住宅小区物业管理的特点和难点

第一篇：住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

摘要住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过 选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及 配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化行 业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速发展、经济地位的持续上涨使其 成为了与我国经济协调发展与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对 独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质服务为宗旨以经济效 益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部 分也有其自身的特点。但是作为新生事物的物业管理行业在发展进程中 必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露 出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区

域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的服务还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或 公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要 想在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这 是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。

一、住宅小区的特点

1.居住功能单一相对封闭独立。

2.住宅小区居住的人多人口结构复杂形成相对独立的社区文化。3.住宅小区房屋产权多元化公用设施社会化。4.规划建设合理配套设施齐全居住方便。

加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的 客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的 综

合管理大力发展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的 管理水平更好地为业主生活和小区建设服务。

二、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程 度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差 异。业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家 家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分 之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在 紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小 区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理服务工作 应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自 身所具有的特点(一)、管理具有社会性

住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成部分它的管 理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十 分复杂产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力 量的支持与帮助。例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关 社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的 治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。

为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居 民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有 违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采 取寓管理于服务中将物业管理的专业化管理服务与居民的自治管理相结合 要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约形成自我管理的约束机制这样容易达到小区居民满意、政府满意、物业管理公司也满意的理想工作目的。(二)管理具有统一性

住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管 理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此对小区内的保洁、绿化、安全保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一 的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效成本的控制又能 提高综合服务质量使业主直接享受到物业服务的成果。(三)、管理强调服务性

住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住 在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业管理企业 应该强化服务意识本着服务至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的 服务。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质 的服务达到管理的目的。同时不仅要提供物业管理服务委托合同范畴内的基本服务还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化服务。(四)、管理具有复杂性

主要体现在居民的构成复杂对物业管理服务内容和标准要求不一房屋 产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程 中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位 需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差别较大 目前住宅小区物业管理服务费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。(五)、管理追求艺术性

为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个 良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的 管理加以美化。例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加 强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情 舒畅等等。

三、住宅小区物业管理的指导思想 1.服务至上寓管理于服务之中。2.人民城市人民建人民城市人民管。

3.坚持统一领导与综合管理产权与经营管理权相分离。4.有偿使用有偿服务合理负担。

四、住宅小区物业管理的难点和问题

物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日 常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利安全不受侵侵害。根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小 区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。(一)、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿 享受服务的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认 为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交 住房消费意识淡薄。(二)、硬件条件相对落后 旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案 比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些不足包 括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。(三)、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房 房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居 民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设 施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管 房、二手房产权人等。(四)、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进 行管理的局面。主要有“单位自管房”物业管理公司“房管局直管公房”物业 管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。(五)、对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的基础设施进行 不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的 多少和改造等级的不同资金量少则几十万多则上百万甚至上千万。资金 从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。(六)、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物 业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费 标准为每平方米0.50元普通小区全年收费总额为200多元。尽管是如此低廉 的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。(七)、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受 方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。如根据有关规定业主委员 会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小 区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员 会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权 行为或不能充分履行相关职责。(八)、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区 委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理项目把政府补贴给物业 管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出 租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保 安造成一些影响。

五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议 1.加快、加强物业管理的立法工作

2.逐步加大对住宅小区基础建设的投资改善居民生活环境 3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划 4.深化房改政策在工资中增加物业消费部分 5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系 6.加强实施物业管理的正面宣传 7.处理好社区管理与物业管理的关系

8.确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一性改变多头管理 的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安 排一个物业管理公司。

六、住宅小区物业管理的目标 住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管 理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。结合先进的现代计算机 技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合服务中心为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。

第二篇：住宅小区物业管理存在问题和难点

住宅小区物业管理存在问题和难点

发布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我爱我家 |来源:

网络 |查看: 5次

总体上看，长沙县居住小区物业管理的发展是健康有序的，但随着房地产业的持续快速发展、居民生活水平的不断提高，对物业管理提出了一系列新要求，实践中也产生了不少新的矛盾和问题，突出表现在 “二难一少 ”, 即物业管理收费难、小区停车难、品牌物业管理企业少。

1、住宅小区物业管理公司收费难。

造成物业管理收费难的原因多种多样: 一是受传统思想观念的影响，一些居民物业管理消费观念还未形成；二是部分住户，受单位改制、拆迁征收等影响而未能就业，生活比较困难无法负担物业费； 三是由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，使得业主入住后不满而拒付物业管理费； 四是收费与服务脱节，收了费服务跟不上，或所收费用与提供的服务不匹配而使业主拒交。

2、住宅小区停车难。

随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，拥有私家车的家庭越来越多，停车位数量无法适应汽车增长的需求。目前长沙县县城住宅小区停车位比大多只有1:0.6左右,远不能满足现在私家车增长速度对车位的需求。加之，部分车主为了避免支付地下车库租金或为了图一己之便，不将车停入地下车库，导致部分小区地下有车位，地上停满车的现象。另外还有部分车主存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了各方的利益冲突和纠纷投诉，加剧了交通拥挤、恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。

3、物业管理企业的运作机制不规范、服务水平和队伍素质不高。

物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。一是多数企业尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于家庭式的粗放型经营状态。二是小区物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。三是物业管理队伍的素质有待提高，部分企业缺乏必要的设备和一支懂经营、通技术、业务精的物业管理专业化队伍。从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，因而导致物业管理服务不到位。

推进物业管理行业发展的对策

发布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我爱我家 |来源:

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物业管理是一项涉及部门众多、专业技术要求高的综合性工作，关系到老百姓的日常生活和切身利益，管理难度相当大。尤其是现阶段，物业管理矛盾百出、纠纷不断的现实状况下，迫切需要创新思维，加大力度，推进改革。

1、加快提高物业管理水平，强化行业队伍建设。物业管理行业要提高其社会化、市场化和专业化的程度。目前，多数小区仍停留在“谁开发、谁管理 ”的局面，没有形成物业管理市场竞争机制。因此必须完善目前的物业公司准入机制，通过市场竞争，优胜劣汰来促使物业管理业的健康发展，实现物业管理服务的专业化。物业管理企业应打破统包统揽的经营模式，可将保安、清洁、绿化等专项业务承包给专业的公司。专业化分工使各项服务更加优质, 并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。针对县城物业管理从业人员实际情况，建议主管部门加强对物业管理人员的资格审查，严格执行物业管理人员持证上岗制度，同时注重对企业员工的岗位培训。

2、建立有效机制，切实解决收费难问题。

面对物业管理收费难，应采取多种措施提高物管费的收缴率。一是要规范收费标准，增加收费透明度。收费标准应根据各小区实际情况制定，并报物价部门核准，应以不同档次物业的平均成本支出为基准，适当考虑物业管理企业的利润。同时，提高物业管理资金使用的透明度。这既可加强监督，促使物业管理企业节约成本，提高资金使用效益；也可让业主了解物业管理的难处，理解和支持物业管理工作，提高缴费的自觉性。二是广泛宣传物业管理相关知识、法规，促使广大居民转变思想观念，正确认识物业管理的有偿服务性，使居民接受并且积极配合，提高物业费收缴率。三是提高物业管理服务质量，提高收费和服务的对等性，在解决收费难中，物业管理企业也要从自身的服务进行审视。四是对于经济实在有困难的家庭, 实行费用减免、补贴等方式解决。

3、整合县城区域停车场资源, 有效解决居住小区停车难问题。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，停车难的矛盾将日益突出。要解决这一问题，一是对已建有停车场的小区应充分利用，小区地面或附近的道路上取消划定的停车线或设置防护栏等障碍，这样，既发挥建设效益，又可保证路面畅通；二是要清理已建小区和高楼配建的车场,对移作他

用的，要限期退出，恢复停车功能。同时在不干扰正常道路交通运行的前提下，设置一定数量的路内停车位，实行有偿停车，缓解停车压力；三是要鼓励引导动员机关、团体和企事业单位自用和公共建筑配建的停车场对外开放。

4、加强政府监管，规范物业管理企业行为。

政府应将小区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分来抓，构建包括物业管理主管部门、公安、工商、税务及物价等部门组成的物业管理机构。严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。进一步规范物业管理市场，促使物业管理企业提供质价相符的服务。

物业管理问题不仅是一个经济问题, 也是一个社会问题。物业管理行业发展水平的高低不光会影响房地产业的发展，更会影响到老百姓日常生活，进而会影响到社会稳定和发展。因此，政府、物业管理企业和居民都应从自身角度出发，妥善处理和解决物业管理中存在的矛盾和问题，提高小区生活品质，构建幸福和谐小区。

第三篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第四篇：0.住宅小区物业管理之小区的特点

住宅小区物业管理之小区的特点

住宅小区的特点很多，由于它是物业的表现形式，因此它与物业的特点在某种程度上是一致的，但是由于它专指住宅，因此就有它的个性：由于它强调一定区域多栋住宅的联合，因此更注重物业的整体性、相关性。概括而言，住宅小区的特点如下：

(1)集中规划建设，使用功能多样随着城市建设的发展和居住水平的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化。原先分散的、功能单一的传统方式的住宅小区，逐步向集中化、综合化和现代化方向发展：

而在使用功能上，新建的住宅小区大多建有商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生、办公用房、住宅及其配套建筑和设旖，它们之间相互协调，有机结合，共同组成了一个完整的、功能齐全的多功能区。住宅小区的这种建设统一化和功能多样化特点，就要求住宅小区管理既要实行统一管理，又要开展多样化服务。

(2)规划布局合理，配套设施齐全住宅小区的地上建筑和地下设施是一个不可分割的整体，地下各种管道设施，如上下水、煤气、热力、电缆等组成一个“网络体系”。地上的建筑也不是只有住宅，还包括与之相配套的各类服务用房、建筑小品、道路、绿化等配套建筑组成的统一整体，从而使住宅小区的各类房屋、各种专业设备和设旆形成了一个多层次多功能的大系统。同一幢房屋，尽管有若干个使用单位且使用性质和产权都不同，但房屋建筑结构是相连的、无法分割的，各种地上地下公用共同设施如供电、供暖、供气、上下水管道等，又是紧密连结的系统，贯穿于各家各户更是无法分割。因此，一个系统或一个部位出现了问题，就会影响住宅的全面运作和使用。这一特点就要求住宅小区必须实行统一管理。如大连市某小区，总建筑面积12万平方米，共有居民楼18栋，全部是多层楼房。小区采用组团式布置，在设计上浑然一体。每个组团内都设有街心公园。干路上彩砖铺装，十分漂亮。小区内建有幼儿园、美食城、托儿所、粮店、副食店、存车处、房管站、居委会、人防工程等配套设旆。

(3)产权多元，管理复杂随着住房体制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的产权结构发生了重大变化。

由单一的全民所有制变为多种所有制并存，一个住宅小区可以分属国家、集体和个人等不同的产权所有人。产权多元化格局在今后相当长时期会存在的，这是住宅小区突出的特点。这样，在管理上便产生了一个统一管理与按产权或使用权分散管理的基本矛盾。

即住宅小区的整体性要求统一管理，产权的多元化则自然地形成分散管理，业主各自选择物业管理公司管理的情况很多。这导致住宅小区各项管理工作的复杂化。

(4)社会化的特点明显住宅小区建设的集中化、综合化、现代化，加上小区功能的多样化和产权的多样化，使住宅小区成为一个“微型社会”。住宅小区不仅仅是人们的生活、学习、工作的环境，而且是整个社会的组成部分。一方面住宅小区的许多公用设旆、绿化等，都是为全小区服务的，已全部“社会化”；另一方面由于产权多样化，使居住人口十分复杂，各行各业各阶层的人员都有，也产生了社会化现象。住宅小区的社会化也给小区管理带来了较为复杂的问题。如大连开发区的红梅小区，分为红梅南和红梅北两个大区，区内常住人口近7千人，小区内建筑大部分为普通住宅。还有中小学校、三星级酒店、外销写字楼、公寓、超市等。又如广州五羊村用地31.4万平方米，总建筑面积66.6万平方米，规划人口3万人。建筑中住宅有44万平方米，其中24-25层商住大厦13幢，8-9层住宅楼宇87栋，3-4层别墅90余座，6万平方米商务大厦，(32层)l栋，还有10万多平方米的百货公司、超级市场、酒楼、电影院等配套设旌，社会化的特点十分明显。

(5)环境优雅、整洁美观住宅小区都是新建设的，在它们的建设过程中，加强了规划，并注意了经济效益、社会效益和环境效益的统一，因此，各小区普遍环境优雅、整洁美观。如北京清源西里住宅小区由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四个景致各异的组团所组成。每个组团从建筑物外观装饰、颜色到绿化种植的不同树木花卉，各具特色。四个中心绿地花园各有不同的风格。整个小区的绿化率达49.8%，人均占有绿地2.41平方米以上，实现了家家推窗见绿，户户出门有荫，使清源西里小区形成了不是公园胜似公园的景观。

第五篇：住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理

城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模、以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级

一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团组成。每一个级别均需配套建设相应数量和级别的公共服务设施。对达到一定规模、基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区（含居住小区、住宅组团）。

一、住宅小区的功能

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会的缩影。1．居住功能。这是住宅小区最基础的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场地和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2．服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目、多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。3．经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务和小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。4．社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

二、住宅小区的特点

住宅小区相对于一般单体住宅或单幢住宅楼来说，由于其是小区，更注重物业的整体性、相关性。住宅小区，尤其是新建住宅小区有以下特点：1．统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅区成片地兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区。这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。2．规模大，功能全。新建居民住宅小区多为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。如我们所管辖的银河绿苑物业小区，总占地面积500亩，建筑面积50万平方米是我市乃至全省数一数二的超大社区，近4000户居民，绿化面积40℅，集地下停车场、篮球场、网球场、幼儿园、小学等一应俱全。超级市场、体育场、健身房、医院等等，居民达3万人。小区已不仅是人们避风雨、御严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处；而且是学习、工作、教育、科研的重要园地；还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所；更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。3．房屋结构整体化，配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统；每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、煤气管网互相相通构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。4．产权多元化，管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

三、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭，不同的生活习惯、爱好、文化程度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差异。这些差异有时会产生各种各样的问题、矛盾和纠纷。这也给住宅小区的物业管理提出了更高的要求。住宅小区是小区内全体居民共同的家园，是大家共同生活的场所，建设和维护一个良好、和谐的居住环境就是全体居民共同的心愿。因此，为避免减少和妥善处理这些问题、矛盾和纠纷，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，其核心是任何人的行为不得违反社会公共利益和损害他人利益。这也就是说，自治自律是相统一的，自治是在自律基础上的自治。每个人在享受一定权利的同时，也应承担相应的义务。住宅小区物业管理还带有相当的复杂性，主要表现在三个方面。首先，小区的房屋产权的多元化要求管理上的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

四、住宅小区物业管理目标

小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。

五、住宅小区物业管理原则 由具有独立法人资格、实行独立核算、自负盈亏的物业管理企业来进行城镇居民住宅小区的物业管理，与旧体制下那种政企不分、权责不明的福利型管理是截然不同的。应遵循的主要原则有：1．业主自治自律与专业管理相结合。住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主；住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理，发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。2．服务至上，寓管理于服务之中。住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸多方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点，服务时限很长，往往几十年以上；服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。3．所有权与经营权相分离。实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一家物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一

管理、综合治理、全方位服务。4．企业经营，独立核算。必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。5．有偿服务和费用合理分担。物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则。物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应得到价值形态的实现和物质形态的替换。在费用分担方面，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。

六、住宅小区物业管理的内容 住宅小区物业管理，是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如下基本内容：1．住宅小区内，房屋及设备的维护与修缮管理。2．住宅小区环境的维护管理。具体包括：（1）违章建筑的管理；（2）公用市政设施的维护管理；（3）环境卫生的维护管理；（4）绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理。3．开展多种形式的便民有偿服务。4．住宅小区的社会主义精神文明建设。

七、住宅小区精神文明建设的内容 1．开展精神文明建设，制定住宅小区居民精神文明公约。居民要自觉遵守住宅小区的各项规章制度，遵守和维护公共秩序，爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为、关心孤寡老人和残疾人。2．完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富小区居民的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高广大居民的参与意识，促进安定团结和社会稳定。3．建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。“社区”是地域、社会互助和社会关系的综合体，即一群人居住于某一地理区域、具有共同关系和社会服务体系的一种生活共同体。小区居民长期生活、学习、工作在同一空间，彼此之间相互交往、沟通和影响，造成了特定的社会关系，形成了一个小社会。“社区”精神，是住宅小区居民的精神状态和思想行为的综合反映。而社区文化则是社区精神的载体。住宅小区精神文明建设活动应以灵活多样适合居民特点方式进行。通常可以的活动方式有：1．运用传播文化和工具的康乐设施，如影剧院、文化站、有线广播、图书馆、社区报、闭路电视等，开展联络感情活动。2．组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会，加强住户之间的交往与联系，培养群体活动与公民意识，增强友谊。3．创建文明单位，如文明班组、文明家庭、文明楼、文明住宅小区活动，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷，积极参加各项公益活动。4．开展“优质服务竞赛”活动，讲文明、懂礼貌，文明用语、尊老爱幼，各行各业发挥本专业的特点，更好地为住宅区居民服务。5．开展人际交往，推行“社团”活动。在香港，物业管理企业还是一个活跃的准社团组织，经常利用公众节假日，组织内容丰富多彩的文体活动。