关于临汾市区物业管理市场的调查报告

第一篇：关于临汾市区物业管理市场的调查报告

关于临汾市区物业管理市场的调查报告

住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区建设，优化社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，保障我市19万小区居民的生活安定，无疑是市委、市政府抓好经济建设工作的头等大事，更是我市城市建设管理工作的基本任务之一。为全面落实市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、市政府“执政为民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对目前我市物业管理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，利用一个月的时间，对我市物业管理市场进行了一次全面调研，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范临汾市区物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如下：

物业管理市场现状

临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除临钢、临铁、师大等少数驻临单位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬季取暖家家靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市居民处在十七平方公里的半农村、半城市生活环境之中。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入户，旧城改造工程相继启动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业在临汾开始出现。

临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：一类是九0年之前单位自筹、自建的原公建住宅小区；另一类是九十年代期间单位职工集资建设的分散住宅小区；再一类是九十年代以后兴起的社会商品房集中住宅小区。九○年之前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条件和城市发展的局限，小区配套设施比较单一，停车场、自行车棚、安全防盗设施、物业办公用房、小区公厕、保安值班室、业主委员会办公室、公建绿地等公用设施严重配建不足，建筑规模不一，布局分散，封闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来很大难度。九十年代以后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备一定规模，但由于受商品利益的趋动，开发商只考虑了一次性水、电、暖基础设施的配建，而没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能化物业管理条件落后，把小区管理一次性托给物管企业，不再关心过问，把潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场缺乏正确的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其事，不按市场规律运作，从交接初期便形成了物业企业与业主之间的对立矛盾。

截止二○○四年底，临汾市通过集资建房和大规模旧城改造，小区住宅面积达到了480万平方米，其中八○年以前建设的楼房住宅面积约18万平方米，现存的市区低矮平房住宅面积约60万平方米(含违法建房)，八○年至九○年期间起建的楼房住宅面积约70万平方米，九○年以后新建的楼房住宅面积约330万平方米。全市现有新、旧高层住宅小区面积共计约420万平方米，其中物业管理小区住宅面积约410万平方米。目前，市区住宅小区规模约为230个，小区居住人口约23万人，70%的住宅小区建筑规模集中在8000-20000平方米之间。从物业管理企业看，市区230个住宅小区中有120家各类物业管理企业和组织，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，120家物业管理企业中，具备物业管理资质和建立有正式物业管理聘用合同关系的企业仅有 14家，持有正规上岗证的物业管理人员150余人，绝大多数物业人员由社会下岗人员临时组合而成，从业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，大部分物管企业没有与业主建立正式合同聘用关系。可以说，临汾市物业管理市场仍处在一个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。

从物业小区管理体制来划分有以下四种形式：

(1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅小区。这些小区大都由建设单位后勤部门统一管理、统一收费、统一维修，享受物业补贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础设施配套相对完善，设施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工楼区、市人民医院、市公安家属院、临铁小区、临钢小区、小麦研究所家属院、市政府家属院等。这部分小区占整个住宅小区的60%。

(2)开发商自行组建物业公司管理式：如贡院街、贡院东街物业小区，这部分小区，设施配套，制度健全，合同关系明确，运作规范，物业费用偏高，但费用难收，对立意见大。这类形式占总小区的12%。

(3)委托管理式。这类物业小区全部由开发商或建设单位全权委托物业公司管理，暴露的问题是物业设施不配套，维修不及时，合同关系不明确，责权利不清，设施老化现象严重，物业企业处于亏损瘫痪，业主意见较大，矛盾较深，设施运行不正常，时有停水、停电、停暖现象发生，物业管理较为混乱。如北城物业小区，兴隆物业小区等，这类小区占总数的23%。

(4)业主自治式。这类小区物业管理透明度高，综合成本低，对立面少，工作好做，费用好收，如平阳公寓等，这类小区占总小区的5%。

总体上讲，临汾市物业市场管理水平较低，运作不规范，管理混乱，制度不全，矛盾突出，设施不配套，欠费现象严重，监管力度不够，缺乏长效管理机制。

物业管理市场存在的问题

42个重点小区调查结果显示，主要问题有：

(一)小区共用部位及公共设施、设备普遍老化、失修。2000年以前兴建31个小区，占73.8%；2000年以后兴建11个，占26.2%。其中，34个小区其楼房屋面均出现不同程度渗水；36个小区的锅炉不能满足环保要求；16个小区的锅炉需中、大修(其中13个小区的锅炉需更换)；25个小区蓄水池、二次上水设备以及室外给排水管网有不同程度渗漏损坏；17个小区内的道路、场地坑凹不平、损坏严重；10个小区自备变压器功率匹配不合理，经常超负荷跳闸断电(其中部分变压器属老化淘汰之列)。

(二)小区停水、停电、停暖现象时有发生。被调查的42个小区当中有15个小区曾发生过因拖欠水费、电费、取暖费而被停水、停电、停暖事件，短则三、五天，长则达数月，小区居民生活没有根本保障，居民多次上访告状，给社会带来很大影响。如2002年6月，向阳路华强小区停水、停电达45天，造成一百多住户两次围堵市政府；去年冬季以来，兴隆小区、桃源小区、育英小区、三元小区、卧牛小区、大桥小区、贡院西街等数十个小区因停水、停电、停暖造成小区居民多次上访闹事，严重冲击了城市的正常生活、工作秩序。

(三)小区防盗设施配制较差，失盗现象严重。99%以上的小区均曾发生过自行车和机动车丢失现象，如开发新村400余户居民，几年内仅自行车丢失千余辆，户均三辆；2004年，市财政局小区，贡院东街、房地产局家属院等小区接连发生多起入室盗窃案件，小区公用井盖、井篦、门窗被盗已司空见惯，目前，市区230个小区的井盖子、篦子短缺达70多块。市区内65%的小区保安夜巡以及防盗监控设施处于零状态。

(四)室内装璜存在多处安全隐患。住户入住后，随意拆墙开洞，楼房主体结构肆意更改；擅自拆改、增加甚至改变采暖管线，破坏供水供暖系统的循环压力平衡，严重影响了整个单元系统的供暖质量，最终导致住户供暖温度不能达标而拒绝交费的恶性后果；违规安装、钩接照明、电器设施线路，不仅增大了小区的用电负荷，而且埋下了事故隐患。被调查的42个小区当中，因电器改造而造成的各类事故达100多起，因私接管网造成的单元系统供暖受阻达80多起。

(五)业主与物管企业关系紧张，矛盾尖锐。在被调查的42个小区当中，有30个小区没有成立业主委员会，占71.4%，业主与物管企业普遍没有建立聘用合同关系，责、权、利不明确，出现问题互相指责，推诿扯皮，在小区共建问题上意见相悖，达不成共识，最终造成物业费收难——业主难伺侯——亏损严重—— 资金短缺——管理不到位——维修不及时——居民意见大——收费更困难——被迫停水、停电、停暖——小区物业趋于瘫痪——居民上访闹事的物业恶性怪圈。被调查的42家物业小区，已出现物业脱管的有四家，如华强小区、北城小区、育英小区等。截止二○○四年十一月十八日，仍没有提供正常供暖的小区有七家，如北城物业小区、华强小区、育英小区、钟楼小区、兴隆小区、新亚小区、东赵小区等，涉及到小区居住人口2.2万人。42个物业小区居民历年累计欠交物业公司各项费用多达180万元。

(六)被调查的42个物业小区除北城小区等四个小区外，其余38家小区出户管网改造迟迟没有进展。按照正常合理改造费用，单户费用约需600元。但自来水公司预算达800元，住户意见大，难接受，物业公司进退两难，房产部门难以协调。2004年省政府文件规定，楼外管网改造费用由供水企业负担300 元，楼内管网改造费用市财政补贴300元，业主自己分摊300元，共计费用900元。年内，房产部门对城市住宅管网改造下达整改通知，并成立了专门管网改造领导组，但由于小区集中改造户数较多，供水企业难以承担如此高额费用(全市共需1500万)，政府每户改造补贴300元也难以落实，居民一次性负担全部改造费用又负担过重，致使出户管网改造工作无法顺利实施。目前只完成了市区八个小区的管网出户改造任务(北城小区)，改造费用全部由业主自行负担。小区供电线路改造任务房产部门几经与供电部门协商，由于涉及到变压器增容、线路更换、一次性改造费用独家负担过高、实施难度大而被搁臵下来。这几项工作任务的难点是，各小区管网改造谁牵头，谁出资，比例分摊费用如何落实，谁来具体实施。若资金不能分摊落实，牵头实施单位不能确定，供水、供电部门实行终端收费将无法兑现，物业管理市场难以走向规范管理轨道。

(七)物业宣传引导工作做得不够。对42个物业小区调查发现，70%的物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，城市服务意识差，目标不明确，工作方法不得当。小区80%的业主不知道如何维护自身的权利，“只享受权利，不履行义务”的思想较深，对业委会的选举产生不慎重，对聘用物业企业不按程序办事，物业小区设施丢失损坏无人关心过问，对出现的问题，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费办法来激化矛盾，导致业主与物业企业的矛盾越积越深。房产部门，作为行业监管部门，面对市区230个小区进行物业监管，人力投入显然不够，宣传工作跟不上，政策引导不到家，处罚力度又太小，使本该处罚的资金不能现场兑现，出现问题不能及时合理解决。(八)由于物业市场的管理混乱，监管不力，加之业主与物业人员城市化观念淡薄，缺乏公德意识，服务意识，商品意识，造成目前市区40%的小区物业设施(如锅炉房、办公用房)被物业人员私自转让出租和用于非物业管理用途；有的不经业主的同意，私自在小区公用场地搭建临时建筑，占为私家住房；有的物管人员借服务之便，侵占公共场地，长期堆放私有物品；有的业主擅自在公共小区续建停放车库；有的业主为自己私利，把住房用作经营场地，开办家庭工厂、诊所、学校、饭店、养猫、养狗，造成单元小区环境恶臭熏天，无法忍受。这种状况大有漫延失控之势。

产生问题的根源

(一)市区60%的物业小区面积呈小布局、分散型，不能形成物业规模管理。根据《山西省物业管理条例》，住宅小区建筑规模一般不小于3万平米，且具备设施配套、功能齐全、相对封闭的基本物业运行条件。而我市大部分住宅小区除临钢、临铁、贡院东西街、尧乡花苑等几个小区的建筑规模达到3万平方米以上外，其余小区都在0.8—2万平方米之间，大部分由三、五栋楼房简单组合形成，且多数是由旧小区过渡而来，配套设施极不完善，老化失修现象十分严重，根本不具备实行小区物业管理的基本条件。分散、不配套、不成规模，势必造成物业管理成本过高、人财物浪费现象严重、维修不及时、制度不健全、管理不到位、费用难收缴的必然结果。

(二)小区物业配套设施前期规划建设考虑不周，遗留问题多，患下了“先天不足，后天难医”的死症。①物业管理设施不全。在原住宅小区开发建设的整体规划中，没有重视后期物业管理的配套建设，一旦建成交付使用后，很难改造完善。如：物管办公场所、业主委员会办公用房、门卫、保安休息室、自行车存放场地、机动车辆露天泊位(不能满足小区内住户私车容量)以及公建绿地面积等都不能按照小区长远规划要求实施。②小区供水、供电、供暖等设施安装没有实行分户、出户计量，供水、供电、供暖等相关部门从各自的经济利益出发，不愿向终端用户收费，不愿负担物业损耗费用，而山西省物业管理条例规定，城市广电、供水、供电、供热、供气等部门必须实行向小区终端用户收费。但截止目前，这些费用的收取大部分由物业公司或建设单位被动代收、代交，这种收费体制无疑是造成物管企业水、电、气、热等费用亏损严重和小区停水、停电、停气现象发生的主要根源。③权、责不清。小区前期工程质量上存在的潜在隐患，随着物业的接管运行，其责任和矛盾随之转嫁到了物管企业的头上，本该开发商或建设单位担负的责任和费用却由物管企业承担。物管企业无力担负，形成设施运转失调，双方相互指责，业主拒绝交费的局面。物管有苦难言，管不了、推不掉，说不清、脱不了。

(三)专项维修资金不能足额落实到位，共用设施设备带病运行，无钱维修。95%的新建小区专项维修资金没有足额缴纳，开发企业或建设单位以各种理由少缴和拒缴，旧小区的专项维修资金几乎处于零状态，物管企业处在“巧媳难做无米之炊”的尴尬境地。如北城小区锅炉设备运行已达十年之久，早已到了大修淘汰阶段，但物管企业苦于无有维修资金，迟迟无法启动运行，无奈之下，只好于二○○四年十一月向小区提出物业脱管，北城小区的8000口居民也只能带着抱怨忍冻过冬。可见，专项维修资金落实不到位，是造成小区共用部位及设施、设备维修不力、物管企业服务质量低下的重要原因之一。

(四)物业管理意识比较淡薄，住房商品化的观念没有形成。大部分业主法律意识、城市意识、商品意识太差，只享受权利，不履行义务。69.2%的小区物业管理费用收缴率处在70%以下，物管企业亏损严重，如城建开发总公司下属的城建物业公司所管辖的开发新村、八角楼、北城、兴隆、钟楼等五个住宅小区，近三年来，累计欠交、亏损各项费用149万余元。物管企业无资低垫也是造成小区停水、停电的主要原因之一。

(五)房产行政部门缺乏强硬的监管手段和人力保障。随着城市化进程的加快，物业管理已成为房产行政部门的主要监管职能，但目前我市房产局面对市区 230个分散小区的物业市场监管工作，投入的人力和执法力度远远不够，处罚资金不能及时入库，小区改造费用不能按时监管到位，监管人员工资无有基本保障，工作形不成合力，责任心不强，也是造成物业管理市场监管不力的原因之一。

物业管理对社会、政治、经济生活的重要影响

(一)小区停水、停电、停暖现象出现，直接影响到了城市市民的生活质量，打乱了城市的正常生活秩序，造成职工无法正常上班，学生无法按时上课。更甚者，出现市民受寒感冒，就医为患，导致市民怨声载道，上访闹事，政府“执政为民”形象也大打折扣，政府在百姓心目中的信用度就会降低。

(二)城市化是社会进步的形征，城市功能的完善，是城市化的重要标志，小区的物业规范管理，是城市和谐发展的具体体现，是优化城市发展环境的核心工作，如果居民小区出现管理混乱，城市生活节奏就会随之打乱，城市功能就不会得到有效发挥，城市经济发展将受到阻力，社会治安状况就会走向恶化，优化城市发展环境，改善人民生活条件，也只能是一句口头空话。

(三)如果重经济发展，轻环境治理，重城市建设，而勿视居民小区的文明建设、物业管理，进而影响到城市居民的衣、食、住、行，波及到社会的政治安定，城市建设管理工作将会出现失衡，政府的经济中心工作将无法顺利实施。

(四)城市形象是一个地区经济发展、政治安定、社会和谐的重要标志，改变城市形象必须先从治本开始，创造居民小区的和谐生活，关系到整个城市的形象，也是检验党和政府执法能力的重要标志。为此，花大力气、投大资金来改善居民小区的环境条件，规范小区的物业管理，改善城市居民的生活质量，无疑是政府实施安民工程的双赢之举。

解决物业管理市场混乱的建议和对策 加大物业管理宣传力度，营造浓厚社会氛围

在物业管理上注重四个方面的宣传工作：一是对公民物业政策、法规的教育宣传；二是强化公民公德意识的宣传；三是规范物业市场管理的工作宣传；四是对物业管理人员服务意识的宣传。四项宣传引导工作同步开展。利用一切可利用的舆论工具，采用正反典型事例，对城市物业管理进行一次全民性、大动员、长效化、针对性的集中宣传教育。最终达到城市市民爱护公共居住环境、遵守城市公德、维护合法权益、共创和谐城市生活的基本目的。

建立严格的住宅小区建设规划审批程序和小区竣工验收报批制度 治水先治源头，城市住宅小区建设规划审批，要把物业配建设施的规划纳入之内，对不合乎物业运行的住宅建设项目一律不予审批，包括公建绿地、小区公厕、物业办公用房、车辆停放场地、安全值班室、供水、供气、供热、供电出户计量管网安装等相关物业配套设施内容，要一并例入小区建设规划审批和施工验收之内。房产局作为物业行业主管部门，要参与小区建设规划审批和竣工验收的全过程，并对小区配建设施的建设行使行政监督权利。切实从源头上杜绝小区配套设施配制不全、规划滞后的弊端出现。

建立行之有效的物业市场监管机制

物业市场管理作为一项新生行业，没有一套行之有效的长效管理机制和一支依法监督、作风过硬的物业执法队伍，物业市场将会失去控制，走向无序。针对临汾市目前物业管理市场出现的问题，有必要由房产行政部门牵头，成立临汾市城市物业市场管理执法大队(视同城市规划执法监察大队)长期对城市物业市场的违规操作、物业小区的违章行为、物业企业的侵权行为、物业收费的抗拒行为、房屋装璜的破坏行为实施强有力的行政执法监督，维护物业市场的有序规范管理，保障城市居民的正常生活。成立后的城市物业管理执法大队，例为全额事业财政开支，以确保管理人员基本工资收入。

成立临汾市物业管理领导组

临汾市物业市场管理，涉及到市区23万城市居民的切身利益，关系到社会的安定和政府执政为民的形象，也涉及到社会的方方面面，对此，建议成立由市政府领导牵头，城建、房产、财政、公安、电业、规划、园林、公用、物价、电信、广电、卫生、劳动、法院、城管、供水、供气、供热及各街道办事处等相关部门共同参与的城市物业管理领导机构，共同协调领导城市物业市场的规范整顿工作。

建立维修基金专款专用制度

此项费用由市物业管理办公室统一管理，安排支付，并建立专项维修资金审报审批使用制度。对不按国家规定足额缴纳维修基金的开发企业，其资质不予年审，所建小区不得交付使用，不予办理房产登记手续。旧住宅小区的正常维修费用由原建设单位逐步安排拔付，分期专存。个人应交部分，可适当提高物业管理费用，从中提取集中安排使用。

集中对市区旧物业小区进行一次整治改造

由市政府号召牵头，物业管理领导组统一领导，房产部门具体组织实施，对市区230个物业小区进行一次环境设施大改造。改造内容为：拆除小区乱搭乱建，配建小区物业设施，优化小区居住环境，改造小区出户管网，规范小区物业秩序等。并以市政府名义制定临汾市区小区改造实施方案。按照国家有关物业政策和江苏常州等地的经验作法，以政府投入为主体，产权单位、小区居民为投资补充，分三年时间，投资3000万元，对现有230个城市小区环境设施进行分批改造，力求为广大市民创造一个优美、舒心的生活居住环境，为重塑城市形象，大搞一场物业小区环境改造全民大会战。

对市区物业市场进行一次规范整顿

由临汾市物业管理办公室牵头，组织物业市场管理执法大队作配合，利用三年的时间，对市区230个小区转入规范物业管理进行一次集中整顿。整顿内容为：成立业主委员会、建立业主规程，清理非资质物业企业，健全物业管理服务合同，规范物业管理队伍，对物管人员进行系统物业技能培训，依法处臵物业市场违规操作行为和肆意侵权行为。并对全市小区物业管理进行验收达标，对验收达标的小区可享受年度物业管理基金补贴，对不合乎运行规范和物业管理条例的物业小区实施社会信用公示和经济处罚。

临汾市建设局政研室、物管办会

2004年11月25日

2004年底，临汾市区小区住宅面积约480万平方米，其中1980年以前建设的楼房约18万平方米，平房约60万平方米(含违法建房)；建于1980年至1990年的楼房住宅约70万平方米，1990年以后新建楼房住宅面积约330万平方米；全市有新、旧高层住宅小区约420万平方米，其中有物业管理小区住宅面积约410万平方米，共有住宅小区230个，小区居住人口约23万人，70%的小区建筑规模在8000-20000平方米之间；其中有120个小区由各类物业管理企业和组织管理，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，具备物业管理资质并签订正式物业管理合同关系仅有 14家，持有正规上岗证的物业管理人员仅150余人。

第二篇：市区蔬菜市场调查报告

市区蔬菜市场调查报告 蔬菜市场是 “菜篮子”工程的重要组成部分，与居民生活息息相关。市区现有蔬菜市场大都建于上世纪八九十年代，在促进经济繁荣、方便人民生活等方面发挥了不可替代的作用。但由于各种原因，蔬菜市场在发展过程中出现了一些问题亟须加以解决。为全面、准确地掌握市区蔬菜市场的基本情况，以及存在的主要问题，以便针对性地提出解决措施，前段时间我们商务部门对市区蔬菜零售市场进行了专题调研，现将有关情况报告如下：

市区蔬菜市场现状

蔬菜市场是指主要用于销售蔬菜同时兼营蛋品、家禽、熟肉制品、小水产、豆制品、调味品等多种农副产品的经营场所。目前我市蔬菜市场的经营形式主要有蔬菜批发市场、农贸市场、蔬菜超市、社区小型菜市场（店）、蔬菜早市以及市区周围种菜农民自产自销等。

蔬菜批发市场。目前，市区蔬菜批发市场名义上有3个，即绿盛蔬菜批发市场、北环路蔬菜批发市场、绿欣蔬菜批发市场。年蔬菜交易量2008年已达到13万吨以上，入场经营户达70多家，年交易额2亿元以上。辐射范围包括市区以及泽州、高平、阳城、陵川、沁水等。

农贸市场。农贸市场市区最高峰时即2004调查统计时曾达到21家，目前，由于蔬菜市场属于薄利行业等原因，已经缩减到11家。比较大的三家为金囤市场、旧体育场蔬菜市场和望川楼市场。

蔬菜早市。目前市区规模最大的蔬菜早市是新体育场蔬菜早市，经营户达200多家，几乎辐射了凤翔小区、凤鸣小区、凤台小区、望川楼小区等。近来又自发地形成了人民广场蔬菜早市、七岔口蔬菜早市等。

蔬菜超市。是指在超市中销售蔬菜。目前，我市几个规模较大的超市如金辇、凤展、红满堂、福旺多、万德福等都经营蔬菜。

社区小型菜市场或小菜店。这部分菜市场几乎58个社区至少都有一个，尽管设施简单，但其以就近方便、营业时间长、经营成本低等发挥了重要的补充作用。

蔬菜的经营状况

我市是典型的蔬菜销售市场，80%以上鲜菜主要是从外埠调入，因此蔬菜经营具有明显的销地市场的特色。

蔬菜调入的品种及调入的渠道情况。我市销售的蔬菜大部分品种，包括土豆都要靠外地调入，像青椒、豆角、茄子、黄瓜、蒜薹、北瓜等，除夏季有本地蔬菜作很小补充外，全年几乎都是靠外地调入。渠道主要来源于山东、河南、甘肃、海南、河北、长治、运城、侯马等地。近的在百公里，远的如海南、甘肃甚至达到了上千公里。

蔬菜的销售价格情况。由于销地市场、进货渠道多，长途运输，因此影响我市蔬菜的价格的因素也多，总体来看价格高、起伏大。

蔬菜批发环节的经营形式。据我们了解，绿盛蔬菜批发市场中所有的经营户清一色的是外地人，他们从产地收货、运输、批发形成了一条龙式的经营形式，十分有利于他们掌握产销两地的消息，有利于很好地解决各个环节的矛盾，有利于形成利益共同体，利益分享，风险共担。

元旦春节两节市场蔬菜供应情况。从1997年起，每年的元旦春节期间，市政府都要动用三金一储，对蔬菜实施限价优惠供应，优惠供应的数量节日期间就达到了470万斤，对保证两节期间的市场供应，稳定蔬菜价格发挥了很重要的作用。

蔬菜的消费趋势。随着城市规模的扩大和人们膳食结构的改善特别是农民蔬菜消费行为的巨大变化，即由过去供应城市蔬菜到今天的蔬菜靠城市供应的变化，城市蔬菜的消费量连续在扩大。另外，膳食结构的改善、人均蔬菜的消费量也在不断增加，据有关资料反映全国人均蔬菜的消费量已达到300斤。同时人们对蔬菜的质量、品种的要求也在不断提升，应运而生的超市洗净菜、绿色无公害蔬菜、农超对接、产地直销的蔬菜不断被人们看好。蔬菜市场存在的问题

（一）蔬菜市场数量不足，结构不合理。近几年市区人口规模不断增大，城市面积逐年扩张，按照商务部门关于市区每万人拥有1个蔬菜市场的标准，市区蔬菜零售市场网点应该建设30个左右，现在尚有近20个缺口。新近建成的怡凤小区、汇仟小区等多个住宅小区都没有配套建设蔬菜零售市场。由于菜市场数量不足，辐射范围窄，使许多居民不能实现就近消费和便利消费，给居民生活带来很多不便，同时也导致了游摊散贩屡禁不止。

蔬菜批发市场原来建设的有三个，现在实际上只有一个，即绿盛蔬菜批发市场，北环路蔬菜批发市场现在主要是做一些二级批发和零售，绿欣蔬菜批发市场实际上已经丧失了批发功能。可以看出，我市的蔬菜批发市场数量严重不足，形不成竞争，而且结构不合理，基本都集中在市区的北面。

（二）市场设施档次普遍偏低，购物环境差。大部分市场多年来投入不足，市场设施简陋、功能单一，“脏乱差”现象严重。一是市场开办单位对市场经营业户的后续管理不够。二是缺乏完备的给排水系统，致使禽类、水产宰杀经营场所污水横流，杂物遍地，气味难闻。三是垃圾清运不及时，蔬菜市场产生的大量垃圾不能及时清理，乱堆乱放，随意丢弃，形成许多垃圾死角。四是一些市场既是经营场所又是居住场所，出入通道行人与车辆不分，交易高峰时拥堵不堪。五是保鲜设备使用率低，大部分生、熟肉摊点都是案板晾卖，根本达不到防尘、防蝇要求。

(三)蔬菜市场价格相对较高且不稳定。晋城市物价高，特别是菜价高由来已久。建市之初老百姓反映特别强烈，时间长了也没有得到解决，但蔬菜价格比周围城市高肯定是不争的事实，这是其一。其二是价格不稳定，起伏较大，产地的气候、运输的交通条件一有个风吹草动，晋城的菜价很快就会发生起伏变化。其三，价格不平衡，一个不大的市区的价格不都一样，呈现北低南高之势，另外就是超市、农贸市场、早市的价格不平衡。有差价是应该的，但差价太大就是不合理了。

（四）蔬菜市场近年来转行经营、关闭的现象比较严重。蔬菜市场本来就不够，但近年来几个蔬菜市场，如四季青、喜临门、白云社区、瑞信小区等却由于盈利水平低等种种原因，或者转行经营，或者关闭。当然也有一部分市场，如福旺多、万德福等实行了农改超，价格尽管高了点，但总还有个买菜的地方。有的地方市场倒闭后确实给周围市民的买菜带来了很大的不方便。

（五）蔬菜运输的物流成本高，检测手段落后，蔬菜的质量有待提高。据了解，我市的蔬菜长途运输，运输工具仍然是大卡车、大货车，至今没有一辆有冷藏设备的车，更谈不上全程有冷链。蔬菜的储存仍然很原始落后，因而造成了运输成本高，蔬菜损耗大，蔬菜质量低。蔬菜运输尽管实行了绿色通道，但仍有部分收费站乱收费。蔬菜质量检测的意识淡薄，手段落后，制度不健全，“放心菜”市场建设任重道远。

（六）买菜难与环境影响的矛盾比较大。一方面，不少市民特别是距离市场比较远的反映买菜难，迫切希望建设市场，另一方面距离市场近的，又反映市场周围环境差，人多噪声大，影响交通、影响休息。在实际的菜市场选址中已经遇到不少来自居民的阻碍，这个矛盾给今后菜市场的选择，菜市场的经营形式都带来了新的挑战。

第三篇：关于中山市市区橱卫电器市场调查报告

关于中山市市区橱卫电器市场调查报告

一、调查目的了解中山市厨卫电器行业市场情况，区域销售网点分布，了解竞争对手情况，销售渠道，竞争手段，竞争产品的技术、质量、性能、价格、售后、促销等，了解市场发展趋势。

二、调查时间与地点

地点：中山市市区

时间：2009年9月19日——2009年9月28日

三、调查设计与分析方法

调查以抽样调查与典型调查相结合的方式。具体以扮为顾客的形式，实地拜访销售厨卫电器的国美、苏宁家电连锁店，集成橱房店，厨房体验馆，橱柜电器店，厨卫电器专卖店等销售网点，抽取某网点某品牌对导购员进行深入交流，获得某产品的导购员说辞，产品卖点、价格等及宣传资料。

分析是以收集竞争品牌的宣传资料（产品手册，促销单页等）与互联网为基础，综合市场上导购员的相互揭密竞争对手的信息，对市场进行综合分析。

四、调查对象

（一）、国美、苏宁家电连锁店，集成橱房店，厨房体验馆，橱柜电器店，厨卫电器专卖店等。

（二）、进入中山市销售的所有厨卫电器。

五、调查主体内容

（一）中山市概况：

中山市地处珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳。下辖1个国家级火炬高技术产业开发区，5个街道办事处，18个镇，总面积1800平方公里，户籍人口142.3万，全市年末常住人口为251.09万人，城镇化水平86.14%。全年生产总值（GDP）1408.52亿元，总量继续居全省第五位。全市常住人口人均生产总值56106元，户籍人口人均生产总值96612元。

（二）区域销售网点分布：

市西区：国美富华店。

石岐区：富逸装饰广场，凤鸣电器，国美莲塘店，国美中山店，苏宁大信店，大信南路，莲塘东路，百佳广场。

市东区：益华四海电器，国美新世界店，苏宁竹苑店，五星建材市场，五星美居中心。

（三）区域市场内主要产品品牌：

西门子，方太，老板，华帝，创尔特，樱花，樱雪，美的，万和，万家乐，康宝，德意，欧意，康赛特，皇冠，千禧厨宝，华宝，奇田，索奇，美大，金正，阿特拉斯等。

（四）渠道显性表现形式：

电器连锁店，橱柜+电器联合店，电器专卖店，集成橱房，厨房体验馆，百货商场等。

（五）渠道比较分析：

说明：

1、本调查范围为富逸装饰广场、五星建材广场、五星美居，国美、苏宁电器连锁店，凤鸣电器、益华四海电器商场，百佳广场，万家百货。

2、富逸广场简称FY，五星广场、五星美居WX，大信路D，莲塘路LT。

3、电器商场：国美电器（G）共4家，苏宁电器（S）共2家，益华四海电器（Y）1家，凤鸣电器（F）1家。

4、其它商场：百佳广场，万家百货等。

从表一中可以看出：首先，华帝布点率最高达到13家，樱花为10家，西门子为9家，其次为万和8家，方太、美的、创尔特、康宝、万家乐各7家，方太6家，再次为欧意5家，荣事达4家，樱雪、皇冠各3家。

在高档建材家装市场设有集成厨房或体验馆的仅有3家，分别为西门子体验馆，华帝集成厨房，荣事达生活馆。

走橱电一体化的品牌只有西门子，华帝，荣事达3家。厨电品牌依托橱柜销售的有老板，樱花，创尔特，荣事达，美的，万和，欧意等多家。

大部分品牌都进驻电器连锁商场，其中华帝、西门子、康宝、万和、万家乐、方太、樱花、美的几乎全线进驻，老板、欧意、皇冠选择性进入。

另外部分品牌选择在重要地段选择性开设有专卖店，如华帝，樱花，西门子，创尔特等，其中华帝在同一地段（莲塘路到大信路段）竟连续设有3家。另外也有部分品牌选择人流量大的商场作为销售通路。

（六）主要竞争对手分析

3、主要竞争品牌价格比较：

从价格上看，西门子、方太走高端路线价格最贵，其次为老板，华帝，樱花，然后大部分品牌万和，万家乐，康宝，创尔特，美的价格不上相下。

4、主要竞争品牌售后服务比较：

首先大部分品牌都有自己的服务理念与服务口号，其次长三角强调品牌的力量以大品牌售后好为优势，而珠三角以近距离售后配件快速到位售后及时来吸引消费者。

六、市场分析与预测

（一）趋势一：橱电一体化

厨电一体化、节能化、标准化。厨房建设由功能型配套型进入了生活舒适艺术型的发展阶段，表现为追求美观、个性化、档次，厨房设备由简单的搭建进入到橱柜单元的专业化制作阶段。随着消费者消费理念的改变，对于整体厨房的兴趣越来越高，而从市场获知的信息也表明消费者迫切需求橱电一站式服务。作为橱柜电器的供应商，我们应该更好的整合电器和橱柜。

（二）趋势二：橱房时尚节能环保个性化

厨房是体现主人追求优质生活的标准，消费者对于个性化产品的需求越来越大，而市场上经济型、实用型、豪华型等不同类别的产品正是迎合了不同消费者的需求，环保、节能、美观、个性化、高档化的厨卫销售表现异常活跃，已经成为高端消费的主流。随着人们生活水平的不断提高，消费者在装修家居时，越来越注重厨卫的品质。作为现代生活必需品的厨电产品，最贴近日常生活，最关乎健康、时尚、个性化。从外观上看，或简约，或时尚，或尊贵，或繁杂……从价格上看，或经济型，或实用型，或豪华型，不一而同，风格各异。作为橱柜电器供应商我们就应该不断创造出不同外观的橱柜电器及风格各异的集成厨房。

（三）趋势三：品牌力量

随着消费者对橱卫行业认识程度的深入，对品牌的认知度及忠诚度必然会加强，这就要求我们必须不断提高企业形象，提高品牌知名度，让消费者对企业有更多的认知，对本品牌产生更好的信赖，不断提高忠诚度。另外本身任何营销策略都无法替代品牌，随着竞争的不断升级，只有品牌才能让企业在市场上有自己的一席之地。品牌本身具备两大优势：产品溢价优势，品牌商品比非品牌商品的溢价率都在30%以上；其次，品牌会对消费者产生心灵的征服。因此我们必须加强品牌建设，不断提高品牌知名度。

（四）丰富的套餐选择，风格不一，价格各异。

目前市场上主要是靠价格组合的梯形价格进行套餐包装销售，并且套餐丰富，选择余地大，从购买者角度上看，套餐形式节省了购买者挑选单品的时间，并简化了繁琐的搭配，但从另一方面讲，配置套餐就必须给出丰富的套餐，风格不一价格各异的套餐。目前我们的套餐显得有些少，给人以单调简单的感觉。另外目前有些厂家已经开始从外观上、材质上、颜色上甚至有不同的花纹来区别套餐，这给我们思考什么才是真正意义上的厨卫套装？我个人感觉应是从工业设计上配套，体现在外观造型，用材及颜色等来设计真正意义的套装。

第四篇：物业管理调查报告

青海广播电视大学

西钢西园小区物业管理调查报告

近年来，西宁特钢的发展日新月异，西钢房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。

一）我市物业管理的现状

为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，我根据今的工作计划，于今年第三季度在我工作的单位西宁特钢附近开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查。对“西园小区” 的住户，进行了调查。

本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时三个月，对西钢辖区的380户人家，共计786人进行了调查，调查结果如下：

1、在被调查的380户中，业主自主选择物业管理公司只60户，占 16％，由房地产开发公司指定的有320户，占84%。

2、在380户中，有312户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占82%。有220户，占57.8％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。

3、在380户中，有231户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有278户反映有的住户不照章交纳各种费用。有72户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，有13户认为保安人员能及时处理，也有51户认为保安人员处理不及时。

4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占77%

5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。

１

6、物业管理公司的额外收费情况：在委托物业管理公司代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等，有75户认为物业管理公司没有收取手续费；而有17户反映有收取额外费用。

7．有22户能主动到物业公司缴费，5.7% 欠费不交的有8户占2.1%

8、380用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有74户，占19．5％的业主对该物业管理公司的服务表示满意，有80户，占21％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有226户，占59.5％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。

二）调查中发现的问题：

在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：

1)治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购、捡破烂的及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。

2)卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，土头没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。

3)绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。

4)改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租经营餐饮业，造成油烟污染小区空气，噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。

5)物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。

三．对物业管理发展的分析和建议

我所调查的小区属西宁特钢最近几年新建小区，社区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从

前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。

随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。

例如天津市金厦物业管理公司。天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司创立了具有金厦特色的物业管理模式，目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。

作为基层直接管理社区的政府，要看到社区的这种社会基础性关系的变化，并支持、保护它们的发展，严格依法进行管理。这样，我们就可能朝向国际一流社区发展！我建议从如下几个方面加强物业管理工作：

（一）、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。一是规范物管自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象，让业主信赖；二是增加资金使用的透明度，严格按照规定，进行收支情况的公示、公开，让业主明明白白消费；三是加强内部管理，提高服务质量，让业主真正享受到“质价相符”的服务，感到物有所值；四是做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的，拒交物管费是可耻的，不是正当的维权行为；五是物管公司可以用法律起诉的方法追缴物管费。

（二）、重视和抓好业主委员会的建设。业委会的筹建工作法规性很强，物业管理主管部门尤其要做好协调指导工作。要引导开发商及物管公司树立正确的观念，勇敢接纳业主委员会，引导业主树立正确的维权意识，珍惜自己的民主权

利，特别要帮助把好业主委员会人选关，防止动机不良的人、素质低下的人进入业委会。开发商或物管公司要把握好配合和参与的程度，以免业主投诉其“操纵”选举。具体应做好四项工作：一是做好宣传发动工作，动员业主积极参与，二是按照筹备小组的要求做好服务工作，完成一些具体的工作，三是提供业主产权以及产权份额，并提醒未交管理费的候选人及时交纳物管费。物管公司要把业主委员会选举当成是与业主沟通的机会，最大限度的争取业主的信任与支持，而不是引发误会，激化矛盾。业委会建立之后，物管应加强与它的沟通，在自觉接受监督的同时，也主动帮助业委会成员学习物业管理的法规制度，提高相关素质，以利相互的理解沟通。同时，建议将业委会纳入居委会指导和管理，居委会可发挥其在沟通业委会与物管方面的积极作用。

（三）、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。如何开辟更多的沟通渠道，有几点建议：

1、以经常性的社区文化活动和精神文明建设活动为载体，作为沟通的主渠道。物管设计和组织小区文艺演出、体育比赛、业主兴趣活动等，业主可广泛参与，在活动中交流思想，结识朋友，被实践证明是业主之间、业主与物管之间沟通的极好方式。社区活动应作为制度确定下来，坚持下去，并作为物管工作的一项量化指标考核。

2、拓展传媒沟通方式，如建小区宣传栏、公示栏，发行小区报等等，及时将物业的管理思路和最新动向向业主公开，社区的大事让大家早知道，并可通过传媒，解答业主关心的热点问题等。

3、建立一系列直接沟通的方式，根据物业的实际情况，可建立对话制度、座谈会制度、经理接待日制度、入户调查制度等，疏通业主反映意见和物管采纳贤士建议的渠道。对话，一般在有重要法规出台、有重要事项需商量、业主有较集中反映的意见等时候进行，为不定期的方式。在业主委员会成立后，对话则应定期举行，如建立物管与业委会的双月对话制度等。座谈会可每季度一次或每半年一次，主要是听取各方面业主的意见，以利改进工作。在领导班子健全和有较大的物业企业，可推行经理接待日制度，固定时间和地点，由经理（副经理）轮

流值班，为高层领导直接接触群众或进行工作调研提供平台，也可大大提高公司领导的亲和力，改善业主与物管的关系。定期入户调查至少每年进行一次，这主要是进行业主满意度测评，这种沟通范围最广但深度不够，主要是从宏观上把握业主对物管的评价。当然，根据各自物管的实际和工作需要，还可以创造出很多有效的沟通方式，目的就是，消除隔阂，增进共识，求同存异，建立业主与物管的合作伙伴关系，形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。

参考文献：

《物业管理概论》作者：胡龙伟，姜东民中国电力出版社2007年1月出版

第五篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：

一、基本情况

我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。

我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区

15个；市级示范小区18个；其它小区19个。

二、存在的主要问题

（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。

政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设置了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。

（二）制度法规不完善，开展工作无依据。

物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。

（三）物业管理不规范，服务水平不高。

物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。

（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。

我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。

（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。

在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。

（六）业委会成立难，群众参与度低。

由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。

三、解决物业管理问题的几点建议:

（一）进一步理顺体制，增强管理效力。

物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。

（二）建立健全制度，完善配套法规。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。

（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。

政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。

（四）规范物业市场，建立竞争机制。

物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。

（五）加大宣传力度，逐步提高认识。

全社会（包括政府各

部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。

（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。

在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。

社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用，另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。