物业管理投标书(高等院校精品版)

第一篇：物业管理投标书(高等院校精品版)

(高等院校精品版)浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理

第六部分 结束语

浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内的高级学生公寓,管理好该公寓具有特殊的意义,对温州市物业服务水平的提高也有很大的促进作用,我们公司有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓的物业。

第一部分 前 言..........................................................................................................................................19 第二部分 企业综合说明书.........................................................................................................................20 2.1 公司概况.......................................................................................................................................20 2.2 公司信誉及成果............................................................................................................................21 2.3 公司组织机构................................................................................................................................22 第三部分

主要管理人员介绍...................................................................................................................22 3.1公司管理人员简历.........................................................................................................................22 3.2 拟派管理处主任简历....................................................................................................................23 第四部分

物业管理方案及内容...............................................................................................................23 4.1 学生寝室概况................................................................................................................................23 4.2物业管理整体设想和策划.............................................................................................................24 4.2.1总体质量方针、目标..........................................................................................................24 4.2.2 管理与服务工作具体目标.................................................................................................24 4.3管理方式........................................................................................................................................25 4.3.1 管理方式.............................................................................................................................25 4.3.2工作计划..............................................................................................................................25 4.4各项专业物业管理制度.................................................................................................................27 4.4.1 公众制度.............................................................................................................................27 4.4.2工作流程..............................................................................................................................27 4.4.3 ISO9002体系制度..............................................................................................................27 4.5员工培训计划.................................................................................................................................28 4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺....................32 4.6．1总体规划和实施方案.......................................................................................................32 4.6.2各项服务指标的承诺..........................................................................................................33 4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表.................................................................................33 第五部分 计划成本核算书.........................................................................................................................37 5.1 学生公寓年度物业管理预算........................................................................................................37 5.2学生公寓物业服务收入年明细表.................................................................................................38 5.3员工薪金一览表.............................................................................................................................39 第六部分 结束语........................................................................................................................................39

第一部分 前 言

投 标 函

投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理 ×××房地产开发有限公司

在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。

遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。

同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。

理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。

我方保证对投标文件的准确性完全负责。

我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。

我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为： 地址：温州经济技术开发区 甬江路1号 邮编：325011 电话号码：0577-85378239 电子邮件：1213345645@qq.com 代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎 法人单位公章： 日期：2010年10月22日

第二部分 企业综合说明书

2.1 公司概况

XX物业有限公司是由XX房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。

公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。

企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图：

2.2 公司信誉及成果

1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。

公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。

质量体系认证证书的扫描图：

2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

第三部分

主要管理人员介绍

3.1公司管理人员简历

公司顾问：林激

公司总经理：谭佳黎

公司副总经理：杨守跃

公司办公室主任：林激

3.2 拟派管理处主任简历

XXX 拟派管理处各部门主管简历 XXX

第四部分

物业管理方案及内容

4.1 学生寝室概况

地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号 物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。

具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。

A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。

B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。

C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。

D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。

E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划

我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标

公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。

4.2.2 管理与服务工作具体目标

1）管理方面 岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。

公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。

持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 4.3管理方式

4.3.1 管理方式

基本原则： XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。

法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。

内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。

4.3.2工作计划

我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

二、接管工作计划 序号 1

工作计划 计划要点 实施时间 备注

准备及实施

准备、完善所需资料和设备

仪式策划及举行

办理手续

2010至2011

首次征求业主意见

征求合理化建议 2010至2011

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 2010至2011 制作各类设备、设施标识 制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划 管理策划 完善体系

内容描述

备注

定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法： 完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序： 完善三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评体系；

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进

定期对员工进行服务意识、技能培训；

定期上门回访及开展TCS调查：

全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：

助学校做好公寓工作。

会所策划经营 定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容

加强对分包项目的监管

管理达标 －年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准

保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

智能小区

实现宽带网络社区

努力实现IC卡自动收费系统

4.4各项专业物业管理制度

4.4.1 公众制度

业主须知

日常保养事项

绿化管理规定 清洁卫生事项

治安保卫规定 交通管理事项

消防管理规定 水电管理规定

有线电视管理规定

4.4.2工作流程

保安工作流程

保洁工作流程 绿化工作流程

水电维修工作流程 监控中心工作流程

机电日常报修运作流程

4.4.3 ISO9002体系制度

1）质量手册

质量手册目录

编审人员 批准令

公司简介 术语与定义

质量手册使用说明 2）程序文件

管理职责

各级各类人员管理职责 质量体系管理程序

质量计划控制程序 合同评审

文件和资料控制程序 3）操作性文件

温州市物业管理人员职业道德规范

文字编码规则 部门各类人员岗位职责

售楼须知 物业验收程序

钥匙管理规定

4.5员工培训计划

一、培训系统的实施运作

（一）培训系统图

修正

执行 培训计划

岗位应用

培训组织 反馈

评价 培训考核 系统图说明：

针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。

根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

（二）培训的组织方式 培训职责：

管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。

主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程

我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训——岗位转正培训——日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间

为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：

职务（岗位）每年培训时间

根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主．脱产培训为辅”。

员工培训常用方法

序号

部门经理以上 项目主管 管理员（班组长）作业服务员工 不少于60小时 不少于140小时 不少于100小时 不少于80小时

培

训 类

别 培 训 方 式、方 法 培训对象 1 合

类 1．参加拓展训练 管理人员

综

培训目的及适用环境

促进相互的信任、支持与合作

增强员工的组织纪律性和自律性 2．参加军事训练 全体人员 3．“5S”培训

管理、工程技术人员 提高员工职业素养

全体人员

增加感性认识 4．投影、录象、电脑演示等视听教育

管理人员 研讨类 1．头脑风暴法

2．专题讨论法

提高创造力，培养创造性思维

管理人员 提高管理水平

提高综合分析解决问题的3．典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法 全体人员

能力 3 5 演练类 1．模拟角色法

2．对抗辩论法 3．游戏训练法

全体人员

熟悉公司情况及各类业务工作

管理人员 全体人员

提高员工协调沟通能力 激励员工工作积极性 提高创造力及观察问题的能力 学习类 1．检查表法 管理人员 2．快速阅读法

管理、工程技术人员 培养快速阅读能力

管理人员

培养换位思考的逆向思维 讲课类 1．逆向思维法

三、培训内容及目标

（一）新员工公共培训科目

序号 1 2

培训科目 培训内容 课时

军训 军事训练和体能训练 5天

常用礼仪知识

3课时 6课时 礼仪知识

形体训练

员工行为语言规范

服务意识

职业道德教育

客户沟通协调技巧

受理及处理客户投诉

企业发展史及基本情况介绍

3课时 企业文化

企业理念与宗旨

员工手册与劳动人事规章制度 5

8 9 物业管理知识

物业管理基础知识 6课时

物业管理的行业法律、法规 6课时

3课时 入伙与二次装修管理服务要求与技巧 典型物业管理案例

6课时

质量管理 ISO9002质量管理体系 6课时

消防知识

6课时 安全防范知识 治安防范知识与技巧

公寓基本情况介绍 7天

3课时 公寓情况 带班实行

（二）护卫员及管理员培训科目

序号 1 2 3 培训内容 培训频率

培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 内务管理与考核检查 每周一次 1．单兵队列动作；

2．三大步法； 3．体能训练； 逢周一至周五，每天训练1小时 培养组织纪律性，训练扎实基本功 4 1．擒拿格斗基本功；

2．捕俘拳；

3．防卫术； 逢周六、周日，每天训练3小时 熟悉掌握擒敌及防卫技能 5 6 7 8 9

（三）保洁员培训科目 护卫服务工作手册 每月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

法规与规章制度 每月一次 消防知识 消防训练 每月一次 每周一次

熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

熟悉消防救火职责 掌握基本消防操作技能

突发应急事件处理 每季度一次 提高突发事件处理能力，掌握处理技巧 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

（五）维修技工培训科目

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 培训内容 培训频率

培训目标 培训内容 培训频率

培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

熟悉掌握基本方法及技巧 熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 保洁方法与清洁剂使用 保洁设备操作保养知识 保洁服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次 每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度 环境保洁法规与规章制度 每月一次

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 园艺方法与农药使用 每月一次 园艺设备操作保养知识 园艺服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺

4.6．1总体规划和实施方案

在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的新形势下，根据建设部、省、市有关创建“全国物业管理示范小区“的精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提高整体管理水平和经营效 益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订如下规则和实施方案： 总体规划

以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效的服务，使物业具有文明高雅安全整洁的坏境，并成为温州市物业管理的亮点。具体规划

实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案，内部管理制度，外部公约、守则等齐全。入住率达50%后成为学校的学生委员会，并明确物业管理公司业委会的责、权、利关系。管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%。房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。水电等设施保养良好，运行正常。污水排放通畅。绿化率达到绿化办要求。实施24小时保安值班制度。实施方案：

准备阶段。公司建立领导小组负责个部门的相互协调与沟通。以确保各项工作的真正落实。实施阶段。进行公司内部自我评分，发现存在问题，并落实有关人员进行限期同时整改跟踪检查。阶段。

公司将按模拟检查的内容对学生公寓的工作进行最后检查并整改问题，同时将按要求准备申报资料并及时上报是房管局物业处并做好迎检工作。

4.6.2各项服务指标的承诺

各项服务指标承诺表 序号 1 指标名称 国家评分指标

投标指标

管理指标的承诺

房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2 3 房屋维修及时率 98% 100% 维修合格率 100%

100%

接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录。分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。4 管理费收缴率 98% 100%

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。

4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表

房屋本体维修养护计划表 序

号 项

目 时间 间隔 1 次数 维修养护内容 半年

地基基础 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

房屋本体维修养护计划表（续）序

号 项

目 时间 间隔 2

次数 维修养护内容 梁 每季

一 1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 一 1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

承重结构

每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。

一 1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。板 每季 每年

柱 每季 每年

承重墙 每季 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。

备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 4 非承重墙 每年 每月 一 1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

一 2．检查墙体结构性能是否完好。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

每周

一 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修公共通道、门厅等

复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 一 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年 一 油漆扶手。

每周

一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石

更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年 一 1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年 一 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3．建议每25年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周 一 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月 一 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月 一 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。

2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

公用设施维修养护计划表 序号 1 项目 时间 每周

次数

维修养护内容 每半年 一 1．更换门窗的易磨损部件。

路面路基 一 检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 每周 一 1．检查灯具完好情况，即坏即修。

一 检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。

每季 一 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复 每半年 一 1．油漆灯具支架。

2．检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3 停车场（库）每日

一 检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月 一 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周

一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季 一 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5

投标书

投标人：谭佳黎、林激、杨守跃（单位盖章）

法定代表人：谭佳黎（签字盖章）

投标日期：2010年9月9日雕塑、建筑小品 每周 一 全面清洁。

目录

第一部分 前 言..........................................................................................................................................19 第二部分 企业综合说明书.........................................................................................................................20 2.1 公司概况.......................................................................................................................................20 2.2 公司信誉及成果............................................................................................................................21 2.3 公司组织机构................................................................................................................................22 第三部分

主要管理人员介绍...................................................................................................................22 3.1公司管理人员简历.........................................................................................................................22 3.2 拟派管理处主任简历....................................................................................................................23 第四部分

物业管理方案及内容...............................................................................................................23 4.1 学生寝室概况................................................................................................................................23 4.2物业管理整体设想和策划.............................................................................................................24 4.2.1总体质量方针、目标..........................................................................................................24 4.2.2 管理与服务工作具体目标.................................................................................................24 4.3管理方式........................................................................................................................................25 4.3.1 管理方式.............................................................................................................................25 4.3.2工作计划..............................................................................................................................25 4.4各项专业物业管理制度.................................................................................................................27 4.4.1 公众制度.............................................................................................................................27 4.4.2工作流程..............................................................................................................................27 4.4.3 ISO9002体系制度..............................................................................................................27 4.5员工培训计划.................................................................................................................................28 4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺....................32 4.6．1总体规划和实施方案.......................................................................................................32 4.6.2各项服务指标的承诺..........................................................................................................33 4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表.................................................................................33 第五部分 计划成本核算书.........................................................................................................................37 5.1 学生公寓年度物业管理预算........................................................................................................37 5.2学生公寓物业服务收入年明细表.................................................................................................38 5.3员工薪金一览表.............................................................................................................................39 第六部分 结束语........................................................................................................................................39

第一部分 前 言

投 标 函 投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理 ×××房地产开发有限公司

在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。

遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。

同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。

理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。

我方保证对投标文件的准确性完全负责。

我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。

我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为： 地址：温州经济技术开发区 甬江路1号 邮编：325011 电话号码：0577-85378239 电子邮件：1213345645@qq.com 代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎 法人单位公章：

日期：2010年10月22日

第二部分 企业综合说明书

2.1 公司概况

温州物业有限公司是由温州房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。

公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。

企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图：

2.2 公司信誉及成果

1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。

公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。

质量体系认证证书的扫描图：

2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

3.1公司管理人员简历 公司顾问：林激

公司总经理：谭佳黎

公司副总经理：杨守跃

公司办公室主任：林激

第三部分

主要管理人员介绍22

3.2 拟派管理处主任简历

XXX 拟派管理处各部门主管简历 XXX

第四部分

物业管理方案及内容

4.1 学生寝室概况

地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号 物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。

具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。

A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。

B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。

C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。

D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。

E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划

我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标

公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。

4.2.2 管理与服务工作具体目标

1）管理方面

岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。

公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。

持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

4.3管理方式

4.3.1 管理方式

基本原则：温州XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。

法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。

内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。

4.3.2工作计划

我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

二、接管工作计划 序号 1

工作计划 计划要点

实施时间

备注

准备及实施

准备、完善所需资料和设备

仪式策划及举行

办理手续

2010至2011

首次征求业主意见

征求合理化建议 2010至2011

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 2010至2011

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划 管理策划 完善体系

内容描述

备注

定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法： 完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序： 完善三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评体系；

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进

定期对员工进行服务意识、技能培训；

定期上门回访及开展TCS调查：

全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：

助学校做好公寓工作。

会所策划经营

定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容 加强对分包项目的监管 管理达标 －年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准

保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

智能小区

实现宽带网络社区

努力实现IC卡自动收费系统

4.4各项专业物业管理制度

4.4.1 公众制度

业主须知

日常保养事项

清洁卫生事项

交通管理事项

水电管理规定

4.4.2工作流程

保安工作流程

绿化工作流程

监控中心工作流程

4.4.3 ISO9002体系制度

1）质量手册

质量手册目录

批准令

术语与定义

2）程序文件

管理职责

质量体系管理程序

合同评审

绿化管理规定 治安保卫规定 消防管理规定 有线电视管理规定

保洁工作流程 水电维修工作流程 机电日常报修运作流程

编审人员 公司简介 质量手册使用说明 各级各类人员管理职责 质量计划控制程序 文件和资料控制程序

3）操作性文件

温州市物业管理人员职业道德规范

文字编码规则 部门各类人员岗位职责

售楼须知 物业验收程序

钥匙管理规定

4.5员工培训计划

一、培训系统的实施运作

（一）培训系统图

修正

执行 培训计划

岗位应用

培训组织 反馈

评价 培训考核 系统图说明：

针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。

根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

（二）培训的组织方式 培训职责：

管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。

主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程

我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训——岗位转正培训——日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间

为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：

职务（岗位）每年培训时间

根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主．脱产培训为辅”。

员工培训常用方法

序号 培

训

培训目的及适用环境 部门经理以上

项目主管

管理员（班组长）

作业服务员工 不少于60小时 不少于140小时 不少于100小时 不少于80小时

类

别 培 训 方 式、方 法 培训对象 1 合

类 1．参加拓展训练 管理人员

综

促进相互的信任、支持与合作

增强员工的组织纪律性和自律性 2．参加军事训练 全体人员 3．“5S”培训

管理、工程技术人员 提高员工职业素养

全体人员

增加感性认识 4．投影、录象、电脑演示等视听教育

管理人员 研讨类 1．头脑风暴法

2．专题讨论法

提高创造力，培养创造性思维

管理人员 提高管理水平

提高综合分析解决问题的3．典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法 全体人员

能力 3 5 演练类 1．模拟角色法

2．对抗辩论法 3．游戏训练法

全体人员 熟悉公司情况及各类业务工作

管理人员 全体人员

提高员工协调沟通能力 激励员工工作积极性 提高创造力及观察问题的能力 学习类 1．检查表法 管理人员 2．快速阅读法

管理、工程技术人员 培养快速阅读能力

管理人员

培养换位思考的逆向思维 讲课类 1．逆向思维法

三、培训内容及目标

（一）新员工公共培训科目

序号 1 2

8 9

（二）护卫员及管理员培训科目

序号 1 2 3 培训科目 培训内容 课时

军训 军事训练和体能训练 5天

常用礼仪知识

3课时 6课时 礼仪知识

形体训练

员工行为语言规范

服务意识

职业道德教育

客户沟通协调技巧

受理及处理客户投诉

企业发展史及基本情况介绍

3课时 企业文化

企业理念与宗旨

员工手册与劳动人事规章制度

物业管理基础知识

6课时 物业管理知识

物业管理的行业法律、法规 6课时

3课时 入伙与二次装修管理服务要求与技巧 典型物业管理案例

6课时

质量管理 ISO9002质量管理体系 6课时

消防知识

6课时 安全防范知识 治安防范知识与技巧

公寓基本情况介绍 7天

3课时 公寓情况 带班实行

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 内务管理与考核检查 每周一次 1．单兵队列动作； 2．三大步法； 3．体能训练； 逢周一至周五，每天训练1小时 培养组织纪律性，训练扎实基本功 4 1．擒拿格斗基本功；

2．捕俘拳；

3．防卫术； 逢周六、周日，每天训练3小时 熟悉掌握擒敌及防卫技能 5 6 7 8 9

（三）保洁员培训科目

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

（五）维修技工培训科目

序号 1 2 护卫服务工作手册 每月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

法规与规章制度 每月一次 消防知识 消防训练 每月一次 每周一次

熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

熟悉消防救火职责 掌握基本消防操作技能

突发应急事件处理 每季度一次 提高突发事件处理能力，掌握处理技巧

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

熟悉掌握基本方法及技巧 熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 保洁方法与清洁剂使用 保洁设备操作保养知识 保洁服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次 每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度 环境保洁法规与规章制度 每月一次

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

内务管理与考核检查 每月一次 3 4 5 6 7 8 园艺方法与农药使用 每月一次 园艺设备操作保养知识 园艺服务工作手册 病虫害消杀与防治

熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握基本方法及技巧

每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺

4.6．1总体规划和实施方案

在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的新形势下，根据建设部、省、市有关创建“全国物业管理示范小区“的精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提高整体管理水平和经营效益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订如下规则和实施方案： 总体规划

以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效的服务，使物业具有文明高雅安全整洁的坏境，并成为温州市物业管理的亮点。具体规划

实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案，内部管理制度，外部公约、守则等齐全。入住率达50%后成为学校的学生委员会，并明确物业管理公司业委会的责、权、利关系。管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%。房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。水电等设施保养良好，运行正常。污水排放通畅。绿化率达到绿化办要求。实施24小时保安值班制度。实施方案：

准备阶段。公司建立领导小组负责个部门的相互协调与沟通。以确保各项工作的真正落实。实施阶段。进行公司内部自我评分，发现存在问题，并落实有关人员进行限期同时整改跟踪检查。阶段。

公司将按模拟检查的内容对学生公寓的工作进行最后检查并整改问题，同时将按要求准备申报资料并及时上报是房管局物业处并做好迎检工作。

4.6.2各项服务指标的承诺

各项服务指标承诺表 序号 1 指标名称 国家评分指标

投标指标

管理指标的承诺

房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2 3 房屋维修及时率 98% 100% 维修合格率 100%

100%

接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录。分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。4 管理费收缴率 98% 100%

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。

4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表

房屋本体维修养护计划表 序

号 项

目 时间 间隔 1 次数 维修养护内容 半年

地基基础 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

房屋本体维修养护计划表（续）序

号 项

目 时间 间隔

每年 一 1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

次数 维修养护内容

2

承重结构

梁 每季 一 1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。

一 1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。板 每季 每年

柱 每季 每年

承重墙 每季 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。

备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 4 非承重墙 每年 每月

一 1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

一 2．检查墙体结构性能是否完好。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

每周

一 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修公共通道、门厅等

复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 一 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年 一 油漆扶手。

每周

一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石

更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年 一 1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。

每年 一 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3．建议每25年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周 一 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月 一 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月 一 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。

2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。

3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

公用设施维修养护计划表 序号 1 项目 时间 每周

次数

维修养护内容 每半年 一 1．更换门窗的易磨损部件。

路面路基 一 检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 每周 一 1．检查灯具完好情况，即坏即修。

一 检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。

每季 一 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复

每半年 一 1．油漆灯具支架。

2．检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3 停车场（库）每日

一 检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月 一 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周

一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。每季 一 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5 雕塑、建筑小品 每周

一 全面清洁。

检查有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6 公共标识标牌等设施 每周

一 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年 一 1．检查完好程度，加固。

每日 一 检查管线接头有无渗漏现象。管网

检查管线固定支架的松紧情况。每周 一 1．检查管道保温层有无损坏。

2．管网支架完好。每半年 一 1．管道刷漆。

2．检查或更换管网。

3．发现异常及时修复。

设备养护计划表 序号 实施名称 保养周期

备注 配电设施 一个季度 每日定时巡检 生活水泵 一个月 进水泵设备 一个季度 消防水泵 半年

每月检查一次

第五部分 计划成本核算书

5.1 学生公寓年度物业管理预算

1)收入

物业服务收入

(详见附件)其他收入(有偿服务等)2)支出

薪金、福利等（详见附件）员工薪金 员工福利 小计

（2）工程维修及设备养护

① 供电设施维修

首年收入 首年收入

次年收入 次年收入

② 给排水系统维修 照明系统维修 其他不可预见费用 小计

首年支出

次年支出（3）管理费用 ① 绿化管理费用 ② 保洁费用

③ 学生公寓综合服务设施设备运行维护费用 垃圾清运费 小计

（4）行政办公费

① 公司行政费 ② 服装费 ③ 折旧费 ④ 营业税金 小计 支出总计 3）收支情况

5.2学生公寓物业服务收入年明细表

2010年（预计入住率96%）

功能建筑面积/平方米

管理费标准

住宅

2.5元/(平方米×月)总计收入

2011年（预计入住率99%）

建筑面积/平方米

管理费标准

住宅

2.5元/(平方米×月)总计收入

首年支出

管理费

管理费

次年支出

小计

小计

5.3员工薪金一览表

职务

月薪资/元

人数

小计/元 管理处主任 管理员 房管维修 高配电工 保安员 保洁员 总计 员工薪金

福利费用

3项合计:

第六部分 结束语

浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内的高级学生公寓,管理好该公寓具有特殊的意义,对温州市物业服务水平的提高也有很大的促进作用,我们公司有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓的物业。

第二篇：物业管理投标书

第一章：序言

依据裕翔园控股有限公司的裕翔园高档住宅区的物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。

若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。

我司接管裕翔园高档住宅区后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。

。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。

法定代表人：

日期：年月日

第三章公司简介石家庄恒辉物业服务有限公司成立于20018月29万元，具有国家物业服务企业一级资质，并已顺利通过质量管理、环境管理、GB/T28001职业健康安全管理“三体系”业。升华总结了适应自“诚信严谨、卓越创新”的2000公司取得了辉煌业绩。80达500余万平方米，二、公司架构

第一节

号，地处东南城市副中心——裕华区高端生活板块，148800平方米，居民952户，设有42

第二节项目物业管理思路

一、管理机制

1、管理模式：实施“双向式”的管理模式；突出超前的主动式管理与服务：

2、服务机制：主动式的服务，做到“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”

3、服务范围：物业管理服务协议所涵盖的全部服务内容；

4、服务标准：想业主之所想、急业主之所急

5、服务理念：关爱无处不在二、管理机构（表略）

三、管理与服务

A、管理：

1、主动式的服务，做到“寓管理于服务之中”

2、注重人性化管理中的以人为本，全程规范员工的职业化，推动企业的可持续发展。

B、服务：

1、把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。

2、把目前物业管理行业的局部式服务转变为全程式的服务。

3、科学优化资源，全方位提高给业主的服务质量。

4、快速反应服务，为业主、住/用户排忧解难。

第三节物业管理目标

针对裕翔园高档住宅区整体的实际情况，结合本物业的管理特点，裕翔园高档住宅区城的管理目标定位是：通过对裕翔园高档住宅区整体的物业管理和配合商业运行，进行集中、统一、优质、高效的服务和管整体的物业管理在区域环境、安全保障、文化氛围、物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。

第五章 裕翔园高档住宅区第一节第二节裕翔园高档住宅区的专业化管理

第三节 管理人员的培训与管理

第四节 特约服务项目与特色

第五节

第六节 物业管理的服务措施 第六章

14.2元//月/月

3/平方米/月

42.8元/平方米/月

总结

严格按照双方的合约内容提供管理服务。保证该

第三篇：博物馆物业管理投标书

博物馆物业管理投标书

投标人：XXXX物业管理有限公司 通讯地址：XX市XX街XX号 邮编：000000 E-mail：info@0000.com.cn

第一章前言

本投标书是依据XX博物馆发布的《招标文件》等相关书面文件，由XXXX物业管理有限公司编制而成。

XX博物馆是重点文物保护单位，是广大民众参观学习的场所。馆内文物有不可复制性，因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、高档次。

我公司已有N年博物馆物业管理的管理经验，我公司针对各种接待任务的特点，及时调整综合管理力度，强化服务措施，公司各部门加强能力方面的建设，确保适应各种接待任务的工作。服务工作做到位，细节处理人性化，处处体现以人为本的服务理念，搞好服务工作，努力让博物馆极其业主的满意。通过过硬的服务技能和服务本领，为博物馆提供了优质的服务。

本投标书围绕XX物业“以人为本，科学管理”的原则，统筹企划“博物馆”物业服务项目的全程专业物业管理思路，提出了较高的质量目标和服务承诺，体现了本公司专业管理服务特色。

同时，通过全面、深入的物业管理内容设计与策划，确立了一个适当定位、可操作的专业管理模式，以达到为XX博物馆提供优质服务之目标。

XX物业期待着与博物馆的精诚合作，通过专业管理与服务提升博物馆的品位和档次，使物业在技术保障下保值，在科学管理下增值，使“博物馆”项目成为XX市乃至XX全省的行业标杆。

第二章XX物业管理有限公司介绍((略))第三章企业的优势((略))●品牌 ●管理经验 ●强大的管理支持 ●高标准的服务理念 ●资源共享(1)人力资源(2)物力资源(3)信息资源 ●经济效益

第四章公司在管项目((略))第五章博物馆物业管理基本思路

在尊崇博物馆的原创思想的基础上，依据我们对项目的理解，并结合积累的物业管理经验与XX物业的自有资源，我们对XX博物馆项目,实现完善的物业管理与星级的物业服务.我们物业管理的管理设想是：

●充分利用XX宾馆的星级服务资源，为XX博物馆提供先进的物业管理，完善的后勤保障。对XX博物馆进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，整体提高会议服务的档次，为把XX博物馆建设成为国内一流、国际知名的展馆提供有力的保障。

●通过设施设备环境的最佳管理，在博物馆中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识;●根据ISO9001国际质量管理体系要求进行服务和管理，根据本项目的实际建立一整套符合ISO9001标准的运作规范。使XX博物馆的运作达到制度化、标准化、规范化。

●通过引进先进的物业管理理念和模式及对展馆“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养现代科学服务意识和管理意识;●通过我司XX物业良好的服务意识，从而实现良性循环与可持续的发展，使博物馆物业管理达到最佳化的目标;●以全国物业管理示范小区的标准,积极开展各项物业管理工作,在博物馆业主的支持下，达到创优的目标。

●以一线服务人员为班底，以独具特色的人文素养和婉约柔丽的殷殷之情，为出租部分带去酒店服务的服务理念与管理水准，将出租部分管理好，服务好，经营好。

我们物业管理的服务理念是：把对博物馆服务的每个项目都做出特色、做成精品。

我们物业管理的总体构想是：在实现物业基础服务同时，采用创新意识，针对特定消费人群，细分服务需求，量化细分每一管理环节，提供对应个性化服务，表达博物馆的整体人文精神。我们物业管理的竞争策略是： ●高质、微利、低耗服务。●全方位的增值服务。●品牌和创新。

我们物业管理的管理类型是：

●室内及公共部分设备设施进行专业化日常管理。●对大楼进行高星级服务与规范化管理。●道路、广场等清洁进行程序化管理。●商铺、出租的公司进行合理化管理。●大楼内的治安及消防安全进行准军事化管理。●对展馆大楼实行绿化、保洁、安保一体化管理。第六章组织架构基本设想

在XX市博物馆管理方案的设计中，我们将博物馆管理机构与XX的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运作过程中不断完善，不断发展，为断进步。在公司整体管理架构设置方面，XX强调“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。

就“博物馆”项目而言，XX将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设项目管理处授权执行大楼服务的现场实施;二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。●物业常规服务体系：

包含：清洁保洁，安保，车辆管理，消防，绿化等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。●设备设施维保体系：

针对博物馆的公共设备及设施的维护，制定保养维修的工作流程和作业要求，针对展馆大楼设备故障的突发性，建立专业维修体系，保证博物馆正常维保环境。●质量管理运行体系：

为确保博物馆物业管理的质量，实现既定的质量目标而制定一系列管理服务规范。●资源供给保障体系：

公司运作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。●网络信息支持体系：

利用IT技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统、网上报修系统、公共信息网络发布系统。

在本项目进入后，我公司将按照既定的物业管理博物，将工作逐步落实到位。公司将在提供物业管理基本服务的基础上，提供其它便捷服务、增值服务，并根据客户需求提供相应的有偿服务。我公司希望可以为博物馆提供全方位的贴心式管家服务。

第七章运行管理期服务内容 保安管理(含消防和车位管理)保安是现代物业在管理上的重要环节之一。在当前国际恐怖主义泛滥、国内接连发生惨案的严峻形势下，保证展馆楼有一个较为安全稳定的环境相当重要，这不仅关系到XX市对外的声誉，更关系到博物馆的切身利益。我公司获委任后，将根据现场实地情况，制订一个适当之保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。公共秩序维护

展馆大楼及园内实行24小时封闭式保安管理;晚间实施高密度巡视，做到人防与技防的有机结合;保安人员统一着装，工作规范，作风严谨;危及博物馆及使用人安全处安置明显警示标志;全方位巡查公共区域，保证公共区域的安全和良好秩序。内保管理

中央监控和消防监控24小时值班，全面跟踪、了解、记录实时信息;严禁携带任何易燃、易爆危险物品进入博物馆;承租户装修需提前到管理处申请，经审核后方可施工。消防管理

博物馆内消防设备和器材，任何人不得擅自改动、挪用;楼梯、走道和出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵。严禁在博物馆内存放任何易燃、易爆物品;不得在博物馆内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内;需进行动火作业时须先向管理处申请，待批准后方可进行，烧焊人员须持证操作，并在有监护人的情况下作业。博物馆车辆管理制度

进入博物馆范围内的车辆必须服从博物馆管理人员的统一指挥和管理;车辆必须按照博物馆规定的路线行驶，不得逆行、不得在人行道行驶或泊车，不得超速行驶和按高音喇叭;博物馆和客户长期停放的车辆需在办理定位立户手续，领取停车证，并须将车辆停于指定车位;临时停车位必须按照规定使用，听从管理人员的指挥;车辆进入后贵重物品不要放在车内，否则由此造成的损失由车主自行负责;不得在停车场和博物馆区域内洗车、修车或将车上的杂物清扫于地面;不得将漏油、漏水车辆驶入停车场;严禁携带易燃、易爆、有毒、有害、腐蚀性和其他危险物品的车辆驶入停车场;进入停车场的人员不得随地吐痰、乱扔果皮和杂物。工程管理

作为博物展馆的场所，保证博物馆工程质量是博物馆正常营运的基础。XX物业项目管理部通过精细、高效的设备运行与管理，为博物馆提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保博物馆享受舒适、安全和便利。工程管理主要职责有二次装修管理、设备运行维护、设备保养检修、报修服务、节能管理、档案管理等。

在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度相对较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等等，构成一个复杂的系统。如果组织得不好，往往会出现重大问题，甚至造成重大损失。另外，正确处理工程部与其他部门的关系，也是工程管理的重要环节。从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为客户，同时也是为其他部门服务的;另一方面有些部门，尤其是销售、客户服务等一线部门，他们直接面向客户，需要尽力满足客户的要求。因此在不违反原则的前提下，照顾一线部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。如果不能做到“客户优先”，就会极大地影响整体服务质量。

我们采用酒店的工程管理模式，以综合部为龙头，以维修单的形式开展物业报修服务，做到有记录、有回访，保证了维修的效率与质量。二次装修管理

管理目标：确保二次装修符合国家法规及管理处《装修管理规定》的要求，积极配合客户达成其效果及目的。管理重点

装修期间的消防管理及预案 装修工人出入及行为控制 违规行为的纠正

与客户良性互动关系的初步建立 基本管理流程 设施设备运行及保养

管理目标：确保共用设施和公共设备正常运行，满足客户的使用;提高设备工作效率，延长设备使用效率。主要职责：

根据设施设备的使用规范制订及月度保养计划;定期定时定点实施设施设备巡检;设备站点值班或定期巡视;监控设施设备运行状况，发现异常及时上报和处置;定时定期记录详实完整的运行数据，并填报每周/月度报运行报告;根据具体规定，实施各种设备(公共照明等)的准时开启和关闭。实施保养检修。管理重点： 保养计划的适宜性;停机检修时间安排与物业需要的协调;精密设备检修的技术支持;夜间值班人员的责任心;应急处理能力。报修管理

管理目标：故障设施设备得到及时修复，满足物业运行和客户的使用需求。管理重点：

加强内部巡查和设备监测，尽早发现各类故障;建立方便的报修渠道;妥善处理因设备科技含量高或质量原因或客户特别需要所引致的复杂故障;入室维修服务的过程控制;客户特约服务的费用收取;坦诚对待客户投诉。对外沟通的及时性。节能管理

管理目标：减少不合理浪费，创造更加舒适环保的公共空间。主要管理职责： 参与设计建设工作;制订运行过程的节能计划和实施细则;达成节能的经济目标。管理重点：

节能设计及材料选用;提升供配电的功效;根据需求变化及时调整空调的工作状态;全员参与，不间断培训节能的观念、意识和方法;工程部各级全面了解主要用电设备的数量和运行情况;指派专人负责节能工作的检查、督促;定期对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析，使之不断完善;保温材料的维护保养;广泛采用节能控制照明开关，如声控、光控、时间控制或延时控制;始终使设备保持良好的运行状态等。紧急处理预案

管理目标：及时妥善处理，尽可能减少对客户和服务质量的消极影响，维护物业财产的长期价值。

管理思路：管理过程中不可能完全避免意外事故发生，对物管公司而言，对意外事件处理的速度、方法及力求使事故损失降至最低，则充分显示物管公司的管理水平。为此，必须制订一套科学合理、可操作的应急预案，以确保在发生如停电、停水、跑水、电梯困人、火情、刑事案件等事件时能快速做出最符合客户利益的行为。管理重点： 应急预案的适宜性;全员培训及定期模拟操作;客户及员工的人身安全;事件现场保护。档案及备品备件管理

管理目标：为正确、高效实施设备运行、保养维修提供文件及技术支持。管理职责

收集和编制设备有关技术资料和图纸档案，做好技术档案分类、收存及借阅事务。

负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存做出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用;对备品备件的质量加以监控;整理编制各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，确保管理的可追溯性和文件性。管理重点

各类设备文件(维保协议、使用说明、操作手册、质保文件等)齐全、有效;备品备件的质量满足要求;文件、档案借阅记录完整清晰。保洁(含灭虫害)管理

系统专业的保洁管理是保持整体环境舒适美观，延缓建筑材料自然老化的重要前提，也是提升博物馆外在形象和长期价值的必要条件。公共区域保洁的主要工作内容 定期定点保洁

建立专业化保洁队伍，制订详细岗位职责、操作规程和作业标准;制订完善的作业计划，分区分项实施定期定时保洁服务;重点部位和重点时段，每日一次或二次专人保洁，确保整洁卫生;博物馆内环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;垃圾运输及处理

严格执行工作程序，每日收集、处理各类垃圾，确保环境清洁;生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，收集和转运采用密闭方式。积极与环保部门合作，拓展垃圾分类的回收渠道，促进资源的充分利用。灭虫管理

重点掌握垃圾处理场、地下自来水管道、货物进出口、库房、热力管道、电闸设备夹层、等虫害活动和高发区的具体情况，建立严格的杀虫打药制度，制订有效的《虫害控制工作流程》;按虫鼠繁殖、分布规律进行反复杀虫灭鼠工作，确保杀虫灭鼠工作达到XX市要求的标准,杜绝虫鼠对环境的污染;用药前，做好与入住户/租户等有关人员的沟通说明工作;定期观查虫害的活动情况经常做虫害密度调查并建立服务档案。综合服务(含客户关系、特约服务、档案、财务、培训等)在上述3个环节的基础业务管理之外，围绕“以顾客为焦点”而设立各项综合服务是确保客户与管理处之间顺畅沟通和默契配合的重要媒介，也是促进博物馆楼更高服务素质和客户满意度的必要条件。参照酒店管理模式，我们将工程维护与客户服务合并成一个部门，有利于信息的及时沟通与管理的合理安排。客户关系维护与发展

参照酒店管理模式，设立客户服务中心电话，负责接听各部门的报修、服务需求、投诉等，并及时、准确地将各部门要求转达至相关部门处理。客户服务中心电话将发挥接收中心、调度中心、投诉中心的综合功能，并及时满足客户的多种需求。

咨询台：我公司拟在展馆大厅设置一个咨询服务台，为博物馆和访客提供如下服务：问询服务、信件报刊分发服务、礼仪服务等。特约服务(包括但不限于)室内园艺培植及租摆

电话及访客留言，代发传真、文件输入及装订;预定飞机票、火车票、酒店、餐位;入室开荒保洁、常规保洁;二次装修设计与施工;租期恢复等 档案管理

档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学规范的档案管理能有效地为博物馆设施设备的使用、维修、改建和各项服务工作提供重要的依据和信息。档案资料主要包括：业主档案：《租户公约》、《入住情况登记表》、《消防安全责任书》其它应保存的业主资料 工程档案：综合竣工验收资料、施工设计资料及其它应保存的工程资料;设备档案：设备台帐、质量合格证、设备使用说明书、设备安装调试报告、保修协议、设备运行记录、设备更新改造记录及其它应保存的设备资料;物业管理运作档案：各部门运作相关记录、业主投诉、报修处理记录、回访记录、达标创优记录、来往文书档案、合同档案、员工人事档案、财务档案等。五.人力资源培训

因为物业公司输出的服务与管理全部都是靠人来完成的，我们的员工就是我们的“产品”，是公司的形象代言人，没有什么理由能让我们来忽视员工素质对企业外在的影响的!我们重视培训，培训能贯彻企业战略和公司规章制度，确定和保持公司核心能力，提升公司人力资源整体水平，培训课程主要有(包括但不限于)： 素质(基本)培训(全员)开发商及项目简介

第八章XX物业简介 项目情况介绍 员工手册 礼貌礼节 思想意识教育 服务理念 仪容仪表

理论知识简介与技能强化培训(全员)物业管理简介 客户服务技巧 急救知识 节能意识

机电设备维护措施与设备保养 公共秩序维护

防火知识、消防装置及使用 应急应变措施与突发事故处理 物业清洁服务 实用保洁技巧 消毒的方法与程序 分部门培训 岗位职责 作业流程

各类型案例分析与思考 第九章组织架构岗位职责及主要工作内容 第一节组织架构与人员编制 说明：

〈〈博物馆物业管理〉〉项目共计XX人。

在公司整体管理架构设置方面，XX物业强调“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。

就“博物馆”项目而言，XX物业将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设物业管理处授权执行物业服务的现场实施;二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。

第二节岗位设置及主要工作内容说明： 保安部人员配备与工作职责 保安部职责

●负责博物馆楼区内安全、消防、停车场管理;●制定、部署保安部的工作计划;●定期安排培训及对防盗、防火等方面的知识教育;●安排体能训练，保持最佳状态工作;●编制有关紧急事故发生时之应变程序，调整保卫部署，制定和修改保安条例及规定;●及时向项目经理反映客户的意见及投诉;●加强与所属管辖警区的警民关系，以便日后执行工作;●须认识周围环境，熟悉本物业公共设备的位置和保安监控的重点，以便执行工作;●熟记紧急联络信号，电话号码，对讲机号码;●按制度加强对重点岗位的巡视，确保人身财产安全;●定期向项目总经理汇报有关保安事宜;●定期与所属消防局联系，以便日后执行工作;●完成项目经理交给的其他任务。保安部人员配备

设置保安部主管名，领班名，全面负责保安部工作。设置岗位人员：

●设保安领班名，全面负责博物馆内安全与消防管理工作。兼巡逻岗工作。采用三班两运转。

●门岗设保安岗位个，名保安员采用三班两运转。24小时负责博物馆楼区出入人员管理及与访客的联系;24小时负责博物馆楼区出入车辆的疏导;为体现博物馆管理形象，每日7点至19点站岗服务。

●监控室设置保安岗位个，名保安员采用三班两运转，24小时服务。负责消防监控及录像;负责本责任区内部分消防设施、设备的保养;负责相关消防表格的记录;负责保障消防电话的畅通;●巡逻岗设置个岗位，名保安员(领班人)采用三班两运转，24小时服务。

白天主要工作内容为维护博物馆区域内公共秩序与巡逻;夜间每60分钟巡逻一次。综合部人员配备与工作职责 综合部职责

●负责物业项目各项清洁管理工作，达到项目制定的各项保洁工作标准。

●负责物业设备运行、维护、改造直到报废的全过程的技术和经济管理;●制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标;●负责设备设施管理中，运行、维修的原始记录资料的收集整理;设备设施管理计划编制及月度计划的分解并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修保养的经济效果;●向客户提出设备的更新和改造建议，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平;●以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环抱与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益;●负责受理客户的报修、投诉;●负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行;●收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作;●推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理;●负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应;对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的;●检察和指引所有承建商在物业内进行的工程，以确保其依照物业物业公司所定的规章和安全标准施工;●解答物业客户一切有关工程之问题及查询，解决楼内客户投诉，设置2个岗位尽力为他们解决工程有关问题;●制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响;●外委维修保养项目的监督管理;●与业主单位关于维修费用确认。●负责各种费用的收缴及通知的发放;●负责访客接待与留言;●负责客户各种信息咨询;●组织特约服务工作的组织、宣传工作，使业主了解物业公司特约服务的具体内容及特色;●客户档案技资料的管理。

●协调解决地区属地管理各项事务，例如：消防对口管理、派出所、社区管理协调、环卫、爱国卫生等方面关系的建立和维护;●负责每月向公司上报所需报表。综合部人员配备：

设置主管名，客服人员名，工程主管名，工程维护名，全面负责综合部工作。

1、岗位设置人员： ●客服人员人(讲解员名)a.处理公司内部各类文件的整理;b.工程消耗品、保洁易耗品、文具办公用品的管理与发放;c.客户的接待管理，负责各种会议服务;d.博物馆各类情况的统计，负责各厅的讲解工作。●服务内容

负责维修的接报工作，协调投拆的处理工作。访客接待、留言;负责各厅的讲解、会议服务;为客户安排各项特约服务。负责各种费用的代收代缴;保持与邻近医疗单位的联系;随时应付突发事件;为业主提供相关信息咨询;与客户保持经常性的沟通，随时掌握项目服务状况

2、工程维护人员配备

设置工程主管名，工程维护人员名(弱电名、管道水工名、值班电工名)，全面负责工程部工作。岗位设置人员：

●主管人，兼(强电、万能工)全面负责馆内工程维护。

对物业的土建及所有机电设施(电气、给排水、通讯、保安消防等系统)的维修保养;设备日常运行管理;负责客户报修处理;完成计划预防性检修;对装修工程进行监督管理;对物业设施提出完善、整改方案。

●维护技工6人(弱电1名、管道水工1名、值班电工4名)，24小时(三班两运转)，设备设施日常运行管理;定期检查、定期保养，保证设备、设施(包括消防设施)的正常运行;按国家配电系统运行操作规程实施管理;项目内托管设备的用水用电用气安全。项目内日常设施设备的维修。博物馆综服人员合计：1人

保洁人员配备与工作职责(含厨师名)设置保洁领班名，绿化员名，保洁人员名，全面负责保洁部工作。保洁领班职责;●负责保洁工作质量的巡视、检查;●负责博物馆区内的卫生管理工作;●组织保洁及特约服务工作人员开展岗位培训，素质教育;●负责各项特约保洁服务的落实及与各专业公司的工作协调;保洁人员配备

博物馆保洁员人，负责会议室、办公室、公共通道、公共区域、消防通道的清洁;博物馆区域保洁员人(领班人)，负责清洁打扫博物馆外围公共区域的清扫;并负责公共通道、公共区域、消防通道的清洁;保洁领班人，负责员工工作的督导与保洁质量的把握。

绿化员名，具有对绿化养护及园艺栽培等技能，全面负责博物馆室内花卉盆景管理与养护及园内树木草坪管理与栽培。掌握养护技术措施，及时有效地做好病虫害的防治。

厨师名，主要负责馆内全体员工的工作餐，掌握烹饪技术，排好每周菜单，熟悉工作范围，严格执行食品卫生法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。●博物馆保洁部人员共XX人。现场负责人 设项目经理人

负责博物馆物业管理的全面工作;负责与管理团队的协调工作;及时调整物业管理项目服务内容与方案;负责与甲方和外协单位的总协调工作;根据合同要求负责提供物业管理建议，以及甲方要求的其他建议;组织制定物业工作计划;负责审核物业项目各部门的工作计划、培训计划、采购计划和预算，并提供建议;加强与各部门沟通，负责及时处理博物馆内的投诉;第十章博物馆主要管理人员素质要求

1、项目经理 ●教育背景 大专及以上学历。●培训经历

接受过国内外著名管理公司物业管理、酒店管理、财务管理、人力资源管理等培训。●经验

有八年以上物业酒店项目从业经验，具有物业经理上岗证。●技能、素质 具有较强的组织、协调、沟通能力;具备较强的员工管理能力，处事公平、公正;具有良好的服务意识;熟悉物业管理政策法规，并具有丰富的实践经验;—34—

身体健康，能承受较大的工作压力。最佳年龄：35～48周岁。

2、部门主管 ●教育背景 大专及以上学历。●经验

有五年以上物业项目相应部门从业经验，两年以上部门负责人工作经验;具有物业部门经理上岗证书。●技能、素质

具有较强的组织、协调、沟通能力;熟悉物业管理政策法规，有较丰富的实践经验;身体健康，能承受较大的工作压力。最佳年龄：35～45周岁。

3、专业技工 ●教育背景

中技及大专以上学历。●经验 有三年以上物业相应专业从业经验;具有上岗证书。●技能、素质 身体健康。

具有团队合作精神、吃苦耐劳、不断学习;熟悉本岗位工作技能，能独立承担本专业岗位工作;具有相应的上岗证;最佳年龄：25～35周岁。

4、会议服务 ●教育背景

中技及大专及学历，具有英语会话能力。●经验

有三年以上相应岗位从业经验，从事过酒店会议服务工作;●技能、素质

身高在1.65米以上，身体健康;具有良好的形象、性格开朗、善于与人沟通;熟悉会议服务程序，能遵守规定的礼仪服务准则，具有团队合作;最佳年龄：25～35周岁。

5、讲解员 ●教育背景

大专及以上学历，具有英语会话能力。●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身高在1.65米以上，身体健康，形象气质较好;具有较强的组织、协调、沟通能力;经培训，熟悉博物馆的工作内容，懂得讲解接待的有关礼仪要求，并能在工作中灵活应用;不断学习，努力提高自身业务、文化素养。最佳年龄：25～35周岁。

6、保安员 ●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身高在1.72米以上，身体健康，形象端正;主要骨干由退伍军人和本市人员组成;(本市人员年龄适当放宽)具有很强的组织性、纪律性;经培训，熟悉博物馆的工作内容，能按有关礼仪要求进行工作;思想道德品格良好;中控室值班由相应的上岗合格证。最佳年龄：28～45周岁。

7、保洁员 ●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质-身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度。

-熟悉工作范围，懂得各种清洁剂及清洁工具的性能及使用方法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。-最佳年龄：30～45周岁。

8、绿化员 ●经验

有三年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度;熟悉工作范围，懂得各种树木生长、乔灌花草、修剪的技能及方法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。

掌握养护技术措施，及时有效地做好病虫害的防治。最佳年龄：35～48周岁。

9、厨师 ●经验

有三年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度及三级以上厨师职称。熟悉工作范围，严格执行食品卫生法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。

掌握烹饪技术，排好每周菜单，全心全意为全体员工服务。最佳年龄：35～48周岁。第十一章服务指标及保障措施

一、服务指标及承诺 服务项目服务内容服务标准

(一)工程服务报修管理服务小修：完成日常小修任务指标;小修、急修：及时率100%;接到维修单15分钟到达作业现场;小修及时(24小时)完成，急修不过夜;维修合格率达100%;水、电维修不超过24小时，土建维修不超过5天。

中修：保持房屋完好率100%;房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象;维修工程质量合格率达100%;分项检查，严格把关;按照工序一步到位，杜绝二次返工现象。(二)设备设施管理公共设施设备管理及维修服务公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整;设备设施保养、检修制度完备;消防系统设备完好无损坏，可随时启用;道路路面无积水，无塌陷：完好使用率99%以上;排水管排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，检查一次/月;路灯、庭院灯灯具完好率98%，每月定期维护保养一次，保持清洁。休闲设施完好率98%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次;供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏;博物馆内所有设备设施进行24小时定时巡检制度;制定一系列相应的节约能源措施，降低运行费用的支出;(三)装修管理二次装修管理查验租户装修方案;与租户、装修单位签定协议;实行租户装修申报登记管理;监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接;装修时间固定，不影响他人，不超时施工;定时监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符;检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象;(四)保洁服务公共区域日常保养保洁随时保持博物馆内环境整洁;博物馆内环卫设施完备，设有垃圾箱，装修垃圾中转站等设备;博物馆内清洁卫生、空气清新，环境无污染;垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次;地面部分无垃圾杂物、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放;公共区域每天随时清扫，保洁;外围路面定期冲洗;清洁工统一着装，佩带胸卡;(五)保安服务公共秩序管理服务24小时值班巡逻制度;巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门;无刑事案件、火灾和交通事故发生;遇突发案件，保安人员5分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施，危险处设有明显标记和防范措施;保安人员着装有明显标志和工作规范;各类治安事件处理及回访率100%;定期安排消防培训及演习(每年不少于1次);社区夜间进出实施人员控制、登记;无偿为客户预订出租车;内保着装同管理处(西装领带)，外保统一制服，佩带胸卡;(六)消防管理消防管理消防设施完好率100%;定期检查维护消防报警系统，对消防供水系统定期试水试压;定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%;制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

(七)车辆交通管理车位管理临时车辆停车管理有序，认真指挥进出车辆;车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记;(八)档案资料管理公共档案资料建立计算机资料库，各类档案齐全，建档率与完备率98%;物业管理费用的收缴和使用记录完整;房屋有总平面图、地下管网图博物批准文件、竣工接管验收档案，(验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人户、设备竣工图纸)、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符;有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，房屋安全普查统计表;(九)物业管理管理服务客户满意率96%： 分户水电气表，读数收集准确率100%;制定博物馆管理的各项措施及规定;业主投诉及时跟进处理;每月出物业管理费收支清单;管理人员统一着装。

(十)服务规范用语沟通礼貌用语您好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见，节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐 小姐，先生，女士，夫人

让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您? 我再给您想想办法

请问您有什么事?请问您找谁?有什么需要我帮忙?请您登记，欢迎光临本小区

很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见

请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门。请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临!服务质量保障措施 ●采用星级酒店物业管理模式和经验，注重将其与“博物馆”项目实际内容相结合，并在经营管理过程中不断深化。深入探索与开拓，从而进一步形成一套独特、系统的物业管理模式、服务质量标准和工作程序。

●以星级酒店的服务水平致力于博物“博物馆”项目的物业管理,全身心的投入，加上后勤的有力保障,保证了我们完全有能力与精力投入到“极品博物馆”项目的工作之中。

●围绕“服务指标”和“客户需求”两个导向，系统开展各项服务管理工作;●强化XXXX物业管理有限公司价值理念，加强团队的整体建设;●管理服务程序、质量标准依据ISO：9001质量管理体系要求执行。第十二章运作流程与各项规章制度应急处理程序 保安部 工作职责

SE-01保安部经理职责 SE-02消防总控制员岗位职责 SE-03巡视岗的工作职责 SE-04保安部领班职责 SE-05消防领班职责 SE-06正门岗职责

GSZD-A02-001保安部部门职责规章制度 GSZD-C01-001保安部保卫人员守则 GSZD-C01-002公司巡视制度

GSZD-C01-003护卫处、消防管理中心员工绩效考评实施标准作业规程

GSZD-C01-004护卫员警用器械使用管理标准作业程序 GSZD-C01-005雨衣雨鞋使用规定 GSZD-C01-006突发事件处理标准作业规程 GSZD-C01-007交通管理标准作业规程

GSZD-C01-008护卫部员工培训实施标准作业程序 GSZD-C01-009物品、人员出入管理标准作业规程 GSZD-C01-010护卫处交接班管理标准作业规程 GSZD-C01-011安全巡逻标准作业程序 GSZD-C02-001消防器材设备管理规定 GSZD-C02-002消防演习作业标准 GSZD-C02-003消防培训实施标准作业规程 GSZD-C02-004消防系统运行管理标准作业规程 GSZD-C02-005消防系统操作标准作业规程 GSZD-C02-006火警火灾应急处理标准作业规程 GSZD-C02-007灭火预案标准作业规程 GSZD-C02-008防火管理标准作业规程 GSZD-C02-009消防系统维修保养标准作业规程 GSZD-C02-010中控室管理规定 应急程序 GSLC-C01-001案件的处理及报案程序 GSLC-C01-002对推销人员的处理 GSLC-C01-003对打架斗殴流氓滋事的防范 GSLC-C01-004对非法商贩的防范预案 GSLC-C01-005对神经病人、滋事人员处置 GSLC-C01-006对突发性水浸和室内水浸的处理办法 GSLC-C01-007对突然死亡事件的处理 GSLC-C01-008失物品招领程序 GSLC-C01-009暴雨大风天气防范预案 GSLC-C02-001火警应急方案 GSLC-C02-002火灾事故处理程序 综合服务部 工作职责

EN-01工程部经理工作职责 EN-02工程领班工作职责 EN-03强电技工工作职责 EN-04管道工工作职责 EN-05弱电技工工作职责 EN-06综合维修技工工作职责 规章制度

GSZD-D01-001入室安内装维修标准作业程序 GSZD-D01-002维修部员工培训管理标准作业规程 GSZD-D01-003供配电设备设施安全操作标准作业程序 GSZD-D01-004给排水设备设施运行管理标准作业程序 GSZD-D01-005给排水设备设施操作标准作业程序 GSZD-D01-006给排水设备设施维修保养标准作业程序 GSZD-D01-007二次供水管理标准作业程序 GSZD-D01-008电梯日常维修保养标准作业程序 GSZD-D01-009工具管理标准作业程序 GSZD-D01-010报修管理标准作业程序 GSZD-D01-011配电机房值班制度

GSZD-D01-012机械设备应急、应变处理解决方案 GSZD-D01-013配电室交接班制度 GSZD-D01-014值班管理标准作业规程 GSZD-D01-015物业接管验收标准作业程序 保洁服务部 工作职责

CL01综合经理工作职责 CL02保洁员工作职责 CL03专项保洁工作职责 CL04文员库管工作职责 CL05客服人员工作职责 规章制度

GSZD-B01-001保洁部员工培训实施标准作业程序 GSZD-B01-002回访管理标准作业规程 GSZD-B01-003住户投诉处理标准作业程 GSZD-B01-004钥匙委托管理标准作业程序 GSZD-B01-005住户意见征集、评价标准作业程序 GSZD-B01-006户违章处理标准作业程序 GSZD-B01-007楼宇巡查管理标准作业规程 GSZD-B01-008档案管理标准作业程序 GSZD-B01-009住户求助服务管理标准作业程序 GSZD-B01-010服务中心值班与交接班标准作业规程 GSZD-B01-011业主档案管理标准作业规程 GSZD-B01-012空置房管理标准作业规程 GSZD-B02-001库房物资管理规程 GSZD-B02-002物资请购申领管理规程 GSZD-B02-003物资采购管理规程 GSZD-B02-004仓库管理标准作业程序 第十三章管理费用初步测算及说明 物业管理费

XX市博物馆全年物业管理总承包费用为：XXx万元。物业管理费构成及比例 XX博物馆物业管理费测算汇总

序号项目名称单位数量年费用(万元)比例(%)备注 1项目部管理费用年详见表1 2工程维保管理费用年详见表2 3保洁综服管理费用年详见表3 4安保管理费用年详见表4 5不可预见费(1%)年 6公司管理费用(3%)年 7物业管理利润(8%)年 8营业税(5.55%)年 9合计年 分类测算表汇总

项目人员配置清单：见表0 项目部管理费用：见表1 工程维保管理费用：见表2 保洁综合服务费用：见表3 安保管理费用：见表4 月成本人工标准：见表5 资产预算明细：见表6 保洁耗材月费用：见表7 保洁工具清单：见表8 表0博物馆项目人员配置清单 部门职位名称人数备注 人员总编制/ 现场负责人 综合服务综服主管 领班 绿化员 保洁员 厨师 客服中心 保安服务保安主管 领班 保安员

工程服务工程主管 技工

表1博物馆项目部管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 一项目部管理费用合计(1+2+„13)1管理人员人工成本项目经理人 4工作服人 5工作餐人 6项目公关联络 7资产折旧 8项目办公用品 9项目印刷资料费

10节假日加班费(110元*10天)/年 11项目招聘、培训费 12项目节假日美化费 13项目社区活动费 14项目通讯费 15项目日杂支出 16项目宣传广告费 17项目保险费 18项目审计及律师费0 表2博物馆工程维保管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 二工程维保管理费用合计(1+2+„22)1管理人员人工成本工程部主管人 2领班人 3维修技工人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7日常维修辅料 8师生房间水表维修 9电费 10水费

11净化水系统维保费 12污水、排水系统维保费 13电梯外委保养0 14机电设备(暖通)维保费0 15消防系统外委保养0 16楼宇自控系统维护0 17VRV空调系统维护0 18区域内道路系统维护费0 19电梯年检0 20消防年检0 21供电系统维保费0 22供电系统年检费0 23公共区域灯具检查和维护费0 24油漆粉饰费0 25水泵维护费0 26水箱清洗、检测费0 表3博物馆保洁综服部管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 三保洁综服管理费用426950合计(1+2+„12)1管理人员人工成本保洁主管人 2领班人 绿化员人 保洁员人 厨师人 3客户服务人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7清洁用品费 8卫生防疫消杀灭00 9工具 10卫生纸 11布草清洗

12外包费用(外墙清洗)00 13垃圾外运、化粪池清掏0 14绿化农药、化肥、药械费用0 15花坛植草植花更换、增补0 表4博物馆安保管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 四安保管理费用合计(1+2+„6)1管理人员人工成本保安主管人 2领班人 3保安员人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7监控系统维护费0 表5博物馆月人工成本标准

部门职位职位工资标准(税前)保险福利(35﹪)公积金(8﹪)年终双薪月人工成本 项目负责人 综合服务综服主管 领班 绿化员 保洁员 厨师 客户服务 保安服务保安主管 领班 保安员

工程服务工程主管 技工

表6资产预算明细

序号名称单位数量单价金额(RMB)摊销年限年摊销额 一项目管理部办公设备 1台式电脑 2激光打印机 3传真机 4办公桌椅 5文件柜 6更衣衣柜 接送客车 7对讲机 二工程维保 1冲击钻(博士牌)2电锤(博士牌)3管道疏通机 4万用表

5铝合金双升降梯4M 6铝合金双升降梯2M 7电气管道维修工具 8对讲机

三保洁绿化、清扫 1专业吸水机(含配件)2清洁车 3工作车 4吸尘器 5对讲机 四安保 1棉衣 2警棍 3强光手电 4雨具 5遮阳伞 6防破工具 7对讲机

表7保洁耗材月消耗

序号名称月用量单位单价(元)合计 1卫生球 284消毒剂 3毛巾(抹布)4乳胶手套 5除锈剂 6超宝全能清洁剂 7超宝浴室清洁剂 8超宝玻璃清洁剂 9超宝不锈钢保养剂 10超宝静电吸尘埃剂 11美国庄臣碧丽珠 12尘推罩清洗 13垃圾袋小 14大垃圾袋 15总计

表8保洁工具清单(一年)序号名称单位数量单价元合计备注 1尘推(90CM)含一个备用尘推罩 2刷具 3清洁桶 4擦窗器 5老虎夹 6文件夹/板子 7玻璃铲刀 8拖把 9扫把 10抹布 11铝合金梯 12暂停服务牌 13小心地滑 14掸子 15小喷壶 16总计

关于测算的重要说明 工程维修、零星维修，由XX负责维修;所产生的零配件等物料费用由业主负责审批和承担经费。单项元以上项目维修与额外增加项目，由业主负责审批和承担经费。

如果业主需要提供本报价以外的服务项目，费用按实结算。本次报价以贵司提供的招标书为基础，并结合我司管理经验与市场行情进行的初步预算，如日后各类数据、设施设备、服务内容等发生变更，此价格应做相应调整。

本着与博物馆良好的合作关系，本次物业管理项目XX不收取管理酬金。

业主负责支付物业管理用房的水、电、空调等费用。第三节测算说明

本次物业管理费测算依据仅为招标文件中的资料、数据，如测算依据发生客观变化，上述测算应做相应调整;地下停车场管理费未计入上述物业管理费标准;本测算不包括能源消耗费;该项目公共部位、共用设施设备中、大修、更新改造费用按照有关文件规定由大厦维修专项资金承担，未计入物业管理费预算。

第十四章接管((验收))方案 第一节交接验收内容

博物馆周围红线内建筑物、绿化景观、道路等;地面停车场;室外工程(包括管线、路面、管井绿化景观、公共照明等);设施、设备验收，包括电梯、水泵、消防等(根据实际进度安排接管时间);标识。(根据实际进度安排接管时间);竣工资料(根据实际进度安排接管时间)。第二节验收人员配置

验收将安排项目负责人、工程主管、保安主管、综服主管参加。第三节交接验收方法

参加业主单位、施工单位方共同试验收。

房屋验收，从2006年X月X日至2006年X月X日，物业公司项目管理处验收组与业主单位、各施工方共同对房屋进行验收。

对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至业主;由业主监督施工单位返修整改;物业公司进行复验，并以复验为准，写入备忘录返至业主单位。钥匙交接，现场核对(将交接的钥匙种类、数量在《钥匙交接记录表》上记录);施工单位做开荒保洁(对新投入使用的区域);贴验收讫封条。

第四节设备设施验收

物业公司管理处验收组与业主单位、施工方三方共同对所属专业设施设备进行验收。对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也应进行记录;在验收设备前，要先交验设备设施资料及说明书;查验设备铭牌、标识牌是否齐全;对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至业主单位;由业主单位监督施工单位返修;物业进行复验，并以复验为准;第五节钥匙交接

由物业公司与业主单位(或业主委派单位)进行交接，物业公司人员提前准备好口取纸及进行房间、房门编号;双方在现场采取逐个测试、逐个进行标识的方法验收，完成后双方进行钥匙交接记录，双方签字确认。

第六节接管查验流程(附图)第七节所需移交的材料

在建设项目竣工验收前，建设单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业公司归档保管，以确保维修的需要。验收时移交的技术资料主要包括：

项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等;设备清单及设备施工图纸，包括设备名称、规格型号、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件、开箱记录、产品说明书、设备出厂检验单、设备出厂合格证、设备单车试车记录、设备性能记录、设备安装质量检验记录等;工程项目竣工图;锅炉、暖气、卫生、电气、电信、通风、供水、雨水、污水、供气、消防、防盗报警、电视监控等工程的平面图等施工图纸。

材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录;隐蔽工程验收记录;土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等;设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，锅炉、暖气、卫生、电气、电信、通风、供水、供气、消烟灭火、防盗报警、电视监控等工程的检查和试验记录等;压力容器许可证、计量仪表合格证、安全阀校验证明。

建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测预记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;质量事故的发生和处理记录;会审记录，设计变更通知和技术核定单;建筑物、构筑物的使用注意事项说明;该工程项目的其他重要技术决定和文件。结论 选择XX物业

选择一个优秀专业伙伴

选择博物馆项目成功事业新起点!附件1：组织机构代码

第四篇：物业管理公司投标书样本

物业管理公司投标书样本

目 录

前言

我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录

第一章 投标人资格证明文件

一、投标承诺书

二、法定代表人授权委托书

三、投标人资格证明文件

四、拟派现场项目经理资格声明

五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表

第二章 企业基本情况

一、企业理念

二、机构设置

三、管理优势

四、管理规模

五、酒店管理

六、项目剪影

第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙(住)管理方案

第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

二、物资装备情况

第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

二、培训及管理

第七章 管理规章制度及管理档案建立情况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立情况

第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务标准与承诺三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标

九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标

十、控制突发事件的服务内容 和指标

十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标、十二、住宅装修管理的服务内容和指标

十三、业户满意度测评的服务内容和指标

第九章 构建和谐社区与便民服务

一、和谐社区

二、便民服务

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案第十一章 公共维修基金范围的使用方案

第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护

二、设备管理

第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案

第十四章 绿化和保洁管理方案

一、绿化管理方案

二、保洁管理方案

第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明

一、停车管理方案

二、地下车库经营管理的说明

第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务

第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明

一、开展销售工作的可行性方案

二、空房管理办法

第十八章 投标报价及经费收支预算

第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明

第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺

附件： 物业管理应急措施

一、遇火灾处理程序

二、接报治安事件处理程序

三、接报刑事案件处理程序

四、遇燃气泄漏处理程序

五、遇停电处理程序

六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序

八、遇恐怖事件处理程序

九、触电事故的应急处理程序

十、电梯困人事故的应急处理程序

十一、强烈大风的应急处理程序

第五篇：物业管理投标书（最终版）

物业管理投标书

序言

我公司拟在该小区(大厦)管理中除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，根据ISO9002质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务业主和使用人作为管理工作的重心。我公司将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准世界物业管理先进水平，创全国最优秀管理住宅小区。

我公司有信心，有能力全面接管此小区物业管理，并保证使其在1年内成为市文明住宅小区(大厦)，2年内成为全国优秀管理住宅小区，3—5年内达到物业管理的先进水平。达不到目标，我公司会主动退出并能承担处罚。

第一章 拟采取的管理方式

一、提要严密、科学、规范的管理运行机制。内设高效、精干、科学、实用的“三部、三室、三队”管理机构。3 设中央值班调度室，协调处理紧急事务。实施督导全面质量和计划目标管理。实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。共设计项严密、系统的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。

二、内部管理构架内部管理构架图

三、机构设置

四、运行机制计划目标管理。督导管理。全面质量管理。协调管理。中央值班经理日常管理责任制。

五、工作流程

六、信息反馈渠道

信息反馈渠道

(一)信息反馈单位或渠道包括：业主、使用人；市小区办；市房地局；区房管局；物业管理公司；各新闻媒体、报刊、杂志、闭路电视、因特网；业主、使用人信箱；社会各界座谈会。

(二)信息反馈程序

由物业管理公司经理、中央值班调度室及物业公司各智能部门将收集到的全部信息通过物业公司的计算机系统中相互沟通，在每天或每周的办公会议上，对各路信息采取分类分析，对所管理的物业提出的意见作出解决方案，付诸实施，并向信息发布单位反馈解决效果。

(三)目标达到

问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内业主基本满意。

第二章 管理人员的配备

一、坚持讲学历、讲能力、讲经验的高层次人员配备。

二、配备的名管理人员全是我公司自有人员，均经过培训中心培训合格，其中本科以上人，专科以上人，中专人。

三、重视政治条件和职业素质。

四、配备人员均热爱物业管理工作，追求创新，有奉献和敬业精神。

五、正、副经理均为本科毕业，有物业管理师职业资格证书，是我公司极富事业心的年富力强的管理干部。

六、各主要高层管理人员素质较高、能力较强。

第三章 管理人员的培训

一、物业管理经理、副经理等名管理人员均具备物业管理职业资格证书。

二、所有员工上岗前必须经过专业培训和考试。

三、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

四、业余学习凭结业证或毕业证报销学费。

五、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

六、建立物业管理知识题库，以考代训。

七、定期进行专业技能竞赛评比活动。

八、培训目标、培训计划、培训方式(详见附件，略)。

第四章 管理工作必备的物质装备计划情况

一、坚持必需、实用、节约的原则。

二、机械工具设备费共＿＿＿＿＿万元，由公司分两期投入。

三、管理用房计划(详见附件，略)。

四、器械、工具、通讯、治安装备以及办公用品计划(详见附件，略)。

第五章 经费收支预算

一、不追求高额利润，只追求做好本职工作。

二、按现有收费标准和投标书精神，第一年公司收回垫付开办费，并盈利＿＿万元，第二年盈利＿＿万元。

三、参照房管局与市物价局拟议的收费标准，第一年公司不但收回垫资，而且法定利润亦有保障，管理公司资产还能逐年增加，并留有一定公积金作为公司在本项目物业管理的发展基金，使本小区(大厦)的物业管理水平更上一层楼。

四、测算依据(详见附件，略)。

五、经费收支预算表(详见附件，略)。

第六章 管理规章制度

一、力求健全、完善、可操作。

二、力求规范化管理，有章可循。

三、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理运行制度份。

(列出目录，其内容作标书附件，略)

第七章 档案建立、管理设想

一、建立标准档案室。

二、设档案专业人员管理。

三、采用计算机储存和原始资料双档制。

四、配置消防和防盗装置。

五、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

第八章 各项管理指标

一、实事求是，各项指标均超过国家和市的指标。

二、达不到各项指标自动退出，并愿以万元作为保证金。

三、以业主、使用人满意为准。

第九章 便民服务项目

一、便民服务原则是以追求社会效益为主、以经济效益为辅。

二、垫资开展无偿服务，坚持以保本原则提供有偿服务。

三、联系专业服务企业，尽可能地提供各项便民服务。

四、明确责任部门，以保证服务项目的落实。

五、无偿服务项目达项。

第十章 社区文化

一、完善的社区文化制度。

二、充分利用物业的全部室内、室外活动场所。

三、社区文化部定编人，要多才多艺，一专多能。

四、拟定形式多样的主题活动，节日活动和经常性活动。

五、力求使社区文化成为我市物业管理的一面旗帜。

第十一章 提高管理服务水平的设想及思路

一、试行高层次管理的物业经理制。

二、试行物业管理ISO9002质量保证系列标准。

三、进一步开发、完善计算机物业管理软件，建立计算机网络管理系统。

四、建立计算机防盗、消防报警系统，争取撤销预警防盗网。

五、进行小区(CI)或大厦形式设计，不断创新社区文化。

第十二章 愿意承受的奖惩

一、有信心管理好本物业。

二、加大风险金＿＿万元。

三、追求更多管理项目。

附：标书附件

1.资质证明——物业管理企业资质证书

2.投标邀请函

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿＿＿，传真：＿＿＿＿＿＿＿

联系人：(署名)＿＿＿＿＿＿＿

＿＿＿＿＿年＿＿月＿＿日