商场物业管理制度

第一篇：商场物业管理制度

商场物业管理规定 总则

商场物业管理规定（以下简称规定）是为各业主和使用人（以下简称用户）之利益而设置，各用户必须遵守和履行本规定所载之义务和责任既受本规定约束。本规定的所有条款和条件，对商场物业管理部门和各用户及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、均具有同等的约束力及法律效力。第一条、商场基本情况: 商场名称： 商业广场 ； 座落位置： ； 建筑面积：。第二条、业主和使用人的权利和义务

1、遵守本商场的《商场物业管理规定》；

2、按规定接受商场物业管理部门的商场管理服务行为，就商场管理的有关问题向商场物业管理部门提出意见和建议；

3、按规定接受商场物业管理部门提供公共设施的维护、公共环境的清洁、公共区域秩序维护等服务，并按照国家规定每月向商场物业管理部门交纳物业管理费用、用水、用电、用气等费用和其它有偿服务费；

4、装饰装修房屋时，遵守《装修管理协议书》；

5、用户不得占用、损坏本商场的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。不得更改承重墙、横梁、立柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物，不得改变任何部分的外貌，不得在明珠新世纪商业广场范围内任何建筑物的外部安装任何饰物或伸出物。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知商场物业管理部门，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿；

6、用户变更商场所有权或使用权时，应事先通知商场物业管理部门，告知受让方与商场物业管理部门签订本规定；

7、各用户须承担全部因违反本规定造成的损失及赔偿责任；

8、用户应按照安全、公平、合理的原则，正确处理商场的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

9、用户不得以任何目的和行为损害公共利益；

10、法律规定的其他权利和义务。

第三条、商场物业管理部门的权利和义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的商场管理制度和《商场物业管理规定》并书面告知用户；

3、建立健全本商场的商场管理档案资料；

4、制止违反本商场的管理制度和《商场物业管理规定》的行为；

5、可委托专业公司承担本商场的专项管理与服务业务，但不得将本商场的整体管理责任转让给第三方；

6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知用户，并与用户订立《装修管理协议书》；

7、向用户提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

8、法律规定的其他权利和义务。

第四条、商场物业管理部门应提供的管理服务内容

在商场管理区域内，商场物业管理部门提供的商场管理服务包括以下内容：

1、商场共用部位的维修、养护和管理；

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门、楼梯间、走廊通道等。

2、商场共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、商场共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

用户负责承租范围内内部环境，包括营业场所、会议室、办公区等一切自用场所。商场物业管理部门负责外部环境和内部环境两方面。外部环境包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等；内部环境包括非用户负责承租范围内的消防通道、公共区域、商场物业管理部门自行管理的办公区域等场所。

4、公共绿化的养护和管理；

商场物业管理部门负责公共环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。用户负责自有的花草树木的种植及养护。

5、车辆停放管理；

6、协助公安部门维护本商场区域内的公共秩序、公共区域、停车场、广场等公共区域安全防范等事项的协助管理（不包括人身、财产保险）；

7、装饰装修管理服务；

8、商场档案资料管理；

9、用户可委托商场物业管理部门对其商场的专有部分提供维修维护等服务，并按照实际发生的服务内容和费用，由用户向商场物业管理部门交纳。第五条、用户应遵守以下几点：

1、用户在楼宇内外悬挂广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等，由用户提出设计要求或制作，必须由商场物业管理部门统一安装在合理位置或在商场物业管理部门的监督下由用户自行安装，相关费用由用户承担；

2、用户柜台内、陈列架上的商品陈列应美观，不得凌乱或随意置放；

3、用户营业产生的垃圾需袋装并放至指定位置，及时清理；

4、用户必须遵守商场的统一启、封店时间；

5、用户不得占用消防通道。第六条、用户在所属商场范围内进行装饰装修时，应严格按照商场物业管理部门制定的《装修指南》中的相关规定进行。用户在装饰装修过程中因营业需要确需加装用电、用水、用气等附属设备时，须书面通知商场物业管理部门同意后方可进行，用户加装的附属设备必须符合国家相关标准的规定，用电、用水、用气设备应安装计量表。第七条、商场物业管理部门应制定本商场管理区域内商场共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。商场物业管理部门根据规章制度提供管理服务时，用户应给予必要配合。商场物业管理部门可采取规劝、扣除违约金等必要措施，制止用户违反合同和商场管理区域内商场服务管理

规章制度的行为。第八条、商场物业管理部门应及时向用户通告本商场管理区域内有关商场管理的重大事项，及时处理用户的投诉。

第九条、因维修商场或者公共利益，商场物业管理部门确需临时占用、挖掘本商场管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十条、商场物业管理部门与用户应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知用户装饰装修中的禁止行为和注意事项。用户装修时必须遵守以下规定：（1）建立周全、详细、便于操作的装修管理制度；（2）专人负责对工程实行严格的监督；

（3）选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；（4）对装修现场进行监督管理，确保安全；

（5）选用装修材料必须为国标产品，符合消防规定。

第十一条、用户用电、用水、用气设备应安装计量表，并按照国家相关部门规定的标准每月 20 日前向商场物业管理部门交纳用水、用电、用气等费用和其它有偿服务费用，用户未按照规定交纳用水、用电、用气等相关费用，致使商场物业管理部门的管理服务无法达到服务内容和质量标准的，商场物业管理部门有权停止向用户加装的附属设备供电、供水、供气，由此给商场物业管理部门造成的损失由用户承担。

第十二条、经用户书面通知商场物业管理部门，商场物业管理部门在接到通知15日内，无正当理由拒绝或拖延履行维修义务的，用户可以自行或委托第三方修复，修复费用及造成的其他损失由商场物业管理部门承担。第十三条、以下情况商场物业管理部门不承担责任：

1、因不可抗力导致商场管理服务中断的；

2、商场物业管理部门已履行本规定约定义务，但因商场本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护商场共用部位、共用设施设备需要且事先已告知用户，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非商场物业管理部门责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，商场物业管理部门因采取紧急措施造成用户必要的财产损失的

第二篇：商场物业管理制度

商场物业管理制度

商场物业管理制度1

1目的

确保对业户投诉处理和需求服务效果的及时反馈。

2适用范围

适用于物业服务范围内投诉处理和服务效果的回访。

3职责

3.1负责对任何信息产生之缘由追溯处理。

3.2物业客服部负责对业户的回访工作。

4工作程序

4.1回访方式

业户回访一般可采用电话回访和上门回访。

4.2回访分类

回访一般分投诉回访、接报修回访、日常主动性回访。

4.3、投诉回访

4.3.1、无论何种方式收到投诉信息,应及时做好相关记录。

4.3.2、客服管理员应客观分析并调查投诉事件起因。

4.3.3、协调并落实相关部门拿出处理意见和结果。

4.3.4、联络投诉业户并取得最终谅解。

4.4.5、回访中应了解业户对投诉处理的满意情况,如不满意应联系有关人员进行处理并记录处理结果,直到业户满意为止。

4.3.6、将结论及相关措施上报主管并备案,以利工作进步开展。

4.4接报修回访

4.4.1接到维修服务需求信息及时做好相关记录。

4.4.2通报维修部门。

4.4.3跟踪落实维修,两天内未处理完毕及时通报客服主管,由主管跟进处理。

4.4.4对维修满意度进行回访,并做好相关记录,一般由内场安排回访工作,外场负责回访,回访时间一般安排在返单后的第二天。

4.4.5对维修回访内容主要有:维修及时性、工作人员态度、维修质量。

4.4.6业户维修服务回访率不得低于95%。

4.4.7对公共部位接报修应做好相关记录,跟踪处理结果,回访事宜由报修人确认。

4.5日常性主动回访。

4.5.1随机选择业户进行回访,做好相关记录。

4.5.2将相关信息及时上报主管、经理。

4.5.3日常性主动回访主要参照业户满意度调查相关规定进行。

5工作记录

接待记录

投诉处理登记表

商铺维修报修单

商场物业管理制度2

商场物业员工对讲机使用管理制度

一、对讲机只供员工工作时使用,严禁用作其它用途(转借他人、个人携带外出);

二、使用规定的频道,严禁私自乱拆/乱调;

三、通话时,应将对讲机靠近嘴边通话;严禁对讲机别在腰间直接通话;

四、员工工作持对讲机时,应保持良好的仪容、仪表,严禁用对讲机指指点点等不文明行为;

五、对讲机呼叫时,被呼叫方应及时应答;

六、呼叫称谓必须使用规范用语:

1、部门+姓名

2、部门+姓氏+职务

3、岗位或岗位编号,例如:'一楼管理员'或'一号岗、二号岗'等

4、禁止用其它不规范用语;

七、使用文明语言如'请问…''麻烦你…''请稍等…''谢谢''收到'等;严禁使用不文明用语。

八、为了保障工作联系的正常进行,电池必须电量充足,下班时应及时充电;

九、对不能使用的对讲机,应及时通知相关部门维修;

十、因使用方法不当等人为造成损坏的或遗失,由当事人负责按价赔偿。

商场物业管理制度3

1.制定本办法的目的、依据和适用范围

1.1为了加强物业部门的文档管理,充分发挥文档的作用,更好地为商场的经营、管理和发展等各项工作服务,依据《中华人民共和国档案法》和国家有关企业档案管理的有关规定,结合物业管理行业特点及本公司实际情况,制订本管理办法。

1.2本管理办法的适用范围包括集团各区域物业部、各商场物业管理部门。

2.文档的定义

2.1文档是指从事经营、管理以及其他各项活动中直接形成的具有保存价值的各种文件、报表、图纸、帐册、照片、录音、录像、电子光盘以及记载荣誉内容的奖品实物等历史记录。

3.文档管理的基本原则和要求

3.1为维护文档的完整、安全,同时便于有效利用,各商场物业在管理活动过程中形成的物业档案资料实行“统一制度、三级管理”的原则,即:凡明确列入由区域物业部集中保管目录的文件材料(原件)由区域物业部集中保管;其他文件材料(原件)由各商场物业(保安)部按集团的规定要求自行管理。

3.2各商场领导应当加强对文档工作的领导和管理。

4.文档管理机构和人员

各商场在物业经理的领导下,形成档案工作的管理网络。

*集团物业推进中心对各区域物业部、各商场物业(保安)部文档工作进行指导、检查和考核。集团物业推进中心文档配备专职文档管理人员,负责收集、保管和提供利用物业条线各类文档;

*各区域、各商场物业部门的文员(或指专人)在部长(经理)领导下负责本区域、商场(物业条线)文档材料的归集和整理立卷,并按规定向集团物业推进中心送交相关文档。

*各区域物业部、各商场物业(保安)部均须根据文档保管的要求设置固定文档存放点,并配备文档管理人员和必要的文档存放橱柜,负责本部门文档材料(资料)的归集、整理。

*各区域物业部长、各商场物业(保安)经理为文档工作的主要责任人,并将文档工作纳入部门的工作计划。

5.文档案管理人员的职责

5.1.集团物业推进中心文档管理人员的职责:

*负责公司级(物业条线)各类文档的接收、整理、保管、统计、利用等;

*按规定要求统一管理公司(物业条线)的文档,确保文档的完整和安全。对已接收入室的文档,有计划参与进行整理、重组和销毁工作;对因归档制度不健全或执行不严而遗漏失散在外的重要文件材料,加强收集归档;

*指导、督促和检查各部门文件材料的立卷、归档工作,组织对兼职文档管理人员的业务学习与培训;

*参与实施对部门文档工作的考评;

*负责编制公司(物业条线)文档目录、检索资料,严格执行文档借阅制度,主动、快捷提供利用服务;

*办理领导交办的其他有关文档业务的工作。

5.2.区域物业部文档管理人员的职责:

*按归档类别要求负责所属部门形成文件的`积累、整理和立卷工作,对集团物业推进中心需要的文件材料,按规定要求及时送交归档;

*负责由部门日常使用保管的文档、资料(主要是物业管理业务文档)的管理。

*部门文档管理人员如兼文员工作,则还应当承担如下职责:

(1)负责本部门文书处理工作,包括文件材料(含合同、协议、来往文书等)的收发、登记、传阅、催办和留注;

(2)负责本部门文书管理工作,包括文件材料的保管、调阅和文件材料的归集、整理、预立卷等。

5.3.商场物业(保安)文档管理人员的职责:

*按归档类别要求负责所属部门形成文件的积累、整理和立卷工作,对明确由区域物业部文档室集中保管的文件材料,按规定要求及时送交归档;

*负责由部门日常使用保管的档案、资料(主要是物业管理业务档案)的管理。

*部门文档管理员如兼文员工作,则还应当承担如下职责:

(1)负责本部门文书处理工作,包括文件材料(含合同、协议、来往文书等)的收发、登记、传阅、催办和留注;

(2)负责本部门文书管理工作,包括文件材料的保管、调阅和文件材料的归集、整理、预立卷等,并按规定及时向文档室移交。

6.公司(物业条线)文件材料归档范围

*前期工程交接验收范围的材料归档

*客商户档案(含二次装修资料)及客户服务范围的材料归档

*物业运作管理(含合同、协议、来往文书等)范围的材料归档

*其它范围的材料归档

7.档案的管理和移交

*向文档室(各部门)移交文档时,应办理交接手续。按规范格式填制〖归档文件材料移交接收清册〗,认真做好清点、登记和签署工作。

*文档管理应遵循保密工作有关规定。

*文档室必须具备防盗、防火、防有害生物等安全设施。文档室由文档管理人员专人管理。

*按规定由各部门负责管理的档案、资料(主要是物业管理业务档案),在该物业项目管理终止或管理主体发生变化时,应按规定编制移交清册后,向接管该项目的物业办理移交。

8.档案的查阅利用

*文档室应当多渠道、多形式地开展文档利用服务工作,努力提高文档利用效能。

*查阅、借阅文档需办理相关登记和批准手续,并填制〖文件档案资料查阅登记表〗及〖文件档案资料借阅登记表〗。

*查阅、借阅、复印各部门文档资料时,一般需经相关领导签字批准,并须办理相关登记(归还时及时注销)手续。

商场物业管理制度4

商场物业部钥匙管理作业规程

1目的

规范物业部所有钥匙(办公柜、屉钥匙除外)的管理,保卫商场安全,预防罪案发生。

2适用范围

适用于本辖区物业。

3主要职责

3.1客服部负责备用钥匙的管理。

3.2工程部负责工程钥匙的管理及工程钥匙箱的管理。

3.3保安部负责保安钥匙的管理及保安钥匙箱的管理。

4程序要点

4.1物业部所有钥匙除管理部门留存一套供日常使用外,多余全部交客服部存留备用,备用钥匙的借用须由借用部门主管级及以上人员同意,并在《钥匙领用登记表》的钥匙借用登记栏'办理借用登记手续,。

4.2所有钥匙不得外借,确因工作需要外借的,须经物业经理同意并由客服统一办理。

4.3 消防控制中心及配电房均设钥匙箱一个,作为保安工程钥匙存放处。

4.4所有钥匙要分类、分楼层编号、标识。

4.5 物业部所有钥匙不得私自配制或带离商场。

4.6钥匙若发现遗失,钥匙保管人须及时向部门主管汇报,在客服部《钥匙领用登记表》上的钥匙遗失和配制栏'中做好报失确认登记,由部门主管签字确认,客服部安排换锁,其所需费用由遗失人承担,并给予当事人纪律处分。

4.7所有钥匙用后须及时归还并做好归还签收工作,不得隔日或隔班(特殊情况下须使用部门主管人员说明原因并在《钥匙领用登记表》进行登记)。

4.8钥匙领用人在离职时,须将领用的钥匙如数交还,由其上一级管理者负责收回客服部,并在《钥匙领用登记表》上办理注销手续,部门经理/主管核实后在离职移交手续上签字确认。

4.9若钥匙箱钥匙遗失,并有急事需钥匙的,可打破钥匙箱挂锁,事后应写书面报告说明上报客服部。

4.10工程部所有设备机房钥匙均各留一把,列出钥匙清单放在配电房钥匙箱内,备用钥匙箱的钥匙,由工程部变配电当值人员负责保管和交接。

4.11保安部所有门、通道门、安全门的钥匙均应放入监控中心钥匙箱内,个人手里不允许留存钥匙,开店、闭店钥匙的使用由当值保安部主管指定专人领取或由内保当值领班领取,其它时段需主管级人员同意并签字确认。

4.12 打开钥匙箱,使用钥匙时配电房/控制中心当值人员应在《钥匙使用登记表》上登记办理使用手续,配电房/控制中心当值人员交接班应做好移交清点签收。

5相关文件

6工作记录

6.1《钥匙领用登记表》

6.2《钥匙使用登记表》

商场物业管理制度5

一、入伙流程

验证→资料发放→交费

二、验证

商业网点的业主或承租人须提供以下资料:

1)购房合同或租赁合同复印件一份;

2)身份证复印件一份。

三、资料发放与保管

1)管理处发给以下资料:

a.住户手册(每个经营单位一册)

b.业主公约

c.《住宅装修管理规定》

d.大厦商场装修管理规定

e.临时用电管理规定

f.安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)

g.防盗网和防盗窗管理规定(附式样平面示意图)

h.收费项目一览表

i.装修申请表:申请装修时填写,并返原件给管理处存档。

2)管理处按业主(住户)的栋号和房号进行建档编号,档案中应包括内容:

a.承租合同复印件和承租人身份证复印件

b.装修申请表及装修平面图等资料

c.营业执照复印件。

四、交费

1)管理服务费:

以购房合同或承租合同签定之日为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费。当月15日以后计收半月管理服务费。

2)水电周转金(依据当地收取标准):

a.时间:办理入伙时交纳;

b.标准:根据其经营方式和内容所需用电量,在申请装修时交纳;

c.退款:在供电局和自来水公司办理接管托收后,凭收据到管理处办理退款手续(前提:无拖欠水电费)。

3)工本费。

4)其他:

需由业主或承租人出钱,由管理处统一进行的项目,如:

a.阳台统一安装防盗网和防盗窗;

b.室外空调架;

c.信箱款。

商场物业管理制度6

1、负责执行公司的质量方针、目标;

2、熟悉各种与物业有关的合同内容及执行情况;

3、负责审核物业方面的有关费用;

4、负责保管物业费用的原始资料、支票、发票复印件并建立物业台帐;

5、摊位租用所发生物业费用及时收回;

6、属公司内部发生的物业费用按占用面积合理分割后报财务部门分摊;

7、坚持与外单位的必要联系,建立协作关系;

8、负责落实集体住宿的各项规章制度,保证财产安全;

商场物业管理制度7

一、总则

1、对讲机的使用频道由公司统一设定,任何部门(人)因工作需要更改通讯频道或因特殊原因需要增设临时使用频道,必须报经行政部批准后方可实施。否则将追究相关人员的责任。

2、原则上对讲机由行政部统一管理,各部门领用对讲机应到行政部办理领用登记手续。

3、部门领用的对讲机使用分布状况应报行政部备案。

二、对讲机的保管维修与使用

1、对讲机的维修

1.1正常损坏,交行政部统一维修。

1.2因保管不当,造成丢失、灭失或人为损坏无法修复,由使用部门(人)按原采购价格予以赔偿。

1.3因保管、使用不当,造成受潮或附件人为损坏,其维修费用由使用部门(人)承担。

1.4电池使用年限为18个月,天线、挂件、配件使用年限为1年。

1.5对讲机维修时间超过1天,行政部应提供备用设备给使用部门,以确保工作正常开展。

2、对讲机使用人员不得利用对讲机进行工作以外的联络(包括聊天、嬉闹等)。一经发现,每次罚款50元。

3、对讲机发生故障后,应立即报修,因延误工作,将追究使用人员的责任。

4、对讲机使用要求

4.1上班后即刻打开对讲机,保证对讲机通信正常。

4.2对讲机不要暴露于太阳直射处或热源附近。

4.3不要将对讲机放在多尘、潮湿处或不稳定物体的表面。

4.4对讲机电池每次充电不得超过12小时。

4.5如发现对讲机通信异常、异味或冒烟,应立即关掉电源,卸下电池。

4.6禁止在爆炸性环境中(可燃气体、粉尘、可燃烟尘)操作对讲机。

4.7车辆加注燃料或加油站停车时,关掉对讲机电源,停止使用。

4.8每天早晨更换电池进行充电,以确保对讲机的正常使用。

4.9使用对讲机注意文明用语,避免谈及与工作无关的内容。

4.10不得擅自打开对讲机进行维修。

4.11下班时,要将对讲机放在指定位置或妥善保管,不准自行带回家。

三、对讲机呼叫或应答规范用语及代号

1、对讲机规范用语

甲:×××呼叫……楼面(…区域)×××。

乙:×××收到,请讲。

甲:通话内容……,×××是否收到

乙:内容不清,请重复。

甲:通话内容……,×××是否收到

乙:×××收到。

甲:通话完毕。

2、代号

1号--上厕所2号--吃饭3号--喝茶

4号--一般事件5号--紧急事件6号--特别事件

7号--休息8号--换岗人员未到9号--火警

3、通话注意事项

3.1对讲机使用必须严格遵守对讲机规范用语。

3.2使用对讲机时语言简明、清晰、礼貌,以便提高工作效率。

3.3对讲机只能用于工作用途,不得谈论与工作无关之事。

3.4通话时不得使用粗鲁、谩骂及不文明语言,否则一经查实,予以处罚。

3.5通话时,呼叫和应答应选择僻静处。除非情况特殊,任何持机人员不得在人员密集处大肆通话。

3.6对讲机的音量应调至适量,即可收到讯息,又不会影响周围客户。

商场物业管理制度8

第一条 采购

1、商场内部维修需购买物品,相关物业主管应首先到现场查实并填报'请购单';相关品名、规格、型号、数量、报价、用途、用于位置等栏目需填写清楚、完整;如需做布幅、广告牌等其它广告则应填报'广告制作申请单'。如发现有谎报、虚报等不实现象,扣减经办人当月绩效考核5分;

2、'请购单'应上报商场经理审核签字,若商场经理未认真履行职责,随意签字,扣减当月绩效考核10分;

3、经商场经理审核签字,'请购单'报商场财务部定价(根据公司价单),500元以上金额由总经理审核,500元以下200元以上金额由商场总监审核,200元以下金额由商场经理签字即可购买;

4、购物程序完毕,商场经理用备用金定专人购买,供货单位由集团财务部采购指定,若另行购物发现有假冒商品,须立即退货,若造成经济损失,则须查究相关人员责任;

5、购进商品由商场保管员建立实物收支台帐,入库后方能领用;

6、办公用品由集团公司行政办填报'请购单'统一购买、保管,若商场用则应指定专人领取。

第二条 费用报销

1、商场财务应验正发票,发票须与'购物单'各栏相符,财务人员还需到现场查实数量、使用情况,并在'购物单'上签字确认;

2、报销单上应有报销人、商场经理、验收人签字;

3、500元以上金额、数量大的商品须由集团财务部采购定价、购买并监督入库,使用,并在发票上签字,各商场财务方能办理报销付款事宜;

4、付款报销完毕,各商场财务室专人应在'物业费用登记表'上登记(登记表中备注栏应填清金额);

5、购买办公用品,费用报销参照以上条例执行。

第三条 其它

为节省物业维修费用支出,商场经理、物业主管在巡场工作中应重视商场内卷帘门、电梯、线路、水管检查,督促电工对以上物品常维护保养以延长其使用寿命。年终经财务核算,若商场物业管理费未超出计划,则按节约金额的10%作为商场节约奖发放。

第三篇：商场物业各项管理制度

商业广场安全管理各项工作制度

消防监控室管理制度

一、工作期间，应着装规范整洁，佩戴上岗证，穿工作鞋；不允许戴戒指、项链等首饰，不允许留胡须，留长发、染发。

二、工作期间，保持良好的办公秩序，严禁会私客、办私事、嬉笑打闹、吸烟、吃零食、看闲杂书籍；除应急情况以外，严禁使用外线电话，严禁长时间占用内线电话。

三、工作期间，保持良好的办公环境卫生，地面无果皮纸屑，办公设施摆放到位，消防和监控设备保持干净，无尘土。

四、严格遵守单位和内部的各项规章制度，个人请假要书面写明请假事由，经领导批准后才能休假。工作期间，应坚守岗位，严禁串岗、空岗、外出要向领导请假，未经领导的批准，不得私自离岗。

五、工作期间，严禁让与工作无关的人员进入监控室。如有特殊情况，需经领导批准。

六、工作期间，提高警惕，时刻注意检查、观测设备的运转情况，发现设备故障及时汇报领导。爱护设备，按程序操作，严禁违章和野蛮的操作。

七、工作期间，严密监视设备运行情况，遇有报警要按报警规定程序迅速、准确处理，作好各种记录，遇有重大情况要及时报告。工作期间，认真、如实的填写各种纪录，记录应书写规范，不漏项、漏登。

八、按时交接班，不迟到早退。交接班过程中当班组长要将值班情况详细交接给接班组长并在工作纪录上签字，待人员到齐，交接工作无问题后方可下班。

九、值班期间应精神饱满，时刻提高警惕，严禁睡觉、喝酒、打扑克f与工作无关的事情，工作中发现隐患应及时汇报带班领导。

十、工作期间，保持作风严谨，做到文明礼貌，尊重领导，团结同志，互助互敬。

十一、按时参加监控例会，认真贯彻执行会议精神，认真学习消防法律法规，认真学习消防知识，熟练掌握消防设备的性能及操作规程，提高消防技能。

十二、积极努力的完成领导伽置的各项工作任务，工作认真负责，不出差错。

十三、未经公安消防机构同意，不得擅自关闭火灾自动报警、自动灭火系统。治安部（晚间值班）工作管理制度

一、工作期问，应保持工作作风严谨，做到文明礼貌、尊重领导、团结同志、互敬互助。

二、工作期问，要保持良好的办公秩序，严禁在办公室内办私事、会私客、嬉笑打闹、吸烟、吃零食、看闲杂书籍；使用办公电话要登记，严禁使用办公电话聊天；个人的内务要整理干净，物品不得随意摆放。

三、工作期间，遇有其它部门人员来办事时，首先应当说“您好”等文明用语，并热情接待，面带笑容，工作态度严肃认真，积极主动，不得出现冷、横、硬、推等不文明的现象。

四、工作期问，对违纪人员进行处理时，态度应文明礼貌、严肃认真，向违纪人员讲清楚违纪的内容，做到廉沽闩律、执法、不徇私情，客观公证的处理问题。

五、工作期间，必须保证通讯联络的畅通，接到传呼要及时的回办公室或回电话。

六、工作期问，遇到营业员或顾客的报案，要迅速到达案发现场，了解案情，并及时向上级领导汇报情况。

七、在写工作日志、总结、报案记录等法律文书时，应字迹工整舰范，不写错别字，内容要全面，不漏写、漏登。

八、工作期间，在单位内执行治安巡查或打击现行犯罪时，应保持严谨的工作作风，不得穿奇装异服进行工作、不得私自出商场，不得在商场内与员工聊天，不得在顾客休息椅上休息，不得从事与顾客无关的事情。治安部奖惩制度

为了规范治安科的工作制度，严肃工作纪律，为商场内部营造良好的治安秩序，防止各种治安事件发生，特制定制度如下：

一、工作期间，应着装规范，不准着奇装异服，不许佩戴夸张性饰品，不许留长发、染发、蓄胡须，发现一次批评，第二次罚款50元。

二、保持良好的办公秩序，严禁在办公室内办私事、会私客、嬉笑打闹、吃零食、看闲杂书籍、吸烟、如有违反第一次罚款20元，第二次罚款50元；第三次罚款100元。

三、保持良好的办公环境，地面整洁、办公用品摆放整齐、办公设施摆放到位、个人内务整理到位，值班后办公室所有卫生在次日上班前整理到位，如有违反第一次罚款20元，第二次罚款50元。

四、使用办公电话要登记，严禁公话私用，如有违反第一次罚款20元，第二次罚款50元；第三次罚款100元。

五、严格遵守劳动纪律，严禁迟到早退，每发现一次罚款20元。

六、工作期间，未经允许严禁私自出商场，第一次罚款100元，第二次下岗。

七、工作期间，严禁与营业员闲聊、在营业大厅内休，如有违反第一次罚款50元，第二次罚款100元。

八、部室人员在值班期间，严禁喝酒、玩牌或从事与工作无关的事情，如有违反第一次罚款50元，第二次罚款100元，第三次下岗。

九、对勇于与犯罪分子作斗争者并抓获犯罪分子的，奖励50元，有重大贡献者奖励200元。

监控室警情处置安全管理制度

一、值班人员在值班期间要精神饱满，监守岗位，尽职尽责，不得无故脱岗。

二、熟练掌握监控系统的操作规程和各项操作技能，严格按照规程进行操作，会发现和捕捉异常信息、会跟踪观察和锁定目标。

三、值班人员必须熟悉本辖区域内重点单位部位和重点监控内容，熟悉各监控点、监控时间段重点、监控的范围和部位。

四、值班人员必须按照每个监控点的动态时间要求操作监控器，确保每个监控点监控探头在可视范围内监控的范围，部位等效果最好。

五、必须密切注意监控范围，易发案部位及重点部位动向情况，并迅速电话通知防损部。

六、情况处置后由负责人向监控室反馈信息，由监控室值班员及时记录在《监控室交接班记录》本上，保存资料并存档备案。保安队工作管理制度

一、商场外围执勤保安员，应时刻牢记“顾客的满意，我们的追求”的服务宗旨，树立全心全意

为商场和顾客的服务思想。

二、在外围执勤过程中对顾客和员工的求助要热情接待，面带微笑，使用文明用语，耐心解答，积极主动的帮助顾客排忧解难，不准态度生硬或置之不理，不允许浣“不”字，令顾客不满意。

三、服从命令、听从指挥、尊重领导、团结同志、时刻严格要求自己，注重自身外在形象。

四、工作期间，着装规范整沽，佩戴上岗证，不允许戴戒指、项链，腰间BP机、手机等，不允许留长发(帽墙下发常不超过2厘米)染发、蓄胡须、留长指甲，时刻注意警容风纪。

五、上岗执勤时，站姿端正、警容严整、举止雅观、精神饱满，认真负责，大胆管理；上下岗要做到队列整齐，两人成行，三人成伍，换岗时相互敬礼。

六、工作期间，要峰守岗位，严格执行“五勤、七不准”的规定，不计较个人得失，勇于奉献，做到领导在与不在一个样。

七、严禁酒后上岗，下班回家后应保证休息和充足的睡眠，以饱满的精神和体力上岗执勤。

八、室内卫生要勤打扫、勤整理，注意保持良好的办公环境，不允许在室内乱放与办公无关的物品，个人物品按规定存放在更衣柜墨。

九、室内休息时，不准横躺峰卧、敝衣露怀、趿拉鞋、吃零食、吸烟、嬉戏打闹等不规范现象。保安队奖惩制度

一、工作中不遵守劳动纪律迟到早退一小时扣除1分。

二、工作期间着装不规范，佩戴首饰、留长发、染发、蓄胡须扣1分。

三、工作期间会私客、办私事、吃零食、聊天、嬉戏打闹，个人内务整理不干净、随意堆放的，利用办公电话聊天的扣2分。

四、办公室环境出现脏、乱、差，在办公设施上乱写乱画，损坏设施的，办公用品摆放杂乱的罚20元，损坏的设施照价赔偿。

五、书写工作通知、总结、报案登记等法律文书字迹潦草、不规范的罚10元。

六、不执行节约规定的，浪费办公资源，长时间占用办公电话聊天的罚20元。

七、未经领导批准，擅自休似的罚50元。

八、工作中，不尊重领导，不团结同志的罚10元。

九、工作期间随意在卖场内吸烟的罚50元。

十、工作期问不使用文明用语、工作态度不严肃、冷漠甚至出现冷、硬、横顾客和员工不满意的罚50元。

十一、工作期间作风散漫、纪律涣散罚20元。

十二、工作期间出现脱岗、坐岗、睡觉、打牌、喝酒等严重违纪现象的罚款200元。并将视其违

法情节作进一步的处理。

十三、工作中徇私枉法，执行不严、违法不纠，为违纪人员说情，逃避处罚罚500元，并将视其违纪情节作进一步的处理。

保安队上岗执勤管理制度

一、上岗执勤认真负责，发现问题及时汇报，果断处理，严禁脱岗、空岗、串岗、聚伙聊天。

二、上岗期间严禁坐岗、靠岗、东摇西晃、影响形象，如有违反，第一次罚款50元，第二次罚款100元，第三次扣除当月上浮工资的50％。

三、上岗期间严禁干私活、会私客、做与工作无关的事情如有违反，第一次罚款50元，第二次罚款100元，第三次扣除当月上浮工资的50％。

四、上岗期问严禁睡觉、打牌、玩扑克、下棋等活动如有违反，第一次罚款50元，第二次罚款100元，第三次扣除当月上浮工资的50％。

五、严禁工作中和上岗自仃饮酒如有违反，第一次罚款100元，第二次罚款200元，第三次扣除当月上浮工资的50％。

六、上下岗期间除紧急情况外严禁乘坐电梯上下楼，如有违反，第一次罚款50元，第二次罚款100元。

七、在执勤中遇有火灾和被盗现象发生应采取沉着冷静的措施，遇有重大事件在报警的同时做好案件现场的保护工作，对玩忽职守，临阵退缩者除扣发当月工资外，对情节严重者将追究其刑事责任。

八、闭店清场，认真检查，不留死角，做好记录，不要麻痹大意，玩忽职守，对违反者处以100元的罚款，造成严重后果，予以辞退，并追究其责任。

九、上岗执勤要站姿规范，警容严整，举止雅观，如有违反，第一次罚款50元，第二次罚款l00元，第三次罚款200元。

十、以各种方式偷拿、盗窃商品，处以5倍罚款以外，并予以辞退，后果严重的追究其刑事责任。

十一、在执勤过程中，任何人不允许以各种理由参与打架斗殴，对违反者予以辞退。

保安队警容风纪管理制度

一、按规定着装，保持个人卫生整洁，若工作服和上岗证有明显脏损的第一次罚款20元，第二次罚款50元。

二、注意仪容仪表，不尉长发和奇异的发型，以及蓄胡须、留长指甲，第一次批评教育，自觉修剪整理并罚款20元，第二次罚款50元。

三、不允许穿凉鞋、拖鞋、行鞋上岗，必须穿黑皮鞋，如有违反第一次罚款20元，第二次罚款50元。

四、不准戴戒指、项链等饰品，上岗期间不允许佩戴呼机、手机、钥匙串等第一次罚款20元，第二次罚款50元。

五、上下班期间不允许穿短裤、背心或光背如有违反罚款50元。

六、着装上岗不允许披衣、敞怀、两手插兜，不允许挽袖子、挽裤腿，如有违反第一次罚款20元，第二次罚款50元。保安队夜间清场安全检查制度

一、保安人员清场时应着装规范、佩戴证章，听从指挥及清场要求。

二、清场过程中严格认真、不留死角，对营业厅内柜台、小库、试衣间、卫生问、办公区等部位都要认真检查：对锁门情况、灯箱照明灯等电源关闭情况要逐一捡查，做好检查记录。

三、清场过程中严格要求，不得随意进入柜台、展区或精品区动用商品，更不得偷拿商品。

四、清场时不得大声喧哗、嬉戏打闹、聊天，应时刻提高警惕，发现异常情况及时汇报。

五、清场过程中发现可疑人员要认真盘问，并将其带至办公室汇报领导，不得擅自处理。

六、清场时遇有商场内装修施工等情况应严格检查审批手续，检查施工人员的入场证件及证件有效期限，做到一人一证、人证相符，无证人员一律清理出场；同时对施工现场的安全用火、用电情况细心检查，发现隐患立即制止。

七、清场过程中，在保证责仟区域无异常情况后方可继续清场检查，如有问题立即汇报。

八、清场过程中对各部门夜间值班人员严格检查，做好检查记录，对无证人员要清场出场。

九、清场过程中，保安人员不得单独进行清场工作，必须有班长带领。

停车场、车库管理制度

一、车辆管理负责人职责

1.依法循章对住宅区(地下)停车场、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9.定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律 一)车辆管理员的职责如下

1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)(二)车辆管理员的纪律

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守《交接班制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。

9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。

三、门卫管理制度

这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。停车场库门卫一般需设两人，一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放。其职责是：

1.严格履行交接班制度。

2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。

3.指挥车辆的进出和停放。

4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

6.搞好停车场库的清洁卫生。

7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。

8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。

9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。

四、车辆管理员交接班制度

1.按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。

五、停车场管理规定

管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，房管员监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

1.对进入停车场车辆的管理规定

①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆 号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。

②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

③车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸 烟。

⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车 场。

⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

⑧进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定

①遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。

②车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按《车辆保管统一收费标准》缴费。

③小区(大厦)内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。

④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。

⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15km/h，严禁超车。

⑥机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。

⑦不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。

⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上 划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。

⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

3.停车场(库)管理规定 ①停车场必须有专职保管人员24h值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。

②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

⑤机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。

⑥集装箱车、2.5t以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。

⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

六、摩托车、自行车保管规定

住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者的管理规定有所不同。1.摩托车、自行车月保的管理：

a.需办理月保的车主先到停车场收费处办理登记，缴纳月保费用(收费标准按物价部门文件规定)，领取月保号牌；

b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到车场办理手续；

c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理；

d.月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。

2.摩托车、自行车临保的管理：

a.临保车辆进场需按车管员指示到临时停放点停放；

b.车管员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂在临保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证；

c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用；

d.临保车辆离场时，车主需交回号牌，车管员核对无误后放行。3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。

4.已缴纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。

5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明，协助车主向保险公司索赔。

6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。

七、停车卡的办理和使用规定 1.停车卡的办理

停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月保车辆按月收费，临保车辆则计时收费。用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。2.停车卡的使用

车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴纳。保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡押金。

用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的机会，停车卡应随身携带。3.车辆保管收费的标准

车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地 区，收费标准较高，反之收费标准低些。以广州市为例，目前室内停车场收费标准仍没有具体明确的规定，一般只规定最高限额或制定指导价，具体的收费标准由物业管理公司根据政府规定的指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在市政府规定的收费标准限度内临时调整保管费。

八、值班室(岗亭)管理规定

1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。

2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用的标牌框。

4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。

5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。

6.值班室(岗亭)不准作其他使用。

九、对讲机使用管理规定

1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。

2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。

3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10h)轮换使用。

4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。

5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。

6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。

十、车辆管理员仪容仪表规定

1.着装规定

①统一按当地机动车保管场保管员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神 抖擞。

②制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。

③不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。

④禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。2.形象规定

①经常注意检查和保持仪表整洁。

②不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔。

③精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸 懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。

④不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。

⑤不得随地吐痰，乱丢杂物。

⑥不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。

⑦做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。

⑧上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范，班组长、分队长、房管员在场应检查或予以纠正。

第四篇：商场物业部管理制度

友谊商店物业管理制度

物业管理制度

第一部分 物业部职责

一、物业部部门职责

1、认真贯彻执行国家有关物业管理规范、物业管理的制度和政策，遵守公司的各项规章制度。

2、建立和健全物业管理制度

3、建立和完善供应商管理档案及设备设施的维修维护档案，做到完整、齐全、保密。

4、负责供应商用水、用电费用的核准。

5、负责商场物业管理的实际操作。

6、细分现场管理工作（维护、维修、安全、清洁等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。

7、负责商场装修的指导与验收工作。

8、制定各项中、长期及短期物业工作计划。

19、周、月、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划。

10、对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报上报公司主管领导

11、协调公司各部门做好物业服务工作。

友谊商店物业管理制度

二、物业部工程班职责

1、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的消防、照明、商场共用部分的配套设备、设施，进行日常检查、维护、管理、规划、运行、等工作。

2、熟悉商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

3、熟悉商场内部环境、清楚卖场布局。

4、供应商进场装修时，负责审核设计图纸，要求供应商严格按照公司的有关装修装饰规定进行装修。

5、根据设计图纸及现场情况，对装修工程的各项指标严格检查，并参与施工验收工作。

6、严格控制耗材，修旧利废，节约成本，降低费用。

7、负责供应商用水、用电费用的核准，并将当月实际发生量报财务部。

8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量

9、紧急事故的应急协调与处理。

10、完成上级交代的其他工作

三、物业部设备维护组职责

1、行使商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的使用权及管理权。

2、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的采暖、空调、友谊商店物业管理制度

给排水、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、维护、管理、规划、运行、等工作。

3、熟悉商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

4、熟悉商场内部环境、清楚卖场布局。

5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。

6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策。

7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划。

8、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经物业经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况。

9、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生。

10、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生

11、负责制订所管设备设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标。

12、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，友谊商店物业管理制度

服务意识以及服务质量。

13、紧急事故的应急协调与处理。

14、完成上级交代的其他工作。

四、经理及主管职责

1、物业部经理职责

（1）物业部经理对全店的设施设备安全正常运行负责。

（2）每天必须在全店范围内巡查二次，并收集听取物业部副经理、工程维修主管、设备维护主管汇报，并对他们的工作给与指导。（3）大型促销活动，根据商务、楼层、招商、策划的要求，及时组织人员进行布场，撤场工作，组织安排采购所需材料。（4）物业经理每月对上述情况进行汇总，报总经理。

（5）负责与各级电力部门、省技术监督局、特种设备检测中心、自来水公司、燃气公司的协调与沟通。

（6）负责全店设施设备大型维修改造更新，以及装修调整，设备和灯光布局方案的制定报总经理审批，组织实施。

2、综合维修主管职责

（1）对店堂整体维修负责，确保所管辖系统设备的安全运行，对本部人员和所属系统设备负全面管理责任，要求每天工作做如下检查： ①主要设备及灯光照明的运行状况，发现问题立即组织处理。②检查岗位几率及精神状态，发现不良现象立即纠正。

友谊商店物业管理制度

③现场监督重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。④实地检查员工维护保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

（2）设备发生故障及时组织维修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备及照明处于优良技术状态。（3）负责制定所有系统运行方案，并不断与维修人员研究改进措施，使系统设备及灯光在保证安全前提下运行，力图节省能耗。（4）负责制定所管辖系统设备月度和的维修保养计划，定期送物业经理审定，并负责组织安排维修保养计划的事实，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

（5）切实执行物业经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导本部门工作人员严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作现场干净）。（6）针对本部员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。（7）审核本部员工考勤，做好技术档案管理工作，督促本部员工做好设备及灯光照明的维修、故障处理、零部件更换记录，做好日常记录。

（8）掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留缺陷。

友谊商店物业管理制度

（9）负责装修管理中的有关规定的审查和验收，确保装修结构安全和专修协调、统一、美观及复合消防要求。

3、工程维修主管职责

（1）主要针对商店各专柜维修负责，当好部门副经理的助手，协助副经理搞好部门管理工作和协调工作。

（2）认真执行物业经理的指示与经理办的任务，忠于职守，以身作则。

（3）加强业务管理技巧学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。

（4）认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。

（5）主管是直接面对具体问题的处理者，同事肩负对新来员工及在职员工的岗位职责培训。

（6）关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工学习、工作情况，协调好上下关系。

（7）勤巡查，发现问题及时向物业经理及副经理汇报，听取指示。（8）搞好团结，加强内部人员以及与其他部门之间的关系

4、设备维修主管职责

（1）每天必须对全店的空调开启情况进行管理安排（主机、风机、友谊商店物业管理制度

新风、抽风的控制），把店内的温度最大限度控制在舒适范围内。（2）每天必须对全店65台电梯巡检一次，发现小问题及时通知工程人员解决。如遇重大故障，停梯时间超过4个小时必须报物业经理，物业经理拿出维修方案报总经理审批，立即组织抢修。

（3）对全店的供配电设施，运行状况，每天各项数据必须心中有数，发现突变和可以情况，必须尽快处理。疑难问题，报物业经理，物业经理拿出措施，报总经理批准后，立即实施。

（4）负责A座、B座两个高压配电间的排班及年休假安排。（5）负责空调操作维护人员排班及年休假安排。（6）负责全店、仓库中央空调系统的维护和检修工作。（7）对全店65台电梯安排定时保养，并做记录。

5、物业部员工守则

（1）员工应自觉遵守国家法律、法规及友谊商店的各项规章制度。（2）员工需本着“勤学业务技能，提高服务质量，打造绿色通道，创建精美工程”的服务宗旨开展工作。（3）服从领导安排，忠于职守，爱岗敬业。

（4）具有高度的工作责任心、不允许隐瞒身体健康不良情况，身体健康、品行端正、诚实可信，爱岗敬业、吃苦耐劳。

（5）工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌，工具与材料须摆放整齐、规范。

（6）严格规范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 友谊商店物业管理制度

人生安全。

（7）杜绝在工作场合吸烟，严禁酒后施工。

（8）遵守公司的考勤制度，如有紧急情况需要请假务必事先通知部门主管，否则按旷工处理。

（9）上班不得迟到早退，迟到早退超过30分钟以上者按事假处理。（10）上班时间不得做与工作无关的事情。

（11）不得利用公司财物为供应商提供私人服务以谋取个人利益（12）不得与供应商发生现金及材料交易。

（13）爱护公司的一切设备设施、工作用具，定期保养、妥善保管，节约用水用电，杜绝浪费，不准乱扔公物。（14）员工之间应相互尊重，和睦相处，以礼相待。

（15）发生重大事件应及时向上级汇报，不得故意隐瞒虚报、捏造事实，不得伪造单据、证明等。

（16）拾取员工或顾客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顾客物品及消费。

（17）未经批准，员工不得向外界传播或提供公司的一切重要资料，每位员工都有为公司保密的业务。

6、物业部考核制度

（1）上班时间严格按照商店规定的工作时间进行，迟到一次者，扣5分。

（2）工作时间内早退又未请假者（两次未请假早退者，作矫正培训 友谊商店物业管理制度

处理），扣5分。

（3）严格执行安全操作规程，违反操作规程并造成轻微事故者记轻度过失一次(两次轻度过失者，进行矫正培训；造成严重事故者，记严重过失)，扣10分。

（4）本岗位业务技能掌握程度相当不熟，业务考试不合格者（补考仍然不合格者，作矫正培训处理），并影响工作质量；一次，扣5分。（5）值班记录不完整、不及时、不准确、不规范者，扣5分。（6）停、送电不及时，工作不到位者，扣10分。

（7）设备保养，每日清洁卫生不到位者（每次清洁卫生按安排表进行），扣5分。

（8）未坚守岗位，并有坐岗、溜岗者，扣10分。

（9）发现索、拿、卡、要，并被柜组员工投诉者，扣20分。（10）未按商店规定及时开机、开梯、开灯者，扣5分。

(11)现场发现问题，应及时处理，遇有特殊情况处理不了，又未能及时上报者，扣5分。

(12)不服从工作安排，缺乏团结协作精神者，扣5分。

(13)严禁私拿公物，公用工具用完后，应归还原处，如有违者。扣10分。

(14)遗失或人为损坏工具者，照价赔偿；工具在正常使用下破损者；可以凭旧工具以旧换新。（15）注：①每分5元钱。

②累计扣20分（含20分）者作矫正处理。

友谊商店物业管理制度

五、物业部架构图

第二部分 工程班管理制度

工程班现场施工制度

一、制度目的

规范工程班工作流程，完善施工制度明细，更规范、更专业地为楼面与供应商提供优质的维修服务。

二、制度适用范围 物业部工程班

三、制度实施负责人

友谊商店物业管理制度

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到楼面送来的维修单或报修电话

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在维修单填写内容。

2、安排人员维修

（1）工程主管通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

（2）若遇工程主管工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

3、对楼面报修内容的分析

（1）根据楼面报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

（2）分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

4、出发前的准备：

（1）仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带 友谊商店物业管理制度

微笑，眼神正直热情

（2）出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

5、出发、按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系楼面，在征得同意的前提下，修改维修时间，并在维修单记录中体现。

6、维修过程

（1）介绍：到达现场应礼貌介绍并递交维修工作单，并让楼面人员看到自己胸前的工作牌。

（2）步骤：进入以卖场区域内不得发出噪音，不能在地上拖着工具箱行走。走到维修地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。

（3）耐心听取楼面意见，服务语言规范。（4）故障诊断：

①准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征楼面的意见，由楼面从物料仓库中领取并进行更换和安装。②若当时没有备用的材料，首先应对楼面讲清，等材料购回后再来进行维修。

（5）维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障。维修工作中尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向楼面征求同意。维修中如需移动楼面的物品，同样应提前征得同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。

友谊商店物业管理制度

（6）整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。

（7）试用：当着楼面人员的面试用设备，证实设备恢复正常，并请楼面进行验收，并说明保修期限。

（8）填单：如实填写维修单，并请楼面对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。如有偿服务项目需正确填写有偿服务单。

（9）讲解：向楼面人员讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告知正确的使用方法及其注意事项。

（10）辞别：将现场卫生清理干净，带齐工具并辞别。

（11）在整个维修工作期间不得与楼面或供应商发生现金及材料交易，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

7、信息反馈

（1）由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程班主管处，由工程班主管统一保存。

（1）对有偿收费项目维修单的反馈：由工程班主管月底制表统一交给财务部。

五、制度细则

1、施工人员进入施工地点，必须佩带工作证或施工证，自觉接受商场保安人员的检查。

友谊商店物业管理制度

2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤脚进入施工现场。

3、禁止在工作前或工作时间内饮酒。

4、两米以上高度、悬空作业、无安全设施的，必须系好安全带、扣好保险钩，如在光滑的地面使用梯子，必须在梯脚做好防滑措施。

5、高空作业时，不准往下或向上抛物料和工具等物品。

6、保护好已完成的商场地面、顶面、邻柜及商场其它已完工的设施。

7、施工现场严禁使用碘钨灯，一般照明采用带安全网罩的行灯，对放有易燃物品的室内应设置防爆灯，并配置足够的灭火设备。

8、施工现场的垃圾杂物应及时清理，并按指定地点集中堆放，消除造成伤亡事故的隐患。

9、严禁动用电焊、风割等带有明火的设备进场施工。

10、临时用电必须在指定临时用电电源点接用，严禁乱拉、乱接电源。

11、严禁在非施工柜位、楼层施工或逗留。

12、夜间施工必须做好安全保护措施。

13、在搬运物品的过程中，严禁在商场地面上拖行。

14、施工人员必须配合服从现场管理人员的监督和管理。

15、在进场施工完工后，施工人员必须做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工现场吸烟、睡觉、饮酒进食。

17、禁止在公商场走道上切割石材，瓷砖和从事其他作业。

18、禁止在商场走道上堆积施工材料或成品（杂器）。

19、禁止在商场内喷刷油漆。

20、严禁任意在公共设施上挖孔、挖沟、粘胶、上漆。

友谊商店物业管理制度

21、严禁未按规定擅自在施工现场存放易燃、可燃物品。

22、员工不得私自为供应商提供服务。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作证进入施工现场，记轻度过失一次。

2、因个人原因在施工中对公共设造成施损坏者，记轻度过失一次。

3、施工现场有抽烟、喝酒、喧哗、打闹等行为，经劝说无效者，记轻度过失一次。

4、施工完成后不按规定将现场垃圾、杂物清理干净，记轻度过失一次。

5、私自为供应商提供服务者，记轻度过失一次。

6、其他不良行为，造成恶劣影响的，记轻度过失一次。

有偿服务制度

一、制度目的

对供应商实行有偿服务制度，规范有偿服务流程，以“有所偿，有无偿”的服务宗旨做好维修维护服务工作。

二、制度适用范围 物业部工程班

友谊商店物业管理制度

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到供应商送来的维修单或报修电话

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在维修单填写内容。

2、安排人员界定

工程班主管派遣工程班工作人员持《维修工作单》到现场界定：（1）如现场实际情况不适宜进行施工，应及时通知供应商寻找专业维修人员进行进场维修。

（2）如可维修项目，依据《物业部有偿服务价格表》确定收费用标准，告知供应商

（3）如遇可维修但根据现场具体情况需要延期施工，应报告工程班主管并与供应商预约时间并于维修单上注明。

友谊商店物业管理制度

3、供应商准备施工物料

现场界定工作人员根据维修情况书面填写所需施工物料提供给供应商，供应商提供物料。

4、安排人员维修

（1）工程班主管通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

（2）领取有偿服务单并填写明晰，各方签字认可。（3）开始施工。

五、制度细则

1、工作人员现场维修及维护要求

（1）工程班工作人员需本着“提高业务技能，提供优质服务，打造绿色通道，创建精美工程”的服务宗旨进行维修服务工作。（2）工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌，工具与材料须摆放整齐、规范。（3）靠右行走，礼让顾客。（4）保持楼面与柜组的清洁整齐。

（5）如遇顾客购物，应立即停止工作，待顾客离开后继续。（6）维修完毕后，必须在维修单上签下工作人、工作内容、完成时间及材料使用量，由柜台营业员与楼面督导及各部门负责人签字认可。

友谊商店物业管理制度

2、维修材料、配件的领取使用与现场维修费用收取的规定 安装及维修时所需的特殊材料、配件或高档进口易损件，由供应商自行提供。

（1）如供应商需使用常用材料和普通备件时，由供应商到物料仓库领取，工程班工作人员不得擅自领用。

（2）供应商所领用材料价格同等于市场价格，由财务部统一帐扣。（3）所维修设备工程班提供3个月免费保修。

（4）公共区域维修所需材料由工程班主管根据当天工作安排领取并安排工作人员进行维修更换。

（5）维修工作前应将有偿服务单填写清楚，明示价格，交由营业员及楼面管理人员签字认可。

（6）维修工作完毕，工作人员在工程班有偿服务单上签名确认后将客户联交与柜组人员，剩余联交由工程班主管处保管。

（7）工程班有偿服务单由工程班主管月底统一制表交由财务部。（8）工程班维修人员不得与柜组进行维修现金交易及维修材料交易。

3、维修服务收费形式及相关规定

（1）可实行包月服务，由商务部与供应商在签合同时，需要商店维修、维护的柜组，100平方米以上（含100平方）的柜组，每月收取代维费300元，100平方以下的每月收取代维费200元。

（2）包月服务所提供的维修服务项目参见《物业部有偿服务价目表》，友谊商店物业管理制度

其余维修原则上不予受理。

（3）不进行包月服务的柜组参照《物业部有偿服务价目表》中收费标准按次数收取服务费用。

（4）因供应商自身原因导致工作时间以外的维修服务视为加班处理，无论客户是否实行包月服务，均按原有价格的三倍收取费用。（5）加班情况需在工程班有偿服务单上填写清楚，由柜组人员、楼面管理人员、工程班工作人员共同签字认可。

（6）包月服务所需缴纳费用及按次数收费所需缴纳费用月底均由财务部统一扣帐。

六、考核制度

1、如发现工程班维修人员与柜组进行维修现金交易及维修材料交易，一经查出立即给予警告处分，并扣除当月绩效工资，如再次发现，调离工作岗位。

2、在可提供有偿服务的前提下不得以任何理由拒绝施工，违者记轻度过失一次。

3、顾客在场仍不停止施工者，记轻度过失一次。

4、代供应商领料，一经发现，记轻度过失一次。

5、有偿服务清单填写不规范、不准确者，记轻度过失一次。

废旧设备回收制度

友谊商店物业管理制度

一、制度目的

回收废旧设备，重新装配以达到最大化利用，节约成本，节能减排。

二、制度适用范围 物业部工程班

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、施工人员在维修结束后，如有拆卸下的废旧设备，根据维修单上填写的规格和数量，妥善保管。

2、施工结束后将拆卸下的废旧设备交给工程班主管，工程主管根据维修单上填写的规格和数量进行清点确认。

3、工程主管将回收的废旧设备统一交由物料仓库保管员进行保管，物料仓库保管员根据维修单上的规格和数量进行清点。

4、工程主管定期安排工作人员对废旧设备进行拆卸，将仍可使用的配件进行重新组装。

5、物料仓库对回收再利用设备进行重新入库。

五、制度细则

1、工作人员不得将维修过程中更换的旧设备、旧材料据为己有或进 友谊商店物业管理制度

行交易。

2、维修过程中有需要更换的设备，在维修完毕后根据维修清单上的具体项目和数量将更换的设备回收至物料仓库指定区域。

3、物料仓库保管员将回收设备盘点清楚后妥善保管。

4、工程班主管按时按量指派工作人员对更换下的废旧物资进行维修、拆卸、规整。将能用的部分、能维修的设备进行重新入库，其余部分回收至物料仓库制定区域。

5、物料仓库需对回收再利用设备进行重新入库。

6、重新利用的设备配件的领用需要登记清楚项目与领用数量并签名确认。

六、考核制度

1、将拆卸下来的废旧设备据为己有或进行交易者，记轻度过失一次。

2、不按要求回收、堆放废旧设备，记轻度过失一次。

3、将可以拆卸、仍能使用的配件随意丢弃者，记轻度过失一次。

4、在对回收再利用设备领用过程中不合规范者，记轻度过失一次。

工具管理制度

一、制度目的

规范工具管理，杜绝私用工具、工具遗失、乱用工具现象。

友谊商店物业管理制度

二、制度适用范围 物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、个人所配备工具有自己妥善保管，应爱护、珍惜，不使用时放入工具箱中码放整齐。

2、专用大件工具和机械如需借用须征得主管同意

3、借用工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上填写借用信息。

4、归还工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上注销借用记录。

五、制度细则

1、所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。工具使用后应保持洁净，工具箱码放整齐。

2、专用大件工具和机械应有工程班主管保管，凡使用或借用时需经主管同意后方可使（借）用。

3、凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方可更换新工具。

4、凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。

6、从物料仓库借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特 友谊商店物业管理制度

殊原因应经理或主管同意后方可延期归还。

7、非本部门人员借用工具时，应由主管或经理同意后方可借出并登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。

8、应定期清点和检查个人所负责的工具和器械。

9、凡未经批准不得将工具和机械等带出商店使用。

10、工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。

11、当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或丢失应照价赔偿。

六、考核制度

1、不爱惜工具，随意丢放工具，屡教不改者，记轻度过失一次。

2、未经主管批准，擅自使用专用大件工具和机械者，记轻度过失一次。

3、将借出大件工具盒机械丢失，要按原价进行赔偿，并记轻度过失一次。

4、将工具借与外部人员使用者，记轻度过失一次。

5、不按要求填写工具记录者，记轻度过失一次。

第三部分 设备维护组管理制度

中央空调维修维护制度

友谊商店物业管理制度

一、制度目的

对中央空调进行日常维护，故障维修，确保中央空调安全、高效运行。

二、制度适用范围 物业部设备组

三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、制度实施流程

1、设备运行前的检查工作

（1）首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常，电压波动值不超过标准值的±10%。是否已通电6小时以上。（2）检查冷冻水系统及冷却水系统是否已注满水，若未注满，应查找原因，排除故障后，补水至满液状态。

（3）查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯指示是否正常。

2、开机操作程序

（1）最低气温在28℃以下，提前30分钟到岗，开启模块机并送风，直燃机抽真空做好开机准备，并做好运行记录,根据温度反馈信息调整压缩机开启台数。

友谊商店物业管理制度

（2）最低气温在28℃以上，提前1小时到岗，开启模块机并送风，直燃机抽真空15分钟开机，并做好运行记录,根据温度反馈信息调整机组开启情况。

（3）开机后每小时做一次运行记录并注意各种设备的运行情况，包括电压、运行电流、温度、水压、声音情况。（4）开机时严禁空岗、溜岗。

（5）按翻班时间进行交接班并做好交接班记录，若遇机器故障，交班人员应配合维修人员将设备修复后才能下班。

（6）冬季开机视具体情况而定，夏季开机（店堂内温度控制在26-29℃以内)。

（7）当班人员应对工作场地卫生进行清扫和保持。

3、中央空调设备设施运行管理巡视监控

（1）为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备设施在正常运行过程中，值班管理员应每隔2小时巡视一次中央空调系统，并填写《中央空调日运行记录表》。

（2）巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却塔、控制柜、管道、风机、风道及各种闸阀附件。（3）主要巡视内容包括： ①检查油压表是否正常。

②检查冷却水进水、出水温度（进水温度正常<35℃，出水温度<40℃）③检查冷冻水进水、出水温度（正常进水10—18℃，出水6—8℃）④辨听主机运转过程中是否有异常振动或噪声。

友谊商店物业管理制度

⑤检查冷却塔风机运转是否平静、正常，冷却塔水位是否正常。⑥检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好。⑦检查控制柜元件动作是否正常，有无异常的气味或噪声等。⑧填写《中央空调日巡检记录表》。

⑨值班员在巡视检查过程中，如发现情况应及时采取措施，若处理不了异常情况，应立即停机并报相关领导。

五、制度细则

1、必须熟知和遵守员工手册，服从领导安排，积极主动做好分工职责范围内的工作，敬岗爱业。

2、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责。

3、严格遵守中央空调运行管理规程，熟知设备结构、原理、性能，能操作、维修、排除故障，确保机组及辅助设备的正常运行。

2、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。

3.通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。

4、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。

5、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知厂家来人处理。

6、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。

友谊商店物业管理制度

7、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。

8、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。

9、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

10、设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。

11、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。

12、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

六、考核制度

1.严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。

2.本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。3.未按公司规定开机，违反一次记轻度过失一次。

4.现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

5.对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重损失的记较严重过失一次。

6.不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

7.未按期搞好设备维护，设备卫生状况差，记责任人轻度过失一次。

交接班制度

友谊商店物业管理制度

一、制度目的

规范交接班时现场次序，加强相互监督，增强工作人员、班组间的沟通。

二、制度适用范围 物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、交接人员在交班前应将需交的事项总结记录在交接班记录本中，检查整理好各项运行原始记录：

（1）设备，机械运行方式，情况和交班时的运行方式。（2）设备，设施，机械，动力运行情况和设备缺陷。（3）设备的检修和验收情况。

（4）当班末了事项，需下班继续进行的工作。（5）交清工具，安全用具，仪表等公用器具。（6）上级命令和有关指示。

（7）整理，检查，交清各项运行记录。

2、交班前要完成规定的清洁卫生记录。

友谊商店物业管理制度

3、接班人员应提前十五分钟到岗，做好接班记录，具体内容包括：（1）检查上一班运行记录，交班记录，听取上一班人员的运行介绍，检查和核对记录，资料。

（2）检查设备运行情况，交班人员应将交班内容顺序遂项口头交待，接班人员应遂项核查，并到现场核对运行参数，对于交班中发现的任何疑问都应询问清楚，严格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的准则办事。

（2）检查仪器，仪表，清点工具，安全用具，若有问题应当场搞清楚。

（3）当现场设备交接，检查完毕无误，双方确认清楚情况后，在交接班记录本上双方签字，交接手续才算完毕。

4、工作人员上岗必须签到，下岗必须签走。

五、制度细则

1、接班人员必须提前15分钟到岗，对口交接情况，检查所属设备运行情况。

2、正式交接班时，有未解决问题应协商解决，如问题重大，当即向主管汇报。

3、接班人员未到是，交班人员不得离开岗位，但责任应由接班人员承担。

4、交班时如发生事故或异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予必要的协助。

友谊商店物业管理制度

5、工作场地和使用的工具必须清理干净，收拾整齐后方可交班。

6、出现下列情况不得交接班，并向主管汇报：

（1）上一班情况未交待清楚，运行原始记录不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能说清去向；（2）交接班时遇到重大操作或发生异常情况；

（3）接班人员未按时到岗接班或接班人员未达到所需接班人数时；（4）接班人员有醉酒或精神异常时；（5）当设备出现故障影响运行或影响营业时。

六、考核制度

1、无正当理由，未经主管批准，不按时接班者，记轻度过失一次。

2、交接班不清楚，不按要求填写交接班记录，记轻度过失一次。

3、为交班离岗者，记轻度过失一次。

4、交接班时发生设备故障，交班人员擅自离岗者，记轻度过失一次。

电梯维修保养制度

友谊商店物业管理制度

一、制度目的

规范电梯维修保养行为，规范电梯维修保养过程中作业人员所应遵守的工作要求。确保电梯安全运行。

二、制度适用范围 物业部设备组

三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、电梯日常维保实施流程

1、扶梯日常维保流程（1）扶梯日常维保周期

<1>日检查保养制度：每天开机前进行清扫和巡视性检查，及时发现和排除各种不正常现象；保持电气开关机械设备的清洁卫生；应设有电梯工作日记，实行交接班记录。

<2>月检查保养制度：每月检查主控制柜各种器件情况，如PC的CPU模块、各LED显示是否正常，I/O模块和各开关器件、交流接触器、热继电气的动作情况，必须准确可靠。保持主控制柜内清洁卫生，避免在主控制柜附近堆放杂物。每月检查故障检测开关、控制开关的工作情况，其信号必须能被计算机准确检测和处理。

友谊商店物业管理制度

<3>季度检查保养制度：对各安全装置进行必要的调整，如电磁制动器或液压制动器和各种故障检测点的限位开关。对电器控制系统进行工作情况检查，包括各种接触器、继电器、PC、保险器、印刷电路等元件及各接线端子。

<4>年检查保养制度：组织一次全面性的技术检查，包括外壳接地及电气耐压等；并对电梯工作状态作出评价，制订年保养计划。修理及更换磨损或损坏的主要部件。

（2）扶梯日常维保技术要求 机房：

<1>上、下机房内应保持干燥、严防进水和其他与设备无关的物品。<2>上、下机房温度应保持在5~40℃之间。<3>主开关应保持灵活可靠。

<4>曳引机、制动器、急停开关、检修转换开关应保持清洁、卫生。梯级和踏板：

<1>每开动扶梯或人行道前应检查周围环境清洁卫生，踏板上无遗物。<2>每日检查连续两个梯级或踏板之间的间隙应符合规范要求。<3>每日检查踏板或梯级与围裙板之间的间隙，每列应符合规范要求，两侧间隙之和不应超过设计要求。

<1>每日检查梯级或踏板表面不应有破损，梯级或踏板固定良好。<2>每日检查梯级或踏板在运行方向和横向不应有过度量的游动。扶手带：

友谊商店物业管理制度

<1>扶手带与扶手导轨或支架之间应避免有夹住手和刮手的可能性。<2>扶手带开口处与导轨或支架之间的距离应符合规范要求。<3>扶手带传动系统应保持运转良好。围裙板：

<4>围裙板应光滑无划伤。

<5>围裙板接头平整，固定螺栓固定良好。

<6>每日检查两护壁板之间下部位置的水平距离应等于或小于上部位置的水平距离，扶手栏板之间的任何位置的距离应小于扶手带中心线之间的距离。扶手装置：

<1>扶手带开口处与导轨或扶手支架之间的距离应符合要求。<2>扶手带的导向和涨紧应调整适当，在正常工作时不会脱离扶手导轨。安全装置：

<1>各种安全开关装置应固定良好。<2>安全保护装置，每日检查应灵活可靠。<3>供电系统断相、错相保护应可靠。<4>电动机过载保护装置应可靠。<5>梯级链断或过分伸长保护应可靠。<6>工作制动器和附加制动器应安全可靠动作。<7>上、下行开关灵活可靠。<8>扶手带入口保护装置应可靠。

友谊商店物业管理制度

<9>梳齿板保护装置应可靠。

<10>每日检查出入口急停装置灵活可靠。<11>裙板保护开关灵活可靠。

<12>扶手带保护，超速保护应良好有效。<13>检修控制装置应可靠。电气防护: <1>电气部件防护罩壳应齐全。<2>检修时应由二人检修电梯。<3>各种急停开关应灵活可靠。

2、升降电梯维保流程(1)升降电梯日常维保周期

<1>电梯应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。

<2>应对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生。

<3>每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。

<4>每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨润滑、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

<5>每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全 友谊商店物业管理制度

因素。

(2)扶梯日常维保技术要求

<1>维保人员每天应按常规检查表，观察有无滑梯、异常噪声和震动等异常现象，对运行电梯的开关门时间、安全触板、通讯、照明、应急和风扇等进行检查，并填好记录。

<1>维保人员在维保时应重点对层门的门锁机构进行检查，尤其是对门锁的电气安全触点开关进行检查，填好检查记录。

<2>维保人员如发现电梯运行时有异常或故障现象，应立即停梯进行维修，无法维修应报告主管，由主管安排工作人员进行检查和排除，并做好记录。如遇重大故障或无法维修情况，应立即报物业部经理，并通知厂家进行维修。

<3>维保人员定期对井道、底坑、机房、曳引机组、配电盘和控制柜进行清洁，并对轿厢环境卫生进行清理，及时清除门地坎槽内积有的垃圾，以免影响电梯开关门。

<4>维保人员检查曳引机油量，观察润滑油量是否在油尺两刻线之间、油量不足时，应加油至大于两刻线之间，按使用要求及时更换曳引机的润滑油，并保持曳引轮及钢丝绳的清洁。

<5>维保人员每年必须检查导轨支架的螺栓，上紧导轨和对重轨的导轨的螺母，并填好维修记录。

五、电梯机房管理制度

友谊商店物业管理制度

1、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行。

2、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作。

3、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行。

4、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒。

5、按规定填写设备运行记录。

6、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大问题及时向主管汇报，并

及时通知维保单位来人处理。

7、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况。

8、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。

9、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行。

10、机房及轿箱内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。

11、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

12、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。

13、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。

友谊商店物业管理制度

14、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。

六、考核制度

1、严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。

2、本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。

3、未按公司规定开梯，违反一次记轻度过失一次。

4、现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

5、对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次；造成严重损失的记较严重过失一次。

6、不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。3.7未按期搞好设备维护，电梯机房和设备卫生状况差，记责任人轻度过失

配电间管理制度

一、制度目的

确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全。

二、制度适用范围 物业部设备组

友谊商店物业管理制度

三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、配电间工作流程

1.不论在任何时间段发生停电，跳闸，当班人员都必须在最短的时间内恢复系统供电。

2.正常运行中供电设备，凡涉及到需要倒闸操作（停电）时，都必须上报部门主管，经同意后方可实施，严禁当班人员私自做主倒闸操作（停电）。

3.所有倒闸操作程序都必须填写操作票，并在值班记录上详细记录。4.倒闸操作程序：

⑴停电操作程序：先低压后高压；先负荷后电源；先电溶器后负荷。⑵送电操作程序：先高压后低压；先电源后负荷；先负荷后电溶器。5.严禁带负荷停送电操作。

6.为防止意外事故，低压侧分路断路器合闸送电时，严禁一次合闸送电，应快速分合闸两次以上再送电。

五、配电间管理制度

1、供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。

2、配送电建立24小时运行值班制度，对高压配电装置进行巡查，做 友谊商店物业管理制度

好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。

3、配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。

5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。

6、配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意许可方可进入，并做好外来人员登记工作。

7、加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等设备完好。

8、如遇突发性停电故障，值班人员应立即采取补救紧急措施，并报告部门主管，同时与供电部门取得联系。

9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送应报告部门主管，排除故障后才能送电。

10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。

11、保持配电室的清洁卫生和干燥。

12、值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并做好记录。

13、值班人员须按时将系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运 友谊商店物业管理制度

行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。

14、作好防护措施，防止小动物进入配电室

15、负责领导安排的有关工作。

六、考核标准

1、高压值班员的考核标准：

（1）严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者，记轻度过失一次；造成严重事故者，记严重过失。（2）本岗位业务考试不及格者记较严重过失一次。

（3）值班记录不及时、不准确、不规范者，记轻度过失一次。（4）停、送电不及时，不到位者，记轻度过失一次。（5）设备保养，每日清洁卫生不到位者，记轻度过失一次。（6）未坚守岗位，空岗者，记轻度过失一次。

2、低压维护电工考核标准：

(1)严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者记轻度过失一次。造成严重事故者，记严重过失。(2)本岗位业务考试不及格者记轻严重过失一次。

(3)发现索、拿、卡、要，私自承接专柜安装、维修业务者，记较严重过失一次。

(4)开门后两小时店堂亮灯率达不到99%的记轻度过失一次。(5)现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

友谊商店物业管理制度

(6)对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次，造成严重损失的记较严重过失一次。

(7)不服从安排，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

变风量和新风机组的运行管理制度

一、风量和新风机组运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，检查风机叶轮转动是否灵活。

2、有传动皮带的机组，应检查机组传动皮带松紧及磨损。检查轴承润滑情况，应及时加油、换油。

3、检查密封条是否老化或损坏，风机软接头是否破损，如有破损，应及时维护更换。

4、检查空气滤网、冷、热媒水过滤器、冷凝水接水盘是否清洗干净；检查机房内是否有杂物，机房、机组是否卫生干净。

5、检查换热翅片上污垢、油污情况，必要时清洗。

6、检查各管路系统连接处的紧固和严密程度，不允许有松动、泄漏现象。

7、检查供配电系统，用电动方式检查风机转向是否正确。

8、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。

9、检查各地脚螺栓有无松动。

10、检查并对冬、夏季转换开关，进行运行方式转换。

友谊商店物业管理制度

二、变风量、新风机组的启动操作

1、先开启冷、热媒水出口阀、再开启冷、热媒水进口阀。

2、为防止风机启动时其电机超负荷。启动风机前，有风道阀门的应先关好风道阀门。

3、启动一台机组，待风机运行起来后，再逐步打开风门。

4、一台机组的风机运行正常后，才能再启动另一台机组。

5、全部设备启动完毕后，应仔细巡回检查，观察各设备运转是否正常。

三、变风量、新风机组的运行管理

1、定期巡查各机组的运行情况。

2、巡查机组冷、热媒水的供水流量情况。

3、根据机组制冷、制热情况调节冷、热媒水流量。

4、巡查空气过滤网是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情况。

6、巡查风道系统是否有漏风现象。7巡查电机的运转电流、电压是否正常。

8、巡查风机及电机运行声音是否正常，有无异常震动。

9、巡查风机及电机在运行中有无异味。

10、巡查风机及电机轴承温度是否正常，是否缺油。

11、巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物。

友谊商店物业管理制度

四、变风量、新风机组的停机操作

1、关闭冷、热媒水进口阀。

2、关闭冷、热媒水出口阀。

3、停风机。

4、有排风阀的机组要关闭排风阀。

5、检查冷凝水排放情况。

6、长期停机要排空机组内冷、热媒水。

冷却塔的运行管理制度

一、冷却塔运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，电机的防潮措施是否符合要求。

2、检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上。

3、盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。

4、检查布水器上的喷头是否堵塞。

5、检查冷却塔内的填料是否有损坏。

6、检查集水槽、集水池是否积存杂物。

7、检查进风百叶窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞进风。

8、检查集水池内水位是否达到最高标高，所有管路中是否都充满了水。

9、检查集水池有无渗漏现象。

友谊商店物业管理制度

10、检查供配电系统，用点动方式检查叶轮转向是否正确。

11、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。

12、检查各地脚螺栓是否紧固。

二、冷却塔的运行管理

1、运行中经常检查、清除管道、布水器上喷头处的结垢、污垢及杂物。

2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷过滤栅网，严防堵塞现象发生。

3、每半月清理一次冷却塔，注意布水装置的布水均匀性，发现问题及时调整。

4、保持冷却塔减速箱中油位正常，每年检查油的颜色及粘度，若有变化，及时更换。新装冷却塔减速箱润滑油在运行一个月时要更换。

5、电机和联轴器内轴承中润滑油脂，每年更换一次，不允许出现硬化现象。经

常观察风机轴承的温度，温升不大于35℃，最高不可超过70℃。

6、及时清除叶片、进风百叶窗等处的附着物，及时更换腐蚀坏了的叶片，以减少风机运行时的震动及噪声。

7、并联风机为节省能源，可根据不同情况适当减开风机。

8、要注意风机轴、尾部和接线盒的密封情况。

水泵的运行管理制度

友谊商店物业管理制度

一、水泵运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻。

2、有联轴器的水泵要进行手动盘车，检查叶轮运转是否灵活。

3、点动水泵查看正反转。

4、检查润滑油情况，应急时加油、换油。

5、检查压盖松紧，查看水泵是否有泄漏现象。

6、检查水系统中水压情况是否达到要求，系统中是否有空气。

二、水泵的启动操作

1、生活水泵应先开进口阀，冷却水泵、冷热媒水泵应将进出口阀门打开（不得在断水状态下运转）。

2、启动水泵。

3、生活水泵开出口阀。

4、检查各泵出口压力及运转电流、电压稳定情况。

5、检查管路排气系统，进行排气。

6、检查水流量情况。

三、水泵的运行管理

1、巡查水泵的运行情况。

2、巡查水泵的供水流量。

3、巡查电机运转电流、电压是否正常。

4、巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动。

5、巡查电机运行中有无异味。

6、检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常。

友谊商店物业管理制度

7、巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。

风机盘管的运行管理制度

一、风机盘管运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，检查鼠笼式叶轮转动是否灵活。

2、检查轴承润滑情况。

3、检查空气滤网是否干净。

4、检查水过滤器是否堵塞。

5、检查清理冷凝水接水盘及冷凝水排水管。

6、清除盘管、翅片之间的灰尘，清除鼠笼式叶轮、叶片间的灰尘。

7、检查盘管有无泄漏现象。

8、利用旁通管冲洗供、回水管路。

9、检查管道、阀门的保温是否完好。

二、风机盘管的启动操作

1、检查并将风机盘管进出口水阀打开。

2、启动风机，如风机是多挡控制，应先开小挡，等风机运转正常后，再转到所需挡位。

三、风机盘管的运行管理

1、巡查风机盘管的运行声音是否正常。

2、经常检查空气滤网，定期检查水过滤器。

友谊商店物业管理制度

3、检查盘管与翅片之间、鼠笼式叶轮与叶片之间有无明显灰尘。

4、巡查冷、热水的供水流量情况。

5、根据各风机盘管制冷、制热情况合理调节冷、热水流量。

6、巡查冷凝水排放情况。

7、巡查风机盘管及管路、阀门有无泄漏情况。

四、风机盘管的日常维护工作

1、检查风机风量，确保风机处于正常工作。

2、检查电机温度及轴承情况并进行维护。

3、监听运行声音是否正常，对异常声音进行处理。

4、检查空气滤网的清洁程度并定期清洗。

5、检查水过滤器的清洁程度并定期清洗。

6、检查冷凝水接水盘及排水管的堵塞情况并进行清理。

7、检查盘管及相关阀门、管道有无泄漏现象并进行处理。

8、检查并清除盘管翅片之间的灰尘。

9、检查并清除鼠笼叶轮、叶片之间的灰尘。

10、检查相关阀门、管道的保温情况并进行处理。

第四部分 表格

(略）

第五篇：什么是商场物业

我认为主要是指从事各类商品交易活动的商场、市场、购物中心等。然而由于商场物业的特殊性，一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。正因如此，既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。本人就如何做好商场物业管理工作，谈谈自己的体会。

基础管理是商场物业管理工作的重中之重

一个人要做成一件大事，离不开从基础做起;一个企业要创造出辉煌的业绩，也离不开基础工作。要管理好商场这个十分复杂而特殊的物业，做好商场的基础管理工作是重中之重。

一，商场管理要规范化、制度化。首先，要结合商场实际制定一套完善而又可行的商场管理的管理守则、规章制度和服务规范。对商场的业主和经营户进行统一的规范管理和服务，做到有章可行。笫二，有了好的制度和规范关键在落实，除要求业主和经营户遵守外，更重要的就是抓好物业管理内部责任到人到岗，要求管理人员做到位。第三，及时解决业主、经营户和顾客的求助、投诉，为他们排忧解难。第四，商场物业功能具有多样性，其营业时间也长短不一，因此每个商场根据其功能和实际对上班时间要作统一规定，以维持商场整体形象和信誉。据笔者所知，某地就曾有这样的一个商场，本来一个好端端、生意兴隆的商场，就是因为管理不善，业主和经营户各行其是，管理服务人员态度粗暴，服务不规范，“想开门就开门，想关门就关门”而得罪了顾客，渐渐来此购物的顾客越来越少，从而导致了该商场的最后关门而转作它用。

二，保持设备设施完好和安全可靠运行。要针对商场设备设施管理的特点，建立和完善“以维修调度为中心，专人定点巡查检修与部门报修相结合，日常维修保养与计划检修相结合”的设备设施维修保养体系。维修调度中心，实行 24 小时值班负责制。负责当值的运行管理、维修调度、检查记录及检修统计工作，保证维修的及时性与合格率。制定各设备系统和建筑设施的巡查点和巡查内容，根据各系统的不同情况，规定每时、每班、每日、每周、每月、每半年巡检制，使设备故障隐患及早发现，以便将故障隐患扼杀在萌芽状态之中，从而保证设备完好运行。对关键和常用备件制定备件卡片，保持合理的库存量，确保维修及时率。每年对重要供方进行评审，淘汰不合格供方，确保备件质量和维修合格率。根据商场的经营特点，实行平时见缝插针的检修保养与大检修相结合的设备计划检修方式，确保设备系统完好运行可靠。尤其是对消防设备设施的检查维修更是要常抓不懈，发现问题及时解决，绝不能“拖”，彻底杜绝火灾事故的发生，保障业主、经营户的生命财产安全。

三，营造良好的商业服务环境。市场环境是否优美、清洁等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。因而要做好商场周边环境、绿化和日常清洁卫生保洁工作，创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，给业主、经营户和顾客提供一个舒适、轻松、愉快的经营环境和购物环境。为此员工和业主、经营户要带头注重环境、讲卫生，只有用这样的氛围，才能迎来更多的顾客。虽然看似一件小事，实则并非小事，因此营造良好的商业服务环境，应引起物业管理的高度重视。

四，维护好商场经营秩序。商业秩序的维护，保持内部通道、外部道路的畅通，维持业主和经营户在允许范围内商业服务的有序进行，对商场的正常经营和顾客吸引进来都非常重要。要搞好商场经营秩序，特别是要杜绝个别占道经营的现象发生，因为它的危害既破坏整个商场秩序，给顾客一个“商场乱”的不良印象，又给其他业主和经营户带来“不平衡心态”，从而引发“你占我也占”的纠纷，产生系列矛盾。最为严重的是，如果商场一旦发生火灾等事故，无法紧急疏散和转移人员，埋下不和谐和无序的、不安全的隐患。

商场物业管理经常遇到的几个问题和解决办法

在对多年商场物业的管理中，笔者经常遇到一些十分棘手的问题，不过在处理这些问题中，也积累了一些解决办法，特作如下介绍，与同行共同探讨。

一是交通问题。由于开发商在建造商场时，大多没有设计专用停车场，致使业主、经营户等供货车无法进入商场，给他们的进货带来了许多困难。同时一些有车顾客到了商场门前，本想进去购货，但因就地无法停车，只好离去另择其它商场。正因如此，一些本来地理位置不错、人流量也大的商场，却难以引进商家，迎接顾客，致使商场在经营上冷冷清清。如某商场就曾有如此遭遇，然而经过物业管理公司不惜花钱整修了直抵商场的临街马路，让供货车辆直接进入市场，顾客的车也可在商场边停放，如今商场“起死回生”，业主、经营户入住率达到了 98%。

二是招商难、入驻率低问题。虽然商场地理位置不错，其它功能也较为齐全，但因一些说不清道不明的原因，就是招不进商家，引不进顾客，空置门面十分严重，从而造成业主资产闲置、经营户无钱可赚、物业管理公司收不起物业管理费的局面。然而某商场物业管理，为了扭转上述颓势，别出心裁的想出新招，在加大力度组织推广宣传、扩大知名度和改善周边环境的同时帮助业主统一招商盘活资产，协助他们科学策划、精心布置、改善环境、吸引顾客，并用心服务、方便商家经营，使他们在这里做得安心、做得放心、有钱可赚，如今客户由原来的 100 多家，发展到现在的 300 多家，达到了业主、商家和物业管理公司多赢的效果和目的。

三是防偷防盗问题。商场、市场业主、经营者的货物被偷、被盗之事是经常发生的，然而目前却没有一个彻底杜绝此类事情发生的“良方妙药”。虽然很多商场、市场都安装有监控系统，保安也在不停地巡逻，但也难以杜绝盗窃案件的发生。不过笔者认为，在加强安防、技防的同时，加强业主、经营户的自我防范和商场全体人员的共防意识是预防此类问题的关键，以此形成一个共防网络，让盗贼无可乘之机，为商场货物的安全营造一个良好的环境，让业主、经营户在这做得安心、放心。如某商场，以前曾多次发生被偷被盗事件，通过以上方法后，到现在还没发生偷盗之事