如何做好质量目标分解和绩效考核

第一篇：如何做好质量目标分解和绩效考核

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课程描述：

德国诗人歌德曾言：“人生最重要的一个决定就是确定一个伟大的目标，并决心实现它。”

一个企业也是如此，要想让产品品质更上一层楼，就要制定一个合理的质量目标。

然而，光制定目标还不够，关键是如何让目标变为现实。

这就需要将目标分解至部门和个人，并通过绩效考核，保证部门和个人目标顺利达成。

那么质量目标分解和绩效考核具体怎样来执行，又有哪些问题需要注意呢？

本课程将为您揭开答案！

解决方案：

他山之石，可以攻玉！

虽然不同行业或不同企业在做质量目标分解和绩效考核时，都会有一些差异，但万变不离其宗！下面我们从实战经验中给大家总结一些方法流程，以便大家参考借鉴！

做好质量目标分解和绩效考核，顾名思义，就是要做好如下两个方面：

一个是对质量目标进行分解；

www.xiexiebang.com 另一个是对质量目标进行考核。

我们首先来谈第一点，对质量目标进行分解。质量目标分解主要有两个方向，一个是分解至部门，另一个是分解至个人。

在确定部门质量目标时，首先应参照部门去年的实绩，比如去年成品或原材料不良率的多少，去年因不良率或客户投诉损失的金额多少，去年质量改善项目的完成情况等；同时，参照公司总体的质量目标，看部门质量目标应该设置多少才比较合理。做好参照以后，再以此为依据来设定部门质量目标。设定部门质量目标，具体应确定好以下要素，即部门KPI、目标下降或上升的比例、各项KPI所占部门KPI的比重，以及数据源等，只有将这些要素确定合理，才有可能设定出一个好的部门质量目标。

而个人质量目标的设定，需要参照的内容就相对多了，一个是参照个人去年的实绩情况，它包括去年来料和成品的不良率情况，去年由不良率或客户投诉造成的损失金额多少，以及去年个人业务的完成情况等。另一个是参照个人今年的业务情况，如今年有没有增加或减少业务，个人的KPI是否转移或新建等；还有就是参照部门质量目标，以此来确定与自身业务相关的部门目标。有了三方面的参照依据后，下面就来具体设定个人质量目标了。其实个人质量目标的设定与部门质量目标设定的内容基本上是一样的，只是对象不同，它包括个人KPI、目标下降或上升的比例、各项KPI所占个人KPI的比重，以及数据源，多了其中一条就是确定个人任务完成的进度。

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说完质量目标分析，下面我们再谈谈质量目标的考核。质量目标考核又分为部门质量目标考核与个人质量目标考核。部门质量目标考核的流程是这样的，首先根据数据源和部门目标达成的事实来计算实绩，然后根据实绩来计算出部门质量目标的达成率，接下来再通过部门目标达成率来计算部门所获得的总分数，最后再根据部门评价体系对部门的总分数进行考核。个人质量目标考核的流程也是大同小异，先是根据数据源和个人目标达成的事实来计算实绩，然后根据实绩来计算出个人质量目标的达成率，接下来再通过个人目标达成率来计算部门所获得的总分数，最后再根据个人评价体系对个人的总分数进行考核。

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最后，我们把这几块导图内容串起来，就形成了“做好质量目标分解和绩效考核”的完整流程。

或许文字的话大家并不是很清楚，我们可以看下面的思维导图，能让你更加形象的理解和明白该如何做好质量目标分解和绩效考核。

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如何控制生产过程中的质量异常问题 如何实现全过程质量管理 如何对内进行质量考核

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第二篇：质量目标细化分解方案

xx线工程xx公铁立交桥新建工程

第x合同段

质量目标细化分解方案

质量目标细化分解方案

一、工程概况

1、总体布置

梁跨型式：采用4-25m预应力混凝土简支变连续小箱梁。

上部结构：上部结构采用25m简支变连续结构小箱梁，桥跨每孔由8片箱梁组成，其中中梁6片，边梁2片。梁中心距为3.1m。边梁预制梁宽2.85m,梁高1.4m；中梁预制梁宽2.4m，梁高1.4m。现浇桥梁纵向湿接缝宽度0.7m。

全桥总计：25m箱梁中梁24片，边梁8片。桥墩采用柱式墩，桩基础；柱径1.4m，桩径1.6m。

台采用肋板承台，桩基础，肋板1.0m厚，承台1.5m高，桩径1.2m；桥台桥墩桩基础均为嵌岩桩。

总桩数共28根。桥面铺装及附属

（1）支座：2号桥墩设板式橡胶支座；其余墩台设四氟板式橡胶支座。（2）伸缩缝：在0号台和4号台处各设置一道120梳型伸缩缝。（3）安全防护：全桥及耳墙两侧均设防撞墙，第2、3孔上方设防落网。（4）桥头搭板：0＃桥台及4＃台两侧均设10m长搭板。搭板以上铺设8cm厚水泥混凝土。搭板设纵坡，纵坡于道路从坡相同。搭板下夯填水泥稳定沙砾30cm。

（5）桥台后地基处理：台后填土要分层夯实，每层厚度不超过20cm，压实度98%（重型击实标准）。

（6）桥面铺装：桥面铺装采用10cm沥青混凝土+防水层+8cmC50水泥混凝土铺装（内置D6焊接钢筋网），以加强整体性。

2、设计标准

（1）公路等级：一级；（2）设计荷载：公路-I级；（3）设计行车速度：60km/h；

（4）桥面宽度：桥面设计为单幅，全宽24m+2*0.5m(防撞墙)；（5）路面标准横坡：双向2.0%；（6）桥下铁路净空：桥下净空7.10m；（7）设计安全等级：一级；（8）护栏防撞等级：SS级；

3、主要工程量

桥105.6m/1座：箱梁32片；桩基础28根；桥墩12根；桥台2座。

4、施工工期安排(一)总工期

根据我公司施工能力及该标段设计工程量，拟将开工日期定为2012年3月10日，竣工日期2012年8月20日。

(二)主要项目控制工期

(1).钻孔桩施工 2012.03.18 ~2012.4.25(2).系梁、墩柱、台身及盖梁施工 2012.3.30~2012.5.30(3).预制梁场地建设 2012.4.20~2012.4.30(4).箱梁、预制、张拉 2012.5.3~2012.7.3(5).箱梁架设 2012.6.26~2012.7.15(6).桥台护锥及附属 2012.7.15~2012.7.30(7).桥面铺装、防撞墙 2012.7.15~2012.7.30(8).竣工验收 2012.8.1~2012.8.20

5、工程从业单位情况

工程设计单位：

监理单位： 建设单位： 监督单位： 施工单位：

二、建立质量管理组织机构

责任分工情况

项目经理部设项目负责人、技术负责人、施工负责人各一人。各施工队伍对项目经理部负责，并行使项目经理部授予的各项权利，并承担相应的义务。

施工组织机构人员组成： 项 目 经 理： 技术负责人 ： 施工负责人 ： 质 检 员 ： 测 量 员 ： 试 验 员 ： 材 料 员 ： 安 全 员 ： 内 业 员 ：

项目经理部各部门职责分工如下：

生产计划部： 负责生产计划的编排、落实，检查计划落实情况；

工程管理部： 负责工程技术管理、安全生产管理及生产调度、计量、合同管理； 质量检查部： 负责质量监督、质量检测及质量问题处理；

三、制定质量检查制度

既建立了质量管理组织机构，就要建立一整套的质量检查制度，项目部设专职质量检查工程师，各施工队设兼职质检员，对施工全过程进行质量检查，控制及时发现问题解决问题。质检工程师对质量薄弱环节制订出能够保证质量的各项措施，并组织实施，克服质量通病。

项目部每月定25日由项目经理带队，会同项目总工、质检工程师、各施工队兼职质检员，对工程质量进行全面检查，并写出质量检查通报，对出现质量问题的当事人，根据情节轻重，给予处理。对于在检查中成绩突出、质量优良的当事人，进行奖励。以此提高职工的责任心和积极性，保证工程质量。同时每月项目部由质检工程师对工程质量进行不定期检查，并写出质量检查通报，对出现质量问题的当事人，根据情节轻重，给予处理。对于在检查中成绩突出、质量优良的当事人，进行奖励。以此提高职工的责任心和积极性，保证工程质量。

四、质量保证体系

质量是企业永恒的主题，也是我公司承建该工程的主题。为全面实现业主提出的质量目标，保部优，争国优，我项目部将推行全面质量管理，周密组织，精心施工，牢固树立“百年大计，质量第一”的观念，增强精品意识，视工程质量为生命，认真履行招标文件及合同规范的各项要求。

五、质量保证措施实施细目

实施三阶段质量控制，即事前、事中、事后控制。

一、事前质量控制

①建立施工组织设计的审批制度

施工组织设计由项目技术负责人主持，由项目经理、质量检查员、试验室共同商讨确认实施。施工组织设计在工程开工前15天报监理工程师审核，按照监理工程师的审批意见进行修改完善后方可进行施工。

②施工图纸复核制度

图纸的复核在施工开工前复核完毕，图纸的复核由工程部负责，必须明确复核内容，部位、复核人员及复核方法，复核结果填写《分部分项工程技术复核记录》，发现问题，及时上报监理工程师，进行复核，其结果作为施工技术资料归档。

③技术、质量交底制度技术、质量的交底工作是施工过程基础管理中一项

不可缺少的重要工作内容，交底必须采用书面签证确认形式，具体可分为以下几方面：

a项目经理必须组织项目部全体人员对图纸进行认真学习，并同设计代表联系进行设计交底。

b施工组织设计编制完毕并送业主和总监审批确认后，由项目经理牵头，项目工程师全体人员认真学习施工方案并进行技术、质量、安全书面交底，列出分部分项工程的施工要点。

③本着谁负责施工谁负责质量、安全工作的原则，各分部分项工程负责人在安排施工任务同时，必须对施工班组进行书面技术质量、安全交底，必须做到交底不明确不上岗，不签证不上岗。

④现场材料质量管理

a严格控制外加工、采购材料的质量。

各种地方材料、外购材料到现场后必须由质检部和材料部有关人员进行抽样检查，发现问题立即与供货商联系，直到退货。

b搞好原材料二次复试取样、送样工作。

水泥必须取样进行物理试验，有效期超过三个月的水泥必须重新取样进行物理试验，合格后方可使用，水泥进场时，必须有产品合格证化验单。

⑤计量器具管理

a质安部和中心试验室负责所有计量器具的标定、使用及管理工作。

b现场计量管理器具必须确定专人保管、专人使用。他人不得随意动用，以免造成人为的损坏。

c损坏的计量管理器具必须及时申报修理调换，不得带病工作。

d计量器具要定期进行校对、标定；严禁使用未经标定过的量具。

二、事中质量控制

在施工生产阶段以施工现场的各环节、各项操作、各工序的控制为主，通过“标准化、规范化、程序化”管理，把住施工生产关。依据指挥部制定的有关管理办法，加大检查力度，发现问题，随时解决。

⒈工序工程质量控制

①由技术部和专职质量检查员将各作业工序质量管理要点落实到各工序，规范各道工序的施工操作规程。

②各工序作业负责人和质量检查员按质量管理要点针对工序施工操作人员进行技术交底，严格控制施工。

③各作业工序负责人和检验人员随施工过程和操作过程及时进行检查。

④专职质量检查人员应从巡视、检查、旁站监督等方面对工序工程质量进行严格控制。

三、事后质量控制

以质量检查为主，配合业主、监理办，我项目部严格执行“三检”制度，即“自检、互检、交接检”。设置专职质检员，加大检测力度。

1.工序检测检验

①首次检验

首次检验是指某一分项工程的第一道工序检查验收，并对施工进行总结，将

总结报告上报项目经理部，由项目经理部审批后，上报驻地监理工程师，得到驻地监理工程师同意后，方能进行正式施工。

②自检

自检是指分项工程工序施工过程和完成后对该工程产品的检查，必须强化施工过程中的自检力度，发现问题及时处理，将问题彻底解决在施工过程中。

③专检

项目经理部设工程质检部门，配备专人、专车、专用设备进行工程质量的监督检查。各施工单位设专职质检员，组织人员对工程质量进行专项检查、评分，并由项目经理部确认。

④工序交接检查

由施工单位技术负责人，专职质检员组织，由交接工序作业负责人、质检员检查参加，对已完工程产品质量检查验收，质量达标准要求的工序，填写工序交接单，完备交接手续，达不到质量标准要求的工序不能交接，必须采取措施进行处理。

2.二级验收及分部分项质量评定制度

①分项工程施工过程中，各分管负责人必须督促班组做好自检工作，确保当天问题当天整改完毕。

②分项工程施工完毕后，各分管负责人必须及时组织班组进行分项工程质量评定工作，并填写分项工程质量评定表交施工队长确认，最终评定由项目经理部的质检部专职质检员检定。

③项目经理部每月组织一次施工队之间的质量互检，并进行质量讲评。

④质检部门对每个项目进行不定期抽样检查，发现问题以书面形式发出限期整改指令单，项目施工队负责在指定期限内将整改情况以书面形式反馈到质检部门。

3.工程质量评定

①由工程质检部门根据《公路工程质量检验评定标准》及招标文件对分项工程进行评定。

②工程质量评定分为优良、合格和不合格三个等级，本公司所承建工程必须达优良标准。

⒌竣工自检

①自检领导小组，由有关领导、项目经理、总工、工程质检部门有关人员，对工程内外业资料进行综合质量评定。

②自检小组：由各施工单位技术负责人、工程科和质检科有关人员或专职质检员组成，对工程质量进行检验。

③对分部工程、单位工程、工程项目进行质量评定并编制工程竣工自检报告，上报有关部门，待最后检验。

六、工程质量奖罚制度

①遵循“谁施工、谁负责”的原则，对各班组进行全面质量管理和追踪管理。

②凡各班组在施工过程中违反操作规程，不按图施工，屡教不改或发生了质量问题，项目部有权对其进行处罚，处罚形式为整改停工，罚款直至赶出本工地。

③凡各班组在施工过程中，按图施工，质量优良且达到优质，项目部对其进行奖励，奖励形式为表扬、表彰、奖金。

④项目部在实施奖罚时，以平常检查、抽查、业主大检查、监理工程师评价等形式作为依据。

第三篇：质量部目标绩效考核纲要

质量部目标绩效考核纲要

一、总目标：

1.进货检验正确、及时性，达成目标大于等于99%；

2.生产过程质量事故出现率，达成目标小于等于1%；

3.成品一次交验合格率，达成目标大于等于99%；

4.客户投诉及时回复率，达成目标100%，无重大客户投诉（经济损失大于5000元）；

5.检验和试验设备维护、保养和试验完成的及时性99%；

6.确保质量体系的有效进行。

二、目标分解：

1.进货检验正确、及时性，达成目标大于等于99%。

1)

2)

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4)

5)根据零部件检验规程对部件进行检验，避免错键、漏检； 每个部件出具单独、准确、真实的检验报告； 部件到位后4小时工作时间内完成检验，特殊要求除外； 检验完成的配件进行明确标识检验状态； 检验不合格配件在第一时间通知采购并跟踪处理意见。

2.生产过程质量事故出现率，达成目标小于等于1%。

1)首检产品的及时、准确，在生产出的第一个产品在第一时间根据巡检规程完成产品检验并填写首检检验报告单签字确认；

2)

3)按规定的时间完成在线产品的巡检，并做好相关的记录工作； 发现员工不正当操作、与作业文件不符等第一时间指正并统计工号上报车间主管；

4)

5)发现偶发性不合格配件立即分析原因，采取有效预防、纠正措施； 发现批量性不合格立即停产，召集生产、技术分析原因采取纠正、预防措施后方可重新生产，并重新做产品首检重点跟踪措施的实施效果； 6)

7)对半成品及时准确按产品检验规范检验，并做好标识和记录； 每天检查、收取质量控制点的记录，并上交清晰、准确、真实的检验记录。

3.成品一次交验合格率，达成目标大于等于99%。

1)

2)

3)根据成品检验规程对当天生产的产品进行检验，避免错键、漏检； 每个产品出具单独、准确、真实的检验报告； 当天完成的产品必须在当天完成检验，晚班完成的在第二个工作日的上午完成检验，特殊情况除外；

4)

5)

6)对进行试验的产品跟踪试验进展情况； 对完成检验的产品做好状态标识； 检验不合格产品立即开具不合格报告，提交质量、生产、技术主管进行评审确认；

7)

8)每月最后一天提交当月准确、真实的产品一次交验合格率统计表； 客户投诉作为考核成品检验人员的总要依据。

4.客户投诉及时回复率，达成目标100%，无重大客户投诉。

1)接到客户投诉需在第一时间评估问题的严重程度，评估采购品、在制品、库存品、出运品存在的风险性作出及时有效的应对措施； 2)

3)制定行之有效的纠正和预防措施，并跟踪实施的有效性； 对有效的纠正和预防措施给予回复；

4)无重大客户投诉（经济损失大于5000元）。

5.检验和试验设备维护、保养和试验完成的及时性99%。

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3)

4)

5)

6)确保所有检验和试验设备都处于有效期内； 确保所有检验和试验设备都处于正常的使用状态； 做好定期维护和保养并做好相关记录； 准确及时完成当天提供的试验产品； 每个试验出具单独、准确、真实的检验报告； 每月最后一天提交当月准确、真实的试验统计报表。

6.确保质量体系的有效进行。

1)根据质量体系的要求完成本部门所有体系资料、数据的收集统计和分析工作；

2)确保资料的完整、真实、有效。

三、考核办法：

1.考核对象：分为部门经理（主管）和部门员工两部分。

2.考核项目：经理（主管）包括80%目标考核，20%公司效益考核；员工

包括70%目标分解内容考核，20%能力考核，10%态度考核。

3.考核金额：经理（主管）工资30%公司再提供30%，员工20%公司再

提供20%。

4.考核周期：经理（主管）以季度为单位，员工以月为单位。

5.考核人：经理（主管）有总经理进行考核，员工有部门经理（主管）进

行考核。

6.考核方式：经理根据报表总目标达成的方式，员工以分解目标的出错统

计和平时的工作表现方式。

注：总目标和目标分解根据不同的时间进行调整。

第四篇：QS4010101质量目标分解与考核办法

目　　　　　　录

发　文

范　围

公司存档

品质部

城花管理处

紫金苑管理处

东晴苑管理处

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04

07

08

09

修

订

历

史

版本

修

订

内

容

修订日期

修订者

批准者

编制

时任芳

审核

杨莉

批准

王家良

受

控

印

章

收

文

部

门

代

码

质量目标分解与考核管理办法

按单个物业管理项目计算：

一、安全管理类

1、可控性治安案件发生率

0

所管理的公共区域无管理疏忽所致的失盗、抢劫、故意伤害、聚众闹事等立案案件。由警卫人员全面负责各类违反园区管理规定及国家法律的各类事件，属于管理权限之外的及时向公安、检察机关报告解决。帮助协调业主之间的事故纠纷，但不拥有执法的权力。

2、公共区域火灾控制率

100%

专业警卫人员24小时执勤，保证园区公共区域火灾隐患及时消除，不发生一起因人为疏忽原因造成的火灾。

业主家火灾初起时要及时发现，及时拨打119电话，全力使用消防器材配合消防队救火，将损失降至最低点。

二、设备维修管理类

1、公共设备运行完好率

98%

影响业主生活的公共设备如水、电、电视、煤气的运行设备与管道停止运行时间不超过设备额定运行时间的2%

设备正常运行时间（小时）

计算公式：

=

运行完好率

设备额定运行时间（小时）

2、报修处理及时率100%

严重或突发事件：重大维修在接到有效报修信息后，二十分钟以内到达现场查看，确定维修方案。水管爆裂、煤气泄露等突发危险事件要求五分钟到达现场紧急处理，一般事件：不影响日常生活的不紧急事件，按接到报修时间先后进行处理。不能马上去的与业主约定时间，在约定时间内到现场维修。有特殊情况如转到地产解决的事件向业主做出说明，承诺跟踪时间。小修小补立即做，中修2日内完成，大修有答复。

三、服务管理类

1、顾客满意率90%

按业主意见调查表统计业主总体满意率达90%

2、顾客有效投诉处理率100%

接待业主投诉20分钟内转向相关责任部门处理解决，在承诺的时间内给业主一个明确的答复，涉及公司以外部门配合的投诉在24小时内出据相关证明材料。

四、保洁管理类

1、绿化完好率98%

按每阶段绿化台帐，统计类别包括：草坪、木本花卉、灌木乔木、树木。

不完好项为：枯死或病死。

计算方法：

完好面积（平方米）

草坪完好率=

×100%

草坪总面积（平方米）

完好棵数

木本花卉、灌木乔木、树木完好率=

×100%

花卉总棵数

2、园区全面积保持洁净

楼道保洁：楼梯地面、扶手、窗、对讲门、信报箱、告示板、电视电话箱、业主进户门外面24小时均洁净。（不洁净点最长停留时间：30分钟）

外环境保洁：硬覆盖、绿化带、散水坡无尘土、无纸屑、无杂草、无杂物、无烟头。椅、灯、牌、标识无灰尘。（不洁净点最长停留时间：30分钟）

垃圾清运：垃圾日产日清，垃圾桶、箱、外罩每日清洁一次，垃圾房每日冲刷一次。

室内停车场保洁：停车位、公用通道无灰尘、无纸屑、无杂物。器材、设施、窗、门无灰尘。（不洁净点最长停留时间：30分钟）

业主会所保洁：地面、门窗、器械、墙面无灰尘。

空置房保洁：地面、门窗、开关、墙面无灰尘。

第五篇：物业公司质量目标分解及标准

甘肃建投七建集团物业公司

质量管理目标及分解

一、总目标

1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%

2、房屋及公共设施完好率达≥98%。

3、无重大责任事故发生。

二、目标分解

1、综合管理：

（1）员工培训覆盖率/合格率100%（2）内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%（3）公司保安、工程、清洁工作日检查合格率100%（4）公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%（5）库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%

2、客服管理：

（1）业主/租赁户有效投诉处理率100%（2）限时服务承诺实现率≥95%

（3）内外关系信息传递准确率/及时率100%（4）物业较为重大事项发生/处理公告率100%（5）业主/租赁户动态档案建档率100%（6）业主/租赁户对服务工作满意率≥95%。

（7）环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%（8）环境卫生日检查合格率≥95%（9）物业管理为用户提供24小时服务。

3、保安管理：

（1）保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%

（2）一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%（3）重大火灾/刑事和交通事故发生率=0（4）机动车辆管理纠纷发生率≤1%（5）限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%

4、维修工程管理：

（1）设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96%（2）设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%（3）设施设备保持完好率≥95%（4）机电设备检修及时率100%（5）设施设备检修一次合格率≥95%（6）业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%（7）保障设备设施安全运行率100%（8）重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%

三、管理标准

（一）设施设备管理：

1、建立设备24小时管理制度、操作规程，运行、维护保养及维修记录完整；建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表，完整率和准确率达100%。

2、各种设备标识清晰、完善，使用或停止状态正确；设备及机房环境干净整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，符合设备要求。

3、润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内。

4、设备管理人员具有专业技术资格，持证上岗，并严格执行操作规程。

5、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（二）停车场及交通：

1、公共停车场无乱停车现象，车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况一次。

2、停车位每两年重新施划一次。

3、严禁重载车驶入并停留。

4、车辆按照规定通行方向行驶。

5、道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

（三）安全保卫：

1、按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班，每两小时走动巡逻一次。每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。

2、实行24小时监视保安对象，监控室每两小时与巡逻岗联络情况一次。

3、楼内保安实行12小时值班和24小时巡查制度。

4、做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

（四）房产管理：

1、房管员每天上、下午巡查一次。楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放；楼梯及走道窗户完好，开启及关闭自如。

2、空房设施齐全完好、干净，无杂物堆放，在工作时间内能保证用户随时能够开启房门。

3、在大风、大雨、大雪等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。

4、屋顶每2年对隔热层进行保养一次。

5、对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处用白水泥勾缝。

6、公共区域地砖每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。

7、窗每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后填实墙洞，翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，重新安装。每年对配件上油一次。

8、吊顶每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换。

9、防盗网、花园围栏根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。

10、雨篷挑檐每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨、大雪或大风等天气来临前，应视情况增加保养次数。

（五）房屋维修：

1、屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%；房屋本体每周巡检一次,报修、发现问题两日内处理。

2、内墙饰面每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换

3、楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。

4、门每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补。

5、玻璃幕墙(包括玻璃门)每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。

（六）绿地、庭院绿化：

1、做好修剪、植物、植被病虫害的防治和绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等）。

2、夏季每周浇1--2次水。根据天气，可适当延长浇水间隔或酌情减少浇水次数。

3、花灌木、绿篱以及造型树，每月修剪一次。绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年1—2次。

4、人工拔除杂草每半月全面进行一次。没有明显的杂草，草地的纯度为90%。草坪平整，留茬高4厘米以下。

5、草坪内没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。

6、每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药。

（七）道路维修养护：

1、人行道、车行道每年保养道路一次，对表面起砂的用高强速凝水泥砂浆修复。

2、日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。

3、每月清理一次区内场地道路上砂浆、混凝土结块。

4、每周检查修补一次区内方砖道路。

（八）卫生清扫保洁：

1、楼内公共区域每日早中晚各全面清扫一次。

2、楼梯扶手每天早晨擦拭一次。

3、每日全面清扫区内场地两次，保持12小时走动保洁。

4、春夏秋三季每月水洗楼外踏步一次。

5、垃圾做分类袋装化收集、日常做好“四害”的清杀工作与定期防疫工作。

6、公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%。

7、卫生区域进行消毒灭杀2次/周。全区域进行灭鼠灭害4次/年。

（九）装修管理：

1、按程序申报审批、验收。房屋装修签定合同，申请率达100%；装修管理责任书签订率100%。

2、房屋装饰装修符合规定，无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象，房屋装修违章作业制止率达100%，禁止率达95%。

3、装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放，停留时间不超过48小时。

4、装修材料实行室外定点定范围堆放，对方区域实行简单围挡。

（十）垃圾存放清运：

1、区内无垃圾堆放情况。楼内垃圾每日早晚各倾倒一次。室外堆放垃圾每日外运一次。

2、实行全环境洁净保障，保洁率达99%，办公垃圾日清两次，袋装垃圾，中转垃圾日产日清。

3、洁净设施齐全，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，设施表面干净，无破损。

4、公共部分无卫生死角，无明显污迹，无灰尘，天棚无蜘蛛网，楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

5、洁净工具摆放有序，作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。

6、绿地每日随时保洁，保洁率达97%以上。无纸屑、烟头、石块等杂物和破坏、践踏、占用现象。

（十四）物业保险：

根据物业需要情况办理物业保险。

（十五）广告、灯箱和牌匾管理：

1、设置按照管理规定程序审批、验收。

2、区域标识明显，完好率达100%；楼宇主入口设有引路平面示意图，主要路口设有路标。

3、广告、灯箱和牌匾亮化率100%；照明设施完好率100%。（十六）电梯管理：

1、日检：卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生，上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动，警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。

2、周检：每周检查卫生情况，并做保养。检查门开关灵活、内呼指令（指示灯、到站停靠）正常，轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。

3、季检：导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。

4、年检：每对电梯作综合检查，办理安全检测年检手续。

5、电梯实行错峰运行管理，早中晚高峰时间实行双梯运行（每日不超过四个小时），其他时间采取单梯运行（根据业户入住情况采取24小时或18小时））。

（十七）给水水池：

1、水池清洁卫生，且加盖、加锁。每年春秋定期清掏、消毒两次。

2、每日巡检两次，每月揭盖检查水池一次并作简单清理。

3、具有“二次供水设施许可证”和“二次供水卫生合格证”；水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。

（十八）下水井及管线：

1、污水井每年揭盖检查清理污泥一次。管线疏通一次。

2、雨季每周检查雨水井和明沟、管线一次。

3、井盖无缺损、丢失现象，路面井盖不影响车辆和行人通行。

4、排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象，无积水、浸泡现象。

（十九）楼型灯、庭院灯：

1、草坪灯、装饰灯、楼型灯、路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象。

2、各类照明灯具完好率达100%。报修、发现问题10分钟内处理。

3、公共照明按时开关，背景音乐按时播放。（时间表另定）

（二十）综合：

1、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损，满足其使用功能，无涂画、无脱漆、损坏等现象。

2、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备，尽量降低其损耗，减少运行费用。

3、注重环保和生态，预防二次污染的发生。在管理实践中，防止水污染、噪音污染等各类污染的发生。

四、管理评价

1、公司各部门制定本部门质量目标管理实施方案，并每月根据质量目标计算方法对所负责的质量目标完成情况进行统计，提交分管领导。

2、分管领导根据各部门的目标达成情况，汇总成公司总体目标达成的评价报告，并报公司经理、书记审阅。

3、每年年底，在公司进行管理评审前，各责任部门应向分管领导提交质量目标的达成情况汇报，并由综合办公室汇总成书面的质量目标评价报告，提交公司班子会审会议。

二〇一三年一月五日