合肥市住宅产业化与精装修高峰论坛精彩发言

第一篇：合肥市住宅产业化与精装修高峰论坛精彩发言

合肥市住宅产业化与精装修高峰论坛精彩发言

星空资讯中心 时间：2010-03-08 14:26:14

合肥经区住宅产业化中心主任 李正茂 发言

今天在座的众多房地产主管部门、房地产开发商、装饰企业，我们为了一个共同的目标，房子是一个产品，这个产品怎么如何来打造好？房地产市场以前是玩资本、玩概念，真正要作为一个产品应该如何升级换代？作为一些行业主管部门和房地产开发企业，应该放在产品的本身上面。我认为房地产市场是很不稳定的，上扬了，国家调控，低落了，国家也调控。真正能够抵御风险的是产品本身。

住宅产业化在这个过程中实际上是一种手段。几千年来是手工操作，现在是通过工业化手段制造出来。在这个过程中，围绕着如何把产品做好，把产品做好的同时通过规模化、集团化把成本降下来。第一、消费者，第二、开发商，第三、部品部件商，第四、政府。这四轮如何同步驱动？

作为一个产品的使用者，消费者最有话语权。房价居高不下，不是制造产品本身决定的。为什么价格不同，主要取决于概念成本。我们认为推动精装修，应该让消费者理解和认同，要宣传让老百姓理解，做精装修是为了老百姓考虑。现在毛坯房，自己买了房子装修以后，里面有很多的安全隐患。买房装修，一般第一是砸墙，第二是水电改造。精装修应该在设计的源头就考虑安全隐患问题，在交房的时候就应该解决掉。告诉老百姓，这些是通过开发商来做，降低成本。在住博会上，我们做了一些集中采购。第三、给老百姓带来不必要的麻烦，在装修过程中会有很多矛盾。要让消费者理解认同，精装修房，是为了解决技术通病，解决不必要的麻烦。

第一、开发商做精装修房是对品牌的提升，也是动力的源泉。做毛坯房，交房就不会考虑到其中的设计细节问题。第二、住宅产业化从设计到施工过程中，是开发商提速的过程。同样18层的楼，通过工厂化生产，节约了三分之一的成本。工厂生产和现场手工操作，现在很多农民工操作水平不规范，质量没保证。开发商把产品延伸，这里面可以适当赚取利润，把产业链拉伸。

第三、部品部件。从工厂生产出来的成本很低，但是卖到市场上，成本就提高。这里面也牵涉到很多不利因素，产品中存在一些虚夸的东西。部品部件商应该赞同全装修房，这样销售理念是对开发商，而不是千家万户。在第一届住博会上，滨湖经济适用房，一千套的橱柜整体拿下了，减少不必要的浪费，减少了中间的流通环节。

第四、政府肯定会大力推进精装修。政府提出，合肥为什么不在精装修上下大力气？因为我们成品精装修房没有标准，开发商不敢做，老百姓也不满意，也没有一些准确的数据来验证。我们也在编安徽省精装修验收和施工的一系列标准。我认为只要加大宣传，把住宅产业化，精装修通俗易懂化，通过一种手段和形式。正确的舆论导向，可以让事业强力推进。光是消费者认同了，开发商不去做，部品部件商不去做，也不行。

我们在建设部和省建设厅领导下，具体做住宅产业化的推动工作，将打造两个平台，一是通过每年的住博会打造房地产开发商与部品部件的交易平台。第二、打造技术交流，让大家有一个广泛互动的平台。主要有以下四个方面，第一、推动整个行业，开发企业积极建设；第二、抓部品部件标准问题；

三、帮助想做住宅产业化的开发商从设计源头到材料标配做一些咨询服务工作；第四、提供一个宣传平台。借此机会跟大家一起交流，希望感兴趣的企业，会后做深入的交流。合肥市家装委员会主席张清发言

第一、面对新局面的房地产，2009年我国房地产业在年初经过从低迷到疯狂，量价齐升，地王频现，一幕幕大戏上演。一方面房地产业成为国民经济支柱产业，去年全国120亿的消费总额，房地产占了50%。地方政府要筹集建设资金，对房地产有了前所未有的关注和支持。房价直线上升，居民叫苦不迭，一段时间出现了住宅供不应求的局面。国家在支持房地产业的同时，也要关注民生，考虑社会的公平和和谐。近年来对房地产业的发展进行了全方位的宏观调控和政策微调，以保证房地产业健康稳定和谐发展。面对新的时期，中国住宅产业进入新的时期。

第二、装饰装修是朝阳产业，是实现住宅产业化的潜水艇。我国住宅产业化在近十年内发展迅速，市场容量和扩展超过了家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。到2009年，装修达到了1万亿，行业内共有企业20万家。合肥达到800余家，设计师5000多名，家装产值达到40亿以上，今年有望超过50亿。

第三、住宅装修一次到位，给消费者的便利是无可置疑的。企业诚信度低，装修质量粗糙，用材环境污染，影响了行业全面均衡可持续发展，在一定程度上影响了人民的健康，因此加强住宅行业的管理，建立诚信体系和环保体系，改变传统的装修方式已经刻不容缓。绝大部分一次精装修，按照工程总量来说，必须是甲级施工单位才能承接。目前的家装公司能够满足这种要求很少，如果要求现在的家装公司会产生一系列问题，都要开发商去协调解决，开发商不愿意。

建议：第一、国家在原有的政策基础上，要尽快出政策，包括配套政策，现在有总的政策，资源节约型、环境友好型，低碳社会。但是非常细致的相互配套的政策还缺乏。第二、规划。包括国家规划和各个省市的规划，对当地的住宅精装修，有什么要求，怎么去执行和落实。第三、标准。包括建筑标准、材料标准、设计标准、施工标准、验收标准等等，这些都需要着手执行。在座的都是一些优秀的家装企业，都有很多的经验。国家要出政策，出规划、出标准。开发企业应该从现在开始，与品牌家装企业，品牌建材企业合作，把这个事提上开发企业的议事日程。第四、尽快搭建民间装饰装修的促进平台，由开发企业、建材企业、家装企业、新闻媒体共同组建民间住宅精装修的促进机构。省市住宅产业化促进办公室，政府出政策、出标准、出规划，我们相关搭建平台。有条件、有基础、有意愿的企业可以坐在一起，成立这样的机构，推动住宅全装修实实在在的发展。第五、开发企业、材料企业、家装企业进行住宅精装修的合作，创新合作思维和合作模式，在合作中促进。不仅是前期设计上的合作，不仅是装修质量和维修服务上。三方合作，达到共赢的局面。从现在开始到2015年，是全装修住宅发展的关键之年，毛坯房将最终退出市场。只要我们认真去做，推进全装修住宅，实现住宅全装修，成为住宅产业化的必由之路。合肥万达集团陈云发言

主持人：合肥市在售的精装修楼盘有十几家，09年变化非常大。我去年跟开发商接触的时候，老百姓对精装修原来抗性比较大，现在有了转变。合肥作为全省的中心，外地人也到合肥来买房子，他们愿意买装修好的房子，精装修房在合肥的一直是徘徊动荡的。今天请来了最有实力的开发企业和家装企业，他们对未来精装修时代非常认同，同时也看好这种模式。开发企业在精装修过程中遇到哪些问题，需要和装修、建材商来探讨如何共赢的发展之路。这是一种趋势，先行的越早，就成为这个行业的先锋。资源如何去利用，合房网布局全省，有17个分站，全省房地产市场更加庞大。这么大的市场，我们如何来建立一种合作之路，这是核心的问题。

万达陈云：万达以商业地产为主，也有配套的住宅。我们将在未来的一两年大力推进住宅，目前已经在大连、济南、合肥、武汉、推广了大量的精装修房。万达广场(主力户型 交通配套 相册 价格)项目，住宅接近30万方，精装修占了16万方。未来精装修房是一个趋势，我也是精装修房的消费者。实现精装修的过程还有很多挑战，一是开发企业工程由粗转细，有很多环节。集团推进，我觉得精装修房有成本优势。比如洁具，一般消费者到市场可以打6到7折。集团采购是4折左右，有大量的成本因素在里面。第二、节能环保低碳。假设合肥万达广场，16万方精装修直接从厂家采购运输到合肥，假设毛坯房，客户自己买，大量的时间要去装修市场，购买、采购更换，过程当中还要监督，从低碳的角度，精装修房更节能环保。万科住宅产业化，很超前，研究也很深入。万达精装修过程当中，也遇到了很多障碍。为什么大量的开发企业不愿意做精装修？ 这是不可忽视的现实。我从南京过来，南京精装修比例比较少，仅限于几个大的开发公司。第一、从客户的角度来说，装修的个性化，觉得精装修房都一样。第二、我自己在南京买了精装修，装修要多付契税，这本身是不合理的。把装修的契税加到房屋买卖中，从客户的角度，不愿意接受这种方式。第三、精装修房意味着开发企业要投入大量的人力、物力，从前期的设计、招标、采购，过程当中的施工监理，要付出大量的管理成本。第四、业主是强势群体，开发企业是弱势群体，这是推行精装修的最大障碍。精装修，涉及面很多，如果一旦后期出现瑕疵，必然会有客户的投诉。

从国家的宏观政策，建设部出台了很多文件，推进住宅产业化，推进精装修房，力度还不够。我觉得国家应该从各个方面、各个环节给住宅产业化开绿灯。比如客户的契税问题，材料税费，如果做精装修房，开发企业能否减税。如果这些都跟上了，开发企业愿意做。现在从国家层面还没有这些方面的政策支持。我相信住宅产业化未来是非常光明的趋势，希望大家共同推进。

合肥万科集团陈长永发表意见

3月2日万科把年报发布出来了，70%销售面积是精装修的。这个比例会在今年还会有大幅度提升。万科是走在产业化和精装修行业前列。万科进入合肥是08年，目前在合肥有两个项目，大约80万方的面积，这两个都是精装修。

我们在宣传万科的时候，一般会从四个方面宣传，第一、万科这个品牌。第二、工程质量。第三、物业服务。第四、精装修。在08年下半年到09年年初的时候，跟现在相比是比较低的，精装修成为我们的负担，从这个行业，尤其消费者的认识还没有达到这个程度，消费者对精装修的接受程度是决定这个行业的关键。

很多客户，他们刚开始对我们还是抱有质疑的态度，能不能满足个性化的需求，税费方面会不会负担，这些都成为很大的问题。万科有2000万方经验的积累，从产业链来说，我们有专业的设计团队，有好的战略供应商，采购成本低，这些都是优势。我们在提供精装修的时候，很难达到客户的期望。客户对多样化需求的期望，这也是我们未来发展的槛，我们怎样通过努力，通过行业的发展，能把这些都规避掉。金色名郡一期二期都有这样的精装修产品，但是装修风格是不同的。我们一期还没有交付，今年年底能交付。投诉这样的事情还没有。插座的布置的时候，很多业主有自己的想法。比如偏向于烧饭，希望厨房多一些插座。比如喜欢泡脚的，就希望卫生间多一些插座，关键是产品能不能满足客户的需要。我们最成功的是，收纳空间的设计。房间内能利用的飘窗，都做成了收纳空间，还有房间的走道都设计了收纳空间。我们一般提供两年的质保，两年之后如果坏了，我们的物业公司也会在第一时间承担修理的义务，主要问题是如何满足消费者的个性化需要。

合肥华侨广场(主力户型 交通配套 相册 价格)吕代红就精装房问题发表意见

我们在考虑，华侨位置在合肥市中心，产品也是综合体项目，地下裙楼是商业，其中还有住宅。根据我们将近两年的考虑，住宅始终没有定下来。消费者对住宅产品的认识，大部分建议是毛坯房，也有要精装的，要求精装的一般都是中高档消费群体，但是要求风格不一，他们需求比较高。就华侨的位置来说，价格肯定不低。需求的标准相对比较高。我们这里有几个户型，怎么去定装修标准？我想来听听大家的意见。万科在这个路上走的很长，很有经验。消费者对精装修的投诉大概有哪些方面？如果有投诉针对哪些方面？我觉得有一个最大的问题，开发商在装修的质量标准上会有一些问题，来自质量或是部件，还有一部分是使用上，消费者使用不当就会把责任推给开发商。我们有精装修方面的探索，因为华侨方面还有拆迁户的问题，精装修问题上，还不确定，但是考虑了。企业是在做企业，还是在考虑成本，这是一个良心问题。

天时非常空间(主力户型 交通配套 相册 价格)余静发言

我们是合肥的市场上第一家做精装的，05年在新站有一个旧房改造。我们在大学城也将推出一个精装修项目，户型面积很小，只有35到70平米。因为户型面积太小了，所以跟刚性需求的产品不一样，对于装修来说，花的精力一样。第一、想让老百姓省时省力，让老百姓拿到房子可以保值增值。消费者的观念问题，国家大力倡导，但是开发商没有投入到这一块。开发商投入精装修要下很大的决心。付出的人力、精力比普通的住房要多很多，同时还要兼顾后期的质保。在装修过程中，质量要严格把关。我们想让老百姓从毛坯房耗时过程中解放出来，这样对老百姓来说精力也是一种释放。现在刚性需求是小年轻多一些，时间精力不够，父母都参与到装修当中来。我们希望老百姓从复杂的装修过程中解放出来，达到轻松入驻。

精装修可能大家觉得没有个性化，我们请的装修设计师是交换空间的装修设计师，让房屋的使用性、舒适性都达到最好。现在是轻装修、重装饰。万科的精装修我们也去参观了，大家会觉得房子都一样的。因为个性化的东西，应该体现在装饰上、整体色调上，包括很小的饰品上，都可以体现出个性化。合肥装修设计公司比较少，我们请的设计师能够了解各个层面的客户需求，一定会在功能上、使用上、舒适上体现出来。设计师装修出来的房子，会考虑空间的利用性、空间的布局等等。实行精装修还有一个好处，就是在设计之前，对一些细节方面进行考虑，让布局更合理，更方便使用，对今后要添置的物品摆放位置，都进行了考虑。现在实行的精装修定制化、集中化生产、现场拼装，不会产生一系列的污染问题，省去很多复杂的工艺，对环保上也有很好的保障。

对于老百姓来说，买精装房有质量的保证。现在很多装修公司装修会有一些质量问题，开发商会考虑有几年的质保问题，对老百姓来说也是一种保证。精装修是一种趋势，对老百姓的观念还是要引导。精装修的群体会更高端一些，所以住宅产业化精装修发展趋势是很好的。如果有一种标准出来的话，对各方都有一些保障。在选购产品的时候，我们会选择一线品牌，会选择一些本地的品牌。我们也会请一级的装修设计公司。

海恒股份陈文才发言

住宅产业化，跟节能减排低碳都是息息相关的。住宅产业化也是适应整个发展的节奏，我们以前提的口号，09年是成本控制年，一旦有风吹草动，就想节约成本，企业就能生存。但是2010年就不一样了，现在是住宅产业化。我们一味说成本，实际上是求生存，住宅产业化最终是引领房地产发展的方向，这才是真正谋发展的过程。我们海恒在2002年在谋划住宅产业化。像钢结构等都是从沿海学习交流的，去年小区一次性装修到位。市场有接受的空间，就卖得好。

在住宅产业化开发过程当中，一是担心市场不接受，没有消费群体。二是担心施工管理、质量、售后服务做不好的问题。实际上这些担心都是多余的，只要去做，绝对会取得很好的效果。做产业化我们也是摸着石头过河，我想对企业发展有很大的作用，一方面积累了很多的理论知识，第二、储备了大量的实战人才，在以后的企业发展过程中会有更广阔的空间。在做的过程中，不要担心什么，这也是跟国家政策相符合的。在住宅产业化的操作过程中，第一、成本控制。产品面对的客户群体是什么样的。每平方的投资是什么，这个应该是独立核算的。第二、标准化、菜单化。我们不可能一味迎合市场，做很多菜单式的，想装什么就装什么。经典永远是经典的，不管是经典户型还是经典装饰，市场接受就是好的。这样有利于大规模采购，大规模施工，有利于成本后期管理。包括在户型设计上，90平米以下的，更多的可能搞精装修。真正在做产业化的时候，可能不需要那么多户型，经典的户型就做这样的户型。这样在部品部件采购、施工、管理上，节约了很多的时间成本。在实际的设计和施工过程中，结构设计和施工设计可能是两家单位，结构偏重于本土化。在实际操作过程中，要把这些衔接好，避免后期出现的拖尾问题。

在整个项目的后期，一定要不怕麻烦，要不怕成本做好样板房。因为样板房功能化、部品部件的配套，只要做好了，就可以一步到位，很完善的考虑，只有实实在在的东西，才不会出现后期不对称的东西。施工管理上，我希望本土的部件装饰能够规模化，迅速加入到精装修产业的大方针当中去，取得一席之地。本地的肯定比外地有优势，不管是部件商还是家装企业，将来都是住宅产业化很有利的条件。经济技术开发区，将来会在全国住宅产业化当中取得一席之地。

华盛置业王昆表示目前对于精装房的问题，开发商的态度比较谨慎。

华盛地产自从08年进入合肥之后，对精装市场一直都在关注。一个城市的均价就合肥目前而言从4000涨到6000，相信以后还会继续攀升。我对也对精装这个项目还在摸索，充满了疑虑。现在我们一直在做样板房销售，也很看好。最大的问题也就是服务问题，我们会继续观望。

山水空间装饰宋春红发言

合肥的房价，要综合考虑合肥市民的经济收入、基本状况等方面。业主在贷款买房、全价买房，经济承受能力方方面面都要考虑进去。在经济没发展到一定阶段的时候，提前操作一些东西，有一部分客户群体可以承受。能不能达到合肥市民整体的承受能力，分阶段买房和分阶段装潢，可以缓解市民经济收入阶段性问题。第二、市场中，特别是精装修，精装修开发商有一个大的问题，精装修是提价来做的，而不是减少销售成本的问题，累加在一起的销售，1+1＜2，还是1+1＞2。

开发商批量拿的价格都很便宜，但是往往高于装饰公司平均单价的价格。售后服务谁去承担。未来的售后成本占到多少，售后成本非常高，两年后谁去承担？这些问题都到归类去处理。还有开发商在设计过程中，能不能做到精细化管理和设计的问题。开发商一直做快速销售工作，但是家居生活是精细化过程。虽然现在是市场经济，但是后期的招标项目，前期的铺垫工作有没有执行到位，这也是我们要去考虑到的问题。

建材商会会长汤勇发言

精装房的开发和销售一直存在着悖论。政府大力推广精装修房，但是我们在选择材料的时候，会发现一个很大的矛盾。精装修房通常要降低成本，选择的东西通常都是老百姓不要的东西。功能性的产品，如果功能不完全，或者满足不了需要，自然会有矛盾，所以投诉自然会很多。第二、在材料品牌的选择上，按照正常的理解，很多施工好坏，通常是看不出来的。老百姓对施工质量并不内行，但是对品牌很关注。但是很多时候是低价中标，导致的结果就是产品不是老百姓想要的。

不管做房地产，还是住宅产业化，精装修房能不能推进好，老百姓有没有这样的市场需求。只有老百姓愿意掏钱买，这个市场才能做大，老百姓不愿意掏钱买，市场也不能做大，这是一个相互矛盾的。我们现在材料成本的问题上也出现了非常大的矛盾，比如在广东跟一些企业是现款现货。还要考虑成本收回问题，涉及到生存问题。采购成本反而比南方高得多，有一个采购习惯问题。不管是工厂还是经销商，如果纯粹没有利润，如何谈得上服务，特别像一些功能性产品，如果没有服务，顾客的投诉一定会很多。

功能性的产品来说，很多精装修房的目的是给老百姓省事，如果没服务，老百姓也不喜欢，就会带来很多负面的东西。中高端的精装修房卖得比较好。商会里面很多好的品牌，很多地产商一看数量很诱人，工厂是现款现货。还有帐期问题，多长时间还款。质量控制还是要靠品牌，特别一些功能性产品，如果加工不控制的话，品牌代表质量。从这些方面，我们就感觉到问题很大。市场需求跟客户的需求，以及精装修房的推广，距离比较大。

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精装修商品房发展前景与方向

房地产业是一个话题的海洋，深受各方关注。然而，记者却常常扮演传话筒的角色，以致发言者和受众，经常有隔靴搔痒之感。为让发表者淋漓尽致、阅读者痛快淋漓，本报《房产周刊》从本期起将不定期开辟“一线发言”专栏，约请房地产业一线从业人员，从各自熟悉的专业出发，畅所欲言。也请房地产业一线从业人员主动与本栏目联系，贡献您的所思所想。

建设部近几年提倡精装修商品房交付标准，受到北京、上海、广州和深圳等房地产市场比较成熟的城市消费者大力追捧。近年来，泉州地面上也陆续出现了一些精装修商品房，本报此前也曾就此话题做过专题讨论。我们应该如何看待精装修商品房的市场前景呢？本文作者从专业从业人员的角度阐述精装修商品房的市场前景和方向，供各位参考。

建设部推行《商品住宅装修一次到位实施导则》（2002年）（以下简称《实施导则》）以来，仅仅数年时间，深圳、广州等南派开发商已经多半采用精装修操盘模式，并且将这些新理念、新做法带到全国各地，尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。2005中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心领导透露：最近的调查显示，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35％，广州占50％多，广州开发商甚至称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。

什么是精装修商品房

什么样的商品房才是精装修住宅？它的造价应该包括哪些？建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》为住宅精装修提供了权威而详细的参考标准。这个由建设部制订的《实施导则》要求：精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

按照《实施导则》，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，就可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果甚至每间屋子里有几个电源插头，做一个详细比较。

精装修商品房将成主流产品

从纯粹意义上讲，任何商品都应是成品，住宅也不例外。目前从整个住宅市场来看，前期的住宅建设已逐步实现产业化，而后期交到消费者手中的多是毛坯房，还未实现产业化，没有达到同步发展。这就如同我们买轿车，假如卖给你的只是外壳和机械动能部分，而座椅和脚垫等还得自己找人装修装饰。这就是同步的问题和成品的概念。当时毛坯房的产生是针对满足消费个性化提出的，也是为了减少二次装修造成的浪费。但经过几年实践，其弊端愈加明显：

首先，它不利于我国住宅产业的发展和与国际标准接轨。目前国际上没有“毛坯房”的概念，住宅销售全是成品。现在我国住房装修费约占建安成本的1／3，全国住房成本价约为1500元／平方米。照此计算每平方米装修费为500元，100平方米的住房就需5万元装修费，有的甚至达到1∶1或超过这个比例，这是一块非常有潜力的大市场，应加以规范，实现产业化生产。

其次，毛坯房装修不利于质量控制。如照此发展，即使是获得建筑质量鲁班奖的项目也难逃脱危房的噩运。

再次，毛坯房容易滋生腐败和纵容伪劣产品横行。装修费上的猫腻不在工本而在材料上，一些装修游击队的低价入市，用的材料多是不环保的伪劣品。因渗漏、短路等装修质量问题引发房地产消费投诉案件居高不下。

近年来，高档公寓是较早采用精装修的物业种类，因为多为异地租购人群，消费理念更倾向于精装修成品房。另一类是中小户型的经济商品房，主力消费者工薪白领忙于工作无暇顾及房子装修，中等收入水平也无更多财力投入装修追求个性化，菜单式装修一次性到位的商品房符合了他们的需求。经历了三年多的市场检验之后，随着消费者对成品房的认知度提高，特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式，精装修商品房所占楼市比例不断提高。

品牌、规模 是双赢之道

从精装修楼盘的成功案例中可以看到：有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军，其中多项目运作的规模经济是主要因素。像万科、奥林匹克、富力、阳光100等品牌企业都在精装修开发模式上颇有建树。

上海万科最近几年致力推行“万科全面家居解决方案”，这是一套涵盖不同消费层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。方案首先否定了精装修就是“毛坯＋装修”的概念，致力于追求业主导向，建立梯度产品体系，从房型设计入手，通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。

富力地产在富通城项目采取标准化设计、专业化施工，在材料选择上采取公开招标的方式，选择有品牌、质量过硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。

这一标准的建立将引领行业内一系列变革，比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系，由总承包商统一管理装修分包商，结构构件实行工厂化生产与现场拼装，装修设计、土建、施工、监理一体化，形成共生体系，共同创造优秀的精装修住宅。

房地产开发的连锁业态，可以实现对建筑装饰材料的大规模集成式采购，在取得团购优势基础上，与部品材料供应商形成点对点直销模式，有利于开创双赢局面。同时，材料供应商的集成化、专业化，可以帮助开发商最大化实现业主的个性需求，为业主节约预算、精力，提供省心服务，从而加速消费者对新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精装修商品房的市场发展需要行业规范和指导

精装修商品房将成为中国住宅的主流产品，这一发展趋势已经是无可辩驳的业界共识，但是在市场运行层面，消费认知、标准规范、操作模式等需要完善，这将直接关系到精装修的成功普及率。政府部门应尽快出台行业标准，以规范和指导市场消费行为。

影响精装修商品房推广的有3个主要原因：

一是利润小、成本高，装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。

二是个性化装修难操作，统一装修不能满足个性化要求，业主总会通过各种渠道对菜单式装修改东改西，极易出现工程失控现象。

三是真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但目前操作中严重脱节，即使住宅实现了精装修，也可能因种种缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。

精装修是一个城市房地产市场成熟度的表现，不仅反映开发商操作水平，也反映了购房者的消费习惯。中国加入WTO后逐渐与世界接轨，随着收入多元化及楼盘供应量的飞速扩大，中国商品住宅必然走向“居者优其屋，住宅成品化”的道路，楼盘装修大势所趋，装修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。

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第二篇：何为住宅产业化精装修

全装修住宅

管理

业主角度

装修标准

如何做好管理配合前言

2002年5月建设部住宅产业化促进中心颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》，这个细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。简称全装修住宅。住宅一次装修到位是大势所趋，对消费者、对社会有很多好处。但对我们开发商而言既是机遇又是挑战。

何为住宅产业化精装修？

通过学习我们知道解决成品住宅产业化实施的3个要点是：设计问题、标准问题、成本问题。第一天陈老师对精装修的系统化设计管理进行了讲解。让我们对有了全新的了解。

一开始陈老师就提到“要用工业化的思维方式来思考批量精装修，要用做产品的思路来看待批量精装修”把房子作为一个像汽车之类的产品去设计、制造、营销。这句话对我这样一个没有接触过住房精装修的人来说——

我们初次做精装修只能成功，不能失败。而且要在东营的精装修住宅市场打响品牌。不论从户型优化、装修质量、广告造势都要做好功课。在东营的房地产市场做到领先。让东营人看到，不是“外来的和尚会念经”。推出自己的全装修产品，不需要任何风格表现内在气质，文化表现

找准定位是关键：（万科：空间功能标准化）打出特色“关注使用功能，关注质量”质量作为一个卖点。

我们不是在做概念样板房，选材上将人的感受和健康放在首位。

设计初期进行户型优化设计，产品

1、优化设计

2、精细化定位

3、风格定位

成本控制为核心，10~15%的精装修比例

客户买的是：空间、功能、未来的生活方式

多考虑女性和儿童的生活细节：前期进行市场调研工作

每个人站在公司的角度，而不是部门的角度

从“批量装修的施工特点”

与施工的技术管理有了系统的认识

强调了很多表格表格说白了就是注重总结归纳。不光精装修，现在公司的施工管理到各个部门都有必要做出很多的表格。来完善工作标准。促进管理。

心理需求，物质需求

装修质量【2002】190号《商品住宅装修一次到位实施细则》

公司强有力的管理

公司工程管理的管理体系

树立标杆我们的差距如何应用

成立全装修工作小组

工作前移

加强图纸管理图纸深度对设计的要求：减少设计变更

1、设计要越早越好。一个变更就意味着200套现场改动

2、主力户型越少越好

3、装修方案少

4、没有设计变更

节点的设计问题

品牌的研究 列出表格

合同上的霸王条款

土建施工时粗线条，精装修施工是细线条各个环节都要考虑周到。充分了解现场的环境包括卸货地点

销售发现问题及时通知项目部。充分利用起办公智能化系统。每个人每天都

整改由装修公司负责，费用由土建公司负责，费用由甲方计算

用户关注：观感

使用

成品保护

商品房工程管理全流程解析：

1、前期准备样板引路

计划编制

质量策划

技术交底

2、房屋移交房屋移交

3、批量施工：工序管理、材料管理、资料管理、成品保护、文明施工集中加工

4、验收交付分户验收、集中交付、保险安排、客户服务

通过这两天的课程感觉自己受益匪浅。

第三篇：2007中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛

2007中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛

主持人：尊敬的各位来宾，先生们，女士们，大家下午好！为积极响应国家建设节能型社会的号召，改变传统住宅消费的理念，大力培育和推进精装成品住宅。今天我们在这里举办07中国重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛，本次活动由重庆市建委主办，重庆市建设技术发展中心承办，重庆棕榈泉房地产开发公司协办，并得到了瑞安、富力、龙湖，及本市其他主要的开发设计、施工、监理装饰单位和市主要媒体的大力支持。

首先请允许我介绍参加本次论坛的领导和嘉宾，他们是：重庆市建委党组成员总工程师吴波；建设部住宅产业化促进中心副主任孙克方先生；重庆市建设技术发展中心主任董孟能；重庆棕榈泉房地产开发有限公司执行董事、常务副总经理风革先生；重庆龙湖地产副总经理赵军雅先生；重庆瑞安房地产开发公司工程部经理张颖贤女士；重庆富力房地产开发有限公司副总经理郑穗伟先生；重庆市建设发展中心高级工程师、重庆精装房标准编制成员丁小猷高级工程师；还有张新益主任，他现在在开另外一个会。今天到会还有开发设计、施工、监理、装饰单位以及新闻界的朋友。在此，对各位的到来表示热烈的欢迎！

首先我们以热烈的掌声欢迎市建委分管领导吴总致辞。

吴波：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！为贯彻落实科学发展观，建设资源节约型，环境友好型社会，推动我市的住宅产业化进程，今天我们邀请我市主要的开发建设、设计、施工、监理、装饰、材料生产等业内人士，共同研讨重庆精装修成品住宅的发展趋势，交流精品成品住宅设计与建设经验，研讨重庆市住宅产业化发展战略，这必将对我市今后精装修发展带来积极的影响。首先请允许我代表重庆市建设委员会向各位专家、同行表示热烈的欢迎，感谢大家对精装修成品住宅的支持，欢迎大家在接下来的会议当中畅所欲言。

第一，发展精装修成品住宅的意义。发展精装修成品住宅是建设资源节约型、环境友好型社会的需要。根据统计，重庆没有住宅装修造成的浪费高达3000亿元人民币。在建筑全过程，包括建筑材料的生产以及建筑施工，整个建筑使用全周期的过程当中，导致了全球50%的空气污染，50%的水污染和48%的固体废物排放。我国建筑规模巨大，占世界新建建筑开发量的50%以上，就是说整个中国每年的房屋建筑总量已经超过世界上其他100多个国家的总量之和。目前中国是世界上最大的建筑市场，大规模建造房屋本来是为了人民安居乐业，但大量建造高能耗建筑过多的浪费，有效减少二次装修对社会资源造成的浪费，促进人与自然、人与建筑的统一和谐，将会在建筑领域资源能用节约中发挥作用。

第二，发展精装修成品住宅是推动绿色建筑节能的需要。目前，我国城镇化处于高速发展时期，每个城市人口的能耗为乡村人口的3.5倍。我国人均GDP已经超过1000美元，这正是居民消费结构升级阶段，人民生活条件将进一步改善，对建筑的舒适性要求越来越高，人均能耗迅速增加。但是，我们不得不正视我国能源短缺，实际利用效用率，环境污染严重，而且不断加剧的事实。就能源消费而言，在我们化学能源当中90%是煤炭。目前，我国单位建筑面积的能耗是发达国家的2-3倍以上。因此，中国要走可持续发展的道路，必须大力发展节能建筑。精装修房是采用集中采购、统一装修的方式，可以减少资源的重复利用，避免二次装修带来的浪费，建筑节能是不断满足人民生活质量在建筑中是最大限度的节能能源。精装修与建筑节能的理念是相统一的，精装修房屋是建筑节能的延伸和扩展，精装修房在建筑节能的大背景下有着广阔的发展空间。

第三，发展精装修是住宅产业化、集约化的需要。随着人民收入水平的提高，老百姓需要的是功能齐全、节能环保、省心入住、安全耐久的房屋。购买的房屋可以马上入住和生活，免去二次装修来的投入，精装修房符合这样的现实需要。所以，发展精装修房是推动住宅一体化的有效途径，有利于提升住宅的建设品质和城市建设水平，有利于控制装修用材的绿色环保指标，保护市民身体健康，有利于邻里关系的和谐。房地产业及其关联产业的配合，可以提升建筑设计的精细化程度，促进房地产企业综合能力的提高，推动住宅产业化的进程。

第二方面，我市精装修成品住宅目前现状存在的问题。

第一，目前我市对精装修成品住宅认识还不足，全国的精装修住宅占年装修不到10%，而发达国家大都在80%以上。最近，有些媒体做过调查，这个调查表明重庆消费者接受精装修房接收占50%，持观望的占39%，不接受大约占5%，表明了广大的市民对精装修房这样一个新生成品是比较容易接受的，就是说接受的程度是在大幅度的增加。但实际上精装修房在重庆还是一个新生事物，像我们棕榈泉、龙湖这样的开发企业，建设精装修房在房地产整个来比较还是不多。重庆市年住宅开发量，在精装修里面跟国家一样都没有超过10%，但百姓和媒体非常的关心。所以精装修房具有较大的市场潜力，要做好精装修房关键是做好引导工作，让精装修房的建设和开发健康有序的发展。

第二，目前重庆市的经济发展水平和地方产业化水平过高。重庆市大城市带大农村存在二元结构十分突出的城市，经济发展水平总体上还不是很高。同时，我市的地方产业还较为单一，产业化程度偏低，对满足精装修房的计划发展还存在一定的差距。

另外，精装修房的建造虽然总体成本不会增加，但是在初次的投入要增加，人民的消费理念转变还需要一个过程，因为毕竟精装修房跟毛坯房的初次成本相比是要增加的。

第三，管理和运行机制尚未健全。目前，我市在政策层面还没有建立成套的体系包括相应的操作规范，政府的引导还需要加强，主要是精装修房设计

第四，技术标准缺位。精装修房在技术上还没有一个统一的标准鉴定，在设计、施工、装修以及后期的维护还没有依据。

第三个大方面，我市建委下一步的工作打算。

首先，加强引导培育市场的需求，加大宣传力度形成政府引导、企业跟进、市场接受，媒体和公众监督有效活力，利用各种形式的研讨会、交流会、报告会、推广会以及各种论坛，向公众普及精装修的知识，转变购房者自主装修的习惯，建立成品住宅由开发单位统一装修，个性化装饰的理念，积极培育精装修房的市场需求。在这项工作中，我们新闻媒体的正确宣传和正面引导将显得非常重要，也欢迎广大的新闻界朋友们参与我市精装修房的发展的各项工作。

第二，进一步完善精装修成品住宅的管理运行机制。精装修房的发展离不开政府的宏观引导和政策支持，对精装修房管理主要体现在以下几个方面。

（一），以技术引导、市场调解为主，政府制定统一的公开、公平、公正的规则，鼓励精装修房发展的环境。

（二），精装修房发展与建筑节能相协调，我们准备在主城区推行60%的节能标准，并组织全行力量研究适合重庆地区的安全路线。这些工作都可以与精装修房关联起来，这也是精装修房内涵和外延的补充和完善，是发展精装修房的重要契机。

（三），精装修房的发展要体现设计一体化、施工一体化、管理一体化的基本原则。精装修的设计应该前移，在初步设计及施工设计就应该在我们的设计图上体现，力争在源头上实现精装修房发展的规范。

（四），贯彻节约资源和保护环境的方针，开发、推广应用先进使用，并符合地方现状，以及与地方经济发展水平相适应的物品，提高科技含量，通用化的物品体系。

（五），逐步建立政策方面的激励机制。考虑在绿色生态小区以及住宅功能评定中融入精装修房的理念，增加精装修的权重和分数，进一步提高我市的科技含量。

第四个方面，编制发布重庆市住宅新能评定技术标准。编制这个地方瞄准的目标就是要解决精装修房的设计、施工、监理等一系列的技术问题，标准编制要注重设计和装修的统一。一是功能设计要通过合理的设计，充分利用结构。

二是细一步的设计，设计使尽可能用环保的物品。

三是注重隐蔽工程的质量，特别是装修隐蔽工程，一定要经过验收合格之后方可交付使用，更好的推动我市精装修房建设的的发展。

四是要注重消费者权益的保护。精装修房的最终落脚点就是是否能够得到消费者的认可，它的生命力就是工程质量。

由于缺乏专业指示等多种原因，消费者在购房过程中处于弱视地位。所以，精装修房的发展要注重诚信制度的建立，防止损害消费者权益，给整个工程带来影响。为此，除了监督管理以外，还应强化售中和售后服务，在销售过程中应提供房屋的性能、规格、使用说明书以及说明方法，包括建造及成套装修价格要做到价格公正、公开、透明，让消费者明明白白消费，切实维护消费者的利益。

朋友们、同志们，精装修房是提高住宅产业化的重要载体，是住宅科技进步的集中体系，有着巨大的商计和市场潜力，让我们积极行动起来，为培育精装修房子的市场需求添砖加瓦，努力创造精装修房健康有序发展的良好局面，谢谢大家！

主持人：谢谢吴总精彩的演讲。女士们，先生们，刚才吴总从行业管理的层面，从政策的层面介绍了有关情况，并提出了精装修住宅相关的要求。大力推进精装修成品住宅是社会的需要，是行业发展的方向，也是国家重要的技术产业政策。

为此，近年来重庆市建委和行业相关单位做了大量的工作，目的是为了更深入的了解相关的信息，改进和提高我们的工作。今天，我们有幸邀请到建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放先生专程来渝做演讲。下面有请孙总，大家欢迎！

孙克放：尊敬的吴波总工，尊敬的董勇处长，还有我们技术中心的总主任丁总，还有我们重庆棕榈泉房地产公司的风革副总经理，还有在座的同仁，这次我来到棕榈泉的房地产会所开会，借这个机会，我也参观了棕榈泉的项目。我几乎每年都要来重庆，也看了一些项目，今天我看这个项目给我的印象非常的深刻，龙湖花园是我们建设部在重庆地区最早的项目。龙湖花园在国内非常有名，而且现在进入了北京的房地产，恰恰是我们棕榈泉的房地产公司从北京到重庆来，我觉得这个楼盘在重庆具有代表性。其中一个最重要的就是它进行了差不多80%的全装修住宅并销售出去，而且品质也相当不错。像这样的环境，这样的品质，在北京市的小区住宅里面也是排在前几名的，就像刚才我们吴波总工讲的，重庆的精装修成品发展相当好的。

今天，我们在这个地方来研讨我们住宅装修的问题，其实也是一个非常时尚和必须要讨论的前沿的问题。我的话题叫做建筑装修就业化势在必行，我们讲工业化一定会牵涉到我们今天的题目，叫住宅产业化的问题，有的人经常讲装修的问题，不讲产业化的问题，实际上这是相关的问题

我先讲一下快速发展中的中国房地产，因为装修和房地产是紧密相连的东西，发展的速度是和随着我们建设面积的增多相关联的。还有一个就是老百姓的生活水平的提高。总的情况我们就不讲了，刚才吴总讲得非常的清楚。中国现在的房地产从面积上来讲，我们没有对手，世界范围内是没有对手的。大家都知道我们中国的高层建筑没有对手，高层建筑这样的密度也没有对手。我们的对手就是质量，也就是说我们要把我们房子质量大幅度的提高，这是我们跟国外房屋之间的差距。

我曾经领过加拿大的设计师去过广州的星河湾，加拿大的设计师非常的吃惊，他觉得中国住宅里面能做到这么一个档次，他不能相信。我想我要是领他到我们的棕榈泉来看，我想他会同样的惊讶。但是，我们要看看我们的东西是不是在质量上提高了，在节能这个最大的问题上是不是跟国外有差别。从考察的结果来看我们确实在这方面存在的差距太大了。要说漂亮，中国的住宅确实很漂亮，我们在国外看板式住宅，没有像我们做得这么好的。但是，我们可能在外表看到更多一些，国外在节能、适用度、适用性关注得更多，因为这完全牵涉到老百姓的消费问题，老百姓住你的房子他觉得舒适吗？他除了大和小以外，要知道这个房子是不是节约能源，是不是适合他的生活习惯，甚至于他觉得这个房子是不是有助于他的健康，原来这个问题不算是个问题，今天的老百姓都认为这是一个问题。

因此，住宅的需求逐步由功能性向舒适型转变，这是一个趋势的问题，包括今天的小户型，大家知道70、90的概念，仍然是个由功能性专项舒适型的一个非常重要的坎。大家不要认为小户型做完了就丢掉了舒适型，这不是最根本的东西，舒适永远是我们人类所追求的东西。

我们现在到一个什么局面上，我提了六条，供大家参考。中国的房地产和住宅目前进入到一个新的历史发展阶段。

第一，合理的控制房地产的增速，不但影响了我们现在的贷款资金的问题，还有影响到我们后期的能量的使用。比如怎样使用中国的能云，这种投资增速还牵涉到我们老百姓盖的质量问题。综合起来，这个增速的控制，对中国目前来说是非常重要的关口。我们要发展，但是我们要防止过热。

第二，住宅供应进入到一个中低价位，中小套型结构调整性。这是结构调整，也是一个非常重要的阶段，尤其像大中型城市，这个调整来得更明显。所以，我们房地产公司怎么看待这种调整，怎么应用这种调整和方式，使得它更符合我们地域的发展，这就是我们所有人要做的课题，这不是中央做的课题，是中国要做的课题，是所有房地产公司都必须要做这个事情。这个事情不仅关注到价位的问题，还关注到我们中国长远发展的问题。今天没有时间讲它，但是它是一个调整性的问题。

第三，房地产的产业进入到一个实力、品牌为中心的资本扩展性。以后的房地产扩展主要靠实力和品牌扩张了，按照我们现在的发展趋势，银行资本贷款的方向已经很明确了，它会偏重于这种具有品牌的房地产，因为它要保持贷款的良好性，他必须要做这件事情。而资本的扩展，不完全说是你有门路就可以扩张，在中国的房地产跟银行有息息相关的联系。所以，怎么把一个品牌做成，把我们老百姓的品质奉送得越高级，就是我们的知名度越高，品牌越高。比如龙湖在偏远的地方获得巨大的成功，棕榈泉也获得巨大的成功。我刚才问冯总可以卖到前几名，这并不是说价格的显现，就是说在这么一个偏远的地方卖这么高的价格，就是品质。因此，这样的情况下，资本的回收能力大于其他的房地产。

第四，居民购房以追求品质、舒适、适度的理性消费期。

一是品质。不管你房屋做得多小，老百姓都讲品质问题，创造好不好老百姓一眼看出来。舒适，重庆最大的不是朝向问题，而是通风问题。

二是适度。也就是说我们的房地产要开发的东西要适度的引导消费，我们现在搞毛坯房还是搞装修房，实际上是一个理性消费的问题。当他买了装修房之后他的消费模式已经发生变化了，实际上变成适度的消费群，不用花自己的精力去做不愿意做的事情。消费是决定我们精装房基础的原动力，也就是说它是原动力。所以刚才吴波总工讲的，为什么把引导老百姓精装房放到第一位，引导消费和引导消费模式是中国现在需要解决的问题。问题就在于怎么样引导，怎么样去建设。

第五，住宅产品进入到以视觉环保为中心的更新换代期。今天做住宅一定要有更新换代的概念，如果没有这种概念做住宅建设，你的建筑是平庸的，你可能被时代淘汰得非常的快，也许你可能在短期取胜，但长期取不了胜。所以，我们现在的房地产公司要建立在更新换代这个层面上，眼光应该放远。精装修是其中之一。

第六，住宅产业化进入技术集中心的实习期。我们原来的小区因为技术不全面，或者说我们的技术、经济水平还没有达到将这种技术应用到我们的住宅建设里。但是现在的情况不一样了，我们的经济适宜，可以把一些经济技术大量的放到我们的住宅中去。原来我们很多开发公司重视单一技术，比如我用的窗子、墙，我做一个节水马桶，单一的技术。今天再也不是做单一技术的问题了，而是一个技术集成的问题。就是说一个好的房子，技术集成度越高，这个房子越受欢迎，棕榈泉表现的就是技术集成能力高的一个产品让别人认同。伴随房地产业发展，我想中国的建筑业这个全面的东西给大家讲一下，这有助于我们对全国装修业的感知和了解。

我国的建筑装饰业在近15年发展极为迅速。市场容量和行业扩展已经超过家电产业和汽车产业，形成兴旺发达的朝阳产业。住宅装修成为全面建设小康社会的重要内容，是改善人民居住的品质，是住宅产业化的重要切入点。我国建筑装饰行业每年20%的速度发展，是中国GDP速度发展两倍。因此，2000年产值就是550亿，到05年的已超过1万亿了，非常之快，家庭装饰也占其中的56%。就是说15年的时间里，中国家庭装饰业从23%起步达到现在的56%，家庭住宅装修业的位置被提升了。装饰行业在我国完成了近4万业的装饰产值，同时塑造了我国的装饰行业。其趋势一方面说明了装饰市场资源广阔，需求旺盛；另一方面，为了满足市场，装饰装修获得了良好的发展机遇。

我们可以看到统计的很多所谓地方大款，很多来源于房地产和装饰业。不是说明他们是大款，而是说明这个队伍巨大，因为他们是朝阳产业。我们政府提供很多产业规范，在短短20年内，从事公共装修约占40%，家庭装修占60%，这个情况是非常明显的。就是说原来企业装修占大头，现在住宅转为大头了，这个变化非常大。原来很多特别大的装饰公司不干住宅，现在已经转向住宅了，因为这个市场空间太大。

随着我国居民收入水平的提高，给装修带来大需求，我们居民储备余额每年都在增长，富裕起来的中国人从有能力买好房，走向有能力装好房，进而步入到一个买全装修房的时代，全装修，就是一次到位的成品房逐年增加，成为中国的一个主流产品。大家可以看一下，我们中国人就是这样，原来买房就是大小问题，后来变成买好房了，现在我们把这个房装好，老百姓自己动手装房子去了，装着很累，待会儿我们还有很多例子，很多同志不带装房了，随着我们时代步伐的加快，中国的换房频率提高，尤其是年轻同志，甚至于40、50岁的人，都是从公家分配的房子转向自己买房，他也甚为自己装修太亏了。因而，现在买装修房的人逐步会增多，开发商抓住这个机遇向老百姓也提供了很多装修房。

有关数字统计，中装协在我们全国做过一个大致的统计。北京全装修住宅在住宅销售的25%，北京的CBD地区几乎可以占到100%。北京市的春交会，就是4月初开的。这个会有一个明显的变化，大户型卖得没有小户型高，大户型平均售价是在1200、1300左右，小户型精装修成品房已经达到1400了。就是说在市中心，越中心的区域里面，小户型必须要装修。这不是说你愿意不愿意的问题，是市场推你去的，是消费的需求。上海站到45%，广州大概占到50%左右，广州和深圳这么近，深圳5%都不到。我们去深圳的时候，深圳讲我们这块不好，要赶上去，现在要进入市场产业化城市。

去年我们在广州做调查，大家知道装修这个稿子是我领导专家写出来的，我们花了1年半的时间，我们现在有4年了。我们准备再给建设部写一个报告，就是住宅装修这个步伐要加快，尤其我们现在小户型增多以后，步伐明显的加快了。37号文件以前，广州市调研的时候，他们说90平米以下在广州不装修卖不出去，他讲的也是90平方米。不是因为我拿了37号文件说这个话，在37号文件他们就讲这个。因此，要做精细脱离不了这条，就是做装修。这也是一个销售的亮点，我也希望重庆地区做中小型的时候把它作为一个亮点来做。

因此，住宅装修要一次到位。全装修出售给消费者，是一个无可置疑的大趋势。在实际过程中，除了购房者观念以外，还存在不能忽视的其他问题，比如说企业的诚信度低，水平差，使得住宅装修工程投诉居高不下，影响的行业的均衡全面可持续发展，在一定程度上影响人民的健康。这种情况现在在好多开发公司里面被大大的转化，像在北京的星河湾，像万科。当然说到万科在北京原来销售的大部分都是毛坯房，现在全部进入装修房。我觉得装修水平很适用，而且还比较有档次，必须装出这个水平来，所以万科在这方面做得非常好。

因此，要加强住宅装修的管理，建立生产和产品的诚信企业和环保安全体系，改变传统的装修方式以刻不容缓。建设部在这方面其实做了很大的工作。在2001年4月开始，我查了一下有关装修、施工这些已经有10多个文件。在2002年，我刚才讲了7月18号我们发布了一个导则，还有一个配套的东西。大家看见导则的发布目的是在于直接向消费者提供精装房，这是当时的出发点。实践证明，一个好的政策可以影响一个产业，在全装修房迅速崛起并成为新的增长点时，政策的导向变得十分的重要。我们现在很多的开发重视并重读了这个导则。原来不管这个，我是毛坯房，现在已经回过头来看，因为现在大家开始重视了，特别的明显。当然，我们现在有些问题是属于我们解决的问题，比如需要政府解决的问题，比如开发企业和施工单位重复上税的问题。因装修住宅购买价的增长，契税也增高，这是一个问题。装修房之后超过了5000，变6000了，契税也增多了。

还有一个就是关于质量评定的问题，这些问题确实不是开发公司的问题，而是我们政策层面的问题。这个问题也是需要我们在另一个层次上解决，这是我们国家示范工程，这是星河湾的装修（幻灯片）体现得很人性化。

比如这个房子，做了一个隐蔽的厨房，你不用拉死了就没有，用时就拉开。这种空中在小户型里面非常的适合，星河湾大户型只卖6000多块钱，小户型卖7000，就是加了很多人性化的东西。

另外，我们现在提出一个很重要的概念，就是装修的质量和标准，一定要超出老百姓自己设想的标准，你低于他，他就认为你房子质量差；高于他的时候，他反到非常的乐意买你的房子，这是一个经验。有的公司就说为了他买房子便宜，就做500块钱的装修。结果反倒卖不出去，500块他又看不上。大家可以想一想，每一次家里装修，比如就说我们装修10万块钱，结果装出来15万。原来是15万，有可能装出来就要25万。老百姓自己装修都不省钱，你给他省什么钱，这就是心态的问题。这有点像股票，你装高了，超过了他的标准他就要了。就是这要求，我们要把握消费者的心情。

比如这儿有地灯，你自己家装修都没安地灯，星河湾老板就说我就给他安地灯，因为这是老百姓想不到的问题。他说南边、北边都必须有插头，星河湾老板说装修是对老百姓的一个承诺，这个承诺出去以后就必须当责任来付的，要不就不要做毛坯房。他讲的是承诺，而这种承诺是居于老百姓对你的信任之上。

其实我们看了很多好的开发公司他有能力装修的企业一定是非常自律的企业，否则不敢走这一步。这种企业就是我刚才讲的成为品牌，然后资本会迅速的扩张起来。比如说奥林匹克从来不做毛坯房，而它的房子的设计不能说是很好，但是装修恰恰高出了我们一般的能力，就在这个层次上做就被人认可。

面对住宅装修和装饰这个市场的发展，就发生了一个很大的变化，就是刚才吴总讲到的生产方式的变革。住宅装修包括住宅全装修必须要坚持装修一体化。从本质上讲，是用科学的、规模化生产代表密集型的粗放型生产。这是非常好的一句话。如果现在用游击队，我们会停在一个离散化的装修队伍里，不会提高装修质量。因此，全装修住宅具有明显的产业化特征，不但打破了成就的装修体制，更重要的是将住宅产业引向集约化的轨道，是一个质的飞跃。不要认为精装修是一个成品房的问题，它还是一个产业化的问题。

这里，为了今天这个会议就专门加的一点东西，所以有点偏长。住宅产业的概念起源于60年代的日本，是1986年。背景有四个，我为什么要讲背景，因为它和中国的今天非常的相似。

第一，住宅持续建设。

第二，住宅建筑工业化不断发展。第三，非建筑业的大型企业开始在建筑市场寻求发展。这些企业在市场上和建筑承包企业不同，我专门用红色打出来了，具有制造业的特点。你们今天想一想，我们的厨房，我们所有装饰的东西，包括家电，包括卫生器具都是来源于制造，没有手工操作的痕迹。因此，制造业进入住宅建筑领域大大促进品质的提升，是住宅更新换代的必由之路，标志国家的产业水平。住宅业进入房地产业，就是住宅的建装业是我们今天更新换代的一个重要的标志。有人说以前怎么没进，其实以前也进，但是没有像今天这样大规模的进入，市场的供求关系发生了变化，就是原来的门窗是施工单位制造的。今天谁去制造？我专门对这个进行生产了，你不用制造了，我提供给你。我提供什么？我拿标准提供给你，原来洗菜的都是水泥的，现在哪有这个东西，原来这个东西水池子全部是施工单位提供的，我们做毛坯房的时候施工单位都提供，我们退步了，我们比计划经济还退步了。计划经济买房子住进去还有媒体可以用，现在还有吗？没有了，现在不用专门订货生产自己来做。

由于上述背景，日本提出以承担住宅生产供应的企业群众为住宅产业的关键词。日本产业分类里面没有这个词，住宅产业既不是一个新型的生产业，也不是现有产业重新划分，是一个系统化的概念。因此，在各国都是存在的，各国都用了一个产业化的概念来代替，因为住宅产业除了日本和中国用，其他国家都和英语翻译工业化是一个词。

实际上我们看日本早年的建筑，团定建筑实际上是小区的概念，枣核50年提出了人车分离，枣核46年的时候搞了高层，相当于71年。枣核50年就开始讲究环境了。枣核61年就做了好多再生住宅，还做了一个住宅的复合体，我们叫复合体住宅，就是商业住宅全干的这种。它跟咱们中国很相像。到1989年开始做环境了，咱们也是这样的，从产量到生产。到我们现在开始重视环境，开始住宅变高了，原来矮的。然后开始研究老龄化问题，然后现在搞什么叫环境共生，就是咱们的可持续发展。

1988年，日本的住宅与都市产业提出一个住宅产业发展政策措施建议，包括了住宅产业具体范围，住宅产业化的范围，上下游之间的问题，住宅产业有上游下游的问题。这个概念第一是工程业，什么意思？谁建空间，谁就是这个行业的。谁把空间装修都是这个行业，就是承担居住空间建设的，就是施工单位和装饰公司。第二个是建筑材料供给单位，比如说设备、空调、暖气、窗子、门这些都是他们的。第三就是流通业。流通业里面就是我们搞物流的，这个东西我们卖出来、运出来，就是这么一个大市场。跟随这个东西还有密切关系的还有服务业。第四，为支持居民自己改善条件的制造产业，制造产业这个一直没有离开过。

从日本住宅产业划分中我们不难看出，住宅产业必将带动其他产业的发展，就是对各行业的诱发系数上，其地位凸现是必然的，也就是说这个住宅产业他诱发了其他的产业。

其实这个含义我们今天在演变在一个更高的层次。在全社会住宅里面，住宅装修占一个特别重要的地位。就像节能一样，不谈节能就不要谈住宅寿命，这个住宅寿命永远不上去。首先没有把所有房屋保护起来，怎么谈节能、谈寿命。装修业也一样，装修很多都是在老百姓的使用方面，我一个水龙头，如果做一个好水龙头可能用7万次，做一个国内的可能就是7000次，这能谈寿命吗？

所以，我们今天看就是在“四节一环保”这种情况下看待这个问题可能更高一些，就是我们怎么看制造业。这个制造业跟我们节能、环保有什么关系，再牵涉到我们的装修上。因此，就引发了三项变革。

第一，引发了购房者消费意识上的变革；第二，引发了装饰材料供应方式的变革；第三引发了装修方式的变革。这三大变革引导了住宅产业化的一片蓝天。

首先是消费意识上的变革。这个变革对老百姓来说特别重要，这就是牵涉到我们中国人的消费模式问题，中国消费模式过于浪费。我们能源消费，不要说别的，就是吃饭，中国每年公官要吃3000亿，公车开车要损失3000亿。老百姓自己的消费浪费也随处可见，比如说对水的浪费，对能源的浪费，对老百姓来说都存在问题。我们现在把住宅看得不像以前那么重，以前买住宅就是一生的东西，现在不是，现在我们有的年轻人一年可能换一次、两次、三次房。住宅是身外之物的东西，就会发生装饰也是一种身外之物，我们的房子和装修都是身外之物的时候，你用不着这么去看中它。

我刚从德国回来，德国的柏林地区70%的人是在租房，30%的人是买房。我们很吃惊，他提这个数字我原来不相信。他们算了一笔帐，他租房住，一生比买房要便宜，因为政府提供了大量的租房给他们，而我们国家没有这种房子的提供，这就是我们需要调整结构的方面。我们为什么大量的做这种廉租房，就是消费者的廉租房呢？廉租房不是扩展不扩展的问题，是我拿来给你租可能比我建还要便宜，我国家为什么不干这种事情呢？

所以，这个问题还是牵涉到怎么看待房子的问题，当你看待房子是可卖可租的时候，你还发现我们的房子还可以升值，干脆买房子放在这儿然后升值，这不能算是投机，这变成另外一种发挥价值。这种意识是我们从市场看的意识，要从老百姓意识上看太累了。原来有人说要让两口子离婚就让他们装修去。今天我们搞小户型，重庆地区大部分我看了一下，很多都是搞淋浴，淋浴搞什么盆躺。意识改变了，我们现在很多设计单位做小户型，还画一个大的盆躺在里面，设计原来都没有改。

我们再举一个例子，比如说冰箱。看一下前几年厨房里能放冰箱吗？不能放冰箱。但是从结构来讲，这个冰箱一定要放在厨房里面，消费者习惯是这样的。很多人拿东西第一反映就是开冰箱。原来是要摘菜，现在不用了，都是从超市里面买。装饰也是一样。

第一，是价值取向的人性化。价值取向不一样了，时间非常宝贝，干脆不装修了，既然这房子是身外之物，可卖可租，我不用管他了。

第二，全装修品质优化的问题。这是非常重要的，如果我们住宅装修是劣质的，那还不如不装。所以说首先是优质化的问题，一个住宅优质化和品质优质化。这是特别重要的问题，否则就不会要老百姓买装修房了，这是两个方面的问题。

所以，我们开发公司研究做精装修房的问题，你一定要研究老百姓，你给他的房子是不是和这个价值同等的。同样，要考虑自己是不是有这个能力去做。

第二个变革就是装修的部分材料供应方式变革了。装饰供品的质量直接影响到装修的品质，对于材料的来源和质量的认定尤为重要。国内的建筑材料供应方式多属于摊位式的，现在这种现象逐步改变了，尤其是建材超市的经营模式开是占家具的半壁江山，现在越占越大，这种方式有明显的优点。

第一，大字本的支持。

第二，大规模的采购。

第三，低价的销售。

第四，产品材料销售保证。

第五，对入超市的产品质量进行保证。

第六，产生规模效应。

我不知道重庆地区有没有百安居，北京的百安居很有意思。我去过北京的百安居，为什么说它有意思呢？因为它在这三个方面做得很好。

一，在这个超市里面所有建材产品在北京最低，如果在哪儿发现没有它这个低的，他就以10倍的价格赔偿你，他确实赔偿了的。

二，如果你在他这儿卖到80%左右，他免费给你设计。

三，他保证质量和售后服务。

保证质量和售后服务，这已经转化为生产方式了。中国的物流整合已经开始了，表明了向集约化、工业化的方式转变，当制造业用这种方式必然要转向住宅市场。与建材超市几乎同时出现的另一个亮点是专业化集体采购模式，即团购、联盟的方式组织实施的市场准入采购活动。因为我没有区分棕榈泉公司。集体的采购方式，作为一个大的集团公司都是非常有效的一种方式，它会从开始阶段就可以介入产品的质量，比如说有没有污染，有很大的集成能力。这个产品的生产家是否有信任度的问题，因此这种管业集体采购在我们大的公司里都在采用，比如万科，它的涂料、地板都是用的一家的。

第三个改革就是装修生产方式的变革。从毛坯房过渡到全装修房这实际上是一个生产方式的变革，而工业化装修方式则是代表未来装修的发展趋势。这个刚才我们的吴总讲到了，这里面我简单的说几个。

第一是一站式采购方式，比如像百安居。

第二就是集中装修模式。我建立一个装修平台，我把厂家集中起来，集中方式是建立在现代化供应方式上，一般是由品牌和加盟公司参与。所以体现了装修产品的价值，体现产业工业化带来的效果，就是双赢或者多赢。

第三是连锁的经营。这是装饰公司特有的，一个标志、一个应用体系进行特体，在国内国外都有，不了解重庆有没有这种连锁经营的公司。

第四就是家俱专业的整合。这是由于制造业明显向我们的装修转移了，有好多搞家俱的，有很大的集中供应能力，因为他专业，进入这个非常容易，比如星河湾的老板他有自己的家俱工厂，他的东西全部由自己加工，这就大大的降低成本。所以，他具有明显的竞争能力。

第五是标准化实现是工业化的简体。

（一）是要推行建筑模式。我们国家的建筑模式一直比较落后，因为我们政府推的力度不够。最近我们正在形成这个东西，比如说厨房设备在形成。所谓建筑模式，我给大家简单解释一下，就是以我们现在建筑轴线为准，我们要提出一个新的模式，就是以控制住宅的进空模式来控制住宅的内装修。我们要这样控制，内装修所有材料，比如面砖、器具都可以按照这个来做，不用去切了，这是工业化模式标志的问题。现在我们做得不好，但是我们有进步。在2006年6月26日，建设部发布了住宅整体卫生间和住宅整体厨房。这两个东西在现阶段已经具有模式化了，但是能不能推行出去，现在还没有一个硬性的规定来规范它，在这两个部委上是有章可循了。

（二）是执行统一的装饰质量验收标准。2001年11月1日，建设部也出台了一个文件，2002年3月份执行。这个规范到现在还有效的，这个文件分10个部分。

（三）要执行统一室内环境污染的规范。这个规范现在已经有了，各省市现在编排的也是按照这个编排的。这个东西老百姓越来越关注，就是我们的住宅进去能不能清洁、环保，这是一个问题。我们对上海100家进行调查评估，其中100户是自己装的，只有8家达到了规格，这个跟在大连统计的数字差不多，就是老百姓自己装修真正达到的很少。

最后，我想讲中国住宅产业化的三个跨越。

第一，就是中国住宅全部达到低耗能的跨越。德国用了近20年的时间，中国快速发展和能源的短缺不允许我们在这个跨越中停留太长的时间，我们没有时间停留长，也不允许我们这么做。大家知道中国现在的石油进口量已经居世界第二位，中国要对世界承担责任的时候，就必须要跨越这个阶段。

第二，中国住宅建造必须走集约化。这个时间更不能长，它的好处我不讲了，住宅的建造方式也一定要倾斜工业化道路发展下去，无论是20年、30年甚至于更长的时间，实现住宅产业的集成是一个目标，要消灭手工制造，我们装修首先要达到这一点。

第三，中国商品住宅一定要告别毛坯房，实现全部装修。如果长期销售半成品住宅，降耗节材、污染控制、设备安装这些就难以解决，更达不到绿色家装的标准。所以我们要更早的结束毛坯房的时代。在近几年时间内我们大中城市要完成这个目标，大中城市必须要首先跨过去，这和节能是一样的。全装修一定是未来市场发展的主流，全装修是当代建筑节能省地的一个重要组成部分，不要轻视它。

中国的住宅要达到全装修一次到位还有一个相当长的路要走，这个门槛用最短的时间跨越过去。一方面改变产品住宅生产方式，减少对生态的污染；另一方面，我们要引导老百姓的消费，达到简便、适用、经济这个要求。

从现在开始到2010年是全装修发展一个关键阶段，是住宅装修方式一个大转变的阶段。许多省市建设主管部门在制定当地发展产业化的目标的时候，都在这个时间段。我刚才听了吴中谈到的，我们重庆市地区也要提出一个目标，现在提得比较高的就是山东、大连，还有深圳，我希望我们重庆在这方面有一个大的突破，实现我们住宅产业化在我们住宅中的提升。我就讲这么多，谢谢大家！

主持人：非常感谢孙总精彩的演讲，刚才孙总从政策、产业、技术、经济、社会、历史多角度就精装修成品住宅发表了很好的演讲，大力发展精装成品住宅是社会进步的标志，是社会分工专业化的产物，大力推进成品住宅需要政府、行业、企业、媒体和专家的共同推进，但是，当前需要加快诚信体系的建设，这是一个关键，确保装修质量满足个性化的需要，降低专修成本这是一个难点，我们相信在我们在座各位的努力下，我市的房地产精装修时代一定能够迅速健康的发展，谢谢大家！

接下来按照会议的安排有10分钟的茶歇时间。

主持人：下面我们继续。关于我们精装修成品房的一项技术依据，今天我们有请丁小猷来做介绍。有请！

丁小猷：今天我发言的题目是对编制成品住宅全装修技术标准有关问题的一个探讨。集约型的成品住宅全装修它是推进产业住宅化一个重要的方面，它的健康发展有赖于市场的培育，政策的引导，相关产业的支撑，也离不开技术标准的规范。那么，当前招收编制成品住宅全装修的工程技术标准，它对于引导和推动我市全装修成品住宅的发展，加强其工程管理，确保工程质量，建立科学适用的全装修住宅商品质量验收评价标准，减少售购房的矛盾，建立和谐社会有着十分重要的意义

下面，我想结合我市的情况，以及消费者普遍关心的问题，对标准的一些相关方面的要点谈一下我自己的看法。就是成品住宅全装修的概念，对这个问题我认为应该有以下几方面的内容。

第一，装修完成的时限和范围。成品住宅全装修它指的是成品住宅在交钥匙前，这就是一个时间界限。所有功能空间的固定面要全部铺转、贴表、以及粉刷完成，固定隔断、固定家俱自己完成，厨房、卫生间基本设施要全部完成。这主要是指厨房家俱、灶具、抽油烟机、热水器等等。另外有一些可移动的电器，比如说冰箱、洗衣机，可以在设计当中明确设备的位置，并安装好电源接口和排水接口。另外，要求水、电、气等设施的管线和接口要铺设和安装完成。

第二，成品住宅装修的特点是从他与土建的关系上看，成品住宅的装修与土建在设计、施工、验收等环节要相互衔接，构成一个协调的整体，也就是说成品住宅全装修不等于清水房+精装修，在土建设计和装修设计方面，它是紧密相连的，是相互协调的，相互衔接的，不是像以往清水房+精装修是把土建设计和装饰设计脱离，相互之间协调不足。

第三，住宅全装修它是一种产业化的装修方式，即材料、布品、施工等环节具有标准化、集约化的一些特征，其本质是用规模化的工业生产方式取代粗放的手工业的生产方式。比如说在成品房精装修当中刚才谈到的厨房的橱柜以及户内的门，它都可以采用一种工厂化的生产方式，一种集团采购供应的方式，一种现场装配方式，这些都体现了工业化的一种生产方式。

第二个大方面我想谈一下成品住宅全装修设计方面的一些要点，这个东西也是消费者普遍比较关心的问题。

第一，在成品房全装修的设计当中，要妥善处理标准化、通用化与个性化的关系。其中，重要的方法是：一装修要简洁化。为什么会提出这样一个问题？我们都知道装修的标准化和通用化一定程度上它强化了共性的一些品质特征，如何为装饰的个性化和消费者的再创造留下余地。这就要是我们在进行装修设计的时候要掌握好一个度，也就是在全装修成品住宅当中一个好的装修设计，它应该是中性化的，应该是有包容性的，就是我们平常当中会接触到的一些美术性的东西。比如在作一幅画的时候，我为了表现一个色彩纯度比较高的颜色，比较亮丽的颜色，在处理它的背景的时候，我可以选择一个中性的、灰调的色彩。有的人说得很好，就是装修和装饰两个东西就好比绿叶和红花的关系。比如画荷花，为了表现荷花它的婀娜多姿，在画家的处理手法上，他把荷叶画成了麦绿，这一个手法就是通过麦绿来衬托荷花，我觉得应该这样子来理解装修和装饰的关系。

与此同时，在标准化、通用化的前提下，我们还要力求多样性，提高我们装修的一些适宜性。这可以从以下方面来说这个事，比如现在在调查当中消费者希望的菜单式装修。如果说是在标准化、通用化的前提下，适当的采用菜单式装修方式，我认为这个实行也是行的。另外，在建设设计的时候还可以从空间上做一些文章，可以设计一些开放的、灵活的空间，便于在进行装修和装饰的时候从空间的个性化上有一些余地。

还有可以在设计的时候还可以注意一些细致的东西，比如刚才孙总讲了，有些空间在布置相关的墙物电以及插口的时候，要尽可能的考虑空间内使用者可能对他的平面布置，对它相关使用功能有所改变，考虑一些线路的铺设以及接口让留下今后可以变动的可能性。

在全装修住宅设计当中还应该按照世界级环保的一些要求，推广应用节能和环保的技术和产品。比如说节能电器、节能灯具以及节水器具的推广应用。还有在全装修过程当中妥善的处理装修与建筑保温在构造上的一些问题。在环保方面，要执行《民用建筑室内污染控制规范》和《室内建筑装饰装修材料的有害物质限量》的一些标准要求，以及《室内空气质量标准》。

在住宅全装修设计的过程当中，还要注意与土建设计的衔接。在土建设计方案确定后，装饰设计就应该提出相应的装修方案，能够及时的在土建设计和装饰设计之间相互衔接和调整，解决土建设计与装修设计衔接的问题，解决相关的界面联系问题，避免在今后的全装修过程当中由于土建设计和装修设计的不协调，造成了损失。

最后，我想谈一下全装修成品住宅工程质量及验收的相关问题。工程质量是全装修住宅一个非常重要的问题，是消费者十分关心的问题，如何通过技术标准来规范和确保全装修的质量呢？我认为应该把握住以下几点。

第一，对于选择施工装饰单位的时候，必须要具有相应的企业施工资质和企业的实际能力。这个对于最终的装修质量影响非常大。

第二，住宅全装修必须实行工程监理，由开发单位委托相应资质条件的监理单位进行监理。

第三，在验收的方法和依据上，第一个就是对象。验收应该是既有对整个工程质量作出的判定，又有对单套住宅作出的质量验收。从验收的依据上来说，一个是施工图和图说。第二个相关的技术标准。其中，主要是GP50210、[2001]，建筑装饰装修质量验收规范和重庆市DBG—50、[2006]室内装修装饰质量验收工程，应该将两个标准有机结合，才能够对全装修成品住宅的质量作出综合科学的判定。第三个是样板间，样板间要真实的反映装修档次和装修质量，交付给住房者装修质量不应该低于样板。第四个，要明确质量保证的责任，明确住宅开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担成品住宅全装修质量的责任，负责相应的售后服务。

另外，必须向购房者提出提交装饰质量保证书，包括装修明细表，装修平面图，主要材料及细表，应该向购房者提交住宅质量装修装饰验收资料的复印件，并明确相关的保修期。成品住宅的全装修标准编制一定能够得到企业、政府的支持，它的出台必定会有利的推动我市全装修住宅产业的发展，谢谢大家！

主持人：精装修房的发展就像我们今天开会的情况一样，我们大家都在做努力，而且我们很多企业也很希望得到政策和技术上的信息，但真正落实到行动上可能还得依靠我们主要的骨干企业和我们一起推动。所以，不管遇到什么困难，并不影响我们推动精装修房的信心。所以我们一定会和我们现在带头做精装修房的企业一起把精装修房这个事业推动下去，并以今天的会议为起点，让精装修房越来越得到我们消费者的认可。我们邀请了三家在重庆做精装修房的企业，下面我们首先有请棕榈泉的营销部总监冯渝女士介绍他们的精装修经验，就像棕榈泉说的：2007，棕榈泉改变精装修。

冯渝：尊敬的各位领导，专家与业界同仁，尊敬的新闻界的朋友们，大家下午好！首先作为东道主代表，我谨代表棕榈泉发展有限公司对光临今天的论坛。也十分容幸的受到棕榈泉地产委托，在2007年重庆精装成品住宅与住宅产业化高峰论坛与各位分享在建设、开发精装修成品房方面的实践与体会。

作为重庆精装修成品住宅的主编单位，我司有三位同事参与编写工作，我本人也非常容幸的参加编写过程。一方面源至于政府的重视，另一方面也是基于棕榈泉地产10余年开发精装修成品房的实践，尤其在重庆大规模、高档次，也是目前唯一完成由市场定位、产品研发、产品生产和销售，以及售后服务管理的成功实践的信任。在此，请允许我代表重庆棕榈泉开发有限公司感谢重庆市建设委员给予我们的支持。我们十分尊重这样一份信任，我们更多的将这份信任理解为我们的责任和使命。在政府职能部门领导下，与社会各界一起推动重庆市成品住宅的发展。下面，我与各位同仁和专家分享一下我们的体会。

之前，尤其是孙总和丁总反复强调的概念，这个在我们实践当中是深有体会。我们是身体力行，用我们技术中心说的话就是说，精装修就是1，而不是清水房和装修房这种1+1的概念，这样要求我们做成品精装修的企业要求建立首行系统，按照原则对精装修成品开发全过程实施管理。

我们的体会是必须在以下五个方面对精装修成品住宅开发进行系统运作。

首先必须是建立在明确的战略意图基础之上，明确战略意图是项目运作的前提和保障。比较之下，精装修成品住宅的开发建设周期长于清水住宅，资源占有需要更加充分，市场风险也更大。除了清水住宅项目开发的全部要素之外，还必须考虑消费市场诸多的量化或者非量化不可测的因素。同时，土建与精装修与施工、工程组织、系统交叉、资源整合、质量及责任界定上面都存在可变因素。所以，对于成品精装修开发各个方面要求远远高于清装修，这就要求进行精装修成品开发的企业要有一个明确的战略定位，棕榈泉就是在这样一个明确的战略定位之下指导我们有10年的开发历史。03年底重庆棕榈泉项目才开始建设，公司才刚刚在重庆来开发这个精装修成品房。我记得非常的清楚，当时业界非常的惊讶，当时开发棕榈泉国际精装修住宅前，以优质的项目平台为基础，发挥公司整合行业优势资源的优势，创造新市场，产品新价值。

事实证明，这个战略统领全过程，我们认为精装成品住宅区别于1+1模式的本质之处。在项目立项之前，企业就应该明确你要做什么，需要怎么做，需要什么样的内部资源、外部资源，并且达到什么标准，在之前的项目把精装修作为后期促销或者提升产品价格的技术手段，通常很难以达成成功，原因就在于此。

棕榈泉国际项目的开发历程正是全面贯彻公司的这样一个战略思想。到05年底，我们棕榈泉国际花园在重庆开发的第一个项目，A区全面完成并且取得了阶段性的成功，我们认为首先是战略的成功。过去、现在和将来我们将继续围绕这个战略思想，并通过不断提升对这一战略的核心价值能力，不断创造更多市场的价值。棕榈泉这一战略的形成是建立在以下的基础平台之上。首先是内部资源优势明确，核心产品明确。到重庆的时候，棕榈泉核心产品模式已经接近成熟，这是1995年公司在深圳沙河开发第一个项目，深圳沙河的高尔夫别墅，这是95年进行了那个年代的精装修，也取得了非常大的市场成功。在02年公司在北京CBD核心区建立了32万平米的北京棕榈泉国际公寓，这个在北京创造了京城地产的诸多市场奇迹。现在大家看到的是棕榈泉国际公寓的万豪公寓（幻灯片），创造的是两个比较大的市场业绩，开盘一年半时间内实现了98%的销售。第二个市场奇迹是在两年时间内，项目的溢价水平接近100%，后来是超过了100%。02年底我们开盘的时候，均价是接近9000，第二年底就已经16000，现在已经是18000左右，而且这个房子现在已经买不到了。

通过这个市场实践，公司到北京棕榈泉国际公寓完成的时候，公司建立以建设精装修成品房为主要开发模式。我们的外部资源系统也已经初步形成，建立起从精装修成品房从设计、施工、材料供应等为主的产业链上，这个产业链上各个环节社会资源的整合系统。在这个系统当中我们既是投资者又是供应商，为消费者贡献物销所值的产品，企业已经脱离一般产业化竞争，依靠整合资源优势的软实力创造一个新需求和新市场、新价值。这里面感受特别深的就是精装修设计师，我们精装修设计师是具有国际一流水准的万豪酒店的设计师多瑞斯。通常情况下，如果没有好的平台和基础，多瑞斯小姐一般不会接受这样的委托。正是因为我们有这样好的平台，并且双方在合作的理念、价值观上，她和我们公司已经有非常长远的合作。北京棕榈泉国际公寓32万平米和现在在北京应该是高圈层当中的享有盛誉的北京棕榈泉国际俱乐部，以及大家在我们重庆看到的棕榈泉国际俱乐部以及我们C区的精装修都是出自于她的设计，我们享受的都是国际一流大师的室内设计水平。

第三是在我们系统内部已经建立起一支更加了解、理解精装修成品住宅各质量控制环节与控制要点专业团队。在这样一个条件下，公司的战略思想和核心模式成功的从北京移植到重庆。

第二个方面是我们认为在战略指导下还必须要有精准的市场定位。重庆项目我们是建立在专业市场判断之上，到03年，我们认为重庆历经了近10年房地产开发，精装修消费市场开始形成，开发和创造这个新市场就是我们在战术层面上解决好的问题，我们选择目标客户群基本特征入手。经过市场研究，我们认为在重庆这样一个目标人群是客观存在，并且是有待于我们和同行一起培育和开发的。

第一，他们的基本特征是追求生活品质。

第二，二次以上置业。

第三，对于居住空间舒适度需求较高，对建筑室内外空间每需求较高这样一个群体。

第三个环节，有了战略定位和公司团队和市场定位，我们还要有精准的眼光看待这个市场。

现在大家看到的是C区的两个平面图（幻灯片），在建筑空间的设计，由于重视人群对空间舒适度的要求，我们的客厅通常都在5米左右，包括130平米的三房，我们开间客厅都在5米。

第二，我们所有的主人卫生间都是按照四件套来配制的。刚才孙总还讲到他和夫人的打架，就是说要不要安浴缸和淋浴房的问题。我们考虑到淋浴房的方便、便捷，但是也考虑到大家的需求。所以，我们在主人卫生间都是四件套，这样使得主人卫生间的方便程度大幅度提高。

这是我们外部空间，为了考虑整个室内空间和过渡空间的协调，这就是具有棕榈泉特色的单元入户大堂，这已经不是一般意义上回家的通道，而且是非常有情趣、温馨的过渡空间，我们非常注重。这一门是车库入库大堂，我们还将有17米的大堂推出，满足尊崇感、安全等的 需要。第二方面就是一体化还体现在景观设计、朝向方面，这也是我任意选取的户型平面图，我们在做精装修设计的时候就注意到任何一个房间室内家俱摆放可能会和主体的一些湖景、水景的关系。所以，我们做精装修的时候，我们在客厅两面墙体都预留了电源接口。

第三个方面，实际上精装修成品一体化还体现在前期材料的选型，包括建筑材料。我举一个例子，我们选用的型材，就是铝合金门窗，我们A区窗用的是粉末喷涂隔热的型材，隔热、隔音这是物理性能。我们刚才考虑到白色容易脏，我们满足外立面的色彩，我们选用香槟金，我们注意到这种颜色和室内有些不好协调，我们选择这种除了隔热隔音，还有一个就是协调颜色。所以，我们这里可以看到外立面是香槟金，内里面是白色，这也是体现在建筑材料设计的一体化的考虑。

最后还有一个案例，根据我们目标客户群的需求，我们精装成品房都是安装户卧中央空调，一个数据我们户室中央空调机房的位置到最远端管道的长度，热效能的数据，这个是在设计阶段和材料设备商做了充分的沟通，保证中央空调机房到最远端不过分的消耗能量。在装饰设计的时候，就是确定中央空调之后非常用心的把中央空调出风口和房间顶口相结合，最后一体化交付给业主使用。这是在产品研发阶段，我举了这几个方面的例子。

下面是在生产与销售过程当中的细节控制。在生产环节，除了基本的建筑施工过程成本质量或者是进度的控制和管理之外，精装修成品住宅在这个基础之上综合安排精装修施工管理各个方面的协调，最终保证这个系统和机械系统的协调和按期按质的交付产品。我们有几百户都是同时要求交房，如果没有过硬的施工团队，如果是开发商仅仅简单的项目合作，缺乏售后服务保障的施工企业，这个精装修成品住宅进度和服务是不能享受的。

因此，我们认为非常重要的一点就是控制好精装修施工企业本身的素质，这几个点是我们希望与同行分行，施工企业的状况，其他的都不用说，特别有体会就是区域水平的差异是客观存在的。国内东部地区，广东、浙江，他们的施工水平是远远高于本地，我们要达到这个质量，我们与一个合作10年，并且有大型合作基础，就是北京32万平米的精装修住宅，能够提供良好售后服务的施工队伍来保证的。

第二方面就是环境质量控制方面。我们认为设计深度是要充分考虑到设计的包容性和前沿性。在我们的A区或者是C区我们选择四种风格，一方面是给业主个性空间，支持业主，留给业主以个人意志在入住之后以风格各异的家俱饰品营造个人的空间。在交房基础上，我们样板房是非常丰富的细节和风格多样化。实际上，我们感觉这样样板房是能够消除客户的疑虑。

一期我们是有4个，在我们的C区，就是我们即将开盘的3区也是设计了4个，有巴黎、曼哈顿、雅典、欧里纯四个。

还有一个非常值得重视的细节，我们设计师提供的非常有深度的设计稿的同时，也需要我们对设计师提供的样板进行确认比较，最后保证达到设计师设计的深度。

在材料环节我们非常重视环境质量监控，一般的措施除了我们会在选择材料上之前对他们的环境指标数据，按照国家甚至于我们更高的标准进行监控。我们在交房前逐一进行室内环境检测，这样保证我们住户的健康，我们业主也非常的放心。好多都有体会，他们在装修过程中，装修一般进不去人，进去有非常刺鼻的味道，我们这边控制得非常好，我们的检测是合格满意的，这是客户非常重视的环节。

当然除了选择合适的施工企业，必备的甲方监理和第三方监理，我们在重庆是第一家请第甲方监理，我们也配备了非常专业的甲方监理工程师。

销售环节我们有两个体会和同行分享。第一个就是个性需求有一个管理原则。经过多年的开发经验，一般的消费者提出个性需求一般两个方面，即功能缺失或者功能明显不合理，这两个环节到销售环节来解决。甲方是非常的被动的，我们觉得在设计施工前就把这两个问题解决掉，我们会为客户安装浴霸，在每个房间设置点的入口，还有电话，在客厅这些地方设计电话线的接口和网路的接口，这些我们都会解决。另外一个环节就是树立一个共同的直观的交付标准，我们的样板间在一开始告诉消费者，我们是1：1交付标准，除了可移动的饰物，其他都是1：1的交付标准。这也是我们内部各项环节的交付标准，有一个直观的标准，这个有助于帮助我们避免标准缺失的纠纷或者尴尬，到我们一起交付完成，我们样板间发挥了非常良好的作用。

最后，在交付之后，我们重视产品交付和售后服务。这个大家可以简单的浏览一下，我们已经建立起一整套的成品房内部验收流程和改正措施，和客户投诉处理措施，反映迅速的运营内部管理，建立起建筑与精装修施工单位、主要设计和售后保障单位。到今天为止已经运行一年半，运行良好，我们去年进行两次入住户的满意率调查，在年初是89%，到年末是93%。

最后，推行精装修住宅是市场发展的必然。对于我们发展商来说，在内部外部资源成熟的情况下，开发精装修住宅不仅顺应自己在不断加大的市场空间发展，也是企业争得一席之地的发展。开发商在这样的情况下，抓住时机势必会水涨船高，谢谢大家！

主持人：谢谢冯总的发言，也谢谢棕榈泉对我们编制精装成品房标准给予支持。下面我们有请富力丽城的总经理郑遂伟来介绍他们在精装成品房方面的经验。

郑穗伟：各位领导，各位朋友，大家下午好！刚才听了几位领导和专家，包括冯总详细的深入分析，对精装房的真知灼见，我受益匪浅。现在我就精装房的发展趋势来说一下我的观点。

我们对精装房发展趋势理解就是精装修重装饰。在香港，精装房已经十分的成熟，在每个细节政府都非常的重视，在北京、上海、广州也非常的成熟。大多数的开发企业选择这种模式，增加商品房的一个附加值，为什么重庆的精装房始终占不到市场的主流地位，并不是说重庆购房者没有这方面的需求，而是我觉得这方面选择太少了。这当然有一个成本考虑，更有一个企业执行力的考验，尤其是对10万平方米以上的项目，精装修开发难度、功能性的完美以及工程是非常复杂的，我觉得这是重庆目前市场上供应比较少的原因。

我们富力在05年12月来到重庆，来了以后，我们经过比较详细的市场调研，我们觉得重庆的房地产是无论是从小区的规划，还是从户型的设计，园林设计，包括立面，还有物业管理都做得不错，反而在精装修方面比例是很少的。但是我记得只有棕榈泉在05年是做得最好的一家房地产开发企业。那时候我们就在想，既然精装房在重庆还不是主流地位，当我们结合到其他一些沿海城市还有国外的一些市场，我们根据三年的经验，我们觉得做精装房是很有困难，而且很挑战性。其中，我觉得有四点我是深有体会。

第一个就是从设计入手。刚才冯总说了，她们请国际知名的设计师来设计。当然棕榈泉这样定位中高端的项目来说，他们的投入、关注度各方面很大。我们企业定位来说，除了把产品做好以外，也希望把整体精装房量做大，包括我们现在来到重庆有三个项目，一个是在江北的海洋公园，叫做富力海洋广场，一个是在南岸弹子石，一个是重庆大学城里面。今年我们加起来大概有100万平方米的面积，我们决定全部精装交房的，我们觉得在这方面一定要很严格。我们刚才说了，要从设计入手。

第二个就是客户最担心的开发商用量问题。很多消费者担心开发商会不会偷工减料，精装修这个利润会不会开发商把它赚了。其实依我们以往的经验来说，团体采购是最有利的保障。我们来重庆是经过半年的时候进行了一个调研，这半年是总理带队，我们把规模比较小、实力差的剔掉，包括在广州、西安等一些地方。我们今天总裁在开会，我们保证材料供应方面做到很强的保证。除了材料以外我们觉得开发商统一采购能把这个价格统一降下来，这个对于我们有一个好的支持点。

第三点来说，有了好的设计、好的品牌供应，最重要的就是好的手工。这一点就像冯总说的，在当地可能没有做过，也考虑到跟沿海城市工艺化的差异，我们也会要求广州那边较好的手工来做。

第四个就是售后服务。说真的，包括棕榈泉、星河湾，包括其他大的开发商，敢承诺100%没有错误的话是不可能的。我们有朋友在星河湾买了房子，我觉得开发商有一个满意的答案给消费者是最好的。

这也是我在公司做精装房最有体会的四点。

作为重庆这边精装房历史不长，消费者除了认可我们以上四点，最大的地方就是觉得你千篇一律，觉得都是一个标准。我晚上喝醉了酒，我晚上会不会敲错了门？我们做精装房的时候就考虑到这一点。我们现在做的精装房在这方面都受到了重视，就是通过不同的家俱饰品来营造不同的风格，这一点我觉得消费者完全可以不担心。这一点我们也是从设计方面开始，我们公司从广州过来，有自己的住宅设计院。我们为什么会在这里成立一个西南住宅设计院。我们去到每一个地方都会有当地消费者的生活习惯，以及当地天气等各方面的元素。所以，我们成立西南设计院以后把广州整套施工图根据研究和探讨，根据重庆这边消费者的生活习惯进行了调整。这一点我觉得开发商对重庆消费者的需求上还是想到了这一点。当然当地消费者对我们也不会有太大的抗拒力。

07年来说，包括棕榈泉、龙湖、瑞安，还有我们，我们都觉得精装房是一个发展趋势，而且市里面开始研究精装房的实际应用，开办了这次座谈会。我觉得随着精装房各个开发商做得越来越好，消费者逐渐的认可精装房市场的产品，我相信在相关部门还有业界包括媒体的通力合作，精装房一定会成为重庆的主流产品，谢谢大家！

主持人：谢谢郑总的发言，也希望富力把13年的经验带到重庆，并在重庆发挥很好的带头效应。下面我们有请瑞安地产的张颖贤女士介绍瑞安在精装成品房方面的经验。

张颖贤：各位领导，各位嘉宾，十分高兴有这个机会能和大家分享瑞安在精装修住房方面的一些经验。瑞安作为早期进入大陆房地产的港资企业，瑞安现在在全国上海、杭州、武汉还有重庆做的所有项目全部是精装修成品房出售。我们认为精装修房是住宅产业化的一个必然趋势，精装修房的全面推出意味着毛坯房必将退出市场。实际上毛坯房是计划经济和福利分房的一个产物，存在诸多的问题，而且房地产作为国民经济支柱产业，以其产业地位来说，毛坯房与这个产业地位是格格不入的，达不到产业发展需求。比如汽车工业，我们不可能说一个汽车是成品汽车出来，不可能先是有一个外壳，然后汽车内装修、内装饰，然后出厂以后由买车的人对他进行装饰。所以我们提出来精装修房实际上就应该是住宅产业化发展的一个成品房。

从提供产品的开发商来说，给消费者带来成品房这个完整的商品，而不是毛坯房是这种半成品，这是理所当然应该是开发商负责来进行发展的。瑞安从2000年在各个城市发展都是提供高品质的精装修成品房，我们最开始在上海的项目，以精装修房进入上海的时候也受到很大市场接受程度的挑战。随着市场的成熟和瑞安品牌的建立，这种情况大为好转。现在我们在上海精装修成品房推出来基本上都是销售一空，供不应求，特别是二次置业的业主对这种房屋的需求特别高，可能是他们做过自己的装修，在这其中发现很多问题，他是非专业区做这种对专业要求非常高的事情。在这种情况下，大家对精装修接受越来越高，刚才专家和同仁谈了很多的经验。

我简单谈一下建筑设计和装修设计一体化的问题。刚才棕榈泉他们也谈到的，建筑设计和装修设计不是等同于毛坯房设计加上精装房的设计，实际上从精装房刚开始的设计这两个是结合在一起的。比如说集中统一装修或者菜单式的装修都是精装房的一个探索，不是真正意义上的成品住宅。我们要做到精装房成品住宅的标准化和产业化，开发商就应该在项目产品规划定位的时候充分考虑建筑设计和装修设计的协调融合，才能在实际施工中使建筑工程和装修工程匹配，这样做出来使业主感觉到人性化、功能化和标准化。

比如我们进行方案设计的时候，可能厨房、卫生间这些设计方面，我们这个阶段要求我们室内设计师在方案阶段介入，比如放冰箱的位置。从我们的定位来说，有一些是高端定位的产品，这样不能像低端产品来说留那么窄的地方，我们会考虑这些细节，让厨房有灵活性。

另外，很多做建筑设计的时候比如做主卧室设计的时候，可能考虑采光、景观的要求，可能就是开窗面比较大，开窗部位比较多，只是从毛坯房效果来看效果很好，采光、通风很好。但是实际上业主发现进去之后他的床、书柜没有完整的墙面上其去摆放。这个阶段我们也会有室内设计师介入，最后确定几他方案，协调这几个方面的因素，确定一个比较整合的方案。

还有就是在做室内设计的时候，比如空调机房的设计，因为要做VRV的话，就是结构粱高，最后完成的高度是怎样的，这些地方要求是非常高的。还有就是对吊顶的要求，要求建筑结构、室内设计师、机电设计师来做。

还有刚才提到精装房成品住宅是多样化的选择，我们现在应该倡导的是轻装修、重装饰，因为装修是作为住宅标准化和产业化的部分，不可能有很多种选择。就是像业主想的我可能要不同的品牌，不同的材料，作为一下子几千套住宅量来说可性不是很大。就像我们买衣服一样，为了满足不同顾客的要求，可以提供多种色彩的选择。我们做精装修住宅的时候，我们也是同样的道理，就是我可能材料是一样的，品牌是一样的。但是我可以提供给你有颜色的选择和花纹的一些选择，这种可能就是套餐的概念，我会以套餐的形式提供多样化的选择。

我们觉得做精装成品住宅最具有挑战性的一点，就是业主对于质量的担心。在重庆为什么精装房的选择很小，以前也有项目做过精装修房，但是为什么这种影响性不大，就是业主对这种质量的担心。因为很多小业主担心你做了精装修房以后我不满意怎么办？我们觉得开发商应该作为精装成品住宅第一负责人，让业主购房以后没有对精装修成品住宅的担忧，开发商担负起质量的责任。对设计、施工水平、材料质量必须做大到胸有成竹，这样对开发商的要求非常高，这样对建设设计、室内设计、施工工艺、材料供应、验收等各个环节要进行资源整合。精装成品住宅不但对资金实力要求很高，还对企业内部管理提出非常高的要求，我们在瑞安提出了质保三年的信心保证，就是说瑞安推出来的任何精装成品房，我们有三年免费质量保证的承诺。就是说在三年以内，如果你的精装修成品房出现任何问题，瑞安提供无偿维修服务，直到业主满意为止。为这个承诺我们前期做非常多的工作，考虑非常的细，希望给小业主提供信心的保证。

在这里，刚才郑总从也谈到，任何一家开发商不可能达到100%的没有瑕疵的承诺。我们在上海的精装修房，很多精装修房你一定会自己住进去以后才发现问题，就是出在哪里，有哪些不满的地方。我们在上海的精装修房就是卫生间出现了一些问题，就是有一户，当时他提出了投诉，他提出这个房子我没法住，你们卫生间出现这个问题。我们当时在五星级酒店给他订了一个套房，维修期间他在里面的费用由我们承担。最后这个业主非常的感动，他说没有想到瑞安处理问题效率这么高，他说以后买房子就买瑞安房产物业。后来我们到上海开发了物业，他就在上海进行了订购。

后面简单的给大家看一下我们在上海精装修成品房的图片（幻灯片），也是希望通过这些图片让大家对瑞安房地产的精装修成品房的理念有所了解，这个是我们在上海市中心淮海路旁边的一个项目，除了家俱以外的都是我们的交房标准，像卫生间我们都配置了地热系统，因为考虑到上海的气侯，非常的节能，这个盘在上海销售非常好，基本上是达到供不应求的地步，而且销售价格在上海周边地区是最高的，现在达到均价4万/平方米。作为瑞安在重庆发展第一个住宅项目，也是全部精装修房的项目会在今年之内推出，我们也希望通过我们的努力和其他众多开发区一起为重庆的精装修成品房市场作出我们的贡献，十分感谢！

主持人：谢谢张女士的发言，我觉得今天后面的三位企业的发言是非常有价值的，真知灼见，今天开会的情况我想做一个简单的总结，今天有6位专家和很多的开发商，他们都对这个题目发表了很多有益的发言，我想今天的会议是我们推动这项工作的一个起点，而且今天会议的情况也让我感触非常的深，我觉得说明我们的精装修房当前是一个热点，就像刚才我们开会的时候来了很多开发商，而且都是主要的负责人，非常的关注这个事情。但是真正能够接触到底的相对比较少，这也就是我们工作的难点，就这两点坚定了我们推动精装修房的信心。

精装修房从目前来讲发展比较弱的，所以我们以今天的会议为起点进一步的完善推动精装修房的政策体系、技术体系，包括产业体系，积极配合我们开发企业培育市场需求，引导市场的发展，扎实的推进精装修房的相关工作。

这也让我想起了鲁迅先生说过的一句话，他说“地上没有路，走的人多了也就成了路”，这是我们推动这项工作的目标和愿望。所以我非常愿意用一句话来结束我们今天的会议，“2007年精装改变重庆，让我们一起同行”，谢谢大家！

第四篇：中国的住宅产业化与钢结构住宅

中国的住宅产业化与钢结构住宅

——《轻型钢结构住宅技术规程》JGJ209介绍

http://www.xiexiebang.com 2011-03-25 08:37:44.0 中国建筑科学研究院 王明贵

我国第一部关于钢结构住宅的规范——《轻型钢结构住宅技术规程》JGJ209于2010年4月17日由住房和城乡建设部颁布了（以下简称“规程”），该“规程”是在总结和分析了我国多年来钢结构住宅工程实践、并做了大量的科学试验和调查研究的基础上，提出了一种复合中国国情的、与国家现行标准保持一致的“轻型钢结构住宅”新体系：由轻型钢框架结构体系和水泥基的轻质墙体、轻质楼面、轻质屋面建筑体系所组成的轻型节能房屋建筑，适用于抗震或非抗震地区的不超过6层的钢结构住宅建筑的设计、施工及验收。该规程全面系统地规定了轻型钢结构住宅建筑的功能和性能，制定了轻型钢结构住宅的材料标准、设计施工和验收技术要求、以及使用和维护的规范管理原则。该“规程”的颁布，不仅用以规范我国轻型钢结构住宅的工程实践，而且对企业开发新型墙体材料和建筑节能新体系具有指导作用。钢结构住宅建筑具有工厂化制造、现场装配的产业化特点，该“规程”的颁布，对我国住宅产业化也起到了促进作用。

1、国外钢结构住宅情况

国外利用镀锌轻钢龙骨作为承重结构建造住宅已有近30年的历史，由于这种结构自重轻，抗震、保温、隔热性能好，建造速度快，在美国、加拿大、澳大利亚等国得到广泛利用。国外钢结构住宅的围护体系：在欧美主要采用OSB板和保温岩棉，日本主要采用加气混凝土板。

1）北美轻钢结构住宅：

北美轻钢结构住宅是在木结构住宅的基础上派生出来的，在北美小住宅市场上约占20%的份额。房屋骨架用镀锌轻钢龙骨制成，一般为二层左右的独户或联排式住宅（图1）。其中，美国各地已建成的住宅、旅馆、公寓约300万平方米，在俄亥俄、印地安那、伊利诺伊等非地震区，也有在加利福利亚、佛罗里达等地震区。既有镀锌轻钢龙骨的，也有部分采用热轧型钢加强的，还有混凝土结构作为地下车库的混合结构体系。北京居其美业西式房屋技术开发有限公司引进该项技术，在北京市昌平区小汤山镇建成了20多万平方米17个户型的低层独立住宅建筑，并为其制定了技术标准和施工验收规程。现在，美国也用于建造四层甚至六层的公寓，如1999年建成的位于华盛顿州8层轻钢结构的假日酒店，在西雅图和加拿大不利颠哥伦比亚省的多层轻钢结构公寓，每平米用钢量在33～36kg。美国有专门的生产镀锌轻钢龙骨房屋体的企业百余家，其中较著名的是华新顿（worthington）工业公司下属的迪特瑞驰（Dietrich）公司，他们年生产镀锌轻钢构件450万吨，并开发了迪特瑞驰建筑体系（Dietrich Building System），简称DBS体系。DBS技术体系可以建造多层轻钢结构住宅，墙体采用C型轻钢龙骨两面夹纸面石膏板，楼板采用C型轻钢龙骨铺20厚纤维水泥板，都用玻璃棉填充起到保温隔音的作用。

2）日本的薄板钢骨住宅建筑：

日本的薄板钢骨建筑是使用镀锌冷弯型钢的非焊接结合的新建筑工艺，也被称作钢结构2×4，是一种板肋结构的住宅工艺（图2）。2×4是北美的传统住宅工艺：用2×4英寸为基本尺寸的木材(lumber）制作框架，再用钉将胶合板等面材固定其上，构成墙板、楼板，进行箱形组装的工艺。而薄板钢骨建筑则是将框架材料由木材替换为钢材厚度1.0㎜左右的镀锌冷弯型轻钢龙骨的住宅，其墙体、楼板、屋架的型钢两侧安装胶合板、石膏板等各种材料，依此通过其复合截面结构的整体实现结构性能、防耐火性能、耐久性能、保温性能、隔音性能和其他各种性能。1994年11月，日本通商省产业制铁课主办的城市钢铁（Urban Steel）研究会上，薄板钢骨建筑成为主题之一，以社团法人钢材俱乐部为事务局，由6家钢铁生产商（新日铁、NKK、川崎制铁、住友金属工业、神户制铁所、日新制钢）参加着手研发。1996年1月，6家公司在钢铁俱乐部设置薄板钢骨建筑委员会，正式开展关于结构性能、防耐火性能、耐久性能、保温性能、隔音性能等多方面的共同研究和开发活动，其研发的成果就是“KC型薄板钢骨建筑”。薄板钢骨建筑是将钢铁的优势和板肋工艺的优势组合起来的结构，采用“通气层+外保温”的标准保温方法。通过进行建筑物实体等大小实验、剪力墙的抗剪耐力实验、地震模拟（振动实验），科学地证明了抗震性能、抗风性能以及抗雪载性能，并且实现了能够保证达到建筑基准法所定各基准值的1.5倍、1.2倍及1.2倍性能的设计方法。结果在2000年日本制定的《住宅品质确保促进法》性能评价制度评估中，抗震性能等结构强度、耐久性能、节能性能等所有项目上都获得了最高等级。日本的城镇，住宅密集，建筑物间隔狭窄，这样各个建筑物都需要具有防耐火性能。为此，进行主体结构主要材料薄板轻钢龙骨的火灾模拟高温失稳实验，明确了耐火特性，同时也明确了墙板、楼板、屋架的性能，并且实现了可保证60分钟准耐火性能（可耐受60分钟火热的性能）的规格配置。已通过实验证明，采用外保温方式，将基础到屋面的外侧用足够厚度的保温材料严实地包裹起来，即使是冬季的早晨也会感觉温暖，而且北侧的储物间也无需担心结露。实际已证明还可比现在减少50%（东京地区可节能约40%）的采暖制冷能耗，实现了健康舒适的生活空间。在此基础上，通过对镀锌钢板和自攻螺丝结合部的复合循环实验以及实际房屋中的腐蚀环境测定，证实了耐久性能，并且实现了可保证3代（约75年~90年）的耐久性能（性能评价制度的最高等级）规格配置。2001年11月，日本国土交通省制定了关于薄板轻钢龙骨结构的技术标准通告第1641号，由此，包括薄板钢骨建筑的薄板轻钢龙骨结构建筑物作为一般工艺被“正式地”纳入到建筑基准法体系当中，可适用范围也随之得到迅速扩大。以此为契机，6家钢铁制造商结束了共同研发，从2002年开始，依据通告内容，各公司面向超越KC型的极限而更加发展，分别致力于各自技术、工艺的开发。

日本积水化学工业株式会社设在崎玉县的工厂拥有两条每48分钟即可制造出 1 幢住宅的生产线，运到现场后、进行装配（图3）。北京北新建材集团与日方合作开发轻钢住宅体系，外墙板采用北新集团自产的15mm厚“金邦板”作为防护、装饰面层。

3）澳大利亚的博思格轻钢住宅技术：

澳大利亚的博思格从1970年开始用薄壁型钢代替木结构建造住宅，到90年代就形成了“博思格建筑系统”。博思格的薄壁钢是1到2毫米厚的高强镀铝锌钢板（屈服强度550MPa），外墙采用符合夹心墙：外侧为增强纤维水泥板或加气混泥土板（GRC或ALC）、内侧采用石膏板或埃特板、中间采用玻璃棉纤维保温，楼板采用定向刨花板(OSB板)，屋面采用彩瓦。还有钢桁架体系、封檐体系、天沟和落水管体系等。其住宅建筑技术于2005年初引入中国，有建筑系统生成软件完成构件和节点详图，可直接输送到加工设备进行自动加工，所有节点用螺钉连接，没有焊接。2005年9月在北京第五届国际建筑钢结构展览会上，博思格展示了其轻钢住宅建筑技术，并在上海建造了一幢连体别墅建筑，据说其所有的产品和材料都是在中国生产的。博思格钢铁公司在澳大利亚坎布拉港拥有年产510万吨的钢铁生产基地，在新西兰有62.5万吨钢铁生产基地，在美国和亚太地区都有钢铁产品生产或加工厂。4）欧洲的节能住宅建筑：

德国从2002年开始实行新的建筑节能规范（EnEV2002），其核心是从控制单项建筑维护结构（如外墙、外窗、屋顶）的最低保温隔热指标，转化为对建筑物真正的能量消耗量的控制。具体管理是：建筑能耗定量化，即新建住宅必须出具能耗证书。就像汽车百公里油耗是多少一样，这套房子每年的能耗是多少要定量化。建筑能耗计算书须提供给主管部门，并作为售房、出租过程的必要文件。这一规定对德国的住宅开发以及建筑材料市场产生了很大影响。

瑞典在面向可持续发展的住宅建筑技术开发过程中，并不追求特别先进的技术和产品，而是把重点放在对成熟、实用的住宅技术与产品的集成。例如在节能方面尽量应用可再生能源，包括风能、太阳能、地热和生物能（垃圾处理余热），而且也只是对这些当地已经广泛应用的风能、太阳能、地热和生物能等成熟的技术加以集成。

2、我国的钢结构住宅现状

我国钢结构住宅起步较晚，上世纪还处于限制建筑用钢年代，到了本世纪初，钢产量的增加，为了拉动内需，鼓励建筑用钢，制定了国家建筑钢结构产业“十五”计划和2015年发展规划纲要，提出了钢结构住宅的概念。原建设部科研立项支持研发钢结构住宅技术，并颁发了《钢结构住宅建筑产业化导则》，用以指导各地的钢结构住宅研发。从此以后，陆续出现了以国产H型钢结构体系的多层和高层钢结构住宅（图4），还有用国产H型钢建造低层的钢结构住宅，现浇钢筋混凝土楼板，用砌块填充墙体（图6）或墙板（图7）作为围护体系，采用现行的钢结构技术规范。也有引进国外C型钢龙骨结构体系的低层钢结构住宅（图8），采用OSB板、石膏板、水泥板作为围护体系（图9）。

图4 H型钢多、高层钢结构住宅 图5 H型钢低层钢结构住宅

图6 砌块填充墙体

图7 墙板外挂围护体系

存在的主要问题是：

１）没有形成产业链。“产、学、研”脱节，搞技术研究的与企业脱节，在市场中找不到工程实践，拿着“金饭碗”讨饭，使技术得不到市场检验和完善，没有经济效益搞不下去；搞生产和工程实践的企业技术缺乏，人才缺乏，产品质量不高，有的甚至是粗制滥造，给钢结构住宅建筑质量带来了不良影响。根本原因是钢结构住宅是新技术新材料新体系，企业力量单一且薄弱，社会上的设计、施工和监理人员感到陌生。历史表明，一种新的建筑体系的产生和完善是要经历相当漫长的发展过程的。相信“规程”的颁布，会向好的方向发展。

２）产品（或部品）不配套。片面地理解钢结构住宅就是钢结构，忽视了住宅建筑功能和建筑产品，解决不好与钢结构配套的、满足住宅功能的、具有安全性耐久性和实用性的墙体材料、屋面材料和楼面材料及其应用技术，其结果还是搞不好。表现在房屋体系不健全或不配套，工程质量不合格。尤其是从国外引进的轻钢龙骨体系，没有设计依据，围护板材质量差、制作安装技术不过关，房屋工程质量存在诸多隐患。

3）我国经济基础薄弱，建筑行业劳动密集型的生产方式还未改变，工业化建筑材料品种少、科技含量不高，仅钢结构能达到工业化生产、社会化供应，墙体建材几乎空白，对具有产业化特点的钢结构住宅建筑开发还有一个发展过程。

3、我国的钢结构住宅发展方向

首先，我们谈谈钢结构住宅的意义，为什么要搞钢结构住宅。简单地说，这是住宅产业化或住宅工业的一种表现。住宅建设走工业化发展的道路是各国永恒追求的目标，也是我国现代化、工业化的组成部分。我国住宅建筑飞速发展，强劲地拉动了国民经济的增长。但是，我国住宅建筑技术处于粗放型生产阶段，劳动生产率仅为发达国家的四分之一；建筑材料仍以传统的材料为主，新型墙体材料所占比例很低；住宅使用的多种设备、制品的模数协调体系尚未形成，各种产品的标准化、通用化水平差；建筑成本高、质量差、生产周期长、住宅能耗大、生态环境质量恶化。为加速住宅建设从粗放型向集约型转变，国务院发布了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号），从指导思想、主要目标、产业框架体系、组织实施等方面逐一阐明，勾画出实现住宅产业化系统工程远大目标的工作思路和方法途径。明确提出要开发和引进先进的住宅建筑体系和成套的工程技术，提高住宅建设的工业化水平和标准化水平、节能高效，全面提高住宅质量，从而以此形成产业链，带动相关行业的发展，形成国民经济可持续的增长点。为贯彻实施72号文件，建设部等四个部委局于1999年12月6日联合发出了《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》，其中实心粘土砖被列为禁用的产品之一，人们开始寻求新的建筑替代材料。我们知道，钢结构完全能做到工厂化生产、社会化供应、现场装配，且可回收再利用，我们要做的事是开发新型墙体材料。所谓新型墙体材料就是“不以消耗耕地、破坏生态和污染环境为代价，可废旧利用，适应建筑部品工业化、施工机械化、减少施工现场湿作业、改善建筑功能等现代建筑业发展要求所生产的轻质砌块或轻质复合板材”，要求它具有质量轻、强度高、保温隔热性能好，技术先进、经济合理。近年来，我国各的政府都在因地制宜地推广新型建筑材料。随着建筑工业化的发展，发达国家早在四五十年代便开始了墙体建筑材料的转变：即小块墙材向大块墙材转变，块体墙材向各种轻质板材和复合板材方向转变。我国建筑轻板产品有纤维增强水泥空心条板(GRC)、陶粒及废渣混凝土空心条板、石膏空心条板、加气混凝土条板(ALC)等轻质条板，但产品质量参差不齐、执行产品标准不统一，生产工艺和配套技术跟不上建设工程需求等问题，与钢结构配套的建筑板材更是缺乏，制约了钢结构住宅的发展。我国住宅建设量大且持续时间较长，建筑资源可持续发展是当今的重要课题，在积极开发新的建筑节能体系和新型墙体材料、积极探索工业化建筑道路的进程中，钢结构住宅建筑体系被提出并成为住宅产业化道路的先驱。

开展钢结构住宅的现实意义还在于我国积极鼓励建筑用钢、拉动内需的经济政策，我国每年生产5亿多吨钢，大多数属于建筑类钢材，积极探索钢结构在建筑领域的应用，也是我们长期追求的目标。促进住宅建筑用钢，对建筑行业中新技术、新材料、新体系的开发及行业整体水平提高能起到重要推动作用，同时对冶金行业的发展也能起到促进作用。

现在，我们再来谈谈如何开展钢结构住宅技术研发。

1）从开发建筑围护材料入手，包括轻质墙板、轻质楼板和轻质屋面板，简称“三板”，这三块板要因地制宜、经济适用、耐久可靠。钢结构只占钢结构住宅的２０－３０％的造价，钢结构住宅的关键技术是围护体系，主要是墙体建材及其建筑技术，应注重与钢结构“配套”成体系。研制单块墙板材料容易满足要求，但拼装成墙体后的建筑功能满足是关键。要求它质量轻、强度高、保温隔热性能好、安装可靠、经久耐用、经济合理，这是有一定难度的集“建材、生产、应用”于一体的综合技术。另外，开发钢结构住宅要以钢结构为载体，应用节能、节电、节水新技术充实，建造节能环保住宅建筑，尤其是要应用新型节能墙体和屋面的保温隔热技术和产品、节能门窗的保温隔热和密闭技术、热电暖联产联供技术、供热采暖系统温度调控和分户计量技术、太阳能或地热等可再生能源应用技术及设备。

2）走“开发、设计、施工”一体化道路，形成企业品牌。轻型钢结构住宅是一种新的建筑体系，涉及的材料是新型建筑材料，设计方法是“建筑、结构、设备与施工和装修一体化”的新方法，是一种专业性很强的综合建筑体系，是房屋公司企业的专业技术和产品。我国十几年来的钢结构住宅工程实践表明，采用“钢框架结构体系、水泥基的轻质板材围护体系”既符合我国居民消费习惯，也能与我国的现行标准规范保持一致，更易于产业化的实现，是具有中国特色的钢结构结住宅体系。

为了贯彻执行《轻型钢结构住宅技术规程》（JGJ209），引导企业科学发展钢结构住宅成套技术，规范我国钢结构住宅建筑市场，确保钢结构住宅工程质量，建议： １）、设立“轻型钢结构住宅设计施工一体化”资质。轻型钢结构住宅是在企业开发的专用体系基础上，按本《规程》的规定进行具体工程的设计、施工和验收，是一种新的建筑体系，涉及的材料是新型建筑材料，设计方法是“建筑、结构、设备与装修一体化”，强调“配套”：材料要配套、技术要配套、设计要配套，遵照《规程》第4.1.2条的规定：轻型钢结构住宅应按照建筑、结构、设备和装修一体化设计原则，并应按配套的建筑体系和产品为基础进行综合设计。建议设立企业“一体化”资质有利于轻型钢结构住宅的科学发展。

２）、成立“钢结构住宅企业联盟”。把科研单位和企业都组织起来，“产、学、研”相结合，任务是牵线搭桥、信息共享、联合攻关、共同发展。目标是：以钢结构住宅为载体，开发新型节能墙体和环保低碳的建筑体系，推行住宅产业化，促进建筑行业技术革新。具体实施细则另议。

３）、成立“钢结构住宅技术专家组”。对钢结构住宅工程进行技术把关，确保选材合理、设计和施工质量合格；对钢结构住宅技术开发进行技术咨询服务，指导企业的钢结构住宅或产品“安全适用、经济合理、技术选进、确保质量”；对企业申请“轻型钢结构住宅设计施工一体化资质”进行评审，为政府有关部门提供参考意见。

我国建筑幕墙发展的又好又快，幕墙工程的设计施工都是幕墙企业而且基本上是民营企业“一体化”实施的，政府制定了幕墙标准规范和企业资质等级，企业发挥了各自的创新能力，把石材挂到了几百米高的建筑外墙上，经受住了时间、地震和强台风的考验，它们的成功做法是可以借鉴的。4 结束语

开展钢结构住宅技术开发，将促进我国住宅建筑材料创新和建筑技术科技含量以及建筑方式的转变，尽管它在市场中占有量少，但标志着国家建筑科学技术的进步，标志着建筑从工地走向工厂，是我国实现工业化乃至现代化的组成部分。在钢结构住宅起步阶段，行业协会应给予企业支持和帮助，使轻型钢结构住宅技术健康发展。

第五篇：传媒产业化发展与传媒理论创新高峰论坛

传媒产业化发展与传媒理论创新高峰论坛

民营电视机构的SWOT分析及未来发展

王宇

内容提要：

20世纪90年代以后，中国内地民营电视机构取得了引人注目的发展，但也因政策等因素的制约一直未能成为当前广播电视事业发展的中坚力量。当前民营电视机构的优势、劣势、机会和威胁究竟体现在哪些方面？民营电视机构未来将如何发展？本论文采用营销学的SWOT分析法对当前民营电视机构的发展现状进行了较为客观的描述和分析，并结合中国广播电视业的发展实际对其可能的发展方向进行和前瞻性分析。

关键词：民营电视机构SWOT分析

20世纪90年代以来，民营影视机构的出现和发展成为我国广播影视改革的重要现象之

一。尽管早在80年代中期至90年代初期我国一些地区就出现了堪称我国第一批以拍摄电视剧为主业的影视剧制作公司。但直到1994年11月，京城第一家民间电视机构——嘉实广告

1文化发展有限公司的开张，才标志着中国民间电视制作群体正式走向前台。在2000年北京

国际电视周上民营电视制作公司数量竟然比参展电视台还多出2倍，共计317家。据不完全统计：目前国内大约有上千家专业电视节目制作公司，新出现的公司每年以将近100%的速度递增。

当前我国内地电视节目制作与发行主要由三个部分构成：第一种是中央电视台直属和下属的节目制作发行公司，包括中国国际电视总公司以及上市公司中视传媒等；第二种是各省级广电集团下属的节目制作和运营公司；第三种是非公有制形态的民营电视制作公司。经过10年的发展，民营电视机构已经成为社会主义市场经济体制下一个非常重要的文化产业现象，作为非公有制经济形态在电视文化产业领域的现实体现，民营电视机构成为我国现阶段文化产业中不容忽视的重要组成部分。

但在另一方面，由于我国民营电视机构以非主流的面目出现，只得以作为国有传媒机构的制作和营销补充部分的姿态出现。因此，与国内民营企业多年来在国民经济各大领域蓬勃发展的形式相比，我国民营电视机构整体上则显得起步较晚、速度较缓、规模不大、起点不高。尤其是我国民营电视机构的身份和地位问题至今不甚明朗。行业与市场准入原则、限制

2等仍然存在。

本文采用SWOT法对民营电视机构进行分析，试图对其当前发展进行较为全面客观的描述，同时为其未来发展提供一定的思考和建议。

一、民营电视机构的SWOT分析

SWOT是英文Strengths（优势）、Weaknesses（劣势）、Opportunities（即会）和Threats（威胁）的缩写。SWOT分析一般用于将对企业内部和外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优、劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。

1优势

民营电视机构诞生之初便是体制外的产物，他们采用市场化灵活的运行机制，坚持以观众为需求，以市场为导向，按照市场经济的规律来进行运作。这些民营电视机构可以根据市场的需求生产出具有一定水平的节目，运用开放、协同、各电视媒体参与、进行再包装等经营手段并在短时间内扩大和完成随片广告的征集。

与当前存在的另外两种电视节目制作和发行力量相比，民营公司具有的优势是： ①产品定位明晰。

光线传媒、欢乐传媒等民营公司主要将自己的业务定位在娱乐领域。以光线传媒为例，该公司因在中国成功实践传媒与娱乐一体化、传媒与娱乐品牌化的经验，而在传媒与娱乐行业名声显赫。目前光线已经完全实现了电视节目的工作化生产和经营，并在电视节目的策划、制作、包装、发行、广告以及增值服务各个环节上都位于行业之首。

②运行机制灵活。

光线传媒形成了比较完整的经营流程，从策划、制作、包装到发行、广告销售和增值服务，这些环节都是一环紧扣一环，策划环节的策划人员在开发节目产品时就要明确节目的定位、目标受众和市场，这样在广告环节销售人员才可以制定明确的广告销售策略，通过有目标的收集市场信息、行业信息以及客户信息来有针对性的进行广告销售，这个环节媒介部、3数据部和企划部会协同配合，开展策略性的广告销售工作。

目前，以光线传媒、欢乐传媒、唐龙国际传媒、派格太合环球、东方欢腾为代表的民营节目制作商普遍已经积累了比较丰富的电视节目和品牌资源。如光线传媒现在拥有12档节目，每日制作量达5.5小时，在全国近300家电视台600台次播放，覆盖中国内地全部地区，收视观众达10亿人以上；唐龙国际传媒则主要从国外引进电视节目，目前在国内的600多个电视频道上每天播出6个小时的电视节目，覆盖青少、娱乐、体育、健康等领域。

2劣势

与在广播电视发展中占有主导地位的国有电视台及其下属制作公司相比，目前民营电视公司仍然缺乏平等的市场地位。他们在与这些国有机构打交道的过程中并不能够完全按照市场化的平等方式进行交易。

①缺乏节目播出平台。

相对于制作平台的开放，播出平台的瓶颈束缚依然限制了我国民营传媒业的快速发展。2003年年初，京、沪两家电视台对贴片广告的政策进行调整，以北京电视台为例，2002年，30分钟的节目可以拿到2分钟的贴片广告时间，2003年则缩减为45秒(国外1个小时节目一般可以换5-7分钟广告)。而在有些频道，电视台还要求制作公司必须以每月预付款的方

4式包销由电视台获得的剩余广告时间。2004年末，北京电视台进行频道调整，将北京4套

变成电视剧频道，而将所有娱乐节目转到北京电视台第二套节目，光线传媒的主打节目《娱乐现场》因与北京二另一档电视台自制娱乐资讯节目《每日文化播报》撞车而被撤出北京电视台。

缺乏播出平台带来的另一个问题就是民营电视机构很难真正实现盈利。目前，民营电视机构与电视台的交易基本上都是以节目换取贴片广告时段，对于以节目制作为专长的民营电视机构而言，要把它们卖出去并不是一件容易的事情。而卖出去以后还可能面临这样的尴尬：虽然节目制作公司与电视台就节目播出时段、冠名、贴片等方面签订了详细的合同，可是执行起来电视台违约的情况屡屡发生。客户对播出时段的更换以及由此给收视率带来的影响非常不满，最终造成的是民营电视机构广告款回收的困难。有的电视制作公司手上握有价值数十亿元的广告时段，但很难将其变为真金白银。

②节目同质化严重。

民营电视机构存在相互“克隆”现象，无论是节目选题还是内容策划都不乏雷同之处。当然，由于政策原因，民营电视机构不能进入新闻节目制作领域，但这并不等于民营电视机构就是娱乐节目播出机构，在娱乐节目之外，还有很多可以发展的领域，但当前的节目提供商们却大多选择了制作大同小异的娱乐节目。在这种缺乏原创节目内容的同质化竞争中，只有少数已经先期进入市场，获得了稳定的受众群体和一定播出机构认可的电视机构才有可能获得发展的机会，那些实力较弱的媒体则只能在同质化的竞争中越来越弱，最终败下阵来。

这样的状况看起来是小公司的淘汰出局，实际上对民营电视机构的长远发展也会带来不良影响。

3机会

尽管民营电视公司现阶段的发展存在一些问题和困境，但中国传媒管理政策的调整和放松以及传媒市场的发展和成熟正在给他们的发展提供着新的空间和机会。

①管理政策日益宽松。

2003年8月7日国家广电总局向海润、北大华亿等8家制作公司颁发了《电视剧制作许可证（甲种）》，成为第一批获得电视剧制作家中许可证的民营企业。同时，《广播电视节目制作经营许可证》也从2002年5月开始执行。截至2003年3月，13家北京公司获得《广播电视制作经营许可证》，许可证的发放是民营电视机构身份被认同的标志。相对民营机构来说，这不过是沧海一粟，其象征意义大于实际意义。

广电总局办公厅主任朱虹表示，政府“正在不断改善和优化广播电视节目制作发行的竞争环境，推动国有节目制作经营机构和非公有制制作机构共同繁荣发展，允许各类所有制结构（外资机构除外）进入出新闻宣传外的广播电视节目制作行业。”5对待民营影视的态度，政府从不允许到默许，再到现在的准许，电视社会制作机构迎来了期待已久的制度保障。

2003年底，国家广电总局发布了《关于促进广播影视产业发展的意见》。该《意见》明确指出，中国的广播影视产业要坚持国有为主、多种经济成份共同发展的道路。并且强调要积极推行广播影视产业领域公有制经济的多种有效实现形式，大力发展和积极引导广播影视产业领域的非公有制经济，凡是法律法规未禁入的领域都可以允许非公有资本进入或参与。

当前国家广电管理部门加大对民营资本的开放力度、放宽市场准入的政策措施主要包括：允许民营资本作为经营主体进入出新闻宣传外的广播电视节目制作业；在电台、电视台和广电集团（总台）控股的前提下，允许民营资本参与电台、电视台和广电集团（总台）内重组或转制为企业的股份制改造；允许符合条件的民营资本（注册资金为1500万元人民币以上、净资产为3000万元人民币以上）参与付费电视频道业务及市场开发；鼓励民营资本投资拍摄影片，发行销售国产影片，加入院线或独立组建院线、改建新建电影院；在广电系统国有资本控股的前提下，民营资本经批准可参与广播电视传输网络公司的建设投资与业务开发；鼓励民营资本进入影视动画产业，对于信誉良好、操作规范的民营动画制作机构在相关政策方面享受与国有动画机构的同等待遇6。

②电视节目缺口较大。

中国电视节目的缺口大，重播率高，供需极不平衡。2002年中国电视节目播出量达956万小时，可供播出的节目却只有202万小时。目前国内很多电视频道依靠重播节目来维持正常的运行。在电视台播放的各类电视节目中，80%需要依靠市场提供，非新闻节目所占的份额可能更大。

2003年，国家广电总局发出通告公布，我国计划推出的数字电视付费频道将扩大到80个，并在2015年关闭模拟电视，届时数字电视的节目容量将增加到500套左右7。然而到目前为止，数字电视不但内容少，而且同质化非常严重，满足不了个性化的服务要求。数字电视内容的匮乏成为制约我国数字电视发展的重要原因之一。巨大的节目缺口，无疑是民营电视制作公司的发展机会和空间。

据权威调查，消费者对数字付费频道内容需求的排序是：影视、新闻、综合娱乐类、体育、少儿、健康类、教育类。这种情况下，民营节目制作商纷纷把目光投向电影、电视剧、娱乐和时尚频道。这些领域节目的制作和发行有可能成为将来民营电视机构发展的重要推动力量。

4威胁

①制度制约。

根据广播电影电视部第16号令，民营电视公司只能制作、经营“电视剧、电视综艺及电视专题节目和动画故事节目”。由于政府和主管部门对于民营传媒企业的法律地位、经营范围等均缺乏明确规定，民营传媒企业仍有不确定因素。他们无法以平等的市场主体身份参与交易。购买方（电视播出单位）以绝对的优势地位凌驾于节目制作商之上，民营电视公司要看电视台的脸色行事，为了生存，民营电视制作公司只能咬牙接受这个更加苛刻的规定。在这个混沌时期，民营电视制作公司必须支付超额的“制度成本”，跟制度博弈。

人大研究传媒学的喻国明教授曾经指出：“政策层面的不明晰，使得大多数民营传媒公司多少有些名不正言不顺，加之电视台对渠道的垄断，民营传媒公司处境更加艰难。”8

他认为这种政策层面的限制、扭曲同时也激发了民营公司的市场生存能力，迫使这些民营公司向其他产业转移，寻找新的价值支撑点。

②财务压力。

由于政策和法规对于民间社会性资本进入广播影视行业缺乏明确的规定，导致该领域的投资风险加大，民营传媒企业融资困难。由于民营传媒企业没有可以用来抵押的固定资产，不可能像房地产公司那样得到银行大笔贷款。像欢乐传媒这样的企业，1个多亿的净资产几

9乎都是几个股东靠自己的资金运作发展起来的。相对于国有传媒和外资来说，仅从资金规

模上看，民营公司就不堪一击。

③外资进入。

2004年11月底，国家广播电影电视总局、中华人民共和国商务部联合公布了《中外合资、合作广播电视节目制作经营企业管理暂行规定》(第44号令)，该规定于11月28日开始实施。随着44号令的实施，外资入股中国内地广电制作产业得到了政策上的肯定。在国内电视节目自身还没有壮大的时候，长驱直入的外资对民营电视商是一个致命的打击。

唐龙国际总裁陆兴东认为，国内的节目制作发展，不是资金的问题，而是制度的问题。没有播出权，没有银行、投资机构等评价体系，没有独立的频道运营标准，这是制度的缺陷。在国内市场还不成熟的情况下开放市场，可能造成版权节目大量被国外控制，国内资源大量

10外流，最终可能逐步沦为制作基地。

二、民营电视机构的未来发展

传媒业发展的历史表明，在这个行业获得成功需要具备几大要素：一是要有一个事业平台，即频道；二是要有像样的投资；三是投资人素质；四是经营者的能力和素质。通过对民营电视机构的SWOT分析，我们可以看到，尽管国家的相关管理政策有所松动，但国家对媒体产权的控制并没有也不会放松，以各种方式进入媒体的资本都会在不同程度上面临内容与渠道的博弈。民营电视机构要想取得可持续发展，必须善于整合资源，扬长避短，趋利避害，化劣势为优势，化挑战为机遇，实现媒体产业链条的有机链接以及非媒体的资产与媒体资产的相互衔接，建立起具备核心竞争能力的产业链条。惟其如此，民营电视机构的投资才能获得安全的高速增长，进而推动我国传媒业的整体发展。

我们还需要看到的是：政策因素固然是当前民营电视机构发展缓慢的主要因素，但民营电视机构自身资金、资源、人才的匮乏，更是民营电视业普遍面临的问题。目前，北京嘉实文化广告公司积极重组自己的组织架构；光线传媒积极尝试兼并、重组，朝着自己所宣称的传媒及娱乐集团的方向迈进；欢乐传媒与唐龙国际忙于公司上市和融资计划„„如果所有这些都能顺利完成，则可形成民营电视机构隐忍待发中的亮点。对于民营电视机构来说，人才、资金、技术三位一体，合力打造，是回避泡沫风险的理性抉择，是可持续发展之道。

1节目生产的多元化和专业化

综观欧美国家电视节目制作业的惯常做法我们可以发现，通过不断开发新的节目产品，实现产品多元化和专业化的结合，是提高制作公司生产规模、降低成本的主要做法。所谓多

元化是指节目类型上的多样和丰富，有替代产品和选择性产品（不能只是一个品种），以此来化解或者缓解竞争压力。专业化则是指对于每一个类型的节目生产要形成专门的流水线型式的操作模式，从而提高生产效率，降低成本。

2跨媒体资源整合与跨产业扩张

国外传媒业发展的事实证明，良好的品牌效应可以使影视企业依靠整体实力对单个影视产品进行底线保证，影视产品又可以从单一盈利发展为对企业整体实力的推动。因此，进入2003年以来，以唐龙国际传媒、光线传媒、欢乐传媒为代表的民营电视机构纷纷进行跨媒体资源的整合和跨产业的操作，以求在经营方面取得突破。以唐龙国际为例，2003年11月，唐龙国际传媒与法国Fashion TV、中国服装设计协会以及众多行业协会达成合作。唐龙把国内的“服装秀”带进Fashion TV的播出网络，把中国服装、服饰等品牌介绍到全球，然后唐龙国际传媒通过节目的版权交易实现盈利。除了跨媒体资源的整合外，唐龙国际传媒还向其他产业进军，开始利用传媒资源进军国内玩具市场，他们引进英国的《机器人大擂台》节目和其中的所有机器人玩具造型，通过自己掌握的节目和广告资源，宣传推广自己的机器人玩具，力图打造一个强势的玩具品牌——酷炫部落。

3探索与电视台的新型合作模式

2003年3月，英扬传播与广东公共频道携手推出一档致力提供广东本地娱乐资讯的栏目《倾城追击》。7月，英扬传播再度与华南三家电视台签下合约，分别在广东卫视、佛山电视台和广西电视台播出《新鲜时空》、《都市制造》和《华灯初上》三个栏目。英扬传播公司的负责人认为与广东公共频道的合作一种和体制内资源的新型合作关系，它意义在于实现了盈利模式的突破。“以前我们既要做节目还要拉广告，电视台将经营风险都放在我们身上，当然资金链容易出问题。而此次我们和广东公共频道的合作，可以说是真正意义上的制播分

11离。他们提供经费，我们制作节目，前者用收视率作为衡量我们制作的指标。”

4直接进入时段经营谋求发展

在饱受缺乏渠道之苦后，国内部分有实力的公司选择借鉴港台经营模式，直接参与经营播出平台，使企业更具竞争力。目前出现的方式有两种，一种是买断时段自己经营，另一种则是通过接入广告经营渗透到节目供应。

电视台的平均利润较高，其回报率为500%至600%；而电视剧的利润回报率只维持在40%左右。作为进入电视剧市场的新力量，润德投资有限公司选择了大范围买断频道时段作为自己破局的利器。2005年，润德斥资亿多元，在两个卫星电视台和21个地方台买下21：20-23：20时段，每天播出两至三集首播的剧集，其中还包括20多分钟的广告时间。此举“将通过稳定的频道和时段，密集性地连续播出电视剧作品，来获得较大范围的规模效应”。为了解决片源问题，该剧场专门聘请了尤小刚、赵宝刚、尹力等知名导演为“润德剧场”拍电视剧，预计年生产量在700部集左右。目前签下的价格最高的剧本是郑万隆编剧的120集的《红楼

12十二钗》，先拍30集，第一部《王熙凤》每集以4万元的价格购买。当然，润德的方式，只适用于那些挟资本而来的民营机构，并非当前大多数民营电视机构所能尝试的方式。

2003年底，欢乐传媒与南京广电集团达成合作：从2004年开始，南京广电集团旗下的文体、生活、信息三个电视频道全面推进制播分离制度，其所有广告时段经营权将全部卖出，欢乐传媒将全面介入南京广电的节目供应与广告经营。无独有偶，2003年底，派格太合与中国教育电视台签署了“整频道广告经营合作协议”，全面介入中国教育电视台的频道包装、推广、经营和节目制作。欢乐传媒和派格太合的举措看起来似乎为民营电视公司的未来寻找到了新的出口。但事实上，去年欢乐传媒在与南京文体频道的合作中亏了200多万，由此产生了撤出来的念头。派格太合则在运作了半年后，面对来自频道层面的出乎意料的阻力，不得不停止了合作，只保留了节目内容提供一项。由此可见，内容和渠道的博弈在相当长的时间内仍然会存在。

从散兵游勇发展到集团化作战，中国的民营传媒业在逐步地探索自己发展的正确方向，对于传媒企业而言，这意味着面对渐渐开放的市场，使出浑身解数、谋取更大发展；对于资本市场来讲，意味着尽情开发传媒业这块“最后的资金处女地”；而对于电视观众而言，则意味着将享受到更多更好的电视节目。但是我们还需要看到的是，由于政策原因等多方面的制约，民营电视机构在内容和渠道方面的博弈问题依靠民营电视机构自身无法解决，因此，需要相关管理部门像其他领域的民营经济那样，放宽市场准入限制，建立健全法制管理，并在行业规范化管理方面加以引导，最大限度地实现资源配置的优化。这不但将缕顺民营电视机构与国家电视播出机构之间的关系，也有助于通过增强节目制播机构合力实现中国电视业整体实力的增强。

注释：

2为行文方便，本文将这些从事电视节目制作和发行的民营公司统称为民营电视机构 张阿利，《民营电视节目制作机构发展的十年》，《中国广播电视学刊》2004年第2期

3《民营电视已经从娱乐节目到时尚产业》，中华传媒网，2004-01-05

4赵正 李媛：《盘子过大收入不理想 民营电视机构叫好不叫座》，《中国经营报》2003-12-30

5朱虹《法制建设与广播影视改革发展》，《中国广播电视学刊》2004年第1期

6朱虹，《广播影视大力扶持民营企业》，《中国广播影视》2004年9月号

7笪莉萍，《数字电视给民营电视机构喂大餐》，《上海青年报》2003年12月10日

8马莉，《民营传媒节目做得越多风险越大 唐龙欲转型？》，《 21世纪经济报道》，2003-12-12 9傅春荣，《民营传媒夹缝求生到何时 “国民联盟”惹人关注》，《中华工商时报》2003-08-22

10《广电总局44号令：吹响外资引进号角》，《世界商业评论》2004-12-06

11金杜，《电视业步入收费时代 民营电视制作商迎来生机》，《南方都市报》2003-7-7

11余姝，《民营电视：敢问路在何方？》，《广州日报》 2005-01-03

作者：王宇，中国传媒大学新闻传播学院副教授，邮政编码：100024