第一篇：提前还贷的成因影响与预测模型
提前还贷的成因影响与预测模型
摘要：商业银行的贷款经营在于获得基于贷款的低风险、稳定的现金流，住房抵押贷款由于低风险和高还贷率，一直是中国各商业银行的优良资产，并日益成为商业银行收益的重要来源。但是，由于借款者的消费行为特征及其抵押贷款合同赋予的权利，抵押贷款给商业银行带来的现金流并不够稳定，特别是当宏观经济环境发生变化时，提前还贷的数额规模将可能很大。因此，商业银行在经营住房抵押贷款时，有必要预测提前还贷的概率，计算预期的现金流变化规模，采取相应的对策以实现经营的稳定。
关键词：提前还贷；抵押贷款；预测模型
由于商业银行对房屋抵押贷款一般采取浮动利率，因此随着抵押贷款利率的提高，导致一波提前还贷高潮。商业银行对于提前还贷行为，大多采取收取违约金的办法，但是住房抵押贷款本身具有某种不稳定性，商业银行在经营过程中，无法单纯以收取违约金的方法解决问题。因此商业银行需要分析提前还贷的原因、对银行经营的影响、以及预测借款人的行为，以减少对银行经营稳定性的影响。
标准的抵押贷款通常是固定利率、等额偿付的抵押贷款，通常计划按周期进行等额偿付：
当然，现在还有浮动利率抵押贷款（Variable—Rate Mortgages，VRMs）。浮动利率抵押贷款是一种合同利率随着市场利率变化的抵押贷款，由贷款合同规定特定的市场指数或者参考利率，抵押贷款利率和参考利率相联系，并规定贷款利率的变动频率（如按月、季、半年、年等），任何
个别或累积利率变动的最大额、允许按期支付变化的最大额等。浮动利率抵押贷款的市场价格取决于合同利率的变化，如果利率变化和时间数量均一致，那么贷款的市场价格在重新定价日将处于平价，否则可能高于或者低于平价。
抵押贷款通常含有期权特征，通常买权被称为提前偿付条款（Prepayment Provision），卖权被称为出售即到期条款（Due—on—sale Clause），许多 抵押贷款合同包括这两种期权。不论是由于房屋已被出售还是由于房屋能以更低的利率重新融资，提前偿付条款允许借款者在规定的到期前偿还部分或者全部贷款；而出售即到期条款允许银行在借款人者出售用于抵押的财产时要求 借款人偿还贷款，这等于取消原贷款，要求 新的购买者重新申请贷款。
由于抵押贷款的种种特征，因此在利率水平和借款者自身情况发生变化时，提前还贷是经常的，这导致商业银行原本的长期抵押贷款可能在几年之内被偿付，从而影响商业银行的预期利息收益和资产种类安排。
一、提前还贷的原因
根据经济中可能影响抵押贷款借款人的因素，提前还贷的原因通常有三个，即再融资、再投资与房屋周转。
1． 再融资（Refinancing）。再融资的成本效应是指当市场利率发生变化，改变抵押借款人的贷款成本，从而使得抵押借款人重新选择贷款。通常，这种提前偿还行为的发生是以贷款的固定利率为前提的，如果是浮动利率，那么贷款成本本身与市场利率保持同步变化。
当贷款实施固定利率时，由于新的抵押贷款利率下降，抵押借款人可能偿还其原有高成本的抵押贷款，并以较低的成本进行再融资，当然，再融资涉及交易成本和重新签订贷款协议的成本。许多
银行对抵押贷款余额的提前偿付收取违约金，存在一些
与发放抵押贷款有关的评估和资信审核费用，所以抵押贷款利率的下降幅度必须达到一定程度，抵押借款人才会考虑是否进行再融资。这种关系我们可以用下面的提前还贷概率图（图1）表示。
该图描述提前还贷概率、现行和原来
抵押贷款利差之间的关系，其中Y是现行抵押贷款利率，r是已有抵押贷款的利率，假定为12%。
当Y＞r时，抵押贷款提前还贷的概率很小，原因是此时抵押借款人不仅不存在利率损失，而且由于市场利率高于原来 贷款时利率，具有节约利率的优势。
当Y＜r时，抵押借款人也不一定提前还贷，而是需要具体衡量再融资的成本。如果再融资的预付费、合约签订费和提前支付的违约费高于现行利率的利息成本节约，提前还贷一般也不会发生。但是，当现行利率下降幅度大，提前还贷的概率可能迅速上升，原因是这时抵押借款人提前还贷节约的利息成本的现值已经超过提前还贷的全部费用成本。
2． 再投资（Reinvestment）。影响提前还贷的另一个因素是投资收益率与贷款利率的比较，即所谓的再投资效应。再投资效应通常以浮动利率为前提，当市场利率水平上升，抵押贷款人的其他投资产品收益率低于抵押贷款利率时，那么借款人通常会选择提前还贷。
3． 住房周转。影响提前还贷的再一个因素是抵押贷款借款人在到期前周转房屋的概率。周转房屋的决定可能由多种复杂
因素促成，如房屋价格水平、工作流动倾向、抵押贷款规模、一般经济状况，甚至一些
偶然因素。如果这种抵押贷款可以转让，那么这种房屋周转对提前还贷的影响不大；如果这种抵押贷款不可以转让，那么房屋周转必然导致提前还贷。
综上所述，如果不考虑个人原因或者偏好等非一般经济原因，那么提前还贷属于抵押贷款借款人的成本——收益权衡，大多因利率变动引起，由于利率变动，每月的偿付也会发生变化，到期日也会变化。银行无法直接改变抵押贷款人的提前偿还行为，收取提前还贷的违约金等费用，只能改变抵押贷款人的成本和收益，从而影响抵押贷款人的选择。
2005年3月，中国人民银行提高房屋抵押贷款利率，我国房地产市场出现规模较大的房屋抵押贷款的提前偿还，对于此次提前还贷行为的原因，显然与前面分析的提前还贷原因不同。由于目前我国商业银行对房屋抵押贷款主要采取浮动利率，即根据市场利率每年调整一次，因此，此次大规模的提前还贷是由于预期变化所导致提的。表现在：（1）市场利率进入上升周期，使得抵押贷款人的借贷利率高于预期借贷利率。由于现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率将随经济形势而变化，随着未来的房价、物价走势发生变化，房贷利率将趋于上升，使得消费者改变对未来资金价格的预期。（2）抵押贷款人的资金成本比较。目前国内居民的投资渠道狭窄，近年来股市低迷，基金、信托等投资产品不够成熟，如果这些投资产品的收益不超过房贷利率，具有还款能力、又没有合适投资渠道的投资者，提前还贷必然成为理性的选择。
二、提前还贷对商业银行经营的影响
提前还贷对银行经营存在正、负两方面的影响。
1． 从正面影响分析。首先，较低的市场收益率降低了任何 抵押贷款现金流量的折现率，并增加任何
给定现金流的现值，对于银行持有的其他固定债券资产的收益具有正面影响；其次，较低的收益率导致抵押贷款本金的提前偿付，而不用等到抵押贷款期限结束就能全部收回本金，使本金收回比抵押贷款期限早。
2． 从负面影响分析。负面影响主要是对抵押贷款利息的影响，首先，因为提前还贷最终支付的利息较少，所以无法在原有贷款期限中收到稳定的利息支付，当本金余额提前偿还后，抵押贷款借款人对已经偿还的抵押贷款余额不再继续支付利息；其次，由于利率下降引致的提前还贷导致的较快现金流量，商业银行收到提前偿还的贷款后只能以较低利率进行再投资，导致商业银行利息收入的减少。
三、提前还贷的预测方法
1． 经验模型。银行通常根据经验建立每月的提前偿付模型。在建立经验模型时，银行首先观察或者评价特定时期内相似抵押贷款人的提前偿付经验，估计一个提前偿付函数。每月的有条件的提前偿付概率通常是如下经济变量的函数： 其中Pi是提前偿付的概率，r是抵押贷款的利差，T抵押贷款已过时间，M是附属担保，Z是地理因素，?兹是耗尽系数（观察月份之前抵押贷款提前偿付占整个抵押贷款的比例）。
这个模型考虑抵押贷款已过时间和耗尽系数等特异因素，也考虑抵押贷款的利差等总体上影响提前偿付的市场因素。如果能够估计Pi的概率分布，银行就能够计算抵押贷款的预期现金流量，并估测提前偿付条件下抵押贷款的客观收益。图2是提前偿付的概率分布。
在众多的经验模型中，比较成熟的是美国公众证券协会提前偿付模型（public securities association，PSA）。该模型假设一系列的CPR，第一个月为0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始发行期的第30个月，从第31个月开始, CPR就固定为6%不变，即：
PSA提前偿付模型如图3所示。
如果各银行在应用该模型时，确定本银行抵押贷款提前偿付与PSA假设的提前偿付率存在偏离，那么可以根据偏离的程度 进行相应调整，如图4示。
2． 期权评价模型方法。由于抵押贷款合同所赋有的期权特性，提前还贷可以基于贷款成本变动幅度进行预测，而影响贷款成本的无非是利率水平的变动。考虑到提前偿付违约金和其他再融资成本，借款人只有在抵押贷款利率下降到一定程度
才会开始提前偿付。如果银行预测一段时期年利率变动的最大幅度，如1%，而利率变动符合二项分布，银行可以作抵押贷款利率变动情况图（图5）。
在存在抵押贷款提前偿付的情况下，任何
年份中现金流入量或者是承诺支付的数额，或者是承诺支付加上剩余本金的提前偿还，或者是零（所有抵押贷款在到期前全部偿付）。假设抵押贷款利率下降到7%时，可能发生提前还贷，那么根据银行的利率预测，第一年不会发生提前还贷，银行将收到承诺的支付；第二年贷款利率下降到7%的概率是25%，那么银行可能收到承诺的支付加上第二年末的本金余额，根据两种情况各自发生的概率，银行可以估计第二年年末期望的现金流量，同样可以估计以后年份里银行可能收到的现金流量。
参考文献：
1．Anthony Saunders．Financial Institutions Management．北京：清华大学出版社，2001．
2．乔治·考夫曼著．现代金融体系．北京：经济科学出版社，2001．
3．林建华等．随机利率下提前还贷的优劣分析．运筹与管理．2003，（4）．
4．曾祥金等．住房贷款提前还贷的博弈分析．理论月刊，2004，（11）．
第二篇：提前还贷合同2010
提前还贷协议
编号：甲 方：身份证号：
甲方担保人：_____________身份证号（营业执照号）：
乙 方：身份证号：
丙 方：
鉴于：甲方因出售坐落在天津市尚有贷款的住房，且需要提前还清贷款撤销抵押，故甲方向乙方申请借款，乙方经审查同意借款给甲方,甲方自愿委托丙方代办相关手续。甲、乙、丙三方遵照有关法律规定，并经协商一致，自愿订立本合同。
第一条：甲方房屋贷款基本情况
1、甲方房屋原贷款银行为_。
2、贷款年限为年，期限自年月日至年月日止。
3、贷款形式为___ _______________________________。
4、贷款总额为元，【大写】。
第二条：委托事项
1、基于甲乙丙三方友好协商，甲乙双方同意乙方将出借给甲方的用于提前还贷的款项直接交给丙方，由丙方代办提前还贷以及撤销抵押权相关手续。
2、甲方委托丙方代为收取甲方的售房款。
3、甲方委托丙方将本合同项下借款本金及利息从甲方所得售房款中予以扣除并直接给付乙方。
第三条：甲乙双方借款金额、利息、期限及收取方式
一、甲方向乙方借款金额、用途、利率、期限如下：
人民币借款金额（大写）（￥元）。
用途：。
期限：自 20年月日至 20年月日止。
借款利率，合同约定期间利息计人民币：（大写）（￥元）。实际借款期限以外的用款时间按照每超出一天按借款额的1‰加收逾期违约金。
二、借款利息应在本合同签订之日支付，如有特殊原因甲方需滞后支付的，应在本合同其它约定中说明。
第四条：乙方出借方式
为保证款项用途，甲方使用借款的方式为乙方直接或交付甲方授权的丙方将款项以甲方的名义支付甲方贷款的银行。
第五条: 甲、乙、丙三方权利义务
一、甲方须保证该套房屋买卖真实有效，甲方权利义务如下：
（1）甲方协助乙方、丙方完成提前还贷、撤销抵押以及与本委托相关事宜手续办理工作，并承
担提前还贷、撤销抵押、查档等所发生的一切费用。并积极配合丙方办理相关手续的公证事宜。
（2）甲方须向乙方提供以下资料：
A.该房屋《房屋所有权证》
B.《国有土地使用权证》
C.《商品房买卖合同》
D.甲方身份证原件
E.甲方户口本原件
F.售房款存折
G.售房款银行卡
H、甲方配偶同意垫资相关事宜的证明文件
I.其他
甲方应保证所提供的各种材料与证明均真实、合法、有效、唯一。为担保本协议的履行，在委托
事项办理期间内，上述资料自签订本协议时交由乙方保管，丙方代
办手续时，乙方可直接提供丙方。
（3）甲方向乙方清偿乙方代其提前还贷的款项之前，乙方对代甲方还贷的款项享有完整债权。在上述房屋买卖交易中，该房屋办理所有权过户手续完毕当日或银行放款当日，从甲方的售房款中，甲
方授权丙方扣除乙方为甲方垫付的提前还贷款项及逾期违约金，甲方应对丙方给予全力配合。
二、乙方的权利义务
乙方随时监督丙方的办理过程，若因为甲方原因导致乙方的权益受到损失，乙方有权追究甲方和
丙方的责任。
乙方在收取甲方的第五条第一款第二项所述的资料后妥善保管，并
在办理提前还贷、撤稍抵押登记相关手续时协助丙方办理。如因乙方原因造成上述证件、材料丢失或
损毁的，乙方负责补办并承担补办费用。
三、丙方的权利义务
1、丙方应按照本协议约定办理提前还贷以及撤销抵押的委托事项，并将办理该事项的进程及时
向甲方及乙方通报；甲方如不能随时的、积极地配合办理，丙方不承担延迟的责任。
2、丙方应依合同规定，协助乙方在售房款存折中扣除甲方应偿还乙方的借款本息，甲方予以配
合。
3、丙方应妥善保管甲方及乙方交付的办理该房屋产权交易手续的相关有效证件和材料。如因丙
方原因造成上述证件、材料丢失或损毁的，丙方负责补办，费用由丙方自行承担。
第六条：违约责任
一、甲方未按本合同约定归还借款及利息，也未与乙方达成新的协议，乙方有权选择立即采取司
法措施追回逾期借款本、息。同时，甲方须向乙方支付借款全部本金20%的违约金。
二、甲方违反合同其他义务的，须向乙方支付借款全部本金10%的违约金。
三、甲方未按本合同约定归还借款及利息而导致乙方在实现债权的过程中产生的各项支出（包括
但不限于诉讼费、律师代理费、评估、拍卖、交通等）均由甲方承担。
四、甲方未按本合同约定归还借款及利息，也未与乙方签订延期还款合同，或所延期限已到期仍
不能偿还借款时，乙方有权直接处置该房屋。甲方在本协议签订时即同时授权委托（无需另行出具委
托手续）。乙方在上述情况出现时可委托任何具有资质的评估机构对房屋价值进行评估，同时乙方有
权代表甲方按照不低于评估价格50%的快速变现价将该房屋出售、变现（相关法律责任甲方承担），变现所得优先偿还乙方欠款。
第七条：争议解决事项
在本合同履行过程中产生的争议，各方应协商解决，协商的结果以补充协议的方式做出，与本合同有同等的法律效力，协商不成，各方同意向合同签订地的人民法院提起诉讼。
第八条：本协议一式三份，甲乙丙三方各一份。本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。
第九条： 其它约定
甲方承诺该房屋无任何经济纠纷、无查封，若由于上述原因导致乙方权益受到损失，乙方有
权追究甲方违约责任，并有权处置甲方房产，甲方全程配合乙方处置。注：借款借出方的资金电汇费用由乙方负责，借款借入方的资金电汇费用由甲方负责！
甲方：乙方：丙方：
甲方担保人_____________
住址：住址：地址：
电话：电话：
电话：
经 手 人 ：___________________
签约日期：年月日
第三篇：提前还贷申请书
篇一：银行提前还款申请书范文 工行xx支行：我于xx年xx月xx日在你行办理商品房按揭贷款xx万元，贷款期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，等额本息（或等额本金）还款方式。现收入状况改善，资金宽裕，申请将剩余贷款全部一次性（或部分xx万元）还款，请审批，为感！申请人：xxx 篇二：工行提前还贷申请书 我是安徽工程科技学院_____系_____班学生，姓名_____，身份证号码_____。在校期间申请助学贷款_____元，截至到目前累计获得贷款人民币_____元。我于2009年7月毕业，现 申请提前归还国家助学贷款人民币_____元整，请予以批准。备注：本人金穗开帐号为：_____ 申请人： 2009年xx月xx日 银行加息已近半月有余，利息的调整导致部分有余钱的贷款者开始有目的地提前还款，以减少贷款利息开支。经记者打听，加息之后来银行提前还贷的人数的确与同期相比有了明显的增加。对已经发生的贷款，原利率将一直适用到年底，新的计息周期将从明年1月1日起才正式开始执行，不少贷款人抓紧这最后两个月的时间，走上了提前还贷之旅。提前还贷要事先预约 各银行对提前还贷都要求提前预约，从预约开始到实际扣款日的时间也是需要支付利息的。如果要提前还贷，应尽早预约，可以相应减少利息的支出。预约一般为贷款人提出书面申请，作为向银行作出的不可撤销的承诺，待银行方面确认后即可进行有关还款数额、变更后期月还款额或者缩短后期还款期限等具体操作。篇三：银行个人房贷提前还款申请书范文 客户姓名 客户编号 贷款账号贷款种类 借款合同编号借款期限(月)贷款到期日还款方式 提前还款原因： 注释：通常表述如下，本人因日前获年底分红10万元，为减轻房贷月供压力，特此向银行提出提前还款申请。(还款额最好以万元为基数)提前还款类型：
提前部分还本
提前结清 提前还本金额：(大写)
(小写)
元 提前还款后的还款约定： 调整分期还款额
不调整分期还款额
调整还款期限
不调整还款期限
变更还款方式
等额本息还款法
等额本金还款法 等额累进还款法(等额递增/等额递减)(等比递增/等比递减)本人在此确认：
1.经银行审查不符合规定条件不予调整分期还款额、还款期限、变更还款方式时，没有异议；
2.承认此申请书作为向银行申请提前还款的依据；
3.保证按《借款合同》和银行规定偿还借款，不发生任何违约事项。借款人签字： 年
月
日 篇四：提前还贷申请书 工行xx支行： 我于xx年xx月xx日在你行办理商品房按揭贷款xx万元，贷款期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，等额本息（或等额本金）还款方式。现收入状况改善，资金宽裕，申请将剩余贷款全部一次性（或部分xx万元）还款，请审批，为感！申请人：xxx xx年xx月xx日 篇五：国家助学贷款提前结清贷款申请书 中国银行桂林分行高新区支行：
本人，身份证号码为，年毕业于（学校系院专业），在校期间共获得国家助学贷款人民币 元整，还款卡（或存折）号为，联系电话为。
现由于本人家庭经济情况好转，特向贵行申请提前一次性结清贷款，恳请予以批准及办理，谢谢！
申请人（签字）：
年月日
第四篇：提前还贷通知书
提前还款通知书 2015年11月2日，本人接到贵方不能按时支付借款利息的口头通知，现根据协议约定发出本提前还款通知书，请贵方在2015年37万元及相应利息，款项请支付到如下账户（姓名：xx，开户行：，账号：）。特此通知
通知人：
2015年 月 日篇二：住房公积金贷款提前还款通知书
住房公积金贷款提前还款通知书
存根联 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！
本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
住房公积金贷款提前还款通知书 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！
本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
备注：
一、借款人原则上在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。提前还贷最多不超过三次。”
二、提前还贷须提交资料：（复印件统一用a4纸复印）
1、《住房公积金贷款提前还款申请书表》(中心范本)；
2、委托贷款行出具的“贷款转存凭证（借款借据）”原件及复印件；
3、借款人身份证原件及复印件2份。
三、本申请书作为借款合同的补充协议。篇三：还款通知书
还款通知书
：
你于 年 月 日 向 借款，总金额为人民币（大写）（小写：），已到还款期限。
现特通知你于接到本通知7日内办理还款，并支付先前约定的借款利息（利率为）逾期不办理，我方将保留采取进一步措施的权利。
还款帐户：
年 月 日篇四：公积金提前还贷申请书
住房公积金贷款提前还款通知书
存根联 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日 住房公积金贷款提前还款通知书 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
备注：
一、借款人原则上在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。提前还贷最多不超过三次。”
二、提前还贷须提交资料：（复印件统一用a4纸复印）
1、《住房公积金贷款提前还款申请书表》(中心范本)；
2、委托贷款行出具的“贷款转存凭证（借款借据）”原件及复印件；
3、借款人身份证原件及复印件2份。
三、本申请书作为借款合同的补充协议。篇五：大连公积金提前还贷一日搞定详细流程
公积金提前还贷一日搞定详细流程
最近刚提前全部还清了公积金贷款，拿到了注销抵押的产权证。之前上网详细查询了相关程序，自以为没什么问题，可实际操作起来还是有出入。现将办理的过程详述如下，与大家分享，相信一定会让您事半功倍。
第一步：到房屋所在的区公积金管理中心办理《提前还款通知书》。
需携带的材料：
1、《个人住房公积金抵押借款合同》;
2、还贷现金（若用公积金卡中的钱转账还贷需携
带公积金卡）；
3、身份证；
4、保险单副本；
5、如为组合贷款，且商贷已还清，需携带商贷还
款证明（应在去公积金管理中心之前持贷款合同和身份证到商贷银行办理，同时其还应提供
抵押注销手续和它项权证）。
第二步：到代办公司（金亿置业担保公司）办理税费结算手续，多退少补，开具结算证明，领取税费正式发票。需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（代办公司联）；
2、身份证；
3、代缴代收费用清单。
第三步：到公积金管理中心领取房屋产权证、它项权证、保险单正本、注销手续等。需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（借款人联）；
2、借款合同；
3、结算证明。
第四步：到太平洋保险公司退保险费。
需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（保险公司联）；
2、保险单正、副本；
3、身份证及一份复印件。
第五步：到房屋交易市场办理注销抵押手续，领取注销抵押的产权证。
需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（借款人联）；
2、房屋产权证；
3、身份证及一份复印件；
4、抵押注销手续（如为组合贷款应有公积金管理
中心和商贷银行提供的两套注销抵押手续）；
5、他项权证（如为组合贷款应有公积金管理中心
和商贷银行提供的两个他项权证）；
6、如为组合贷款需提供商贷还款证明。
注：
1、办理此项工作之前应通过114查询各机构的联系电话，了解清楚各机构的办公地点及作息时间，合理安排时间。
2、办理第四步和第五步没有先后次序之分，可根据相应机构的办公地点及办公时间合理安排。
3、去公积金管理中心和房屋交易市场必须贷款人本人到场办理，去保险公司办理退保时贷款本人可不去，由配偶代办时需携带结婚证及其本人身份证，并需将两人身份证和结婚证复印到一张a4纸上。
4、房屋交易市场：五一广场 tel:83685566(基本打不通)下午17点下班。
太平洋保险公司：唐山街55号 tel：83609099 下午16：30下班。
第五篇：提前还贷政策
各银行提前还贷政策
工商银行
房贷利率政策：凡在2005年3月17日央行调整房贷利率前申请获得房贷的老客户，只要在2005年12月31日前未逾期的贷款本息余额，2006年的贷款利率可享受2006年1月1日同期同档次基准利率的9折优惠。
提前还贷政策：要求贷款者提前10个工作日向银行提出书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，一年期满后，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍，且提前还款暂不收取违约金。
中国银行
房贷利率政策：对于2005年3月17日以前发放，并执行原个人住房贷款优惠利率的住房类贷款客户，在2006年1月1日进行利率调整时，中行上海市分行将按照中国人民银行公布的最新商业性贷款基准利率下浮10%执行。但如果客户在2006年首次扣款后一旦出现逾期90天（含）以上的现象，将取消利率下浮优惠，即采用基准利率6.12%执行。
提前还贷政策：要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，一年期满后，提前还款暂不收取违约金，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍。
建设银行
房贷利率政策：凡在2005年3月17日央行调整房贷利率前申请获得房贷的老客户，合同期限在一年之内执行原合同贷款利率；合同期限在一年之上且没有拖欠本息记录的贷款客户，执行基准利率下浮10%的优惠利率；合同期限在一年以上且有拖欠本息记录的客户，将执行同期基准贷款利率。
提前还贷政策：不满一年提前还贷不受理，特殊情况下(如动拆迁货币化资金)可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息；一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，提前还款不收取违约金。提前还款额如果在正常每月还款额的6倍～24倍，不可变更还款期限；提前还款额在正常每月还款额的24倍以上，可以减少缩短还款期限。农业银行
房贷利率政策：如没有不良还款记录，从2006年起将给予5.508%的下浮利率；如果贷款人在一年中出现累计3次及以上的现象，则执行6.12%的基准利率；如果贷款人一年中出现3次以下不良还款记录，将视情况而定。
提前还贷政策：不满一年提前还贷需要提前一个月申请，提前还贷的违约金＝提前还款总金额×月利率×不满一年的月份数；满一年后，提前还款不收取违约金，要求提前7个工作日进行书面申请，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍。
招商银行
房贷利率政策：凡在2005年3月17日央行调整房贷利率前申请获得房贷的老客户，无逾期还款记录者或逾期还款在90日内的客户，执行下浮10%的优惠利率。
提前还贷政策：要求提前书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的3个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，一年期满后，提前还款不收取违约金。光大银行
房贷利率政策：凡在2005年3月17日央行调整房贷利率前申请获得房贷的老客户，只要在2005年12月31日前没有逾期的贷款本息余额，2006年的贷款利率可享受2006年1月1日同期同档次基准利率的9折优惠。
提前还贷政策：一年之内不受理，满一年后提前还贷者，需要到贷款行进行书面申请。交通银行
房贷利率政策：凡在2005年3月17日央行调整房贷利率前申请获得房贷的老客户，无逾期还款记录者执行下浮10%的优惠利率。
提前还贷政策：一年之内一般不受理，一年期满后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。《每日经济新闻》
1.先还一部分的话,要看你的贷款银行才能确定能不能申请缩短贷款年限.2.提前还款是这样的,你先要到银行打单,看你这两年来还款的本金有多少.比如我们设为2万.你提前还款5万那么.就是13.7万减去2万减去5万得到的就是6.7万.因为下个月起银行要实行新的利率,你就按6.7万,和你的银行利率去计算.(因为我不知道你们当地银行的利率下幅标准没有办法给你计算,而且从2004年至今已多次调息.每一次,都可以上下幅动10%,而从下个月起幅动可达15%我就更不好计算了.所以你要自己去问清楚银行的利率,)
3.你不需要交违约金,贷款满一年就不需要交.这是国家规定的.4.没有其他的提前还款方式.只有两种,A一种是月还款不变缩短还款年限
B一种是月还款减少还款年限不变.不过具体来说,看你自己的能力没有哪一种是更合算.当然,如果是A那么你的总还款利息会少一些.具体还要看你的贷款银行有没规定.如何办理提前还贷手续
根据银行规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期到银行填写还贷申请表和提前还贷协议。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式:一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限，每月还款额不变。
专家提醒，提前还贷应当注意：1.如果既有商业贷款又有公积金贷款，应先提前偿还利率高的商业住房贷款。2.如果当初申请住房贷款时办理了保险，如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。3.如果有比较好的投资渠道，投资收益率高于住房贷款利率的话，不应提前还贷。
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