第一篇：南昌房地产可行性报告
篇一：南昌高新区房地产可行性研究报告
桃源小区项目可行性研究报告
指导老师 陶满德 姓名 韩星华 学号0811010014 目录
第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇
市场研究篇?3 项目策划篇?24 小区配套调研28 规划方案及开发计划?30 附录39 第一篇 市场研究篇
一、南昌简介
美丽而富饶的南昌，历史悠久，是一座富有革命传统的英雄城市，地处赣江、抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。
南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称；城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外;南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路、浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。南昌的行政区域：
南昌全境以平原为主，总面积为7402.36平方公里，共辖四县五区：南昌县、新建县、进贤县、安义县、东湖区、西湖区、郊区、青云谱区、湾里区；
二、南昌市房地产市场研究
南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年gdp年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础 宏观经济
南昌社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的南昌1978-2008名义gdp及09-11年保守预期（亿元）30%25%20%15% 10%5%0% 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 南昌历年消费品零售总额状况（亿元）——数据来源：尚美佳数据库 200015001000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
南昌历年全社会固定资产投资走势（亿元）——数据来源：尚美佳数据库 500 2008年2009年
随着南昌国民经济的快速发展，城市居民的人均可支配收入稳步增长。居民收入的增长带动了消费支出的放大，为消费市场进一步扩大提供了良好的条件，房地产市场的发展迎来了契机。近年南昌市居民收支情况(元）80% 60%篇二：南昌房地产策划案例分析-房地产开发可行性研究报告书 南昌房地产策划案例分析
一、市场分析
一、南昌城市概况 1.1地理位置
南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市，全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。1.2 人口面积
南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人，其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。1.3 交通地位
南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。
二、本案概况 2.1项目简介
该地块原为江西涤纶厂生产宗地（含一部分职工宿舍），地块北至解放西路，南至规划中沿玉带河中支绿化带，西至江西涤纶厂生活区，东至玉带河中支。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。2.2地块现状
地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施
项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。
学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等
娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆/分钟;
三、个案分析
案名：东方明珠（一期为华府天地）
物业名称 东方明珠 楼售电话 0791-8206500 8206511 8222666 地理位置 南昌解放西路298号 物业类型 住宅
占地面积 约65亩(一期5万㎡)户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元/㎡
开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元/㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费
付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣 / 劣 势 户型偏大
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定
建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘
案名:东方塞纳
物业名称 东方塞纳 楼售电话 0791—8333888 8333999 地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户)价 格 / 开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元/㎡ 工程进度 现房 广告诉求 物管费 1.1元/㎡
付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣 / 劣 势 价位偏高
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定
建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91% 案名:御锦城
物业名称 御锦城 楼售电话 / 地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅占地面积 / 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 / 价 格 / 开发商 / 均 价 二手房3400元/㎡ 工程进度 老房 广告诉求 / 物管费 0.9元/㎡
付款方式 / 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣 / 劣 势 区内配套设施少没有会所
店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格 车 库 / 建筑形态 / 销售率 早已售完
市场总结: 二:swot分析 一:现状分析
1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改造城东老城区。在《南昌市城市总体规划（2000-2010年）》文件中，该区域被定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目前的整治力度和未来的规划预测，项目的周边环境质量与现状相比将会有质的飞跃。结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：swot分析 1：优势
1）该地段属于南昌市go-vern-ment近期将重点治理改造的城东老城区。2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆/分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。
3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。
4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势
1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。
2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元/平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元/平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘； 现东湖区竞争对手有：
潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会
第三章：产品策略
拥有齐全生活配套的景观型住宅社区
拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，项目应该规划沿街商业，为住宅部分提供无尽生活便利。并设置会所可以令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。
设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅 ——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。
一、产品定位及布局规划: 从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。
二 产品风格建议 1 建筑形态 建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风格，荷兰风格派建筑的主要特点是外观简约，色彩鲜艳靓丽，以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2 户型建议明确合理的功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。
u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。
u 辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。
户型配比
根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下：
户型 面积（m2）所占户型配比% 二房二厅 90-110 30% 三房二厅 120-140 55% 四房二厅 145-175 15% 三 其他物业形式建议 1 景观建议
以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。
l 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香； l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
l 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。
l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。l 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；
l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2 会所建议
会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设篇三：江西房地产可行性研究部报告-精品 可行性研究报告书
摘要
“高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值大于零，而且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行的。关键字：不可行 混合型房地产 财务评价目录
一、项目概况....................................................................................1
二、市场分析....................................................................................4 1.市场概况.................................................................................7 2.投资环境分析.........................................................................4 3.项目优劣分析分析（swot）............................................14 4.产品定位分析.......................................................................14 5.价格定位分析.......................................................................16
三、项目总体设计..........................................................................16
一、项目整体规划设计..........................................................18
二、项目整体规划..................................................................18
1、项目分两期实施........................................................18
2、建筑基本规划............................................................20
3、户型设计....................................................................20
4、停车位设计................................................................20
5、绿地，道路设计........................................................21
6、消防安全设计............................................................21
7、市政基础设施设计....................................................21
9、基础设施设计............................................................22
10、销售计划..................................................................22
四、项目财务及评价....................................................................23
一、投资..................................................................................231.土地价格.......................................................................23 3.基础设施建设费...........................................................23 4.建安工程费...................................................................24 6.开发期间费...................................................................25 7.其他费用.......................................................................25 8.管理费用.......................................................................26 9.不可预见费...................................................................26 10.财务费用.....................................................................26 11.销售费用......................................................................26
二、筹资..................................................................................27
三、财务评价..........................................................................27 1.盈利能力分析...............................................................27 2.经济效益评价...............................................................28 3.偿债能力分析...............................................................28 4.生存能力分析...............................................................28
五、不确定性分析..........................................................................30 1.敏感性分析.................................................................30 2.项目风险分析...............................................................30 3.项目施工进度计划分析...............................................31
六、结论与建议..............................................................................32 2.意见与建议...................................................................32附表1...............................................................................33 附表2...............................................................................33 附表3...............................................................................33 附表4...............................................................................33 附表5...............................................................................33 附表6...............................................................................33 附表7...............................................................................33 附表8...............................................................................33 附表9...............................................................................33 附表10.............................................................................33 附表11..............................................................................33
第二篇：南昌房地产市场分析报告
南昌房地产调查心得
一、南昌房地产市场概况
根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。
★高端别墅成南昌楼市“硬通货”
楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。
2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。
★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块
5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。
★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场
东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房
随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也
进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。
★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境
根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。
二、南昌近期楼市成交量统计分
楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。
今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。
市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。
未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。
班级:11自动化2班
姓名：胡晓琮
学号：2013110078
第三篇：如何写房地产可行性报告
如何写房地产可行性报告
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一．可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二．可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
（一）以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
（二）初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估
算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
（三）详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
（四）可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、预算和编制
（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1．项目概况
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
2．市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3．规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4．开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5．项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
7．项目财务评价；
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8．不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9．可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10．研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二．可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
（一）营销开支概算
1．项目前研究及可行性研究的开支
2．项目策划的开支
3．销售策划的开支
4．广告开支
5．项目公司日常运作的开支
6．项目及企业的公关开支
（二）工程开支概算
1．用于工程勘探的开支
2．用于吹沙填土、平整土地的开支
3．用于工程设计的开支
4．用于建筑施工的开支
5．用于设施配套的开支
6．用于工程监理的开支
（三）土地征用开支概算
1．政府一次性收取的标准地价
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3．影响公共设施而出现的赔偿开支
（四）金融成本开支概算
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2．贷款引起的利息支出
3．各项保险开支
4．税收和行政性收费
5．不可预见开支
第四篇：房地产项目可行性报告格式范本
房地产项目可行性报告格式范本
随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告格式范本。项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
二、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分：法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、付款进度及与拿地程序的配合
4、其他合作的主要条件
5、与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律性质评估
（一）现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）
四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
五、政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述 • 形成时间
• 各档次住宅区域内分布状况 • 购买人群变化
2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）• 开工量/竣工量 • 销售量/供需比 •平均售价
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、区域内供应产品特征
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 •平均售价 • 开发规模 • 产品形式 •平均消化率 •平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、分析：本案在区域市场内的机会点
6、结论：
• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 • 本案在区域内开发市场潜力 • 本案在开发中的营销焦点问题
三、区域市场目标客层研究
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
2、目标人群特征/来源区域/行业特点
3、产品建议
第四部分：规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五部分：项目开发
一、土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
第六部分：投资收益分析
一、成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费
直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计
二、税务分析
1、营业税及附加
2、所得税
3、土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、经济效益分析
1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
3、项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 ··· 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)
4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
（3）容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
四、项目资金预测
1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、资金回款计划：各期销售回款计划。
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
五、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
六、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一）主要指标测算
1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、根据需要，可增加如下测算：
销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 ···
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二）竞争对手分析
1、主要背景，控股股东情况
2、总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、操作水平，主要开发的项目
5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四）资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：
1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：
（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表
成本项目 总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费 合 计 说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性
3、现金流量预测表
4、欲签定的意向书和合同文本
5、新城市开发的市场调研报
第五篇：南昌奔青旅行社可行性报告
关于成立南昌奔青旅行社的可行性报告
南昌作为江西省的政治、经济、文化和旅游事业的活动中心，在中部崛起的发展过程中起着重要作用。它是京九铁路唯一经过的省会城市，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和海峡西岸经济区毗邻的省会，被评为我国优秀旅游城市，不仅是一座历史悠久的文化名城，还是一座光荣革命传统的英雄城。根据南昌城市经济发展要求，必须利用好南昌的古文化旅游、红色旅游、绿色旅游和特色休闲度假旅游等，打造世界南昌，把南昌推向更远、更长的发展。
一、市场分析
1.国家政策的支持和市政府的高度重视。有着《江西省旅游业发展的总体规划》的旅游发展蓝图，南昌市张副市长督导我市旅游市场整治和安全工作以及省旅游局督查组检查我市旅游市场整治和安全工作等。
2.丰富的旅游资源和发展的形势。南昌是一座“物华天宝、人杰地灵”的城市，在这感受到“红色摇篮·绿色家园”的神奇、神圣、神秘，体会到人民军队摇篮的英雄壮举，活力都市的繁荣景象，有江南三大名楼之首的滕王阁，八一起义指挥部旧址、梅岭和宝葫芦农庄等等。2009年，截至11月份底，全市接待国内外旅游客1155.6万人次，同比增长10.09%，其中国内游客1145万人次，同比增长10.1%，入境游客10.6万人次，同比增长9.28%，实现旅游综合收入79.61亿元，同比增长4.6%且2011年国庆假期南昌火车站单日客流量超过春运，刷新历史纪录。
二、资金分析
南昌奔青旅行社经营国内旅游和入境旅游业务，注册资金30万，质量保证金10万，有足够的资金经营业务，相信在整个旅行社团体共同努力下定能取得较好的经济和社会效益。
三、人员条件
经理1名，持有国家旅游局颁发的《旅行社经理资格证书》，具有多年的旅行社管理经验；财务部1名，具有中级会计师职称；导游人员3名，持有国家旅游局颁发的导游证；办公室、计调部、市场部等若干人，不超过5个。
四、其他条件
南昌奔青旅行社，位于昌北经济开发区，属于高校聚集地，有着昌北机场，105国道等，交通很便利。在经营场所有四部直线固定电话，有传真机、复印机，具有与旅游行政管理部门及其他旅游经营者联网条件的计算机。
根据上述综合分析，南昌奔青旅行社具有良好的地理位置和区位优势，有很好的发展前景。从旅行社选址、目标市场需求状况及设备条件来看，成立奔青旅行社是符合市场发展需求的，是有较强的能力发展旅游业务；从资金和人力等相关条件，旅行社有足够的资金、人力去保障旅行社的正常运行；从经济效益和社会效益角度看，经营奔青旅行社一定会带来良好的经济收入和社会效益。至此得到最后结论就是关于成立南昌奔青旅行社是可行的。
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