第一篇：小区物业办公管理制度
办公室管理制度
为了规范办公室管理，提高工作效率，特制定本制度
一、上班时着装整齐、服装统一、坐姿端正。树立良好的公司形象和个人形象。
二、办公室谢绝吸烟、严禁大声喧哗，吵闹、严禁闲聊。营造良好的工作环境。
三、未经许可，员工不得随意进入办公室，有事情统一由管理人员或文员办理，维护办公室安全。
四、办公室须有专人值班，不得空缺。负责接听电话，接发传真和来访接待。
五、办公室人员在工作接触中或在接听电话中要使用文明用语：您好＼请＼谢谢＼对不起＼再见。
六、办公室人员要树立服务意识，要在上级与下级、部门与部门之间起桥梁作用。
七、公司电脑及网络统一由专人维护保养，任何个人不得私自带盘上机操作及安装。
八、做好保密工作。尊重别人隐私和公司制度。做到不听、不问、不传。
九、下班时随手整理自己的办公桌。关闭空调，关窗，断
电，锁门。
保安制度
一、岗位职责
(一)、护管队队长岗位职责
1、主持全队工作，坚决执行管理处领导指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。
2、熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握护管区内的护管工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。
3、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。
4、做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。
5、经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。
6、每周召开例会一次。
7、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。
8、带领护管队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类
违章行为。
9、负责全队员工的内务管理和考勤工作。
10、完成上级交办的其他临时任务。(二)、护管员岗位职责
1、服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事报告。
2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。
3、熟悉本岗位职责和工作秩序，圆满完成工作任务。
4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。
5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向管理处报告。
6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。
7、积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为，努力完成各项治安服务工作。
8、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。
9、认真完成领导交办的其它任务。(三)巡逻员岗位职责
1、熟悉巡逻区内各种设备、物品的位臵，发现设备、物
品有移动等可疑情况，立即查明报告。
2、检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。
3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。
4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加以监视并及时报告。
5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，即刻擒获。
6、发现打架、吵架、斗殴等行为，要予以制止。
7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。
8、发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。
9、驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂人员。
10、巡视护管员各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写巡逻签到记录。
1l、制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反小区管理规定的行为。(四)监控员岗位职责
1、监控人员工作应认真负责及时记录异常情况，遇突发事件应熟练操作观察，并做好录像同时通报所部，严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。
2、负责监控小区内有无异常情况，并做好原始记录，提
供资料。
3、保持监控室的整洁卫生，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时间通知维修人员到场处理。
4、学习掌握各种先进设备的性能，特点及使用方法，按规定程序操作监控设备，并维护好设备，不准私自外借任何器材。
5、做好机房保密工作，不得向无关人员透露监控情况，严禁非工作人员进入监控室。
6、完成上级交办的其它任务。
二、制度规定
(一)、治安巡回检查制度
1、小区设24小时巡逻护管队，集中精力，提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保住户治安安全。
2、对小区巡逻检查的护管队员必须佩带工作证，按规定的巡逻线巡逻，严禁单独行为。
3、按照《小区治安巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中，发现险情，应采取果断的应急处理措施，并及时上报管理处，在有关人员及领导到达现场之前不能离开。
4、巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放臵，如发现移动设备、物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，应通知及协助住户、落实各项防范措施。
5、检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即报告领导，进行更换。
6、注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告领导，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。
7、夜间巡逻检查，应检查清理闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火险隐患。
(二)、护管队交接班制度
l、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到前当班人员不能离岗。
2、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项。要做到“三明”：上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。
3、交班人在下班前必须填好值班记录。应做到“三清”：本班情况清，交接的问题清，物品、器械清。
4、当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。
5、交接时要做好记录并签名。
(三)、收费岗工作制度
1、服从领导，严格执行各项规章制度，坚守工作岗位，遵守工作纪律。
2、认真执行收费办法、标准和程序，做到过而不漏、收而不贪、快而无误。
3、着装整洁，言行规范，礼貌待客，文明服务。
4、接受监督检查，敢于同违纪行为做斗争。
5、按规定妥善保管款、票、卡、认真填写各种记录和表格。
6、爱护并正确使用收费设施，升降杆使用坚持一车一落，发现问题，及时报告。
7、积极参加各种培训，努力提高业务素质。
8、积极参加各种会议，不断总结收费工作经验，提出合理化建议。
(四)、保安员的权限规定
根据公安部保安管理规定的精神，保安员有如下的权限：
1、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。
2、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有权保护现
场、保护证据、维护秩序以及提供情况，但无勘查现场的权力。
3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。
4、对出入护卫区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照合同规定进行验证、检查。
5、在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。
6、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处理。
7、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。
(五)、货物放行规定
为了维护小区业主的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。带(运)出货物的时间：
1、业户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出闸时将证明交保安员验收。
2、如需将大量货物带(运)出，需提前1—3天向管理办递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或非办公时间。
3、在非带(运)出时间如末获批准带(运)出货物，当值保
安人员有权截留所带(运)出的货物。
4、所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。
5、业户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜。
6、所有带(运)出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。
(六)、重大事件报告制度
为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。
1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业主集体投诉(5家以上)；发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等。
2、发生重大或突发事件，参与事件处理的队长应立即到现场处理，同时尽快口头向管理处主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。
3、参与事件处理的队长在事件处理后立即填写重大事件报告，于12小时内以书面形式递交管理处，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
4、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
(七)、突发事件的处理程序
1、凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值管理处领导。
2、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
3、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
4、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
5、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。
6、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安队队长协助调查处理。
7、保安队队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
8、保安队队长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。
(八)斗殴等暴力事件的处理程序
1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告队长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待队长的指令。
3、队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带回接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
4、斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
(九)、盗窃等破坏事件的处理程序
1、巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌
疑人。如力量不够、电话或其它方式尽快报告，简要说明现场情况，并监视现场等待队长的指令。
2、队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带回调查处理。
3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任。
4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。(十)、监控系统使用管理规定
1、控制室实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录。
2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。
3、监视所有摄像位臵的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。
4、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。
5、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。
6、当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知人员到现场查看。
7、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。
维修制度
第一节 维修队
一、岗位职责
(一)、维修队队长岗位职责
1、在物业处主任的领导下，负责维修队的全面管理工作。
2、履行与物业处签定的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指标。
3、贯彻执行物业处制定的规章制度，确保维修队管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
4、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
5、对公共设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证公共设施、设备的正常运行。
6、负责组织制定公共设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。
7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高
员工的综合素质和能力。
8、负责组织对物业处接管的公共设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。
9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10、定期向物业处主任汇报工作，完成上级交办的临时任务。
(二)维修工岗位职责
1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查和保养，为业主(住户)提供有偿维修服务。
2、遵守公司和物业处的各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。
3、服从管理人员或队长的调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量。
4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。
5、努力学习、不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。
6、对业主彬彬有礼，以优质服务为物业处争创效益。
7、注意“工完场清”，节约用料。
8、着装整洁，进住户家佩戴工作牌，保持物业处良好形象。
9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物业处多做贡献。
10、完成物业处安排的其他工作任务。
二、制度规定(一)维修管理制度
为不断地提高维修管理、服务水平，做好房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理工作，制定以下规定。
1、努力学习，不断提高业务水平和技术水平，管理好本物业项目内的房屋及配套的设施设备和相关场地，掌握运行和使用情况，做好年度检修计划。
2、电气维修。要做到熟悉全区的电气设备和电气线路，定期进行巡视和检查，保证安全用电；定期对电气设备进行维护和保养，保证电气设备安全运行。
3、消防系统。严格执行安全操作规程，不准违章操作；做好消防设备的维护保养，掌握消防设备的运行情况，加强消防系统的巡检，发现问题及时处理；做好运行记录，严格交接班制度和消防安全。
4、要爱护公共物品和设备。合理使用维修材料，注意节
约，反对浪费。搞好成本核算，努力降低成本，完成各项经济指标。
(二)、电气系统操作规定
1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。
2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位臵进行工作。
3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。
4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。
5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。
6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。
7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。
8、禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可*的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。
9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中，不得醉酒、打闹、神志不清，身体不适者禁止工作。
10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。
11、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。
12、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。
13、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装臵，随时安装好。
14、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。
15、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。
16、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。
(三)、变配电房设备巡检制度
1、为了保证变配电设备设施安全运行，特制定本制度。
2、观察高压系统进线电压、电流、指示灯、声音是否正常，如偏差超过允许范围，要及时记录并向上级部门报告。
3、巡视变压器系统运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。
4、巡视低压配电系统各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。
5、检查并清洁各电柜表面积尘。
6、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。
(四)、给排水系统操作规定
1、为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。
2、各物业处维修队负责本物业项目内给排水设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。
3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备
进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。
4、公共给排水管道每半年全部检查一次，要求水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。
5、排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次。
6、室内外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次。
(五)、电梯系统操作规定
1、为了规范电梯设备设施的维修养护工作，确保电梯设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。
2、各物业处维修队负责本物业项目内电梯设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。
3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。
4、保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开高峰用梯时间。
5、每部电梯均应在接管后建立单独的档案。
6、为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可用性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。
(六)、中央空调系统操作规定
1、为了规范中央空调设备设施的维修养护工作，确保中央空调设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。
2、各物业处维修队负责本物业项目内中央空调设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。
3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。
4、每部中央空调均应在接管后建立单独的档案。
5、为了运行安全，中央空调设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可*性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。
(七)、室内燃气系统操作规定
1、连接灶具的软管，应在灶面下自然下垂，且保持10厘米以上的距离，以免被火烤焦、酿成事故。注意经常检查软管有无松动、脱落、龟裂变质。
2、用肥皂水检查天然气设备接头、开关、软管等部位，看有无漏气，切忌用火柴检漏。如发现有气泡冒出，或有天然
气味时，要关闭所有开关，严禁火种(包括电灯开关)，打开窗户通风。
3、禁止自购乱拉乱接软管，自行接用天然气取暖炉和淋浴器等设备。
4、禁止搬弄天然气表。
5、不要在安装天然气设备的房间内，再使用煤炉、液化气或其他炉具。
6、维修时天然气灶具周围不要堆放易燃物品。制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。
保洁和绿化管理制度
一、岗位职责
(一)、保洁队长岗位职责
1、在物业处主任的直接领导下，负责保洁队的全面管理工作。
2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。
3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境清洁工作。
4、熟悉本队岗位职责、任务、工作要求、考核标准。掌握小区(大厦)内的保洁规律及特点，加强重点部位的环境保洁工作。
5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。
6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。
7、负责组织制定小区内保洁计划和方案，并组织检查、落实。
8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高职工的综合能力和素质。
9、完成上级交办的其它任务。(二)、保洁员岗位职责
1、负责住宅区内楼道楼梯、车库、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的清洁。
2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。
4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。
5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站车上，并对中
转站进行清洁。
6、负责清洁班员工宿舍的清洁，并保管好所使工具。
7、对住宅区内发生的违章现象进行劝阻和制止。第五节 绿化队
一、岗位职责
(一)、绿化队队长岗位职责
1、在物业处主任的直接领导下，负责环境绿化队的全面管理工作。
2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。
3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境绿化工作。
4、熟悉本队岗位职责、任务、工人要求、考核标准。掌握小区内的绿化规律及特点，加强重点部位的环境绿化工作。
5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。
6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。
7、负责组织制定小区内花草的养护计划和方案，并组织检查落实。
8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高
职工的综合能力和素质。
9、完成上级交办的其它任务。(二)、绿化员岗位职责
1、遵纪守法。遵守管理处的各项规章、制度。
2、履行职责，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。
3、遵守《员工请销假制度》和《员工宿舍管理规定》。
4、上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。
5、执行《管理处文明礼貌用语规范》，文明服务，礼貌待人。
6、不做有损管理处形象的事，不收取业主(住户)的钱物。
7、服从领导，团结同事，互相帮助。
8、爱护公物，照价赔偿遗失工具。
二、制度规定(一)、绿化养护标准
1、绿化充分，植物配臵合理，达到黄土不露天。
2、园林植物达到：(1)生长势好。(2)叶子、枝、干健壮。(3)行道树基本无缺株。(4)草坪覆盖率应基本达到lOO％；草坪内杂草控制在l0％以内。
3、行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，能及时很好地解 决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。
4、绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段能做到随产随清，其它地区和路段做到日产日清；绿地整洁，无砖石瓦块、筐和塑料袋等废弃物，并做到经常保洁。
5、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油饰。
6、无明显的人为损坏，绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占等；行道树树干上无钉栓刻画的现象，树下距树干2米范围内无堆物堆料、搭棚设摊、圈栏等影响树木养护管理和生长的现象，2米以内如有，则应有保护措施。
第二篇：小区物业管理制度
小区物业管理制度
一、安全职责
1.严格执行公司的各项管理制度；
2.负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；
3.负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；
4.做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；
5.查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；
6.建立健全和管理好系统档案资料；
7.抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；
8.做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；
9.完成领导交办的其他任务
二、护卫岗位职责
1.护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2.纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
3.上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；
4.坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5.熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6.爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
7.熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；
8.值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9.熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10.严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11.对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12.对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
13.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；
14.熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15.认真完成领导交办的其他任务。
三、门岗、巡逻岗位职责
1.24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
2.掌握业主的来客动态，维护小区秩序；
3.严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；
4.熟悉小区内住户的基本情况；
5.做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；
6.严格执行24小时巡逻制度；
7.对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；
8.对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。
四、物业费收取及使用办法
1． 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。
2． 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。
3． 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。
4． 准确计算并及时催收各住户应交的物业费、管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。
5． 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。
6． 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。
7． 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。
第三篇：小区物业管理制度
军徽大厦小区物业管理制度
为了加强小区的物业管理，提高整体管理水平，为了小区内住户提供舒适方便、文明整洁的环境，根据《物业管理条例》有关规定，结合本小区实际，制定本制度：
一、清洁卫生管理
1、请自觉维护小区公共卫生，不随地吐痰、乱 丢果皮、纸屑、烟头等垃圾；不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道、门厅等公共场所堆放物品。
2、垃圾置于垃圾收集点，以便及时清理。
3、不得饲养家禽和高大凶猛动物，饲养宠物必 合政府有关规定，但不得影响邻里休息，带宠物在小区内散步时，不污染环境，宠物伤人由其业主负责。
4、住户装修期间，不得将装修废弃物放在公共 走廊及公共场所。
5、小区内任何公共场所，均不得乱涂乱画、乱 张贴广告，违者负责清除和粉刷费用，并在公共栏予以曝光。
6、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定 维护小区环境整洁。
二、公共设施维护管理
1、爱护公共设施，本小区为业主提供的电梯、可视电话、消防设施、供水、供电、宽带、有线电视线路等公共设施是为广大业主服务的重要设施，请自觉维护，教育好自己的小孩，不要在电梯内嬉戏玩耍，不要乱按电梯按扭及可视电话按扭，以免孩子触电或损坏设施。
2、小区内载植的树木，为各位业主夏天提供乘 凉静化空气，严禁在树木上搭凉衣物或乱刻乱画损坏树木。
三、治安管理
1、物业公司24小时有人值班，热情为各业主 服务，并协助处理相关事务，联系电话：0939—6918999。
2、物业公司管理人员到各楼层工作，进户走访 时，一律佩带“嘉得宝物业公司”胸牌，对无胸牌和陌生人来防，在未弄清身份之前，应谢绝进入您的住所，以免带来不必要的麻烦。
3、为保持各住户的安静，晚上10点以后，早 上8点以前，禁止各类影响他人的噪音发生，装修人员在上述时间内一律停止施工，晚上10点后必须离开小区。
4、各用户必须用好水、电、煤气等，做到房间 离人、关水、断电、关气、锁门，因使用水、电、气不当给自己或他人造成损失者，由业主自己承担。
5、如发现可疑人员，请立即告知物业公司或派 出所。
四、车辆停放管理
1、所有外来车辆，未经门卫室同意，不得进入。
2、经许可停放的车辆，必须服从保安人员的指 挥，有序停放，并按规定缴纳费用。
3、各类车辆〈含摩托车〉按指定位置停放。
4、在装修期间，车辆安全一律由业主自行负 责。
5、外来车辆需停放者，每天收费10元。
6、门厅内、电梯内严禁停放摩托车、自行车。
五、消防管理
1、做好防火工作人人有责，严禁在楼内燃放各 类烟花爆竹；严禁在院内燃放大型烟花爆竹，违犯本规定给他人造成损失者由业主承担一切损失。
2、使用好电器、燃气、烟头、火柴余碳要及时 熄灭，教育小孩不要玩火。
3、遵守安全用电规则，勿使电器超负荷，以免 发生事故。
4、不要在室内存放易燃，易爆物品如：汽油、柴油、香蕉水等，需格外小心，确保安全。
5、不得随意挪动或损坏消防设施和器材，保持 走廊、楼梯及通风道畅通。
6、发生火警，切勿惊慌失措，应立即告知物业 公司或拨打“119”火警电话，关闭电源、气源，尽可能采取补救措施，或迅速离开住所，切勿从电梯逃生，应从步行楼梯下楼。
六、其他
1、各业主应遵守国家和本县的有关规定，不得 在小区内进行赌博，和播放污秽录像，出售污秽书刊等活动。
2、讲文明、讲道德、讲礼貌、讲卫生、互相帮 助、共创文明小区。
第四篇：小区物业管理制度
小区物业管理制度
一、治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。住户车辆按规定只能停放在小区停车场。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。
9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。
二、环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
三、清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
四、停车管理规定
1、小区停车位专供住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。
2、临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放，对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
5、车辆进入小区按标线行驶，禁止逆行，禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
6、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；
7、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
8、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；
9、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；
10、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；
11、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者报案处理，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；
12、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
五、消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
第五篇：小区物业管理制度
小区物业管理制度
一.治安管理规定
1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。
3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。
4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。
9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。
二.环境保护管理规定
1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。
三.清洁卫生管理规定
1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6.小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7.商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8.提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9.物业服务中心负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
四.停车管理规定
1.小区停车场，专供购
(租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。
2.小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3.租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4.停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。
5.停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6.车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
7.停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
8.车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9.停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记。
10.车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负。
11.车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任。
12.有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费。
13.若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡。
14.若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理。
15.所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
五.消防安全管理规定
1.消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2.加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3.物业服务中心定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。
4.严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5.发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6.自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
7.遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8.进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9.不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10.楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11.消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12.物业服务中心对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
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