大连市物业服务收费管理实施细则

第一篇：大连市物业服务收费管理实施细则

《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）

各区、市、县发展改革局（物价局）、房地产行政主管部门：

现将《大连市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时反馈给我们。大连市发展和改革委员会 大连市国土资源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日

大连市物业服务收费管理实施细则

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》，制定本实施细则。

第二条

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条

物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作；其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。

第五条

经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。

（一）经工商行政管理部门登记注册。

（二）经物业管理行政主管部门资质确认。

（三）取得税务登记证书并依法纳税。

第六条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条

根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第八条

住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为： 特级：根据物业服务成本及相关情况核定；

一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）； 二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）； 三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）； 四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。上述标准不含电梯运行维护费

第九条

具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。第十条

物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：

（一）物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告；

（二）工商营业执照副本及复印件；

（三）税务登记证书副本及复印件；

（四）物业服务资质证书副本及复印件；

（五）（前期）物业服务合同的原件及复印件；

（六）前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件；

（七）物业服务内容及标准；

（八）物业服务费用成本核算资料；

（九）其它有关资料。

第十一条

具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。

第十二条

住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。

成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。

第十三条

对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。

第十四条

物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。第十五条

业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域内的清洁卫生费用；

（四）物业服务区域内的绿化养护费用；

（五）物业服务区域内的秩序维护费用；

（六）物业服务企业的办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十七条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第十八条

建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位置予以公示。

第十九条

物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条

经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收；如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。

第二十一条

新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。

第二十二条

经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费标准。第二十三条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十四条

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第二十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条

物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。

第二十七条

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十八条

物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第二十九条

物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金年度预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金年度预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第三十条

物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上年度物业服务收费收支情况到发证机关验证。

第三十一条

凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。

（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；

（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；

（五）其他违反价格政策法规的行为。

第三十二条

本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。

第三十三条

本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（特级）项目

服务标准及基本条件

备注

基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境优美舒适。绿化率达到35%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观及建筑小品。（高层和商住大厦除外）

6、有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。

7、配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。

房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到98%以上。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设置统一有序。

4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位置统一有序。

5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。

6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率达到98%以上。

9、房屋档案资料齐全，管理完善。

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到98%以上。

4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率在98%以上。

6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实行24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实施24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。

5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。

6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。

7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上。

8、建立完善的档案管理制度。

9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（二级）项目

服务标准及基本条件

备注 基本 配套

条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境较好。绿化率达到25%以上（包括水面、景观）

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。

4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局基本合理，草坪、花草树木生长良好，适时修剪、养护，并随时补摘、补种，无杂草、杂物。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

综合管理服务

1、制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、每年至少征求一次业主对物业服务的意见。

6、建立档案管理制度。

7、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

8、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（四级）项目

服务标准及基本条件

备注

基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，人员配置基本合理。

2、建立各项管理制度。

房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、小区房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。

3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

4、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。

5、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。

6、房屋档案资料齐全，管理完善。

共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。

4、小区内道路平整畅通。

5、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备基本完好率不低于95%。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显标识和防范措施。

7、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持畅通，无堵塞外溢。

8、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通。

公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、按有关规定对住宅区重点部位进行巡查。

3、引导进出小区的车辆有序通行、停放。

4、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、公共区域门、窗等进行保洁，保持干净整洁。

3、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

4、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

5、开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理

1、草坪、花草树木生长较好，适时修剪、养护。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。

综合管理服务

1、制定物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、建立档案管理制度。

6、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

7、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

第二篇：大连市物业服务收费管理实施细则

大连市物业服务收费管理实施细则

大发改收费字﹝2009﹞449号

第一条

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》，制定本实施细则。

第二条

本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条

物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作；其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。

第五条

经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。

（一）经工商行政管理部门登记注册。

（二）经物业管理行政主管部门资质确认。

（三）取得税务登记证书并依法纳税。

第六条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条

根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第八条

住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为： 特级：根据物业服务成本及相关情况核定；

一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）； 二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）； 三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）； 四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。上述标准不含电梯运行维护费

第九条

具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。

第十条

物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：

（一）物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告；

（二）工商营业执照副本及复印件；

（三）税务登记证书副本及复印件；

（四）物业服务资质证书副本及复印件；

（五）（前期）物业服务合同的原件及复印件；

（六）前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件；

（七）物业服务内容及标准；

（八）物业服务费用成本核算资料；

（九）其它有关资料。

第十一条

具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。

第十二条

住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。

成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。

第十三条

对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。

第十四条

物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。

第十五条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：

（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域内的清洁卫生费用；

（四）物业服务区域内的绿化养护费用；

（五）物业服务区域内的秩序维护费用；

（六）物业服务企业的办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支

出或者物业服务成本。

第十七条

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第十八条

建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位臵予以公示。

第十九条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条

经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收；如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。

第二十一条

新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。

第二十二条

经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费

标准。

第二十三条

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十四条

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第二十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条

物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。

第二十七条

物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十八条

物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第二十九条

物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第三十条

物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上物业服务收费收支情况到发证机关验证。

第三十一条

凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。

（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；

（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；

（五）其他违反价格政策法规的行为。

第三十二条

本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。

第三十三条

本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（特级）项目

服务标准及基本条件

备注

一、基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配臵合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境优美舒适。绿化率达到35%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观及建筑小品。（高层和商住大厦除外）

6、有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。

7、配臵可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。

二、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到98%以上。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

室外招牌、广告牌按规定设臵统一有序。

4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位臵统一有序。

5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。

6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率达到98%以上。

9、房屋档案资料齐全，管理完善。

三、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到98%以上。

4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率在98%以上。

6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。

四、公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行

亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实行24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设臵安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

五、公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

六、绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

七、综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位臵公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高服务人员的业务素质和服务技能。

5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。

6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。

7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在85%以上。

8、建立完善的档案管理制度。

9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（一级）项目

服务标准及基本条件

备注

一、基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配臵合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境优美舒适。绿化率达到30%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观。

6、有一定规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。

7、配臵可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。

二、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到95%以上。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设臵统一有序。

4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位臵统一有序。

5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。

6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于95%。

9、房屋档案资料齐全，管理完善。

三、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到95%以上。

4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率不低于95%。

6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定

四、消防应急预案。公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、设有中央监控、红外线报**控，实施24小时安全监控并记录及时。

7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设臵安全警示标志。

8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

五、公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。

4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

六、绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。

七、综合管理服务

1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位臵公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。

5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。

6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。

7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上。

8、建立完善的档案管理制度。

9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（二级）项目

服务标准及基本条件

备注

一、基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配臵合理。

2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境较好。绿化率达到25%以上（包括水面、景观）。

6、有休闲活动场地和固定的活动馆所。

二、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设臵统一有序。

4、阳台封闭规格设计基本一致。

5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范。

6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于90%。

9、房屋档案资料齐全，管理完善。

三、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到90%以上。

4、高层住宅楼设有高中档次电梯（每个单元不少于一部电梯）并正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。

6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。

四、公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设臵安全警示标志。

7、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

五、公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。

4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

六、绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，基本无黄土裸露。

3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。

4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

七、综合管理服务

1、建立服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位臵公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。

5、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

6、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在75%以上。

7、建立完善的档案管理制度。

8、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

9、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（三级）项目

服务标准及基本条件

备注

一、基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，人员配臵合理。

2、管理服务人员佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。

3、各项管理制度完善。

4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。

5、整体环境较好。绿化率达到20%以上。

二、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、房屋外观较好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损。

3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设臵统一有序。

4、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。

5、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

6、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构

和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。

7、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。

8、房屋档案资料齐全，管理完善。

三、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。

4、高层住宅楼设有中档次电梯（每个单元不少于一部电梯）并正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。

5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。

6、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备完好率不低于95%。按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。

8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定

消防应急预案。

四、公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。

3、小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。

4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。

5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。

6、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

五、公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。

3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。

4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。

5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。

6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

六、绿化养护管理

1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。

2、绿化布局基本合理，草坪、花草树木生长良好，适时修剪、养护，并随时补摘、补种，无杂草、杂物。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。

七、综合管理服务

1、制定完善的物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位臵公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、每年至少征求一次业主对物业服务的意见。

6、建立档案管理制度。

7、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

8、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（四级）项目

服务标准及基本条件

备注

一、基本配套条件

1、小区有专业物业服务机构，人员配臵基本合理。

2、建立各项管理制度。

二、房屋管理

1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。

2、小区房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。

3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。

4、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。

5、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。

6、房屋档案资料齐全，管理完善。

三、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。

2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。

4、小区内道路平整畅通。

5、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备基本完好率不低于95%。

6、容易危及人身安全的设施设备有明显标识和防范措施。

7、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持畅通，无堵塞外溢。

8、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通。

四、公共秩序维护

1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。

2、按有关规定对住宅区重点部位进行巡查。

3、引导进出小区的车辆有序通行、停放。

4、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。

五、公共卫生保洁服务

1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。

2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、公共区域门、窗等进行保洁，保持干净整洁。

3、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

4、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。

5、开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。

六、绿化养护管理

1、草坪、花草树木生长较好，适时修剪、养护。

2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

3、定期喷洒药物，预防病虫害。

七、综合管理服务

1、制定物业服务方案并组织实施。

2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位臵公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。

3、管理人员持证上岗，特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。

5、建立档案管理制度。

6、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。

7、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。

大连市发展和改革委员会 二ＯＯ九年八月十日

第三篇：大连市物业服务收费管理实施细则

大连市物业服务收费管理实施细则

大连市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》，制定本实施细则。

第二条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作;其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。

第五条 经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。

(一)经工商行政管理部门登记注册。

(二)经物业管理行政主管部门资质确认。

(三)取得税务登记证书并依法纳税。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价;商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第八条 住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为：

特级：根据物业服务成本及相关情况核定;

一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元(含1.00元);

二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元(含0.70元);

三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元(含0.40元);

四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。

上述标准不含电梯运行维护费

第九条 具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。

第十条 物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：

(一)物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告;

(二)工商营业执照副本及复印件;

(三)税务登记证书副本及复印件;

(四)物业服务资质证书副本及复印件;

(五)(前期)物业服务合同的原件及复印件;

(六)前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件;

(七)物业服务内容及标准;

(八)物业服务费用成本核算资料;

(九)其它有关资料。

第十一条 具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。

第十二条 住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。

成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。

第十三条 对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。

第十四条 物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。

第十五条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：

(一)物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业服务区域内的清洁卫生费用;

(四)物业服务区域内的绿化养护费用;

(五)物业服务区域内的秩序维护费用;

(六)物业服务企业的办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第十八条 建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位置予以公示。

第十九条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十条 经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收;如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。

第二十一条 新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。

第二十二条 经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费标准。

第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十四条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十六条 物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。

第二十七条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十八条 物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

第二十九条 物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第三十条 物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上物业服务收费收支情况到发证机关验证。

第三十一条 凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。

(一)擅自扩大收费范围和提高收费标准的;

(二)擅自设立收费项目，乱收费的;

(三)不按规定实行收费公示和明码标价的;

(四)提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的;

(五)其他违反价格政策法规的行为。

第三十二条 本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。

第三十三条 本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。

第四篇：物业服务收费管理实施细则

江门市发展和改革局 市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施〈中华人民共和国价格法〉办法》、《广东省物业管理条例》、《印发〈广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法〉的通知》等法律、法规及规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于江门市行政区域内物业服务企业的物业服务收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第五条 江门市物价局会同市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的管理监督工作。

各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。

第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度并公布，同时报上一级价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

第十条 实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。

制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式

选聘物业服务企业的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据当地政府指导价范围制定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地政府价格主管部门备案。

前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。

第十二条 物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务合同有约定的从其约定；无约定的应当通过业主大会决定，未成立业主大会的，物业服务企业应当采用书面征求意见形式，征求全体业主的意见，并将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，业主有权查阅相关资料。

经业主大会同意的，物业服务企业与业主委员会重新签订物业服务合同；采用书面征求意见的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务收费标准的调整，在政府指导价范围内的，报当地价格主管部门备案方可执行；超过政府指导价范围的，应当报当地价格主管部门核定后方可执行。第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域绿化养护费用；

（四）物业管理区域清洁卫生费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）办公费用；

（八）管理费分摊；

（九）物业服务企业固定资产折旧；

（十）经业主同意的其它费用。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十六条 物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅大楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费用按约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，定期向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。

业主如在物业服务企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第十七条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）数量计收，也可按法定产权面积计收。具体标准由各市、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。

第十八条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，物业服务企业应当依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

第二十一条 业主对其物业进行室内装修，物业服务企业可向业主或装修承建单位收取装修保证金（押金）。住宅建筑面积大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超过3000元/户的装修保证金（押金），住宅建筑面积小于144平方米的可收取不超过2000元/户的装修保证金（押金）。

装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备，并经双方验收合格的，物业服务企业应在验收合格之日起15个工作日内全额无息退还装修保证金（押金）。

第二十二条 业主装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。委托物业服务企业安排清理的，清运费标准由业主和物业服务企业在签订住宅室内装修管理服务协议中协商确定。

第二十三条 物业服务企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过20元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十四条 实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为业主免费配置每户不少于3张小区出入证（含IC卡），机动车按一停车位一证的方式免费配置车辆出入卡。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本合理收取工本费。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主所有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十六条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按《江门市物价局

关于机动车停放保管服务收费管理实施细则》有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。

第二十七条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。

第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十九条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

第三十条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和政策，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。

第三十一条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。

第三十二条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

（一）未经当地价格主管部门批准，超过政府指导价标准收费的；

（二）擅自设立强制性收费项目的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）不按规定备案的；

（五）不执行本细则第十四条、第十五条、第十六条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的。

第三十三条 本细则由江门物价局会同市住房和城乡建设局负责解释。

第三十四条 本细则自2012年9月1日起执行，有效期5年。《江门市物业服务收费管理办法》（江价〔2004〕41号）同时废止，此前规定与本细则相抵触的，以本细则为准。

第五篇：江苏省物业服务收费管理办法(2014年实施)

江苏省物业服务收费管理办法

第一章

总 则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第二章 物业公共服务收费管理 第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

（三）清洁卫生费用；

（四）绿化养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）管理费分摊；

（十）经业主大会同意的其它费用；

（十一）法定税费以及合理利润。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

第三章 汽车停放收费管理

第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

第四章 其他服务收费管理 第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

第五章 行为规范管理

第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。

第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第六章 监督管理

第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）不按照规定提供服务而收取费用的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制或者变相强制服务并收费的；

（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；

（六）不按规定实行明码标价的；

（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；

（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附 则

第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。