一套完美的房地产沙盘说辞[小编推荐]

第一篇：一套完美的房地产沙盘说辞[小编推荐]

您现在看到的，就是我们华润家园的整体沙盘模型，整个沙盘的摆放方位与项目的实际方位是一致的，都是上北下南、左西右东。我们售楼处位于模型的这个区域，咱们整个项目是由五栋具有现代都市气息的高层围合而成，一至二层是商铺，三层以上是住宅区可容纳住户892户，地下是可停放581辆的特大型车库，您请看，这是4、5号楼建成后高度是27层，这是2、3号楼高度为25层，这是1号楼高度为30层建成后将成为诸城区域最高的楼盘，同样也将会成为诸城的地标性建筑。

咱们项目的地理位置十分优越，位于市区主干道龙源街的西侧，北靠新建名校科信小学，10路公交车从小区门口经过，为您以后的出行提供了方便。

咱们项目总占地面积3.49公顷，建筑面积13.32万平方米，建成后在小区的南侧会设有2个出入口，为您以后出入小区提供了便利。这就是我们小区的主入口，为了营造一个自然和谐的宜居环境，沿主入口往里走将会建成一条东西横向的绿化景观带，在这里将建有休闲喷泉广场，并且独具匠心的将园林小景融入小区的休闲走道与绿地，多方位景观视野，丰富了您居住与休闲的空间，充分体现了以人为本的设计理念。整个小区的绿化采用点面结合的布局方式，小区中部设置中心集中绿化，每栋楼前设宅间绿地，共同组成小区的绿化系统，小区的绿化率达35％以上，让您身在画中游，体会全新的生活乐趣。为了保障您和家人的出行安全，小区采用严格的人车分流。地下一层是可停放581辆的特大型车库，您请看，这分别是地下车库的三个入

口，这两个是双车道出入口，另外这个是单车道出口，以后您和您的爱车出入车库都是很方便的。

接下来咱们来看小区的北侧，这也是入住我们小区一个得天独厚的优势-----科信小学，学校就在自己的家门口，这样既节省了您接送孩子的时间也为您孩子的安全提供了保障。同样咱们小区的周边配套也很齐全，除科信小学外还有诸城一中初中部、百盛商场、龙城新天地购物广场、阳春商贸城，小区四周设有上下两层的沿街商铺，让您在家门口就可完成采购，为您的生活提供了便利。

咱们小区的开发商是诸城华润置业有限公司，拥有多年的开发经验，资金实力雄厚，最值得一提的是小区的承建商是中建一局，其实力在世界级国际承包商中都位居前列，小区建成后其高度将会是诸城之最，您可以坐在自己家中，一览龙城风采，有实力如此雄厚的中建一局坐镇，您大可不必为如此高的楼盘质量担忧。

小区的物业是开发商自己旗下的海润物业，360度探头24小时监控，不留治安死角;12小时保洁，不留卫生死角；为您的家庭生活带来安全的保障和舒心的服务。

相信华润家园这高尚的品质、便利的交通、完善的配套、优美的环境、星级的物业服务必定是您买房的首选。

第二篇：房地产沙盘--说辞

中央广场说辞-------小锦同学

我是置业顾问***，先简单给您介绍下绿地集团，因为一个好的项目要想在各方面品质都有保障，那开发建设它的一定是一个势力雄厚的企业，所以在了解项目之前先了解一下开发商的实力是很有必要的。

一、集团介绍：

下面为您介绍我们开发商绿地集团，我们绿地集团总部在上海，成立于1992年，是一家大型国有控股企业，在今年8月18日成功上市，一跃成为中国市值最大的房地产企业，并且在14年取代万科成为房地产行业老大，经过23年的发展，已近在全国27省100多个城市都投资了项目，在建和已建的项目想就超过200多个。同时我们也实现了海外战略发展，在亚，澳，欧，美四洲十国，百城都有我们成功开发的项目，像韩国济州岛汉拿山小镇，悉尼绿地中心。我们绿地集团从2012年就连续三年入围世界500强企业，今年的排名已近上升到258位。这也是中国唯一一家主营房地产业务入围世界500强的企业。

二、品牌介绍：

这边为您展示的是绿地集团的一大品牌“绿地中心”。绿地被誉为超高层的缔造者、写字楼首席专家，因为世界的十大超高层建筑绿地就建造了4座。分别是：

武汉绿地中心，高606米、是世界第三中国第二。

大连绿地中心，高518米，世界第四中国第三。

成都绿地中心，高468米，世界第七。

南京绿地中心，高450米，世界第八。

这些超高层都将成为当地的地标建筑，同时也是这座城市的一个名片，而且大多都是作为顶级写字楼和高档星级酒店。要建造这样一座超高层不是任何一家房地产企业都能完成的。这不仅需要几十亿甚至上百亿的资金，同时还需要精湛的技术做为保障，由此可见看的出来，我们绿地集团在开发超高层项目上拥有着丰富的开发经验和强大的经济实力以及成熟的经验。

三呼市办公商务区发展的历程/趋势：

从这里我们可以很清楚的看到，呼市最早的办公是集中在新华西街和中山路附近，这里是呼市的老城区也是传统商务区，由于年代已久，设备老化，办公条件简陋，已经无法满足现代化办公的需求。再加上这里经过20多年的商业沉淀，商业氛围浓厚，部分新建办公也因繁华的商业而带来了诸多的不便。所以后来也就形成了以新华东街为主的一个新型商业商务核心区，它是一种大型的商业综合体，即办公和大型商业并存，办公给商业带来了众多的消费人群，而繁华的商业也直接影响着办公的便利性，加上这里道路不完善，交通拥堵，停车不便，直接影响了企业的效率和效益。已经不适合企业的长久办公了，因此企业们还在寻找一个更加适合的办公地点。哪哪里适合呢？我们先 来看一下我们呼市的整体规划布局，呼市的整体布局就是东优、南拓、西联、北控，东优指的就是东面不仅要优先发展更要优化发展，在我们呼市的东部区，是内蒙古面向世界的窗口，国家级的开发区—--如意开发区。也是我们内蒙古重点优化的发展区域。随着两级政府东迁，这将会带动整个如意开发区高速发展，大量的金融，企业，行政事业单位入驻到这里，同时政府也把这里定位为“内蒙古总部办公基地”，投入了大量的人力，物力，财力来发展和完善这个区域，要将这个区域打造成集政务中心、商务中心、金融中心为一体的多功能核心区，也就是打造成为内蒙古的CBD。（区域内稀缺的地段，完善的城市资源，便捷的交通和优质的办公环境。使众多的企业纷纷搬到这里）

简单的为您介绍一下，CBD就是中央商务区的简称，是一座城市进入现代化的标志和象征，同时也是这座城市的功能核心区，更是一座城市经济，科技，文化的集中区，一般处于这座城市的黄金地段，这里不仅汇集了大量的金融，商贸，文化，服务等行业，同时还有大量商务办公地，酒店，公寓等配套措施。同时具备完善的交通网络，通讯和现代化基础设施以及良好环境。便于大量公司、金融机构、企业财团开展各种各样商务活动，因此这个区域被称为CBD。

四、区位介绍： 这边给您重点介绍一下绿地中央广场的区位。您现在看到的就是绿地中广场的区位图。它的方向是 上北下南，左西右东。

您现在看到的深色部分就是我们绿地中央广场所处的位置，它是处于如意开发区党政机关办公的核心位置。也是国务院特批的全国百个重点开发区之一。更是两级政府重点打造的发展区域，由此可以看得出来，我们这个区域后期发展潜力是非常巨大的。随着两级政府的迁入，政府投入大量的人力、物力、财力来建设和发展这个区域，目的就是要把如意开发区打造成为一个一流的CBD 中心区，而我们的项目就是位于这个CBD中心区的中心。

您看，我们这里有很多重要的行政事业单位，像自治区政府、公安局、财政厅、环保厅、地矿厅等都已经在这里入驻办公，从而形成了一个强大的政务中心。在我们周围还有像国开、浦发、光大、民生、新华保险等等银行金融机构都以总行的形式入驻，使周围形成了一个辐射范围广的金融中心。

同时我们绿地集团自身就开发了11栋办公楼，全部用做商务和办公。这也将大大的推动本区域的商务发展，形成了呼市又一个重要的商务中心。

我们周边的交通也是十分完善和发达的。

我们项目的南侧是呼市等级最高的双向十车道的敕勒川大街，它也是政府重点打造的景观街金融街，民间也称其为“恭喜发财”大街。为什么说是恭喜发财大街呢？一会沙盘给您详细的介绍。

西侧紧邻的是呼市的大动脉，也被人们成为呼市金腰带--东二环，它是贯穿呼市南北并且连接东西六条主干道，形成一纵六横的交通体系，这6条道路由北向南依次是新华大街、乌兰察布路、大学路、学苑东街、鄂尔多斯大街、南二环，因此从这里到达各个区域都是极其便利的。

北侧是学苑东街，它也是一条贯穿呼市东西主干道。

东面紧邻腾飞路，连接两级政府，寓意着两级政府的腾飞，它也是贯穿如意开发区南北的主干路，从腾飞路驱车十分钟可到达火车东站，十五分钟可到达白塔机场。

同时项目还紧邻快速路的主干线，形成互联互通便捷高效四通八达的路网结构。极大改善了呼市交通拥堵情况。大大缩短了由东到西、由南到北的行车时间。

（快速路是呼和浩特有史以来投资最高、规模最大的重大民生工程。开启了呼市交通的新纪元。全长65.31公里无红路灯快速交通线，快速路东与机场高速连接、东南与呼杀高速连接、西南与呼准高速连接、北与京藏高速连接）

因为我们项目是处于一个CBD的中心区，所以项目周边的生活配套十分齐全，硬件设施完善，除此之外在项目东南面，有一个占地500亩的敕勒川公园。号称天然氧吧，步行5分钟就可以到达。在东面呼市独一无二的水系景观-如意东河，再加上如意开发区有丰富的市政绿化，这样就使得我们这里的空气不仅好，而且湿度还大，远远大于其他城区，更加适合办公和居住。

我们项目作为一个大型的城市综合体，里面有着众多的商业、餐饮、娱乐等配套，能充分满足我们的日常生活需求。同时在项目周边也有着众多商圈，驱车5分钟就可以到达桥华餐饮商圈，10分钟可以到达万达购物商圈，15分钟可以到达火车东站商圈。

所有的这些都显示出在CBD置业的巨大好处和优势，同时也决定了在CBD置业使用价值和升值潜力，所以说无论您自用还是投资，这里绝对是首选之地。

六、沙盘介绍：

（了解完区域之后我为你介绍一下我们项目沙盘）

这就是我们绿地中央广场整个沙盘，它的方向是上北、下南、左西、右东，这里就是我们营销中心的位置，也是我们所处的位置，整个沙盘逆时针旋转90度就是实际的方位，整个项目占地是500亩，总建筑面积是110万平方米，它外围是60万平方米的办公和商业。内侧是50万平方米的住宅，形成一个围合式建筑集群。目前是呼市最大的城市综合体。售楼处门前就是敕勒川大街，依次坐落这内蒙古财政厅，发改委，公安厅，自治区政府。也被称为“恭喜发财”大街，（恭：公安厅 喜：中央广场 发：发改委 财：财政厅）

从沙盘可以很清楚看到，两条是市政规划路将我们的项目分成了三个区域，为A区、B区、C区。

西侧财政厅后边是A区，它是由三、四期住宅和领海办公集群组成，其中领海办公集群是由一栋精装商务公寓和两栋5A智能化写字楼组成，在北侧还有一个五星级酒店，现在已经交房投入使用。

中间部分是B区，它是由一二期住宅及甲级写字楼蓝海大厦组成，蓝海大厦已经全部售罄并且投入使用。现在入住单位有内蒙古银行，招商银行，平安保险，新华保险，宁夏电力集团，东方路桥集团等单位。东侧是C区，是我们占地30亩的教育配套，敕勒川绿地小学和国际双语幼儿园，旁边就是五期住宅；发改委北侧有我们“饕界餐饮美食街”，为您提供完善餐饮配套。

C区最东侧紧邻腾飞路的就是我们绿地集团全新打造的超甲级办公集群----腾飞大厦。同时它与自治区政府仅一路之隔，可以说是占据了内蒙古绝版地理位置。选择办公场地，最主要的就是它的地理位置，而能与自治区政府做邻居，将极大的提升您企业形象同时也彰显您公司实力。

例子：我们绿地中央广场2008年拿地时土地价格为150万/亩，而去年我们对面的土地出让价格是1052万/亩。5年时间翻了10倍。

七、腾飞介绍：

下面为您详细的介绍一下腾飞大厦：

这就是我们腾飞大厦的沙盘，它北邻的学苑东街，东侧是腾飞路，与自治区政府仅一路之隔，可以说是独一无二的黄金位置。项目总占地是90亩，总建筑面积是32万平方米，是集超甲级办公，大型商业，精装公寓为一体的高端商务集群。

从模型上可以直观的看到，腾飞大厦是一个围合式建筑集群，与自治区政府遥相呼应的是我们四栋超甲级写字楼A,B,C,D座，内侧E座位于公安厅后面，是一座精装商务公寓，北侧紧邻学苑东街的是F座，是一座SOHO办公。中间还有9个独栋，加之周边的裙楼，全部用做商业配套，适合做大型餐饮和酒店。

腾飞大厦作为内蒙古行政，商务，金融中心的地标形象，是集传统与现代建筑风格的智能化建筑集群。紧邻腾飞路的A,B,C,D四座超甲级写字楼，定位于呼市最高端的写字楼，为什么这样讲呢？

首先，我们的建筑外立面全部采用黄金麻石材干挂，经典的ARTDECO风格，它也是许多世界知名建筑惯用的风格，像美国的帝国大厦，上海经茂大厦。整个楼体高耸挺拔，层次感极强，看上去沉稳大气，彰显地标形象，同时也助于您企业实力的展现。

其次，还有一流的硬件配套，使用的是中央空调、新风系统，空气净化系统，空气检测系统，采用的是全球知名品牌美国麦克维尔，下面为您重点介绍一下新风系统，为什么要使用新风系统呢？ 因为大多数办公楼在开空调时都是门窗紧闭，这样会使室内空气混浊不流通，长期在这种环境下办公会就导致空调病，他的症状就是，头晕、流鼻涕、打喷嚏、鼻塞带有轻微感冒症状，来到室外见到阳光，呼吸到新鲜空气时症状全部消失，再回到室内是症状又全部显现，这种空调病严重困扰着写字楼里的办公人群，因此我们又配备了新风系统，它就是在不开门窗的情况下，把室内的混浊空气不断的排向室外，同时引进室外的新鲜空气，保持室内空气清新，能有效地消除空调病。

如果室外的空气PM2.5过高或是雾霾天气，新风系统就是失去了他原有的效果。

（PM2.5是空气当中直径小于2.5微米的颗粒物，直径不到人头发丝的1/20，也称入肺颗粒物。它可携带大量有毒有害物质长期停留在空气中，而且传播距离远，给人体健康和环境带来的很大影响。Pm10是空气中直接大于2.5微米小于10微米的颗粒，人体呼吸系统可以将其过滤掉，pm2.5的危害要大于pm10空气质量的好坏有pm2.5决定，而当pm10大于150时就是空气污染）

这是就会启动我们第二套系统---空气净化系统，它可以吸收、分解和转化空气中得粉尘、颗粒、有毒气体，提高空气清洁度的一个系统，可以过滤掉有毒气体和颗粒物，有效过滤高达99%。

（它的工作原理就是空气由下方的进风口吸入，经过第一级低阻高效过滤、第二级碳离子吸附、第三级浸渍介质吸附、第四级等离子体、第五级蜂窝高效清洁，最终将净化过的空气有上方的出风口吹出，有效过滤可高达99%）

同时我们还安装了空气质量监测系统，可以24小时室内的空气质量，使室内的空气质量常年保持在二级以上。

同时在电梯配备方面，我们配备四部三菱的高速电梯，运行平稳安全，等候时间不超过40秒。还有高标准的精装大堂，挑高10米，地板采用的是爵士白和意大利木纹石材平铺，墙面是木纹洞石干挂，局部采用皮革硬包，周边是茶镜造型。走廊采用的冰火板实贴，它是一种新型的装修材料，他具有防水、防火、防腐蚀、耐高温、易清洗等特点，同时无气味、无辐射、不变形。在办公区域内

1.墙面使用的乳胶漆，顶面是T型烤漆龙骨、矿棉板天花； 2.窗户采用的是断桥铝合金双层中空玻璃，断桥铝合金的标准厚度是1.2毫米，我们采用的是1.4毫米的，这样无形当中增加了建筑成本，这也可见我们绿地是注重产品品质的，而窗户的核心部件尼龙条是全球知名品牌德国的泰诺风，与央视大楼和奥林匹克村是同一款，他的作用是将室内和室外的两层铝合金即分开又紧密的连接在一起，起到很好的隔温作用。

3.玻璃是LOW-E玻璃他是在玻璃上镀上了很多层金属或金属化合物，可以将强烈的光源过滤成冷光源，同时也具有很好的隔热、隔音、保温和采光的特性。气势宏伟，彰显腾飞大厦的超甲级办公的高端气质。

最后，在车位配比方面，采用的是地上与地下相结合，总计约2000多个，充分的解决了找不到停车位的烦恼；

还有就是我们在商务智能化方面全部是按照5A标准来打造，即办公自动化，安防自动化，消防自动化、通讯自动化和楼宇自动化。

在办公自动化方面，我们采用的是独有的网络架空地板设计，完全消除了办公室电器多，布线混乱不美观不安全的隐患，也是为后期电器移动加高电容提供极大的便利，同时它还具有防静电功能，有效的防止因静电引起的损坏。这也是目前呼市写字楼唯一有此配置的。（一平米350元）

在安防自动化方面，采用闭路电视监控系统，无线电子巡更系统车辆出入管理系统和车位引导系统。为您提供了安全保障。

在消防自动化方面，采用了火灾自动报警及联动系统，还有送排风防排烟系统，消除火灾隐患。

在通讯自动化方面，实现光纤入户，为企业提供高速的网络接口，每6平方米预留电话接口，同时还有无线通讯覆盖系统，配有线电视接口，充分满足现代化办公需求。

在楼宇智能化方面，中央空调，新风系统，空气净化系统、空气质量监测系统，可以24保持室内空气质量在2级以上。

除此之外，我们还建立绿地企业家服务中心，包含了6大板块，17大服务功能。大到企业与政府事务往来，银行金融机构的融资和理财服务，小到为您提供招商招租，飞机票酒店预订、餐饮娱乐打折优惠等等。

我们所倾力打造的5A智能写字楼是对现代商务高效办公的一种追求，同时也是引导了一种更加高效、便捷、智能的办公模式。

所有的这些都能凸显出在腾飞大厦置业好处和优势。不论是投资还是自用，腾飞大厦都是您绝佳的选择。您考虑个多大平米的？？？？

第三篇：房地产沙盘介绍说辞

房地产沙盘介绍说辞

房地产沙盘介绍说辞

您看,这就是我们XX花园的总体规划,它是一个大规模、配套设施完善,具有全方位物业管理大型的温暖生活社区,也是北部首家地暖式生活社区。

它地处于XXX路(大道)与XX路交汇处,其中XX路是西北部交通主干道,由北向南贯穿到经七路,通向XX城市的四面八方,交通便捷,为您出行带来了很大方便。小区周围生活设施齐全,其中,济南动物园,金牛山,泺口服装城,药山公园等分布于小区周围,为您休闲娱乐提供了很好的去处。同时,周围绿地超市,学校,医院等一应俱全,解决了您的后顾之忧。随着北拓的不断发展,大规模的小区相继坐落于西北部(如:太平洋小区,金田苑,金阁花园,几天建,天和园等),所以用不了几年,这个地区就成为西北部大型的住宅区域中心。乘坐5路、68路车到终点站下车向西200米即可到达小区,小区南边紧接着天建,天和园,规模较大,但不是小区集中供暖。泺安路以北是规划的住宅用地,西边是规划中的药山花园,分期开发,采用大空间,宽视路设计,楼间距达27米,充分保证您室内的采光与观景。同时,为了方便您的居家生活,特设有几十家商铺,满足您居家生活要求。建好的是我们的一期工程现已入住,现售的是二期工程,采用全封闭落地阳台和超大外飘窗和落地阳台,欧式风格,典雅气派。从这里进入就看到一个中心花园,让社区充满生机和活力。楼宇间外有绿地,绿化率达30%,这样的超前设计为您营造一个绿色,阳光,舒适,温暖的健康生活社区。这样以人为本的设计,完善的配套设施和服务,现以低价销售让您得到物超所值得回报。所以,入住XX花园是您购房的最佳选择。更多精品源自 制度

第四篇：招商沙盘说辞

招商部沙盘说辞

大家好，欢迎来到万坤国际五金建材家居广场，我是招商员XXX，下面由我来为大家介绍一下项目沙盘：

本项目地处东营市西郊现代服务区，是东营市重点工程，重点项目，本项目地理位置优越，其北邻北二路，东邻西六路，南邻淄博路，西邻中凯汽车港，是东营首家一站式五金建材家居购物广场。本项目占地面积约200亩，总建约30万方，是由北京万坤集团投资6亿元倾力打造，山东万坤置业有限公司开发运营的一站式专业市场。

本项目分两期开发，一期由15栋楼组成，约1500套商铺，二期主要规划为仓储物流中心、商务办公楼和酒店娱乐中心等，项目总体将在2014年底全部竣工。

目前，万坤置业已成立招商部与商管公司负责项目招商及运营管理，其中，一期招商率已达

？？？入驻商户？？？家，预计2014年10月初将试营业。本项目具有六大核心优势：

1.规模优势：本项目为东营规模最大，品种最多，服务最全，管理最专业的五金建材家居广场。

2.规划配套优势：本项目是东营首家提供停车，仓储，物流，暖气等一系列最完善配套服务的专业性综合市场。

3.交通区位优势：本项目地理位置优越，四通八达，出北二路主大

门向东直达市区，向北直达垦利，向西直达利津，出西六路主大门向南直达广饶。

4.人性化基础设施：本项目每条街道都有路灯，指示牌，购物指南等导示系统，另外，每隔50米都有休息区，方便客户休息。

5.精品区：项目的中心区域是由圆形天桥连接的4栋精品区，其位于两条22米宽的主干道交汇处，可以为整个项目吸引大量人流。

6.6个统一：本项目已成立专业的商业管理公司，实行统一定位，统一业态规划，统一广告推广，统一品牌招商，统一运营管理，统一物业管理等6个统一，全面确保本项目的顺利运营，打造东营乃至鲁北地区最强的专业性综合市场。

第五篇：房地产万能说辞

配给靠优惠靠减免，全是计划经济那一套，上面的那部分是油，它只有一个标准，那就是钱，您有钱就来买房子，有多少钱就买多贵的房子。如果一家能满足如下条件，就基本上可以认定自己过上了现代化生活：

1.家的周边要有现代化的生活气息和商业氛围； 2.要有方面的出行条件； 3.要有人与自然的亲和力； 4.要有个性的充分张扬。关于房子的朝向问题：

×先生认为东西向的房子不好，比较喜欢南北朝向的房子，的确一般人都喜欢南北向的房子。但我个人认为就这房子与周围环境的配合以及与自然环境的搭配来讲，东西向的房子不见得不好，而且东西向的房子阳光较充分，且湿气易消除。我们这里属于亚热带湿润气候，室内湿气较重，如果购了向西的房子，则室内永远保持干燥，也不会患风湿病、关节炎等。就地理风水而言，向东的房子最先见到太阳，大有前途无限光明的希望，而朝西的房子有“赚钱无人知“的意义。

至于南北向的房子是有其优点，但亦有其缺点。像朝北的房子总见不到阳光，到冬天寒冷异 常。虽然朝西的房子夏天有西晒之苦，但这可以用设计装潢等技巧克服。比如说用壁橱或遮阳设备等，可以达到隔热的效果。所以南北向的房子不一定最好，东西向的房子不一定不好，先生您说是吗？ 见客套路： 开场白：（自我介绍、赞美、赞美、再赞美）沙盘介绍：

（地理位置、交通、配套）

大环境和小环境，主要给客户一种希望。设计理念是以人为本，提供给您的不仅是简单的水泥空间，给您的是一个全新的生活方式，然后从开发谈到物业管理、投资置业的最大保障是开发商的实力，重点强调名牌效益。房子的含金量：硬件，开发、承建的一流；软件，物业、配套的一流。

1、收集客户资料：尽量了解经济实力，需求有多大，这是为推荐户型做重要的基础。

2、推荐户型：只能推荐一种户型，一旦确定不要随意变动，描绘一种生活画面，给客户一 些想象空间。如：这是您儿子的房间，这是„„

3、三板斧：推销不是房子本身，而是购房意识。

4、房子的品牌，价格最合理。注：比较价格

①横向比较，与其他楼盘比。②纵向比较，与其他城市比。

5、逼定

6、具体问题，具体分析。

7、临门一脚：这套房子一定是最好的，如果失去这次机会，就会涨价。失去这套房子，要临危不乱。从风水角度讲：

双塔造型，中间留有开阔空间，风水上讲，它是强龙出没的地方，更像凯旋门，寓意胜利凯旋的意思，也是一种身份和地位的象征。一对庞大的古典柱式提炼的现代造型，给整个建筑一个四平八稳的形象，同样像是两个聚宝盆一样，聚八方之财气，是一个非常好的兆头。例：我有一个客户是个作家，叫刘绍棠，在他21岁时，也就是56年时，就在北京中南附近买了一套四合院，里面有很多房间，他回忆说，他当时出了一部中篇小说，才11万字，他拿到8000元稿费，他的四合院才花了2000元，现在这样的房子最起码也要500万，增值 250倍。

对投资有意向的人：

1、任何国家和地区的经济发展，都是波浪状前进的，但经济低潮时期，一般地讲首当其冲 受影响的是金融业和房地产，注入资金大，回收期长的缘故，在低谷时购入，高峰时抛出，是最佳的投资方式，香港的房地产业，曾经经历过三次跌幅，在低价入市的业主，在高峰时期得到5-10倍的回报。李嘉诚就是这样发达的。

2、中国的商品房经过了几年的发展，现在是第一次跌幅刚过，低谷回升的时间，不少开发 商忍痛以成本价或略高于成本的价位售房，开发商利润不加投资利好，这时入市无疑是投资回报最高的时候。砖混、框架、剪力墙结构的成本、寿命、质量比较结构砖混框架剪力墙建设费600元1500—1800元3000元寿命30年40年—50年60年—100年防震3级4级—5级、6级—8级配套差一般好一般成本价分析法：（清水房）地价: 450元/㎡建设费: 1100元/㎡配套费: 350——400元/㎡税费: 400元/㎡ 61.高层与多层孰好？

假定有两栋住宅楼在我们面前，一栋多层，另一栋是高层，许多人会毫不犹豫地选择多层住宅，首先它是出于经济的考虑。从居住角度来看，多层有利于通风对流，采光很毫，多层是条式住宅，高层是点式住宅，而高层难免会有黑房，通风不好这种情况，多层更接近自然。从投资角度看，多层比高层应该更具升值潜力，我们可以用购买高层住宅的资金买一套多层住宅，剩余的钱用以投资证券、股票、艺术品，或者别的什么项目，也可以买下两套多层住宅，一套自住，一套出租，坐收渔利。市区的发展空间是有限的，因而多层住宅会越来越少，少了就值钱，何况城市规划总是赶不上变化，说不定一、二十年后，所在的那个区域要派上大用场，拆迁单位求您搬迁，机会就来了，相比之下，高层住宅的这种机会就少了。人会一天天长大，变老，离终点越近越是珍惜生命，这就需要锻炼，而现代人大多是懒于、疏于锻炼身体的，住在高层大楼里，上上下下绝对抵御不了电梯诱惑。再说您是出了钱的，不坐白不坐，乘了电梯下楼，在地下跑一圈，再乘电梯上楼，好像也不是滋味。住多层人没有这一烦恼，每天爬几十级楼梯是很好的被动锻炼。倘若您不爬楼梯，您就回不了家。

钟情高层的人则另有一番“高论”，认为“独处高楼”好处多多。高层采光好，特别在高、多层杂处的小区内，高层能享受更多明媚的阳光，而城市的楼房会越来越少。高层空气好，离污染源较远，受别人影响也少，而多层常常靠近潮湿的地气，肮脏的污染

源。这些正是蚊子、蟑螂和老鼠最理想的居住地。高层上下楼方便和没有电梯的多层相比显得优越。特别是市场经济氛围越来越浓，住高层更能适应现代生活的节奏。住高层独享宁静，无限风光收眼底，从某种程度上说，与自然的距离更近，又无嘈杂的噪音，一般15楼以上噪音会越来越小，夜里可以安心睡个好觉。住在高楼有一种优越感，就像西方人在哥特式的建筑前安享的感觉一样。欲购房者一般会以实用面积、管理费、价格几个因素来比较。有人嫌弃高层的实用率，因它比多层少10%左右的实用面积，殊不知这10%的面积并没有被谁“吃掉了”，而是被分摊在电梯的大堂上，因此您要享受电梯的快捷，大堂的豪华，面积少10%不是不值得。物业管理费高层一般是多层的两倍左右，但高层的物业管理相对完善：袋装垃圾、来人整理、基本能做到无异味，至于价钱，高层虽比多层贵50%左右，但装修高档，一分钱一分货，加上电梯和物业管理的因素，住得舒服，住得满意，可以说，高层住宅越来越成为现代人的一种生存环境。高层和多层有许多不可比性，高低的利弊各有千秋，楼宇的品质也千差万别。有人喜欢高层，有人偏爱多层，可谓是“箩卜白菜各有所爱”，作为投资置业者，重要的是在选择高层和多层时，要多从楼型、价格、地段、配套、物业管理、增值潜力等方面考虑，这样才能买到自己理想的住宅。62.人民币贬值问题 ①为什么要考虑增值、保值，因为人民币贬值是客观存在的问题。人民币一直在贬值，美元、港币都有这个问题。因为都存在通货膨胀，是货币的发行量大于经济增长，比如100个鸡蛋100元，明年同样是100个蛋，但通货膨胀是20%，120元，蛋价上涨了20%。通货膨胀是货币的发行大于经济的增长。结果就是物价上涨。比如：20年前，0.1元可以买一碗面，现在就不行了，一碗面要2.5元。这几年的货币发行量是17%，经济增长速度是8-10个点，所以货币的购买力下降，也就是我们说的货币贬值。15年前万元户就是大款，一个县才有几个，现在不一样了，家家都是万元户，十万元不算富，百万才起步，千万才是富。所以永远存在增值、保值的问题。而能跑赢通胀的投资手段只有购置物业这条路。水涨船高，通货膨胀上去了，房价也上去了。

②收入的增长速度，超过了经济增长的速度。结果使人民币的购买力降低。由于房地产市场的特殊性，前几年的过剩开发，购买力相对较弱，使房价缓慢上升，所以这几年买房人相对较多，将来人民币贬值的速度是什么样，现在很难说清楚，现在收入的增长速度实在太快。63.如何提高谈判能力

提高谈判能力的第一步：要设法与意见有相反的人融洽相处

说话就是交际：具备自然而然的谈话技巧是最重要的，它包括尽量轻松的态度，适时穿插一些幽默风趣的话语，不露痕迹地表现自己的修养和专业知识等。说话就是谈判的一部分，它并不受时间和场合的限制，不论何时何地，只要处理得当，均可完成为

极有效的辅助武器。在众多的推销术中，简单实用三招：

一、必须买；

二、绝对买；

三、迟早要买。利用三招：必须给客户强烈的暗示，您必须买，您绝对买，您迟早要买。这种执着和坚定不移的信念，一定能在某种程度上感染客户，增加客户对您推销的产品的信心。假如您总时征求性的询问您的客户，那样反而容易导致他的疑虑，增加客户拒绝的机会，这是自毁财路。64．商业部分

投资回报率的计算方法：

国际惯例：年租金×15年＝总投资 分解：

年租金＝月租金×12个月 总投资＝总房款

反向推算：总房款÷15年÷12个月＝每月租金收入

由此可推算出：年租金÷总房款＝投资回报率％，在与客户沟通时可明确计算出该房屋的租金价值，以周边租金范围为例，计算出本案未来2——3年的租金价格，每3年为一个阶段，年租金上浮比例12％——15％，15年时间可以初步调整浮动5次，（这是最为保守的计算）租金肯定是逐年上升的，同时该物业也存在升值的空间，租金收益好，升值速度快！

关于固定年回报率（返租）的商业说辞：作为投资商业型的物业，最担心的问题是今后的收租金问题，如今开发商按照每年固定的8％保证，你的投资的风险性得到了保证，10年以后你可以继续出租，可以转让，狠赚一把啊！

关于不返租的商业说辞：门面房肯定是不愁租的，对吧？和8％的年收益相比较，肯定是这个租金收益要高出他的，也许第一年的租金收益不是很理想，但这是个放水养鱼的过程，以周边的租金价格来计算，逐年递增的租金是归您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都归开发商所有了，还有一个很关键的问题是，如果开发商把资产转移，申请破产，您的钱找谁要去？您说是吧？（停顿半分钟，看客户的反应如何？要拿出一张纸，和客户写下你要讲解的内容，比如租金的计算方法，要把该门面房的收益多少用数字的形式表现出来。）这个门面房您卖下了，每个月收租的时候会想起我的，因为是我给您推荐的啊，到时候要请我吃饭哟！65、总结

房地产销售，特别是期房销售，销售的就是自己。客户认可我，才会买我的房子，客户是先 接受人，后接受房子。所以我们要永不停止地提高自己做人的魅力，兢兢业业做好每一单销售。客户是千变万化的，但万变不离其宗。我们的宗旨就是先做人后做事，人做好了，我们的事情才能真正的做好，我们的世界才能真正变好！