证金有一定的区别。正式签协议时都会有定金，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内一直会存在房东的身上，用在承租方违约的时候，实际上起到押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个租赁期结束以后，一些该还的费用全部向房东还清以后，会退还给承租方。但一旦出了一些磨损或问题就会从定金里扣，直到扣完为止。另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也是可以转为定金的。

三、改造与装修的问题：

承租方另需装修或者增设附属设施和设备的，或要做一些重大的、关键性结构的改造，应事先征得出租方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由出租方委托承租方报有关部门批准后，方可进行。比如城管，还有市政部门，一般去这里审批，如果涉及到一些其他问题，比如环保、消防，还要去这些部门审批。有些情况则可能要去所有部门进行审批。比如装修的时候，消防通道变了，就必须得到消防部门的许可，另外交通部门也要去。承租方增设的附属设施和设备及其维修责任由承租方负责。

装修的时候怎么申请许可，这些一定要写进合同里去。比如一个品牌，不会像其他的一些独立的业态那样灵活的去变换外立面的装修、LOGO。品牌需要统一，如麦当劳一定要有大M，如果空间限制做不了，那么它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确，要按照品牌要求来达到承租方设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。

其次，关于招牌也要写进去。可能很多人会觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊？实际上不是这样，一定要写进合同中去，而且要保证无偿的提供招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以一定要提前把这些考虑进去，让出租方能够提供满足您要求的招牌的位置并且写进合同里去。招牌是需要允许政府部门批准的，并不是出租方允许就可以了，这也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦，正式审批的时候需要一定的手续，但是前期去咨询一下就可以。比如这个地方可不可以挂招牌，他会告诉您的，然后再继续下一步工作就可以了。

四、明确有关交付场地的条款：

第一点，一定要明确在什么时间，在什么样的条件下交付房屋，这个也要写在合同中。如果不明确这个，有可能造成协议已经签可，但出租方会时时的拖延您的时间，或者说并不是房东人为的因素而是其他一些因素造成拖延房屋，如果您有这一条的话，可以用来约束出租方。

第二点，在交付场地时一定要要求房东提供详细的、所承租的房屋的所有结构图、各种相关的证件以及上下水、供电等方面的资料，另外要明确交付场地的条款。

还有一条，就是在交付场地这方面，如果涉及到在这个地方注册您的营业执照，那一定要确认有没有相关的手续可以申办营业执照。

五、排他性条款：

不管是经营品牌服装，还是餐饮或娱乐，想排除您的竞争对手，最好加进这一条:可以在合同当中约定，比如一个大厦，您租下了其中的店铺，让甲方保证在您的合同期内，任何与您所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内，而且最好也要详细的列举出来，哪些品牌不能进来，这是某些有经验的商家或大型品牌的一个做法。可能很多人不了解有这样的条款，而这是作为合同签订时需要注意的一个排他的条款。

六、确定唯一使用权：

要能够保证您所承租的物业中您拥有唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的，但有时却不是这样的，一定要在合同中明确，以防止同时租给别人的事情的发生类似住宅租赁中出现的一些不良现象。另外，还要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生了变化，但这不能因这个隶属关系的变化而影响到您的租赁权益。

补充：

我准备租赁一商铺经营服装生意。请问租赁商铺要注意什么法律问题？建议承租方在签订商铺租赁合同之前做好以下法律准备工作：

（一）核实出租方是否具有法定出租资格：

承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租商铺的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方应向对方索取该房屋权利人同意转租的相关书面证明。

（二）核实租赁房屋的法律性质：

1、承租方应根据租赁目的调查租赁房屋的用途和土地用途。必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现；

2、为保障承租方的利益，建议承租方到当地房管局调查了解该房屋是否存在抵押等权利负担情况；

3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，合同的目的也无法实现。

第四篇：商铺租赁常见纠纷及注意事项分析

商铺租赁常见纠纷及注意事项分析

作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师

商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，而商铺作为市场经济交易的载体之一，有关商铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是租赁方来说，需要注意好有关的风险。

一、招商阶段的租赁纠纷

现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招商活动，对于商铺而言，更是如此，但是这个阶段，也是租赁纠纷常有发生的阶段。举例来说，现在商场为了更便于服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以下问题：

1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置；

2、擅自缩小原定的租赁位置；

3、商场因招商不足未能如期开业；

4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分；

5、商场虽开业，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔的角度以及保护自己权益的角度来说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。

二、签约阶段的资信审查问题

所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承租人是否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已抵押，未经抵押权人同意的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下，承租人一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。

另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就是是否在城市更新范围内，因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。

三、商铺租赁合同的约定问题

商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。

由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金 2

递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。

此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。

四、商铺租赁合同履行过程的纠纷

商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。然而，实际履行过程中，关于承租人的优先购买权是很难保证的，虽 3

然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。

五、有关转让费、茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）的问题

商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求次承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人索赔呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可 4

能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件，否则将需要慎重考虑后果。

六、有关商铺租赁期满的纠纷问题

商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附物（含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等）、办公物品、证照注销以及续约等问题。

首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照《民法通则》的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。

其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。

对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，超过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。

商铺租赁属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维 5

护一方的权益。另外，作为资金投入较大的承租人，可以在签订租赁合同或者选择租赁场所时委托律师陪同，这样可以最大限度的从双方的约定上降低自身的风险，而陪同的律师由于了解整个交易过程及租赁合同的条款设计，将在发生纠纷且前述承租人委托律师时更加清晰如何去处理该纠纷。

以上分析仅供各位读者参阅，如有不足之处，请不吝指出。

第五篇：商铺转让注意事项

商铺转让注意事项

现在很多商铺都有转让，但其陷阱也多。防不胜防，希望各位朋友注意。就一下几点说明，望对转铺子的人有帮助。

1：但凡打铺子的人，一般都是生意做不走的，当然也有例外，如果你要做生意，千万不要被老板说这个铺子能赚多少钱而蒙蔽。如果你信了，也就掉进陷阱一半了。当然如果你是天才能将什么铺子都能经营好，那就另当别论。你一定要保持清醒的头脑。

2：行业的选择，现在各行各业都竞争很激烈。所以行业一定要看好。最好还是选择自己熟悉的行业，避免与政府打交道的行业，如果你政府有人，也可以做，就比如烟草行业，涉及政府部门很深。

3：不管什么行业，口岸是很重要的。尤其是小本行业，口岸更是要注意。也特别要注意假口岸的。这个就要看你自己眼光了。口岸的好坏就基本决定了你一大半的营业额。

4：当你接铺子的时候，一定要注意合同。一定要看原始合同。首先你一定要搞清楚这个铺子的主人是谁，房屋产权是哪个的。房屋产权者是否允许赚让。转让会不会收取什么费用。如果要收取费用，你自己的考虑好。

5：当你要接铺子的时候，最好问哈周围的人，打听其铺子的营业情况，充分了解好后做决定。

6：转让的物质一定好辨明真伪。尤其是烟酒等贵重物品，一定要找个熟悉这个行业的人来辨明。如果不能辨明，另可不要。这个是非常重要的。

7：有些行业是不能转让的，比如说烟草证，这个是不能转让的，如果合同出现包括烟草证转让等字样，则是无效合同。不过这一点对你是有好处的。8：转让的时候应该是三方，及房东，转让者，承租者。合同最好要到公证处去公证，以免产生纠纷。

9：房租，房屋租金是很重要的，一定要和房东谈好，因为租金的多少决定你利润的剩余多少。避免随行就市，房租百分之10递增的要求。因为这些都是对你不利因素。随行就市的房租，相当于房东卡住你的咽喉，他只会拿别人高的房租比的。递增多少相当于你在玩高利贷，尤其是随着基数的增大，你递增过后交的房租就越多。

10：如有自己不懂，最好咨询律师。