酒吧项目可行性研究报告

第一篇：酒吧项目可行性研究报告

酒吧项目可行性研究报告

酒吧项目可行性研究主要内容概括为三个问题五大部分三个问题第一是市场调查和预测说明它的“必要性”第二是方案和建设条件说明它的“可行性”第三是财务评价说明它在经济上的“合理性”。

五大部分-市场分析-投资条件与项目选址-项目实施进度安排-投资估算-财务分析

一、市场分析市场分析可通过市场调查和需求预测来分析市场调查市场需求产品销售渠道推销与广告手段价格竞争对手需求预测市场分析的内容

1、市场调查酒吧概述酒吧现行状况酒吧的经营模式酒吧酒水价格国外酒吧市场

2、市场需求预测消费对象消费条件酒吧更新周期特点可能出现的替代产品酒吧的新用途

3、酒吧方案和项目规模酒吧方案规格标准项目拟建规模市场分析的内容

4、市场销售策略市场定位促销价格、推销方式与措施

5、产品销售收入预测酒吧销售成本费用预测销售收入预测

1·1 利润与文化并重—酒吧概述简介现代酒吧定义可以简单的概括为随着都市生活中人们消费水平不断提高以及酒的独特魅力及酿酒业的发展逐渐形成一个专门销售酒水、供人休闲的地方。它可以附属经营也可以独立经营。若从现代的酒吧企业经营的角度来看酒吧的概念应为提供酒品及服务以利润为目的做有计划经营的一种经济实体。1·2 2010酒吧行业大翻身—酒吧现行状况2010年酒吧、KTV行业自身定位明晰发展各得其所。2009年酒吧行业在恢复中积极探索出路的同时静吧类酒吧在数量上已经明显增加且发展速度之快它将在生意上与高档酒吧平分秋色。随着中国大的经济环境的稳定发展作为长线投资休闲酒吧和外资酒吧在2010年还会在中国内地继续发

展。专家表示2009年上半年受到金融危机的影响娱乐服务项目价位曾一度下调。自“十一”之后生意回升价位也有较大幅度的提高这表明市场上整体经济活动都有所回升。同时酒吧业也在逐渐恢复2010年酒吧行业会借着上海世博会的东风在收益上打翻身仗。高档酒吧经历了2009年的低谷后也在积极地寻找出路拓展销售渠道。特色的服务活动越来越显示其重要性。特色业务占到总业务2030的份额2010年酒吧业的特色营销会更加活跃价格也会有很大的诱惑力。现在一些高档酒吧不止局限于劲歌热舞娱乐而且不断的推出一些节日活动来提升人气拓展业务量。2010年金融危机的影响还会存在节假日做特色服务是高档酒吧提升人气的选择。而KTV、休闲类酒吧所提供的多是集中在娱乐上把特色服务、环境、装饰功能大大压缩简化。1·3 酒吧经营模式—餐厅酒吧经营特点酒吧与餐厅并重日间提供简餐的餐厅晚间开放酒吧所特有的音乐与灯光设备并辅以乐队表演。在产品上饮品与食品并重。1·3 酒吧经营模式—娱乐型酒吧经营特点酒吧的服务主要为了满足寻求高强度娱乐体验的客人此类酒吧一般会设有乐队、舞池、卡拉OK、热舞、劲歌、表演等给顾客创造一种刺激豪放的娱乐体验氛围.1·3 酒吧经营模式—主题休闲吧经营特点以某一风情、爱好或文化特征为其卖点在经营过程中突出社会与文化的层次独树一臶一个聚合自己同类的空间洋溢着幽静、舒适、温暖的文化气息。此类酒吧的经营十分稳定不受潮流影响。虽然不是酒吧界的主流但是长期维持泊来的酒吧文化并为国际人士所推崇。1·3 酒吧经营模式—沙龙型酒吧经营特点蒙有一丝神秘色彩设臵一定的门槛以固定消费

群体突显私密空间体现俱乐部文化以适应具有相同兴趣、爱好、职业背景、社会背景等人群组成在偏好的音乐、环境与氛围中交流、放松。1·4 10÷3530 —酒吧酒水价格价格反映产品价值的原则酒单上饮品是观其价值为主要依据制定的其价格可以根据酒吧档次和地理区位进行调整。经市场调查和分析酒吧酒水价格定价一般采用毛利率法具体方式如下毛利率法销售价格成本/1-毛利率也就是说你酒吧酒水的销售价格减去酒水的进价成本。毛利率是根据经验或经营要求决定的故也称计划毛利率。例1盎司的威士忌成本为10 元如计划毛利率为65 则其销售价为10/1-6530元1·5 从后工业时代到创新时代—国外酒吧市场国外的酒吧有很清新明了的定位CLUB是俱乐部的意思BAR是酒吧的意思CLUB里有表演有舞池国内CLUB还是比较多的以前我们叫迪吧后来叫慢摇吧现在叫演绎吧都司于CLUB而酒吧比较单调只能喝喝酒打打牌看看跳钢管舞的在BAR你可以随着音乐舞动只是跳的人很少没有CLUB这么疯狂。国外和我们成反比BAR多CLUB少国外酒吧门口会有几个女人穿的比较西部牛仔发传单拉客而且国外的酒吧具有很多的创新元素例如海星酒吧、骨架酒吧、冰酒吧等一系列新的元素不断扩充新的酒吧理念并逐渐取代后工业时代的装修风格的酒吧。2·1 消费决定档次—消费对象预测消费是社会再生产过程中的一个重要环节也是最终环节。它是指利用社会产品来满足人们各种需要的过程。消费又分为生产消费和个人消费。前者指物质资料生产过程中的生产资料和劳动的使用和消耗。后者是指人们把生产出来的物质资料和精神产品用于满足个人生活需要的行为和过程是“生

产过程以外执行生活职能”。它是恢复人们劳动力和劳动力再生产必不可少的条件。酒吧类消费作为快速食品消费的一种其消费的人群具有广泛性不同的酒吧将满足不同消费者的需求。酒吧可大致分为低、中、高三个档次其分别在于区域、环境、装修、品味。性质不同的酒吧人群的定位也不同从年轻人、灰领、白领、金领、演艺界人士、外地旅游者到外籍友人都是酒吧的主要消费人群。拟经营酒吧档次为高档、娱乐酒吧消费对象大致为白领、金领、演艺界人士、外地旅游者到外籍友人。2·2 每日收益18万—消费条件现以相关资料为基础以20天时间为期限对郑州市、海口市经营中的各类酒吧的消费条件进行分析作为本次需求预测数据依据郑州苏荷酒吧每日客流量500人左右卡座数量为70个散台50个卡座最低消费为1000元散台最低消费为400元日均营业额将近18万元。郑州半岛NO.88BAR每日客流量达400人左右卡座50个散台80个卡座最低消费800元散台最低消费为350元日均营业额15万元。考虑到海口和三亚地区与郑州地区常驻人口相比较少的缘故海口苏荷酒吧每日客流量360人左右卡座数量为50个散台60个左右卡座最低消费为800元左右散台消费为300元左右日均营业额将近12万元。三亚NO.88酒吧每日客流量300人左右卡座数量30个散台70个左右卡座最低消费为800元散台消费为300元日均营业额将近10万元左右。2·2 清吧→DISCO→慢摇→纯音乐—酒吧更新周期特点综观国内酒吧发展特别是苏荷集团和88集团等其他类型酒吧可以窥见一条由“清吧--→DISCO酒吧--→慢摇酒吧--→纯音乐酒吧”转向模式。下面将苏荷与88进行对比

1、装修

设计方面经常泡吧以及经营酒吧的人应该有所了解严格说起来“88”模式就是“老苏荷”模式的升级版复古的装修感觉以古朴的木式装修结合青铜色的装饰造型这就主要构成了“88”“苏荷”装修的主要基调。如果“苏荷”给人以贫民化的感觉那么随着各地经济发展的趋势“88”略显景致的装修就会给人以“文艺复兴时期古希腊或罗马教廷贵族晚会”的感觉从而将最终取代“苏荷”成为此类风格酒吧的主体和生力军。当然“88”要比“苏荷”投资更大除了木式结构的主要材料没什么变化之外传统“苏荷”四周木制装修被“88”的电视宽屏、LED所取代此点借鉴了传统慢摇吧的特点。而装修的木料和造型比以前更精致、更考究。另外“苏荷”模式中“散台为主、半卡为辅、卡座次之”的平面设计理念在“88”模式中继续得到继承和发扬。

2、装饰物方面“88”要比“苏荷”投资更大在装饰方面有明显体现例如大量的布满天花吊顶的大型吊灯排水管、火车头式的青铜色场内造型领舞台含歌手表演造型装饰的选用营业面积的增大场内柱体的实木装修等等以上都明显说明一个问题“88”要比“苏荷”更上档次投资更高。

3、DJ台和领舞台功能和设计的变化“88”继续继承了“苏荷”的DJ台和鸡尾酒吧合一的运作思路但区别于传统的慢摇吧而领舞台含歌手表演的设计比以前有所进步。2·3 500亿的市场份额—可能出现的替代品随着中国经济全球化的进一步发展咖啡酒吧产业在中国得到迅猛发展。目前国内几乎所有涉外旅游指定的星级宾馆、饭店都设有咖啡的专营场所很多大中城市都相继开启咖啡酒吧一条街大多数高级写字楼、大型商场等都专为咖啡开辟场地国内许多大中城市都设有咖啡酒吧休闲服务场所。据国家

有关统计数据表明中国的咖啡馆、酒吧数量每年以20左右的速度在增长。目前咖啡酒吧业全年的消费额为231.5亿元占全国餐饮服务业消费额5000亿元的4.63发展速度比同业高出3.63个百分点。按这个速度在未来的五年内中国的咖啡酒吧服务业市场份额将达到500亿元。咖啡酒吧产业市场将呈现出巨大的发展潜力。全球各界的有识之士均看到了中国咖啡酒吧产业市场呈现出的巨大潜力一些国际知名的咖啡连锁店纷纷落户中国。美国星巴克公司连锁店已开遍中国的大中城市其规模还在不断扩大。美国的另一家咖啡专营连锁店Beanery也看好我国迅速增长的市场计划未来五年内在中国开800家分店。星巴克国际连锁、法国爵士岛连锁等跨国公司在中国咖啡业中已扮演着举足轻重的角色。随着国外咖啡、酒类企业的进驻抢滩中国市场的同时也将为中国引进咖啡酒吧先进的科技设备和现代经营理念。希望中国的咖啡、酒吧产业抓住机遇迎接挑战为中国的咖啡酒吧发展迎来灿烂辉煌的明天。2·4 交友、游戏—酒吧的新用途酒吧发展永远是第一个跟随都市的变化它会在城市不同时期展现出不同的形态但是它的目的性没有改变那就是利润。不断涌现的聊吧、清吧等一系列的衍生酒吧都是都市压力的产生物现在更是有酒吧做为酒吧自己的网页游戏如《酒吧世界》等没有激烈的砍杀但是轻松有趣尤其适合交友聊天能够认识不少新的朋友。3·1 高档娱乐酒吧—酒吧方案经长期调查和分析拟建酒吧项目需达到以下标准

1、纵观酒吧更新周期等一系列特点我们酒吧经营方式可为高档娱乐型酒吧。

2、装修尽量为天蓝风格天蓝效果创新和新颖能达到更好的氛围效果。3·2 400人顶级娱乐城

—项目拟建规模首先根据海口当地消费水平及消费人群确定拟建规模大小为卡座70个散台50个容客量在400人左右的高档娱乐酒吧。项目选址在考虑容客量为400人的同时要考虑到消防安全建议选择商铺层高达到5.1米左右。由容客量可知项目面积在1200㎡到1500㎡之间。其次考虑商铺周边的业态和商业氛围相邻最近的酒吧有多远酒吧品位和类型有无停车位等一系列因素。经以上的因素考虑拟建项目地块—位于海口市国贸中心附近一商铺该商铺具有潜在的价值它位于苏荷酒吧对面二楼一楼为光大银行有固定车位40个非固定车位30个地理位臵好人流大消费水平居全市最高。将海口作为酒吧投资地海口交通常驻人口人均消费水平丰富的业态多元化经济等优势未来名企不断加入等将会给酒吧带来大量的潜在客户。4·1 装修、酒水牌、员工—市场定位

1、市场定位与装修风格、用料有关酒吧的装修风格、用料与它的市场定位关系十分密切。同时酒吧所在的酒吧市场的路线也决定你的装修风格进而决定你的客流量。

2、市场定位与制定酒水牌、餐牌有关酒水牌、餐牌的制定要根据装修的品味决定里面有什么品种什么产品制作。酒类的档次不同酒水牌的不同会吸引不同层次的客人消费。

3、市场定位与员工培训有关每一个酒吧的培训内容都会有酒水牌、餐牌这一课题同时根据酒水牌、餐牌的内容设计一套操作程序并让这一操作程序配合市场的需要制作出完善的服务规范去培训员工使员工能按照出品要求做好每一个出品更能向每一位客人介绍酒吧的出品这对促销工作非常有帮助对酒吧成功与否有着非常重要的关系。4·2 40收益的诱惑—推广方式与措施酒吧能否被公

认为知名、高端酒吧不但是自己的服务质量和品牌优秀级别另一部分是顾客偏好的因素在酒吧界吸引顾客最好的的方式是广告和优惠活动以及特色表演。酒吧行业的广告要想突出需考虑酒吧的经营理念、成本运营以及客户群体特征等因素。酒吧的广告多数是通过电台传播电台的传播方式虽然比较落后但是据统计酒吧客户了解酒吧的渠道通过电台的占36进而再通过人力效应达到一传十十传百的效果。如果传媒能达到理想效果再加上我们拥有自己的高质量服务和优秀品牌最终我们的收益率会超越行业标准40。酒吧行业的优惠活动一般情况下是酒水打折或者买酒水送酒水等此系列优惠方式是一个新酒吧应该学知的方式。另外作为新开业的酒吧应该不断的送出惊喜送出回馈还可根据不同节日在不同的客流量做出相应的折扣及活动至此收益率提高将不是很大的困难。4·3 优惠活动—推广方式与措施开业前广告投入试营业优惠活动正常营业优惠活动DM单页、广播、报纸、网络折扣、会员、赠品表演、晚会、party5·1 84万的成本240万的收入—酒吧销售费用及销售收入预测现以相关资料为基础以20天时间为期限对海口市及郑州市某经营中的酒吧的实际收入和开支进行分析作为本次成本收益分析的数据依据。对于新开业的酒吧用试算收益来进行成本收益分析试算收益反映的是对未来某一时期财务状况的预测包括一定时期内的收入、支出、利润或亏损。现开始对每个月平均27天收益进行分析得出年收益率。试算收益表是按每日满座销售收入来计算每日销售额度为8.1万元左右因项目所在海口市区域位臵不能保证每日客流量超过300人而且酒吧经营会受外界天气等因素

影响因此项目试算按每月27天计算。试算收益表计算方法为把它看成销售收入的一定比例通过对其他同类酒吧的销售收入和成本的分析确定在本次计算中销售成本占饮品销售收入的比例为35。由试算收益表收益表1·1可大致得知酒吧的销售费用84万/月及销售收入费用240万/月。5·2 84万的成本240万的收入—酒吧销售成本费用及销售收入预测项目演算依据及过程金额万元/月所占营业额百分比酒水、饮料、食品、水果每月有效营业天数为27天每日销售额度8.1万元则收入为8.1万×27天219万21991.25其他娱乐项目即酒吧公关服务费提成根据郑州苏荷酒吧调查并结合海口实际情况可知月收入金额为21万218.75销售收入总计销售收入的总额为酒水、饮料、食品、水果与其他娱乐项目之和即21921240万240100.00销售成本销售成本实际占销售收入的35这是以相关资料和郑州市苏荷酒吧的实际收入和开支作为进行成本收益分析得数据依据。由销售收入和销售成本占销售的百分比可知销售成本为240×3584万8435毛利销售总额为240万销售成本为84万可得毛利为24084156万15665收益表1·1酒吧销售生命周期表销售额0投入期成长期成熟期衰退期酒吧市场生命周期及目前所处的阶段0.5年0.5-2年2-8年8-10年

二、投资条件与项目选址自然、设施条件及动力供应人力资源条件能耗费用估算土地费用各备选方案比较

1、投资条件分析海口市位于中国的最南端独特的气候条件以及地理位臵造就了旅游、度假的先天优势。2009年国务院下达了将海南打造成为超级旅游城市的概念后各类业态及地产应运而生同时各类的高消费人群不断的涌入投资和消费不仅是

因为海南的特殊政策还因为这里是一个新的解压天堂。正是秉着更好的为消费者多元化服务的理念我们将根据海口独特的自然条件建设一个高端的娱乐酒吧。酒吧的安全运营需要场地、动力、人员、技术支持等硬条件。其中由于酒吧拟建在海口市场地和动力不用做考虑主要考虑人员以及技术需具备的条件。人员配备可用图表表示具体安排见人员配备图。

2、人员配备图董事长总经理副总经理服务部演艺部营销部财务部综合部2·1 服务部人员构架图楼面经理吧台主管服务部主管吧仔、吧女服务员、迎宾、咨客2·2 综合部人员构架图综合部经理保安队长厨师长出品吧主管出品吧员场内外保安保洁厨师质检员仓库管理员2·3 财务部人员构架图直属董事会收银员会计员出纳员2·4 演艺部人员构架图演艺部总监灯光音响师DJ、MC等场务2·5 营销部人员构架图营销总监客户经理

3、主要能耗费用及土地费用估算

1、能耗费用估算燃料和动力费用统称为能耗费用如果需要计算酒吧的能耗费用首先需要了解当地的商业电力价格为0.78元/度以及水的价格为3元/吨。其次要确定酒吧的大约营业时间为1800-次日凌晨0300根据以上条件可以大致计算出能源消耗的费用为7.2万元/月。由每月平均水、电能源费7.2万可得7.2×1286.4万元因此酒吧的正常运营下酒吧的年能耗费用为86.4万元。

2、土地费用估算由土地的所在位臵可知土地上商铺租金有租金的额度可计算土地费用的多少现已知项目地块位臵位于海口市国贸中心附近一商铺其面积为1500㎡经评估该商铺价值为30万/月经调查该商铺半年起租押金为一年房租。注由于缺乏实地项目的考察其他因素分析暂不作考虑。

4、酒吧

各备选地址比较位置一三亚面积1500㎡位于大东海、位置适中无停车场租金20万/月优惠幅度10元/㎡左右。半年起租押金为一年租金酒吧位置选择酒吧的具体位置选择还应处理好酒吧与主要服务对象、与酒吧经营形式、与当地政府政策等的关系位置二海口面积1500㎡位于海口市国贸中心苏荷酒吧对面二楼一楼为光大银行有固定车位40个非固定车位30个地理位置好客流大消费水平居全市最高。租金30万/月。半年起租押金为一年租金。

三、项目实施进度安排酒吧的项目实施进度主要体现在酒吧的证件办理以及装修的进度安排具体进度安排如下图注具体装修时间要根据工程量详细计算核实。前期现场考察效果图设计资金及物料全部到位1500㎡毛坯房装修至可以使用竣工验收1-3个月根据工程进度安排3-5个月10-30天项目选址确认1-3个月酒吧证件办理安排及时间卫生局批卫生许可证消防局批消防许可证工商局办理营业执照工商局办理国税公安局批特殊行业许可证工商局办理地税及办理组机构代码注

1、异地办理卫生许可证需带本人身份证及暂住证。

2、上图所示时间是指在必要的人际关系支持下所产生的时间不代表正常的办证时间。7天7天14天2天2天1天

四、投资估算固定资产投资估算固定资产投资估算变动成本比例估算变动成本比例估算资金筹措资金来源项目筹资方案1·1 14.23万元低运作高效率—员工工资估算部门月万元服务部约4.86综合部约4.41财务部约0.78演艺部约3.66营销部约0.52总计约14.23万元员工工资表固定部分4·1固定资产投资是每年进行的必要投资缺少固定资产投资酒吧将无法正常运行。一个项目的酒吧固定资产估算需要了

解相关项目的大致运营状态再根据拟建项目估算可得固定资产投资具体要求数据有员工薪金固定部分、年折旧、能源费、广告费、其它意外支出组成详细数据来源及具体演算过程见表4·1——4·3。1·2 72.39万元156万元意义何在—资产投资估算费用支出演算依据及过程金额万元/月所占月营业额百分比薪金员工薪金由员工工资分析表得出即服务部4.86万综合部4.41万财务部0.78万演艺部3.66万营销0.52万客户经理提成25流动人员2万≈25万/月。2510.42员工餐费为员工提供晚餐和夜宵补助3元人数由酒吧成本预算分析中的人员配备可知服务部36人综合部29人财务部4人演艺部7人营销部2人78人可知餐补为78×3×300.702万元/月。0.70.29瓷器、玻璃器皿、银器、餐巾、吸管、牙签根据苏荷酒吧经营以及相关资料搜索得出酒吧瓷器、玻璃器皿、餐巾等属于易耗品每月必须备足量储备量价值一般在0.5万/月元。0.50.2清洁器具每月的清洁器具所用清洁剂耗费人工等费用总计0.08万元/月。0.080.03水、电、气能源水、电、气能源消耗根据郑州苏荷、88调查得知电为最大消耗能源三者总计为7.2万/月元。7.23音乐、娱乐结合苏荷酒吧调研可得知酒吧走场费用为200元起步演出、表演费用为1万起步按每晚6个走场平均一个月费用为9万/月左右。注开业初期投入较大93.75鲜花及装饰酒吧在举行特色表演和日常营业所需的鲜花及小装饰费用参考苏荷数据可预算海口酒吧费用为0.5万元。0.50.2费用支出表4·21·2 72.39万元156万元意义何在—资产投资估算费用支出演算依据及过程金.

第二篇：2017年酒吧一条街项目可行性研究报告(编制大纲)

2017年酒吧一条街项目可行性研究

报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告：

酒吧一条街项目建议书 酒吧一条街项目申请报告 酒吧一条街项目商业计划书

酒吧一条街项目节能评估报告 酒吧一条街项目资金申请报告 酒吧一条街项目市场调查研究报告 酒吧一条街项目投资价值分析报告 酒吧一条街项目投资风险分析报告

酒吧一条街项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 总 论

1.1酒吧一条街项目概况 1.1.1酒吧一条街项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3酒吧一条街项目承办单位及负责人 1.1.4酒吧一条街项目建设地点 1.2酒吧一条街项目设计目标 1.3酒吧一条街项目建设内容与规模 1.4酒吧一条街项目投资估算与资金筹措 1.4.1酒吧一条街项目建设总投资 1.4.2资金筹措

1.5酒吧一条街项目主要财务经济指标 1.6可行性研究依据 1.7研究范围

第二章 酒吧一条街项目建设背景

2.1宏观形势 2.1.1地理、历史 2.1.2交通 2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（GDP发展）2.2.2固定资产投资情况 2.2.3人均生产总值 2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划 2.3.1城市总体规划（2015—2020）2.3.2城市近期建设规划

第三章 酒吧一条街市场分析与市场定位 3.1酒吧一条街市场分析 3.1.1酒吧一条街市场近况 3.1.2酒吧一条街市场划分 3.1.3板块特征分析及小结 3.1.4酒吧一条街 市场总结 3.1.5酒吧一条街项目机会分析 3.2项目市场定位

3.3酒吧一条街项目的SWOT分析 3.3.1酒吧一条街项目优势（STRENGTH）3.3.2酒吧一条街项目劣势（WEAKNESS）

3.3.3酒吧一条街项目机会（OPPORTUNIES）3.3.4酒吧一条街项目威胁（THREATS）3.4营销策略 3.4.1营销主题 3.4.2广告创意 3.4.3营销策略 3.4.4宣传推广策略 3.4.5促销策略

第四章 酒吧一条街项目区建设条件 4.1市区域概况 4.2区域文化特色 4.3区域人居环境 4.4区域交通网络 4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件 4.5.2.基础设施配套建设条件 第五章 酒吧一条街项目建设方案 5.1总体规划 5.1.1设计依据 5.1.2规划设计构思 5.1.3指导原则 5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计 5.2.1总平面布置 5.2.2道路及景观设计 5.2.3竖向设计 5.2.4技术指标 5.3建筑单体设计 5.3.1平面设计 5.3.2立面设计 5.4结构设计 5.4.1工程概况 5.4.2设计依据 5.4.3基础设计 5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载（作用）取值 5.4.6主要结构材料 5.5公用辅助工程 5.5.1给排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3电气工程 5.5.4燃气工程 5.5.5人防设计 5.5.6无障碍设计

第六章 酒吧一条街项目环境影响评价 6.1环境保护执行标准 6.2施工期环境影响分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期环境影响分析 6.3项目建成后环境影响分析 6.3.1大气污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3环境保护措施 6.4公众参与

第七章 酒吧一条街项目劳动安全卫生与消防 7.1卫生防疫 7.2消防

7.2.1消防给水系统 7.2.2防排烟系统 7.2.3电气消防

第八章 酒吧一条街项目节能节水措施 8.1节能 8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析 8.1.3节能技术措施 8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水 8.2.3节水器具应用 8.3太阳能利用

第九章 酒吧一条街项目组织管理与实施 9.1项目组织管理 9.1.1项目组织机构与管理 9.1.2人力资源配置 9.2物业管理 9.2.1物业服务内容 9.2.2物业服务标准 9.3项目实施安排

第十章 酒吧一条街项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算 10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数 10.1.3投资估算 10.2资金筹措 10.3借款偿还计划

第十一章酒吧一条街项目工程招标方案 11.1 总则.2 项目采用的招标程序.3 招标内容

第十二章 酒吧一条街项目效益分析 12.1财务评价的依据和原则 12.2成本费用、销售收入及税金估算 12.2.1 成本费用估算 12.2.2收入及税金估算 12.3 财务效益分析 12.3.1项目损益分析 12.3.2项目财务盈利能力分析 12.4盈亏平衡分析 12.5敏感性分析 12.6财务效益分析结论

第十三章 酒吧一条街项目结论与建议 13.1酒吧一条街项目结论 13.2酒吧一条街项目建议 1、酒吧一条街项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、酒吧一条街项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、酒吧一条街项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表、酒吧一条街项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、酒吧一条街项目现金流量表 11、酒吧一条街项目现金流量表 12、酒吧一条街项目损益表、酒吧一条街项目资金来源与运用表 14、酒吧一条街项目资产负债表 15、酒吧一条街项目财务外汇平衡表 16、酒吧一条街项目固定资产投资估算表 17、酒吧一条街项目流动资金估算表 18、酒吧一条街项目投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表、酒吧一条街项目固定资产折旧费估算表 21、酒吧一条街项目总成本费用估算表、酒吧一条街项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

第三篇：项目可行性研究报告

项

目

可

行

性

研

究

报

告

小组：韩屿霓 万仪冉 潘琴娜

第一章总论

第一节 项目提要

一、项目名称：生态园南仙花苑A-2地块项目

二、项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以

东

三、项目开发商：温州万科中梁置业有限公司

四、项目开发商法定代表人：张瑜

五、项目性质：新建商住楼

六、项目概况：

生态园南仙花苑A-2地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。生态园南仙花苑A-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为187281.38平方米，住宅、商业建筑及配套面积145063.15平方米，地下建筑面积41117.29平方米。容积率1.5，建筑密度15%，绿化率40%。

七、建设单位

温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号（一层），经营期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或

私营性质企业控股)。

八、组织管理

项目建成前，由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。

九、环境保护

本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫部门清运处理。

十、项目实施进度安排

第四篇：项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

项目可行性研究的编制是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

概述

是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。特点

预见性、公正性、可靠性、科学性

内容

投资必要性

主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

财务可行性

主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性

制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

经济可行性

主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

分类

可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

（1）审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；

（2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

作用及定位

大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案，可行性研究报告的编制必须由专业有经验的咨询机构协助完成重要性和组成项目可行性研究分类

1、一般机会研究

鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。

2、特定项目机会研究

主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。

3、方案策划

根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。

4、初步可行性研究

对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力，有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容；资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求；选址，有地点选择、场地选择等内容；项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容；收益估算，主要有经济性、技术性、环境结论等内容。

5、详细可行性研究

在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求预测；项目规模，主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容；资源情况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容；项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容；设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容；组织建设方案，主要有机构设置、人员招募与培训等内容；投资估算与资金筹措方案；社会及经济效果评价；环境评价，主要有保护、影响等内容。

项目评估

由第三方根据政策、法规、方法、参数和条例等因素，从项目的国民经济、社会角度出发，对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益等进行全面评价，判断其是否可行，审查可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性，为审批项目提供决策依据。

评估依据有项目建议书、批准文件、可行性研究报告、申请报告、初审意见、有关协议文件等内容；评估程序主要有成立评

估小组、资料审查分析、调查分析、论证、编写评估报告、讨论修订、专家论证会、出具评估报告等步骤；项目评估内容主要有项目概况评估、必要性评估、条件评估、方案评估、标准评估、进度评估、效益评估、费用评估、风险评估等内容；评估报告内容大纲主要有项目概况、详细评估意见、总结建议等内容。商业计划书与投资价值分析报告

1、商业计划书

明确表述项目提供的产品或服务、有利或不利条件、进度、风险，计划等信息，为项目管理提供分析基础和信息交流依据，指导今后项目实施工作，增加各相关方的信心与兴趣。内容包括计划、产品或服务介绍、人员及组织结构、市场预测、风险估计、经营策略等部分。

2、投资价值分析报告

投资价值分析报告主要由项目立项方为潜在投资者或授信部门提供的旨在吸引投资或贷款的项目推介报告。主要包括产业机会，主要有行业、政策、区域等内容；企业素质，主要有经营、财务、人才、管理、文化、技术等几方面内容； 竞争优势，主要有产权、治理结构、组织结构、技术、产品等内容；潜在价值，主要有竞争力、盈利、市场、技术等几方面内容；风险，主要有技术、经营、行业、市场、政策等几方面内容；最后是结论。

第五篇：项目可行性研究报告

1、标题：×××项目可行性研究报告

2、内容：根据国家和有关部门关于该类项目的广度和深度规定,结合项目具体情况编列,其提纲如下：

(1)依据国家产业政策、产业目录、宏观调控政策, 在项目建议书基础上进一步进行调研,提出项目背景、项目建设的必要性和经济意义,以及编制可行性研究报告所依据的政策原则和指导思想。

(2)产品市场(或社会需求)现状调查和预测分析；竞争对手现状和发展分析；产品的竞争能力分析；市场营销战略。

(3)产品(或建设)规模方案的选择。

(4)(或建设标准)选择。

(5)资源、原材料、燃料来源和供销的可能性评价。

(6)公用设施建设方案。

(7)建厂条件和厂址方案：地理位置、气象、水文、地质、地形条件、交通运输,以及水、电、气和社会经济状况及其发展趋势；厂址比较和选择意见。

(8)生态环境影响和对策。

(9)节约能源、水和土地资源措施。

(10)职业安全、卫生和消防论证及措施。

(11)生产组织、管理体制、机构定员、人员培训设想。

(12)编制投资估算(投资估算按重要部位设计方案估算工程量进行计算)。提出资金筹措办法。

(13)经济分析和风险分析。

(14)综合评价及结论。

34、项目可行性研究报告编制单位：

×××单位或委托×××院、所编制。

5、项目可行性研究报告编制时间。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如单项调研报告、委托某专业单位单项、调研咨询报告及函、电报传真、网络查询资料等。