例物业管理有那些构成

第一篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

新市场营销法则 助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销

使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第二篇：物业费有哪些内容构成

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

物业管理费一般由以下一些项目构成：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

(8)公共区域植花、种草及其养护费用。

(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理者酬金。

(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

(15)其他为管理而发生的合理支出。

第三篇：哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

来源：重庆智豪律师事务所

编辑：张智勇律师（重庆市律师协会刑事委员会副主任）

刑事知名律师张智勇释义哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

合同诈骗罪有以下特点：一是，行为人有非法占有对方当事人财物的目的；二是，行为人在签订、履行合同过程中采用了欺诈手段；三是，合同诈骗必须达到数额较大，才构成犯罪。“合同”主要是指受法律保护的各类经济合同，如供销合同、借贷合同等。只要行为人在订立、履行合同中，其行为具备以上特征，即构成合同诈骗罪。

哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

我国刑法对利用签订或者履行合同骗取对方当事人财物，列举了五项具体犯罪情形：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的。这是指虚构合同主体，即采用根本不存在的单位或者未经他人允许或委托而采用他人的名义订立合同的行为。

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的，即虚构担保。在签订合同时，根据法律、法规的规定或者对方当事人的要求，出具合同担保，这是减少合同风险和保障合同履行的常规做法。这里所说的“票据”主要指的是汇票、本票、支票等金融票据。“产权证明”包括土地使用证、房屋所有权证以及能证明动产、不动产权属的各种有效证明文件。采用虚构的担保文件的方式欺骗对方当事人而与其签订履行合同，是合同诈骗中一种常见的方式。

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续与其签订合同的。这是通常讲的“放长线钓大鱼”。即行为人先以履行小额合同或者部分履行合同为诱饵，骗取对方当事人的信任后，继续与其签订合同，以骗取更多的财物的情况。

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的。这是指行为人一旦收受了对方当事人按合同约定给付的上述财产后，一逃了之的行为。“逃匿”是指行为人采取使对方当事人无法寻找到的任何逃跑、隐藏、躲避的方式。

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。这是指除了上述规定的四项情形之外的其他利用签订或者履行合同骗取对方当事人财物的情形。

哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

刑法对利用签订或者履行合同骗取他人财物的犯罪的处刑规定为三档。第一档刑为数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；第二档刑为数额巨大或者情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；第三档刑为数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。哪些行为有可能构成合同诈骗罪？

第四篇：be动词的构成

be的构成

be 动词有三种形式： am, is, are。be的用法

动词be的三种形式在句子中随人称的变化而变化。为了让大家更好地熟记动词be的用法，我们为大家准备了一首小歌诀：

我(I)用am, 你(you)用are, is连着他(he), 她(she), 它(it)。

单数名词用is, 复数名词全用are。be的缩写

be的三种形式am, is, are, 在口语中常和其前后的单词缩写。

1.通常情况下，am缩写为“’m”，is缩写为“’s”，are缩写为“’re”。如：

I am(I’m)ten.我十岁。

What is(What’s)your name? 你叫什么名字?

You are(You’re)Linda, right? 你是琳达，是吗?

2.在否定句中，动词be可以和not缩写;或者也可以和其前的be动词缩写。如：

He is not Mr.Green.可缩写为：He’s not Mr.Green.或 He isn’t Mr.Green.[特别提醒] 动词be在以下几种情况下一般不缩写：

1.在一般疑问句中。如：

Are you Liu Ying?

2.在肯定简略回答中。如：

Yes, I am./ Yes, he is./ Yes, it is./ Yes, they are.3.this 和 is 一般不缩写。如：

This is Lin Tao.4.am 与 not 一般不缩写。如：

I am not Li Ping.或I’m not Li Ping.[be动词的否定句与疑问句]

变否定，很容易，be后not加上去。

变疑问，往前提，句末问号勿丢弃。

还有一条须注意，句首大写莫忘记。

[否定句]

变为否定句时，把否定词not加在动词be(am, is, are)的后面即可。如：

I’m in Class Two.→ I’m not in Class Two.You’re a boy.→ You are not/aren’t a boy.Mary is my friend.→ Mary is not/isn’t my friend.[一般疑问句]

变一般疑问句时，把be(am, is, are)提到句首，首字母大写，句末加问号。肯定回答用Yes，否定回答用No。如：

His name is Tony.→ — Is his name Tony? — Yes, it is.(No, it isn’t.)

[特别提醒] “I’m...”在变一般疑问句时，常变成“Are you...?”

第五篇：物业管理创优工作有哪些

星云名郡物业管理有限公司注重细节追求完美

物业管理创优工作有哪些

物业管理创优工作应由公司领导组织、监控，管理处（子公司）经理具体组织实施创优各具体工作。

物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤：

一、确定目的物业管理公司应首先确定准备 “创优” 小区 / 大厦的创优目的即明确是达到市优示范标准、省优示范标准还是国家示范标准，以便为创优工作定一个基本格调。

二、成立 “创优” 领导小组，“创优” 工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立 “创优” 领导小组。创优小组一般应由公司各部门负责人和管理处（子公司）主要领导组成。对于重要的“创优” 工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强 “创优” 工作的协调、支持力度，确保 “创优” 工作必要的人力、物力保障。

三、内部动员：创优开始时，应首先对内部员工，特别是参加创优小区 / 大厦管理处的全体员工进行 “创优” 总动员，通过物业管理创优工作会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优” 工作状态，提高加快工作效益、工作节奏，做好打硬仗、吃苦 准备。

四、对照创优标准进行内部整改：

“创优” 工作应当遵循的创优达标标准，内部工作 “创优” 整改包括硬件实施（房屋、设备、设施、环境等）整改和资料（原始凭证、管理体系等）完善两大部分。

五、硬件设施的整改方面，应当做到以下几个方面的完善：． 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。

“创优” 应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙剥落、乱涂乱画张贴，整洁无污染、锈迹、油漆鲜亮、标识清楚。小区 “创优”物业管理创优工作有哪些？ 特别要注意封闭阳台的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种处观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反二次装修管理规定，不乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象。．所管理楼宇内部整洁、有序、安全。

无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改变房屋结构）等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰。

１ 淇水嘉园物业管理服务中心服务电话：0392-7292988．所管理的楼宇各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态，同时要注意各类公共配套设施、设备的完备和使用完好率的达标。对日常管理比较容易被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等更要特别注意其使用的完好率。．设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽、无灰尘、锈迹、脱漆、杂物、虫害、鼠迹。设备机房的设备表面能直观地反映设备维护管理水平的高低，应特别注意机站房的环境改造和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施的完善，设备表面光泽饱满、标识清晰、无油渍、锈迹、脱漆现象。．消防配置齐全，标识清楚完善，消防疏通畅通。

“创优” 整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时起用。消防疏通应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完整，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门能随时处于关闭状态，通往天台，逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防车通道无占用，停车易被忽略的消防隐患。．除消防以外的其他涉及物业管理创优工作有哪些？到业主身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒、煤气管、电梯等设备、设施的完全防护措施一定要完善到位。．卫生状况至关重要。“创优” 整改时要特别注意各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生的状况。严格管理控制好物业区域内的乱张贴，乱涂画等现象。严禁小区内养家禽。．“创优” 小区 / 大厦的环境美化对 “创优” 评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏新悦目的境界，以有效地提高分值。．公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善设备，各种必要的防护设施完好整齐，保安设备先进完善。．“创优” 迎检资料的整理中应简述资料的完善与真实可靠。详见创优资料目录的内容。11 ．进行 “自检” 和 “ 物业管理创优工作有哪些预检” 整改硬件和整理 “创优” 迎检资料的过程中，“创优” 领导小组应不定期地组织 “创优” 管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自责自纠，对发现的问题详细记录下来，逐项落实到责任人身上，限时整改完毕。“自检” 一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高 “创优” 迎检水平。．“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对 “创优” 管理处进行正式迎检前的预检 “预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对 “创优” 小区 / 大厦的物业管理水准逐项验收，最后将结果部分和存在问题逐一列出，以便在正式迎检前有针对性地最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。．“迎检”准备。正式 “创优”迎检前，创优 ”

小区 / 大厦应着重做好以下工作：硬件整改基本达标。资料记录真实、全面、说服力强。得到业主的支持。取得业委会的支持和配合。物业管理创优工作有哪些？选好业主代表，为向考评团汇报工作做准备。写好 “迎检” 汇报材料。发言稿应突出 “创优” 小区 / 大厦的物业管理特色和成绩，简洁明快，重点突出，切忌冗长乏味。