关于老小区实行准物业管理试点的建议

第一篇：关于老小区实行准物业管理试点的建议

关于老小区实行社区化准物业管理试点的建议

老小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老小区物业管理特别复杂困难。为了摸索出一套适合我市老住宅小区自身特点的有效管理模式，解决老小区收费难、管理差等问题，根据市领导意见我们在*********进行了社区负责的准物业管理的工作试点。试点工作在统一街道、社区的思想后，明确了试点方案，试点内容主要包括：建立社区负责的组织保障体系、明确准物业管理服务的内容和标准、明确工作职责落实管理服务人员、加强从业人员培训教育监督考核、落实准物业管理工作的经费来源和实施停车收费管理试点等。通过一阶段的工作使社区化准物业管理工作得到了总结、完善和提高。

一、小区基本情况

*********地处东旱门路以东，******以南，*****以西，花园中路以北，小区内有楼群102幢，共有住户2178户，建筑面积15.5万平方米左右。现小区成立了以社区主任为组长，社区各成员为组员的准物业工作小组。通过建立网格化管理模式，规范了老小区管理的运作机制，形成一体化的管理和服务关系，使社区的准物业工作稳步有序扎实地开展。

二、基本做法 住宅小区实行网格化管理模式。一是小区的物业管理由社区主任负总责，在社区的统一组织下，把小区按区域划分成若干块，由每个社区工作人员落实其中的一块区域，分别对管理小区物业管理中居民投诉、邻里纠纷、物业费收缴等事务实行包干负责制。二是物业管理中的基本服务内容即保安、保洁、绿化和维修等“四线”采用分线负责，统一指挥的管理体制。其中保安设专职保安队伍管理，实现门岗24小时值班和小区内16小时巡逻管理。保洁实行包干制负责实行8小时保洁（经费由街道支付）。绿化、维修由街道负责实行外包服务。社区明确一位领导统一指挥协调。

三、取得的效果

一是解决了管理上“两张皮”的问题。把物业管理融入到社区管理之中，使社区的物业管理作为社区工作的重要组成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社区与物业公司在管理上存在“二张皮”的情况，解决了大多数小区管理中存在的相互推脱，相互扯皮的现象，建立了统一管理、统一协调、工作负责的管理模式。

二是提高了服务质量和效率。社区化准物业管理实行的是网格化管理模式，每个社区工作人员都要对其负责区域中的物业管理相关事项实行包干负责制，有利提高管理人员的责任心和服务质量。保安、保洁、绿化和维修等“四线”实行社区或街道统筹协调和指挥，有利于高服务效率和质量。

三是提高了业主的满意度和缴费率。由于实行网格化管理模式，社区具体对物业从业人员和管理人员进行责任落实工作踏实，并能及时了解业主民意和解决业主要求。同时实 施社区化物业管理能充分发挥和利用小区业主和社区相互沟通的桥梁作用，密切了业主之间的关系，使群众对新型物管的满意度不断提高。另外社区化准物业管理因为有街道、社区的背景，不是以赢利为目的的为此居民的认可程度相对较高，有利提高物业费的缴费率。根据年度考核测评去年花园小区满意率和缴费分别达 98.8%和95%，为全市考核前列。在全市文明城市创建中，花园小区得到文明办的表扬。

四、取得的经验

一是老小区物业管理实行社区负责的体制要符合老小区现状和实际情况。老小区硬件环境差，社会弱势群体相对集中,“四多一低”现象突出: 老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，经济收入低。而社区是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区领导和管理小区物业管理带来便利，这是组织相对松散的业主委员会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。而且社区化准物业还存在着收费相对较低的优势，群众认可度高，为此是老住宅小区管理的一种有效模式。

二是老小区推行准物业管理要被业主所接受和认可。老小区推行的准物业管理基本服务内容主要包括：门岗保安、停车秩序等公共区域秩序管理；清扫保洁、除四害等环境卫生管理；除虫、施肥等绿化养护管理；配合做好小区共有设施设备维修养护和房屋装修装饰安全管理；开展房屋共有部位小修养护等，这些基本服务项目的落实能基本满足住户需求也与老小区总体水平档次相适应，并切实改善老小区 居住环境能被业主所认可。同时准物业管理所包含基本物业服务内容，其服务管理成本相对较低，收费标准能与大多数业主的经济状况相适用，能相对容易的被业主所接受。

五、建议意见

一是在老小区推行社区化准物业管理要作为街道、社区的一项职责工作来抓。市政府要明确要求在各街道的老小区全面推行社区负责的准物业管理，并作为街道、社区的一项职责工作来抓。各街道、社区要从建设富裕和谐新余姚的思想高度，充分认识老小区推行社区化准物业管理的重要性、必要性和紧迫性。要把老小区推行社区化准物业管理工作作为推进我市和谐宜居城市建设的重要抓手，改善老小区居住环境的具体举措，优化社区公共服务的有益探索，切实加强组织领导。同时要帮助解决社区物业管理的实际问题，各社区要建立物业办，配备1-2名专项工作人员并落实经费。

二是各级政府要加大对社区化准物业管理资金扶持力度。为扶持准物业管理，减轻社区和老小区业主负担，市、街道两级财政要继续加大对老小区准物业管理给予补贴资金。由于老小区没有物业用房，未实行保修金、维修基金制度，老小区推行社区化准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。根据花园社区准物业管理的实际运行情况的测算：目前小区运行经费比较困难，该小区物业管理费的收入包括：收缴的物业费 万元（元/户〃年）、市级财政下拨 万元和街道财政下拨 万元补贴资金，共计 万元；小区运作费用支出 需：人员工资奖金（保险）、物业设施费用费和物业专项费用等费用，共计为 万；为此还存在 万元的缺口。如果实行车辆管理收支相抵后仍有一定的资金缺口（实行停车秩序管理则还需增加人员经费 万元，收取的停车费按 元/辆〃年和 辆车计算，收费约 万元），因此仍需增加市、街道二级财政投入。

三是要完善准物业管理模式。我市实行的准物业管理模式为以下两种：一是街道社区选聘式准物业管理。按照既定的服务项目、服务水平和收费标准，由街道社区选聘物业公司对老小区实施管理。二是街道社区自营式准物业管理（即社区化准物业管理）。由社区直接招聘物业管理人员对老小区实施管理。目前我市花园社区试点实行的是一个社区管一小区的模式，但对管理多个小区还待进一步完善。另外在社区化准物业管理中社区干部的工作量大大增加，但报酬与工作量未实现正比，也需要进一步理顺。

第二篇：关于老小区实行准物业管理试点的建议

关于老小区实行社区化准物业管理试点的建议

老小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老小区物业管理特别复杂困难。为了摸索出一套适合我市老住宅小区自身特点的有效管理模式，解决老小区收费难、管理差等问题，根据市领导意见我们在*********进行了社区负责的准物业管理的工作试点。试点工作在统一街道、社区的思想后，明确了试点方案，试点内容主要包括：建立社区负责的组织保障体系、明确准物业管理服务的内容和标准、明确工作职责落实管理服务人员、加强从业人员培训教育监督考核、落实准物业管理工作的经费来源和实施停车收费管理试点等。通过一阶段的工作使社区化准物业管理工作得到了总结、完善和提高。

一、小区基本情况

*********地处东旱门路以东，******以南，*****以西，花园中路以北，小区内有楼群102幢，共有住户2178户，建筑面积15.5万平方米左右。现小区成立了以社区主任为组长，社区各成员为组员的准物业工作小组。通过建立网格化管理模式，规范了老小区管理的运作机制，形成一体化的管理和服务关系，使社区的准物业工作稳步有序扎实地开展。

二、基本做法

住宅小区实行网格化管理模式。一是小区的物业管理由社区主任负总责，在社区的统一组织下，把小区按区域划分成若干块，由每个社区工作人员落实其中的一块区域，分别对管理小区物业管理中居民投诉、邻里纠纷、物业费收缴等事务实行包干负责制。二是物业管理中的基本服务内容即保安、保洁、绿化和维修等“四线”采用分线负责，统一指挥的管理体制。其中保安设专职保安队伍管理，实现门岗24小时值班和小区内16小时巡逻管理。保洁实行包干制负责实行8小时保洁（经费由街道支付）。绿化、维修由街道负责实行外包服务。社区明确一位领导统一指挥协调。

三、取得的效果

一是解决了管理上“两张皮”的问题。把物业管理融入到社区管理之中，使社区的物业管理作为社区工作的重要组成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社区与物业公司在管理上存在“二张皮”的情况，解决了大多数小区管理中存在的相互推脱，相互扯皮的现象，建立了统一管理、统一协调、工作负责的管理模式。

二是提高了服务质量和效率。社区化准物业管理实行的是网格化管理模式，每个社区工作人员都要对其负责区域中的物业管理相关事项实行包干负责制，有利提高管理人员的责任心和服务质量。保安、保洁、绿化和维修等“四线”实行社区或街道统筹协调和指挥，有利于高服务效率和质量。

三是提高了业主的满意度和缴费率。由于实行网格化管理模式，社区具体对物业从业人员和管理人员进行责任落实工作踏实，并能及时了解业主民意和解决业主要求。同时实

施社区化物业管理能充分发挥和利用小区业主和社区相互沟通的桥梁作用，密切了业主之间的关系，使群众对新型物管的满意度不断提高。另外社区化准物业管理因为有街道、社区的背景，不是以赢利为目的的为此居民的认可程度相对较高，有利提高物业费的缴费率。根据考核测评去年花园小区满意率和缴费分别达 98.8%和95%，为全市考核前列。在全市文明城市创建中，花园小区得到文明办的表扬。

四、取得的经验

一是老小区物业管理实行社区负责的体制要符合老小区现状和实际情况。老小区硬件环境差，社会弱势群体相对集中,“四多一低”现象突出: 老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，经济收入低。而社区是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区领导和管理小区物业管理带来便利，这是组织相对松散的业主委员会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。而且社区化准物业还存在着收费相对较低的优势，群众认可度高，为此是老住宅小区管理的一种有效模式。

二是老小区推行准物业管理要被业主所接受和认可。老小区推行的准物业管理基本服务内容主要包括：门岗保安、停车秩序等公共区域秩序管理；清扫保洁、除四害等环境卫生管理；除虫、施肥等绿化养护管理；配合做好小区共有设施设备维修养护和房屋装修装饰安全管理；开展房屋共有部位小修养护等，这些基本服务项目的落实能基本满足住户需求也与老小区总体水平档次相适应，并切实改善老小区

居住环境能被业主所认可。同时准物业管理所包含基本物业服务内容，其服务管理成本相对较低，收费标准能与大多数业主的经济状况相适用，能相对容易的被业主所接受。

五、建议意见

一是在老小区推行社区化准物业管理要作为街道、社区的一项职责工作来抓。市政府要明确要求在各街道的老小区全面推行社区负责的准物业管理，并作为街道、社区的一项职责工作来抓。各街道、社区要从建设富裕和谐新余姚的思想高度，充分认识老小区推行社区化准物业管理的重要性、必要性和紧迫性。要把老小区推行社区化准物业管理工作作为推进我市和谐宜居城市建设的重要抓手，改善老小区居住环境的具体举措，优化社区公共服务的有益探索，切实加强组织领导。同时要帮助解决社区物业管理的实际问题，各社区要建立物业办，配备1-2名专项工作人员并落实经费。

二是各级政府要加大对社区化准物业管理资金扶持力度。为扶持准物业管理，减轻社区和老小区业主负担，市、街道两级财政要继续加大对老小区准物业管理给予补贴资金。由于老小区没有物业用房，未实行保修金、维修基金制度，老小区推行社区化准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。根据花园社区准物业管理的实际运行情况的测算：目前小区运行经费比较困难，该小区物业管理费的收入包括：收缴的物业费万元（元/户〃年）、市级财政下拨万元和街道财政下拨万元补贴资金，共计万元；小区运作费用支出

需：人员工资奖金（保险）、物业设施费用费和物业专项费用等费用，共计为万；为此还存在万元的缺口。如果实行车辆管理收支相抵后仍有一定的资金缺口（实行停车秩序管理则还需增加人员经费万元，收取的停车费按元/辆〃年和辆车计算，收费约万元），因此仍需增加市、街道二级财政投入。

三是要完善准物业管理模式。我市实行的准物业管理模式为以下两种：一是街道社区选聘式准物业管理。按照既定的服务项目、服务水平和收费标准，由街道社区选聘物业公司对老小区实施管理。二是街道社区自营式准物业管理（即社区化准物业管理）。由社区直接招聘物业管理人员对老小区实施管理。目前我市花园社区试点实行的是一个社区管一小区的模式，但对管理多个小区还待进一步完善。另外在社区化准物业管理中社区干部的工作量大大增加，但报酬与工作量未实现正比，也需要进一步理顺。

第三篇：关于加强小区物业管理的建议

关于加强小区物业管理的建议

物业管理关系到人民群众的切实利益和社会的和谐稳定。近年来，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，物业管理问题成了人民群众身边的热点民生问题。根据调查，我区物业管理问题主要体现在三个方面。

一是从业人员鱼龙混杂，没有经过岗前培训，不具备维护、修缮、养护、整治等能力，不能满足业主的实际生活需求。

二是服务质量逐渐下降，和商品房销售期相比，入住后的小区普遍存在公共休闲或娱乐设施破损严重、得不到及时维修或更换，小区绿化效果明显下降，垃圾不能及时清理，甚至出现车辆被盗、入户施盗等现象。

三是收费标准没有合理化和公开化，影响居民缴纳物业费的积极性，与物业管理服务质量下降形成不良循环。

发展现代文明城市，打造优美、和谐、宜居环境，本人提出如下建议：

一是加大宣传力度。加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》以及《区人民政府关于加强居民小区物业管理的实施意见》等相关法律法规及政策宣传，让广大居民熟悉、理解、接受并支持物业管理。

二是实施行业监管。适时成立物业管理行业协会，制定行约行规，建立物业服务行业标准，加强行业自律，丰富管理手段，发挥职能作用，加强企业之间以及企业与业主之间的沟通和交流，共同关注和发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。

三是加强队伍建设。物业管理公司要对在岗人员进行政策理论和业务技能培训，坚持持证上岗，强化服务意识，明确操作规程，加强爱岗敬业教育，培养吃苦耐劳及奉献精神，使物业管理工作逐步走向专业化、制度化和规范化。

四是健全收费机制。遵循公开、公平、诚实守信原则，对售后房的收费标准要以不断改善、完善配套设施、服务为抓手，使服务内容、服务质量与收费标准对应挂钩，同时，物业管理企业要定期向业主公开收支情况，做到收费合理化，使用公开化。

第四篇：关于加强小区物业管理的几点建议

关于加强小区物业管理的几点建议

随着城市化建设进程的不断加快，物业管理在城市管理中的地位和作用日益突显，好的物业管理在改善人居环境，提升生活质量，提高城市品位等方面发挥着越来越重要的作用。然而在具体发展过程中，小区的物业管理也暴露出很多不足，业主与物业公司纠纷不断，有的小区更形成两者对立的局面，甚至造成弃管的结果。其原因多种多样，但最后都是造成业主对物业管理不满，拒绝交费，从而进入欠费与服务不到位的恶性循环。业主与物业公司的矛盾主要来自以下几点：

（一）开发建设遗留问题，造成物业纠纷。目前在众多物业管理纠纷中，约有80%是由开发建设遗留问题引起的。对房屋及附属设备质量等问题，大多数开发企业采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。致使工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，而物业又将责任推给开发商，如：房屋漏水、小区道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上好多小区都是回迁安臵小区，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度，同时这种扯皮、推诿也给业主带来了无休止的纠结。

（二）物业管理的整体服务水平有待提高。目前我旗物业管理队伍的总体素质偏低，物业管理普遍带有传统管理的

痕迹，“管”的特征比较明显，服务意识比较淡薄，重收费、轻经营、轻服务，如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、环境卫生脏乱差、赌博等臵之不理或相互推诿；对小区公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津。而且时有物业从业人员处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。这一系列因素严重制约了我旗物业管理行业整体的服务水平。

（三）小区物业费收缴困难，拖欠、不缴现象突出，物业公司举步维艰。我旗大多数小区业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者，不习惯于表达自己的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，由此造成欠费之风。他们普遍存在一种错误心态，即我没有接受物业公司的服务，就不应交纳物业管理费，更多的物业费纠纷由此产生。

为了改进物业管理现状，提高服务质量，建议如下：

（一）积极解决开发建设遗留问题。居住小区开发建设遗留问题是产生物业纠纷的主要原因之一，旗委、政府应加大对物业方面的支持力度，要有计划、有步骤地推进新旧小区整治工作。建议对存在物业纠纷的小区开发建设遗留问题

进行普查，重点针对存在物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定及规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施，为物业管理打好坚实的基础。同时，房屋公共维修基金审批手续较繁琐，旗委、政府应给予政策支持，加大协调力度，及时发挥其维护、修缮的作用。

（二）着力解决收费难问题。一要规范物业管理自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度，向居民公布服务标准，收费范围、价格，便于居民监督，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内部管理，提高服务质量，加强从业人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，做到礼貌服务、微笑服务，让业主享受到“质价相符”的服务；四要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

(三)规范物业管理，严格市场监管。

一是规范小区接撤管理制度。明确物业项目交接时的查验制度，规范企业进入、退出物业项目时的程序，特别是业主选择物业管理企业时，交接各方要严格按照法律相关规定进行交接。

二是切实加强对物业管理的指导和监管。相关部门应根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案。主管部门要出台对物业公司的具体考核监督办法，促进物业公司运作的规

范化、公开化、社会化。

三是畅通投诉渠道，建立纠纷调解机制。形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、社区等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。针对不同类型的纠纷，设立不同的调解路径，为居民提供便捷周到的法律服务，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解，及时化解矛盾，维护社会稳定。

第五篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。