关于解决2009年获得中医执业医师资格认定者行医问题的指导意见(深

第一篇：关于解决2009年获得中医执业医师资格认定者行医问题的指导意见(深

【发布单位】深圳市

【发布文号】深卫人发〔2010〕9号 【发布日期】2010-01-04 【生效日期】2010-01-04 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】深圳市

关于解决2009年获得中医执业医师资格认定者行医问题的指导意见

(深卫人发〔2010〕9号)

各区卫生局，光明、坪山新区公共事业局：

根据《国家中医药管理局、卫生部关于妥善解决中医、民族医医师资格认定工作有关问题的通知》（国中医药发[2007]43号）等文件规定，我局按照相关程序和要求，开展了中医、民族医医师资格认定工作，经广东省、国家中医药局审核，全市共有19人考核合格并于2009年6月取得了中医执业医师资格。

为了彻底解决历史遗留问题，本着实事求是，坚持认定标准和分类指导的原则，对本次取得中医执业医师资格认定人员的行医问题，提出如下意见（详见附件）：

一、其原设置的诊所已变更给他人的，可按法定程序向原诊所所在地卫生行政部门申请变更其本人为该诊所的负责人。

二、其原设置的诊所的《医疗机构执业许可证》超过有效期限未延续或未能通过校验，可向原诊所所在地卫生行政部门申请重新设置。

三、对已取得香港居民身份的，按照国家有关港澳服务提供者在大陆设置医疗机构的有关规定办理。

鉴于诊所的受理和许可实施机关为区级卫生行政部门，各区卫生行政部门可根据本指导意见，结合本区实际情况，妥善处理2009年获得中医执业医师资格认定者的行医问题。

二○一○年一月四日

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第二篇：省卫生厅、省中医药局关于未取得医学专业技术资格无学历中医从业人员执业医师资格认定问题的通知

省卫生厅、省中医药局关于未取得医学专业技术资格无学历中医从业人员执业医师

资格认定问题的通知（苏卫人〔2003〕37号）

发布时间：2003-10-20

省卫生厅、省中医药局关于未取得医学专业技术资格无学历中医从业人员执业医师资格认定问题的通知

苏卫人〔2003〕37号

各市卫生局：

根据《卫生部关于对在<执业医师法>颁布前未取得医学专业技术职称无学历中医（民族医）从业人员中有关人员进行医师资格认定问题的批复》（卫人发〔2001〕25号）文件精神，结合我省具体实际，现就未取得医学专业技术资格无学历中医从业人员执业医师资格认定问题提出如下意见：

具备25年以上中医（民族医）临床工作经历的有效证据，年龄55岁以上（计算中医临床工作年限及年龄的截止时间为1998年6月26日），有丰富、独特的学术经验和技术专长，医德高尚，在群众中享有信誉，从业期间无任何医疗差错或医疗事故，在1998年6月26日前经县级以上卫生、中医（药）行政管理部门批准取得有效行医资格的中医（民族医）师承或确有专长人员，经省级中医（药）行政主管部门组织的实践技能考试考核后，可认定执业医师。

请各市、各单位对照条件抓紧组织认定的申请工作。上报材料除执业医师认定规定的材料外，需提交1998年6月26日之前经县级以上卫生、中医（药）行政管理部门批准取得有效行医资格证明材料原件的复印件。同时提供1973年6月26日之前中医临床工作经历的有效证据：卫生行政部门批准行医资格的证明材料；或原始人事档案的证明材料；或处方权印鉴的批准材料。

省中医药局组织的实践技能考试考核要求、时间另行通知。

江 苏 省 卫 生 厅江苏省中医药局

二○○三年十月二十日

第三篇：关于解决辞退民办教师养老保险问题的指导意见

关于解决辞退民办教师养老保险问题的指导意见

（鄂教师[2009]11号）

湖北省教育厅

湖北省人力资源和社会保障厅

湖北省财政厅

各市、州、直辖市教育局、人力资源和社会保障局（劳动保障局）、财政局：

根据省委、省政府有关精神，为妥善解决辞退民办教师养老保险问题，经研究，决定一次性将其纳入城镇灵活就业人员养老保险。现提出以下指导意见。

一、参保对象

按照省委办公厅、省政府办公厅《关于转发省教育厅等部门<关于一次性解决民办教师问题的实施意见>的通知》（鄂办法【2001】14号）规定被辞退的民办教师。

辞退时间以当地实施鄂办法[2001]14号文件明确的具体时间为准。

二、参保办法

本着本人自愿的原则，参照城镇灵活就业人员基本养老保险办法纳入城镇企业职工基本养老保险。

（一）基本养老费的缴纳

从1996年1月1日起补缴养老保险费，补缴比例为20%，其中：自1996年1月至自辞退前从事教育工作的时间，由当地财政负担12%，个人负担8%；被辞退后所需缴纳的费用全部由个人负担。

补缴基数为参保时所在市（州）上在岗职工平均工资。

1995年12月31日前从事教育工作的时间不视同缴费年限。

（二）个人账户

1996年1月1日起，按缴费基数的8%，为参保人员补建养老保险个人账户。

（三）养老保险待遇

参保人员达到按月领取基本养老金条件及缴费满15年的，可以按月享受基本养老金。

城镇灵活就业人员按月领取基本养老金的年龄条件为：男年满60周岁，女年满55周岁。

参保人员男满60周岁，女满55周岁，累计缴费仍不满十五年的，可允许其继续缴费至15年，其基本养老金从交满15年的次月开始计发；对参保时已超过男60周岁、女55周岁，缴费年限不满15年的，可以一次性补缴至满15年，其基本养老金从补缴资金到位的次月开始计发。

按月领取基本养老金的人员，参加今后的企业退休人员基本养老金待遇调整。

参保人员未达到按月领取基本养老条件死亡的，其个人账户累计存储额可一次性支付给其法定继承人或指定受益人，同时终止养老保险关系。

参保人员按月领取基本养老金期间死亡的，分别按死亡时当地上职工平均工资3个月和10个月的标准给予丧葬补助费和遗嘱抚恤金，其个人账户余额一次性支付给其法定继承人或指定受益人，不再

享受其他养老保险待遇。

（四）基本养老金计发

参保人员符合按月领取基本养老金条件，经当地人力资源和社会保障部门审查批准后，其月基本养

老金按下列公式计发：

月基本养老金=基础养老金+个人账户养老金

基础养老金=（本人退休时所在市州上在岗职工月平均工资+本人指数月平均缴费工资）÷2×缴

费年限×1%

个人账户养老金=个人账户储蓄额÷计发月数（计发月数按国家规定执行）

三、相关问题

（一）对不愿参加基本养老保险单辞退民办教师，符合低保条件的，纳入城乡居民最低生活保障范围或今后参加新型农村社会养老保险。

（二）为减轻个人缴费负担，对参保的辞退民办教师个人补缴所需费用，由财政按人平1万元的标准给予补助，其中省财政负担60%，市（州、县）财政负担40%。省级财政补助分三年到位。

（三）对于财政补助涉及人数较多、补助资金数额较大，一次性补缴单位部分确有困难的，可与当地社保经办机构协商，分期缴纳。

（四）原辞退民办教师从新就业的，应随同新用人单位其他职工一同参加社会保险，被辞退前从事民办教师期间的养老保险按上述办法缴纳，补缴的缴费年限和补建的个人账户与现在新用人单位的参保缴费年限和个人账户合并计算。

（五）按照鄂办法【2001】14号精神，实施离岗退养并按月领取退养费的，不纳入此次参保范围。

四、有关要求

（一）解决辞退民办教师养老保险工作实行地方责任制。各地要高度重视，将此项工作作为维护社会稳定的大事来抓。要采取切实措施，加大工作力度，确保在2009年9月底前完成。要加强组织领导，做好政策宣传和思想政治工作，防止其他人员盲目攀比，产生新的不稳定因数。

（二）各级教育行政部门要严格按照有关政策，认真做好辞退民办教师身份认定工作；各级人力资源和社会保障（劳动保障）部门及其社会保险经办机构要根据教育行政部门的认定人员，结合被辞退时的相关资料，切实做好辞退民师的参保工作；各级财政部门要积极筹措资金，保证此项工作的顺利实施。

（三）严肃政策纪律，各地一定要按照本《指导意见》的要求认真执行，凡与本《指导意见》不一致的，要按照此文件进行规范。

2009年8月28日

第四篇：关于解决外商投资企业董事不出席企业董事会会议 问题的指导意见

对外贸易经济合作部关于印发

《关于解决外商投资企业董事不出席企业董事会会议

问题的指导意见》的通知 １９９８年４月２０日）

（〔１９９８〕外经贸法发第３０２号

各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅、局）：

近日许多地方外经贸主管部门向我部反映，中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下统称企业）董事不出席董事会（或联合管理机构，下同）会议而致使董事会不能作出有效决策的现象时有发生，为维护企业、企业股东和企业债权人的合法权益，同时减少审批管理部门为解决企业内部纠纷而产生的问题，对外贸易经济合作部依据有关法律、法规，特提出若干指导性意见（见附件），请各地外商投资企业审批管理部门在处理上述问题时参考使用。

附件：如文

附件一

关于解决企业董事不出席董事会会议问题的指导意见

一、企业应按照有关法律、法规规定，每年至少召开一次董事会会议；董事

二、股东超过合资、合作企业合同规定期限不履行或不完全履行其出资义务，会临时会议的召集程序，从其合同、章程或有关协议规定。

其他股东可依据《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》和《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》直接向企业原审批机关申请更换股东或变更股权。

三、如果企业股东在合资、合作企业合同及章程规定期限内不委派董事出席企业董事会会议，致使企业董事会会议不能作出有效决议，其他股东可依据合资、合作企业合同有关解决争议方式和程序规定，提请仲裁或诉讼解决。

四、各地外经贸部门在审批企业合同、章程时，应严格把关，注意要求投资者在合同、章程中订明企业董事会议事规则和企业解散的条件和程序，可向企业建议在合资、合作合同和章程有关条款中加入附件二内容或审批机关认为必要的其他条款。

五、对于已批准成立的企业，因严重亏损或其他原因而无法继续经营，确需解散的，且合资、合作一方或数方股东所委派的董事二年以上不出席或不召集董事会会议，致使企业董事会不能作出解散企业的有效决议，经其他股东多次书面催告，仍无任何音信的，经中国公证机关或律师见证，其他股东可向企业原审批机关申请解散企业并提交下列必要文件：

（一）其他股东关于终止合资、合作企业合同及章程的一致申请及有关详情说明；

（二）其他股东所委派的董事关于解散企业的一致决议；

（三）其他股东向不出席董事会的董事发出的催告函；

（四）其他股东对其所述有关详情真实性的保证，该保证将注明：该其他股东向审批机关所陈述的有关详情如与事实不符，将由其连带承担一切责任；

（五）中国公证机关出具的公证或律师出具的见证文件；

（六）合资、合作企业合同及章程；

（七）企业批准证书和营业执照复印件；

（八）审批机关要求报送的其他文件。

审批机关对有关文件认真审查、确认无误后，可酌情予以批准解散该企业。

各地外经贸主管部门在受理此类申请时，应从维护企业、企业股东及企业债权人利益、有利于社会安定出发，根据具体情况，谨慎处理。

六、鉴于目前各地外经贸主管部门对设立企业的审批与颁发批准证书权限有不同规制，如果原审批机关为省级以下外经贸部门，解散企业应征得省级外经贸主管部门的同意。

附件二

企业合同（章程）关于董事会议事规则条款的参考格式 第一条 本公司（企业）营业执照签发之日，为公司董事会成立之日。第二条 董事会由

名董事组成，其中甲方委派

名，乙方委派

第三条 董事任期

年，经委派方继续委派，可行连任。第四条 董事会是公司的最高权力机构，决定公司的一切重大事宜。

名……董事长一名，由

方指定，副董事长

名，由

方指定。

下列事项需由出席董事会会议的董事一致通过决定：

（一）修改公司章程；

（二）解散公司；

（三）调整公司注册资本；

（四）一方或数方转让其在本公司的股权；

（五）一方或数方将其在本公司的股权质押给债权人；

（六）公司合并或分立；

（七）抵押公司资产；

……

第五条 董事长是公司的法定代表人。董事长不能履行其职责时，应授权他第六条 董事会会议每年至少召开一次（年会），在公司住所或董事会指定的人代为履行，董事长未明确授权的，由副董事长代理。

其他地点举行，由董事长召集并主持会议。经

名（全体董事人数的三分之一）以上的董事提议，董事长应召开董事临时会议。

召开董事会会议的通知应包括会议时间和地点、议事日程，且应当在会议召开的１０日前以书面形式发给全体董事。

会议记录归档保存。

第七条 董事会年会和临时会议应当有

名（全体董事人数的三分之二）以上董事出席方能举行。

每位董事享有一票表决权。

第八条 各方有义务确保其委派的董事出席董事会年会和临时会议。第九条 如果一方或数方所委派的董事不出席董事会会议也不委托他人代表

董事因故不能参加董事会会议，应出具委托书，委托他人代表其出席会议。

其出席会议，致使董事会

日内不能就法律、法规和本合同（章程）所列之公司重大问题或事项作出决议，则其他方（通知人）可以向不出席董事会会议的董事及委派他们的一方或数方（被通知人），按照该方法定地址（住所）再次发出书面，敦促其在规定日期内出席董事会会议。

第十条 前条所述之敦促通知应至少在确定召开会议日期的６０日前，以双挂号函方式发出，并应当注明在本通知发出的至少４５日内被通知人应书面答复是否出席董事会会议。如果被通知人在通知规定期限内仍未答复是否出席董事会会议，则应视为被通知人弃权，在通知人收到双挂号函回执后，通知人所委派的董事可召开董事会特别会议，即使出席该董事会特别会议的董事达不到举行董事会会议的法定人数，经出席董事会特别会议的全体董事一致通过，仍可就公司之重大问题或事项作出有效决议。

第十一条 不在公司经营管理机构任职的董事，不在公司领取薪金。

与举行董事会会议有关的全部费用由公司承担。

发布部门：对外贸易与经济合作部（含原对外经济贸易部）（已变更)发布日期：1998年04月20日 实施日期：1998年04月20日(中央法规)

第五篇：广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

（2001年10月30日粤高法发［2001］41号）

《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）以维护市场交易安全，促进市场经济发展为目的，限制了无效合同的范围，扩大了可撤销合同的情形，增加了合同成立但未生效、合同效力待定两种新的效力状态。而且，《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。因此，法院在审理房地产开发经营合同纠纷案件中，在认定 合同效力问题上要充分注意立法的这一重要变化，增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随 意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。

一、认定房地产开发经营合同效力的总的原则

1《合同法》施行以后，人民法院认定房地产开发经营合同的效力，不得以地方性法规、行政规章（包括经济特区制定的法规）为依据，而应当以全国人大及其常委会制定的法律 和国务院制定的行政法规为依据，只有违反了法律、行政法规强制性规定的合同，才确认为无效合同。

2人民法院确认合同效力时，对《合同法》实施以前成立的合同，适用当时的法律、行政法规认定合同无效，而适用《合同法》可认定合同有效的，则适用《合同法》。

3确认房地产开发经营合同的效力，应当注意《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）施行前、后的区别：1995年1月1日《城市房地产管理法》 施行前，认定合同效力可以在投资条件和法定手续两个方面从宽，即只要转让方具备“投入一定的开发建设资金”的投资条件，以及“在一审诉讼期间”办理了房地产转让前的法 定手续，可以认定合同有效；1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后，认定合同效力应当在投资条件和法定手续两个方面从严，即如果转让方不具备足额的投资条件，或者“ 在起诉前”尚未办理房地产转让前的法定手续，应当认定合同无效。

4适用《合同法》第五十二条的规定，确认房地产开发经营合同无效，主要从以下两个方面进行审查确认：

（1）审查合同主体是否具有房地产开发经营资格。具备房地产开发经营资格的企业，必须是经工商行政管理部门核准登记，并持有房地产开发企业资质证书（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。当事人签订以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质的，一般应当认定该开发经营合同无效，但在起诉前当事人已 依法取得房地产开发企业资质的，可以认定合同有效。

（2）审查合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。主要是审查合同标的物是否具备转让、交易条件。如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理法》第三十七条 规定的不得转让的房地产范围的，一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的，可以认定合同有效。

5依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生 效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续 1的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但 未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物所有权及其他物权不能转移。

6合同成立，但因当事人未按《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国担保法》等法律、行政法规的规定办理批准、登记手续而未生效，有下列情形之一的，人民法院可以责令当事人补办批准、登记手续，强制赋予合同生效条件后继续履行：

（1）双方已实际履行合同，或者房屋已基本建成，无其他违法行为的；

（2）合同未生效是由一方当事人违反诚实信用原则造成，而另一方当事人坚持要求继续履行的；

（3）非当事人自身的原因造成不能办理批准、登记手续或批准、登记手续不完善的；

（4）其他能够强制赋予合同生效条件后继续履行的情形。

7合同成立但未生效，且不符合本意见第6条规定的情形，一方当事人请求人民法院解除合同的，应予准许，但有过错的一方应当承担缔约过错责任；双方都有过错的，应当各自 承担相应的责任。

二、土地使用权转让合同的效力认定

8以出让方式取得的土地使用权，土地使用人已经领取了土地行政主管部门颁发的土地使用权证书，但其未付清全部土地使用权出让金即转让土地使用权的，不因此认定该转让合 同无效。

以出让方式受让的土地使用权，土地使用权受让人已经履行了出让合同约定的全部义务，但其未领取土地使用权证书又转让土地使用权，如再转让合同已基本履行，再转让合同的 受让人已投资开发并建成房屋的，不因转让人未取得土地使用权证而认定再转让合同无效。

9以出让方式取得的土地使用权，土地使用人已经领取了土地行政主管部门颁发的土地使用权证书，但其未按照出让合同约定进行投资开发即转让土地使用权的，如在起诉前已办 理了土地使用权变更登记手续，不因此认定该转让合同无效。

10以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，土地使用人应当按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，办理审批、出让手续。当事人在一审法庭辩论终结前仍未办 理审批、出让手续的，认定转让房地产合同未生效。

三、合作建房合同的效力认定

11享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房的，认定该合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。

以划拨方式取得土地使用权，当事人未按《城市房地产管理法》第三十九条的规定，办理合建审批手续的，应当认定合作建房合同未生效；以出让方式取得土地使用权的，当事人 未办理合建审批手续不影响合作建房合同的效力，但合同违反《城市房地产管理法》、《规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规强制性规定的 除外。

以划拨方式或以出让方式取得的土地使用权，当事人在签订合作建房合同后未办理土地使用权变更登记手续的，均不影响合作建房合同的效力。

12合作建房合同的各方当事人约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为该项目公司享有，均不影响合作建房合同 的效力。

13合作建房合同约定一方提供土地使用权，另一方提供资金，由提供资金一方以提供土地使用权一方的名义单独经营，提供土地使用权一方收取固定利润而不承担经营风险的，这是名为合作建房，实为土地使用权有偿转让的合同。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十二条规定，如土地使用权的 转让符合法律规定的，可以认定合同有效，并责令当事人办理土地使用权变更登记手续，按有关规定补交税费。14合作建房合同约定一方提供土地使用权，另一方提供资金，由提供土地使用权一方以自己的名义单独经营，提供资金一方收取固定利润而不承担经营风险，这是名为合作建房，实为借贷的合同。由于非金融企业之间的借贷行为违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同应认定为无效。

15合作建房合同虽然约定合作各方共同经营，但为了逃避交易税收而又约定不办理土地使用权变更登记手续，房地产项目以原土地使用者的名义进行开发建设的，视为恶意串通，逃避税收，损害国家利益，依照《合同法》第五十二条第二项的规定，应当认定当事人约定不办理土地使用权变更登记手续的条款无效，并责令当事人办理土地使用权变更登记 手续，按有关规定补交税费。16合作建房合同约定合作各方共同经营、共负盈亏、共担风险，土地使用权已经变更登记到合作各方的名下，其中的一方经其他合作方同意，将合同的权利和义务全部或部分转 让给第三人的，该转让合同应当认定为有效；土地使用权尚未变更登记的，未取得土地使用权的一方，将合同的权利和义务全部或部分转让给第三人的，由于转让方不享有土地使 用权，依照《城市房地产管理法》第三十七条的规定，该转让合同认定无效。

17提供土地使用权的一方未付清全部土地使用权出让金，而与他人签订合作建房合同的，一般认定合同无效。但政府土地行政主管部门以书面明示的方式同意缓交或者先行开发 的，可认定合同有效。

政府土地行政主管部门虽无上述书面明示意见，但在提供土地使用权的一方未付清土地使用权出让金的情况下，政府土地行政主管部门已经核发了土地使用权证书（含临时使用证），或者建设行政主管部门核发了建筑工程施工许可证，房产管理部门核发了商品房预售许可证的，也可认定合同有效。

18合作建房合同的当事人为解决一方或一方以上的当事人退出合作而签订的合同效力，不受原合作建房合同效力的影响。

四、商品房预售合同的效力认定

19预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。

20商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。

21不具备《城市房地产管理法》第四十四条规定的条件预售商品房的，一般认定合同无效。但预售方在起诉前已补交土地使用权出让金，并已补办有关手续，具备了上述预售条 件的，可以认定合同有效。

22商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如该认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法的，应 当认定有效。

23商品房的预售方与预购方在商品房预售合同中按明码标价约定购房价格后，预售方又以其他名义增加收费的，该增加收费的条款应当认定为无效。双方当事人以逃避商品房交 易税收为目的，故意变相减少商品房交易价款的，这一

条款也应认定无效。

24商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：

（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；

（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；

（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；

（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；

（5）其他载有明确指标的说明。

25预售商品房合同签订后，在预购方未取得房屋所有权证前，预售方未经预购方同意，就同一预售商品房又与他人签订预售合同的，前后签订的预售合同均可认定有效。当事人 不能按照合同约定履行义务的，应当承担履约不能的违约责任。

26预售方逾期交房，应当按照预售合同约定的违约金标准向预购人支付违约金。当事人以约定的违约金过高、过低为由请求人民法院调整的，按《合同法》第一百一十四条第二 款的规定处理。

五、商品房包销合同的效力认定

27包销商与开发商签订包销合同，约定由其以统一价格向开发商购买房屋，再以开发商的名义销售房屋给他人，其实质是开发商将商品房卖给包销商，包销商再卖给他人的两次 买卖行为。无论包销商是否具有房地产经营资质，均可认定包销合同有效，但应责令当事人限期补交再转让商品房应缴纳的税费，并函告税务部门。

六、城镇房屋租赁合同的效力认定

28出租人在出租房屋前是否办理房屋租赁许可证，租赁合同有无办理登记手续，不影响合同的效力。但双方当事人约定以办理房屋租赁许可证和登记手续为合同生效条件的，从 其约定。

29土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。

城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。

30承租人转租未经出租人同意、默认或者事后追认的，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，转租合同可认定有效，但出租人可以解除租赁合同。在出租人解除租赁合 同时，转承租人可以解除转租合同，并有权要求转租人承担履约不能的违约责任。