中国电梯市场调查报告

第一篇：中国电梯市场调查报告

电梯调查报告

经过多方面调查，开发商对电梯选购后满意率不到50％；用户对电梯满意率也不到50％。对电梯满意率为什么如此低而现在开发商再订电梯应如何选择？调查得出如下结论：选择电梯应集中在以下三方面进行比较：

1、产品质量

2、安装质量

3、服务质量。

一、产品质量

在中国市场占有率（年产量）前十位的电梯厂家经过对比发现产品质量差异很小。通过对安装公司的了解及对产品的分析，控制系统、驱动系统、门系统等各厂家都没有明显优势，但大品牌电梯有一个共同点，即虽然大部分部件也是“外协”，但都有设计研发能力，自主一体化设计。通过对这些品牌电梯了解，以控制系统为例：大部分采用32位CPU，少数厂家采用32位DSP芯片。但在使用上并没有明显不同。以各厂家轿厢称重为例，原来大都采用相对落后的开关式称重装置，后改为差动变压器，舒适感并没有明显改善，所以对于大的品牌电梯在质量结构上不应强调形式而应注重结果。注重产品的可靠性，易维修性，在质量上最重要的是一体化设计。

而市场上绝大多数小品牌电梯由于没有研发能力，产品完全是“攒”出来的。通过对安装公司的了解，所有安装公司都反映小品牌电梯现场重新加工的部件较多，大大影响了电梯的安装精度及产品的统一性，使设计质量目标降低。比如有的厂家旋转编码器与曳引机之间安装不匹配，现场无法安装，只能将减振去掉，使安装质量下降，旋编使用寿命缩短。而小品牌电梯的控制系统，全部是外购整个控制柜，外购的控制柜一般采用电脑板加变频器，而大多数控制柜厂家为了使各厂家都可以使用，接口较宽，精度较差。某小区几十部电梯采用欧洲某品牌电梯，由于采用上海某控制柜，电梯“软”故障较多，常常“死机”，后来该厂家又采用自己研发的控制柜。

综合分析：产品在质量上大厂家之间差别不大，小厂家与大厂家之间有很大的差距。

判断一个好的电梯，一定是设计的好，起停爬坡时间短，舒适感好。三十层的大楼，同样的速度，中间同样停上五层，由于起停时间短，好的电梯到达顶点的时间就短，俗话说，“一分价钱一分货”表面上便宜实际上价格相反倒高。

大的厂家：

1、年产量15000台以上；

2、高档的酒店、大型高档写字楼（办公楼）等项目较多；

3、据统计不准确的说法大厂家包括：上海三菱、日立、西子OTIS、天津OTIS、蒂森、迅达、华升富士达（排名不分先后）。

二、安装质量

电梯与汽车、家电最大的区别在于组装是在现场完成而不是在工厂。早期大家都知道家电产品有原装的也有进品件组装的。价格不一样，质量也有差别。而电梯由于是现场安装，质量如何控制呢？

管理好的厂家都是指定安装公司安装，有详细的安装操作规范及技术要求。从安装前的培训、准备到中间检查、完工检查都有明确的规定。最主要的一点是安装轻易不外包，即使少量工程委托安装也有严格的管理。像某著名品牌电梯安装外包要将安装费的50%交由工厂做为管理费。

以前常听说某某电梯质量好，但是安装不好，电梯就运行不好。这就如同买一辆车，车的制造质量很好，但由于没组装好，车轮跑掉了、风挡玻璃脱落了、刹车不灵了，造成汽车质量不好一样的道理。故障会影响使用，故障没有大小之分，用户看的是结果。

管理好的电梯公司，开工、中检、完工报告齐全，安装部门有例会制度，会议记录齐全，从到货开工直至完工，影像资料齐全，与用户双方来往书面文件保管完好、现场图片显示工地张贴的安全警示、员工着装等到位。总之，去公司考察时多看几个安装工地的档案，去发现安装管理的好坏。特别是查看会议纪要了解安装会议讨论的问题以及如何解决。

三、保养质量

电梯行业有句玩笑话“再好的电梯通过售后服务也能弄臭”。电梯产品的特殊性决定了服务质量所占的比重很大。有人打比方好的电梯满分是100分。设备、安装、保养各占三分之一。而也有人认为保养质量所占比重是50分。一台电视机如果运气好也许到电视机报废都不与厂家的维修打交道，即使打交道也许只是一两次。但电梯不一样，国家规定15天之内要做一次保养。经了解，电梯安装后一般用户装修搬家期间故障率最高。据调查，一个10台左右的小区，在装修期间，某月故障14次，几乎两天一次，其中包含电压问题、装修杂物卡门以及电梯自身故障等。即使一个成熟的社区故障也会有一些。

如何考察一家好的保养公司？好的保养公司应该是怎样？又如何与差的保养公司区别呢？

公司实力：公司的办公面积、办公管理人员、维修人员、办公设备、交通工具、从业人员知识结构等都可以反映公司实力。不要只听宣传有多少个维修人员，一个有三十名维修人员的公司正常应能保养700台以上电梯，有管理人员不低于 6人。通过调查记载，70%电梯公司投标时称有维修人员几十人，可是考察时我们提出拿出公司组织结构图、开会时照片、通讯录、保养计划表等时，发现大多数公司实力远不及宣传。每个公司都宣称有备件库，考察时发现有一些公司的备件库无非是安装剩下的一些备件。当我们提出看三个月的备件出入库账时大多数厂家拿不出来。

保养质量好坏，一方面是实力，一方面是管理。走访的电梯公司绝大多数拿不出声称的订购合同和保养合同。对于保养档案，绝大多数公司也没有。只有极少数电梯公司能拿出保养记录表、故障记录表、电话回访记录、有保养巡检报告。绝大多数公司称有对员工的培训，我们可以看培训记录、考试成绩及每一次培训的照片来了解公司的培训机制。

差的、实力弱的保养公司没有正规的培训，好比庸医看病，价格低但却治不了病。他们不做保养，以修代保。电梯的保养费在某些方面好比入保险，如果保险公司没有实力，出了问题只能溜之大吉。正规的保养公司装备好、培训到位、管理正规成本高但出问题的机会少。其中每月检测一次称重开关数据，出事的可能性就很小，有的公司对维修人员进出轿项、底坑都有详细规定，与这样的公司打交道才可信。

通过了解：在选购电梯包括选择保养公司一定要多比较几家，多考察几家，一些电梯公司夸大其词的介绍通过考察一定会被发现。对常年销量稳定递增的厂家要重点考虑，对无业绩、或业绩少、进入市场短的厂家要多比较、多了解。

订购电梯以及确定保养公司一定要注意每个细节。

电梯选购的几点看法

1、电梯的档次定位

电梯档次定位的标准：

⑴、电梯的生产厂家必须是专业生产电梯的企业，注册资本不低于3000万元，不能为贴牌企业。

⑵、电梯必须为世界知名品牌，在世界或国内重点项目上有过业绩。

⑶、电梯的重要部件要有领先的技术，如客梯、观光电梯的曳引机是永磁同步的，轿箱门机是变频调压调速门机并且采用光幕保护。安全钳、限速器、缓冲器等安全部件必须是专业生产厂家制造的。

⑷、最好采用智能或变频扶梯和无机房或小机房变频客梯、观光电梯。

2、决定输送能力的主要参数

扶梯：数量，梯级净宽，倾角，电梯：额定荷载，额定速度，最大提升高度，数量，几层几站。

3、需要着重考虑的技术性能——可靠性、先进性与舒适性

所谓可靠性是指电梯系统在规定的时间内保持规定功能的能力。我们对电梯可靠性的要求是指在运行时间里故障要尽可能少，并且一旦出现故障要很容易排除，这就要求我们选择的厂家可信度要高，电梯配置要好，并且最好在本地有专门的维修队伍。

电梯的先进性主要体现在拖动与控制技术方面，调频调压调速技术（VVVF）是现在各厂家主推的节能、高效的拖动技术。微电脑控制系统对电梯实现智能化控制，在使用中故障率低、可靠性高、抗干扰性强。舒适感主要指电梯的加速度、振动、噪音、装潢、照明等指标对人的感官影响。噪音主要是曳引机产生的，要选择噪音小的曳引机。优秀的控制系统可以减少振动，增加舒适感。

4、拖动控制方式 ——交流双速，调频调速

低速电梯常采用交流双速（AC-2），它是通过改变电动机的极对数，来达到调速的目的，使电梯在平层制动前有一个低速运转的过程，从而减轻了电梯平层时突然减速的冲击，提高乘客的舒适感。优点是控制环节少，故障概率低，主要缺点是舒适感差，直梯启动频繁，启动时冲击电流过高，增加了用电量。这种控制现多用于货梯。

调频调压调速（VVVF）的新技术，VVVF是英文Variable Voltage Variable Frequency的缩写，根据电机学原理，电机的转速和转矩分别和交流电源的频率和电压幅值成正比，实现对电动机平滑调速和精确的转速控制。这种调速技术，使电梯运行平稳，平层准确，灵活高效。

5、信号控制方式——蓄电器、PC机与微电脑

乘客乘坐电梯时，首先要在所在的楼层给电梯一个呼梯信号，进入电梯轿厢之后，又要登记 他要去的楼层信号，这些信号会不断出现，电梯的信号控制器就要不断地记录并对执行次序做出安排，这就是电梯的信号控制或逻辑控制技术，早期是用简单的集选控制——继电器，后又出现可编程序控制器——PC机。现PC机多用于货梯和扶梯，而乘客电梯用微机系统，可靠性、抗干扰性、调度效率明显提高，数码显示故障，方便维保。

6、驱动方式——蜗轮蜗杆曳引机、永磁同步无齿轮曳引机

比起蜗轮蜗杆曳引机永磁同步无齿轮曳引机的优点为： ⑴、结构简单紧凑，体积小，质量轻。由于永磁同步曳引机是直接驱动，没有蜗轮，蜗杆传动，也没有作异步电机所需非常占地方的定子线圈，其主要材料是高能量密度的高剩磁感应和高矫顽力的钕铁硼，其气隙磁密一般达到0.75T以上，所以可以做到体积小，质量轻。

⑵、传动效率高。由于采用了永磁同步电机直接驱动其传动效率可以提高20%-30%。

⑶、整机噪声降低。由于不存在一个异步电机在高速运行时轴承所发生的噪声和不存在蜗轮蜗杆副接触传动时所发生噪声，所以整机噪声可降低5-10db(A)。

⑷、能耗低。从永磁同步电机工作原理可知其励磁是由永磁铁来实现的，不需要定子额外提供励磁电流，因而电梯的功率因数可以达到很高。同时电机的转子无电流通过，不存在电子耗损问题。一般比异步电机降低45%-60%耗损。由于没有效率低、能耗高的蜗轮蜗杆传动副，能耗进一步降低。

⑸、无油污染。由于不存在齿廊磨损问题和不需要定期更换润滑油，因此其使用寿命长，降低了油污染，减少了维护工作，且基本不用维修。

永磁同步无齿曳引机将替代由蜗轮蜗杆传动副异步电机组成的曳引机。现客梯、观光电梯都用永磁同步，而货梯多用于蜗轮蜗杆曳引机。

7、采用VVVF变频闭环技术的门机系统和光幕保护

此系统结构设计精巧、启动灵活、运行平稳、无噪音、安全可靠等特点。

光幕保护是利用红外线光束覆盖电梯门出入口，探测人或物体的门保护系统。使电梯在任何情况下都不会夹到人，大大提高了门机可靠性，最大限度的保证乘客的安全。

8、液压电梯

液压电梯轿厢上升时的运速直线运动是通过油泵以一定的流量向油罐中注入油液使柱塞匀速上升来实现的，下降时的匀速直线运动是通过油缸中的油液以一定的流量排入油箱。优点 ：对机房要求低，有较大承载力，安全问题比较少。缺点：提升高度有限，一般不超过6层，油耗电耗大。商场一般不用。

9、变频型自动扶梯

变频型自动扶梯安装了智能变频器，当检测到信号后，通过电脑进行分析，延时，最后确定智能变频器输出电压及频率的高低，使自动扶梯根据乘客的有无多少来确定扶梯的运行速度，扶梯的马达出力量的大小，达到节能，减少机械损耗，延长使用寿命的最佳效果。每台初投资在普通扶梯的基础上加12000元左右，空载节能大于60%。

10、电梯梯轿箱尺寸

11、售后服务

每个品牌在售后服务方面都有不同，但总的方面是一样的。一年质保期内免费维修，24小时服务热线。质保期后有偿服务，每月不少于两次定期保养，一年至少一次全面检查。

对于电梯，售后服务很重要。许多代理商在本地没有售后服务站点，销售电梯后将电梯服务转包，这样费用可能相应增加并且服务质量得不到保障，最好是选在本地有安装资质的代理商。

第二篇：电梯市场调查报告

中国电梯市场浅折

一、综述

自上世纪十八年代，随着中国改革开放不断深入，国内电梯需求量也逐年上升，世界上一些主流品牌电梯公司也逐步打入中国市场。最具代表的是 OTIS电梯公司1984年在天津落户设工厂（OTIS已有 130年历史，早在1900年电梯产品已进入中国）。1988年后迅达电梯公司在苏州、三菱电梯公司在上海分别设立工厂。1995年后通力电梯公司在昆山设立工厂，随后蒂森电梯公司在广东中山、日立电梯公司在广州、东芝电梯公司在沈阳、富士电梯公司在东莞分别设立工厂，OTIS电梯公司又在杭州（西子OTIS）、苏州（OTIS快速）、广州（广州OTIS）设立工厂，逐步形成以长三角和珠三角的二大电梯生产基地。长三角主要以苏州上海为核心，此外在长三角中一些台湾的品牌也设立工厂，如永大、金都、统一、欧滨等电梯公司。同时，我们的民族品牌，如江南、嘉捷、东南液压、康力、巨人等许多电梯生产公司成立，奠定了长三角和珠三角的电梯生产基地地位。

二、电梯品牌分类分析

1、综合实力及市场占有率来分，可分成三类：

一类是具有综合性电梯生产企业，如乘客电梯、自动扶梯、医梯、观光梯、货梯等均生产，且年销售一万台以上的公司有：OTIS电梯公司130年历史，年销售3万台以上；三菱电梯公司50年历史，年销售2万台以上；通力电梯公司80年历史，年销售1万2千台以上；日立电梯公司40年历史，年销售1万台以上；蒂森电梯公司60年历史，年销售1万台。

二类是迅达电梯公司60年历史，年销售7千台；东芝电梯公司40年历史，年销售7千台；富士电梯公司40年历史，年销售7千台。

三类是其余的合资品牌，民族品牌，含台湾品牌，他们的只有不到20年历史，且销售5000台以下。

2、这些品牌从设计理念和技术性大致可分成三大类：

一类是以OTIS、通力、迅达、蒂森等电梯生产公司为代表的欧洲品牌，他们注重的是安全可靠性强；实用耐用性强；选用材料也比较讲究，同样一台电梯

和日本三菱、日立电梯相比重量要超出一吨多，电梯使用的年限较长，一般是十五年以上。

二类是日本品牌如三菱、日立、东芝、富士等电梯生产公司为代表，他们注重的是外观，以配置灵活而降低成本，实现他们的市场占有量，电梯使用的年限较短，一般是八年

三类是台湾品牌永大、金都、统一、欧滨等电梯生产公司，主要是为台湾企业服务，市场占有量很少。其他的民族品牌大都是欧洲品牌或日本品牌的翻版改造，他们的制造和品质有区别。

3、具有提供全进口电梯的品牌；

天津OTIS、通力电梯、三菱电梯、日立电梯、蒂森电梯、东芝电梯、迅达电梯等电梯公司。

4、能提供主机、门机、控制柜三大件进口的品牌：

天津OTIS、通力电梯、日立电梯、迅达电梯、金都电梯、永大电梯等电梯公司。能提供原厂、原产地、原品牌的主机、门机、控制柜三大件进口的是通力电梯公司。

三、苏州电梯市场

苏州电梯市场以迅达电梯落户苏州起，逐步培育了许多在苏州周边的民族品牌电梯生产公司及电梯人才。目前苏州地区有通力电梯公司、迅达电梯公司、OTIS快速电梯公司、江南嘉捷（富士）电梯公司、东南液压电梯公司、吴江康力电梯公司、常熟通润电梯公司以及台湾的金都电梯公司等。

苏州在1986年时电梯的需求量为1000台左右，到目前（含昆山、张家港、吴江、常熟、太仓）已达5万台以上（占全国总量的5%）的需求。已形成了巨大的电梯需求市场，同时也是巨大的电梯制造市场。目前以电梯占有率来看，占有市场的45%左右份额是OTIS和三菱电梯公司；占有市场35%份额是通力、日立、迅达电梯公司；一些其他品牌抢占20%的份额。从地区角度来看，应苏州台资企业较多，台湾品牌的电梯在苏州也得到了发展。如永大电梯公司当时在台湾他主要生产客梯，货梯等其他电梯由金都电梯公司为他OEM生产。金都电梯公司在2001年昆山设立工厂，乘客电梯、自动扶梯、医梯、观光梯、货梯等均生产。

直到目前这二家电梯公司在大陆得到了极大的发展。

三、电梯品牌的选择

这些电梯公司都有各自得主打产品，即产品性能比较优越，市场定位价格比较合理，电梯故障率比较低，性价比较高的产品，他们是针对市场品味不同的需求，如五星级酒店、高级办公楼、大型医院属于高级品味需求，一般要求全进口电梯。按上述分析，只有OTIS电梯公司、通力电梯公司、三菱电梯公司等7家电梯公司可提供产品；如只需三大件（主机、门机、控制柜）进口电梯，只有天津OTIS电梯公司、通力电梯公司等6家公司可提供产品。三大件进口是保证了电梯运行的安全可靠性，同时也降低了投资。

其次是一般性办公楼和酒店，业主主要考虑的是节省投资，一般选用合资或独资品牌，即国际大品牌在国内生产的产品。上述的所有电梯公司都可能提供产品。

再次是住宅楼，小区电梯，超市电梯，上述的国际大公司都可提供，但他们的价格相对民族品牌要高些，同样一台电梯一般相差3至5万元。因此市场对江南嘉捷（富士）电梯公司、吴江康力电梯公司、金都电梯公司、永大电梯公司的产品比较看好。

电梯需求中还有一些特种（防爆、洁净）电梯、液压电梯、别墅电梯（个人别墅住宅小型电梯），是专业电梯公司生产的，如东南液压电梯公司可满足需求。

四、大机房电梯、小机房电梯、无机房电梯

在130多年前美国OTIS电梯公司首先推出用线绕异步高速电机（1400转/分）通过齿轮箱减速，带动电梯轿厢运动。一般速度为1.0m/s至3.5m/s。世上所有电梯公司也都是按此原理生产电梯，直至今天还在生产使用。目前日立电梯公司以这类产品为主推产品，这类产品屋顶需要建机房，且能耗较高，噪音较高，最大优点是运行稳定。

60年前为解决屋顶不能造机房的需求，且房屋楼层一般在7层左右，电梯公司研制产生了液压电梯，运行原理与千斤顶相同，但它需要一个液压泵的机房，可建在电梯井道边的其他地方，它运行较稳，速度只有0.5至1.0m/s，可是制

造成本较高。目前日本国内运行的电梯中有40%是这样的电梯。

35年前，通力电梯公司研制了永磁同步无齿蝶式曳引机，为电梯带来了一场革命。它无需减速箱，不用换齿轮油，曳引机运行速度就是轿厢运行速度，这样所需电机功率大大降低，它与异步高速电机比可节省45%能耗，它体积小，可用于无机房需求的电梯，与液压电梯比造价可降低20%，这样的主机是免维护的。这样的产品问世15年后，世界各大品牌电梯公司相互仿造，由于受通力公司专利限制，他们的曳引机制造和安装方法的限制节能只能达到25%，也就是没有把此类产品的优点充分体现出来。如目前台湾的世界第二高楼101大厦就使用的通力公司的蝶式曳引机，运行速度为13m/s。

用这样的主机，为减少噪音，则在井道上部设一个与井道同长宽的机房，则为小机房，主要是为了提供人们一个乘电梯的良好环境。

五、电梯安装，维护及行业规则

电梯发运到现场，应由电梯公司组织安装，其安装质量直接影响电梯运行质量，一般在选择电梯品牌是必须考虑的一个指标，其次是电梯投入使用后的维护及检修。这可在当地由购买方来选择服务良好、技术水平较高的电梯工程公司来提供服务。一般一年6000~7000元/台（半包）

自OTIS电梯公司等世界品牌进入中国市场后，对中国半成熟的市场状况，兼顾到各方利益，分别制定了各自企业的收款方式，总体看来绝大多数电梯公司必须让买方付款85%才将电梯发运到现场，针对一次购买数量达30台以上的客户，电梯公司也只能在收款同时提供“银行收款保函”。这样逐步形成电梯行业模式。因此台资企业的购买方，他们大多要求是先付30%货款（且同时提供银行保函），电梯运到现场验收确定付30%的货款，安装完成并取证移交后付30%的货款。只样他们的选择余地不大，只能在台湾的品牌中去选择。

第三篇：中国饰品市场调查报告

中国饰品市场调查报告

饰品，就是用来装饰的物品。在生活中，我们主要用来装饰居室、公共环境个人和汽车等方面。所以，饰品主要分为环境装饰、个人装饰和汽车装饰。

饰品行业是从珠宝首饰、工艺礼品中分离出来的，综合形成的一个新型行业。在国际市场中，饰品的种类也是玲琅满目。饰界四大时尚之都，巴黎、纽约、米兰、伦敦以及亚洲的首尔、东京、香港等著名的国际饰品之都，每年的饰品交易总额已经超过1000亿美元。而在中国，人们对于时尚和美的追求也逐渐成为了生活的主旋律，从而促进了新时代中国饰界的无限商机。

女人天性爱美，当拥有了从生存型消费向享受型消费转化的条件时，她们对美的追求也在不断的升华。据锦秋财智咨询数据统计显示，在中国，饰品的消费需求总人口为12.8亿，有明显饰品消费需求的女性从8岁—55岁，约5亿人。如此巨大的消费时尚，平均每人消费200元，总额就高达数百亿元。从市场需求上看，饰品消费群体存在一下几点消费倾向：对饰品的选择上，款式和价格起着决定作用；对饰品的购买，随机性很大。由此可见，饰品只要抓住女性爱美、追求时尚的心里，就很容易获得青睐。

国内目前生产饰品的省份及地区主要分布在东南沿海一带，该地区为我国改革开放的前沿地带，发展水平较高，目前广东有饰品企业和经营户4500多家，义乌有8800多家，青岛约4000家，散落在其它各地的饰品企业和经营户不计其数。广东、义乌、青岛是中国流行饰品的三大集聚地，形成三足鼎立的格局，其中义乌已被中国轻工联命名为“中国流行饰品工贸之都”。

在流行饰品市场中，主要的饰品可以分为合金饰品、水晶饰品、银质饰品、珍珠饰品和人工宝石等等。一般合金饰品指的是，用合金材料做的首饰品。由于其价格便宜，款式多样，是许多低消费群体的最爱。水晶饰品则是透明度高，晶石完好的石英晶体。在市场上，流通的水晶样式各种各样，颜色也不尽相同。更由于不同颜色的水晶具对人体具有不同的辅助医疗功效，博得了许多女性的青睐。近年来，时尚银饰异军突起，特别是2006年以来各地黄金白银疯狂涨价，创下自1981年以来的最高价，与黄金、铂金、K金饰品相比，时尚银饰价格低廉，更加符合年轻一族的消费特色。珍珠主要产自于中国浙江一带，是一种古老的有机宝石，产在珍珠贝类和珠母贝类软体动物体内。具有瑰丽色彩和高雅气质的珍珠，象征着健康、纯洁、富有和幸福，自古以来为人们所喜爱。但由于珍珠

材质的局限性，所以用珍珠做成的饰品款式并不丰富。但随着人们对时尚追求的不断发展，金银珠宝、半宝石、流行饰品等不同高档的装饰品将逐渐走向融合，形成珠宝饰品时尚化，流行饰品珠宝化的趋势。

第四篇：中国房地产市场调查报告

中国房地产市场调查报告

为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：

城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在米之间。

据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的品房为主，预购面积在70-150平方米之间，可承受价格以每平方米辅之以每平方米500-1000元及2000-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划大面积住房的购买。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人准备买房 21.9％，其中以经济适用房和商1000-2000元为主体，有了产权房，还买房吗 住房面积在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有这一小部分的调查显示，在已拥有产权房的家庭中，1年或2年内购房的比例，尤其是对55.6％，远远高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的预购群2000至2500元之间1000-2000元的比例最高，为21.6％；希望房价在6000元以上的不其中家庭月收入在以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人

数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％； 预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

第五篇：中国房地产市场调查报告

中国房地产市场调查报告

居民住房私有化比例已达59．3％

●预购房以经济适用房和商品房为主

●居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主

●25－34岁的人占购房人群的36％

●预购面积以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元

间

工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军

随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究（cmms）”的调查，今年的“中国市场与媒体研究2000（cmms2000）”调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000.以下是新生代市场监测机构根据cmms2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。

城市居民目前住得怎样从cmms调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。

由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。

多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二）

有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。

以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人？

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口

之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。

居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。比如北京的房价与其他各

大城市相比持续居高不下，市内一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房价，则首付最低在10万元左右，每月还款额大致要在2000元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在1000－3500元范围内，占预购总体的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的仅占5．6％（见图六）。

从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府贷款的占31．1％，希望银行贷款的占15．5％，希望跟亲戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％；34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的仅占1．3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

多少人不怕失业都市人每天生活在事业与生活的双重压力下，拥有一个宜人的家居环境非常重要。而购房贷款制度要求贷款人具有持续还款能力，即拥有可持续发展的事业及资金来源，这使许多想购房又缺乏资金的人望贷款而却步。但是，在调查总体中仍有47．1％的人认为自己不惧怕失业，这些人中26．5％的人预计在五年内购房，而他们的收入目前主要在1000－3000元之间（见图八的收入曲线）。

另外，从图九中我们还可以发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。