成为优秀项目经理需要具备8个素质

第一篇：成为优秀项目经理需要具备8个素质

成为优秀项目经理需要具备8个素质

优秀项目经理的素质和技能水平直接影响着项目团队的效率，现代项目经理不仅要有运用各种管理工具来进行计划和控制的专业技术能力，还要有经营管理等其他多方面能力，优秀项目经理必须通过人的因素来熟练运用技术因素，以达到其项目目标。优秀项目经理要有责任心、要善于沟通、能引导客户、能预测风险、善于总结、随需应变、善于激励团队、同时也要懂技术。

一、责任心

作为优秀项目经理理首先要有责任心。有了责任心，你会把项目当成自己的孩子，倾注你的全部心血。责任，会驱使你关注项目的进度，千方百计去寻找各种资源，推着项目往前走。甚至吃饭、睡觉，走路、坐车，都想着整个项目团队，想着他们还在加班加点，你可能很自然地给他们带点夜宵、冲杯咖啡，犒劳员工。

有了项目经理做表率，整个团队会鼎力支持工作，士气非常高，技术问题也迎刃而解，得到领导称赞和客户肯定，项目将朝着预想的方向发展。

许多开发人员抱怨项目经理一天没干多少事情，而工资还挺高。其实，项目经理一刻都没闲着，他总在想着怎样更好的执行项目计划，调整项目进度等，脑子一直在不停地运转，所以说项目经理是心累。

二、善于沟通

（项目管理的知识体系）指出，优秀项目经理75％～90％的时间用在沟通上。沟通无处不在，项目经理要具备良好的沟通能力。如：跟领导报告工作进度、跟客户介绍产品及说明工作成果、跟项目成员交待工作、跟公司内的其它人员争取支持、跟合作厂商协调配合事项等。对项目经理来说，每天大部分的时间是跟人沟通。项目经理上有老板、客户，下有项目组员，属于夹板层，沟通不好，容易出事。

沟通的关键在于：在什么时间，用什么方式，将什么信息，传达给什么人？特别要强调的是要做好沟通计划。同时，要掌握项目干系人的沟通需求，满足他们的期望！

当然，沟通的方式有多种，正式的、非正式的。陈子今：著名思维训练专家！海归+全球500强管理层背景！正式的有：各种评审会议、周例会、项目启动会议、项目总结会议等，非正式的如：个人谈话、餐桌上的聊天，MSN聊天等。要结合着使用各种沟通的技巧。有时候，非正式的沟通反而能获得项目的实际信息，尤其是开发人员对项目的期盼、想法和思想。

三、引导客户

“客户是上帝”，但客户不一定全对，而且有的时候是错的，尤其在项目还没开发出模型的时候，客户有时根本不知道自己需要什么样的东西。所以，在项目启动会议后，双方要“把丑话说在前面”，分清责任。

优秀项目经理要站在客户的立场，努力满足客户的业务要求，让软件真正为客户创造价值。但是，如果项目经理总被客户牵着鼻子走，就很容易陷入被动的局面，结果是客户的需求一直在变化，造成程序不停地返工，项目总在原地打转，很难推进，久而久之，大家筋疲力尽，积极性严重受挫。最后，项目做得一蹋糊涂！

开发方和使用方，要讲究“职位相当”，要找有话语权、能拍板的客户，统一接口人员，对需求的变更，不能说改就改，要做适当的变更控制，笔者一直建议要做到“落到纸面上”，有时需要客户签字确认。

对于客户提出的需求，优秀项目经理要凭借优秀的技术水平、充沛的业务知识快速估算需求的变更需要多少开发工作量，有没有更好的解决方法。理想的情况是程序基本不做改动，又能满足客户的需要。但笔者往往是采用变通的方法，换一种方式实现客户的需求。这种情况下，需要项目经理对系统结构有全局的认识，尺寸一定拿捏得很准。

项目经理有时充当白脸、有时是黑脸，但无论如何，一定要维护组员的利益，笔者经常看到很多项目经理有意无意地在客户面前说开发人员的不是，遇到客户不满意的地方，就指责开发人员。这种方法欠妥，笔者一般是跟客户表态，向客户承认“错误”，回头再找开发人员讲道理，做到“内部的问题内部解决”。

不过，这些年笔者做过很多项目，不少是大型项目，作为项目经理，笔者和客户关系处理得很不错，双方合作很愉快，最后客户变成了朋友。坦诚相待，有礼有节，“双赢”是项目经理努力的方向和追求的目标。

第二篇：优秀工程项目经理需要具备的素质和能力

优秀工程项目经理需要具备的素质和能力一名工程项目经理，就是公司的中层领导者，那么如何做好这个角色呢？常言道：“上梁不正下梁歪，中梁不正倒下来”。如果把我们公司领导看作是上梁，员工视作下梁，那么工程项目经理显然就是中梁。一座房子的中梁出了问题，那么这座房子迟早都要倒掉。由此，工程项目经理这条“中梁”在这座“房子”里面的重要性显而易见。是公司在工程项目上起着“承上启下”和“上传下达”的纽带作用，是既要对公司负责，又要对项目部员工负责的中间领导者。

“作为中层领导，能力决定其成败”，那么中层领导的能力是什么？那就是管理、用才、谋权、为人四个方面的综合素质。只有在管理上通晓领导之道，在用才上准确到位，在谋权上运筹帷幄，在为人上以做人为本，才能成为一名优秀的中层领导。

首先，工程项目经理thldl.org.cn是项目各种需求的集中交汇点：业主对项目建设的要求，公司对利润的“追求”，社会和分承包方的需求都要通过工程项目经理的运作来实现。

其次，工程项目经理是项目建设工程的体现者：国家和地方的有关工程建设的法律法规，公司各种规章制度，都要通过工程项目经理来实现。

工程项目经理的领导能力和管理水平，不单是工程项目成功的关键因素，又在上下级面前，处处在接受着“考验”和“考核”。

众所周知，内因是决定事物前进方向的主要动力，而做好一名工程项目经理这个中层领导的内因则是个人的心理素质，我们只有具备相应的心理素质，才能有成功达到自己目标的可能。那么，这些心理素质具体包括哪些方面呢？

一、认清角色，摆正位置。

工程项目经理是公司领导在工程项目上的全权委托代理人，对外代表公司与业主及分包单位进行联系处理合同有关的一切事项；对内全面负责组织项目的实施，是项目的直接领导者和组织者。这就要求在工作中要保持谦虚谨慎的态度，在尊重、理解并服从公司领导的同时，通过协调、讨论、信息沟通等方式，充分发挥好承上启下的作用，积极利用自身的主观能动性，在认真做好本项目部工作的前提下，努力协调好项目部与公司各部门之间的每项工作。

工程施工过程中有很多意料不到的问题发生，对于出现的超过自己权限范围的事件，应当及时向公司有关部门和人员汇报，不要越权越位，既要主动地处理问题，又要请示处理方案或者取得自己处理的授权，切勿为了隐瞒一点点小问题使事态扩大铸成大错。

二、开拓创新的意识。

要虚心学习其他人管理项目的经验和方法，恪守“谦虚”二字。大胆尝试，以超前的眼光看问题，要敢于和其他好的项目部比干劲、赛成绩，而不是像一只井底之蛙，以一成不变的方式，局限于做好本项目部的工作。

三、勇于实践，真抓实干。

首先，工程项目经理不是仅仅是靠书本知识学出来的，更不是吹出来的，是靠实际工作的磨练干出来的。对于工作中出现的问题，要敢于承担责任，要善于分清问题的性质，找到解决问题的方法。在项目中能够通过以身作则，形成一个平等协商、实事求是的工作风尚。同时，工程项目经理还应注意不断培养和提高工作能力，如：决策能力、应变能力、组织领导能力、人际交往能力等，努力做到在工作中要果断但不武断，要稳重但不拖拉。

四、吃苦耐劳。

工程项目经理必须谨遵这一原则：做到不畏艰难困苦，扎扎实实地开展工作，勤勤恳恳地做好事情。作为项目部的领导，应该既是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力和水平，越是面对棘手难缠的问题，越要沉着冷静，迎着困难上。

五、合理分配工作，责任到人。

做到“该定人的定人”，要让每个项目部人员了解自己的工作，并时常注意他们工作进展情况，要把自己的主要精力用到考虑整体组织安排，施工组织方案上来。

六、包容心。

要心胸宽广、胸怀博大，做到小事讲公德、大事讲原则。无论做什么事情，都要尽量抛开个人因素，不能只考虑自身的好处，无视集体和他人的利益，必要时还应该牺牲小我，成全大我。“为官先为人”，“做事先做人”，如果连人都做不好，领导别人更是无从谈起，此所谓“正人先正己”。那么，具备了良好的心理素质是不是就能胜任了呢？显然这是远远不够的。要做好一名工程项目经理，还必须具备以下几个方面的条件。

一、领导才能

团结友爱、知人善任、用其所长、避其所短，善于抓住最佳时机，并能当机立断，坚决果断地处理将要发生或正在发生的问题，避免矛盾或更大矛盾的产生。具有了这些能力就能更好的领导工程项目经理部的全体员工，唤起大家的积极性和创造性，齐心协力完成施工项目的建设。

二、较强的组织协调能力

能够调动团队的集体智略，把项目部一帮人的才能“捏合”在一起，达到相互支持、取长补短的效果。项目部是一个团队，如果一个工程项目经理没有较强的组织协调能力，那么这个团体就会变成一盘散沙，就没有活力，项目部人员之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展。

三、专业技术知识

作为一名工程项目经理，要开展具体工作，对业务一无所知，指挥别人也是空谈，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，所谓知己知彼，方能百战百胜。掌握熟练的专业技术知识是成为优秀的工程项目经理的必要条件。如果没有扎实的专业知识作后盾，在项目的实施过程中遇到难题或模棱两可的问题就无从下手、手忙脚乱最终导致人力物力上的浪费，甚至造成更大的错误。作为一个工程项目经理的同时更要精通本专业各方面的技术知识。在精于本专业各项技术的同时应该有更广泛的知识面，要了解多学科、多个专业的知识，也就是说什么都知道、什么都懂。这样就可以在施工中轻松自如的领导各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成项目施工任务。

四、善于团结下属

不要用不正确的方式批评，特别是对有错误的下属和反对过自己的下属。我们常说，对任何犯了错误的下属，只要他能改正，还是个好下属。而对于反对过自己的下属，要搞清楚为什么人家会反对你？人与人之间有矛盾是正常的，一旦出现了矛盾，我们应该要正视它，而不是回避它，更不是激化它，只有这样才能从根本上解决它。批评下属时，应掌握批评的技巧，不要让被批评的下属不但不服气，反而产生怨恨。

五、有工作干劲、有敬业精神、为人正直、敢于主动承担责任

在工程建设实施的过程中，工程项目经理要接触很多人，处理复杂多样的工作也会遇到各种各样的问题，如：施工中遇到技术问题难以解决，经过业主、监理、施工单位多方面的探讨拿不出成熟方案，此时工期紧张需要尽快解决施工方案。这就需要工程项目经理挺身而出，大胆提出设想与业主同心协力解决难题。

六，思维敏捷精力充沛

工程项目施工是一项纷繁复杂的工作，需要多方面考虑，紧密的布置。这需要有强健的体魄和充沛的精力来完成，在遇到突发事件时及时正确快速的处理，没有敏锐的思维是不可能作好这方面工作的。

七、掌握好“事不躬亲”与“事必躬亲”的度

能授权的事情就不要亲自做，必亲自动手的必动手。把许多事情，进行分工，责任到人，并不表示责任已了，只是将整个项目部的工作分解到人，亲自参与责任制的制定，亲自抓落实，才能事半功倍。

工程项目经理投入的最重要的事就是“四控制”（指成本、质量、安全、进度的控制）。只有详细而系统的由工程项目经理参与的控制计划才是项目成功基础。当现实的世界出现了一种不适于计划生存的环境时，工程项目经理应制定一个新的计划来反映环境的变化。计划、调整、再计划再调整就是工程项目经理必躬之事。

总的说来，作为一名工程项目经理，既然是公司领导在项目的代表，那么就要在有限的任期里做出无限的努力，创造无限的成绩（即效益的最大化）。因此，在工程项目实施的进

程中，要多听、多看、多学；要多调查、多研究、多思考；要多鼓励、多表扬、多赞美；不仅要利用自己掌握的知识，灵活自如地处理发生的各种情况，注重全面发挥自身的能力和主动性、创造性。还要团结大家的力量多谋善断，灵活机变、大胆爱才、大公无私、任人唯贤、大胆管理，才能为企业取得最大的利润。

第三篇：优秀物业项目经理应具备素质

优秀物业项目经理人须具备的素质

摘要：项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在，管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业，懂管理、善管理，有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

一、事业责任心

一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心，只有这样，遇到困难时才能不畏艰难，关键时刻挺身而出；遇到不懂时才能不耻下问，一心把工作做好做精。反之，只求过得去，不求过得硬，遇到问题总是强调客观，推卸责任，整天敷衍了事，怨声载道。

有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注，注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业，更要重视客户（业主）的满意度，要想方设法为他们排忧解难，而不会一味埋怨客户（业主）的素质；要善于换位思考，真正做到客户（业主）至上。

俗话说，做一行要爱一行，行行出状元。做物业管理首先要摆正位臵和心态。服务行业免不了要受气，要被人误解或当出气筒。没有一个好的心态，绝对做不好这一行，要做到以客为先，以服务为中心，让客户（业主）满意。而动不动以管为先，以你求我为中心，则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力，而一个优秀经理不仅自己要做到，而且还要带领团队一起改变，这是带有根本性的革命，这也是服务理念的根本及源泉。

二、精通专业知识

俗话讲，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念，就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能，这不仅仅是懂机电专业的知识，而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。首先，要了解法律法规。如今是法制社会，遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此，要学习国家及地方出台的一系列法律法规，要言之有据，办事合法，同时注重时效性。项目经理是领军人物，要带头学法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 宪法 》、《 民法 》、《 合同法、以及国家地方法规，如 《 物业管理条例 》、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例，等等。

其次，精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件，要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案，才能保一方平安，才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统，也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值，才能懂得节约降耗，把钱用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

三、具有精湛的成本控制和理财能力

优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手，量入为出、当家理财是项目经理的重要职责，也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业，容不得大手大脚，只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。

同时，一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则，做到价廉物美，不引起客户业主的投诉；反对大手大脚的浪费现象，做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新，倡导和推进一种好的激励机制，奖励创利者，惩罚浪费者。

一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验，合理地配臵及储备人员，要规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。

四、应具有娴熟的沟通交流及公关能力

一个项目经理要面临各式各样的公司及人群，面临所属政府区域的各种有联系的部门，面临本公司的各个职能部门及领导，面临形形色色的分承包商，并要领导本项目的广大员工，所以，项目经理的沟通交流及攻关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工、增强团队凝聚力，带领大家共同进步。

同时，除国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。

五、细节决定成败

物业管理是一项集体性的劳动，服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的，项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。俗话讲，兵熊熊一个、将熊熊一窝，强将手下无弱兵。有人讲，注重细节不一定成功，但反过来不注重细节必将导致失败。彼得 〃 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

在物业管理中，凡事无小事，简单不等于容易，尤其是安全事项，往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理，了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 〃 沃尔顿工作时间的 90 ％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。

因此，物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。

一个优秀的项目经理人应深谙上述道理，以品质提升价值。品质有保障了，企业才能生存，这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理，以制度管人，将品质做深做透、做细做精、做到极致，才是企业发展的根本之路。

第四篇：项目经理、技术负责人需要具备的管理素质

项目经理、技术负责人需要具备的管理素质

作为一个项目经理、项目技术负责人，各种施工、技术、专业问题都要他来处理完成。根据建设工程项目的建设周期，今天总结了他们的工作特点，罗列出以下相关的工作知识内容，供大家参考、学习： 做什么？怎么做？

1、清楚一个项目的工作量有多少。

2、了解一个项目中每一个组成部分的工作难度是怎么样的。

3、对项目中每一个组成部分、需要多少时间来完成，心中要有数。

4、熟悉同伴们的工作特点和强项所在，有针对性的分派任务。

5、一定要分工明确，让每一个人清楚知道自己要完成哪些内容。这样大家就有了 具体的责任感。外来的压力总是让人不舒服的，只有自己知道使劲才能把工作干好。

6、分派工作不能出现灰色地带。灰色地带就等于空白地带，将来是肯定没有人做的。

7、严格控制时间节点，最好具体到每一项工作，每一个人。没有人希望最后两天通宵加班，累得半死不活，所以前期一定要控制，严格控制！

8、到什么阶段就要完成什么工作。一旦错过了，没有完成的工作就会被放大。

9、找一个参照样本，给大家一个感性的质量标准底线：只能比这个好，这是原则。

10、经常跟大家一起设想更美好的前景，比如完活可以放假或中标多发奖金。这可以有效的放松心情，并在不知不觉中提高工作质量。

11、把工作进度和阶段性成果第一时间向领导汇报，请示意见，少做无用功。所谓 一鼓作气，再而衰，三而竭。无用功最影响战斗力和 工作状态。

12、闷头干，大傻蛋。

13、让领导知道大家都在干什么。

14、让大家知道领导知道大家都在干什么。

15、肯定同伴的工作成绩，让他们知道你对他们有信心。

16、放手让同伴做工作。事必亲躬不是好领导。人至察则无从。

17、同伴做得好的时候，不能吝啬赞美之词。

18、提出不同意见的时候，多用商量的语气。

19、经常把领导的表扬转述给同伴。转述的表扬最容易鼓舞士气，哪怕有一些是编的。

20、必要的话把领导的批评转述给同伴。当有一些不负责任的做法自己不能容忍又不方便直说的时候，可以利用“大官”来压一压，但这种做法要慎重，让人不舒服的话最多说一次。

21、同伴之间要坦诚相待，少用阴谋诡计。穿帮一次你就废了。

22、同伴遇到困难要及时提供帮助。小麻烦拖得久了就会变成大麻烦。

23、不要因为事情太小就不屑于一帮，小忙帮得多了就成了大忙。

24、细节见真情。事实上日常工作中本来就没什么大事。

25、跟同伴一起加班。哪怕你什么都不做，但尽量跟他们在一起。有一个主心骨陪着，比一个人加班感觉好很多。加班时遇到问题，最希 望第一时间得到解决。

26、加班吃饭主动买单。

27、尽可能多地把自己的烟分给大家抽。

28、不该省的钱不要省。

29、当着领导和甲方的面表扬同伴，让他们觉得很有面子。30、当着效果图公司、模型公司和平面公司的面表扬同伴，帮助他们树立威信。

31、该要替同伴出面的时候要毫不犹豫地站出来，不能让他们对你失望。

32、少给领导找麻烦。

33、尽可能的报喜不报忧，瞒上不瞒下。领导们都不喜欢听到为难的话。实在有解决不了的难题，不能把困难原封不动的转交给领导，至少提出几个解决方案给他选择。

34、作决策的时候要肯定。你对自己有信心，别人才能对你有信心。

35、该作主的时候要当机立断。不能没有权威，也不能乱用权威。

36、不该作主的时候不能盲目拍板。多请示一句总不会有错，即使出了问题也会有人帮你善后。否则真的会吃不了兜着走。

37、效果图公司、模型公司和平面公司做得好的时候，要毫不犹豫地给与表扬，要让他们心情愉快的为你工作。

38、该要拉下脸的时候要狠得下心。说话要有分量，哪怕损一点，不然他们会瞧不起你，以为你好欺负。

39、打一巴掌别忘了再给个甜枣。适当给点压力往往能出好活，但不能让人带着情绪为你工作。40、表扬人的时候要诚恳，好话也要好好说。

41、批评人的时候要留有余地。给人说急了撂了挑子自己就没有退路了。

42、无论人家做得好不好首先要肯定他们的劳动。每个人都不容易，说话办事要有 理，还要有情。

43、说一段自己不太习惯的话的时候最好先彩排一遍。

44、有一些关键的话在出口之前先跟自己说一遍。看看自己听了以后是什么感受，不要一厢情愿，话一出口就 收不回来了。

45、勇于承担责任，但不要 盲目承担责任。受点委屈有时可以让工作顺利进行，一切以大局为重。

46、可说可不说的话，统统不要说。

47、当不知道该说什么的时候，就啥也不说。

48、当不知道该说什么，还必须要说话的时候，就反问一句：你觉得呢?

49、当不知道该说什么还必须要说话，反问别人又不合适的时候，就不声不响的给大家发一圈烟，然后一根一 根的给大家点上。等烟气模糊了彼此面孔的时候，继续啥也不说。50、对一件事发表评论，一定要先从肯定的说起。

51、当犹豫一件事是该自己办还是该别人办的时候，首先想想如果不办会对自己有什么影响，如果会影响到自己，就毫不犹豫地出手。

52、水平不高不要紧，认真负责最关键。认真负责本来很容易做到，但现在工作中偏偏这两条最难达到。领导宁可用一个水平不是很高但绝对认真负责的人，也不会用一个水平确实很高但很难认真负责的人。

53、技术上的事再难也容易解决，用人上的事再简单也要慎重。

54、制定计划，分派工作，控制进度，检查成果，这就是负责人要做的工作。

55、不能贪功。功劳首先要归领导，其次归同伴。自己付出的辛苦最好不说，或者少说，或者放在最后说。

56、说成绩的时候要放大说，说辛苦的时候要缩小说。

哪些工程文件需要掌握

一、开工前资料

1、中标通知书及施工许可证

2、施工合同

3、委托监理工程的监理合同

4、施工图审查批准书及施工图审查报告

5、质量监督登记书

6、质量监督交底要点及质量监督工作方案

7、岩土工程勘察报告

8、施工图会审记录

9、经监理(或业主)批准所施工组织设计或施工方案

10、开工报告

11、质量管理体系登记表

12、施工现场质量管理检查记录

13、技术交底记录

14、测量定位记录

二、质量验收资料

1、地基验槽记录

2、基桩工程质量验收报告

3、地基处理工程质量验收报告

4、地基与基础分部工程质量验收报告

5、主体结构分部工程质量验收报告

6、特殊分部工程质量验收报告

7、线路敷设验收报告

8、地基与基础分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

9、主体结构分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

10、装饰装修分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

11、屋面分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

12、给水、排水及采暖分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

13、电气分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

14、智能分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

15、通风与空调分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

16、电梯分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录

17、单位工程及所含子单位工程质量竣工验收记录

18、室外工程的分部(子分部)、分项、检验批质量验收记录

三、试验资料

1、水泥物理性能检验报告

2、砂、石检验报告

3、各强度等级砼配合比试验报告

4、砼试件强度统计表、评定表及试验报告

5、各强度等级砂浆配合比试验报告

6、砂浆试件强度统计表及试验报告

7、砖、石、砌块强度试验报告

8、钢材力学、弯曲性能检验报告及钢筋焊接接头拉伸、弯曲检验报告或钢筋机械连接接头检验报告

9、预应力筋、钢丝、钢绞线力学性能进场复验报告

10、桩基工程试验报告

11、钢结构工程试验报告

12、幕墙工程试验报告

13、防水材料试验报告

14、金属及塑料的外门、外窗检测报告(包括材料及三性)

15、外墙饰面砖的拉拔强度试验报告

16、建(构)筑物防雷装置验收检测报告

17、有特殊要求或设计要求的回填土密实度试验报告

18、质量验收规范规定的其他试验报告

19、地下室防水效果检查记录 20、有防水要求的地面蓄水试验记录

21、屋面淋水试验记录

22、抽气(风)道检查记录

23、节能、保温测试记录

24、管道、设备强度及严密性试验记录

25、系统清洗、灌水、通水、通球试验记录

26、照明全负荷试验记录

27、大型灯具牢固性试验记录

28、电气设备调试记录

29、电气工程接地、绝缘电阻测试记录 30、制冷、空调、管道的强度及严密性试验记录

31、制冷设备试运行调试记录

32、通风、空调系统试运行调试记录

33、风量、温度测试记录

34、电梯设备开箱检验记录

35、电梯负荷试验、安全装置检查记录

36、电梯接地、绝缘电阻测试记录

37、电梯试运行调试记录

38、智能建筑工程系统试运行记录

39、智能建筑工程系统功能测定及设备调试记录

40、单位(子单位)工程安全和功能检验所必须的其他测量、测试、检测、检验、试验、调试、试运行记录

四、材料、产品、构配件等合格证资料

1、水泥出厂合格证(含28天补强报告)

2、砖、砌块出厂合格证

3、钢筋、预应力、钢丝、钢绞线、套筒出厂合格证

4、钢桩、砼预制桩、预应力管桩出厂合格证

5、钢结构工程构件及配件、材料出厂合格证

6、幕墙工程配件、材料出厂合格证

7、防水材料出厂合格证

8、金属及塑料门窗出厂合格证

9、焊条及焊剂出厂合格证

10、预制构件、预拌砼合格证

11、给排水与采暖工程材料出厂合格证

12、建筑电气工程材料、设备出厂合格证

13、通风与空调工程材料、设备出厂合格证

14、电梯工程设备出厂合格证

15、智能建筑工程材料、设备出厂合格证

16、施工要求的其他合格证

五、施工过程资料

1、设计变更、洽商记录

2、工程测量、放线记录

3、预检、自检、互检、交接检记录

4、建(构)筑物沉降观测测量记录

5、新材料、新技术、新工艺施工记录

6、隐蔽工程验收记录

7、施工日志

8、砼开盘报告

9、砼施工记录

10、砼配合比计量抽查记录

11、工程质量事故报告单

12、工程质量事故及事故原因调查、处理记录

13、工程质量整改通知书

14、工程局部暂停施工通知书

15、工程质量整改情况报告及复工申请

16、工程复工通知书

六、必要时应增补的资料

1、勘察、设计、监理、施工(包括分包)单位的资质证明

2、建设、勘察、设计、监理、施工(包括分色)单位的变更、更换情况及原因

3、勘察、设计、监理单位执业人员的执业资格证明

4、施工(包括分包)单位现场管理售货员及各工种技术工人的上岗证明

5、经建设单位(业主)同意认可的监理规划或监理实施细则

6、见证单位派驻施工现场设计代表委托书或授权书

7、设计单位派驻施工现场设计代表委托书或授权书

8、其他

七、竣工资料

1、施工单位工程竣工报告

2、监理单位工程竣工质量评价报告

3、勘察单位勘察文件及实施情况检查报告

4、设计单位设计文件及实施情况检查报告

5、建设工程质量竣工验收意见书或单位(子单位)工程质量竣工验收记录

6、竣工验收存在问题整改通知书

7、竣工验收存在问题整改验收意见书

8、工程的具备竣工验收条件的通知及重新组织竣工验收通知书

9、单位(子单位)工程质量控制资料核查记录(质量保证资料审查记录)

10、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录

11、单位(子单位)工程观感质量检查记录(观感质量评定表)

12、定向销售商品房或职工集资住宅的用户签收意见表

13、工程质量保修合同(书)

14、建设工程竣工验收报告(由建设单位填写)

15、竣工图(包括智能建筑分部)

八、建筑工程质量监督存档资料

1、建设工程质量监督登记书

2、施工图纸审查批准及建筑工程施工图审查报告

3、单位工程质量监督工作方案

4、建设工程质量监督交底会议通知书及交底要点

5、建设工程质量监督记录

6、建设工程质量管理体系登记表

7、施工现场质量管理检查记录

8、地基、基桩工程质量监督验收检查通知书

9、地基验槽记录及基桩工程质量验收报告

10、地基、基桩工程质量核查记录

11、设计单位出具(或认可)的地基处理措施及地基处理工程质量验收报告

12、地基与基础分部工程质量监督验收检查通知书及验收报告

13、地基与基础分部工程质量核查记录

14、主体结构分部工程质量监督验收检查通知书及验收报告

15、主体结构分部工程质量核查记录

16、特殊部分工程质量监督验收检查通知书及验收报告

17、线路敷设工程质量监督验收检查通知书及验收报告

18、钢材力学、弯曲性能检查报告及钢结构焊接接头拉伸、弯曲检验报告

19、预应力筋、钢丝、钢绞线力学性能进场复验报告 20、水泥物理性能检验报告

21、砼试件强度统计表、评定表试验报告

22、装配或预制构件结构性能检验合格证及施工接头、拼缝的砼承受施工满载、全部满载时试件强度试验报告

23、防水砼、喷射砼抗压、抗渗试验报告及锚杆抗拨力试验报告

24、地基处理工程中各类地基和各类复合地基施工完成后的地基强度(承载力)检验结果

25、桩基工程基桩试验报告

26、砂浆强度统计表及试件试验报告

27、砖、石、砌块强度检验报告

28、建筑工程材料有害物质及室内环境的检测报告

29、防水材料(包括止水带条和接缝密封材料)、保温隔热及密封材料的复验报告

30、金属及塑料外门、外窗复验报告(包括材料、风压性、气透性、水渗性)

31、外墙饰面砖的拉拔强度试验报告

32、各类电梯、自动扶梯、自动人行道安装工程的整机安装验收报告

33、各类设备安装工程的隐蔽验收、系统联动、系统调试及系统安装验收记录

34、砼楼面板厚度钻孔抽查记录

35、工程质量事故报告单

36、工程质量整改通知书及工程局部暂停施工通知书

37、工程质量复工意见书及工程质量复工通知书

38、单位(子单位)工程质量控制资料核查记录(质量保证资料审查记录)

39、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录

40、单位(子单位)工程观感质量检查记录(观感质量评定表)

41、施工单位工程竣工报告

42、监理单位工程竣工质量评价报告

43、勘察单位勘察文件及实施情况检查报告

44、设计单位设计文件及实施情况检查报告

45、建设工程竣工验收报告

46、工程竣工验收监督检查通知书

47、质量保证资料核查记录

48、单位(子单位)工程质量竣工验收记录(工程质量竣工验收意见书)

49、重新组织竣工验收通知书 50、工程竣工复验意见书

51、竣工验收存在问题整改通知书及存在问题整改验收意见书

52、工程质量保修合同

53、单位(子单位)工程质量监督报告 注：幕墙、钢结构及网架的整套资料存质监站

工程竣工验收全过程

一、验收条件

1、土建、水电工程全部结束；

2、各种门、窗、栏杆等安装完毕；

3、通正式水、电；

4、幕墙、钢结构、中央空调、电梯、消防等工程安装、调试结束；

5、雨污水、小区内道路等市政工程结束；

6、景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。

二、分户验收

1、住宅工程分户验收由建设单位组织，已选定物业公司的，物业公司宜参与验收工作；

2、单位工程质量竣工验收前，建设单位应将包含验收时间、地点及验收组名单的《单位工程质量竣工验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。

（一）室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收



普通水泥楼地面；

 

板块楼地面面层；

 

室内墙面；

 

室内顶棚；

 

门窗：开启、配件、密封、排水、进户门质量。

（二）室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收：



室内空间尺寸；





护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置；





玻璃的品种、观感质量。



（三）防水工程、公共部位分户验收：



外墙防水、外窗防水； 



防排水楼地面；





屋面防水；





公共部位楼层梯段踏步及楼梯护栏；





地下室防水、通道；





其他：烟道、透气孔及通风道。



（四）安装工程分户验收：



给水管道及配件安装；





排水管道安装工程；





室内采暖系统；





卫生器具；





电气工程；



 智能建筑。



（五）住宅工程质量分户验收汇总表： 施工单位填写，监理单位审核签字。

（六）成品合格证

到市质监站购买成品合格证，建设单位、监理单位、施工单位填写，建设单位盖章后，一份张贴在户内明显处，合格证原件交付时交给业主。

三、单位工程质量竣工验收（竣工预验收）

单位工程施工质量竣工验收由建设单位组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等单位有关负责人成立验收组进行，并将《单位工程质量竣工验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》，在工程质量竣工验收日期的3个工作日前报该工程的质量监督机构。

（一）现场实物质量验收

1、验收组应按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001要求，对照验收标准审查施工资料质量，抽查安全和使用功能的质量、进行工程观感质量 检查。对验收内容做出全面评价，形成工程施工质量竣工验收结论意见，验收组人员签字。如果验收不合格，验收组提出书面整改意见，限期整改，重新组织工程施 工质量竣工验收；如果验收合格，填写《单位（子单位）工程施工质量竣工验收记录》，相关单位签字盖章。

2、项目质量监督机构对单位工程质量竣工验收的条件、组织形式、验收人员资格、验收程序、执行标准等情况进行现场监督，并对工程实物质量和工程资料进行监督抽 查；如发现有不满足验收条件及违反建设工程质量管理规定行为和强制性条文的，责令改正或要求整改后重新验收，参建方有严重违反建设工程质量管理规定行为和 强制性条文的，列入不良行为记录并在网上公示。

当参建各方对工程验收意见不一致时，由项目质量监督机构协调处理，当参建各方对工程验收意见一致且抽查结果达到验收合格要求时，提出明确的验收监督意见并形成《单位工程施工质量竣工验收监督记录》。

（二）施工资料：

1、土建工程

（1）施工技术准备文件，图纸会审记录。（2）施工现场准备 控制网设置资料及相应报验单；工程定位测量资料及相应报验单；基槽开挖线测量资料及相应报验单。（3）地基处理记录及相应报验单

地基钎探记录和钎探平面布点图；验槽记录和地基处理记录；桩基施工记录；试桩记录。（4）工程图纸变更记录

设计会议会审记录；设计变更记录；工程洽商记录。

（5）施工材料、预制构件质量证明文件、复试试验报告及相应进场使用报验单



砂、石、砖、水泥、钢筋、防水材料、隔热保温、防腐材料、轻集料试验，石材和地砖放射性试验汇总表；





砂、石、砖、水泥、钢筋、防水材料、隔热保温、防腐材料、轻集料出厂证明文件；



 砂、石、砖、水泥、钢筋、防水材料、隔热保温、防腐材料、轻集料试验、焊条、沥青复试、石材和地砖放射性复试试验报告及相应进场使用报验单；





预制构件（钢、砼）出厂合格证、试验记录及相应进场使用报验单。



（6）试验报告



土壤（素土、灰土）干密度试验报告；





土壤（素土、灰土）击实试验报告；





砂浆（试块）抗压强度试验报告； 



混凝土（试块）抗压强度试验报告；





混凝土抗渗试验报告；





商品砼出厂合格证、复试报告；





钢筋接头（焊接）试验报告；





土壤、砂浆、混凝土、钢筋连接、混凝土抗渗试验报告汇总表。



（7）隐蔽工程检查记录及相应报验单 

基础和主体结构钢筋工程；





钢结构工程；





防水工程；





高程控制。



（8）施工记录及相应报验单



工程定位测量检查记录；



 沉降观测记录；





结构吊装记录；





现场施工预应力记录；





工程竣工测量；





新型建筑材料；





施工新技术。

（9）工程质量评定资料及相应报验单（10）工程质量事故处理记录（11）工程质量检验记录



基础、主体工程质量验收记录；





幕墙工程验收记录；





分部（子分部）工程质量验收记录。



2、电气、给排水、消防、采暖、通风、空调、燃气、建筑智能化、电梯工程

（1）图纸变更记录 

图纸会审





设计变更





工程洽商



（2）设备、产品质量检查、安装记录及相应报验单



设备、产品质量合格证、质量保证书





设备安装记录



 设备试运行记录





设备明细表



（3）隐蔽工程检查记录及相应报验单（4）施工试验记录及相应报验单



电气接地电阻、绝缘电阻、综合布线、有线电视末端等测试记录





楼宇自控、监视、安装、视听、电话等系统调试记录





变配电设备安装、检查、通电、满负荷测试记录

 

给排水、消防、采暖、通风、空调、燃气等管道强度、严密性、灌水、通水、吹洗、漏风、试压、通球、阀门等试验记录





电气照明、动力、给排水、消防、采暖、通风、空调、燃气等系统调试、试运行记录





电梯接地电阻、绝缘电阻测试记录；空载、半载、满载、超载试运行记录；平衡、运速、噪声调整试验。



（5）质量事故处理记录（6）工程质量检验记录

分部（子分部）工程质量验收记录。

3、竣工验收文件（1）工程竣工总结



工程概况表；





工程竣工总结。



（2）竣工验收记录



单位（子单位）工程质量竣工验收记录；





竣工验收证明书；





竣工验收报告； 



竣工验收备案表（包括各专项验收认可文件）；





工程质量保修书。



4、室外工程

（1）室外安装（给水、雨水、污水、热力、燃气、电讯、电力、照明、电视、消防等）施工文件（含报验单）。

（2）室外建筑环境（建筑小品、水景、道路、园林绿化等）。

（三）竣工图：

1、综合竣工图：（1）综合图 

总平面布置图（包括建筑、建筑小品、水景、道路、绿化等）；





竖向布置图；





室外给水、排水、热力、燃气等管网综合图；





电气（包括电力、电讯、电视系统等）综合图；





设计总说明书。



（2）室外专业图 室外给水；室外雨水；室外污水；室外热力；室外燃气；室外电讯；室外电力；室外电视；室外建筑小品；室外消防；室外照明；室外水景；室外道路；室外绿化。

2、室外专业图：（1）建筑竣工图；（2）结构竣工图；

（3）装修（装饰）工程竣工图；（4）电气工程（智能化工程）竣工图；（5）给排水工程（消防工程）竣工图；（6）采暖通风空调工程竣工图；（7）燃气工程竣工图。

（四）其他资料



桩基竣工验收资料； 



幕墙竣工验收资料；





钢结构竣工验收资料；





中央空调竣工验收资料；





人防工程竣工验收资料。





电梯资料：升降梯随机图纸、电梯安装过程质量检测记录表（复印件）、安装使用维护保养说明书、产品出厂合格证、电梯安装合格证明书、用户服务手册（使用指南）、电梯安装检验报告、特种设备（普查）注册登记表、安全检验合格铭牌（复印件）、电梯开箱检查记录、电梯安装监督检验报告、特种设备安装安全质量监督检验证书（以上资料每台电梯一份）；





质量监督检验检疫当场行政许可决定书；





质量监督检验检疫行政许可申请受理决定书；





质量监督检验检疫行政许可申请材料清单等。



第五篇：一位优秀物业项目经理应须具备的素质

物业服务行业项目经理论文

——浅谈物业项目经理应须具备的素质

项目管理是物业管理企业成功运营的关键所在，管理处经理是物业管理企业至关重要的管理骨干。知识经济时代的来临，要求物业管理企业不仅要有一大批职业经理人队伍，同样，也要求有更多的道德高尚、综合素质高、热爱物业管理行业，懂管理、善管理，有不断创新意识的职业管理处主任的人才队伍。

一个人不管对工作、对家庭都应具备强烈的责任心，只有这样，遇到困难时才能不畏艰难，关键时刻挺身而出；遇到不懂时才能不耻下问，一心把工作做好做精。有责任心的人会对项目的每个细节给予充分的关注，注重企业的品质质量。物业管理行业是服务行业，更要重视客户（业主）的满意度，要想方设法为他们排忧解难，要善于换位思考，真正做到客户（业主）至上。

俗话说，做一行要爱一行，行行出状元。做物业管理首先要摆正位置和心态。一个合股的项目经理一定要做到以客为先，以服务为中心，让客户（业主）满意。而动不动以管为先，以你求我为中心，则是服务行业的大忌。一个人习惯的改变需要有恒心和毅力，而一个优秀的项目经理不仅自己要做到，而且还要带领团队一起改变，这是带有根本性的革命，这也是服务理念的根本及源泉。

俗话讲，“没有金刚钻，不揽瓷器活”。有了责任心和好的服务理念，就应该学习和掌握物业管理行业的专业技能，这不仅仅是懂机电专业的知识，而是全方位的、同物业管理行业有联系的每个专业。

首先，要了解法律法规。如今是法制社会，遵纪守法、按章办事是物业管理行业的根本。因此，要学习国家及地方出台的一系列法律法规，要言之有据，办事合法，同时注重时效性。项目经理是领军人物，要带头学法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如 《 宪法 》、《 民法 》、《 合同法 》、以及国家地方法规，如 《 物业管理条例 》、招投标、分等级收费、维修资金的管理、消防条例，等等。其次还要精通本物业的各个系统。一个项目经理一定要了解项目的所有硬件，要熟知供电系统、供水系统、通讯系统、空调、消防、应急通道等系统。只有精通了才能在日常管理中制定出各种应急预案，才能保一方平安，才能在每年的预算中合理地开发维护这些系统，也才能真正意义上的让业主的物业保值、增值，才能懂得节约降耗，把钱用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能将物业建造时的隐患和缺陷在日常管理中加以改造和弥补。

优秀的项目经理也是创造经济效益的理财高手，量入为出、当家理财是项目经理的重要职责，也是经济考核的责任指标。物业管理企业大多数是微利企业，容不得大手大脚，只有精打细算才能保证项目良性、健康、可持续的发展。

项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。

同时，一个优秀的项目经理一定要有不少创收和节约的方法。在创收时要合理掌握市场原则，做到价廉物美，不引起客户业主的投诉；反对大

手大脚的浪费现象，做到人人反对浪费。倡导变废为宝和技术革新，倡导和推进一种好的激励机制，奖励创利者，惩罚浪费者。

一个优秀的项目经理也要不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀成功的理财经验及控制成本经验，合理地配置及储备人员，要规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。

一个项目经理要面临各式各样的公司及人群，面临所属政府区域的各种有联系的部门，面临本公司的各个职能部门及领导，面临形形色色的分承包商，并要领导本项目的广大员工，所以，项目经理的沟通交流及公关能力至关重要。一个优秀的项目经理人不仅要在外部沟通中发挥出负责人的果断、聪慧，使项目能在一个良好的社会环境中生存发展，更要处理好项目内部关系，团结员工、增强团队凝聚力，带领大家共同进步。

同时，除国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。

物业管理是一项集体性的劳动，服务质量目标的实现是靠全体员工共同努力来完成的，项目经理的领导力和执行力无时无刻的不体现在所有员工的身上。彼得 · 德鲁克在 《 卓有成效的管理者 》 一书中说：“管

理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”海尔的张瑞敏也说：“没有激动人心的事发生，就说明企业运行过程中时时处于正常，而这只有通过每天、每个瞬间的严格控制才可能做到”。

在物业管理中，凡事无小事，简单不等于容易，尤其是安全事项，往往一块告示牌、一个联结点都会造成灾难和损失。所以项目经理的亲力亲为、走动式管理，了解现场、了解客户、了解客户需求就显得非常至关重要。沃尔玛的创始人山姆 · 沃尔顿工作时间的 90 ％以上是用在乘飞机巡视分店、与员工和客户交谈、阅读财务报表、召开周六例会讨论一个一个分店的具体运营情况。沃尔玛公司的高层经理，每个星期都要拿出两三天的时间去巡视分店，解决具体问题，沃尔玛就是在这样平凡的努力中，创造了商业奇迹。

因此，物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。

一个优秀的项目经理人应深谙上述道理，以品质提升价值。品质有保障了，企业才能生存，这是核心竞争力的保障。精细化的管理首先做到规范化的管理，以制度管人，将品质做深做透、做细做精、做到极致，才是企业发展的根本之路。