2房屋安全鉴定处-房安管理知识讲座

第一篇：2房屋安全鉴定处-房安管理知识讲座

物业管理与房屋安全管理

房屋安全管理是物业管理的一项重要内容，物业管理应当重视房屋的使用安全，房屋安全管理的提出，对物业服务企业提出了更高的要求。物业服务企业需要意识到，房屋安全管理的要求，并不止是单单技术层面的要求，也不是附加的服务项目，而是对物业服务企业服务品质、品牌以及经营者管理等诸多方面的整体要求。具体来说则要求物业服务企业不能忽视房屋安全的管理与服务，从而提高服务品质，提升经营者的全方位管理能力。

一、什么是房屋安全管理

房屋的质量不仅关系到建设项目的投资效果，更关系到人民群众的生命财产安全，社会的和谐稳定和可持续发展。由于房屋建设过程中质量缺陷引发的房屋使用期间的重大安全事故和商品房投诉等问题仍然存在，已引起社会各方的重视。建筑是一门遗憾的艺术，建筑工程总或多或少伴随着缺陷，特别是隐含的缺陷。这种缺陷一方面会影响房屋的正常使用功能和安全性、可靠性、耐久性。目前城市处于建筑业高速发展期，对此应给予足够的重视。

在传统的观念中，由于房屋结构相对简单，一家一幢较多，人们建造或购买了房屋，安全问题影响并不严重，平时自行管理与维护，也没有专门的物业管理。所以我国长期以来，对房屋质量控制与管理 主要集中在规划、设计与建设阶段，存在着“重建轻管”的观念。造成这种现象的主要原因有三：一是我国长期的计划经济体制和单一产权制度，产权人与使用人相分离，使这一问题没有受到足够重视和妥善解决的；二是房屋使用过程中的管理维修经费落实存在问题；三是九十年代以前的房屋较现在建造的的房屋相比结构相对简单，出现安全问题影响并不严重，然而人们对房屋管理的认识却停留在过去。

随着科技的进步和市场经济的发展，多、高层房屋的各种设施设备增多，一方面改善了适用性、舒适性，另一方面却增加了房屋的安全隐患。如电梯的使用，若建筑物中没有电梯，就不会有电梯摔入、卡人事故发生；如燃气系统，稍有不慎，极易发生爆炸事故。随着当今建筑科技的不断发展，房屋质量安全的重要性日益增长，随着人民生活水平的提高，人们对于房屋的要求不仅是“住有安居”。这个“安”，不仅是防盗等治安问题，更重要的是房屋结构和设施设备的安全使用，正常功能的发挥。

房屋的安全性——是指在正常使用条件下承受可能出现的各种因素作用的能力，以及在灾害等偶尔事件发生后保持整体稳定性的能力。安全性是确保使用功能的基础，有了安全，才能投入使用。

房屋（结构）安全管理——是指房屋建成交付使用到房屋灭失为止，几十年甚至上百年的过程中，由于自然的、人为的因素产生的结构安全隐患，在产权人自管的基础上，因涉及到公共安全问题，需要政府组织进行监管的过程。

在现代城市房屋（多、高层）的使用期内，由于结构、与配套设 施非常复杂，日常维护相当困难，使用期的管理必须是科学的、统一的、专职的，也就是现代的物业管理。

物业管理就是在房屋建筑物及附属设施的管理中，实行统一的社会化、专业化、市场化、民主化的管理模式，为物业使用人创造一个安全、文明、整洁、舒适的房屋住用环境。其中，房屋使用安全管理是物业管理中的一项重要内容。

本市《条例》实施四年多来，我市的房屋安全管理工作，在全市物业服务企业的大力配合下，（举例）已取得了明显的成效（每年处理投诉2000多件，许可100多件）基本形成了市—区—街道社区—小区物业组成的管理网络，有效扼制了房屋“私拆乱改”行为，化解了由此产生的邻里矛盾，维护了老百姓的正当权益。

所以说，为什么要进行管理——归纳为六个字：保安全，促稳定。

二、房屋安全管理的依据和内容

（一）管理依据

房屋安全管理是一项政策性很强的监管工作，关系到人民群众的生命财产安全，所以监管的前提必须是依法。

上位法——国家《安全生产法》《行政许可法》《物权法》国务院《建设工程质量管理条例》建设部《129号令》、《110号令》等相关法规。

本市法规——2007年市人大颁布的《南京市城市房屋安全管理条例》及市政府批转的《实施意见》等相关法规。

具体地讲：通过立法重点解决了以下六个问题：

1、房屋产权多元化后，安全管理责任不清的问题；

2、城市房屋多、高层为主，发生公共安全的问题；

3、房屋使用过程中，擅自拆改房屋结构的问题；

4、由于自然灾害等影响，突发性房屋安全事故增多的问题；

5、随着房屋使用时间延长，主体结构趋于老化，防止塌屋伤人事故发生的问题；

6、房屋建设和使用中，白蚁防治的问题。

所以通过日常的、专项的依法管理，消除安全隐患，化解邻里矛盾，确保安全使用，促进社会和谐。

（二）主要内容

它包括：房屋日常检查和修缮、改造安全管理；安全事故应急处置；危险房屋监管；安全鉴定管理；白蚁防治管理等。

1、规定了管理范围——本市行政区域（13个区、县）国有土地上的既有房屋。

2、明确了监管部门责任——市、区房产局、县建设局是主管部门，其它相关部门协同配合。

3、明确了日常管理责任——产权人为第一责任人，物业管理单位、街道社区为日常管理的责任。

4、规定了许可事项——变动承重结构的“六种”行为要申请许可。（包括许可时限、程序等）

5、规定了开发商与物管企业（物管之间）的资料移交——主体结构、承重结构、抗震防火结构设计使用年限等资料。

6、区分了管理职责：

产权人—维修—建档—日常管理 物管企业—告知—劝阻—报告 管理部门—监管—查处—执法

7、规定了强制性房屋安全鉴定的五种情形；

8、规定了危险房屋治理的责任和强制治理措施。

9、规定了白蚁防治管理的内容等（略）；

10、规定了相关法律责任。

《条例》的执法内容（目前“八城区”采取由市统一执法）

一是对行管人员及部门的法律责任要求

二是对未经许可擅自拆改承重结构的处罚（1千至5万，5～10万）

三是对售房单位未交资料的处罚（5千至3万）

四是对鉴定人员违法行为与业主不委托鉴定的处罚

（三）管理特点

1、管理与技术一体。房屋安全管理集行政与技术为一体的监管工作。既要有行政管理的手段，又要具备一定的专业技术知识。

2、管理面广难度大。房屋装修拆改结构的管理，全市近两亿以上的存量房，具有面广量大、隐蔽分散，管理难度大，易发矛盾多，工作责任重。

3、投诉处理要求高。房屋安全投诉的处理，全市老百姓只要有这方面投诉，就得去处理—消除安全隐患，就得向投诉人回复—征得满意。所以说，这项管理工作是城市管理中的一项全新的管理，长效的管理。

三、物管单位在房屋安全管理中的责任

依据《南京市城市房屋安全管理条例》和《南京市物业管理办法》规定，物管单位（含自管房单位）做好本区域内的房屋安全管理工作，是一项基本的义务和责任。主要有以下几项：

（一）主要责任

1、要深入宣传条例法规，让业主形成依法使用，确保安全意识。

2、要以区、县房屋安全主管部门和街道社区组成管理网络。

3、要在所管物业区域内开展巡查检查，告知房屋装修注意事项。

4、要及时发现和劝阻业主擅自危害房屋安全的行为，把好安全关。

5、对拆改结构严重或拒不整改的，要及时向区局主管部门报告。

（二）具体工作

1、接受和保管建设单位或前期物业移交的小区房屋建筑、结构及水电等全套图纸资料，方便为小区业主查询其资料；

2、利用小区橱窗张贴宣传画、房屋装修登记时发放宣传资料、等多种形式，定期开展宣传、咨询活动，进一步增强业主的房屋使用安全观念和维权意识，减少擅自拆改房屋结构的行为。

3、受理小区业主的房屋装修登记，并进行初步调查，对装修中涉及拆改房屋结构的，应告知业主事先向所在区住建局办理行政许可手续；

4、开展小区内巡查工作，发现擅自拆改房屋结构行为，应当及 时劝阻、制止，劝助、制止无效的，向所在区县住建局报告，协助区县局房屋安全管理人员查处房屋结构拆改投诉案。

5、发现管理范围内房屋由于自然或人为因素造成房屋出现重大（倾斜较大、主体结构损坏严重等）安全隐患的，应及时向所在区县住建局报告，并先采取必要的应急防护措施。

第二篇：南京市房屋安全鉴定处服务指南

南京市房屋安全鉴定处服务指南

一、南京市房屋安全鉴定服务规程

1、服务范围

南京市各类房屋安全鉴定

2、服务内容

（1）房屋使用中可靠性鉴定；

（2）房屋安全司法鉴定；

（3）没有经质监验收并投入使用房屋的安全鉴定；

（4）危险房屋安全鉴定；

（5）建设工程桩基础、深基坑施工对相邻房屋影响的安全鉴定；

（6）市政建设工程施工影响并造成房屋损坏的安全鉴定；

（7）受灾害房屋安全鉴定；

（8）房屋装修拆改安全鉴定；

（9）房屋租赁交易安全鉴定；

（10）古建筑及有关保护性建筑的安全鉴定。

3、服务程序

（1）受理申请；

（2）鉴定技术人员初始调查；

（3）编制鉴定、检测方案；

（4）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；

（5）依据相关规范完成鉴定报告；

（6）部门负责人初审鉴定报告并提出初审意见；

（7）总工程师复审鉴定报告；

（8）处领导审定鉴定报告；

（9）发放鉴定报告。

4、申报材料

（1）南京市房屋结构安全鉴定申请表；

（2）房屋权属证明材料；

（3）房屋原始建筑平面图及结构平面图；

（4）委托人和产权人有效身份证件（复印件）；

（5）需要提交的其他材料。

5、承诺时限

房屋安全鉴定：自申请委托之日起，3天内答复是否受理。凡手续齐全，符合规定，自鉴定项目收费之日起，一般结构房屋在15个工作日内作出鉴定报告；结构复杂，鉴定工作量大的房屋，15个工作日内不能鉴定完毕的，则由双方商定工作计划，并按计划要求作出鉴定报告或分阶段提出阶段性鉴定报告。

6、受理地址及服务电话

受理地址：南京市华侨路75号一楼。服务电话：025—84716662 监督电话：025—84710658

二、南京市房屋安全鉴定收费标准

根据南京市物价局宁房价（2006）186号文收费标准。

说明：

1、收费面积按实际鉴定单元面积累计计算，涉及整幢房屋安全的局部鉴定按整幢房屋面积计算。委托人要求对其单套房屋安全鉴定的，按单套房屋建筑面积计算。

2、房屋安全鉴定费按规定计算不足800元的按800元计收（单套不足400元的按400元计收）。

3、高温、有毒、有害建筑环境，鉴定工作条件困难的乘1.2系数。

4、被鉴定房屋无图纸资料或资料不全的乘1.3系数。

5、政府列为保护范围的建筑物及高层建筑乘1.5系数。

6、房屋安全司法鉴定的乘1.7系数。

7、房屋加层、改造鉴定的乘2系数。

8、以上加乘只能加乘一次（非住宅加乘系数除外），不得累计加乘。如一处房屋同时有多项加乘的，取最高一项加乘。

9、单项鉴定阳台，雨篷的按400元计收。

三、南京市房屋结构安全审定服务规程

1、服务范围

南京市区范围内国有土地上已建成且投入使用的各类房屋。

2、服务内容

（1）在承重墙上开门、开窗或扩大承重墙的门、窗洞口；（2）拆除或部分拆除非承重墙体；

（3）在楼地面、屋顶、阳台砌筑或安放承重物体，明显加大荷载的。

3、服务程序

办理房屋结构安全审定手续，住宅向各区房屋结构安全受理站申请，非住宅向市房屋安全鉴定处申请。

（1）区受理站受理申请；

（2）区受理站受理人员赴现场查勘，进行初审；（3）审定技术人员进行复审；

（4）主任工程师进行审核；

（5）处领导审定；出具房屋结构安全审定书。

4、房屋装修结构安全审定需提交材料

（1）房屋结构安全审定申请表；（2）房屋权属证明文件；

（3）房屋原始建筑平面图及结构平面图；（4）房屋装修拆改方案；

（5）如有变动房屋承重构件的需提供有资质的设计单位出具的加固设计方案；（6）申请人和产权人有效身份证件（复印件）；（7）需提交的其他材料。

5、承诺时限

从受理之日起，20个工作日内作出是否符合结构安全的审定意见。

6、受理地址及服务电话

住宅受理地址：各区受理站

非住宅受理地址：南京市华侨路75号一楼 服务电话：025—84727315 监督电话：025—84710658

四、南京市房屋装修结构安全审定技术服务费收费标准

根据南京市物价局宁房价（2001）322号文收费标准。

1、住宅房屋：住房首次装修，主动申请的，按不超过下述标准收费（均按每户建筑面积计算）：

（1）60平方米以下的尾300元；（2）61—80平方米的为400元；（3）81—100平方米的为500元；（4）101—150平方米的为600元；（5）151平方米以上的为700元.住房二次装修及检查、举报后申请的，按不超过上述收费标准的125%收费。

2、非住宅房屋：按房屋安全鉴定收费标准收取，其中房屋首次装修、主动申请的，按规定收费标准的80%收取。

五、南京市房屋结构安全审定行政备案服务规程

1、服务范围

南京市区范围内国有土地上已建成且投入使用的各类房屋。

2、服务内容

有下列情况之一的，房屋产权人应当持房屋安全鉴定机构审定的房屋结构安全审定书，到市房屋安全行政主管部门进行备案：

（1）在承重墙上开门、开窗或扩大承重墙的门、窗洞口；（2）拆除或部分拆除非承重墙体；

（3）在楼地面、屋顶、阳台砌筑或安放承重物体，明显加大荷载的。

3、服务程序

办理房屋结构安全审定手续，住宅向各区房屋结构安全受理站申请，非住宅向市房屋安全鉴定处申请。

（1）区受理站受理申请；

（2）办理人员对受理材料进行初步审核；（3）处领导对受理材料进行审定；（4）出具房屋结构安全审定行政备案书。

4、房屋结构安全审定行政备案需提交材料

（1）房屋结构安全审定书或房屋结构安全鉴定报告；（2）申请人和房屋产权人有效身份证明（复印件）；（3）房屋权属证明文件；（4）需要提交的其他材料。

5、承诺时限

从受理之日起，20个工作日内作出是否符合行政备案的意见。

6、受理地址及服务电话

住宅受理地址：同房屋结构安全审定的受理地点 非住宅受理地址：南京市华侨路75号一楼 服务电话：025—84727315 监督电话：025—84710658

第三篇：2015年芜湖市房屋安全鉴定处招聘公告

2015安徽芜湖市房屋安全鉴定处招聘公告

根据工作发展的需要，芜湖市房屋安全鉴定处在本市范围内向社会公开招聘文秘人员一名。

一、招聘条件

年龄35岁以下，身体健康，要求大学本科文秘、汉语言文学等相关专业以上文化程度，具有较强的文字表达能力，熟悉公文写作和计算机操作。有工作经验者优先。

二、报名时间、地点：

报名时间：2015年 9月11 日至 9月17日止

简历投送地点：九华中路313号三楼市房屋安全鉴定处综合科

投送材料时附本人身份证、户口簿、学历学位证书等复印件(查验原件)。

三、录用方式：

经面试考核合格后，择优录用，待遇面议。试用期二个月，一经录用，签订正式劳动合同。

文章来源：安徽事业单位招聘http://www.xiexiebang.com/anhui

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第四篇：房屋安全鉴定

房屋安全鉴定 一、什么情况下,房屋安全责任人应当及时委托房屋安全鉴定单位进行鉴定？ 当房屋有下列情形之一的,应当及时委托房屋安全鉴定单位进行房屋安全鉴定: 1.房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的;2.房屋超过设计使用年限需继续使用的;3.自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的;4.需要拆改房屋主体或承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的;5.其她可能危害房屋安全需要鉴定的情形。

存在上述情况的房屋,未经鉴定或者经过鉴定不符合房屋安全条件的,不得作为经营场所的使用。

二、建设、施工等单位在施工前,对施工周边的哪些房屋委托房屋安全鉴定单位进行鉴定？

进行地下设施施工、管线施工、桩基施工与深基坑施工、爆破及降低地下水位等活动前,应委托房屋安全鉴定单位对下列房屋进行鉴定: 1.距离 2 倍开挖深度范围内的房屋;

2.爆破施工中,处于《爆破安全规程》要求的爆破地震安全距离内的房屋; 3.地铁、人防工程等地下工程施工距离施工边缘 2 倍埋深范围内的房屋;4.基坑与基础工程施工、爆破施工或地下工程施工可能危及的其她房屋。

三、房屋安全鉴定的类别很多,主要有: 1、房屋可靠性鉴定:(1)对结构建筑质量方面有怀疑的鉴定;(2)建筑物达到设计基准期继续使用的鉴定;(3)增加房屋使用荷载或改变结构布置的鉴定;(4)建筑物改造、加层或扩建前的鉴定;(5)建筑物出现结构性损伤的鉴定;(6)“三无”、“五无”工程的鉴定。

2、灾后房屋损伤程度鉴定: (1)火灾后结构损伤程度、残余承载力及结构可靠性的鉴定;(2)水灾后砌体结构房屋损伤程度鉴定。

3、施工周边房屋安全鉴定:

(1)施工前的证据保全鉴定;(2)施工中及施工后的损坏原因、程度及安全鉴定。

4、房屋损害纠纷鉴定; 5、危险房屋鉴定;6、生产经营场所房屋安全鉴定;7、建筑结构抗震鉴定;8、建筑物建造年代鉴定。

四、具体的房屋安全检测内容:

(一)地基与基础 1、基础底部持力层情况:根据地质勘察报告确定基础底部地基持力层情况。

2、建筑物周边地坪、散水等处异常情况。

(二)上部主体结构 1、房屋外观质量检查:全面检查房屋的缺陷情况,包括房屋外观、墙体开裂及混凝土构件变形、开裂情况。

2、梁 2、1、梁混凝土外观质量:检查梁混凝土就是否有开裂、蜂窝麻面及露筋等缺陷。

2、2、梁混凝土强度检测:每层抽取 2 根梁,用回弹法检测梁混凝土强度。

2、3、梁底钢筋分布检测:每层抽取 2 根梁,并凿开梁混凝土钢筋保护层,用游标卡尺测量钢筋直径。

2、4、梁截面尺寸:每层抽取 2 根梁,用钢卷尺测量梁截面尺寸。

2、5、梁底钢筋保护层厚度检测:每层抽取 2 根梁,凿开混凝土钢筋保护层实测。

3、柱 3、1、柱混凝土外观质量:检查柱混凝土就是否有开裂、蜂窝麻面及露筋等缺陷。

3、2、柱截面尺寸:每层抽取 2 根柱,用钢卷尺测量柱截面尺寸。

3、3、柱混凝土强度:每层抽取 2 根柱,用回弹法检测柱混凝土强度。

3、4、柱钢筋分布探测:每层抽取 2 根柱,凿开混凝土钢筋保护层,用游标卡尺测量钢筋直径。

4、板 4、1、楼面板外观质量:楼面板外观质量,开裂及变形情况进行检查。

4、2、楼板厚度检测:每层对 2 块板进行板厚检测。

4、3、板底钢筋分布:每层对 2 块板进行板底钢筋分布检测。

4、4、板底钢筋保护层厚度:每层对 2 块板进行板底混凝土钢筋保护层厚度检测。

4、5、板底钢筋直径验证:每层抽取 2 块板,现场剔除这 2 块板的混凝土钢筋保护层,量测板底钢筋的直径。

5、房屋倾斜观测:采用全站仪对建筑物主体倾斜进行观测,观测时选择房屋的角点或其它柱等承重部位,观测顶部与底部相对测站的水平、垂直坐标,计算倾斜率及倾斜方向,检测房屋的倾斜率就是否满足规范要求。

(三)围护结构 1、屋面检查:屋面构造及排水情况。

2、墙体检查:墙体粉刷、渗水及开裂情况。

3、门窗检查:门窗开启、封闭性及变形情况。

第五篇：房屋安全鉴定探讨

对建筑或房屋安全（可靠性）鉴定 标准修订及实践操作中的几点探讨

刘 亿 君

对即有建筑或房屋进行安全（可靠性）鉴定，是确定建筑或房屋安全（可靠性）的重要技术手段，是建筑或房屋的使用、维护、加固、拆除及责任追究的科学依据，对维护社会的和谐、稳定，保障广大人民群众的生命财产安全有着重要的作用和意义。

现行对建筑或房屋进行安全（可靠性）鉴定的国家标准和行业标准主要有《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），是指导和规范各种鉴定行为的技术标准。其程序合理，方法科学，操作简便、结论精确。

但是随着时间的推移、社会的发展、技术的进步和人们法制观念的提高，在实践操作中，我们也发现其中的一些问题与不足。在此，笔者提出一些个人的观点与建议，旨在抛砖引玉，以引起有关部门、科研机构、主编单位、专家学者和同行的重视，共同探讨，从而使之更趋规范和完善。

一、标准的复审与修订：

根据国家《工程建设标准规范管理办法》第四条规定： 标准的管理部门和单位，既要根据当前的生产、建设和科学技术水平，及时组织制订相应的标准，并保持其相对稳定性；又要根据生产、建设和科学技术发展的需要，不断总结生产、建设革新创造和科学试验之有效的成果，适时组织修订原标准或制订新标准。

标准的修订，原则上每隔二至三年进行一次局部修订；每隔五年左右进行一次复审、修订。

而现行的《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），均是1999年发布的。其中，只有《危险房屋鉴定标准》在2004年进行了局部修订，二者均已超过《工程建设标准规范管理办法》规定的修订、复审时间。因此，建议对这两个标准进行重新修订、复审。

二、鉴定报告应明确鉴定的时效时

对建筑或房屋进行安全（可靠性）鉴定，是针对建筑物（房屋）现状进行的一种技术评价，具有很强的时效性。因为建筑物随着时间和许多外因的变迁，其安全性或可靠性也在不断地延变之中。因此，鉴定机构要对的所委托鉴定的建筑或房屋，根据其实际情况，在鉴定报告中明确鉴定结论的有效期限。

近年来，一些涉及公共安全利益的行业，在营业（使用）时,有关部门往往要求其提供房屋的安全鉴定证明，所以一些房 2

屋所有单位（或使用单位），拿着一份鉴定报告，长期多次使用。这样就影响了鉴定报告的严肃性和科学性。

三、对未履行基本建设程序，房屋修建情况不明，无质量技术资料房屋的鉴定

实践鉴定中，我们发现，一些建筑或房屋，修建时无地质勘察、无设计图纸（或非正规图纸）、施工队伍无资质且技术含量很低、未进行工程监理和质量检测，房屋实体结构情况不明，质量无可靠保证。这些房屋在委托鉴定时，往往当时表面并发现不了危险点，但实际存在有一定的质量安全隐患，对这类房屋（特别是一些多层建筑）的安全或可靠性鉴定，必须根据国家有关法律法规，先对房屋建设的合法性进行调查，再严格按照技术标准，进行检测、验算，确定一个临时性鉴定结论，并应定期进行复查和回访。

四、对一些低标准建设的房屋安全（可靠性）的鉴定 在对一些民用建筑鉴定时，常会遇到一些建设标准很低的房屋，这些房屋修建时间或早或远，但有一个共同的特点，就是修建时过于简单，无设计文件，无施工记录，结构或构造本身不合理，施工随意性较大。如有的建筑地基处理相当简单、有的用泥土砌筑墙体、有的厂棚五六十米长的墙体都没有纵向拉接或加强措施、梁底支座处也没有任何加强措施等。这些房屋在鉴定时往往表面并没有多少危险点，但房屋的整体稳定性和抗震性能极差。这些房屋在稍有外力作用下，甚至是轻微的

震动，或因风、雨、雪、温度变化及自身荷载，随时都可能产生瞬间破坏，危险性极大。对这类房屋的鉴定，不论表面是否有危险点，均应对其基本情况，特别是房屋类别，使用年限及其结构的合理性、稳定性和抗震性进行详细的阐述。

五、对外因作用下，产生危险点的鉴定

建筑物产生的危险点，许多是由外因造成的，其中常见的主要是以下几方面的原因：一是直接的撞击，如车辆的碰撞；二是震动和扰动，如相邻建筑的施工；三是自然灾害的破坏，如地震、暴风、积水、风雪、泥石泥等等。这类房屋的鉴定，必须要结合外因的力度、房屋自身抗外力的能力进行计算、评估或分析，并写入鉴定报告中。另外，还有的一些外因造成的轻微破坏，虽尚不构成直接的危险点，但其对房屋的使用功能或使用寿命、结构的抗震性、稳定性产生了一些影响，这也要进行说明。

六、对房屋正常使用性的鉴定

现行规范中关于房屋的正常使用性鉴定中规定，房屋正常使用性的鉴定是指对已有建成两年以上且已投入使用的建筑物的鉴定。但在实际中，我们常会遇到对新购买的商品房或使用不久房屋的质量或使用功能的投诉，这些问题有的属于房屋保修期中应该解决的问题；有的是由于业主自己使用不当，人为造成的损坏；还有的是由于其他原因造成的，如新购买房屋因安装太阳能热水器对屋面防水层产生破坏、从而使顶层房屋发

生渗漏；装修时对邻居所产生的震动、渗漏等等。对这些房屋正常使用性的鉴定，首先要对房屋自身的功能设计、施工质量进行认定；再要对房屋的“两书”（住宅使用说明书、房屋质量保修书）进行查看，以便及时分清责任，处理问题、化解矛盾。

七、鉴定的程序的完善

我国目前对危险房屋或建筑物可靠性的鉴定程序，在法律上，尚没有一个明确的规定，大部分是由房屋的所有（或使用）单位，或者是司法部门、政府部门委托一个专业的机构进行。这个鉴定机构可能是质量安全监督机构、也可能是房地产管理部门，还可能是检测和设计单位，这种多头鉴定的模式，并不利于鉴定的准确定性。笔者认为，有关部门首先要制定一个对房屋鉴定的法规性文件，对鉴定单位、人员资格、鉴定的方式、鉴定报告的签发进行明确的规定。建议采用分级鉴定委员会的方法，这个鉴定委员会由政府建设行政主管部门委托质量安全监督机构牵头，由监督机构、检测单位、设计单位和有关部门等联合组成，鉴定人员应经过省级以上建设行政主管部门专门的培训考核认证，发给上岗证件和鉴定专用执业章。

鉴定的一般程序应为：委托--查看--调研--检测--计算--论证--编制报告—审核报告—批准报告。鉴定应在当地质量安全监督机构监督下实施，并在建设行政主管部门部门备案。

对鉴定报告结论提出异议的，可在15个工作日内提出重新鉴定的申请，也可委托上一级的鉴定委员会进行重新鉴定。

对一些问题明确、情况清楚、特别是危险程度严重的房屋在鉴定时，可以适用简单程序，即现场做出房屋安全或可靠性的认定，以方便决策与应急处置。

总之，对房屋或建筑物的安全鉴定，是一项专业性、技术性要求比较高的综合性工作，在程序上、标准上、机制上、方式方法上，还有许多地方待于进一步完善。以上只是个人拙见，请各位不吝赐教指正。只要我们大家齐心协力、实事求是、尊重科学，锐意进取，认真贯彻落实科学发展观，就一定能使我国的工程建设事业理更加规范、科学、和谐、辉煌。

作 者：刘亿君（中国建筑学会会员）工作单位：陕西省定边县建设工程质量安全监督站 邮政编码：718600

二〇〇九年九月十六日