陕西省物业管理条例

第一篇：陕西省物业管理条例

陕西省物业管理条例

（修订草案送审稿）

第一章 总则

第二章 业主与业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护

第六章 专项维修资金的使用和管理 第七章 法律责任 第八章 附则

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指本省行政区域内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理实行业主自治和专业服务与政府监管相结合的原则。

第四条 市、县人民政府和公有住房出售单位应当推进住房 制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。

第五条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自的职责依法做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府在市、县（区）物业管理行政主管部门指导下，具体负责指导、组织、协调辖区内物业管理相关工作。

社区居委会可受街道办事处、乡镇人民政府委托，办理物业管理相关事务。

第二章 业主与业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主依法享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。业主的权利：

（一）提议召开并参加业主大会，行使对物业管理活动的决定权；

（二）享有选举和被选举为业主委员会成员的权利；

（三）监督业主委员会的工作；

（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；

（五）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用及专项维修资金使用情况享有知情权和监督权；

（七）法律、法规规定的其他权利。业主的义务：

（一）执行业主大会和业主委员会的决定；

（二）遵守业主规约和业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理制度；

（四）交纳物业管理服务费和专项维修资金；

（五）法律、法规规定的其他义务。

业主对共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主较少的经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第八条 物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，并遵循相对独立、便于管理的原则。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案向市、县（区）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。

市、县（区）物业管理行政主管部门应当自受理之日起20个工作日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

第九条 对新建物业，在按照房屋买卖合同的约定办理不动产权属转移登记后，符合下列情形之一的，可以召开业主大会会议：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积50%以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的。

物业管理区域符合召开业主大会会议条件的，建设单位应当在60日内告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。建设单位不履行告知义务的，业主可以联名以书面形式告知物业所在地街 道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府在收到书面告知一个月内，负责核实并组织协调成立首届业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由社区居委会负责人、建设单位代表和业主代表组成。筹备组组长由社区居委会负责人担任，业主代表由社区居委会在一定人数业主推荐的业主中确定。

第十条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首届业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确定业主身份、核定业主人数和物业面积；

（四）确定业主委员会委员候选人人选；

（五）草拟业主委员会委员选举办法；

（六）首届业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首届业主大会会议召开的15日前将业主大会会议的内容在物业管理区域内显著位臵公告。

第十一条 筹备组应当自成立之日起30日内，在区、县（市）物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的协助指导下，组织召开首届业主大会会议。

第十二条 业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采用集体讨论形式的，业主可以按单元（楼层）、楼栋推选业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。

采用书面征求意见形式的，应当由所在地街道办事处、乡镇人民政府或者其委托的社区居委会派员现场监督，收回的表决票和选举方为有效。业主可以书面委托他人出席业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

第十三条 业主大会行使下列职权：

（一）选举、更换业主委员会成员；

（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（三）审查业主委员会的工作报告；

（四）决定物业服务合同的订立、变更或者解除；

（五）决定专项维修资金的筹集、使用和管理；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当公告。

第十四条 业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区居委会派员参加。

第十五条 业主大会每年至少召开一次。五分之一以上的业主提议，应当召开业主大会。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）法律法规和业主会议议事规则规定由业主决定的事项。业主委员会应当于业主大会召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域显著位臵予以公告。

第十六条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者市、县（区）物业管理行政主管部门责令限期召集。逾期仍未召集的，由市、县（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会向业主大会负责。

第十八条 业主委员会的组成和任期由业主大会议事规则确定。

第十九条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，向所在地的县级以上物业管理行政主管部门备案。

第二十条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会，报告物业管理实施情况；

（二）拟订管理规约和业主大会议事规则；

（三）执行业主大会的决定；

（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（五）负责续筹物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，监督专项维修资金的使用和管理；

（六）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；

（七）调解物业使用纠纷；

（八）管理物业档案，有关建设工程资料；

（九）业主大会赋予的其他职责。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会办公经费来源由业主大会决定。

业主委员会执行业主大会的决定引起的民事责任由全体业主共同承担。

第二十一条 业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成。业主委员会成员应符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务、未欠交物业服务费和专项维修资金；

（三）遵纪守法、热心公益事业、责任心强，具有较强的公信力和组织能力。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地市或县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，同时告知社区居委会和物业服务企业。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区、县（市）物业管理行政主管部门备案。

第二十三条 业主委员会应当定期召开。业主委员会会议必须有过半数成员出席，作出的决定必须经业主委员会全体成员过半数通过。

业主委员会会议由业主委员会主任主持。主任不履行职责时由街道办事处、乡镇人民政府责成业主委员会一名成员召集业主委员会会议。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。第二十四条 业主委员会有下列情形之一的，由市、县（区）物业行政管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，逾期不改正的，由市、县（区）物业管理行政主管部门决定予以解散：

（一）违反法律法规规定，侵害业主合法权益的；

（二）违反法律法规规定，严重影响社区稳定及公共秩序的；

（三）不按规定履行职责，情节严重的。

市、县（区）物业管理行政主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处、乡镇人民政政府组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第二十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会议通过后终止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（三）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（五）收受可能妨碍企业履行职务的其他利益；

（六）其他原因不宜担任业主委员会委员。

第二十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）以书面形式提出辞呈；

（四）本人配偶及直系亲属在本物业服务区域提供服务的物业服务企业及其下属单位供职；

（五）被人民法院判处刑罚。

第二十七条 管理规约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定，对全体业主和使用人具有约束力。管理规约、业主大会议事规则和业主大会、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规的规定。

第三章 前期物业管理

第二十八条 前期物业管理是指建设单位或其选聘的物业服务企业至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日前的物业管理。

第二十九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并向所在地区县物业管理行政主管部门备案后，在销售场所向物业买受人明示。

前期物业管理期间，建设单位应当承担物业的维修责任。未经业主同意不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

第三十条 建设单位与业主签订出售合同时，同时签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同，应当按照前期物业服务合同示范文本的内容制订，同一物业管理区域内收取基本服务费的标准应当一致。

第三十一条 前期物业服务合同终止后，建设单位应当向业主委员会移交物业的土地使用权证、居住区管理用房和居住区规划图，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图及其他有关工程建设资料。移交物业的土地使用权证，应当依法办理变更登记手续。

第三十二条 建设单位应当按照物业建筑总面积的2‰配臵符合办公用房标准的物业管理用房。

物业管理用房属于业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将管理用房转让或者改作他用。

第四章 物业管理服务

第三十三条 从事物业管理服务的企业，必须经物业管理行政主管部门核定资质等级，取得资质证书；未取得资质证书的，不得从事物业管理服务活动。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

资质等级核定、岗位证书核发的办法由省建设行政主管部门根据国家有关规定制定。

第三十四条 业主委托物业服务企业对已售公有住房实施物业管理的，应当具备下列条件：

（一）业主和售房单位已按规定缴存住宅专项维修资金；

（二）共用设施设备及其其他配套设施完善；

（三）有物业管理用房。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同，内容包括：

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业管理基本服务费的标准和收取办法；

（五）物业的养护和维修；

（六）合同的期限、变更和解除；

（七）合同终止时物业资料、财务的移交方式；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委 托合同约定提供物业管理服务。

第三十六条 物业管理服务的主要事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

（三）公共绿化的养护和管理；

（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

（五）车辆停放管理；

（六）物业档案、资料管理；

（七）装饰装修管理服务；

（八）物业服务合同约定的其他事项。

第三十七条 物业管理服务价格应当遵循公平、合理、质价相符的原则。

物业服务价格应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体价格标准、取费形式由建设单位或者业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务价格管理办法在物业服务合同中约定。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位臵公示服务内容、服务标准、价格标准等。

第三十八条 为物业管理区域提供水、电、气、热、通讯、有线电视的经营单位和其他单位向业主和使用人收费的，可以与物业服务企业签订委托代收代缴合同；未委托代收代缴的，有关单位应当向最终使用人收取有关费用；物业服务企业接受委托代收代缴的不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十九条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发的自然灾害、供水、供电和供气事故、物业安全事故、公共卫生事件、治安及刑 事案件、突发事件的预防和处臵有具体方案和应对措施。

安全防范应急预案应当报街道办事处、乡镇人民政府备案。市、县（区）物业管理行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

第四十条 物业服务合同终止或者解除时，应当结算物业管理服务费用，物业服务企业应当于十五日内向业主委员会移交本条例第三十四条所列资料、财物。

物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁上述资料、财物。第四十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生纠纷的，可以自行协商解决，不能协商解决的，可以要求所在地街道办事处，乡（镇）人民政府调解。

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条 物业的使用禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设施设备；

（三）擅自将住宅改变为经营性用房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；

（五）违反规定饲养动物；

（六）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活 动；

（七）侵占绿地，毁坏花草树木；

（八）乱倒垃圾、乱堆杂物；

（九）乱设摊点、乱停车辆；

（十）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

（十二）法律、法规禁止的其他行为。

第四十三条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。物业维修或者因公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当赔偿。

第四十四条 物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠，造成其他业主、使用人和物业服务企业损失的，责任人应当赔偿。

维修养护造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当赔偿。

第四十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当遵守国家和本省有关房屋装饰装修和房屋安全使用的相关规定，并事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政主管部门依法处理。

第四十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章 专项维修资金的使用和管理

第四十七条 商品住宅和售后共有住房的业主及出售公有住房的单位，应当按相关规定交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造。

第四十八条 住宅专项维修资金按下列标准交存：

（一）商品住宅与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

设区市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整；

（二）售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

（三）出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；

（四）业主应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的专项维修资金存入住宅手续维修资金专户；

（五）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住 房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

专项维修资金不敷使用时，按物业建筑面积向业主续筹。第四十九条 业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地物业行政主管部门代管，业主大会成立后，市、县人民政府物业行政主管部门应当将住宅专项维修资金的账面余额划转至业主大会的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交至业主委员会。

业主大会住宅专项维修资金的使用，应当接受所在地市、县人民政府物业行政主管部门的监督。

第五十条 使用专项维修资金由物业服务企业提出使用建议，专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论使用建议，物业服务企业实施使用方案向所在地市、县人民政府物业行政主管部门申请列支，市、县人民政府物业行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第五十一条 业主转让物业所有权时，维修资金随物业所有权同时转让。物业拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，结余的维修资金应当按业主个人交纳的比例退还业主。

第七章 法律责任

第五十二条 违反本条例规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同未备案的罚款5000至10000元，服务合同未在销售场所明示的罚款3000至5000元；前期物业管理期间未经业主同意使用专项维修资金的，责令其退回，并处以使用额50% 的罚款。

第五十三条 违反本条例规定，建设单位在前期物业服务合同终止后未向业主委员会移交相关资料的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位处以1万元以上10万元以下罚款。

第五十四条 违反本条例规定，建设单位未按规定配臵物业管理用房的，由所在地物业行政主管部门责令改正，并处以10万元以上50万元以下罚款。

第五十五条 违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由所在地物业管理行政主管部门没收违反所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条 违反本条例规定，物业服务企业未制定物业管理区域内物业管理应急预案及未备案的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以5000至10000元罚款。

第五十七条 违反本条例规定，物业服务企业逾期不向业主委员会移交第三十四条所列资料、财物的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以5000元罚款。

物业服务企业损坏、隐匿、销毁上述资料、财物的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令追回，造成损失的依法承担赔偿责任。

第五十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用:

（一）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动公用设施设备；

（二）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩 大门窗；

（三）擅自将住宅改变为经营性用房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；

（五）侵占绿地，毁坏花草树木；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。个人有前款行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十九条 违反本条例规定，未征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由所在地县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处以1万元以上10万元以下罚款。

第六十条 违反本条例规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共有部位、共有设施设备所有权或者使用权的，由所在地物业管理行政主管部门处以5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业或业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十二条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十三条 拒绝、妨碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十四条 违反本条例规定，县级以上物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发 现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第六十五条 本条例中有关的专业用语含义：

（一）自用部位是指一套住宅内的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

（二）自用设施设备是指一套住宅内的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；

（三）共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

（四）共用设施设备是指居住区内全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车厂车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。

第六十六条 本条例自 年 月 日起施行。

第二篇：陕西省城市物业管理区域划分暂行办法

第一条 为了规范物业管理活动，合理划分物业管理区域，推动物业管理规模经营，根据国务院《物业管理条例》规定，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理区域是指由县、区人民政府房地产行政主管部门在城镇人民政府、街道办事处的配合下，根据实行情况划定的相对独立完整的居住区。

第三条 本省行政区域内实施物业管理的，其物业管理区域划分适用本办法。

第四条 物业管理区域的划分应当坚持在一个物业管理区域内实行统一物业管理的原则。

第五条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备，建筑物的规模，社区建设等冈素。

第六条 具备下列条件之一的，可以划分为一个物业管理区域。

(一)符合城市规划，占用土地四至界限明确的小区；

(二)旧住宅和其他房屋建筑，其设施设备与紧邻的其他物业关联性强的，自然街坊；

(三)基础设施、公共配套设施相关的居住区；

(四)分期建设或由数个单位开发建设的同一个、具一定规模的物业项目；

(五)机关、企事业单位等形成的工作生活区；

(六)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的。

第七条 同一个计划、规划定点的居住区临街周边建设的非住宅用房，应与居住区划分为一个物业管理区域。

第八条 区、县人民政府房地产行政主管部门应建立物业管理区域档案，并报所在地市房地产行政主管部门备案。档案资料应载明下列事项：

(一)物业管理区域占地面积(公顷)；建筑面积、公共建筑面积、道路面积、绿化面积；

(二)原建设开发单位、产权单位；

(三)业主总户数(按产权人计数)居住人口；产权构成比例(分私产和单位产)；

(四)物业管理单位名称。

第九条 物业管理区域划分后，区、县人民政府房地产行政主管部门应在物业管理区域公告。

第十条 物业管理区域划分后，在推行物业管理过程中若发生区域变化，由区、县人民政府原划分部门进行变更和调整。

第十一条 未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，建设单位、物业管理企业和业主不得擅自变更已划分的物业管理区域。

第十二条 本办法由省建设厅负责解释。

第十三条 本办法自发布之日起施行。

第三篇：陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地

产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。

本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。

物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。

第四条物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。

综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。

第五条实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。

物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。

实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。

物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：

（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；

（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；

（三）收费标准的计算依据；

（四）物业管理服务费用的收支预（决）算。

第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。

第七条物业管理服务收费的费用构成：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；

（三）公共设施、设备的运行费用；

（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；

（五）物业管理单位的办公费用；

（六）固定资产折旧、修理费用；

（七）其他费用；

（八）法定税费；

（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按３～５％掌握，别墅、公寓可适当放宽。

本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。

第八条物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：

（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；

（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。

（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；

（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；

（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；

（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；

（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。

第九条物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额３‰的滞纳金。

物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。

第十条实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。

物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修

养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。

纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准３０％的综合管理服务费。

第十一条物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标

准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。

代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。

电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。

第十二条由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。

第十三条房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。

新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。

第十四条物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。

第十五条凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：

（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；

（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；

（五）其它违反价格管理法规的行为。

第十六条写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。

第十七条本办法由陕西省物价局负责解释。

第十八条本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。

第四篇：陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。

第二条本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。

本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。

物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。

第四条物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。

综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。

第五条实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。

物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。

实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。

物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：

（一）物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件；

（二）业主委员会或业主代表对收费标准的意见；

（三）收费标准的计算依据；

（四）物业管理服务费用的收支预（决）算。

第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。

第七条物业管理服务收费的费用构成：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用；

（三）公共设施、设备的运行费用；

（四）环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用；

（五）物业管理单位的办公费用；

（六）固定资产折旧、修理费用；

（七）其他费用；

（八）法定税费；

（九）合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5％掌握，别墅、公寓可适当放宽。

本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。

第八条物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：

（一）负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损；

（二）负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修（业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担），保持正常运行、使用。

（三）负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序；

（四）负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁；

（五）负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美；

（六）负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷；

（七）提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。

第九条物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。

物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。

第十条实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度（或季度）结束之后限期收缴。

物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。

纳入物业管理范围尚未出售（出租）的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30％的综合管理服务费。

第十一条物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。

代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格（指生活用、商业用等）分别计量、计价，不得混合收费或就高收费；除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。

电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。

第十二条由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。

第十三条房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会（或业主代表）审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支；无此专项基金或专项基金不敷使用的，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。

新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。

第十四条物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解；调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。

第十五条凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：

（一）未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的；

（二）在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的；

（五）其它违反价格管理法规的行为。

第十六条写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。

第十七条本办法由陕西省物价局负责解释。

第十八条本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。

第五篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。