房地产开发项目市场分析报告构成

第一篇：房地产开发项目市场分析报告构成

房地产开发项目市场分析报告构成

内容：没有固定格式，起框架一般有导言、正文，结尾及附件构成。其主要内容一般包括：调研目的、方法、步骤、时间等说明；调研对象的基本情况；所调研问题的实际材料与分析说明；对调研对象作出的基本认识与结论；提出的建设性意见与建议；统计资料、图表等必要附件。

（1）基本概况概述 1．调查的目的和范围 2． 调查对象及调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解决的问题、样本特征等。3． 调查的方法。如资料收集的方法是用询问法还是观察法或实验法。另外，对于资料分析中使用的方法，如回归分析冯方法作出简要说明，并对选用该方法的原因做说明。4． 调查人员对本次调查所持的观点和态度，以及对提供帮助的个人或机构表示感谢等。（2）房地产市场环境概况

房地产市场环境概况包括调研地区的人口概况、经济发展概况、居民生活水平、城市规划及政府相关政策等，这些内容应在正文部分进行详细概述，是进行调研结论判断和决策的依据。（3）房屋市场供给特征

房地产市场供给特征包括房地产市场供给总体状况、区域供给特征、相同产品开发经营企业的特征等，是进行房地产开发项目市场定位。产品设计，营销策略提供全面准确的决策信息。（4）房地产市场需求特征

房地产市场需求特征包括说房地产市场需求特征、消费群体特征与购房行为等。

（5）房地产市场发展趋势及发展形势

通过对房地产市场环境和市场供求特征的调查分析，判断房地产市场和未来的发展趋势，为房地产开发提供依据（6）结论和建议

提出结论和结义是撰写调查报告的主要目的。调查人员必须花费大量的时间和精力来仔细研究、分析、解释调查资料，并采用严谨、有效地方法得除调查结论。在提出建议时，调查人员应持明确的态度、实事求是的观点，以调查结果为基础，不收感情或预感所支配，尽可能简洁、准确的说明建议，使之易于被决策者理解

第二篇：项目市场分析

项目市场分析

一、历史悠久：我国现代玩具行业的起步，始于20世纪80年代中后期。玩具行业属于劳动密集型产业，和纺织、制衣、制鞋产业一样，国内玩具经历了一段中国制造的辉煌时期。20世纪90年代，随着中国经济的高速发展，国内玩具产业发展取得了较大的进步。发展到如今，玩具行业已逐渐成熟，市场前景广阔。

二、政策支持：中投顾问发布的《2012-2016年中国玩具市场投资分析及前景预测报告》共十四章。首先介绍了玩具的定义、分类及行业基本结构等，接着分析了国内外玩具制造业的发展，并对中国玩具制造业的财务状况进行了细致分析，然后对中国玩具市场发展概况做了阐述。报告显示：随着内销市场的不断完善和规范，加上国家在政策上对玩具、动漫、游戏等“创意产业”的倾斜和大力扶持，国内的玩具产业将进入一个前所未有的黄金期，发展速度加快，行业效益提升。

三、发展现状：有关数据显示，中国现有玩具企业2万余家，从业人员超过400万，年产值1000多亿元，产量占世界总产量的70%以上。据调查，今年的玩具业界展览活动相对于往年确实有所增多，一直以来，玩具行业所举办的各种形式、主题的玩具产品展览都是人们展示新潮流新产品的平台，当然，也是玩具业者共同把脉行业发展的盛会。玩具展览活动的增多，意味着玩具行业的整体发展趋势跟变化都更为清晰，而玩具市场（全球、国内）的发展走向也同样被人们所掌握。据了解，我国教育重视程度是逐年在增长着的，如果大家的留意周遭生活环境的话，对“不能让孩子输在起跑线上”这样子的标语肯定熟到可以倒着念了。也正如此，近年来玩具开发生产以及商家，都不遗余力地在推行所谓的使用益智玩具来锻炼和培养小孩子，记者的一位同事就表示过，现在利用益智玩具来锻炼和培养小孩子的反应能力以及创造能力等，是很棒的一种选择途径。

四、发展前景：据有关部门统计，在我国现有的14亿人口中，14岁以下的少年儿童及婴幼儿有4亿，其中城市儿童1亿人，农村儿童3亿人，这是玩具行业的一块大市场。同时，由于社会对人们的素质要求日趋严格，父母对孩子的幼儿教育越来越重视，特别注重孩子的早期智力开发，父母对孩子的幼儿教育越来越重视，特别注重孩子的早期智力开发。而益智玩具正是父母的最优选择，备受青睐。而且，据有关部门统计，中国城市儿童玩具人均年消费仅55元，而农村儿童玩具人均消费不足30元。城市中年人玩具平均年消费仅20元，农村成年人玩具人均年消费基本上为零。这种极低的消费金额差异，恰好反映出我国玩具消费市场所拥有的难以估量的发展潜力。

项目竞争分析

一、竞争对手分析：目前内地有各类玩具生产企业6,000多家，而单在广东省便有玩具企业4,500家，2001年生产值达385亿元人民币，占内地总生产值的80%以上。内地最重要的玩具生产和出口基地是「五省一市」：广东、江苏、上海、山东、浙江和福建。其中，广东、福建以电动和塑胶玩具为主；江苏、上海以毛绒玩具为主；浙江以木制玩具为主。中国是一个玩具制造大国，更是一个玩具消费大国。销售玩具的同行业中，大型集中的玩具专卖店不多，分散的玩具小店却不少。但这些小店玩具种类不齐全，质量难以保证，价格高。

二、竞争SWOT分析

优势

消费群体广阔，本公司益智玩具种类丰富且便宜，服务人员素质高,态度好.根据政策大力支持，父母素质提高，重视孩子的智力开发

劣势

产品缺乏差异性，益智玩具成本较高.威胁

潜在进入者日益增多，竞争激烈，当替代品的相对价格降低或顾客的转换成本降低时，这种竞争压力将会更大。特别是有少数好的替代原材料或转向使用新的原材料的成本非常高时。顾客分布密集货购买量大时，顾客的讨价还价能力成为影响产业竞争强度的一个关键因素。

第三篇：项目市场分析

项目市场分析

一、市场分析的作用：

市场分析，是对项目产品进行需求分析、供给分析和综合分析。其作用就是为项目建设规模确定、项目目标市场定位合理、项目可行性提供重要依据。

二、市场分析内容： 1.国内、外发展现状：

通过分析国内外产品的发展现状，来说明我们这个产品的技术先进性如何，创新性如何，是否打破国外的技术垄断、是否填补了该领域的技术空白等。

例：无纺布是纺织工业的近几年高速发展的一个新领域，它是用丙纶、涤纶、锦纶等化学切片或短纤维一次生产的纺织品，不需要经过纺纱、织造、印染等复杂环节，可一次性直接成布。据中国纺织工业协会的统计，我国在无纺布的产量上居世界之首，2014年361万吨。但是在无纺布设备方面，虽然我国有几十家设备制造工厂，但是大多数的国产设备与先进的进口设备相比有巨大的差距。目前，国际上先进的热轧设备具有自动化程度高、速度快（运行速度可达800m/min）和布幅宽（4.8米）等特点。国内一些厂商生产的非织造布热轧装备速度低（<250m/min）、布幅窄（<2.4m）。本项目在承担单位——常州市武进广宇花辊机械有限公司在国家发改委扩大内需专项计划等项目的支持下，是唯一具备研发超宽超薄非织造布热轧装备能力的单位。其核心技术指标为幅宽5.4 m，运行速度可达600m/min。项目产品经专家鉴定认为：“该产品技术水平达到国内领先水平，可替代进口，满足无纺布工业的发展需求。”（摘自—广宇省成果项目）(通过分析无纺布国内外的一个技术现状，来说明无纺布技术领域的目前发展情况如何，项目产品推出后处于目前该领域发展的哪个阶段，能否占据一定的市场。)2.相关政策、法规的支持情况：

分析项目产品是否符合国家的相关政策，重点支持领域。相关的政策支持，是项目产品推向市场的一个重要保障。

例：2009年12月1日国务院发布了《国务院关于加快发展旅游业的意见》，该意见指出：到2015年，我国旅游市场规模将进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%；2010年1月4日，国务院又公布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，该意见提出：到2015年，要使海南旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上。到2020年，要使海南旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上。

国务院在不到两个月的时间之内相继出台了对旅游业如此强力度的政策支持，可以预见在2010-2015年当中，我国旅游行业当中将酝酿出大量的投资机会。

（通过例句两项国家的政策支持为依据，来说明了项目产品推出后，市场能有国家政策的大力支持。）3.产品的市场定位：

项目产品处于产业链中哪个环节，针对的目标市场是哪一块，对整个产业链有没有带动作用，是考量项目产品设计是否合理的重要依据。定位准了，项目产品的市场才能更好的开拓。

例：项目产品超薄超宽非织造布高速智能热轧成套装备，用于非织造布成网工段后续核心装备，可以促进上游材料以及机械加工等行业的发展，对下游非织造布制造业提高非织造布的质量、品种规格、提高非织造布企业生产效率、降低生产能耗、可维修性等具有重大意义，同时可促进航空航天行业、航海、医疗、高铁、汽车等行业非织造布应用的发展。

（说明项目产品在产业链中的地位如何，来反映出项目产品推出后，是否能够在市场中占有一定的地位。）4.产品的市场需求分析：

分析项目产品与同类产品相比较卖点在哪，是否符合现有市场的需求情况，并结合未来的行业的发展趋势、政策是否支持等因素，来分析项目产品的市场竞争力。

例1：和普通的电器相比，USB电器有着非同一般的优势，具有一定的方便快捷灵活的特点。随着电脑在生活与工作中的日益普及，如USB小冰箱、暖手宝、加热杯垫、路由器等等有着很明显的优势，并且存在着大量的市场，需求量相对很大。并且在大学以及办公场所有着很大的优势以及青睐成都。厂商应提升激发市场需求的能力，主动出击，积极激发用户市场需求。

（结合USB电器的一个方便快捷灵活的特点来说明了，未来在这一块市场的需求量很大。）

例2：我国非织造布业产量以年均10％以上的增长率增长，总产量现已居亚洲第一位。非织造布广泛应用于航空航天行业、航海、医疗、高铁等行业，是重要的产业用纺织品，与相同用途的产品相比具有高附加值和高效益的竞争优势且质轻、环保、可循环再用。（结合非织造布业的一个未来发展趋势，来分析项目产品在市场上的需求如何。）

5.产品的市场竞争分析：

可以从以下几个方面着手：

①行业内同类产品的横向竞争：包括规模、质量。价格等 ②替代产品的竞争分析：在短时间内项目产品是否能被其他产品所替代，如果不可替代，说明项目产品的优势在哪；如果有这种被替代的可能，那说明如何来改进预防。

③供需求关系如何：供应方原材料提供能否保障，供应有足够的保障才能满足市场的需求；需求方的目前市场饱和度如何，项目产品能否扩大需求量。

例1：越来越多的厂商意识到USB小电器市场具有巨大的潜力，都纷纷转战这一新战场，市场竞争也愈发激烈，为了更具竞争力，站稳市场，各厂商会在价格上大做文章，另一方面，会在成本以及销售渠道有所改良。但是这毕竟是新兴的产业，有着良好的前景，竞争也没有如此的激烈，供求关系没有过度失衡，但是要注意品牌产品的服务质量，提高市场竞争力。

在竞争方面，因为是新兴产业，所以在前期方面要做到自我产品的宣传工作，打造自己的品牌，才能够在前期发展的趋势下站稳脚跟，并逐步的扩大发展。

（通过分析对手的竞争力，和目前产业的供需求关系，来说明了USB小电器这个市场还是有很大的开拓空间，项目产品的推出是有利于这个市场的开拓，能占据一定的市场份额。）

6.产品生命周期的分析：（导入期，成长期，成熟期，衰退期）

项目产品可卖多长时间（行业特点、技术优势等证明）。例1：平板电脑处于成长阶段，消费者对平板电脑已经熟悉，销售量增长很快，而且平板电脑已经定型，技术工艺比较成熟，建立了比较理想的营销渠道。但是，由于大规模生产和丰厚的利润机会，吸引大批竞争者加入，市场竞争加剧，虽然，市场价格趋于下降，但企业利润将逐步抵达最高峰。例2:

（1）产品的种类多，能满足各种不同消费者的消费需求；（2）产品的资质齐全，消费者购买产品后有保障；

（3）产品的价格, 生产效率比同行高3倍以上，人工成本摊薄后竞争优势非常明显。我们的产品性价比在行业内优势特别明显；（4）产品的售后的规范, 对产品实行两年保修、终身维护（仅收材料费），不合格产品无条件更换。

（通过项目产品目前所处的阶段及预估产品的生命周期，来说明项目产品能在该市场存在多久，能带来多大的销售利润。）

7.发展水平、趋势：

通过对项目产品未来的发展水平、发展趋势的分析，来体现项目产品是否具有良好的市场前景，未来的发展方向是否符合国家的一些相关的法律法规。

例1：纵观市场对非织造热轧设备的需求，正向能生产低克重、功能化、高品质、高速度、大卷装、高产能的非织造布制造方向发展。

例2：随着居民生活水平的提高，人们对小家电的需求日益增加，与此同时，USB以方便、快捷等特点也迅速的走进人们的生活，呈现出勃勃的发展升级：资金流动、大家电企业纷纷进军、营销网络日益完善、产品质量与工艺全面提升。以高利润带动，USB家电领域的发展逐渐进入佳境。

并且随着大企业的加入与参与，市场上品牌数量多且复杂，有竞争能力和市场价值的品牌成长性远远高于一般的品牌，所以USB小家电的品牌集中度不断提高，行业内的规矩会逐渐完善，并且发展越来越顺利。

（结合行业的发展趋势，来说项目产品在该市场能存在多久 是否是市场需求的。）

三、市场分析要点：

1.搞清项目产品市场在哪，针对项目产品的市场进行分析； 2.分析尽量贴近实际，不要过分夸大其词，要符合项目产品市场的实际情况，并考虑项目产品上市后，能达到的预期效果来进行分析； 3.市场分析的数据要有理有据，不要出现没有相关支持的数据； 4.概念性的用词一定要准确，吃不准的词汇检索后再考虑放不放上去。

第四篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。

第五篇：房地产开发项目建议书

金 域 西 城 开 发 项 目 建 议 书

目录

第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应

第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述

一、项目背景

为了响应政府号召，实施工业集中生产，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。南充市嘉陵区拆迁原嘉美印染厂，新建商业集中区。随着南充市金域西城工程的建设，嘉陵区金域西城的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.金域西城位于嘉陵城区中心，地理位置优越，商机无限。二．项目历史条件

1、宗地简介

宗地位于嘉陵区中心，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层低密度居住性建筑和商业。宗地面积为46.7亩。宗地位于陈寿大道，与交警三大队为邻，距市核心商业区直线距离800米，四周为成熟住宅区，且位居入城主通道，交通便捷。

2、项目概况

1、拟建项目概况： 项目名称：金域西城

建设地点：陈寿路

建设规模： 10.2万㎡

占地面积：46.7亩

容积率：2.12 绿地率：30% 建筑密度：35%

2、项目提出的理由和过程：

金域西城位于陈寿路，该位置为成熟生活区，且紧邻市中心核心商业区，工厂再此已显得格格不入，且现工厂设备陈旧，污染严重，土地总面积46.7亩，随着城市发展需要，治理环境的问题已日渐突出，且工业与生活区交混将给市民带来极大地危害，现本市已基本形成工业集中生产区，嘉美印染厂新址也基本建设完成。为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在嘉美印染厂原址新建一个以商业为主，住宅为辅的新商业分中心。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

3、建筑设计指导思想和原则

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步

完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中考虑居住区内各组团、单位乃至户室的采光、通风以及景观效果的均好性，尤其考虑市民购物的需要，树立“商业新中心”形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：南充联兴实业开发有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

“金域西城”开发建设总建筑面积约10.2万平方米。建设内容为低密度住宅和商业配套设施。“金域西城”由南充联兴实业开发有限公司投入全部建设资金。

第二章、项目名称和选址

一、项目名称：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陈寿路。

三、项目占地面积：占地面积约46.7亩。

四、项目用地现状：项目用地范围内为商住建设用地。第三章、项目规划建设方案

一、项目建设内容：

“金域西城”建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：46.7亩。

2、总建筑面积： 10.2 万平方米。

3、住宅建筑面积：4万平方米

4、商业建筑面积：2.5万平方米

5、地下室建筑面积：3.7万平方米

3、居住总人口： 约1500人。

4、居住总户数： 约 500 户

5、建筑层数： 地上18层。

6、绿化率：30％。

三、项目规划设计特色。

1、规划设计：

在规划设计上拟聘请知名设计大师通过招、投标形式参与“金域

西城”建筑、景观、人文等规划设计工作。“金域西城”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现商业新风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化商业、住宅的各项使用要求，同时也必须适合南充市总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的农村格局。

第四章、项目建设条件

一、地理条件：

“金域西城”位于嘉陵区陈寿路。巨南充市中心约800米，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

“金域西城”位于成熟生活区，周围已经建成多个住宅小区，且紧邻交警3大队，占据城市主干道，“金域西城”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、物料消耗与供应

一、建筑材料

“金域西城”建筑内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“金域西城”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 2100吨 水泥： 2000吨 木材：60 立方米

粘土空心砖：16000立方米

二、主要设备

“金域西城”的建设内容为高层低密度居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，“金域西城”水、电、气、热等用量为：

1、用电量：50瓦/平方米，则预测项目用电量为17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量为68万立方米／日。

3、热力量：按80大卡／小时〃平方米计算，则预测用热量为27 百万大卡／小时。

第六章、项目建设周期与日程安排

一、建设方式

“金域西城”建设按照南充市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

“金域西城”总建筑面积约为10.2万平方米，预计建设周期为3 年，即从2015年到2018年为建设期，项目建设实施进度为： 1、2014年12 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 三通一平、工程招投标等。2、2015年1月至2018年4月为施工工期，竣工验收。

第七章、投资估算及资金筹措

一、成本构成

宗地占地约46.7亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用 16800万元

2、规划设计成本 204万元

3、建安成本 10200万元

4、基础设施投入 3060万元

5、其他投入 3026万元

二、成本测算：

1、土地费用按照目前市值估算为 360万元/亩，总计46.7亩土地为16800万元。

2、规划设计费用按照20元/m2计，合计为204万元。

3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算，共计需投入10200万元。

4、基础设施投入按300元/m2计，共计需投入3060万元。

5、其他投入按照总投入的10%计算约为3026万元。

6、以上成本共计约33290万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价

值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为33290万元，一次性开发建设，资金来源为自筹。第八章、资源开发及综合利用分析

（一）资源开发方案

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻

建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，嘉陵区周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

（二）资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。资源节约措施

1、建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

a、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能６５％的要求。

b、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。c、采用双玻窗，增大供热保暖系统。d、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。第九章、生态环境影响分析

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

5、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门

统一清理。

第十章、经济影响分析

（一）经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对南充市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

（二）社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1500人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，改变了小区周边街道一带城市风貌，提高了城市的品味。

第十一章、结论

综上所述，嘉美印染厂住宅小区项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。

南充联兴实业开发有限公司

2014-8-29