《厦门市物业管理若干规定》

第一篇：《厦门市物业管理若干规定》

《厦门市物业管理若干规定》

厦门市物业管理若干规定

（2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

第三条

市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规；

（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；

（三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）负责物业服务企业的资质管理；

（五）法律、法规规定的其他职责。区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。

第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；

（二）办理业主委员会的备案工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；

（四）法律、法规规定的其他职责。

第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章

业主大会和业主委员会

第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。

第十条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。

第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。

每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。

第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

第十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

第十六条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

第三章

物业服务和物业使用

第二十九条 房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。

业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。第三十条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。

第三十一条 在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。

第三十二条 物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

第三十三条 街道办事处（镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。

第四章

专项维修资金

第五章

法律责任

第四十六条 违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。

对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。

第四十七条 物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正；造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。第四十八条 施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正；拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

第四十九条 违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

第五十条 物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十一条 违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。

第五十二条 建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。

物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章

附则

第五十三条 业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。第五十四条 市人民政府根据本规定制定实施细则。第五十五条 本规定自2011年6月1日起施行。

第二篇：厦门市物业管理若干规定

《<厦门市物业管理若干规定>实施细则》（征求意见稿）

事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议；

（五）对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议；

（六）对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会；

（七）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举；

（八）调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销；

（九）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章；

（十）组织召开街道物业管理联席会议；

（十一）依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项；

（十二）法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。

（镇人民政府）和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请 筹备组成立后一个月内，街道办事处（镇人民政府）应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。

(三)经50%以上业主大会代表提议；

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

（三）依法被司法机关限制人身自由的；

（四）不履行业主法定义务的；

（五）侵害其他业主合法权益的；

（六）无正当理由连续三次不参加业主大会的；

（七）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（八）经业主小组半数以上业主提议，认为有必要取消其业主大会代表资格的；

（九）法律、法规规定以及业主大会议事规则规定的其他情形。

（一）业主委员会名称和成员名单；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）物业服务合同；

（四）首期、日常专项维修资金的收支情况；

（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）业主大会和业主委员会的决定；

（八）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况；

（九）其他应当向业主公布的情况和资料。

前款

保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

业主委员会委员离任时，全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定对离任委员进行财务审计。

业主所有的活动用房或健身用房等。

未经业主大会同意，物业服务企业和业主委员会不得改变物业管理用房的用途。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人应当予以配合。

业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的；

（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的；

（五）共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的；

（六）消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的；

化粪池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配电设施损坏等特别紧急的突发情况，可以边施工边提交申请或施工后再提交相关材料申请。工程造价超过审价标准的，维修费用以审价机构出具的审定金额进行支付。

紧急维修的实施方案应当在物业管理区域内宣传栏、梯道口等显著位置公示5日以上，并经业主委员会或社区居民委员会书面确认后，按照有关规定组织实施。

人员作为不良行为，记入诚信档案，在物业管理区域内公布，并抄报区建设行政主管部门。情节严重的，区建设行政主管部门应当列入向社会公布的警示名单。

拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

第三篇：厦门市物业管理若干规定.20110601

厦门市物业管理若干规定

（2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

第三条市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规；

（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；

（三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）负责物业服务企业的资质管理；

（五）法律、法规规定的其他职责。

区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。

第四条街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；

（二）办理业主委员会的备案工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；

（四）法律、法规规定的其他职责。

第五条建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。

第六条市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章业主大会和业主委员会

第七条物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。

业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。

第八条建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。

第九条建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。

第十条街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。

第十一条首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。

筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。

第十二条业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。

每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。

第十三条业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

第十四条同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

第十五条业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

第十六条选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

第十七条业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一的工作情况。

第十八条业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。

建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。

第十九条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；

(三)本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；

(四)无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；

(五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

(六)以书面形式向业主大会提出辞职的；

(七)根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。

终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。第二十条业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。

第二十一条出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第三章物业服务和物业使用

第二十二条物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。

第二十三条物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

第二十四条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。

第二十五条建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案；情节严重的，列入向社会公布的警示名单。

被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。

第二十六条市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。

建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。

第二十七条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

第二十八条物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。

原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：

(一)移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；

(二)清退预收、代收未缴的有关费用；

(三)法律、法规规定的其他义务。

第二十九条房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。

业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。

第三十条在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。

第三十一条在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。

第三十二条物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

第三十三条街道办事处（镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。

第四章专项维修资金

第三十四条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。

专项维修资金属业主所有。

第三十五条首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。

日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。

第三十六条建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。

第三十七条专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

第三十八条因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。

利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。

第三十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。

第四十条前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

第四十一条业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。

第四十二条建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第五章法律责任

第四十三条 建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。

第四十四条物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，可以处以五千元的罚款。

第四十五条物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。

第四十六条违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。

对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。

第四十七条物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正；造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

第四十八条施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正；拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

第四十九条违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

第五十条物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十一条违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。

第五十二条建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。

物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章附则

第五十三条业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。

第五十四条市人民政府根据本规定制定实施细则。

第五十五条本规定自2011年6月1日起施行。

第四篇：091027厦门市物业管理若干规定

厦门市物业管理若干规定（草 案）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 市、区建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第三条 街道办事处（镇人民政府）负责本行政区域内物业管理活动的下列工作：

（一）组织业主大会成立和指导业主委员会换届；

（二）办理业主委员会的备案工作；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，履行撤销业主大会或业主委员会违反法律、法规的决定的职责。

第四条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。

物业管理联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集区建设行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会等单位参加，必要时通知业主、业主委员会、物业服务企业参加。物业管理联席会议的具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。

第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围确定。

确需调整物业管理区域的，由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）根据方便管理服务、节约管理成本的原则，结合当地社区的布局，依法提出划分物业管理区域的意见，并经相应物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后确定。

第六条 开发建设单位应当在首套房屋交付使用后一年内向物业所在街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间等资料。

同一个物业管理区域分期开发的项目，开发建设单位应当在每一期的首套房屋交付使用后一年内提供前款规定的资料，并注明总建筑面积和各期开发的建筑面积以及物业类型。街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。

第七条 物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后六十日内，建设单位或其委托的物业服务企业应当书面告知物业所在街道办事处；业主也可以书面告知物业所在街道办事处。

街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主的代表组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

第八条 首届业主委员会委员候选人按下列方式推荐:

（一）由业主按建筑物楼宇的幢号、梯号签名自荐和推荐；

（二）由建设单位推荐；

（三）由物业所在社区居民委员会推荐。

建设单位、社区居民委员会推荐的业主委员会委员候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。

业主委员会委员候选人，应当按物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢（梯）按推荐票高低顺序确定委员候选人。

筹备组按上述规定拟定业主委员会委员候选人，并将其自然情况及其物业情况在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，并将处理情况向业主大会会议报告。

第九条 业主委员会由委员五至十五人单数组成，每名委员具有同等表决权，每届业主委员会委员任期不超过五年，连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。业主委员会委员和候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。候补委员人数按不超过委员人数的百分之四十设置。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票高低顺序当选。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员职务中止和资格终止时，从候补委员中按照得票高低依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

第十条 分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主会议议事规则中明确整个物业管理区域的业主委员会委员总数以及按建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。后期物业的业主入住后，召开业主大会选举新一届业主委员会。

第十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。

业主大会会议应当有物业投票权过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并依法作出决定。

业主大会因同意票数不足不能依法作出决定的，应当再次召开业主大会会议。第二次业主大会会议就上次业主大会会议未作出决定的议题进行投票后仍因同意票数不足不能作出决定的，业主大会决定则以经与会业主所持物业投票权二分之一且与会业主二分之一以上同意作出，但业主大会作出募集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施的重大事项决定的，应当经与会业主所持物业投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。

第十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其资格：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业；

（三）本人或配偶或其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业或关联企业中任职；

（四）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（五）不履行业主法定义务的；

（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

第十三条 业主委员会应当依法及时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开，业主委员会拒不组织召开的，可以按首次业主大会会议召开程序组织召开。

第十四条 业主大会会议的集体讨论或者书面征求意见的议题，应当通过召开业主委员会会议决定。业主委员会应当将有关决定于业主大会会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告。

第十五条 业主委员会及其委员应当按照议事规则的规定履行职责。业主委员会不按照议事规则的规定召开的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期召开，逾期仍不召开会

议的，可以指定业主委员会委员组织召开；业主委员会委员不履行职责的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期改正，逾期仍不改正的，建议业主委员会决定中止其委员职务。业主委员会无法召开的，街道办事处（镇人民政府）及时组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十六条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向市建设行政主管部门备案。

外地物业服务企业在本市从事物业服务的，应当向市建设行政主管部门备案。

第十七条 市建设行政主管部门应当组织业主委员会专职人员、物业服务企业项目负责人进行业务培训，培训合格的分别颁发业主委员会执行秘书、物业服务项目经理岗位证书。第十八条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、物业服务项目经理、业主委员会执行秘书的信用监管，建立诚信档案和信用评价制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，记入不良行为记录；情节严重的，将其列入向社会公布的警示名单。

被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务招标投标。

第十九条 物业管理区域内不得违法建造以及擅自变动物业主体和承重结构、改变物业设计使用功能。

业主或使用人进行房屋装饰装修的，应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。物业服务企业发现业主或使用人有前款规定的违法行为的，应当立即制止；已造成事实后果或拒不改正的，应当在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。

第二十条 物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、燃气、邮电通讯等管道管线，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议方可施工。物业服务企业对市政公用企业的有关施工活动应当予以支持和配合。

物业管理区域内停放机动车时，应当在依法划定的车位内按标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。

物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务或采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

第二十一条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

首期归集的专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在开发建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金由业主按规定缴纳，存入专项维修资金专户。

第二十二条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

专项维修资金的管理，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则。第二十三条 专项维修资金的余额不足首期归集专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的维修资金数额。

第二十四条 业主转让物业时，其名下的专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。

第二十五条 利用建筑物共有部分进行经营的，业主或其授权的业主委员会可以委托物业服务企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业服务企

业管理服务费用外，存入专项维修资金专户，也可以经业主大会决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

前期物业服务企业依法利用建筑物共有部分进行经营的，应当将该经营收入的百分之七十存入专项维护金专户。业主委员会成立后，有权组织对前期物业服务企业利用共有部分经营的收入进行审计。

第二十六条 建筑外墙墙面应当按规定定期刷新，依法应由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第二十七条 业主委员会或其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、共有部分经营收入和支出在物业管理区域明显位置和专项维修资金管理网站进行公示，公示时间应当不少于七日。

第二十八条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

第二十九条 物业服务合同期满而业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业可以继续履行前期物业服务合同至业主大会完成选聘物业服务企业时止。物业服务企业不继续履行物业服务合同的，应当提前三十日在物业管理区域公告并同时向所在街道办事处（镇人民政府）报备。

物业服务合同期满后，业主委员会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。第三十条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当按有关法律、法规规定办理相关资料移交手续，同时履行下列义务：

（一）移交保管的业主档案、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用。

第三十一条 违反本规定，物业服务企业未将物业服务合同向市建设行政主管部门备案，或者在本市从事物业服务的外地物业服务企业未向市建设行政主管部门备案的，由市建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，可处以一千元以上五千元以下的罚款。

第三十二条 违反本规定，在物业管理区域内违法建造、擅自变动物业主体和承重结构及改变物业设计使用功能的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，并可处以二万元以上五万元以下的罚款。拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行；对危及建筑物安全或者改变规划使用性质的以及附有违法建筑并结构相连的房屋，通知国土房产管理部门依法不予办理该套房屋的产权交易和抵押登记，对其中属独立建筑的，同时通知供水、供电单位不予供水、供电。对利用建筑物共有部分违法建造或者违法建造严重违反规划、影响市容市貌的，依法予以强制拆除。

城市管理行政执法部门依照前款规定对业主或使用人实施行政处罚时，对物业服务企业发现业主或使用人的违法行为未予制止或未按规定报告城市管理行政执法部门的，可处以一千元以上五千元以下的罚款。

第三十三条 违反本规定，在物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、燃气、邮电通讯等管道管线，未与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，由城市管理行政执法部门责令其改正，拒不改正的，可处以一万元以上三万元以下的罚款。

违反本规定，在物业管理区域内停放机动车时未按划定的车位、标示停放的，由城市管

理行政执法部门责令其改正，并可以处以一百元的罚款；严重影响物业管理区域管理秩序的，可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

违反本规定，在物业管理区域内物业服务企业限制业主自由选择搬运、装修等服务的，由城市管理行政执法部门责令改正，并可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第三十四条 违反本规定，建设单位不缴交首期归集的物业专项维修资金的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或提请吊销其相关资质证书。

第三十五条 违反本规定，退出物业管理服务区域时物业服务企业不移交有关资料或者不履行有关退出义务的，由建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，并处以一万元以上五万元以下的罚款。

第三十六条 市人民政府可以根据本规定制定具体实施细则。

第三十七条 本规定自 年 月 日起施行。厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1998年10月29日通过的《厦门市住宅区物业管理条例》同时废止。

第五篇：厦门市物业管理收费办法

厦门市物业管理收费办法

第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。

第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。

市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。

第五条 本办法下列用语的含义是：

（一）物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。

（二）综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。

（三）特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。

（四）其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。

（五）装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。

（六）公共水电费，是指小区、楼字的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空、调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。

第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼字类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。

由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。

物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。

物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。

第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。

第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：

（一）直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；

（二）公共设施、设备正常运行和维护费用；

（三）绿化、美化费用；

（四）清洁、保洁、消毒等卫生费用；

（五）安全防范费用；

（六）物业管理单位和业主管委会办公费用；

（七）纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；

（八）特约专项服务费用；

（九）法定税费；

（十）合理利润。

第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向市物价局备案。第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：

（一）物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；

（二）与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；

（三）环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；

（四）园林绿地以及环境美化的日常维护、管理；

（五）协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；

（六）物业委托管理合同中规定的其它服务项目。第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，报市物价局备案。

因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼字，其提取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。

前款提交的书面申请应包含以下内容：

（一）物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；

（二）物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用对调高收费标准的意见；

（三）物业单位经营现状及人员配备；

（四）增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；

（五）物业管理服务费用收支预决算；

（六）企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。

市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。

第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。

第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房 以及小区、楼字范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。

第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。

综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。

第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收支并按月代收代缴。

物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。

第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。

房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的。可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。

第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。

开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。

市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费，须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。

物业管理单位已接受委托实施管理，或相应收取综合管理服务费的，其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：

（一）有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准。交纳物业管理服务费

（二）业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交、并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用o．3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；

（三）有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。

第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：

（一）物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。

（二）履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额5．

（三）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；

（四）物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；

（五）物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上收支决算报告和下收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；

（六）物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维；疹方案，并提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；

（七）对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；

（八）物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。

（九）物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分、物业管理单位应先从自有资金中垫付。

第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：

（一）业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督5

（二）业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；

（三）审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；

（四）配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；

（五）协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。

第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；

（二）不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；

（五）其它违反本办法的行为。第二十五条 本办法由市物价局负责解释。