农药登记常见问题解答

第一篇：农药登记常见问题解答

农药登记常见问题解答

1.如何确定新农药中文通用名称、混配制剂的简化通用名称和直接使用的卫生用农药名称？

答：首次申请登记的新农药有效成分，其中文通用名称应按照国家标准《农药通用名称》（GB4839-2009）的规定执行。尚未列入上述标准的有效成分，生产企业应向农药标准化技术委员会提出命名申请，申报登记时提供其出具的“命名函”

依据农业部和国家发改委联合发布的945号公告，对于混配制剂的简化通用名称，有效成分简化通用名称表示，如阿维〃高氯。对于直接使用的卫生农药以功能描述词语和剂型作为产品名称，如杀虫气雾剂。

2、什么是剂型微小优化？

答：农药剂型微小优化是指对已登记的产品剂型做微小优化，更有利于环境保护和人体健康，而有效成分种类和含量（配比）保持不变。主要包括以下几种情况：（1）由可湿性粉剂（WP）变为可分散粒剂（WG）；（2）由乳油（EC）变为水乳剂（EW）或油乳剂（OW）或微乳剂（ME）（但不包括含有大量有机溶剂的）；（3）由可溶粉剂（SP）变为可溶粒剂（SG）；（4）由颗粒剂（GR）变为细粒剂（EG）等。

3、申请质量无明显差异相同产品需提交哪些佐证材料？

答：申请人在申请质量无明显差异相同产品时，应提交的佐证材料包括：（1）授权信原件，需有授权方的法人代表签字及加盖授权方公章；（2）授权产品的登记证复印件，并加盖授权方公章；（3）全套产品化学资料（包括已登记产品申请表、控制项目及检测方法、全分析报告、生产工艺或产品组成、贮存稳定性等）以及完事的环境资料、毒理资料、残留和药效资料（制剂）复印件等。

4、对农药登记试验资料授权有哪些具体要求？

答：根据《农药登记资料规定》，具有独立拥有齐全资料的所有者才能授权其他申请人使用已登记资料。

残留试验资料授权条件为授权产品已登记，且申请产品应与授权产品具有相同有效成分、剂型、使用范围和使用方法，使用量在授权产品有效成分使用量1.5倍以下。单制剂产品的残留试验资料可以给符合上述条件的单制剂或混配制剂产品；混配制剂产品的残留能授权给符合上述条件的混配制剂产品使用。

环境试验资料授权条件为授权产品已登记，且独立拥有齐全的产品化学、环境、残留、毒理、药效等完整的试验资料。如果已登记产品的残留试验资料为减免或不完或不是资料所有者独立拥有的，其环境试验资料不能授权。

除上述要求外，虽经行政审批综合办公大厅受理，但尚未获得批准登记的产品，其试验资料不能授权；参加老产品清理联合试验的产品其试验资料不能单方授权，需所有参加联合试验的企业书面签字同意后才可授权，且需按照现有《农药登记资料规定》要求，提供完整的试验资料。

5、何种情况下申请人可以申请减免残留试验资料？

答：根据《农药登记资料规定》和农办家［2008］176号文，申请人在提供残留试验结果摘要资料或残留试验资料减免申请的情况下，可以申请减免残留试验资料：（1）申请登记产品与已正式登记年以上产品具有相同有效成分、剂型、使用范围和使用方法，有效成分使用量在已登记产品1.5倍以下，且已正式登记年以上产品具的残留资料，已制定安全间隔期；（2）获得独立拥有相同有效成分、剂型、使用范围和使用方法产品残留资料的已登记者授权，且在已登记授权产品有效成分使用量1.5倍以下；（3）相对本企业已登记产品为新含量，具的相同使用范围和使用方法，有效成分使用量在已登记产品1.5倍以下，已登记产品具有完整的残留试验资料；（4）用于非食用作物（饲料作物除外）的农药，用于拌种、浸种或种衣剂的低毒或微毒种子处理剂，用于非耕地的农药牧业草场除外）等；（5）原药低毒或微毒的微生物农药、天然植物源农药、多糖类物质、信息素、激素、天然植物生长调节剂、酶等；（6）硫磺、石硫合剂、矿物油、硅藻土等低毒或微毒的无机农药、以化工原料作为有效成分的农药。

6、何种情况下申请人可以申请减免制剂的全部或部分环境试验资料？

答：根据《农药登记资料规定》，如认定为质量无明显差异的相同农药产品，有完整的授权方的环境影响资料，在提供环境试验摘要资料或文献综述的情况下，申请人可以不提供环境影响试验资料。

新农药制剂和新混配制剂产品申请登记时，至少应提供该制剂鸟类急性经口毒性、鱼类急性毒性、蜜蜂急性经口毒性、蜜蜂急性接触、家蚕急性毒性试验资料。加工制剂所使用的原药（即与原药来源证明中的原药一致）对水蚤、藻类、赤眼蜂、蚯蚓的毒性试验结果为低毒，对非靶标植物影响试验结果为低风险，并提供原药环境试验报告摘要资料的情况下，可以不再提供对该种生物的试验报告。

在特殊情况下，也可以申请减免环境试验资料：（1）种子处理剂、非喷雾使用的颗粒剂及土壤处理剂，如加工上述制剂的原药不具有内吸性，则可申请减免制剂的蜜蜂（经口、接触）、家蚕、赤眼蜂的急性毒性试验资料；（2）用于仓库、仓储原粮、浸果、（浸幼果除外）的制剂，如施药过程中药液进入环境可能性很低，在详细说明施药方法的前提下，可减免环境试验资料；（3）灭生性除草剂的制剂可申请减免对非靶标植物影响试验资料；（4）使用范围为“室内”的杀鼠剂产品，除鸟类毒性试验资料外，可申请减免其他非靶标生物毒性试验资料；（5）矿物油农药原药登记右减免环境资料。

第二篇：湖南省不动产统一登记常见问题解答

不动产统一登记 常见问题解答

2016年5月

目 录

一 基本知识...............................................................................1 1.什么是不动产?..................................1 2.什么是不动产登记?..............................1 3.为什么要进行不动产登记?........................1 4.什么是不动产统一登记?..........................1 5.为什么要实行不动产统一登记？...................2 6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么?............3 7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责?..............................................3 8.不动产登记管辖的原则是什么？...................4 9.哪些不动产权利需要登记?........................5 10.不动产登记类型有哪些？.........................6 11.不动产登记是不是强制登记?......................6 12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？.6 13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？.......7 14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？.......7 二 机构职责...............................................................................8 15.不动产登记机构怎么设置？.......................8 16.设区的市不动产登记机构如何设立？...............8 17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？.........9 18.市县不动产登记人员怎么划转？..................10 19.如何理顺登记与审批、监管的关系？..............10 20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？..11 21.不动产登记窗口如何选址？......................12 22.乡镇不动产登记窗口怎么建？....................12 23.不动产登记窗口设哪些岗位?.....................13

I

24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？..............13 三 登记业务.............................................................................14 25.不动产登记的法律依据主要有哪些？..............14 26.不动产登记应当遵循什么原则？..................14 27.不动产登记的程序有哪些？......................15 28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？..............................................16 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？..............16 30.不动产登记机构要查验哪些内容？................17 31.哪些情形可以实地查看？........................17 32.不动产登记前哪些情况需要公告？................18 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 18 34.哪些情形不动产登记机构应不予登记?.............19 35.不动产登记簿主要记载什么事项？................19 36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？..............................................20 37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？......21 38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？..........22 39.不动产权证书、登记证明如何管理？..............22 40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？............................................23 41.不动产登记需要缴纳哪些税费？..................23 42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？......24 43.变更登记与转移登记有什么区别？................24 44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？....26 45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？....26 46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？..........27 47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？....27 48.什么是查封登记，查封登记如何办理？............28

II

49.哪些人可以查询不动产登记信息？................29 50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？............................................30 51.小产权房是否可以颁发不动产权证？..............30 52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？......31 53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？..............................................31 54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？......................................31 55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？..........32 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？........................................32 57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？..32 58.继承房屋必须要登记吗？........................33 59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？ 33 60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？......................................34 61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？......................................34 四 信息管理.............................................................................35 62.我省不动产登记信息系统如何部署？..............35 63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？............35 64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？..37 65.不动产登记信息怎样实现互通共享？..............38 66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？ 39 67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？........................................39 68.不动产统一登记需准备哪些数据？................40

III

五 权籍调查与纠纷调处.............................41 69.什么是定着物？................................41 70.什么是不动产单元？............................41 71.如何设定不动产单元？..........................41 72.什么是不动产权籍一体化调查？..................42 73.不动产权籍调查的基本程序是什么？..............42 74.不动产权籍调查具体内容是哪些？................42 75.不动产测量的内容包括哪些？....................43 76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？............................43 77.不动产权籍调查成果如何审核确认？..............44 78.权籍调查成果的审查方法是什么？................44 79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？..........45 80.不动产权属纠纷如何处置？......................45

IV

一 基本知识

1.什么是不动产? 答：《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。2.什么是不动产登记? 答：《暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。3.为什么要进行不动产登记? 答：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。

4.什么是不动产统一登记? 答：整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义经济体制、建设现代市场体系的必然要求。2013年《国 务院机构改革和职能转变方案》明确，“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责由一个部门承担”。即不动产统一登记就是将分散在住房与城乡建设部门的房屋登记、林业部门的林地登记、农业部门的草原登记、国土资源部门的土地登记等不动产登记职责整合由一个部门承担。5.为什么要实行不动产统一登记？

答：一是实行统一登记是为了保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。实施不动产统一登记后，可以减少甚至杜绝分散登记导致的各种权属界线不清、权利归属不明、重登漏登等问题，提高登记的准确性和权威性，以定纷止争，更好维护当事人的不动产物权，夯实社会主义市场经济的产权基础。

二是实行统一登记有利于提高政府治理效率和水平。分散登记时各部门都配备一套专门人员、机构、场所以及设施设备等，浪费大量人力物力财力，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，整合不动产登记职责，可以促进政府职能转变，大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

三是实行统一登记可以更好方便企业和群众，减轻当事人负担。分散登记时，土地到国土资源部门办理《国有土地 使用证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》，房屋到住建部门办理《房屋所有权证》，承包地到农业部门办理《土地承包经营权证》，栽种的树木到林业部门办理《林权证》。登记管理部门多，须办理的证书多，增加人民群众办证各项成本。建立和实施统一登记制度，在统一的不动产登记机构窗口办理不动产登记，并领取统一的不动产权证书，减少办证环节，节约办证成本，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

6.湖南省不动产统一登记总体目标是什么? 答：《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府办公厅关于印发<湖南省不动产统一登记工作实施方案>的通知》（湘办发〔2015〕43号）(以下简称43号文)明确了总体目标是：2015 年底，完成各级政府不动产登记职责整合工作；2016 年底，初步建立不动产统一登记制度，基本实现不动产统一登记发证；2017 年底，不动产登记信息管理基础平台投入运行；2020 年底，形成政事政企事企分开、管理规范、运行有序、便民高效的不动产统一登记体制机制。

7.什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责? 答：不动产登记机构是专司不动产登记职责的政府行政 部门。《暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。行政内设机构和不动产登记中心不是法律意义上的不动产登记机构，国土资源部门对外承担法律责任，不动产登记中心是受国土资源部门委托办理不动产登记事务工作。

省委省政府43号文明确“各市州、县市区国土资源部门为本地区的不动产登记机构，负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导、监督”。截至2015年12月底，我省不动产登记职责整合全面完成，省编办在湘编办〔2015〕14 号中明确了湖南省国土资源厅指导监督全省土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记等不动产登记工作，各市县政府也明确了国土资源局为本级不动产登记机构。

8.不动产登记管辖的原则是什么？

答：不动产登记实行属地登记管理原则，是由不动产不能移动的本质属性所决定的。当登记管辖权冲突时，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商，协商不成的由共同的上级人民政府不动产主管部门指定管辖。

《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。” 9.哪些不动产权利需要登记? 答：《暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）海域使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。” 10.不动产登记类型有哪些？

答：《暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”。11.不动产登记是不是强制登记? 答：《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。12.实行不动产统一登记后，原有的证书是否继续有效？

答：《暂行条例》第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。因此，实施不动产统一登记后，已经依法发放的《集体土地所有权证》、《国有土地使用权证》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《林权证》、《草原使用证》，以及《土地他项权利证 明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。

13.从分散登记到统一登记，登记业务怎么衔接？

答：从分散登记到统一登记，要确保登记工作不断、秩序不乱，平稳有序。对不动产登记机构“三定”方案已经明确，但资料没有移交，机构设置和人员划转没有到位，不具备颁发新证组织条件的地方，或者是资料已经移交，机构设置和人员划转都到位，具备组织条件但不具技术条件的地方，经充分沟通协商一致，继续按照原有职责分工发放各类旧版证书，加盖原有印章，确保平稳有序。对登记人员、场地、登记资料、技术准备已经到位的，由政府统一发布公告，不动产登记发新证停旧证。

14.以何种形式向社会告知实施不动产统一登记？

答：具备颁发新版证书条件后，地方人民政府应发布公告，向社会公告正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书的时间，登记机构、登记权利类型、登记区域范围，各窗口受理点地址、受理范围、咨询投诉电话。

二 机构职责

15.不动产登记机构怎么设置？

答：根据《暂行条例》第六条规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。市县国土资源局作为本级不动产登记机构，不加挂“XX不动产登记局”牌子,其内设科股依据职责调整，合理设置不动产登记管理等科股。

同时，市县国土资源局下设不动产登记中心，受局委托承担不动产登记事务工作，其所发不动产权证书、登记证明均应加盖“XX国土资源局不动产登记专用章”。目前省编办已批复14个市州不动产登记中心为副处级事业单位。县级不动产登记中心规格原则上按副科级申报。16.设区的市不动产登记机构如何设立？

答：对设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属各区的不动产登记的，所属各区无需再单独设立不动产登记机构。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所 属各区的不动产登记。”具体可以有两种方式：一是由市本级不动产登记机构办理，区不再具体办理不动产登记业务；二是区国土资源分局以市国土资源局的名义具体办理辖区内的不动产登记。

对于设区市未明确由本级不动产登记机构统一办理的，区国土资源主管部门依据三定方案，对具备独立的法人资格，对外能独立承担相应的法律责任的，可作为不动产登记机构办理辖区范围的不动产登记业务。

17.市县不动产登记中心性质原则上怎么确定？

答：按照政事分开、事企分开的分类推进改革要求，不动产登记中心承担不动产登记公益性服务工作，其单位性质一般为全额拨款事业单位。一方面不动产登记中心作为政府公共服务提供方，不以盈利为目的；另一方面，按照国务院和省政府为进一步减轻企业和群众负担，降低部分行政事业性收费的要求，如登记机构为差额拨款或自收自支，易引起登记人员队伍不稳定，服务质量下降等问题。目前我省部分登记机构因登记业务量少、登记收费减免等影响，难以保障自收自支编制职工基本待遇，需逐步将登记中心自收自支编制调配置换为全额拨款编制，纳入财政统管，并做好专业技术岗位的设置，以稳定登记队伍、提高登记效率、保障登记质量。18.市县不动产登记人员怎么划转？

答：《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见》规定：“不动产登记机构确定后，按照人随事走、编随人走的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，具体数量由地方人民政府确定”。

19.如何理顺登记与审批、监管的关系？

答：《暂行条例》规定了不动产登记权利类型、登记类型以及从申请、受理、查验、调查、公告、登簿到颁证的完整的登记业务流程。不动产统一登记只整合登记职责，对不动产物权的设立、变更、转让和灭失需要行政审批或许可的，仍由各职能部门承担审批、许可职责，不动产登记机构根据当事人的申请以及相关部门出具的审批或许可文件，依法审核登记。

如：在办理商品房房屋所有权登记时，国有建设用地出让审批、建设工程规划许可、竣工验收、预售商品房许可等行政职责仍然由相关部门承担，不动产登记机构则依据申请人申请，查验其取得建设用地使用权和房屋所有权相关的行政审批、许可文件，以及当事人签订的不动产交易合同等权利来源资料，按照申请、受理、审核、登簿、颁证的完整流程办理登记。20.实施统一登记后，原有不动产登记资料如何管理？

答：实施统一登记后，原有不动产登记资料应依据《物权法》第十六条、《不动产登记暂行条例》第十三条、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定等法律法规规定移交到不动产登记机构管理。

《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。

《暂行条例》第十三条规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构”。

《实施细则》第九十四条规定：“不动产登记资料包括：

（一）不动产登记簿等不动产登记结果；

（二）不动产登记原始资料，具体包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所”。21.不动产登记窗口如何选址？

答：按照《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，结合本地区现有条件和业务规模，以便民利民为原则，统筹选择合适场地建设不动产登记窗口。县级城区原则上设置一个登记办事窗口，设区的市可根据实际需要分设办事窗口。如：浏阳市在国土局、市政务服务中心分设两个窗口；澧县在政务中心设立窗口；芷江在国土局大厅设立窗口。22.乡镇不动产登记窗口怎么建？

答：按照《湖南省国土资源厅 湖南省机构编制委员会办公室 关于整合市县不动产登记职责的实施意见》（湘国土资发〔2015〕32号）“整合乡镇土地、房屋、林地登记相关事务性工作，将登记服务窗口逐步延伸到乡镇，切实方便人民群众办事”的要求，根据实际条件在乡镇布设登记窗口，确保2017年实现所有建制镇设置办事窗口，2020年覆盖所有乡镇。各乡镇登记窗口依据授权范围开展指定业务的受理、打印发放证书等工作，登记审核仍由不动产登记中心承担。在有关条件不具备的情况下，要建立县乡不动产登记工作关系，为广大农村提供不动产登记便利。23.不动产登记窗口设哪些岗位? 答：依据《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，按照不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证的完整程序，科学设置岗位职责、细化业务流程，确保登记工作“一站式”完成。窗口岗位一般包括大厅值班岗、咨询岗、受理岗、审核岗、登簿岗、缮证岗、发证岗、查询岗、缴费岗，为方便企业办理大宗业务、老弱病残等群体办理业务设置绿色通道，各类窗口岗位可以根据具体情况归并或者按业务类型分设。24.不动产登记需要哪些配套业务窗口？

答：为方便群众办事，各相关单位和部门可根据实际设置权籍调查、信息录入、数据对接、制图配图、交易服务、税务征缴、司法协助、公证、银行等配套业务窗口。

三 登记业务

25.不动产登记的法律依据主要有哪些？

答：依法登记是不动产登记的基本要求，《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记的法律法规和规章依据。

2007年颁布实施的《物权法》第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。为统一登记依据，国务院根据《物权法》第十条的授权，颁布了《不动产登记暂行条例》。至于相关法律中与不动产统一登记不一致的问题，全国人大法工委在回复国务院法制办时明确：当前不动产登记工作要按照《暂行条例》的规定统一实施；原各类规范土地、房屋、林地、草原登记的法律法规与《物权法》、《暂行条例》不一致的，按照新法优于旧法、特殊法优于一般法的原则，以《物权法》、《暂行条例》为准。26.不动产登记应当遵循什么原则？

答：《暂行条例》第四条第二款规定：“不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则”。

（一）严格管理原则。一是要保证登记结果的准确性； 二是不得随便改变登记结果。

（二）稳定连续原则。一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，原已发放的不动产权证书证明不因实施统一登记影响权力行使；二是从行政管理角度出发，保持行政管理的稳定性；三是未办理首次登记的，不得办理变更、转移等登记事项。

（三）方便群众原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记；二是明确了有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，让不动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度。27.不动产登记的程序有哪些？

答：依申请办理不动产登记的，按照申请、受理、审核（初审、实地查看或调查、公告、审定）、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权证书或者登记证明。

依嘱托办理不动产登记的，依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件，按照嘱托、登记机构接受嘱托、审核、登簿的程序办理。

依职权办理不动产登记的，登记机构依据不动产灭失等原因、登记错误等材料，按照启动、审核、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，依据法律、行政法规或者实施细则需通知权利人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。依据法律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。

28.哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？

答：《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。” 29.不动产登记申请需要提交哪些材料？

答：《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。《暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材 料，并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

（五）与他人利害关系的说明材料；

（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《实施细则》第四章不动产权利登记和第五章其他登记作了具体规定。30.不动产登记机构要查验哪些内容？

答：不动产登记机构依据《物权法》、《暂行条例》等规定需查验以下内容：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。31.哪些情形可以实地查看？

答：有以下情形的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其 他情形。

32.不动产登记前哪些情况需要公告？

答：《实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；

（三）依职权更正登记；

（四）依职权注销登记；

（五）法律、行政法规规定的其他情形，但以上情况涉及国家秘密的除外。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。” 33.不动产登记机构应当在几个工作日内办结不动产登记? 答：《暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日，为了更好地服务群众，提高 工作效率，可以根据登记业务类型缩短办事时限。34.哪些情形不动产登记机构应不予登记? 答：《暂行条例》第二十二条规定不予登记的主要情形。不动产登记机构对登记申请有下列情形之一的，应当不予登记，并书面通知申请人：

（一）违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地或房屋用途的；未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；查封登记解除前申请办理登记等。

（二）存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地等不动产，应该在依法解决争议之后进行登记。

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。

（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

35.不动产登记簿主要记载什么事项？

答：《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归 属和内容的根据。”不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。

一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息。

二是不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。权利主体指土地使用权人、所有权人、抵押人、抵押权人等；类型是指集体土地所有权、建设用地使用权等不动产权利类型；内容是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。

三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登记、查封登记等登记类型而规定的。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。

36.不动产登记簿与不动产权证书、登记证明有什么关系？

答：《物权法》第十七条规定了不动产登记簿与不动产权证书、登记证明的关系。一方面不动产权属证书是权利人 享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护，能及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，并作为重要的不动产权属来源资料，能有效便捷地开展有关交易和不动产登记，保护和实现自己的不动产合法权益。另一方面不动产权证书、登记证明的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。权利人能够及时发现记载的准确不准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

37.不动产权证书和登记证明在什么情况下颁发？

答：《暂行条例》第二十一条规定:“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。《不动产权证书》用于记载一种或者互相兼容的一组权利，在登记集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等不动产权利时颁发。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，在办理不动产抵押权、地役权或预告登记、异议登记时颁发。另外，查封登记、注销登记不需要颁发证书和证明。38.为什么《不动产权证书》上有使用期限？

答：证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限。该使用期限不是指房屋所有权、森林林木所有权的期限，所有权不存在使用期限的问题。

土地的使用期限是土地使用权的重要内容，《不动产权证书》应该记载土地使用权的使用期限，以方便权利人在土地使用权到期时及时办理续期，保障合法权利。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《农村土地承包法》等相关的法律法规规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。39.不动产权证书、登记证明如何管理？

答：根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），湖南省国土资源厅、湖南省财政厅印发了《关于做好不动产权证书、不动产登记证明印制、发行、使用管理工作的通知》（湘国土资发〔2016〕16号），通知要求，不动产权证书、登记证明印制的样式以及印制标准由国土资源部统一规定；省国土资源厅负责证书、证明的印制、发行和监管组织工作，确定承印企业；省不动产登记中心具体负责全省证书、证明的采购、配号、抽检、发行、统计监管等工作；市县负责证书证明的采购、使用和管理管理。

40.伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十一条规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

41.不动产登记需要缴纳哪些税费？

答：不动产登记缴纳的费用主要包括办理登记时的不动产登记费、因取得或转移不动产需缴纳的税费，以及为调查清楚不动产权属状况的权籍调查费和保障交易安全的交易服务费。

根据《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”在国家和省具体收费政策出台前，各市县发改、财政应按照 便民利民、减轻群众负担的原则，在现行土地、房屋、林权登记收费标准范围内，确定过渡期具体收费办法。

对于占用、转移不动产的还需缴纳契税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加等税费。

对于有关机构提供的不动产权籍调查、转移服务等按有关规定由委托人支付地籍测量费、房屋测量费、林权勘测费、土地交易服务费、房屋转让手续费等。

42.首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？

答：不动产首次登记，主要是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿。首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创。在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登记和房屋所有权初始登记、房屋抵押权设立登记等相关类型，由于不同的部门对初始登记、设立登记的内涵理解不一致，因此《暂行条例》将不动产权利第一次登记统一归纳规定为首次登记。

43.变更登记与转移登记有什么区别？

答：在《暂行条例》出台前，土地登记、土地承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记的变更登记包含了转移登记，是广义变更登记，而房屋登记中的变更登记不包括转 移登记，是狭义变更登记。为更好地与《物权法》进行衔接，区分变更和转让，同时满足转移登记和变更登记经常发生的时间需要，在《暂行条例》中明确了变更登记和转移登记。其具体内涵为：

变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。44.什么是注销登记，在什么情况下办理注销登记？

答：注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。

45.什么是预告登记，预告登记具有什么法律效力？

答：预告登记，是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记主要适用于商品房等不动产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的等。

《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高 人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释

（一）》（法释〔2016〕5号）第四条 “未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”因此，预告登记具有使妨害或者损害所担保的请求权的处分归于无效的保全效力；具有排斥后序登记权利的顺位效力，对于第三人具有警示效力。

46.什么是更正登记，更正登记有什么作用？

答：更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。47.什么是异议登记，异议登记具有什么法律效力？

答：异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以 申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

48.什么是查封登记，查封登记如何办理？

答：查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

查封登记包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具体的类型。查封登记为依嘱托登记，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：人民法院 工作人员的工作证；协助执行通知书；其他必要材料。49.哪些人可以查询不动产登记信息？

答：《暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。不动产登记资料的公开查询，是为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。查询主体分为民事主体的权利人、利害关系人和公务查询主体。

权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制。权利人是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不包括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。利害关系人在我国法律中没有明确的规定，一般认为，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。公务查询主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机关在执行公务时所 进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应的不动产登记资料以供查询和复制的义务。

50.以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？

答：《物权法》法律层级高于《政府信息公开条例》。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”因此可以将《政府信息公开条例》第十三条与《物权法》关于适格申请主体的规定结合，申请人能够证明所要查询的不动产登记信息是为了满足自身生产、生活、科研等方面特殊需要的，则认定存在利害关系；申请人无法提供的，不动产登记机构可以依据《物权法》第十八条的规定，不予提供相关不动产登记信息。51.小产权房是否可以颁发不动产权证？

答：建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，不受法律保护。因此小产权房申请登记的，登记机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。52.提供虚假材料、登记错误承担哪些法律责任？

答：《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。53.不动产登记人员滥用职权、玩忽职守承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

54.违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？

答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

55.不动产登记机构不得从事的行为有哪些？

答：《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。” 56.不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？

答：不动产登记机构办理不动产登记业务一般需要制定不动产登记申请表、受理凭证、补正材料接收凭证、不予登记决定书、退回申请材料凭证、更正登记通知书、换发通知书、首次登记公告、注销公告、作废公告、实地查看记录表、不动产登记资料查询申请表、查询受理凭证、查询机构证明等格式文书。国土资源部已经下发了不动产登记申请审批表（试行）等格式文书，各地可参照使用，其样式可在此基础上结合实际需要适当调整制定。

57.房屋交易合同生效，房屋所有权就自动转移了吗？

答: 《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，签订房屋交易合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。

但是，房屋交易合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效产生的是债权债务关系，不等于房屋所有权（物权）变动，而只有办理了不动产登记，才产生物权变动的效力。58.继承房屋必须要登记吗？

答：房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效力。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。

但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。

59.同一权利人的多栋房屋能否按一个不动产单元发证？

答：根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，在同一使用权宗地内，属于同一权利人的全部同类定着物可组成一个定着物单元，因此可按一个不动产单元发放一本不动产权属证书。对于多个使用权宗地应按宗地分别建立不动产登记簿，发放不动产权属证书。

60.同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？

答：依照《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）和《实施细则》的规定办理建设用地使用权变更登记，保证该房屋在一个宗地内。再办理建设用地使用权/房屋所有权登记。

61.某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证明如何缮证？

答：按照《物权法》第一百七十九条和一百八十条所规定权利和抵押财产范围，以及《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，即一个抵押物是可以同时抵押的。因此多家银行（具有独立法人资格）可以作为抵押权人出现，即在不动产登记簿“抵押权人”项记载抵押合同中的全部抵押权人，并在附记栏里标注同一顺位的抵押权人及贷款的相互比例。

四 信息管理

62.我省不动产登记信息系统如何部署？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），我省不动产登记信息系统是在现有国土电子政务基础平台上搭建，与现有国土资源电子政务系统统一用户、统一工作流、统一表单，是电子政务的一个子流程。

省级不动产登记平台实现全省不动产登记数据实时接入国家级平台，并提供省辖范围的登记信息共享、查询与分析服务。

在市级集中部署市县不动产统一登记信息系统，充分利用市级数据中心各类资源，运行市本级不动产登记业务和集中部署的所辖县不动产登记业务。市级登记窗口在本级登记信息系统中办理本市市级所辖登记全流程业务；县级登记窗口作为终端用户办理本县所辖登记全流程业务。63.不动产信息安全系统建设有哪些内容？

答：依据《国土资源部办公厅关于不动产登记信息安全工作的通知》（国土资厅发〔2015〕38号），我省在资料移交、数据整合、系统运行、维护管理、应用服务等方面做了工作

部署。不动产信息安全系统建设具体包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等内容，以保障不动产登记信息系统的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。信息安全纳入信息系统建设的全周期，“同步规划、同步建设、同步运行”。

按照中华人民共和国国家标准《计算机信息系统安全保护等级划分准则》（GB 17859-1999），国土资源内网局域网络应达到第三级——安全标记保护级。

1、物理安全。建立安全的平台运行的物理环境，提供访问控制、防火、防水和防潮机制、精密空调温湿度控制、UPS不间断电源供应等一系列物理安全措施，保障不动产登记信息管理基础平台运行的稳定、持久运行。

2、网络安全。建立安全的网络环境，包括内网、国土资源业务网、互联网等网络安全。

3、主机安全。通过身份鉴别和访问控制两个方面各类技术，保障运行不动产登记信息系统的服务器的安全。

4、数据安全。建立以数据完整性、数据保密性、备份恢复等内容为核心数据安全策略，保障不动产登记数据库及其衍生或相关数据的安全。

5、应用安全。建立以身份鉴别、访问控制、安全审计、剩余信息保护、通信完整性、抗抵赖、软件容错、资源控制等内容为核心的应用安全策略，保障不动产登记信息系统的36 应用安全。

6、安全制度。建立以岗位设置、人员配备、授权和审批、审核与审查等内容为主的安全制度，保障不动产登记信息系统的有效运维。

64.不动产登记电子档案备份和异地保存有什么要求？

答：不动产登记电子档案备份和异地保存应符合下列规定：

（一）电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加工处理成果均应进行备份；

（二）可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式；

（三）应至少每天1次做好增量数据和材料备份；

（四）应至少每周1次定时做好完全备份，并应根据自身条件，应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求，还应；

（五）应建立异地容灾体系，应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20千米，在地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于800千米；

（六）备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准

确等；

（七）数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准《电子信息系统机房设计规范》（GB50174）的规定。65.不动产登记信息怎样实现互通共享？

答：《暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条规定不动产登记信息主要实现四个层面的共享：一是国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；二是不动产登记信息与住建、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享；三是国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通互享；四是权利人、利害关系人查询复制和有关国家机关查询复制。

现阶段，各地应从实际出发，逐步、分阶段实现不动产登记信息的实时互通共享。主要原因是：一是各类不动产因历史原因基础数据不够完善、准确，需要花大量的时间进行数据清理。二是原来各部门使用的测量方法和登记平台不尽相同，互不兼容，登记信息的共享在实际操作上存在困难。三是因基础数据不完善或技术差异产生错误数据给当事人造成损害的，相关部门赔偿责任难以界定。四是不同的部门所处的网络环境不同，在确保信息绝对安全的前提下，对不同网络环境的信息实时共享难以实现。

66.是否对原有不动产登记资料进行数字化和资料整合？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），为加强不动产登记资料管理，提高不动产登记、查询工作效率，可根据实际情况对历史不动产登记资料进行数字化，各类资料应按原有编目和归档方式保管，不进行纸质资料整合。67.统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合，怎么整合？

答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）以及附件《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），统一登记前分散的土地、房屋等登记数据需要整合。不动产登记数据整合是通过将现有的分散存放、格式不

一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》(试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。

由于各地各类不动产登记数据地理空间参考、分类标准、数据类型等不一致，存在一定错漏。为保障不动产统一登记的顺利开展，可按照“整建结合”的工作思路有序开展不动产登记数据库建设，首先要以地籍数据为基础，建立基础地理信息和土地权利宗地数据库，其次再开展房屋、森林林木

等定着物登记信息整合，或在日常登记业务中以宗地为基础，通过抽取、转换、补录、整合等方法对土地、房产、森林林木等各类不动产登记信息整理，确保不动产登记信息的正确、有效可查和利用。

68.不动产统一登记需准备哪些数据？

答：根据《不动产登记数据库标准（试行）》等文件要求，一是需要准备原有土地、房屋、林权登记信息（不动产登记簿），做到历史登记信息的完整可查，用于登记信息与申请一致性核查；二是准备基础地理信息数据，如正射影像图、数字线划图、地形图等，用于不动产登记空间参考；三是准备行政区、地籍区、地籍子区、土地所有权宗地以及土地使用权宗地，保证土地基础信息完整性和现势性，用于房屋、林权登记信息关联落宗，保障房地、林地的一体登记。

五 权籍调查与纠纷调处

69.什么是定着物？

答：定着物是指固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。70.什么是不动产单元？

答：不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。不动产单元具有“权属界线封闭”“独立使用价值”两个特征，是确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。71.如何设定不动产单元？

答：不动产单元的设定原则是：

（一）集体土地所有权宗地应设定不动产单元；

（二）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元；

（三）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。

72.什么是不动产权籍一体化调查？

答：不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。

73.不动产权籍调查的基本程序是什么？

答：不动产权籍调查的基本程序是：准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档。权属调查是权籍调查的核心，应在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作。对于存在不动产权属争议的，应依法解决后，再开展权籍调查。74.不动产权籍调查具体内容是哪些？

答：以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物等不动产单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适

宜载畜量、草原质量等内容。

（二）房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。

（三）森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。

75.不动产测量的内容包括哪些？

答：不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地图和分户房产图的的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。

76.不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？

答：不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不

动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。

77.不动产权籍调查成果如何审核确认？

答：不动产权籍调查成果由不动产登记机构或授权机构进行审核把关。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。审核确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。

78.权籍调查成果的审查方法是什么？

答：不动产权籍调查成果的审查主要采用室内外复核的方法。

（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。

（2）应将调查机构提供的宗地图、海籍图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置等矛盾。

（3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。

（4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完

善，直至成果合格为止。

79.不动产登记数据库中坐标系统如何采用？

答：根据省委省政府工作实施方案要求，不动产统一登记后采用国家2000坐标系。为推动该项工作，一是省厅与国家衔接，加快国家2000坐标系使用；二是要制定2000坐标系使用工作安排和各类数据坐标转换的技术方案，并向有关单位发放统一的转换参数；三是启动全省各类测绘、土地、矿产等国土资源数据坐标转换和系统更新工作。80.不动产权属纠纷如何处置？

答：按照《中共湖南省委办公厅 湖南省人民政府关于印发<湖南省不动产统一登记工作实施方案>的通知》（湘办发〔2015〕43号）文件要求，对实施不动产统一登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责，对实施不动产统一登记后因登记产生的新的权属纠纷，由不动产登记机构牵头负责，其他相关部门配合进行调处。因不动产审批产生的权属纠纷，以及不动产市场交易、农村土地承包经营权合同纠纷由相应的主管部门牵头负责，其他相关部门配合进行调处。国家和省将研究制定不动产权属纠纷调处的办法，在办法出台前，各地可以结合实际先行制定不动产权属纠纷调处暂行办法。

第三篇：事业单位网上登记管理常见问题解答

事业单位网上登记管理常见问题解答

关于运行环境要求

一、硬件要求

1、CPU —奔腾Ⅲ800MHZ以上

2、内存—128M以上

3、硬盘—1G以上

4、网络—拨号、宽带、无线等

二、软件要求

1、操作系统—Windows98、WindowsNT4.0以上

2、浏 览 器—IE6.0以上

3、办公软件—Office97以上 关于浏览器安全设置

一、必须设置受信任站点

将http://sydj.china.cn、http://sy.china.cn设置为浏览器的受信任站点，是事业单位登录网上登记管理系统前首先应完成的操作。为保护操作系统免受恶意插件的破坏，IE（Internet Explorer）浏览器会禁止未获得微软数字签名的插件程序的自动安装。因此，在浏览器中将http://sydj.china.cn设置为信任站点是成功安装插件的前提。否则，在安装插件的过程中，系统会提示“当前安全设置禁止运行该页中的ActiveX控件。因此，该页可能无法正常显示”，如下图：

二、受信任站点设置常见问题

（一）输入错误。在设置受信任站点过程中出现的错误输入主要有：（1）https://sydj.china.cn 未先将“对该区域中的所有站点要求服务器验证（https://）（S）”前复选框的“√”去掉。

（2）http://sydi.china.cn 错误输入“sydi”，应为“sydj”。（3）http://sydj.chian.cn 错误输入“chian”，应为“china”。

（4）http;//sydj.china.cn 错误输入“http;”，应先按住“shift”键，然后再按“：”键。

（5）http://www.xiexiebang.com 和http://sydj.china.cn两个 受信任站点的安全级别，并不会影响整个系统的网络安全性。关于插件（FileReader.ocx）的安装

只有正确安装光盘密码读取插件（FileReader.ocx）后，浏览器才能够读取事业单位专用光盘的密码。

一、安装插件的页面

只有在需要调用光盘密码插件的页面中，才会弹出安装插件的对话框。网上登记管理系统需要调用插件的页面包括：绑定专用光盘页面、申请变更登记登录页面、申办检验登录页面、申请注销登记登录页面、申请证书补领登录页面。因此，插件的安装只能在上述五个页面中进行。将事业单位专用光盘插入光驱，光盘自动运行后，单击光盘运行页面上的按钮进入相应页面。

二、判断插件是否成功安装

当进入上述五个页面后，浏览器会检测光盘密码插件是否已经成功安装，如果尚未安装，则浏览器页面下部状态栏的左侧会显示一个黄色的惊叹号图标和“完毕”或“该页有错误”等字样。如下图： 在弹出的插件安装对话框中，分别单击“确定”和“是”等按钮，完成插件的安装。插件成功安装后，浏览器页面下部状态栏的左侧会显示一个蓝色的“e”图标和“完毕”字样。如下图：

三、插件的安装位置：

Windows 2000操作系统：C:/winnt/downloaded program files文件夹中；Windows XP操作系统：C:/windows/ downloaded program files文件夹中。将上述文件夹中的CdFileReader Control删除后，可以重复进行插件安装的操作。

四、上网助手等其他软件的影响

部分网络安全软件也会拦截插件的安装，同时会以不同的方式给出提示。如：3721上网助手在拦截插件后，会在浏览器的地址栏下面出现一个带有提示文字的黄条：“上网助手屏蔽了当前网站正试图下载的插件程序。如果你了解此插件的用途，并确认它是安全的，请单击此处安装。插件来源：http://sydj.china.cn”。如下图：

2、再单击此处

1、单击此处

单击黄条后，选择“安装此Active X插件”按钮。弹出对话框，如下 图：

单击“确定”按钮，稍等一会后，弹出插件安装对话框，如下图： 单击“是”按钮后，完成插件安装操作。

在不同的操作系统和应用软件环境中，只要完成了信任站点的设置并注意不同软件给出的提示，就可以按照相应提示安装插件。关于绑定事业单位专用光盘

一、绑定事业单位专用光盘的作用

事业单位专用光盘是已设立的事业单位登录网上登记管理系统申办变更、年检、注销和证书补领等登记事项的必备引导工具，每张事业单位专用光盘上都刻有唯一的密码。当事业单位被登记管理机关核准设立登记后，只有先将用户名、事业单位第一名城全称、专用光盘三者绑定，网上登记管理系统才允许事业单位网上办理登记事项。

二、每张事业单位专用光盘上都刻有唯一的密码。

将密码刻录到光盘上，可以有效地防止用户名和密码的泄露，事业单位在完成登记申请后妥善保存光盘，就可以阻止他人非法登陆系统盗取本单位的数据。

三、绑定事业单位专用光盘的次数

在正式运行网上登记管理系统后，事业单位只需要绑定一次即可。绑定成功后，关于用户名、事业单位第一名称、光盘密码的信息保存在国家事业单位登记管理局的数据库中。因此，此光盘可以在任何一台计算机上登录网上登记管理系统。当事业单位更换用户名、更换光盘时，由事业单位登记管理机关解除绑定后，事业单位可以重新绑定。

四、事业单位专用光盘无法绑定的几种情况

（一）系统提示“光盘密码不正确”

原因一：绑定事业单位专用光盘时，未正确安装插件。

在运行事业单位专用光盘，进入“绑定专用光盘”后，应检查页面有无安装插件的提示，如果尚未安装，则浏览器页面下部状态栏的左侧会显示一个黄色的惊叹号图标和“完毕”或“该页有错误”等字样。如下图：

在弹出的插件安装对话框中，分别单击“确定”和“是”等按钮，完成插件的安装。插件成功安装后，浏览器页面下部状态栏的左侧会显 示一个蓝色的“e”图标和“完毕”字样。如下图：。

原因二：未设置“受信任站点”。

应检查是否将http://sydj.china.cn、http://sy.china.cn设置为浏览器的受信任站点。

原因三：上网助手等软件屏蔽了系统安装插件的提示。

安装了上网助手软件的计算机系统，应检查是否将上网助手中“广告窗口拦截”和“屏蔽恶意网站”前的复选“√”点掉。

（二）系统提示“该用户名已存在”

在事业单位网上登记培训期间，练习绑定专用光盘时所使用的用户名，在系统正式启用后被默认为“已经存在”而不能重复使用，事业单位必须更换新的用户名。

（三）系统提示“该单位不存在” 原因一：事业单位名称输入不正确。

第一种情况是为输入事业单位第一名城的全称。有的事业单位具有多个名称，在绑定事业单位专用光盘时，只需要输入事业单位第一名城的全称，若将其他名城一并输入，则系统会提示“该单位不存在”。

第二种情况是将本单位第一名称全称输入时拼写错误。

第三种情况是在登记管理机关的数据库中，该事业单位第一名称后面有一个空格，这种情况极少。

原因二：新设立的事业单位。

首次申请设立登记，还未领取事业单位法人证书的单位，无法进行光盘绑定，应从事业单位在线网页直接进行设立登记操作。关于事业单位用户注册

一、用户名的选取

（一）在八个汉字或者十六个英文字符以内，事业单位可以自行设定“用户名”，建议选取有特定意义且不易忘记的用户名如： １、以本单位第一名称的前八个汉字作为用户名。

２、以本单位第一名称的前八个汉字拼音开头字母作为用户名。３、以本单位规范简称作为用户名。

４、以自己喜欢并且便于记忆的其他名称作为用户名。

二、用户注册

（一）新设立的事业单位用户注册。新设立的事业单位直接从事业单位在线网页申请用户注册。

（二）已领取事业单位法人证书的事业单位用户注册。

已领取事业单位法人证书的单位，用户注册同光盘绑定一次完成，只须在绑定光盘的页面中直接确定用户名即可。

（三）系统提示“该用户名已存在”。

原因一：从设立登记网页申请了用户名。已领取事业单位法人证书的单位，用户注册同光盘绑定一次完成。不需到事业单位在线的设立登记登录窗口中注册用户名，否则系统会自动判断该用户名已经存在。

原因二：在事业单位网上登记培训期间，练习绑定专用光盘时所使用的用户名，在系统正式启用后被默认为“已经存在”而不能重复使用，事业单位必须更换新的用户名。

第四篇：常见问题解答

常见问题解答1.0版

Q1、我的会员资料会不会泄密呀?

A1：请放心,我们会严格保密会员资料,决对不会造成对外的泄露.Q2、问: 我选好了商品,怎么付款?

A2：选好商品后,选择结算,目前我们采用的送货方式统一都是快递或EMS，快递可以送到的地方我们都是货到付款，快递送不到的地方我们都是先汇款后发货。

Q3、我是北京的,能货到付款吗?

A3、可以，我们会在第一时间发货，处理您的订单，发货后的1—2天您可以收到产品。

Q4、我填写汇款单,要注意些什么?

A4、您要填写正确的汇款信息,以免造成不必要的延误。汇款地址：北京海淀区上地三街九号嘉华大厦D座十层收款人： 郑 伟邮政编码：100085汇款邮购：(注意：写清您的订单号,姓名,电话,所购产品)

Q5、你们的商品价格包含邮费吗?

A5、我们的商品价格是产品本身的价格，不包括邮资。依据您选择的送货方式，产生邮费。Q6、一般我订完产品以后,多久可以收到.A6、如是邮局汇款3-5天会到达本公司，我们会在收到货款尽快发货，EMS快递3-4天、平邮7-8天。Q7、我订的商品已经发货了，什么时候到啊?

A7、您可以直接和我们联系，获取您的EMS邮件货号，在邮政EMS特快递网(http://.cn /)上输入您的EMS邮件号码，查看货物实时状态，也可以直接打11185电话咨询。

Q8、问: 产品内包装里有些什么配件,包装清单有些什么.A8、说明书，光盘，产品，配件，三包卡这些

Q9、你们产品上面,什么标志才算是正品啊?

A9、每一款纽曼产品,机器上都有产品防伪签,上面有防伪号,可以在官网(http:///fangwei.asp)上查询Q10、我是外地的,售后怎么解决.A10、我们的产品都是享受全国联保的三包服务，你凭着我们的三包卡，在全国的售后服务网点都是可以享受联保服务。Q11、我在***,这边怎么没有售后点啊

A11、一般大中城市都会有, 具体可以参照包装里的保修书,可找出最近的售后服务点。

Q12、我的说明书丢了,不知道去哪保修,怎么办啊?

答:您可以打纽曼客服中心电话 ,客服中心010--62968585(62986547,62987259)或上网查询您最近的售后网店 http:///service_net.asp

Q13、保修要出示些什么凭证吗?

A13、只要是正品,出示够买凭证就行.不需发票和填写保修单。

Q14、遇到对产品有疑问,使用过程中出现问题,如不能开机,不能听音乐,固件升级,格式化,驱动下载等,怎么办? A14、可以直接致电 技术支持与售后服务：010-62968585 也可去首页下载中心

(http:///download/index.asp)选择下载.Q15、我买了纽曼的一款MP4,去哪下载相关的影音短片啊?

A15、您可以去纽曼论坛(http:///bbs2/index.asp),纽曼俱乐部 → 休闲吧 → 影音下载来下面最新影片资源.Q16、我把汇款单的信息填错了, 我应该怎么做?

A16、您好,拿着您的汇款凭证,去邮局修改正确的汇款地址.Q17、客户去邮局取货，执意要求先看产品后付款。

A17、XX先生/女士，是这样的，我们所有的货物都是委托国家邮政局统一送货上门，货到付款的，这点您可以放心，我们是选择和咱们国家邮政局合作，就是已经替您考虑到这一点了，知道您会有顾虑，这也是正常的，不过您放心，我纽曼公司与我们会员之间都是本着相互信任，真诚负责的原则来做事的，并且是由国家邮政局作的担保，来保障我们双方之间的利益，因为为了确保货物在运输途中产品的真实性，保证您是货物的第一接收人，所以邮局这边规定是必须您本人签字付款之后方可打开产品使用，如果有任何问题，您都可以随时拨打我们客服电话，到时候你只要保留好邮局快递单就可以做为凭证，我们全国各地的客户都是这样来操作的，而且每天我们发货上千件，每件产品都能保证客户保质保量，准时顺利的签收。

Q18、客户担心所收产品与实际收到产品不一致，怎么办？

A3、XX先生/女士，这点您可以完全的放心，首先，在为了保证客户利益的基础上，我们与您的每一通电话都是有全程录音跟踪的，我做为您的专职会员顾问，肯定是要对您和公司负责的，我们每一款产品在销售前都会经过专业的培训及培训考核，今天在这里我与您所介绍的产品如果您收到货后有任何一点不相符，您都可以致电我公司售后服务部门来办理退换货手续，并且您也可以投诉我，我的工号您和姓名记好就可以。

Q19、当与客户介绍产品时，客户要求与家人商量

当客户提出此问题时，多数属于委婉拒绝，因此做为销售人员，我们可以用其他话题引导客户。如，您是自己用还是送人；或是了解客户的真实想法，着重介绍产品的卖点及功效，描绘蓝图、举例子来说服客户，来帮助客户排除顾虑，让对方感觉到此产品是为他量身订做的，并以活动结束时间、赠品数量有限、优惠价格即将结束为由来促成订单；如果经过多次要订购始终未能成功，与客户约见下次来访时间，并告诉对方，赠品、优惠价格为之保留。

A19.1情况一：说服客户

XX先生/女士，您看我与您沟通这么久，您的基本情况我也有了了解，您看我所介绍的还有哪方面不够好，没有讲明白的地方吗？说实话，其实我觉得不论您与谁商量，但最终的受益者还是您本人，您只有使用了产品，才能感受到它给您带来的好处；其实我们好多客户开始的时候都会有多种顾虑，但当收到产品的时候，就会知道产品的好处了，我有很多客户开始都说要和家人商量，但最后还都是购买了。而且我们本次的推广活动是限时限量的，而且公司还专门针对像您这样的老会员提供了这样的优惠价，您的地址还是XXXXXX吧！

如果经过多次要订购始终未能成功，与客户约见下次来访时间，并告诉对方，赠品，优惠价格为之保留。

A19.2情况二：说服后客户仍坚持与家人商量

那这样吧，XX先生/女士，我跟您沟通的那么好，我也不希望您错过这一次难得的机会，您回去后和家人再商量商量，想想看还有哪些需要了解的地方或者有什么不明白需要我帮助您解答的，您也可以让您的家人和我联系，或者把您家人的联系方式告诉我，我来帮您和家人再详细介绍一下产品，赠品和优惠价格我就先偷偷帮你保留，但您一定要在三天之内与我取得联系，不然我们主管要问起来我也不好交待，我们有好多同事都在为会员争取赠品呢，如果您到时候不要，那此优惠活动我就无法再帮您保留了，我三天后再跟您通次电话。

Q20、客户说没钱

A20、我想您这么说肯定现在是对我们的产品感兴趣或认可，至于产品的价格我想它不是引导我们做购买产品的最终决策，如果只是单一由价格来做购买产品的最终决策我想它不完全是有智慧的。没有人会为某个产品投资太多，但有时投资太少也会有它问题所在。投资太多最多让您损失一些金钱，而投资太少那您付出的就更多，因为您所购买的产品无法给您预期的满足。在这个世界上我们很少有机会可以以最少的价格买到最高品质的商品这就是经济的真理。也就是我们所谓的一分钱一分货的真理。

接下来，可以向客户介绍优惠活动，如：积分换购、限时购买、产品促销活动，或是以某个产品按天或月计算，让客户感觉物有所值。

Q21、客户担心没效果。（原来曾使用过同款产品，效果不好）

A21、我相信您肯定使用过类似产品让您觉得不太适合您，如果您今天能让我知道产品哪里不太好，凭我对这种产品的了解

帮您提供些信息，让您更好地做出决断，您不会反对吧？所以您觉得哪里不太好呢？（充份了解客户需求，排除客户顾虑）

Q22、客户认为这种方式购物今后出现产品质量问题发生，退换货繁琐。

A22、我们的产品都是经过我们精挑细选出来的，都是经过国家质量认证的，都是正规的厂家，所以在产品质量及售后问题您大可放心，同时您付款后马上打开包装验货，发现有问题请及时与我联系，保留好您的收货单据，这也是今后的凭证，我们的产品内都有三包卡，我们是全国联保的，凭着三包服务卡，在全国纽曼售后服务网点都是可以享受五星级服务的。

Q23、当客户收到此产品并打开包装验货后，对所订产品不满意坚持要求退货。

A23、（1）了解客户为什么要退货，是否与购买时所承诺、叙述的标准不符。

（2）再向客户介绍产品的卖点与优势，建议客户大胆的去用。

Q24、客户要求补发票

发票输写格式

抬头：个人名字、单位名称（注：抬头不能空白）

内容：产品名称、办公用品、礼品（注：内容不能空白）

A24、可以给您补寄，但您可能需要20天左右才以收到，因为我们是通过邮局特快专递代收货款，邮局现在还没有将货款打到我公司帐上，财务暂时无法开发票，您看这样，你先把你的发票抬头及内容告诉给我，我给您做下记录，等款到帐后我们会及时给您补寄的。到时候请您注意查收。

Q25、客户在取货时来电要求价格再优惠一些，否则就不要了。（不想按原价购买）

A25、您订购的这个产品现在已经给您最优惠的会员价格，并且只要您签收，我们的网上系统就会有显示，您就有了第二次的双倍积分，在以后推出的其他产品优惠换购活动中享受比这次还大的优惠。您放心的去签收，您收了以后马上给我来电话，我好为您登记您的积分，好吧？产品都到了，您还犹豫什么吗？好多顾客为了这个积分能够兑换商品，经常给我们打电话订购产品，对我们的商品及服务非常满意！

第五篇：泰安市不动产登记常见问题解答（本站推荐）

泰安市不动产登记常见问题解答

一、什么是不动产?

不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

二、什么是不动产登记?

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。

三、不动产登记的主要内容有哪些?

不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：

1、不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。

2、不动产权利归属。如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。

3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

四、哪些不动产需要统一登记? 按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：

1、集体土地所有权，2、房屋等建筑物、构筑物(水塔、桥梁、隧道、纪念碑等)所有权，3、森林、林木所有权，4、耕地、林地、草地等土地承包经营权，5、建设用地(工业、商业、城市住宅、交通、水域等)使用权，6、农民宅基地使用权，7、海域使用权，8、土地、房屋抵押权，9、地役权，10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

五、要想掌握不动产登记知识,应该学习哪些法律法规和规章?

1、与不动产登记相关的法律有：《物权法》《土地管理法》《城市房地产法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。

2、与不动产登记相关的行政法规有：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《森林法实施条例》。

3、与不动产登记相关的规章有：《土地登记办法》《房屋登记办法》。

六、老百姓过去依法办理的房产证、土地证，在不动产统一登记后，是否需要更换成新的证书，或者说过去的证书还有效吗?

老百姓过去依法办理的《土地使用证》和《房屋所有权证》，都是有效的，并且，效力不变。

七、新证与老证有什么不同?

新证与老证的区别，大致可以归纳为三点：

一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息;另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

八、不动产登记有什么好处?

不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如，甲将自己的房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立就发生效力，但如果不登记，房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了，不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，在法律上讲，房屋才属于乙，是乙的财产。所以，不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。

九、不动产统一登记，如何体现统一?

不动产统一登记，“统一”二字体现在四个方面：

1、登记机构统一

2、簿册证书统一

3、登记依据统一

4、信息平台统一。

十、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记?

依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。

十一、房、地是否可以单独登记?

依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

十二、小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记?

对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独颁发不动产权属证书。

十三、听说登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗?

经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。

十四、不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用?

不动产登记簿，它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动，具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位。

《不动产权证书》，它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的，它是表明权利归属的一种证明。

十五、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?

登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

十六、监护人能处理未成年人的房屋财产吗?

一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

十七、什么时候可以撤回不动产登记申请?

登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。

十八、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗?

依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。

但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。

十九、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办?

为防止开发商“一房多卖”，买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人也可以单方面申请预告登记。

二十、申请房地产登记应当提交哪些材料?

不动产登记是指不动产登记机构依照法律规定将不动产权利人的名称或姓名、用途、面积、位置和座落及其座标、取得土地的方式、土地使用权期限、土地承包期限等等不动产的信息记载到不动产登记簿上的行为。因此，申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产登记为例，提交的材料主要包括四样：

1、《不动产登记申请表》。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

2、身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照》《组织机构代码证》;个人申请的，提供本人《居民身份证》。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

3、房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案证》、《安全鉴定报告》等。

4、房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

5、土地出让金、契税等费用缴纳票据。

二

十一、不动产登记的程序是什么?

不动产登记程序主要包括四个环节，即申请、受理、审核、登簿。

登簿之后就可制证，证件出来后，向权利人颁发证书，所以有的人把颁证说成是登记程序的最后环节。

二

十二、为什么对于不动产要实施统一登记?

大家知道，由于历史原因，长期以来，我国不动产登记职责分散在不同部门，实行的是分散登记。它是计划经济的产物，虽然曾经发挥过一定的积极作用。但是，随着随着经济社会的快速发展，分散登记的弊端逐步显示出来，分头管理的方式已经不能适应当前社会主义市场经济发展的需要。2014年11月，李克强总理签署国务院令，《不动产登记暂行条例》正式发布，2015年3月1日起开始施行。开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面：

一是，方便群众。过去，有几个权利就得跑几个部门，而且有些材料要重复提交。统一登记后，群众只需要跑一个部门，交一次材料，拿一个证。

二是，提高效率。统一登记以后，解决了职责交叉和推诿扯皮问题，工作效率大幅提高。

三是，降低成本。实施不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，既降低了政府行政成本，也减轻了当事人负担。

四是，保障权益。职责分散，各部门的登记程序、标准各不相同，各类权属证书多种多样，容易出现重登漏登、重复抵押等问题，影响不动产交易安全。新的不动产登记，不仅制度统一，而且要求更高更全面，因此，能够有效提高不动产登记质量，保障不动产权利人的合法权益。

二十三、办理不动产登记需要多长时间?

《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理，审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办理30个工作日。为了服务群众，登记窗口一定会简化程序，尽可能提高工作效率，缩短办事时限。

二

十四、不动产登记信息可以随意查询吗?

不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，司法部门需要查询权利人的不动产信息时，也是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料，以及查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的，都需要承担相应的法律责任。

二

十五、哪些情况下应该申请不动产登记?

需要不动产登记的情形有很多，以房地产登记内容为例，如果有下列情形之一的，都可以到不动产登记窗口申请登记。

1、单位的名称、个人的姓名发生变化，可以申请名称变更登记。

2、土地用途经过批准发生改变，可以申请用途变更登记。

3、房屋及其土地的买卖、交换、赠与，权利人发生变化，可以申请转移登记。

4、利用房地产物权作为担保向银行办理抵押贷款，可以申请抵押登记。

5、发现自己的权利登记有误，或者有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，可以申请更正登记。

6、有依据证明他人的权利登记有误且对自己的权利产生利害关系，而他人不配合申请更正登记的，可以申请异议登记。

7、房地产灭失或房地产权利人放弃使用权和所有权，可以申请注销登记。

8、购买房地产，但暂时还不能进行房地产转移登记，为防止自身权利受到损害，可以申请预告登记。

二十六、哪些情形下，不动产登记机构不予登记?

凡是申请登记的事项存在根本性缺陷而且无法补救的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定。具体包括以下情形：

一是，申请登记的事项违反法律、行政法规规定的。

二是，申请登记的不动产权利，存在尚未解决的权属争议，或正在争议中。

三是，申请登记的不动产权利超过了规定期限。

四是，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

二十七、伪造、变造不动产证书、证明，应当承担什么法律责任?

伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十八、在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理?

建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

二

十九、哪些登记类型需要实地查看?

属于下列情形的，不动产登记部门应当实地查看：

一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记。

二是在建建筑物抵押权登记。

三是因不动产灭失导致的注销登记。

四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

三

十、《不动产权证书》有什么作用?

我国历来就有对不动产权利人颁发权利证书的传统。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人根据证书记载的内容，可以及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，依法有效地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。同时，证书发放是否及时、记载内容是否准确，对登记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。

三

十一、《不动产权证书》四大看点

不动产统一登记簿证样式于2015年2月26日新鲜出炉，《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》、《不动产登记申请审批表》等“四大件”各有用途。《不动产登记簿》是物权归属和内容的根据，也是不动产登记的核心载体，由登记机构持有;《不动产登记证明》则用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等特殊事项;《不动产登记申请审批表》用于受理权利人申请登记及审批;《不动产权证书》是权利人享有权利的法定凭证，由权利人持有，是老百姓不动产权利的“护身符”，也是近日社会公众关注的焦点。虽然,各地根据实际情况，可以从便民利民和方便管理出发，对表格进行适当调整。但无论如何调整,《不动产权证书》有以下几个特点：

1、一个二维码。不论单一版证书，还是集成版证书，登记机构都可以在证书上生产二维码，用以储存不动产登记信息，同时兼具防伪功能。

2、二种版本。目前，主要应用的是单一版。所谓单一版，就是可以记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利，例如集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等。而在农村地区，人们还可以见到另一种版本即集成版，该版本主要适用于农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的情况，例如某农民在某村拥有的集体建设用地使用权及房屋所有权、多块土地承包经营权及林木所有权，在一宗土地上拥有的多幢或多套房屋等。

3、三组号码。证书前后共出现三组号码，各自代表不同涵义。一是编号，即印制证书的流水号，采用字母与数字的组合。字母“D”表示单一版证书，数字一般为11位，前2位为省份代码，后9位为证书印制的顺序码。二是不动产权证书号，填写登记机构所在省区市的简称、登记、登记机构所在市县的全称，以及发证的顺序号，一般为7位。三是不动产单元号，需填写不动产单元的编号。

4、十八种权利类型。根据登记簿记载的内容以及当前实践总结，目前证书上填写的权利类型(涉及两种权利时，用/表示)包括18种：集体土地所有权、国家土地所有权、国有建设用地使用权、国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权、宅基地使用权、宅基地使用权/房屋(构筑物)所有权、集体建设用地使用权、集体建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权、土地承包经营权、土地承包经营权/森林、林木所有权、林地使用权、林地使用权/森林、林木使用权、草原使用权、水域滩涂养殖、海域使用权、海域使用权/构(建)筑物所有权、无居民海岛使用权、无居民海岛使用权/构(建)筑物所有权等。虽然只列举了18种，但也为未来将其他物权纳入不动产统一登记预留了空间。

《不动产权证书》是法律保护公民财产的庄严宣示。老百姓如何才能取得这个“红本本”呢?按照我国有关法律规定，不动产登记采取依申请登记原则。公众申请不动产登记时，需要填写一份不动产登记申请审批表。审批表涵盖登记收件情况、申请登记事由、申请人情况、不动产情况、抵押情况、地役权情况、登记原因及其证明情况、申请的证书版式及持证情况、不动产登记审批情况。