厂房全部为租赁的企业,如何在拆迁中获得补偿？[小编推荐]

第一篇：厂房全部为租赁的企业,如何在拆迁中获得补偿？[小编推荐]

厂房全部为租赁的企业，如何在拆迁中获得补偿？

城乡规划引发的旧城改造项目中，少部分企业通过自建或购买厂房而对其享有产权，大多数企业通过租赁的方式获得土地、厂房的使用权，从而开展生产经营活动。但恰恰是这批承租企业，在拆迁项目补偿中处于非常被动的地位。

今天小编就为大家介绍承租企业在拆迁项目中面临的常见困境以及如何才能争取到补偿。

一、承租企业处于被动地位的缘由 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人为房屋和厂房的所有人，承租企业常常遇到下列问题：

1、征收办并不会与承租人就征收补偿问题进行协商、谈判；

2、不接受承租人提交的因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等材料；

3、承租企业无法针对行政征收行为提起行政复议、行政诉讼；

4、评估机构并不对承租企业自建厂房进行测量等。

二、承租企业无法参与征收谈判的原因 首先，当前法律仅仅赋予了居住类房屋承租人参与拆迁补偿谈判、签订拆迁安置协议、申请行政复议、提起行政诉讼等权利，但承租企业承租的房屋和厂房，属于非居住类房屋，故法律并没有赋予承租企业类似于上述同等权利。

其次，很多承租企业困惑于,明明是因为政府征收导致自身正常经营受到严重影响，重新选定厂址、搬迁、延工等直接损失显著，故承租企业由此觉得自己是与征收行为产生利害关系的主体，由此自行得出结论：如果征收办不与自己协商补偿问题，就是违法行为，并依据《征收公告》提起行政诉讼。

承租企业的这种想法是对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的误读。《城市房屋拆迁管理条例》已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止。尽管原条例指出房屋承租人也是拆迁当事人，但根据新法优于旧法，当前征收国有土地上的房屋和厂房时，补偿对象仅为被征收房屋和厂房的所有权人。综上，当前承租人并不能因未参与征收补偿谈判而直接提起行政诉讼。

三、承租企业提起行政诉讼被驳回的原因

承租企业因征收导致的经营损失常常无法得到全面合理的补偿。承租企业提起行政诉讼也大多被驳回起诉，具体原因如下：

1、承租企业收不到《征收决定书》

征收办大多不将承租人列为被征收人，仅直接向房屋或厂房的权利人送达《征收决定书》，承租企业根本见不到决定书，谈何依次提起行政诉讼；

2、《征收决定书》上的被征收人仅为产权人

即使承租企业在接到《征收决定书》后提起行政诉讼，法院也可能以决定书中未出现承租企业名称，该具体行政行为并不是向承租企业做出的为由，最终以承租人不具有行政诉讼主体资格为由，驳回起诉。

诉讼主体资格出现问题是阻拦承租企业获得经营损失的首要“拦路虎”，故建议承租企业面临拆迁时，与专业领域律师提前进行沟通，由律师为企业定制全面合理的拆迁补偿计划。

四、承租企业通过行政诉讼获得补偿的方法

1、企业获得补偿的可行性分析

《国有土地上房屋征收和补偿条例》明确列出因征收房屋造成停产停业损失时，受损人可以获得补偿。企业承租房屋和厂房后，为顺利开展各类经营活动，大多需要翻修办公楼、重新装修、加固基础设施（如供水系统、变压器、各类管道、通风系统、采暖系统等）投入巨大，如果这部分投入未得到全面合理地补偿，则承租企业便可针对征收决定书侵犯其财产权为由，启动行政诉讼。

由此，承租企业为避免法院以不具有诉讼主体资格为由驳回起诉，应当在证明征收决定与自身具有法律上的利害关系，并全面固定证据方面多下功夫。

2、争取获得补偿的方法

从我所多年经验得出，承租企业应竭力使自己进入征收补偿决定补偿环节。首先，在征收办与房屋、厂房所有权人签订补偿协议期间，建议承租企业在专业律师的帮助下，向征收办提交有利于证明自己与征收行政行为存在利害关系的证明，包括但不限于：房屋租赁协议、厂房租赁协议、律师函、生产经营因征收被迫中断造成的损失等等。除现场提交、电话咨询外，出于为诉讼阶段认定承租企业具备诉讼主体资格的目的，还应当以邮寄的方式送达。

通过上述措施，最理想结果是承租企业将以实际经营人身份获得补偿；其次，承租企业以第三人身份出现于《征收补偿决定书》中；最后，尽管上述目标均为实现，承租企业也可依据自身已经在征收补偿阶段向征收办提出了正式（书面）补偿申请，行政机关未依法进行补偿为由，启动行政诉讼。

第二篇：租赁厂房面临拆迁时如何争取补偿

租赁厂房在拆迁是如何争取补偿

作者：北京吴少博律师事务所

近来,在江浙沪地区有很多租赁厂房的企业找到我团队拆迁律师进行咨询，通过交流我发现大部分企业主们在面临拆迁的时候，由于是租赁的厂房进行实际经营所以能够争取的拆迁补偿额度是有限的，往往还要遭受房东或拆迁方的暴力拆迁。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取利益的时候信心也不足。

面对这种情况我们首先要分析，租赁的厂房由于你不是房主，单纯的租赁厂房和租赁土地自由建设还是不一样的。厂房如果完全是出于租赁的话，这个时候拆迁方不会把承租方当成被拆迁人的主体资格，所以在谈的时候也不针对你，直接跟房主签协议让你搬迁，并告诉你没有任何企业拆迁补偿，承租厂房者往往感到不公平。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号的规定和以前拆迁的条例及相关的拆迁管理办法，租赁厂房只要你有营业执照并且从事实际经营、正常纳税都是有权利获得一次性停产停业损失补偿的，包括添附物、机器设备、装修附属物等都是有权利获得补偿的。只是在现实中不可否认的一点就是主体资格比较尴尬，作为拆迁律师我们提议租赁厂房的企业主一定要积极的参与到房东和拆迁方的谈判中，特别是要跟拆迁方阐明我们的主观立场，明确的告诉拆迁方：“和房东谈补偿没有意义。”因为现在不是房东占有房屋而是租赁方在占有房屋在进行实体经营，并且租赁期没到。把相关的补偿都给房东了，并且承租方都没有主体资格参与谈判，剥夺了其参与谈判的权利会引来很大的麻烦，比如到最后产生诉讼等。如果拆迁方或出租方对承租方产生强制的拆迁措施，承租方完全可以采取相应的法律手段，包括诉讼保全手段、公正、前期的诉讼参与等。

要给拆迁方和出租方施加足够的压力，一定要参与到实体谈判。如果不参与实体谈判到最后的损失非常大，即便房东拿到部分损失补偿也不想给你，或者前期的时候根本不争取企业拆迁损失，只争取房屋的损失，这对承租企业来讲很不利。我们再次提醒厂房承租者一定要拿捏好程度，积极参与谈判并且给房东、拆迁方施加压力，获得正规的谈判地位。

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温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。

第三篇：解除租赁合同厂房拆迁安置补偿协议书

解除租赁合同厂房拆迁安置补偿协议书

拆迁人：

法定代表人：，地址： ；

单位名称： ；

邮编：，电话：。委托代理人：

法定代表人：，地址： ；

单位名称： ；

邮编：，电话：。被拆迁人：

姓名：，性别：，年龄 ； 住址： ； 委托代理人：

姓名：，性别：，年龄 ； 住址： ； 拆迁人因建设需要，必须拆除被拆迁人使用的厂房，根据厂房拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，拆迁人被拆迁人双方经协商，就厂房拆迁补偿达成如下协议。

一、被拆除厂房的现状

被拆迁人在拆迁范围原厂房 间，建筑面积平米，围墙及其他建筑平方米。

二、被拆迁厂房的补偿

拆迁人对被拆除厂房的产权按以下方式进行补偿

1、拆迁人一次性补偿被拆迁人的安置费用 元。

2、被拆迁厂房 间，建筑面积平方米，按每平方米 元补偿；围墙建筑面积 延米，按每延米 元补偿；其他建筑面积平方米，按每平方米 元补偿。

共计拆迁补偿费为（大写）元

3、合同签订后被拆迁人在 年 月 日前应将原厂房及所属用院子全部腾空，并交甲方拆除。

4、被拆迁人在 年 月 日私搭建的建筑及附属设施应在 年 月 日前进行拆除，逾期不拆除的拆迁人有权拆除。

三、拆迁补偿费用付款方式

1、拆迁人与被拆迁人正式签订合同且具备拆迁条件，经拆迁人确认后付总补偿款的 %，计 元作为定金。

2、根据协议拆迁人应在 年 月 日，被拆迁人腾空所有厂房及所属用院子后，全部付清剩余的补偿款共计 元。

3、因被拆迁户未按所签订合同规定的时间搬迁、腾空被拆迁物，每延误一天按总补偿款的5%扣除违约金，如10日内仍未腾空的，拆迁人有权进行强行拆迁，且造成的一切损失由被拆迁人负责。

四、本协议自双方签字盖章之日起生效。自签订拆迁协议书之日起，租赁合同自动解除。

五、本协议一式三份，拆迁人二分，被拆迁人一份。

拆迁人 ：

委托代理人：

年 月 日

被拆迁人：

年 月 日

第四篇：租赁企业拆迁补偿案件的法律对策(当事人)

租赁企业拆迁补偿案件的法律对策

一、企业的土地性质和权利来源：企业所使用的土地一般是租赁得来，对土地来说是使用权关系，而不是所有权关系。因此，企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。

二、法律依据：目前对于企业拆迁，可参照的法律政策依据主要有：《宪法》《物权法》《城市拆迁管理条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。比如：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《北京市城市房屋拆迁管理实施细则》第？条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。据此，在拆迁人给与出租方（被拆迁人）的拆迁安置补偿利益当中，有一部分停产停业损失、搬迁损失、地上物损失等是属于承租方所有的。

《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。你们可以依据前述法律规定,先与房产开发公司就拆迁补偿问题进行协商,如果协商不成,你们可以申请相关部门进行裁决,如对裁决不服,还可以向人民法院提起诉讼,以保护自己的合法权益。

全国唯一一个参照：《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

三、现有法律框架下，房屋承租人可以采用的救济途径

1、提起租赁合同纠纷之诉（或反诉）。

2、提起拆迁补偿协议无效或部分无效之诉。

3、提起不当得利之诉返还之诉。

四、房屋承租人在拆迁中合法权利保护的方案探索

1、应当依法走裁决和强制拆迁程序，而不应当把矛盾推给房屋所有人。

2、拆迁人与房屋所有人之间的拆迁补偿安置协议，必须明确房屋承租人的补偿项目和所依据的标准，否则为无效协议。

第五篇：山东拆迁律师原江介绍陕西祖孙三代为多获得拆迁补偿一起离婚

拆迁补偿本来是我们国家在进行工业化和现代化的建设中对国有土地上的房屋所有人进行补偿的措施，很多的拆迁补偿由于每个城市的发展水平不一，制定的拆迁补偿标准、补偿方式也不尽相同。这就造成很多地方出现了一些为了获得拆迁补偿款而造成的荒唐案件，山东拆迁律师原江律师将为您介绍一下一起陕西祖孙三代为多获得拆迁补偿一起离婚的案件，一起来了解一下吧!

陕西宝鸡市南明区油榨村的老陈家里，有三本离婚证：他父亲的、他自己的、他儿子的。而离异的母亲、妻子与儿媳，依然和他们住在同一个屋檐下。

“我们家都是单身。”62岁的老陈带着胜利的语气。想想便知，但凡出现这样的奇景，多是因为拆迁和房子。按照当地拟定的拆迁补偿规则，涉及占地和房屋征收的村民们的房屋补偿，与户头挂钩。陈家祖孙三代全都在同一时段内离了婚，3个户头变6个。

法无禁止，民即可行。老陈家一来合法离婚，不算骗;二按规定领取拆迁款，也没有骗。但这种“奇葩”景象，总让人觉得哪里不对劲。

有人往上可以追溯到制度设计，讲什么“坏的制度将好人变坏”云云;往下可以谈到公民素质，称刁民没有原则和底线地与政府互搏。那得有多么坏的制度，多么素质低下的民众，会让80多岁高龄的父母“拄着拐棍被搀去离婚”，让附近几个村子里的乡亲堂而皇之地离婚，并蔚然成风。

“确实很荒唐。”老陈也承认，“但是没办法。”确实，他除了改变自己，也改变不了什么。

如老陈所经历的，在这个百态丛生的现代社会里，城市的拆迁与建设，亲情的破坏与弥合，被经济引擎拖曳着在向前或者向钱飞奔。而国家与个人之间，政策与伦理之间，良知的重构还远远没有开始。

看完上诉的案件我们正常的想法都是好荒唐的事情，但是在我们普通老百姓身上，我们依然能看到老农民潜在的小民思想。如果您也有遇到拆迁补偿问题请及时咨询我们山东拆迁律师原江律师。

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