房地产专业基础知识

第一篇：房地产专业基础知识

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房地产专业基础知识

一、房地产名词解释：

1、房地产具体是指：土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地

b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

2、房地产建筑楼层的划分：

低层住宅为1-3层、多层住宅为4-6层、小高层住宅为7-11层、中高层住宅为12-16层

16层以上为高层住宅、30层以上为超高层

3、按用途划分： a)居住房地产、b)商业房地产、c)旅游房地产、d)工业房地产 e)农业房地产

4、房地产使用年限划分：

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合用地或者其他用地五十年。

5、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

二、基本规划专业术语

住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、1

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副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。

住宅建筑材料分类：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构

各建筑材料特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

按建筑结构分类：框架结构、剪力墙结构、框剪结构

框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。

优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修

剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。

特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。

框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。

三、商品房销售名词解释

 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。

 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。 现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证2

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明的商品房。

 标准层：平面布置相同的住宅楼层。

 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。

 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。

 跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。

 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。 联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。

 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。

 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）

 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。 阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。

 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。

 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。

 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。

 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。

 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝ 层高－楼板厚度）

 房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住3

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宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。

 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。

 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。

 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。

 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积  分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积

 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积  建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积

 建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%  绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%） 面积误差比＝（产权登记面积—合同约定面积）×100%÷合同约定面积  分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和  得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%  使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%  起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼销售价为起价，三、四层价格较高，且层差价不固定；小高层、高层一般以住宅的第一层为起步价，且层差价较固定。

 均价：或称为“平均价”是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如;某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2880元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

 定金: 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应4

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约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"  订金: 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。

 共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

 共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 房屋契税: 是指房屋产权转移时买受人向政府交纳税款。

 房屋维修基金的管理及使用说明：房屋维修基金是用于房屋保修期过后，房屋出现质量问题的维修费用，由房管局负责组织实施，并对维修基金的设立和使用进行监督管理。

 房地产转让: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 主要包括买卖、交换、赠与等方式（国发改委：从2011年5月1日起取消了住房抵押手续费，因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费） 住宅户型的分类：跃层住宅、复式住宅、变维式住宅

以上户型的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层。有内部楼梯，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高比普遍的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，复式住宅实际不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。商品房销售必须具备的证书（五证两书）：

 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备5

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施工条件的凭证。

 《商品房销售（预售）许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。

 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。

 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。

四、商品房交付需要具备的条件：

达到综合验收标准条件，室内包括水、电、气进户，门窗安装、地面找平、墙面抹灰或者清光等、厨房、卫生间通上、下水等。

商品房交付时，业主应交纳的相关费用：

契税： 建筑面积144平方米以下为总房款的1.5%，144平方米及以上为总房款的3%（二套房为3%）

房屋维修基金：1-7层：15元/平方米，8-12层20元/平方米，13-18层为25元/平方米，19层以上为30元/平方米。

水开户费：1770元/户、电开户费：520元/户、天燃气开户：2550元/户（注：以上收费仅为参考，最终收费标准以各主管部门规定标准为准）

其他费用：按揭手续费、产权预告登记费、装修保证金、垃圾清运费等以后期办理相关手续时确定。

五、办理商品房按揭贷款应具备的条件：

（一）、贷款对象 : 年龄18岁以上，应该是具有完全民事行为能力的自然人。

（二）、借款人须具有以下条件 ：

1、具有城镇常驻户口或有效居留身份；

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或协议；

4、不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；

5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

6、贷款人规定的其他条件；

(三)、借款人应当向贷款人提供下列资料：

1、身份证件（居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明；

3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

第二篇：房地产专业基础知识

房地产专业基础知识

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

a.房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。

b.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。2.房地产业

是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。3.房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

4.地产开发

是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。6.土地类型

——居住用地70年； ——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年；

——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平

是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。8.七通一平

是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。9.土地使用权出让的形式

·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨

使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。

·生地：待开发的土地

·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场

一级市场、二级市场、三级市场。

1/5 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。11.商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。13.微利商品房

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。14.经济适用房

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集资房）

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。16.房地产产权证

是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。17.“五证”

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）

《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。

《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。18.“两书”

·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》 19.商品房预售制度

商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。20.申请预售须备下列文件：

·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 ·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）·《建设用地规划许可证》 ·《建设工程规划许可证》

2/5 ·《建设工程施工许可证》 21.商品房预售必须符合那些条件

·交付土地使用权出让金 ·有建设工程施工许可证

·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。22.房地产买卖合同

是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。23.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。

24.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。25.房地产证公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证 26.楼花抵押登记

是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。27.建筑面积

房屋实用面积与分摊公共面积之和。28.公摊面积

属于公共部分的面积。29.实用面积

建筑面积与公摊面积的差。30.实用率

房屋实用面积与建筑面积之比。31.预售

将未建好的楼房提前出售，称为预售。32.复式

上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。33.房地产转让

是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。34.基底面积

3/5 是指建筑物首层的建筑面积。35.用地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。36.总建筑面积

指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。37.容积率

容积率是建筑总面积和建筑用地的比。38.建筑密度（覆盖率）

建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。39.绿化率

绿化率等于绿化面积与用地面积之比。40.均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。41.基价

基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。42.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。43.弹性隔间

指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。44.开放式设计：

无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。45.骑楼：

有雨遮的一楼直道部分。46.阳台：

指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。47.外飘窗：

突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。48.露台：

指没有雨遮的，有脚踏的部分。49.玄关：

玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。50.外墙：

指建筑物体表面。51.内墙：

指建筑物内竖面。52.剪力墙：

承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。53.砖墙：

用砖砌成的墙。54.石膏板：

用石膏制成，用以装饰天花板的板块。

4/5 55.卫浴三大件：

指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。56.厨具五大件：

指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。57.格局：

单元内分割情况。58.动线：

行走习惯路线。59.销售率：

指某一段时间内售出的房屋数百分比。60.空置比：

指某一段时间剩余的房屋数百分比。61.诉求客源：

主要针对的客户层。62.市场区隔：

指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。63.议价空间：

讨价还价的价格差异。64.平面价差：

平面方位不同，价格的差异。65.垂直价差（楼层价差）： 不同楼层价格差异。66.市调分析法：

通过市场调查与其他项目的比较方法。67.DM：

邮寄用的广告用品（印刷品）68.CF： 电视广告。69.NP： 报纸广告。70.POP：

户外广告媒体。71.MG： 杂志广告。

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第三篇：房地产专业基础知识

房地产专业基础知识

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。

2.房地产业

是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

3.房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

4.地产开发

是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。5.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

6.土地类型

——居住用地70年； ——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年；

——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平

是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。8.七通一平

是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。9.土地使用权出让的形式 •协议出让 •招标出让 •拍卖出让 •行政划拨

使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。

•生地：待开发的土地

•熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场

一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。11.商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

12.福利商品房

是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

13.微利商品房

与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

14.经济适用房

经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集资房）

是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。

16.房地产产权证

是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。17.“五证 ”

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。）

《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。

《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。18.“两书”

《住宅质量保证书》 •《住宅使用说明书》 •19.商品房预售制度

商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。

20.申请预售须备下列文件：

《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 •《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（•《国有土地使用证》）《建设用地规划许可证》 •《建设工程规划许可证》 ••建设工程施工许可证》 《21.商品房预售必须符合那些条件 •交付土地使用权出让金 •有建设工程施工许可证

•按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

•向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。22.房地产买卖合同 是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

23.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。

24.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。

25.房地产证公证

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证 26.楼花抵押登记

是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。

27.建筑面积

房屋实用面积与分摊公共面积之和。28.公摊面积

属于公共部分的面积。29.实用面积

建筑面积与公摊面积的差。30.实用率

房屋实用面积与建筑面积之比。31.预售楼花

将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。32.复式

上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。33.房地产转让

是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

第四篇：房地产基础知识

房地产基础知识

拥有全面的房地产基础知识，对于初入行业的人来说非常重要，现在就来学习吧：

1.房地产：房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产或物业。房地产在物质上有三种存在状态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产在权属上面存在状态：土地权属与房产权属综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产按照不同的标准可以划分为不同地类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其它用房地产等。

2.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.国有土地使用证：指经土地使用者申请，由声调各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

5.房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。6.土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地等。

7.三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、热力通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。9.公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠予等手续的部门。

11.房地产权证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。13.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润3%），故又称经济实用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式余额一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。15.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。

16.商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。17.安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党史和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

18.集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。19.红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

20.出让年限：居住用地：70年

工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 21.银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。22.银行汇票：是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。23.银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

24.土地使用权的出让形式：土地使用出让采用协议、招标、拍卖三种方式进行。协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。

招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权的方式。

拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。

25.土地使用权的转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿转让给他使用者的经济行为。它包括出售、交换、赠予等形式。

26.取得建设用地的方式：取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。

有偿取得方式就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。无偿取得的方式就是国有土地使用者，通过国家行政划拔的方式取得土地使用权。《中华人民共和土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其它用地，县级以上人民政府批准，可以通过划拔方式取得土地使用权。27.物业管理与经营：概念：物业管理公司是专门从事地上永久性建筑物，基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。职能：物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创迁一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。

特色：物业管理公司基本特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民、用之于民“、”以区养区“、”自我运转、自我发展、自我完善“的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营性的经济实体。

性质：（1）物业管理公司具有独立的法人资格，（2）物业管理公司属于服务性行业。建筑篇

28.常用建筑名词和术语：

开 间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线的距离。进 深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线的距离。层 高——楼层本层地面到相应的上一层的竖向尺寸。建筑物——范围广泛，一般多指房屋。构筑物——多指水泥等共使用的建筑

预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。/*/ 构造柱——楼房中为抗震而设计的柱子。

地 物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁„„。地 貌——地面上自然起伏的情况。

地 形——地球表面上地物和地貌的总称。地 坪——多指室外自然地面。

强 度——单位面积上能负担的重量。

标 号——材料每平方厘米能承受的拉力或压力。

标 高——建筑平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都需要注标高。

轴 线——画图和地上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。

中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都要用细点画线表示。

红 线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红线圈在图纸上，产生法律效力。29.建筑结构类型划分：建筑结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

1、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平的构件为钢筋混凝土楼板及屋面板。这种结构房间小，层数底，一般用于多层建筑中。

2、框架结构：这种结构的承重部分由钢筋混凝土或钢材制作的梁，板，柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间分割灵活，可用于多层和高层建筑中。

3、钢筋混凝土结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注也可以在工厂预制现场吊装。这种结构可以用于多层建筑和高层建筑。

4、空间结构：它包括悬索结构；网架结构；壳体结构；折板结构；供结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育场，大剧院，航空港等。30.按照建筑物层数或高度划分：建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。

住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层建筑，底于24米为多层建筑。建筑总高度超过100米时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。联合国经济事务部于1974年真对当时世界高层建筑的发展情况，拔高层建筑划分为四种类型。

A低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50米以下的建筑物。B中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75米的建筑物。C高高层建筑：层数为26-40层，建筑为总高度75-100米的建筑物。D超高层建筑：层数为40层以上，建筑为总高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分类：

无机材料

金 属 材 料

黑色金属：钢、铁

有色金属：铜、铝等及其合金

非 金 属 材 料

天然材料：沙、石、各种岩石制品烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂浆、硅酸盐水泥制品等 有机材料

植物类材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、胶粘剂等

沥青及其制品

石油沥青、煤沥青、沥青制品

复合材料

无机材料基复合材料

钢筋混泥土、钢纤维混泥土等

有机材料基复合材料

沥青混泥土、胶合板、纤维板等 建筑材料是建筑的物质基础，它的性质、质量、品种和价格等直接关系到建筑物的结构形式、建筑功能质量和建筑造价。

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

32.土地所有权：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

（1）土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自支经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切的联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权转让给非所有人使用。

（3）土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。

（4）土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。

国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能直接去行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有制土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国 家行使，任何单位个人不得占有、买卖或以其它形式非法转让土地、但土地使用权可以依法转让。

33.房地产市场：房地产市场分为：一级市场、二级市场、三级市场

㈠

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地 产经营者与使用者的交易市场。

㈡

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

㈢

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

34.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。35.商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

36.银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款时的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

38.微利商品房：与福利商品房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政的主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

39.商品房的五证和两书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《商品房预售（销售）许可证》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

40.样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展 商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。41.建筑工程名词：建筑面积：对于一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面积计算的，对一套单元来讲，每套单元的建筑面积为：

（1）建筑面积=套内建筑面积+分摊公共建筑面积；

（2）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积；（3）公用的分摊面积=公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积

（4）公用建筑面积的分摊系数=整幢楼建筑物的公用建筑面积/整栋楼建筑物的各套套内建筑面积之和

（5）阳台建筑面积：封闭阳台算全部面积，不封闭阳台计算1/2面积。

2、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

3、绿化率：绿化用地与建筑面积之比。

4、（实）使用率：套内建筑面积/建筑面积

5、样板房：是指与实际房屋结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

6、示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。

7、剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架中的梁柱，能承担各类载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。n8、层高：本楼层地面与上层地面的距离（加楼板）。

9、净高：本房间地面到顶棚的距离。

42.建筑的分类：按建筑的使用性质：城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。

按建筑结构：使用的材料，可以分为：砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构的建筑：即建筑物的主要承重构件合部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构，框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。

按施工方法分：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。

43.房屋的组成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、杰梯、门窗等六大部分组成。

㈠

基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承爱房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。基顾按构造形式分条形基础、筏型基础、箱形基础等。㈡

墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承爱楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些茶载传给基础。墙不仅是承重构件，它同进也是房屋的围护结构。墙体的分类，按位置不同分内墙和外墙，按结构受力不同分承重墙和非承重墙，按所用材料不同分砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。

㈢

楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼屋和首屋地面两部分。包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。

㈣

楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

㈤

屋顶是房屋顶部的承重和围护部分。包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。

㈥

门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出放、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的妆起通风和采光作用。窗的主要功能是采光和通风，同时也能起到美化立面的效果。44.住宅选择楼层需要考虑的因素：

遮挡及采光情况；

生活的便利程度；

环境要求；

家庭人口年龄构成及健康状况；

住宅楼的总层数。

一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。

住宅底层的选择 首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。

住宅顶层的选择 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热“。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化 部位。45.住宅户型选择的要点：

功能分区要合理，空间尺度要舒适

功能分区主要是指动静分区、洁污分区。

动静分区：一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。

洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置，以利于居家的卫生要求。

起居室

起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米（条件较好的应该考虑4.2米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

卧室

卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

餐厅

餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

厨房

厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米，总面积为6平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。

卫生间

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一“洗澡间”，里面才是 “厕间”。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。

阳台

主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居者一份清新、爽快的心情。为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。

储藏间

储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

户型缺陷的特点

1、起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；

2、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；

3、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；

4、起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放；

5、入户无过渡空间，私秘性不强；

6、餐厅面积过大或过小；

7、主卧室的宽度小于3米或面积过小；

8、户内交通线长，户内空间的实用率较低；

9、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；

10、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；

11、功能分区不合理；

12、各功能空间面积比例不当；

13、跃层户型室内楼梯的位置不当；

14、卫生间、厨房宽度和面积不够等等。物业管理部分

第五篇：房地产基础知识

房 地 产 置 业 顾 问 培 训 资 料

一、房地产基础知识 房地产相关极概念

常用房地产概念 产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?quot;×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙中缝围合内的水平投影面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房屋的共有建筑面积(即分摊面积)

房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。容积率

在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为：

建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）

套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。销售面积

销售面积是指商品房按”套“或”单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。层高

层高是指住宅高度以”层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.房地产

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。

所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。住房公积金 我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。

住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。跃层式住宅

这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。复式住宅

这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：

1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。

2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。房地产抵押贷款

所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。房屋所有权

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。物业管理

建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。

住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。三通一平

指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地

宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。银行按揭

银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。抵押贷款方式

抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。剪力墙结构

是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。商品房房价的构成

大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：

一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。房地产项目类型基础概念

传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富

经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。

板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定

五、合同方面培训

1、土地使用权取得有那几种？ 出让和划拨

2、土地使用年限？ 住宅70年，商业50年

3、五证是哪五证？

五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预售许可证》

4、“现定名”和“暂定名”注意事项

合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销宣传的名字，政府不是一定批准。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。

6、什么是套内建筑面积？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第四条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

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7、套内使用面积如何计算？

套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：１、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；２、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；３不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；４、内墙面装修厚度均计入使用面积。

8、套内墙体面积如何计算？

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。商品房的套内墙体分为共用墙及非共用墙两种。按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

9、阳台建筑面积如何计算？

1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

3、凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。

10、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

11、购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

12、如果面积有异议如何处理？

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

13、合同第二条主要是关于商品房的销售依据，房子是[现房]还是[预售商品房]的划分依据？

按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。

14、如何理解商品房买卖合同中的商品房用途？

预售许可证上的房屋用途有住宅、公寓和办公三种写法，而写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅。不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。

15、预购人在预售登记后、商品房竣工前可否转让其预购的商品房？

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：“预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；

（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。”

对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根据《担保法》相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人－ 房地产商的同意。

16、预售合同未做预售登记的是否有效？

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

17、买受人哪种情况下可以要求双倍赔偿？(一)(二)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(三)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

18、《竣工验收备案表》的作用？

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。

19、《建设工程规划许可证》的有效期是几年？

《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着：“ 本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效”，20、合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。申请仲裁和向法院起诉有那些区别？

在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按《仲裁法》规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员；如果由三名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。仲裁人员由于不是专职人员，所以受到行政干扰较少。仲裁相对诉讼所需时间较短。但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。

21、合同本由谁持有？

合同中对合同页数和份数有约定。过去北京国土房管局相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行。

22、购房合同中的不可抗力如何解释？

不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同，对方无权要求赔偿。不可抗力通常包括两种情况：一种是自然原因引起的，如水灾、旱灾、暴风雪、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。但不可抗力事件目前国际上并无统一的明确的解释。哪些意外事故应视作不可抗力，可由买卖双方在合同的不可抗力条款中约定。

23、规划、设计变更的，出卖人应当在相关部门批准同意多少之日起书面通知买受人？ 出卖人应当在相关部门批准同意10日起书面通知买受人

24、买受人在收到变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？ 买受人在收到变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

25、买受人在收到建筑分摊部位变更通知后多少之日起书面通知出卖人，否则视为接受变更？ 买受人在收到建筑分摊部位变更通知后15日起书面通知出卖人，否则视为接受变更。

26、开发商交房时必须提供那些手续？

开发商交房时必须提供《商品房峻工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《实测面积报告》

27、办理产权证的期限是多少？

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(四)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

28、买受人贷款未获批准，是否可以解除合同？

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

29、面积测绘费应该由谁承担？

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。30、社区学校建设和管理由谁负责？ 在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。

31、层高在多少米应计入房屋建筑面积

应计入房屋建筑面积：层高(高度)在2.20米以上(含2.20米，以下同)的房屋均应计算建筑面积；房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积；对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位也应计算建筑面积。

32、车库（地下室）算不算公摊？

有关政策有规定，在凡６层以上的高层建筑，都须设有地下建筑面积（即地下室），而地下室一般都设有两层，１．地下一层是设备层：一部分用于放置水泵等设施的，这部分可计入公摊部分，业主只有公共产权，而另一部分是开发商开发的车库，可以出租和出售，如果是出售给业主，那么业主当然有独立产权了。２．地下二层是人防层：主要用于平、战结合时使用，所以开发商在和平时也一般将其开发为地下车库进行出租，但产权归全社会所有，而所得费用则只能与其主管部门——北京市人防办协商，而物业管理公司、业主都不在其内。所以地库地下室算不算公摊不能一概而论，在经营性用房的认定上，应该是有关部门认定房屋本身是否能经营，而不是开发商自己说了算。

33、可否以未成年人名义购买房产？

答:法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

34、预售商品房，应当符合那些条件？

商品房预售的房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；

（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上；

（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限

35、商品房预售许可证应当载明那些内容？ 商品房预售许可证应当载明下列内容：

（一）房地产开发企业名称；

（二）预售许可证编号；

（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；

（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；

（五）土地的用途和使用期限；

（六）发证机关和发证日期。

36、商品房竣工后，房地产开发企业应提供哪些面积相关文件？

房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：

（一）商品房预售面积测绘技术报告书；

（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。

37、会所能否作为公用建筑进行分摊？ 会所不能作为公用建筑进行分摊。

38、物业管理用房能否作为公用建筑进行分摊

1．物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

2、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

3、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房而积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小—套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房而积另有约定的，从其约定。

39、银行个人住房贷款的还款方式有哪几种？

现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。

六、物业方面

1、公共维修基金的用途和管理

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。

2、物业费合理收取时间是多少？

北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。

3、收取物业管理费保证金是否合理？

物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

4、停车费收费标准是多少？

对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。

5、物业管理的定义？

物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

6、何时成立业主物业管理委员会？

居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

7、物业公司由谁选择？ 居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

8、物业管理企业有那些权利？

(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；

(四)要求物业管理委员会协助管理；

(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

9、物业管理企业有那些义务？

(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

(二)接受物业管理委员会和居民的监督；

(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

(五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房

人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

11、商品保修规定保修期是多长时间？ 建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定： 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； 1)屋面防水3年；

2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；

7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年； 9)灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定： 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；

（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

两者规定有些差异，根据行政法规优先于部门规章，当两者规定不一样时取行政法规的规定。

七、入住方面

1、购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？

购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。

2、商品房的销售广告和宣传资料是否可以作为合同内容？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人是否可以请求解除合同和赔偿损失？

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的逾期时间为多少？

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

5、天然气何时开通？

根据市政规定，新项目入住率要达到70%，才可以通天然气。

6、契税交付时间？ 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。

不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。

7、房屋产权证有几种？

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。

《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。

8、房屋产权证》遗失后如何办理? 《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

9、商品房保修期限和起计时间

房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。