如何编写物业管理投标书

第一篇：如何编写物业管理投标书

如何编写物业管理投标书

投标书至少符合以下三个要求：一是符合招标书的要求；二是符合本物业管理项目的实际需要；三是要充分反映本物业管理企业的特点和长处。为此，投标书要按规定要求回答招标文件中的所有问题，并重点介绍物业管理企业、拟组建项目管理机构和拟定的物业管理方案要点。

具体而言，投标书应该包括以下内容：

第一，投标函。阐明公司的投标意向、履约的意愿及履约的内容、投标总价和房屋及附属设备设施维修养护、安全管理、环境管理等各分项服务价格，以及投标人的联系方式等。

第二，投标报价一览表。管理费用投标书中最重要的内容之一，为此标书中 一定要提出合理的、有依据的投标报价，包括投标总价、各分项服务价格总表和各项物业管理服务费用测算明细表。

第三，投标物业管理企业简介。如公司的光荣历史、规模实力、取得的荣誉，优势、特点、企业文化、管理和服务理念，以前管理过或正在管理的物业名称、地址、类型、数量，与标的物业相似的物业管理经验和成果，主要负责人的专业物业管理经历和经验。

第四，物业管理项目部设置。说明拟设置的各个职能部门的职责，以及派出 的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的设备等。

第五，物业管理方案要点。这是编写投标书过程中最关键的环节。首先，分 析拟承接物业项目的特点、难点和要求，并分析业主和使用人对物业管理服务的期望和服务需求等。然后，介绍本企业将在各阶段提供提供的各项物业管理服务模式、服务特色、服务承诺、服务内容、服务形式、服务方法、质量目标、保障措施、物资装备、工作量、服务费用等。

第六，投标书的相关附件。根据需要以附件的形式将企业标准化操作手册、内部管理制度、服务技术支持体系、服务质量保障体系、资质证明材料、联合体共同投标协议等资料作为附件附于投标书中。

第二篇：物业管理投标书的编写 续

物业管理投标书的编写（续上

本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：

(1)管理员工薪金

①薪金及年终奖金；

②加班费；

③劳工保险费；

④制服及洗衣费；

⑤员工训练费。

(2)维修及保养费

①升降机；

②排水设备； ③电器装置； ④保安系统； ⑤消防设备；

⑥后备发电机设备； ⑦给水设备； ⑧楼宇维修；

⑨大楼标志及指示牌； ⑩通讯及广播； 大楼自动化系统； 12 垃圾处理设备； 13 清洗贮水池； 14 卫生设备； 15 洗窗机； 停车场设备等。(3)公共事业支出费 ①电力； ②自来水； ③电话。(4)杂项支出 ①园艺保养； ②节日布置； ③大楼清洁； ④行政管理；

⑤会计稽核大楼账目； ⑥大楼保险； ⑦预留修缮基金； ⑧管理经理人酬金。

(三)用户搬运及装修期间的管理顾问服务

从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等构成很大影响。本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务。

该项服务包含以下内容：

1.移交大楼单位与用户程序

包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工向租户履行移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内的工程问题亦需要用户于一定时间内告知物业管理公司及时予以修缮。此外，本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸，并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

2.装修工程及物料运送控制程序

为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运规划，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常运作，确保业主及用户的权益。本公司将要求用户提供以下资料及相关费用：

(1)装修楼层／单位的证明；

(2)24小时的联络人、电话、寻呼机、手机号码；

(3)承包商综合保险单资料；

(4)公共第三者保险单资料；

(5)估计装修工程天数；

(6)装修物料运送时间表；

(7)每日工作人数；

(8)驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；

(9)装修期的临时水电供应费用与保证金等。

3.保安控制

此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

4.搬运控制

为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。

5.安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。

二、物业管理运作服务

本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，服务项目如下：

①大楼保险事宜；

②大楼管理人力资源；

③保安服务；

④清洁服务；

⑤维护保养服务；

⑥财务管理；

⑦租务管理；

⑧停车场管理；

⑨处理租户投诉；

⑩园艺保养及节日布置；

公共关系； 租户联系及管理报告。

(一)具体服务内容

1.大楼保险事宜

本公司可提供经专业人士认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值。该项服务将于大楼正式营运前提供业主参考。

2.大楼管理人力资源

(1)配合大楼所需，聘请及培训合适的员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务素质。

(2)制订员工编制表、当班时间表、员工手册及各项运作报告等。

(3)在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

3.保安服务

(1)聘请合适的员工并辅以专业训练。依本公司以往经验，直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对大楼的认知等。

(2)本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位，设立特定的并适合本物业的保安制度及编制相关巡逻路线图表等。

(3)为确保保安服务能达到预定的效果，本公司将定期会同业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

(4)在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求拟订一套符合大楼需要的保安计划供业主审核确认。

4.清洁服务

(1)本公司将制定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等。

(2)本公司还将拟定清洁服务条款，以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标。本公司凭借以往接管大楼的经验，定能获得具有价格竞争力的清洁服务合约，使业主能以合理费用达致理想成效。

(3)本公司将备有适当报表用以监督清洁承包商日常运作，如核查清洁员工资历，检验清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规范厂商的服务人数及清洁品质，处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

(4)本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商负责，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一承包商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共场所的清洁费用更有竞争力。本公司将协助拟定租用户单位内清洁服务的细则条款以期达到统一标准。

5.维护保养服务

(1)本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务。各驻大楼技工将在高级技师督导下做好各项操作、维护及定期保养工作。

(2)本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的质量标准，并备有各类保养报表以备检查。

(3)选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司负责制订工程细则并通过核查，由业主核准后进行。

(4)本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制订一套5年的长期修缮计划书，并由业主审核后施行。

6.财务管理

1)大楼管理预算案

(1)管理预算案主要针对大楼日常运作支出作出评估并制定。经业主核准后，该预算案将作为大楼财务预算管理基准，由业主授权本公司全责处理。

(2)依据预算案，本公司将建议管理处制定空调费及保证金金额。

2)处理支出账目

所有大楼内的管理运作账目将由驻大楼经理审核后交总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所制定的预估费用予以核批。3)收支损益表

(1)本公司将每月提交大楼收支损益报告供业主审核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支账目与应收账款相对照，以便业主了解大楼财务状况。

(2)大楼收支损益账目将每年由经认可的会计师稽核并存档记录。4)管理账户

(1)本公司将在业主指定的银行开设大楼管理账户，以备业主审核各项开支。

(2)除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得的利息也将归入大楼管理账户。该账户特定专供大楼的管理营运使用。

(3)本公司将每日提供管理账户的银行收支记录及结存供业主以审核。

5)代收租金及管理费

(1)本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定的银行账户，并按时提交有关租金管理的书面报告，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能按期收到租金款项。

(2)除发出租金通知单外，本公司还将每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理账户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

7.租务管理

(1)为保障业主权益，本公司在被委任为物业管理经理人后，除前述协助业主制订租约条款及细则外，还将在租用户租约期内向他们提供有关执行租约的服务。

(2)在租约有效期内，确保租户遵从租约上所订立的条款，并将进行定期查核查。

(3)租户有欠租或不履行租约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取行动，以保障业主权益。

(4)在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订立新租约，提供租金水平的市场现值供业主参考核批。

(5)当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单元，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

8.停车场管理

(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。

(2)规划停车场的日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线流程。

9.处理租户投诉

(1)驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理。(2)本公司物业管理部主管级人员将会同驻物业现场主管定期拜访各承租户，建立友好沟通。

(3)将所有租户的建议及投诉记录提供给业主，以备业主核查及检讨。

10.园艺保养及节日布置

(1)安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境。

(2)在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在业主核准后方才施行。

11.公共关系

(1)定期与大楼各租户沟通并收集意见，保持双方友好关系，促进大厦管理运作更顺畅。

(2)与区内政府机关及有关团体保持联络，遇有特别事件或状况时能即时发挥作用。

12.租户联系及管理报告

(1)大楼管理处将定期发出通告，报道大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户。

(2)本公司物业管理部主管将定期拜访主要租户，收集有关改善管理运作的意见及建议。

(3)本公司将每月与业主举行例会，检讨及报告管理进度，必要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题。

(4)本公司将每月提交详尽的管理报告供业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将要期满的租用户名单、大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。(二)管理运作进程与员工工作细则

就××物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下(图3-2-5)：

1.管理运作进程

1)业主与××物业管理公司

由业主委任本公司为管理经理人，负责本物业的一切管理事宜，本公司则直接向业主负责并定期或每月提交管理报告和物业财务资料。

2)××物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员

本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹处理日常管理事宜，其他管理人员也将配合大厦运作需要适当设置。本公司物业管理部专门负责人将会同驻物业现场主管定期与业主沟通及检讨各项管理运作事务。

3)××物业管理公司与基层管理员工

各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配和训练，该级别的管理员工将着重选择有实践经验的管理人员担任，务求能够胜任日常管理事务。本公司将负责督导及培训各管理员工掌握专业管理知识，并将所学理论自觉运用于物业管理实践。

2.管理员工工作细则

1)物业主管

(1)按其职权所属，严密监管其下辖各员工的日常工作。

(2)编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当班，避免出现人手不足或冗员过多的情况。

(3)每日呈交工作报告给公司物业管理部。

(4)主持每周工作会议，检讨工作表现，并借此沟通各级工作人员。

(5)巡查其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：

①清洁情况满意；

②保安系统操作正常；

③排水系统正常；

④空调供应正常；

⑤园艺摆设满意；

⑥消防通道无障碍物阻塞；

⑦后备系统正常。

(6)第一时间处理投诉，直到事件圆满解决为止。

(7)协助安排物业管理部负责人员探访大楼承租户。

(8)遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面。

(9)熟悉所有紧急情况处理步骤，如台风预防措施、防火设施、紧急出口位置等。

2)物业管理员

(1)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线。

(2)随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定。

(3)绝对服从合理的工作指示。

(4)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围，如发现任何可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管。

(5)尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人员支援。

(6)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，应通知主管代安排接班。

3)维修保养员

(1)按照主管指示执行修缮程序或担任其他应急职务。

(2)负责大楼内一切维修工程，经由上级认定要由指定承包商保养的例外。

(3)维修工程进行时，应尽量避免给用户造成不便。

(4)工程进行时若涉及停电、停水、停空调，需由上级决定，并发出书面通告预先通知用户。

(5)每日做好并提交工作记录以及各修缮记录。

(6)领取工具时应填写申请表，工具应妥为使用，完工后应立即交回并及时记录。

(7)进行任何工作时，应以保证安全为原则。

(8)按时检查应急系统，如抽水机、后备电力系统等。

4)停车场管理员

(1)控制停车场管理系统及有关设施。

(2)记录日常进出大楼车辆资料，协调货运车辆的货物启运装卸工作。

(3)上下班时协助疏导通道与车辆流量。

(4)停车场内若发生意外，应知悉处理步骤。

(5)若发现有可疑人士在停车场内徘徊，应立即呼唤其他管理员工到场协助。

(6)停车场内停放的车辆有警报长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内。

(7)未经主管同意，切勿代客停车。

(8)工作时必须穿戴反光背心制服，以确保安全。

5)清洁员工／承包商

(1)打扫清洁所有公共场所，包括公共走廊、楼梯、电梯、大堂、管理处、洗手间及天台等。

(2)清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类管口、木器、金属制品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾桶及烟灰缸等。

(3)所有公共地板打蜡。

(4)将废弃物收集及妥当处置。

(5)清理和疏通排水系统，以防堵塞。

(6)按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁任务或特别服务。

(7)所有在高空外墙工作之清洁员，必须配戴安全防护用具，违者一律给予纪律处分。

(8)所有清洁工具、用品均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被疑为盗窃，外包厂商工具器材例外。服务形式及费用

一、服务形式

1.管理顾问服务

本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度，检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限从公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。2.实质管理服务

本公司将在楼宇使用执照发放后开始提供实质管理服务并直接对业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇使用执照发放开始，为期两年，两年合约期满则自动续约，或变动方提前三个月通知终止合约。

二、服务费用

1.管理顾问服务

为使业主对本公司的服务质量树立信心，该阶段服务本公司将不收取费用。本公司相信该项服务对整项发展计划的物业管理会有积极的作用及帮助。

2.实质管理服务

依据建议书所提供的实质管理服务(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)。自委任期开始，公司将于每月在管理账户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行议定费用。

结

论

深信贵业主从上述建议书内容中已深刻了解到本公司对参加本案的兴趣，并希望能有机会与贵业主合作从事极富挑战性及创意性的综合物业管理规划案。

若委任本公司为本项发展计划的物业管理经理人，本公司深具信心能胜任此职，原因有以下几点：

1.本公司物业管理部员工对物业管理有丰富的实务经验，公司现代化的专业物业管理技术与运作策划都能满足贵业主的需求。

2.本公司能依据贵业主的要求，为本项物业管理设计出一套周全完善的管理方案。

3.本公司深信在建筑期内引进物业管理概念及专业顾问意见，对整项计划的功能效益及资金有效使用都有正面作用。本公司亦会于此阶段与建筑师及其他顾问共同合作以实现这一目标。

4.依据以往经验及专业知识，如果一项发展计划能于开发建设期间融入物业管理策略及意见，则可避免日后发生重大管理问题或实质运作困难，对整项计划的经济效益也得益显著。

5.由本公司提供的专业管理服务能保证贵业主投资物业的利益，因为通过上述服务，物业价值不仅不会因时间日久而降低，反而会因管理得当而提升，更可衬托出未来新物业的价值。

致

礼

××物业管理公司

****年**月**日

第三篇：如何编写投标书

如何编写投标书

投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项：

一、管理方式

投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。

二、管理组织架构

所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：

1、管理体制

管理体制主要有三类：（1）总经理负责制；

（2）董事会下的三总师负责制；（3）董事会下的总经理负责制。

2、管理方法

目前国内的管理方法有两种：

（1）垂直领导方式（直线式管理模式）。优点是政令畅通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。（2）矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。

3、机构的设置

根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：

（1）三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。（2）四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。

（3）六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。

除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确 规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才 培训计划。

三、管理费用的收支预算方案

经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。

1、收入测算

物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：

（1）目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。（2）物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。（3）维修基金每年可取的利息金额。（4）其他方面的服务收入。

2、支出预算

围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：（1）人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。

（2）各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗；各种设备的添置 各类服务所需要的的消耗品。

（3）物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。（4）其他有关各项的开支等。

通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。

四、管理操作 这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

1、根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。通常物业管理规章制度分为：（1）公众管理制度，主要包括： ① 业主公约；

② 精神文明建设公约；

③ 楼宇使用及维护管理规定； ④ 装修管理规定； ⑤ 治安管理规定； ⑥ 清洁卫生管理规定； ⑦ 消防管理规定； ⑧ 交通车辆管理规定； ⑨ 环境保护管理规定。

（2）岗位责任制度，主要包括： ① 管理处主任岗位职责； ② 管理处主任助理岗位职责； ③ 环境主管岗位职责； ④ 保洁员岗位职责； ⑤ 保安主管岗位职责； ⑥ 工程主管岗位职责； ⑦ 维修人员岗位职责； ⑧ 会计人员岗位职责； ⑨ 行政人员岗位职责。

（3）内部管理运作制度，主要包括： ① 员工行为规范； ② 培训制度； ③ 考核制度 ④ 奖惩制度； ⑤ 回访制度；

⑥ 来访，投诉处理制度等。

2、根据目标物业，确定各管理岗位工作人员的职责 管理岗位主要有： ① 保安； ② 机电维修； ③ 清扫保洁； ④ 园林绿化； ⑤ 电梯操作； ⑥ 社区文化。

五、管理目标，经营管理宗旨、方针

投标书中应表明投标单位对目标物业的管理目标、管理方针、管理宗旨，便于业主委员会成立的招标领导小组及评委们更加清楚理解物业管理的理念、宗旨。例如某物业管理企业投标某商住楼时，提出管理目标：树立“服务至上，客户第一”的管理思想，达到一流管理、一流形象、一流效益，一促进后期的楼宇销售；提 出管理经营方针：保本经营、独立核算、自负盈亏、开展一业为主，多种经营，求得自身的生存与发展。

六、便民服务措施

物业管理是有偿的服务活动，这是其性质所决定的；然而开展物业管理并不是一味只追求经济效益，而是要正确处理好社会效益，环境效益与经济效益三者的 关系，使之有机的统一。一些物业管理企业，在开展物业管理有偿服务的同时，还向业主公开承诺无偿便民服务项目若干项，深受业主的欢迎和好评。

七、社区文化

随着一幢幢楼房的建好，新的社区环境形成，人们从熟悉的环境般到不熟悉的环境，特别是老年人的“高楼病”多了，孩子也变得孤独了。为此，社区文化的 重要性越来越被老百姓看中，成为购房中的一个重要因素。物业管理企业在写投标书时，应认真考虑到社区文化的开展，制定有关社区文化制度，安排好各类社区文 化活动，使住宅小区内的业主不仅享受到物质文明，也享受到精神文明。

八、管理指标的承诺

物业管理是新生事物。国家为了规范和指导物业管理，对一些管理服务也相应的作出了一些基本要求。作为投标的物业管理企业，针对目标物业，对照国家有关规定，向业主委员会作出相应的承诺。通常有以下主要内容的承诺： ⑴ 房屋及配套设施的完好率； ⑵ 房屋零修，急修及时率； ⑶ 维修质量合格率； ⑷ 清洁保洁率；

（5）道路车辆完好率；（6）小区治安案件发生率；（7）业主综合服务满意率；（8）绿化完好率；（9）重复维修率；

（10）住户有效投诉率等。

九、档案资料的建立和管理

为了使物业管理规范化、程序化，为了对物业管理状况进行连续化记录，并保留资料，需要建立档案资料管理。投标的物业管理企业应对建立档案管理制度 提出相应的设想：是否建立单独的档案室，还是放在办公室合署办公；派几位同志负责档案管理；管理的程序图；采用什么样的管理制度，是否实行现代化、系统 化、科学化、规范化的电子计算机管理档案等等。

十、提高物业管理水平的新设想

物业管理企业在对目标物业进行投标时，也需要表明本企业对未来的物业管理上水平、创一流、达国优提出一些设想，使人们感到实实在在，同时又大胆创 新。例如，某物业管理企业对目标物业经过调查之后，对未来目标明确提出，接管后一年达到市优，两年达到省优，三年达到国优，在达到国优的同时，一定通过 ISO9002贯标，使物业管理质量标准化、规范化令人可敬、可佩、可信。

十一、物业管理企业愿意接受的有关奖罚

作为投标的物业管理企业，在系统地阐述了本企业对目标物业管理的各项设想，措施之后，需要在最后进行高度的概括和承诺。即向业主委员会承诺自己有 能力，有决心管理好目标物业，并表示管理好了怎么办，管理不好愿意承担什么处罚。例如，某物业管理企业在对待奖惩最后表态：有信心、有能力管理好住宅小 区，管理好了以后并不是为了追求更多的奖金，而是追求更多的任务；如果管不好，一年以后便自动退出来，并承担标书里的经济惩罚。

第四篇：物业管理投标书

第一章：序言

依据裕翔园控股有限公司的裕翔园高档住宅区的物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。

若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。

我司接管裕翔园高档住宅区后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。

。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。

法定代表人：

日期：年月日

第三章公司简介石家庄恒辉物业服务有限公司成立于20018月29万元，具有国家物业服务企业一级资质，并已顺利通过质量管理、环境管理、GB/T28001职业健康安全管理“三体系”业。升华总结了适应自“诚信严谨、卓越创新”的2000公司取得了辉煌业绩。80达500余万平方米，二、公司架构

第一节

号，地处东南城市副中心——裕华区高端生活板块，148800平方米，居民952户，设有42

第二节项目物业管理思路

一、管理机制

1、管理模式：实施“双向式”的管理模式；突出超前的主动式管理与服务：

2、服务机制：主动式的服务，做到“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”

3、服务范围：物业管理服务协议所涵盖的全部服务内容；

4、服务标准：想业主之所想、急业主之所急

5、服务理念：关爱无处不在二、管理机构（表略）

三、管理与服务

A、管理：

1、主动式的服务，做到“寓管理于服务之中”

2、注重人性化管理中的以人为本，全程规范员工的职业化，推动企业的可持续发展。

B、服务：

1、把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。

2、把目前物业管理行业的局部式服务转变为全程式的服务。

3、科学优化资源，全方位提高给业主的服务质量。

4、快速反应服务，为业主、住/用户排忧解难。

第三节物业管理目标

针对裕翔园高档住宅区整体的实际情况，结合本物业的管理特点，裕翔园高档住宅区城的管理目标定位是：通过对裕翔园高档住宅区整体的物业管理和配合商业运行，进行集中、统一、优质、高效的服务和管整体的物业管理在区域环境、安全保障、文化氛围、物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。

第五章 裕翔园高档住宅区第一节第二节裕翔园高档住宅区的专业化管理

第三节 管理人员的培训与管理

第四节 特约服务项目与特色

第五节

第六节 物业管理的服务措施 第六章

14.2元//月/月

3/平方米/月

42.8元/平方米/月

总结

严格按照双方的合约内容提供管理服务。保证该

第五篇：博物馆物业管理投标书

博物馆物业管理投标书

投标人：XXXX物业管理有限公司 通讯地址：XX市XX街XX号 邮编：000000 E-mail：info@0000.com.cn

第一章前言

本投标书是依据XX博物馆发布的《招标文件》等相关书面文件，由XXXX物业管理有限公司编制而成。

XX博物馆是重点文物保护单位，是广大民众参观学习的场所。馆内文物有不可复制性，因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、高档次。

我公司已有N年博物馆物业管理的管理经验，我公司针对各种接待任务的特点，及时调整综合管理力度，强化服务措施，公司各部门加强能力方面的建设，确保适应各种接待任务的工作。服务工作做到位，细节处理人性化，处处体现以人为本的服务理念，搞好服务工作，努力让博物馆极其业主的满意。通过过硬的服务技能和服务本领，为博物馆提供了优质的服务。

本投标书围绕XX物业“以人为本，科学管理”的原则，统筹企划“博物馆”物业服务项目的全程专业物业管理思路，提出了较高的质量目标和服务承诺，体现了本公司专业管理服务特色。

同时，通过全面、深入的物业管理内容设计与策划，确立了一个适当定位、可操作的专业管理模式，以达到为XX博物馆提供优质服务之目标。

XX物业期待着与博物馆的精诚合作，通过专业管理与服务提升博物馆的品位和档次，使物业在技术保障下保值，在科学管理下增值，使“博物馆”项目成为XX市乃至XX全省的行业标杆。

第二章XX物业管理有限公司介绍((略))第三章企业的优势((略))●品牌 ●管理经验 ●强大的管理支持 ●高标准的服务理念 ●资源共享(1)人力资源(2)物力资源(3)信息资源 ●经济效益

第四章公司在管项目((略))第五章博物馆物业管理基本思路

在尊崇博物馆的原创思想的基础上，依据我们对项目的理解，并结合积累的物业管理经验与XX物业的自有资源，我们对XX博物馆项目,实现完善的物业管理与星级的物业服务.我们物业管理的管理设想是：

●充分利用XX宾馆的星级服务资源，为XX博物馆提供先进的物业管理，完善的后勤保障。对XX博物馆进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，整体提高会议服务的档次，为把XX博物馆建设成为国内一流、国际知名的展馆提供有力的保障。

●通过设施设备环境的最佳管理，在博物馆中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识;●根据ISO9001国际质量管理体系要求进行服务和管理，根据本项目的实际建立一整套符合ISO9001标准的运作规范。使XX博物馆的运作达到制度化、标准化、规范化。

●通过引进先进的物业管理理念和模式及对展馆“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养现代科学服务意识和管理意识;●通过我司XX物业良好的服务意识，从而实现良性循环与可持续的发展，使博物馆物业管理达到最佳化的目标;●以全国物业管理示范小区的标准,积极开展各项物业管理工作,在博物馆业主的支持下，达到创优的目标。

●以一线服务人员为班底，以独具特色的人文素养和婉约柔丽的殷殷之情，为出租部分带去酒店服务的服务理念与管理水准，将出租部分管理好，服务好，经营好。

我们物业管理的服务理念是：把对博物馆服务的每个项目都做出特色、做成精品。

我们物业管理的总体构想是：在实现物业基础服务同时，采用创新意识，针对特定消费人群，细分服务需求，量化细分每一管理环节，提供对应个性化服务，表达博物馆的整体人文精神。我们物业管理的竞争策略是： ●高质、微利、低耗服务。●全方位的增值服务。●品牌和创新。

我们物业管理的管理类型是：

●室内及公共部分设备设施进行专业化日常管理。●对大楼进行高星级服务与规范化管理。●道路、广场等清洁进行程序化管理。●商铺、出租的公司进行合理化管理。●大楼内的治安及消防安全进行准军事化管理。●对展馆大楼实行绿化、保洁、安保一体化管理。第六章组织架构基本设想

在XX市博物馆管理方案的设计中，我们将博物馆管理机构与XX的专业化动作体系有机结合起来，从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时，我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式，以求在运作过程中不断完善，不断发展，为断进步。在公司整体管理架构设置方面，XX强调“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。

就“博物馆”项目而言，XX将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设项目管理处授权执行大楼服务的现场实施;二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。●物业常规服务体系：

包含：清洁保洁，安保，车辆管理，消防，绿化等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。●设备设施维保体系：

针对博物馆的公共设备及设施的维护，制定保养维修的工作流程和作业要求，针对展馆大楼设备故障的突发性，建立专业维修体系，保证博物馆正常维保环境。●质量管理运行体系：

为确保博物馆物业管理的质量，实现既定的质量目标而制定一系列管理服务规范。●资源供给保障体系：

公司运作所需的重要资源的管理体系，包括人力资源的招聘，培训和管理，也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购，保管和检验等。●网络信息支持体系：

利用IT技术为手段，通过建立相应的程序应用软件，实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括：内部办公自动化系统、网上报修系统、公共信息网络发布系统。

在本项目进入后，我公司将按照既定的物业管理博物，将工作逐步落实到位。公司将在提供物业管理基本服务的基础上，提供其它便捷服务、增值服务，并根据客户需求提供相应的有偿服务。我公司希望可以为博物馆提供全方位的贴心式管家服务。

第七章运行管理期服务内容 保安管理(含消防和车位管理)保安是现代物业在管理上的重要环节之一。在当前国际恐怖主义泛滥、国内接连发生惨案的严峻形势下，保证展馆楼有一个较为安全稳定的环境相当重要，这不仅关系到XX市对外的声誉，更关系到博物馆的切身利益。我公司获委任后，将根据现场实地情况，制订一个适当之保安计划，确保保安工作达到服务等级与质量目标。公共秩序维护

展馆大楼及园内实行24小时封闭式保安管理;晚间实施高密度巡视，做到人防与技防的有机结合;保安人员统一着装，工作规范，作风严谨;危及博物馆及使用人安全处安置明显警示标志;全方位巡查公共区域，保证公共区域的安全和良好秩序。内保管理

中央监控和消防监控24小时值班，全面跟踪、了解、记录实时信息;严禁携带任何易燃、易爆危险物品进入博物馆;承租户装修需提前到管理处申请，经审核后方可施工。消防管理

博物馆内消防设备和器材，任何人不得擅自改动、挪用;楼梯、走道和出口必须保持畅通无阻，任何人不得占用或封堵。严禁在博物馆内存放任何易燃、易爆物品;不得在博物馆内燃烧废纸、废物，禁止将燃烧的烟头和其它火种丢在地面或垃圾桶内;需进行动火作业时须先向管理处申请，待批准后方可进行，烧焊人员须持证操作，并在有监护人的情况下作业。博物馆车辆管理制度

进入博物馆范围内的车辆必须服从博物馆管理人员的统一指挥和管理;车辆必须按照博物馆规定的路线行驶，不得逆行、不得在人行道行驶或泊车，不得超速行驶和按高音喇叭;博物馆和客户长期停放的车辆需在办理定位立户手续，领取停车证，并须将车辆停于指定车位;临时停车位必须按照规定使用，听从管理人员的指挥;车辆进入后贵重物品不要放在车内，否则由此造成的损失由车主自行负责;不得在停车场和博物馆区域内洗车、修车或将车上的杂物清扫于地面;不得将漏油、漏水车辆驶入停车场;严禁携带易燃、易爆、有毒、有害、腐蚀性和其他危险物品的车辆驶入停车场;进入停车场的人员不得随地吐痰、乱扔果皮和杂物。工程管理

作为博物展馆的场所，保证博物馆工程质量是博物馆正常营运的基础。XX物业项目管理部通过精细、高效的设备运行与管理，为博物馆提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保博物馆享受舒适、安全和便利。工程管理主要职责有二次装修管理、设备运行维护、设备保养检修、报修服务、节能管理、档案管理等。

在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度相对较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合等等，构成一个复杂的系统。如果组织得不好，往往会出现重大问题，甚至造成重大损失。另外，正确处理工程部与其他部门的关系，也是工程管理的重要环节。从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为客户，同时也是为其他部门服务的;另一方面有些部门，尤其是销售、客户服务等一线部门，他们直接面向客户，需要尽力满足客户的要求。因此在不违反原则的前提下，照顾一线部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。如果不能做到“客户优先”，就会极大地影响整体服务质量。

我们采用酒店的工程管理模式，以综合部为龙头，以维修单的形式开展物业报修服务，做到有记录、有回访，保证了维修的效率与质量。二次装修管理

管理目标：确保二次装修符合国家法规及管理处《装修管理规定》的要求，积极配合客户达成其效果及目的。管理重点

装修期间的消防管理及预案 装修工人出入及行为控制 违规行为的纠正

与客户良性互动关系的初步建立 基本管理流程 设施设备运行及保养

管理目标：确保共用设施和公共设备正常运行，满足客户的使用;提高设备工作效率，延长设备使用效率。主要职责：

根据设施设备的使用规范制订及月度保养计划;定期定时定点实施设施设备巡检;设备站点值班或定期巡视;监控设施设备运行状况，发现异常及时上报和处置;定时定期记录详实完整的运行数据，并填报每周/月度报运行报告;根据具体规定，实施各种设备(公共照明等)的准时开启和关闭。实施保养检修。管理重点： 保养计划的适宜性;停机检修时间安排与物业需要的协调;精密设备检修的技术支持;夜间值班人员的责任心;应急处理能力。报修管理

管理目标：故障设施设备得到及时修复，满足物业运行和客户的使用需求。管理重点：

加强内部巡查和设备监测，尽早发现各类故障;建立方便的报修渠道;妥善处理因设备科技含量高或质量原因或客户特别需要所引致的复杂故障;入室维修服务的过程控制;客户特约服务的费用收取;坦诚对待客户投诉。对外沟通的及时性。节能管理

管理目标：减少不合理浪费，创造更加舒适环保的公共空间。主要管理职责： 参与设计建设工作;制订运行过程的节能计划和实施细则;达成节能的经济目标。管理重点：

节能设计及材料选用;提升供配电的功效;根据需求变化及时调整空调的工作状态;全员参与，不间断培训节能的观念、意识和方法;工程部各级全面了解主要用电设备的数量和运行情况;指派专人负责节能工作的检查、督促;定期对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析，使之不断完善;保温材料的维护保养;广泛采用节能控制照明开关，如声控、光控、时间控制或延时控制;始终使设备保持良好的运行状态等。紧急处理预案

管理目标：及时妥善处理，尽可能减少对客户和服务质量的消极影响，维护物业财产的长期价值。

管理思路：管理过程中不可能完全避免意外事故发生，对物管公司而言，对意外事件处理的速度、方法及力求使事故损失降至最低，则充分显示物管公司的管理水平。为此，必须制订一套科学合理、可操作的应急预案，以确保在发生如停电、停水、跑水、电梯困人、火情、刑事案件等事件时能快速做出最符合客户利益的行为。管理重点： 应急预案的适宜性;全员培训及定期模拟操作;客户及员工的人身安全;事件现场保护。档案及备品备件管理

管理目标：为正确、高效实施设备运行、保养维修提供文件及技术支持。管理职责

收集和编制设备有关技术资料和图纸档案，做好技术档案分类、收存及借阅事务。

负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存做出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用;对备品备件的质量加以监控;整理编制各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，确保管理的可追溯性和文件性。管理重点

各类设备文件(维保协议、使用说明、操作手册、质保文件等)齐全、有效;备品备件的质量满足要求;文件、档案借阅记录完整清晰。保洁(含灭虫害)管理

系统专业的保洁管理是保持整体环境舒适美观，延缓建筑材料自然老化的重要前提，也是提升博物馆外在形象和长期价值的必要条件。公共区域保洁的主要工作内容 定期定点保洁

建立专业化保洁队伍，制订详细岗位职责、操作规程和作业标准;制订完善的作业计划，分区分项实施定期定时保洁服务;重点部位和重点时段，每日一次或二次专人保洁，确保整洁卫生;博物馆内环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全;垃圾运输及处理

严格执行工作程序，每日收集、处理各类垃圾，确保环境清洁;生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，收集和转运采用密闭方式。积极与环保部门合作，拓展垃圾分类的回收渠道，促进资源的充分利用。灭虫管理

重点掌握垃圾处理场、地下自来水管道、货物进出口、库房、热力管道、电闸设备夹层、等虫害活动和高发区的具体情况，建立严格的杀虫打药制度，制订有效的《虫害控制工作流程》;按虫鼠繁殖、分布规律进行反复杀虫灭鼠工作，确保杀虫灭鼠工作达到XX市要求的标准,杜绝虫鼠对环境的污染;用药前，做好与入住户/租户等有关人员的沟通说明工作;定期观查虫害的活动情况经常做虫害密度调查并建立服务档案。综合服务(含客户关系、特约服务、档案、财务、培训等)在上述3个环节的基础业务管理之外，围绕“以顾客为焦点”而设立各项综合服务是确保客户与管理处之间顺畅沟通和默契配合的重要媒介，也是促进博物馆楼更高服务素质和客户满意度的必要条件。参照酒店管理模式，我们将工程维护与客户服务合并成一个部门，有利于信息的及时沟通与管理的合理安排。客户关系维护与发展

参照酒店管理模式，设立客户服务中心电话，负责接听各部门的报修、服务需求、投诉等，并及时、准确地将各部门要求转达至相关部门处理。客户服务中心电话将发挥接收中心、调度中心、投诉中心的综合功能，并及时满足客户的多种需求。

咨询台：我公司拟在展馆大厅设置一个咨询服务台，为博物馆和访客提供如下服务：问询服务、信件报刊分发服务、礼仪服务等。特约服务(包括但不限于)室内园艺培植及租摆

电话及访客留言，代发传真、文件输入及装订;预定飞机票、火车票、酒店、餐位;入室开荒保洁、常规保洁;二次装修设计与施工;租期恢复等 档案管理

档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学规范的档案管理能有效地为博物馆设施设备的使用、维修、改建和各项服务工作提供重要的依据和信息。档案资料主要包括：业主档案：《租户公约》、《入住情况登记表》、《消防安全责任书》其它应保存的业主资料 工程档案：综合竣工验收资料、施工设计资料及其它应保存的工程资料;设备档案：设备台帐、质量合格证、设备使用说明书、设备安装调试报告、保修协议、设备运行记录、设备更新改造记录及其它应保存的设备资料;物业管理运作档案：各部门运作相关记录、业主投诉、报修处理记录、回访记录、达标创优记录、来往文书档案、合同档案、员工人事档案、财务档案等。五.人力资源培训

因为物业公司输出的服务与管理全部都是靠人来完成的，我们的员工就是我们的“产品”，是公司的形象代言人，没有什么理由能让我们来忽视员工素质对企业外在的影响的!我们重视培训，培训能贯彻企业战略和公司规章制度，确定和保持公司核心能力，提升公司人力资源整体水平，培训课程主要有(包括但不限于)： 素质(基本)培训(全员)开发商及项目简介

第八章XX物业简介 项目情况介绍 员工手册 礼貌礼节 思想意识教育 服务理念 仪容仪表

理论知识简介与技能强化培训(全员)物业管理简介 客户服务技巧 急救知识 节能意识

机电设备维护措施与设备保养 公共秩序维护

防火知识、消防装置及使用 应急应变措施与突发事故处理 物业清洁服务 实用保洁技巧 消毒的方法与程序 分部门培训 岗位职责 作业流程

各类型案例分析与思考 第九章组织架构岗位职责及主要工作内容 第一节组织架构与人员编制 说明：

〈〈博物馆物业管理〉〉项目共计XX人。

在公司整体管理架构设置方面，XX物业强调“效率、效益、效果”原则，旨在透过服务架构的优化，促进服务流程的改善，从而保证持续稳定的高水准服务质量。

就“博物馆”项目而言，XX物业将确保其在“三级服务体系”下顺利运行。第一是由专设物业管理处授权执行物业服务的现场实施;二是由公司项目管理总部协助运作管理，负责协调总部庞大的后台支持体系，保证从人员调配、技术分享、设备配置等方面的全面配合，降低服务综合成本，提升服务效果。三是由公司质量督导体系实施对项目的宏观把握，重点关注需求变化、客户关系、文化建设以及质量升级等重大事宜。

第二节岗位设置及主要工作内容说明： 保安部人员配备与工作职责 保安部职责

●负责博物馆楼区内安全、消防、停车场管理;●制定、部署保安部的工作计划;●定期安排培训及对防盗、防火等方面的知识教育;●安排体能训练，保持最佳状态工作;●编制有关紧急事故发生时之应变程序，调整保卫部署，制定和修改保安条例及规定;●及时向项目经理反映客户的意见及投诉;●加强与所属管辖警区的警民关系，以便日后执行工作;●须认识周围环境，熟悉本物业公共设备的位置和保安监控的重点，以便执行工作;●熟记紧急联络信号，电话号码，对讲机号码;●按制度加强对重点岗位的巡视，确保人身财产安全;●定期向项目总经理汇报有关保安事宜;●定期与所属消防局联系，以便日后执行工作;●完成项目经理交给的其他任务。保安部人员配备

设置保安部主管名，领班名，全面负责保安部工作。设置岗位人员：

●设保安领班名，全面负责博物馆内安全与消防管理工作。兼巡逻岗工作。采用三班两运转。

●门岗设保安岗位个，名保安员采用三班两运转。24小时负责博物馆楼区出入人员管理及与访客的联系;24小时负责博物馆楼区出入车辆的疏导;为体现博物馆管理形象，每日7点至19点站岗服务。

●监控室设置保安岗位个，名保安员采用三班两运转，24小时服务。负责消防监控及录像;负责本责任区内部分消防设施、设备的保养;负责相关消防表格的记录;负责保障消防电话的畅通;●巡逻岗设置个岗位，名保安员(领班人)采用三班两运转，24小时服务。

白天主要工作内容为维护博物馆区域内公共秩序与巡逻;夜间每60分钟巡逻一次。综合部人员配备与工作职责 综合部职责

●负责物业项目各项清洁管理工作，达到项目制定的各项保洁工作标准。

●负责物业设备运行、维护、改造直到报废的全过程的技术和经济管理;●制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标;●负责设备设施管理中，运行、维修的原始记录资料的收集整理;设备设施管理计划编制及月度计划的分解并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修保养的经济效果;●向客户提出设备的更新和改造建议，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平;●以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环抱与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益;●负责受理客户的报修、投诉;●负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行;●收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作;●推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理;●负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应;对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的;●检察和指引所有承建商在物业内进行的工程，以确保其依照物业物业公司所定的规章和安全标准施工;●解答物业客户一切有关工程之问题及查询，解决楼内客户投诉，设置2个岗位尽力为他们解决工程有关问题;●制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响;●外委维修保养项目的监督管理;●与业主单位关于维修费用确认。●负责各种费用的收缴及通知的发放;●负责访客接待与留言;●负责客户各种信息咨询;●组织特约服务工作的组织、宣传工作，使业主了解物业公司特约服务的具体内容及特色;●客户档案技资料的管理。

●协调解决地区属地管理各项事务，例如：消防对口管理、派出所、社区管理协调、环卫、爱国卫生等方面关系的建立和维护;●负责每月向公司上报所需报表。综合部人员配备：

设置主管名，客服人员名，工程主管名，工程维护名，全面负责综合部工作。

1、岗位设置人员： ●客服人员人(讲解员名)a.处理公司内部各类文件的整理;b.工程消耗品、保洁易耗品、文具办公用品的管理与发放;c.客户的接待管理，负责各种会议服务;d.博物馆各类情况的统计，负责各厅的讲解工作。●服务内容

负责维修的接报工作，协调投拆的处理工作。访客接待、留言;负责各厅的讲解、会议服务;为客户安排各项特约服务。负责各种费用的代收代缴;保持与邻近医疗单位的联系;随时应付突发事件;为业主提供相关信息咨询;与客户保持经常性的沟通，随时掌握项目服务状况

2、工程维护人员配备

设置工程主管名，工程维护人员名(弱电名、管道水工名、值班电工名)，全面负责工程部工作。岗位设置人员：

●主管人，兼(强电、万能工)全面负责馆内工程维护。

对物业的土建及所有机电设施(电气、给排水、通讯、保安消防等系统)的维修保养;设备日常运行管理;负责客户报修处理;完成计划预防性检修;对装修工程进行监督管理;对物业设施提出完善、整改方案。

●维护技工6人(弱电1名、管道水工1名、值班电工4名)，24小时(三班两运转)，设备设施日常运行管理;定期检查、定期保养，保证设备、设施(包括消防设施)的正常运行;按国家配电系统运行操作规程实施管理;项目内托管设备的用水用电用气安全。项目内日常设施设备的维修。博物馆综服人员合计：1人

保洁人员配备与工作职责(含厨师名)设置保洁领班名，绿化员名，保洁人员名，全面负责保洁部工作。保洁领班职责;●负责保洁工作质量的巡视、检查;●负责博物馆区内的卫生管理工作;●组织保洁及特约服务工作人员开展岗位培训，素质教育;●负责各项特约保洁服务的落实及与各专业公司的工作协调;保洁人员配备

博物馆保洁员人，负责会议室、办公室、公共通道、公共区域、消防通道的清洁;博物馆区域保洁员人(领班人)，负责清洁打扫博物馆外围公共区域的清扫;并负责公共通道、公共区域、消防通道的清洁;保洁领班人，负责员工工作的督导与保洁质量的把握。

绿化员名，具有对绿化养护及园艺栽培等技能，全面负责博物馆室内花卉盆景管理与养护及园内树木草坪管理与栽培。掌握养护技术措施，及时有效地做好病虫害的防治。

厨师名，主要负责馆内全体员工的工作餐，掌握烹饪技术，排好每周菜单，熟悉工作范围，严格执行食品卫生法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。●博物馆保洁部人员共XX人。现场负责人 设项目经理人

负责博物馆物业管理的全面工作;负责与管理团队的协调工作;及时调整物业管理项目服务内容与方案;负责与甲方和外协单位的总协调工作;根据合同要求负责提供物业管理建议，以及甲方要求的其他建议;组织制定物业工作计划;负责审核物业项目各部门的工作计划、培训计划、采购计划和预算，并提供建议;加强与各部门沟通，负责及时处理博物馆内的投诉;第十章博物馆主要管理人员素质要求

1、项目经理 ●教育背景 大专及以上学历。●培训经历

接受过国内外著名管理公司物业管理、酒店管理、财务管理、人力资源管理等培训。●经验

有八年以上物业酒店项目从业经验，具有物业经理上岗证。●技能、素质 具有较强的组织、协调、沟通能力;具备较强的员工管理能力，处事公平、公正;具有良好的服务意识;熟悉物业管理政策法规，并具有丰富的实践经验;—34—

身体健康，能承受较大的工作压力。最佳年龄：35～48周岁。

2、部门主管 ●教育背景 大专及以上学历。●经验

有五年以上物业项目相应部门从业经验，两年以上部门负责人工作经验;具有物业部门经理上岗证书。●技能、素质

具有较强的组织、协调、沟通能力;熟悉物业管理政策法规，有较丰富的实践经验;身体健康，能承受较大的工作压力。最佳年龄：35～45周岁。

3、专业技工 ●教育背景

中技及大专以上学历。●经验 有三年以上物业相应专业从业经验;具有上岗证书。●技能、素质 身体健康。

具有团队合作精神、吃苦耐劳、不断学习;熟悉本岗位工作技能，能独立承担本专业岗位工作;具有相应的上岗证;最佳年龄：25～35周岁。

4、会议服务 ●教育背景

中技及大专及学历，具有英语会话能力。●经验

有三年以上相应岗位从业经验，从事过酒店会议服务工作;●技能、素质

身高在1.65米以上，身体健康;具有良好的形象、性格开朗、善于与人沟通;熟悉会议服务程序，能遵守规定的礼仪服务准则，具有团队合作;最佳年龄：25～35周岁。

5、讲解员 ●教育背景

大专及以上学历，具有英语会话能力。●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身高在1.65米以上，身体健康，形象气质较好;具有较强的组织、协调、沟通能力;经培训，熟悉博物馆的工作内容，懂得讲解接待的有关礼仪要求，并能在工作中灵活应用;不断学习，努力提高自身业务、文化素养。最佳年龄：25～35周岁。

6、保安员 ●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身高在1.72米以上，身体健康，形象端正;主要骨干由退伍军人和本市人员组成;(本市人员年龄适当放宽)具有很强的组织性、纪律性;经培训，熟悉博物馆的工作内容，能按有关礼仪要求进行工作;思想道德品格良好;中控室值班由相应的上岗合格证。最佳年龄：28～45周岁。

7、保洁员 ●经验

有一年以上相应岗位从业经验;●技能、素质-身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度。

-熟悉工作范围，懂得各种清洁剂及清洁工具的性能及使用方法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。-最佳年龄：30～45周岁。

8、绿化员 ●经验

有三年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度;熟悉工作范围，懂得各种树木生长、乔灌花草、修剪的技能及方法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。

掌握养护技术措施，及时有效地做好病虫害的防治。最佳年龄：35～48周岁。

9、厨师 ●经验

有三年以上相应岗位从业经验;●技能、素质

身体健康，具有高中毕业学历或同等文化程度及三级以上厨师职称。熟悉工作范围，严格执行食品卫生法，工作认真细致，不怕苦、不怕累。

掌握烹饪技术，排好每周菜单，全心全意为全体员工服务。最佳年龄：35～48周岁。第十一章服务指标及保障措施

一、服务指标及承诺 服务项目服务内容服务标准

(一)工程服务报修管理服务小修：完成日常小修任务指标;小修、急修：及时率100%;接到维修单15分钟到达作业现场;小修及时(24小时)完成，急修不过夜;维修合格率达100%;水、电维修不超过24小时，土建维修不超过5天。

中修：保持房屋完好率100%;房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象;维修工程质量合格率达100%;分项检查，严格把关;按照工序一步到位，杜绝二次返工现象。(二)设备设施管理公共设施设备管理及维修服务公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整;设备设施保养、检修制度完备;消防系统设备完好无损坏，可随时启用;道路路面无积水，无塌陷：完好使用率99%以上;排水管排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，检查一次/月;路灯、庭院灯灯具完好率98%，每月定期维护保养一次，保持清洁。休闲设施完好率98%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次;供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏;博物馆内所有设备设施进行24小时定时巡检制度;制定一系列相应的节约能源措施，降低运行费用的支出;(三)装修管理二次装修管理查验租户装修方案;与租户、装修单位签定协议;实行租户装修申报登记管理;监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接;装修时间固定，不影响他人，不超时施工;定时监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符;检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象;(四)保洁服务公共区域日常保养保洁随时保持博物馆内环境整洁;博物馆内环卫设施完备，设有垃圾箱，装修垃圾中转站等设备;博物馆内清洁卫生、空气清新，环境无污染;垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次;地面部分无垃圾杂物、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放;公共区域每天随时清扫，保洁;外围路面定期冲洗;清洁工统一着装，佩带胸卡;(五)保安服务公共秩序管理服务24小时值班巡逻制度;巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门;无刑事案件、火灾和交通事故发生;遇突发案件，保安人员5分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施，危险处设有明显标记和防范措施;保安人员着装有明显标志和工作规范;各类治安事件处理及回访率100%;定期安排消防培训及演习(每年不少于1次);社区夜间进出实施人员控制、登记;无偿为客户预订出租车;内保着装同管理处(西装领带)，外保统一制服，佩带胸卡;(六)消防管理消防管理消防设施完好率100%;定期检查维护消防报警系统，对消防供水系统定期试水试压;定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%;制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

(七)车辆交通管理车位管理临时车辆停车管理有序，认真指挥进出车辆;车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记;(八)档案资料管理公共档案资料建立计算机资料库，各类档案齐全，建档率与完备率98%;物业管理费用的收缴和使用记录完整;房屋有总平面图、地下管网图博物批准文件、竣工接管验收档案，(验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人户、设备竣工图纸)、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符;有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，房屋安全普查统计表;(九)物业管理管理服务客户满意率96%： 分户水电气表，读数收集准确率100%;制定博物馆管理的各项措施及规定;业主投诉及时跟进处理;每月出物业管理费收支清单;管理人员统一着装。

(十)服务规范用语沟通礼貌用语您好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见，节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐 小姐，先生，女士，夫人

让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您? 我再给您想想办法

请问您有什么事?请问您找谁?有什么需要我帮忙?请您登记，欢迎光临本小区

很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见

请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门。请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临!服务质量保障措施 ●采用星级酒店物业管理模式和经验，注重将其与“博物馆”项目实际内容相结合，并在经营管理过程中不断深化。深入探索与开拓，从而进一步形成一套独特、系统的物业管理模式、服务质量标准和工作程序。

●以星级酒店的服务水平致力于博物“博物馆”项目的物业管理,全身心的投入，加上后勤的有力保障,保证了我们完全有能力与精力投入到“极品博物馆”项目的工作之中。

●围绕“服务指标”和“客户需求”两个导向，系统开展各项服务管理工作;●强化XXXX物业管理有限公司价值理念，加强团队的整体建设;●管理服务程序、质量标准依据ISO：9001质量管理体系要求执行。第十二章运作流程与各项规章制度应急处理程序 保安部 工作职责

SE-01保安部经理职责 SE-02消防总控制员岗位职责 SE-03巡视岗的工作职责 SE-04保安部领班职责 SE-05消防领班职责 SE-06正门岗职责

GSZD-A02-001保安部部门职责规章制度 GSZD-C01-001保安部保卫人员守则 GSZD-C01-002公司巡视制度

GSZD-C01-003护卫处、消防管理中心员工绩效考评实施标准作业规程

GSZD-C01-004护卫员警用器械使用管理标准作业程序 GSZD-C01-005雨衣雨鞋使用规定 GSZD-C01-006突发事件处理标准作业规程 GSZD-C01-007交通管理标准作业规程

GSZD-C01-008护卫部员工培训实施标准作业程序 GSZD-C01-009物品、人员出入管理标准作业规程 GSZD-C01-010护卫处交接班管理标准作业规程 GSZD-C01-011安全巡逻标准作业程序 GSZD-C02-001消防器材设备管理规定 GSZD-C02-002消防演习作业标准 GSZD-C02-003消防培训实施标准作业规程 GSZD-C02-004消防系统运行管理标准作业规程 GSZD-C02-005消防系统操作标准作业规程 GSZD-C02-006火警火灾应急处理标准作业规程 GSZD-C02-007灭火预案标准作业规程 GSZD-C02-008防火管理标准作业规程 GSZD-C02-009消防系统维修保养标准作业规程 GSZD-C02-010中控室管理规定 应急程序 GSLC-C01-001案件的处理及报案程序 GSLC-C01-002对推销人员的处理 GSLC-C01-003对打架斗殴流氓滋事的防范 GSLC-C01-004对非法商贩的防范预案 GSLC-C01-005对神经病人、滋事人员处置 GSLC-C01-006对突发性水浸和室内水浸的处理办法 GSLC-C01-007对突然死亡事件的处理 GSLC-C01-008失物品招领程序 GSLC-C01-009暴雨大风天气防范预案 GSLC-C02-001火警应急方案 GSLC-C02-002火灾事故处理程序 综合服务部 工作职责

EN-01工程部经理工作职责 EN-02工程领班工作职责 EN-03强电技工工作职责 EN-04管道工工作职责 EN-05弱电技工工作职责 EN-06综合维修技工工作职责 规章制度

GSZD-D01-001入室安内装维修标准作业程序 GSZD-D01-002维修部员工培训管理标准作业规程 GSZD-D01-003供配电设备设施安全操作标准作业程序 GSZD-D01-004给排水设备设施运行管理标准作业程序 GSZD-D01-005给排水设备设施操作标准作业程序 GSZD-D01-006给排水设备设施维修保养标准作业程序 GSZD-D01-007二次供水管理标准作业程序 GSZD-D01-008电梯日常维修保养标准作业程序 GSZD-D01-009工具管理标准作业程序 GSZD-D01-010报修管理标准作业程序 GSZD-D01-011配电机房值班制度

GSZD-D01-012机械设备应急、应变处理解决方案 GSZD-D01-013配电室交接班制度 GSZD-D01-014值班管理标准作业规程 GSZD-D01-015物业接管验收标准作业程序 保洁服务部 工作职责

CL01综合经理工作职责 CL02保洁员工作职责 CL03专项保洁工作职责 CL04文员库管工作职责 CL05客服人员工作职责 规章制度

GSZD-B01-001保洁部员工培训实施标准作业程序 GSZD-B01-002回访管理标准作业规程 GSZD-B01-003住户投诉处理标准作业程 GSZD-B01-004钥匙委托管理标准作业程序 GSZD-B01-005住户意见征集、评价标准作业程序 GSZD-B01-006户违章处理标准作业程序 GSZD-B01-007楼宇巡查管理标准作业规程 GSZD-B01-008档案管理标准作业程序 GSZD-B01-009住户求助服务管理标准作业程序 GSZD-B01-010服务中心值班与交接班标准作业规程 GSZD-B01-011业主档案管理标准作业规程 GSZD-B01-012空置房管理标准作业规程 GSZD-B02-001库房物资管理规程 GSZD-B02-002物资请购申领管理规程 GSZD-B02-003物资采购管理规程 GSZD-B02-004仓库管理标准作业程序 第十三章管理费用初步测算及说明 物业管理费

XX市博物馆全年物业管理总承包费用为：XXx万元。物业管理费构成及比例 XX博物馆物业管理费测算汇总

序号项目名称单位数量年费用(万元)比例(%)备注 1项目部管理费用年详见表1 2工程维保管理费用年详见表2 3保洁综服管理费用年详见表3 4安保管理费用年详见表4 5不可预见费(1%)年 6公司管理费用(3%)年 7物业管理利润(8%)年 8营业税(5.55%)年 9合计年 分类测算表汇总

项目人员配置清单：见表0 项目部管理费用：见表1 工程维保管理费用：见表2 保洁综合服务费用：见表3 安保管理费用：见表4 月成本人工标准：见表5 资产预算明细：见表6 保洁耗材月费用：见表7 保洁工具清单：见表8 表0博物馆项目人员配置清单 部门职位名称人数备注 人员总编制/ 现场负责人 综合服务综服主管 领班 绿化员 保洁员 厨师 客服中心 保安服务保安主管 领班 保安员

工程服务工程主管 技工

表1博物馆项目部管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 一项目部管理费用合计(1+2+„13)1管理人员人工成本项目经理人 4工作服人 5工作餐人 6项目公关联络 7资产折旧 8项目办公用品 9项目印刷资料费

10节假日加班费(110元*10天)/年 11项目招聘、培训费 12项目节假日美化费 13项目社区活动费 14项目通讯费 15项目日杂支出 16项目宣传广告费 17项目保险费 18项目审计及律师费0 表2博物馆工程维保管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 二工程维保管理费用合计(1+2+„22)1管理人员人工成本工程部主管人 2领班人 3维修技工人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7日常维修辅料 8师生房间水表维修 9电费 10水费

11净化水系统维保费 12污水、排水系统维保费 13电梯外委保养0 14机电设备(暖通)维保费0 15消防系统外委保养0 16楼宇自控系统维护0 17VRV空调系统维护0 18区域内道路系统维护费0 19电梯年检0 20消防年检0 21供电系统维保费0 22供电系统年检费0 23公共区域灯具检查和维护费0 24油漆粉饰费0 25水泵维护费0 26水箱清洗、检测费0 表3博物馆保洁综服部管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 三保洁综服管理费用426950合计(1+2+„12)1管理人员人工成本保洁主管人 2领班人 绿化员人 保洁员人 厨师人 3客户服务人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7清洁用品费 8卫生防疫消杀灭00 9工具 10卫生纸 11布草清洗

12外包费用(外墙清洗)00 13垃圾外运、化粪池清掏0 14绿化农药、化肥、药械费用0 15花坛植草植花更换、增补0 表4博物馆安保管理费用

序号项目名称单位数量单价(元)月费用(元)年费用(元)备注 四安保管理费用合计(1+2+„6)1管理人员人工成本保安主管人 2领班人 3保安员人 4工作服人 5工作餐人 6资产折旧 7监控系统维护费0 表5博物馆月人工成本标准

部门职位职位工资标准(税前)保险福利(35﹪)公积金(8﹪)年终双薪月人工成本 项目负责人 综合服务综服主管 领班 绿化员 保洁员 厨师 客户服务 保安服务保安主管 领班 保安员

工程服务工程主管 技工

表6资产预算明细

序号名称单位数量单价金额(RMB)摊销年限年摊销额 一项目管理部办公设备 1台式电脑 2激光打印机 3传真机 4办公桌椅 5文件柜 6更衣衣柜 接送客车 7对讲机 二工程维保 1冲击钻(博士牌)2电锤(博士牌)3管道疏通机 4万用表

5铝合金双升降梯4M 6铝合金双升降梯2M 7电气管道维修工具 8对讲机

三保洁绿化、清扫 1专业吸水机(含配件)2清洁车 3工作车 4吸尘器 5对讲机 四安保 1棉衣 2警棍 3强光手电 4雨具 5遮阳伞 6防破工具 7对讲机

表7保洁耗材月消耗

序号名称月用量单位单价(元)合计 1卫生球 284消毒剂 3毛巾(抹布)4乳胶手套 5除锈剂 6超宝全能清洁剂 7超宝浴室清洁剂 8超宝玻璃清洁剂 9超宝不锈钢保养剂 10超宝静电吸尘埃剂 11美国庄臣碧丽珠 12尘推罩清洗 13垃圾袋小 14大垃圾袋 15总计

表8保洁工具清单(一年)序号名称单位数量单价元合计备注 1尘推(90CM)含一个备用尘推罩 2刷具 3清洁桶 4擦窗器 5老虎夹 6文件夹/板子 7玻璃铲刀 8拖把 9扫把 10抹布 11铝合金梯 12暂停服务牌 13小心地滑 14掸子 15小喷壶 16总计

关于测算的重要说明 工程维修、零星维修，由XX负责维修;所产生的零配件等物料费用由业主负责审批和承担经费。单项元以上项目维修与额外增加项目，由业主负责审批和承担经费。

如果业主需要提供本报价以外的服务项目，费用按实结算。本次报价以贵司提供的招标书为基础，并结合我司管理经验与市场行情进行的初步预算，如日后各类数据、设施设备、服务内容等发生变更，此价格应做相应调整。

本着与博物馆良好的合作关系，本次物业管理项目XX不收取管理酬金。

业主负责支付物业管理用房的水、电、空调等费用。第三节测算说明

本次物业管理费测算依据仅为招标文件中的资料、数据，如测算依据发生客观变化，上述测算应做相应调整;地下停车场管理费未计入上述物业管理费标准;本测算不包括能源消耗费;该项目公共部位、共用设施设备中、大修、更新改造费用按照有关文件规定由大厦维修专项资金承担，未计入物业管理费预算。

第十四章接管((验收))方案 第一节交接验收内容

博物馆周围红线内建筑物、绿化景观、道路等;地面停车场;室外工程(包括管线、路面、管井绿化景观、公共照明等);设施、设备验收，包括电梯、水泵、消防等(根据实际进度安排接管时间);标识。(根据实际进度安排接管时间);竣工资料(根据实际进度安排接管时间)。第二节验收人员配置

验收将安排项目负责人、工程主管、保安主管、综服主管参加。第三节交接验收方法

参加业主单位、施工单位方共同试验收。

房屋验收，从2006年X月X日至2006年X月X日，物业公司项目管理处验收组与业主单位、各施工方共同对房屋进行验收。

对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至业主;由业主监督施工单位返修整改;物业公司进行复验，并以复验为准，写入备忘录返至业主单位。钥匙交接，现场核对(将交接的钥匙种类、数量在《钥匙交接记录表》上记录);施工单位做开荒保洁(对新投入使用的区域);贴验收讫封条。

第四节设备设施验收

物业公司管理处验收组与业主单位、施工方三方共同对所属专业设施设备进行验收。对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也应进行记录;在验收设备前，要先交验设备设施资料及说明书;查验设备铭牌、标识牌是否齐全;对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至业主单位;由业主单位监督施工单位返修;物业进行复验，并以复验为准;第五节钥匙交接

由物业公司与业主单位(或业主委派单位)进行交接，物业公司人员提前准备好口取纸及进行房间、房门编号;双方在现场采取逐个测试、逐个进行标识的方法验收，完成后双方进行钥匙交接记录，双方签字确认。

第六节接管查验流程(附图)第七节所需移交的材料

在建设项目竣工验收前，建设单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在验收时交物业公司归档保管，以确保维修的需要。验收时移交的技术资料主要包括：

项目一览表，包括竣工工程、名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日期等;设备清单及设备施工图纸，包括设备名称、规格型号、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件、开箱记录、产品说明书、设备出厂检验单、设备出厂合格证、设备单车试车记录、设备性能记录、设备安装质量检验记录等;工程项目竣工图;锅炉、暖气、卫生、电气、电信、通风、供水、雨水、污水、供气、消防、防盗报警、电视监控等工程的平面图等施工图纸。

材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录;隐蔽工程验收记录;土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等;设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，锅炉、暖气、卫生、电气、电信、通风、供水、供气、消烟灭火、防盗报警、电视监控等工程的检查和试验记录等;压力容器许可证、计量仪表合格证、安全阀校验证明。

建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密闭、净化、隔音、隔热等指标的测预记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;质量事故的发生和处理记录;会审记录，设计变更通知和技术核定单;建筑物、构筑物的使用注意事项说明;该工程项目的其他重要技术决定和文件。结论 选择XX物业

选择一个优秀专业伙伴

选择博物馆项目成功事业新起点!附件1：组织机构代码