商场物业设备管理

第一篇：商场物业设备管理

商场设备管理

现代商场建筑功能已从过去的单一的购物，发展成为满足各阶层各类人员购物的需要和提供舒适方便的购物、休闲、娱乐的生活环境的场所，这就要求在商场建筑物内装设有水、电、空调等较先进各种设备，这就产生了区别其他房屋设备的商场设备的类型。随着经济的发展和科技的提高，商场建筑设备也向着先进、合理、完善的多样化综合性设备系统的方向过渡，为人们的购物、休闲提供更加优越的条件，可以说，商场建筑及其附属设备反映了一个时代的经济、文化、科学技术的特征，成为人类物质文明的重要标志。

大型商场由于其规模大、设备多、商家多、客流量大，所以物业管理比一般公寓、写字楼、大厦难度更大，易引发突发事故，对员工操作技能要求也较高，且商场物业属新型产业，无统一的管理标准，无现成经验可借鉴。正是由于上述的特性，如何管理好商场的设备管理，是从事商场物业管理公司一个急需研究的课题。下面从我公司管理的几个大型商场为例，简要论述一下商场物业设备管理。

一、商场设备的构成

现代大型商场建筑是由建筑、结构、供水、供电、空调、电梯、自控等有关工程构成的综合体，一般大型商场设备主要有以下内容组成：

1、给排水设备如水泵、卫生设备、消防水系统等

2、空调设备如空调主机、辅机、循环水系统、通风设备等。

3、电器设备如高低压配电柜、变压器、层面照明柜、动力柜等。

4、弱电设备如消防报警系统、楼宇自控、程控、监控系统等。

5、电梯设备如垂直客梯、自动扶梯、货梯等。

6、其他设备如办公设备（电脑、复印机等）、清洁设备（打蜡机、吸尘器）等。

二、商场设备管理中的“软硬件”管理

这里所指的“软件”是商场物业设备管理中的各类规章制度、操作规程、设备台帐、技术档案、人员培训的管理。

这里所指的“硬件”是商场物业设备管理中的设备运行（操作）管理和设备维修管理。

大型商场物业的设备管理有着其他物业设备管理的一样的特性，它和其他物业设备管理最明显的区别在于：大型商场作息的时间相对较为固定，作为大型商场的各类促销活动和外事参观活动较为频繁，人员上岗时间比较集中，而每天的工作的内容、工作范围相对固定。根据上述情况我公司推行了工程人员晨会制度，在当天工程人员上岗前，通过开晨会明确了各工种当天的工作职责、工作范围，以及各工种相互之间的协调关系，从而提高了工作效率。

在商场的设备管理中还应重视操作人员的技术培训，大型商场中的设备一般比较先进，对操作人员技术要求较高，这就需要通过操作人员不断学习、系统培训，熟练地掌握技术技能，将由于人为的原因，而造成的设备事故降为零。如我公司在大型商场管理制度中有一条明确规定，在开启和关闭高压开关前，操作人员必须在模拟板上，操作一遍，确认无误后，方可上机操作，确保万无一失。否则大型商场停电的直接和间接经济损失是无法估量的。

由于大型商场的设备都比较先进，自动化程度较高，看似操作比较简单，其实不然，要真正熟练掌握，必须多下功夫才行。就拿我公司管理的一个商场进口空调主机为例，该空调主机在运行过程中，主机显示屏用英文显示主机有问题，需要停机，一般情况下机组会自动停机，由于传感器失灵，机组没有停，而操作人员又看不懂英文，没有及时处理，造成机组不必要损伤。操作人员通过这类事故认识到：要将设备操作运行好并不是件容易的事，他们在以后的操作中下了很多的功夫，将该主机所有英文显示功能菜单，翻译成中文，并张贴于主机上，随时对照。类似事件再也没有发生过。

商场设备管理中的安全也非常重要，由于大型商场人流量大，自动扶梯、电梯等与顾客直接接触的商场设备，安全运行尤为重要，我公司的做法是：由专业人员每天定时、定量进行检查，发现问题及时解决，确保万无一失。不仅如此，每年电梯年检工作决不马虎，发现问题坚决整改，决不让带有隐患机组载客运行。如在某商场一次电梯年检中，发现自动扶梯梯级与档板之间距离超标3MM，有些人认为问题不大，不愿整改，而公司有关部门知道后坚决要求整改，这不仅是对顾客负责，也是对公司商场管理的声誉负责。况且由于梯级与档板之间距离超标，造成人员伤残也是有先例的。

在商场设备管理中，对不适宜商场设备运行的应给予整改，如商场消防报警按钮，应根据实际情况，装入消火栓箱内，预防顾客乱按按钮，产生误报，造成不必要的损失。

综上所述，商场物业的设备管理既有别于其他物业的设备管理，也应该走出隶属于商场后勤部门那种只要设备能运行就行的管理模式，专业物业公司的商场设备管理，就应该体现出自身的价值，做到有章可循、有据可查，不论是设备的运行费用、还是设备运行的质量，都应该比非专业物业管理做得更好。

三、商场物业设备管理今后发展的方向

时代已进入21世纪，21世纪商场物业将会从根本改变我们的商场物业管理的观念、商场物业管理的运作方式，走集团化、集约化管理模式是必然趋势。再从当前的现代科学技术发展趋势看，今后的商场物业设备管理将是高科技、高智能化的产物。我公司目前管理的大型商场中已有智能化的雏形，虽然数量不多，但这些商场已从智能化管理中取得较大的收益。因此，商场物业设备管理也将向高科技、高智能化方向发展，从事商场物业设备管理人员必须有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。

第二篇：商场设备管理

商场设备管理制度

加强商场设备的规范化管理，以确保正常运行、集中管理、分部门使用、专 人保管原则。对商场的机械、动力、通讯，电气等设备的使用和维修管理都应做到统一规定。

一、管理机构

全场设备分场、部、组三级管理。I．商场由一名场级领导主管设备工作。

2．工程部是管理全商场通用设备，以及指导、检查各部门专用设备使用和管理的职能部门。

3．有关部室、部(公司)、商店是使用和维护管理专用设备的职能部门。

二、主要管理范围

1．场级领导

(1)负责对全场设备使用、维修工作的监督、协调。(2)负责对设备购置、更新、改造报废等工作的审批。(3)负责对有关部门之间在设备运行中的配置及协调工作(4)负责审查技术培训、人员配备的规划和计划。1． 工程部

（1）负责全场的机械、动力、通讯、电气等通用设备的综合管理工作。（2）负责分管通用设备的大、中修计划并组织实施。（3）负责分管通用设备的购置、安装。

（4）负责分管通用设备的审核验收、转移、封存、启用

(5)负责编制分管的机械、动力、通讯、电气等通用设备的维护、保养制度以及有关岗位的操作规程并监督和检查实施。保证上述通用设备正常运转及人员安全。

(6)配合劳动人事部对专业技术人员进行培训、发放操作证。

(7)对全场设备的使用、保养、维修，进行拄术指导、检查、监督和考核。3．基层各部门

(1)严格执行操作规定和工艺规程计划，禁止违章操作。执行上级下达的设备维修

(2)操作者应负责管理好自己使用的工具、设备，未经商场领导批准不准其他人员动用设备，特殊岗位需持证上岗。

(3)操作人员要配合维修人员修理设备，及时排除故障，消除各类隐患。(4)对设备运行状况，做好记录，保证完整准确，真实可靠。

(5)各工种要熟悉所负责区域设备技术性能、使用方法、保养周期、维修要领。(6)凡配备设备的单位对所管辖设备具有正确操作、日常保养和维修的责任。如设备发生损坏，由劳动人事部、工程部会同有关人员对该设备的损坏原因进行分析，查出原因及责任并写出书面报告，非正常损坏按有关规定追究当事人责任。各部门设备发生损坏时要保护好现场，共同查找设备损坏原因，通用设备通知工程部，暂用设备通知主管部室并上报工程部。

三、设备设施管理

设备设施管理主要包括购置、验收、安装、使用、维护、技术、检查、事故处理、异常情况处理、档案等10项内容。

1．购置

(1)根据商场经营管理和后勤保障工作的实际需要，年初由商场工程部提出设备购置计划，经财务部审核上报主管经理批准，年内执行。各部室购置、更换专用设备需做计划报工程部、财务审计部审核，经主管经理批准。

(2)工程部购置计划的请示包括：更新改造理由、资金数额、安装方式、地点、期限、使用可行性分析。据此，对欲购设备质量、性能，价格等进行择优选购，至少提供两个以上的选择方案，以便比较确定。

2．验收

(1)设备到站后，由商场储运部提货，并与工程部协商卸货地点。提货人如发现包装破损，于当日内通知工程部现场检查，确定责任，属运输部门责任，按规定申报索赔；属内部责任，上报商场主管领导处理或由部室之间协商解决。

(2)工程部与提货方开箱清点，当场验收。首先检查包装箱及设备外观，确认设备无损完好后，再按装箱单核对技术资料、说明书、合格证、检验记录、随机附件、专用工具、备件等，交接双方办理手续。

(3)安装设备过程中，根据厂方的技术参数、指标逐项验收，陆续进行试车运转，磨合期满后，加负荷运行并试操纵电气及传动等机械部分，如发生故障，于当日内找供货方交涉(外埠可适当延长)。

3．安装

(1)根据设备的使用性质、技术难度以及购进合同约定，商场工程部组织力量自行安装，调试一般设备；专有设备由主管专业科室组织安装，工程部要提供条件予以协助。

(2)对于合同有约，精度高、难度大的设备，应由工程部与厂家牵头负责安装，直至试车正常。

(3)凡设备安装都须严格按技术标准实施，包括安装精度、能源配备、环境保护、施工地点等等，随机配件及仪表要一并安装。

4．使用

(1)新设备在运行前，由工程部组织人员培训，学习有关结构、性能、操作规程，并建立岗位责任制，经考核合格后方可操作。(2)工程部所主管的全场通用设备和有关单位(部室)管辖的专有设备，如微机、安全报警及通讯装置、医疗器械都要严格实行定人、定机和定岗的规定。多人操作的设备，须由班组长或确定专人负责，所有操作者的名单都应经主管部室审核备案，并上报工程部。如人员变动要及时更改。

(3)各类设备操作者要做到：

①管好。自用设备及附件要保管好，不准非本机人员操作，不得擅离职守。操作人员有事暂离岗，须停车断电，确保安全。

②用好。严格执行设备操作规程，禁止超负荷使用。(4)使用人员必须做到：

①掌握维修和安全规程，按使用程序操作。

②熟悉结构、性能、检查方法及程序，能熟练使用工具． ③了解掌握一般修理方法，能承担简单项目的检修。

④能鉴别异常状况，采取相应措施，并及时通知维修人员处理。

⑤熟知所有设备的养护知识，定时定位进行清洁擦拭、润滑等常规保养。(5)凡操作人员必须严格执行交接班制度，做到真实准确，做好运行记录。5．维护

(1)设备操作者要做好日常保养工作，具体标准是整洁、润滑、安全、高效、保持完好率。

(2)配置设备的各部室要根据不同需要，设专兼职设备管理员，明确负责周期定检，及时排除故障。

(3)商场工程部要根据原始资料和设备实际状况提出各种预修计划，并组织实施。条件不具备时，与厂家联系维修。

6．设备技术管理

工程部对全场的设备在技术上实行管理，对全场的通用设备和各专业部室的专用设备统筹安排，提出技术要求，督促各单位(部、室)制订操作规程，定期组织检查考核。

7．设备检查

(1)商场工程部根据设备档案记录，每月对本部门自管的全场通用设备，进行安全检查，并做考核记录，发现问题及时督促整改。每季度检查各单位使用专业设备的管理状况。

(2)专业部室每周对下属班组的设备使用和完好状况进行检查，各使用设备的班组，每天进行维护检查。

(3)检查项目

①检查在岗人员是否熟知和严格执行本工种的安全法规。

②检查在岗人员身体状况、文化程度、上岗专业资格、基本技能是否合格。③检查设备运行的原始资料是否齐全，记录准确与否。④检查作业环境是否光线合理、安全标志、信号是否标准。⑤检查使用的工具、设施、安全装置、仪表、仪器是否性能完好，灵敏有效。⑥检查所有操作人员是否了解本岗位、作业区的危险源及防范和抢险措施。8．设备事故处理

(1)因非正常原因造成损坏为一般、重大和特大三类。

（2）发生事故后，操作者必须立即采取补救应急措施，保护现场，于1小时内上报主管部室。

(3)工程部接到操作者的事故报告后，要及时与事故发生单位领导及劳动人事部勘察现场。分析原因，明确责任，写出事故报

(4)事故的直接责任者所在部门适时会同劳动人事部根据商场《职工奖惩规定》共同处理。

(5)设备报废要经技术人员鉴定，并出具测定结果，报经商场总经理批准后，由财务部停止提取折旧，工程部注销账卡。

9．异常情况处置

(1)设备操作人员在当班时，如发生全场性突发事件灾、爆炸等其他意外情况，营业时间要听从本部门领导指挥和公休时间要听从总值班室或保卫部指挥。

(2)设备在正常运行中，突然失去其规定功能，使用者应立即停机检查排除故障，若对故障问题确实不能予以解决，要及时报告领导安排人员维修。

(3)公用场所的大型设备、能源配置设施、输送管线出现故障要立即切断电源，报告部门领导，安排人力赶赴现场抢修．同时会同楼层总监及有关部门共同做好顾客的解释和疏散工作。

(4)维修人员在处理过程中，要认真做好故障原因、处理情况及部件更换的记录。

(5)在设备发生故障造成职工和顾客伤害时，现场在岗当事人要及时报劳动人事部、工程部察看现场，医务室要采取紧急处置办法，对伤势严重者，应立即送往医院抢救治疗。

10．设备档案管理

工程部对全场的机械、动力、通讯、电气等通用设备及建筑设施要建立档案、台账。

建立一式三张实物卡片；一张随设备移交到使用单位，一张留底，一张送档案室。

(1)设备档案主要范围。

①设备的产地、规格、型号购置及使用时间和主要技术性能。

②设备说明书、出厂检验单、装箱单、安装验收移交单、附件工具清单、安装地点，使用单位。

③设备使用记录、事故记录、处理结果、报废手续。

(2)所有档案资料必须有各级领导、当事人的签字。申报、审核、批准等手续要齐备。（3）借阅各档案，须由商场主管领导同意，并办理手续。

商场能源管理制度

对加强商场能源规范化管理，规定商场能源管理的机制、范围以及管理内容与要求，特制定本制度。

一、管理机构

商场能源管理实行三级管理

1．商场由一名场领导主管，并负责好商场各部门职责分工。2．工程部作为全场能源管理的职能部门。3．各商店、部室负责本部门能源管理。

二、主要管理范围 1．场级领导

主要负责审查、督促全场能源使用及管理工作。2．工程部

(1)负责对全场能源的使用、负荷的增减进行监督和调控相关部门在能源使用、配置上进行协调、指导。

(2)负责全场水、电、热力、煤气的各对口专业公司的业务联系，按要求上报有关统计报表，办理增容、改造项目申报事宜。

(3)负责对全场能源系统的管线、电路、开关、截阀等装置，进行设计、安装和维修。

(4)负责绘制全场能源设备定置图。3．商场各部门

(1)应有一名领导负责能源管理，了解掌握各自管辖区域的能源配置情况，重点是电气线路、开关、闸箱、水箱等阀门(或龙头)管道接头等，并指定专人管理，对所属职工进行关于节能、安全、操作等教育，并按商场有关规定予以考核奖惩。

(2)商场各部门必须严格按照工作程序进行工作。如因陈列美化、广告制作或其他用电需求，需增加用电时，须于前一周写出申请，提出增加理由、所需灯箱电量、安装地点，经工程部审核后报商场主管经理批准。

(3)定期检查本部门的安全和节能情况，对于“长流水”、“长明灯”以及事故隐患，要及时报商场工程部修理，并书面记录报告时间。

三、节能管理

1．商场对全场的水、电、气、热力等能源要计划配置，节约使用。凡有条件的部位都要安装水、电等计量仪表。各单位不得私自增容或安装水、气管道。

2．商场工程部要定期检查维修全场的供水和供气管道、阀门、接头等零部件，防止跑、冒、滴、漏现象。3．商场工程部对公共场所的水、电、气、热等能源应重点管理。设专人包干负责。工程部对全场的自来水、照明电等采用分段划分，明确界线，每月进行检查，发现问题追究有关商店、部室能源管理的责任。

第三篇：物业设备管理管理制度

物业设备管理管理制度

物业设备管理管理制度1

各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率,直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效,对集团的开发成本和经济效益,有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理,以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。

一、设备管理组织机构

物业总公司设备工程主管

分公司(处)设备维修主管

电工班水暖班瓦工班热力站

二、设备设施技术资料管理

设备、设施管理资料,主要指其应具的台帐、卡片、档案等的建立和管理。

1、设备分类:

a.供暖、供热水设备;b.供电设备;c.给排水设备;d.通讯设备;

e.交通运输设备;f.办公设备g.生活设备h.机械加工设备

i.土建设备j.社区文化宣传设k.社区文娱健身设施l.其它设备

2、设备设施编号:

3、a、已经安装完毕并验收合格的设备设施,在转入固定资产的同时,均应由设备管理员统一建帐登记。台帐、卡片一式两份,由主管部门和财务部各执一份。

3、设备设施台帐和卡片的'管理:

台帐和卡片由设备管理员管理,财务部由分管设备的财会人员负责。

b、集团新添设备设施和退出使用的设备设施,凭有关凭证,记入台帐卡和销帐注销卡片。

c、设备设施折旧、大修、事故、内部调配、调出、报废等,都应根据有关凭证登记在卡片内,集团内部调配转移时,卡片随机转移接收单位。

4、设备设施的档案管理:

设备档案包括设备一生的规划、设计、制造、购置、安装、使用、维修、改造直到报废过程中所形成的图纸、文字、使用说明、计算数据、科技参数、凭证照片、记录文字等文件资料,通过收集整理签字归档建立而成。是综合记载设备设施管理成果,是完善管理的重要依据和条件。

a:要为每台设备建立档案,一台设备一个档案,袋内主要内容为:

设备选型和技术经济论证报告书;

设备购置意向书和竞标内容;

购置合同或协议签字副本;

设备验收合格证;

设备装箱单及开箱检验记录;

进口设备索赔相关资料;

设备安装记录和验收移交记录;

设备登记卡片;

设备调试、运行记录;

设备故障分析报告、事故报告;

设备定期检查和监测记录;

设备维修、检修工作记录;

设备报废申请和记录、其它记录。

b、设备施档等管理原则和办法:设备设施档案内主管单位资料室统一管理,设备设施档案应建立目录和索引。

设备档案原则上不外借,只供查阅,特殊需要,需经主管单位领导批准。

三、设备设施的日常管理:

1、新置设备设施一经验收应及时入库妥善保管。

2、在用设备设施分级管理,责任落实到部门、班组和个人。

四、设备的日常使用和维护:

1、设备在使用操作过程中,操作人员必须熟练掌握设备的结构、性能、维护和技术、安全等方面的业务知识,熟悉所操作的设备的关键部位,严格遵守本工种的技术安全规程。

2、设备的日常维护保养要落实到人,表面保持整洁,安装要牢固可靠,部分设备设施要按时加油,润滑油装置种类齐全并符合技术规定。

3、设备在使用过程中,操作人员必须做到;'三好';即管理好、使用好、维修保养好。

五、设备的调迁、租赁、报废:

1、集团设备因需要内部调迁使用部门,必须由主管领导批准,交接双方共同检验设备现状,签字并移交附属设施物品。

2、集团的设备向外租赁,需先交押金。在合同或协议中对租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等明确体现,经集团总裁批准后方可租赁。

3、设备报废由使用部门提出申请,有关负责人、技术人员和财务管理人员进行技术鉴定,并写出报告,经总裁批准后方可办理报废手续。

六、设备事故:

4、设备事故类别:a.一般事故(直接损失在500元以下)

b.设备大事故(直接损失在20xx元以下)

c.重大设备事故(直接损失在20xx元以上)

5、事故责任划分:a.由于人为原因或操作者违规造成的设备事故。

b.因设计、制造质量不好、安装不当造成的属质量事故。

c.设备在正常使用下,因自然灾害或非人力所能抗拒的灾害造成设

备事故属自然事故。

6、设备事故处理:a.一旦设备发生事故,设备管理员组织操作员、技术人员、有关领导共同分析原因,确定事故类别、

责任并写出报告和处理意见。

b.一般事故由主管单位领导做处理决定。

c.大事故和重大事故由集团总裁签署处理决定。

七、设备的维修保养:

1、要根据本部门所管设备的性能特点,使设备的维修保养各项规定落实到人,

多人操作的设备每一台都要有专人负责,集团公用设备指定专人保管维护,根据设备实际使用情况建立日常检查保养制度和定期检查保养制度以及日常巡回检查制度。

2、考核指标:a.设备完好率:热能、供电、供水在90%以上。

b.故障停机率小于3%。

c.一、二级保养完好率98%以上。

d.巡回检查率达100%。

3、交接班制度:交班作者下班前,负责清扫卫生,完成本班次交班设备运转记

录并签字;接班操作者必须提前十五分钟到达岗位,对照交班记录认真检查设备运转情况,发现问题及时提出,必要时拒绝接班,请主管负责人协调处理。设备运转记录应字迹清晰、描述真实,各类记录不准撕毁和丢失。

物业设备管理管理制度2

【设备人员】

登高作业(2米以上)需二人以上操作,使用合格的劳防用品及保险带,并确认扶梯牢固,梯脚防滑。

上吊顶需有三人以上操作,一人挡扶梯。二人上吊顶,带好充足电的远射灯、对讲机,戴好安全帽。

登高作业时,衣物口袋内勿放重物(如工具等),以免坠落伤人。

检查电气设备时,应严格按低压电气操作规程执行。

作业完成后,必须清点所带工具,切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。

在施工场地作业时,应戴安全帽以防高空坠物伤人。

使用电动工具时,需检查接地线及绝缘保护。

暗处作业时,如需照明,须使用24v行灯。

使用砂轮机时,应确保有防护罩,严禁带手套,切勿用力不均。

使用钻床时,须带防护眼镜,严禁带手套。

使用电焊机时,须持证上岗,开具动火证并有人监督,备好灭火机,采取防火措施。

在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前,应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时,需有监护人进行指导,应加强现场的通风和照明,以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全,如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。

在作污水处理设备转换时,罗茨风机不能停止运行。

【特殊工作】

电工安全守则

a.任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作,应有经考核合格持有操作证的'电工担任。

b.任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前,一律应作为有电。

c.在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效,使用工具绝缘良好),有破损及不完整的工具不可使用。

d.严禁带电作业。紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全方可进行。

e.在检修用电线路和设备时,必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂'有人工作,禁止合闸'的指示牌。

f.电气设备上的指示牌,非经原工作人员或设备主任同意,任何人不得移动。

g.变配电室的任何操作(包括停电、检修、送电)一律必须凭工作票。

h.操作高压隔离开关必须穿戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽。

i.自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。

j.电流互感器不得断路,电压互感器不得短路。

k.不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

电焊工安全守则

a.必须持有合格的电焊操作证书。

b.必须严格执行'十不烧'原则。

c.在工场间之外地区施工时,必须开具'动火证'。

d.在工场间以外地区工作时,必须做到'看'、'嗅'、'听'并配齐灭火装置。

e.上班时必须穿好绝缘鞋子及戴好工作帽和帆布手套。

f.登高作业时,必须有牢固的保险带并有人监护,做好隔离装置。

g.严禁拆下焊机上所有的电气设备。

h.电焊机有良好的保护接地或接零。

i.在阴暗潮湿、密封的容器工作时,必须有良好通。

【设备系统】

为确保各设备系统安全正常运行,通过培训并将建立如下安全操作规程,规范设备运行操作。

高、低压供配电设备系统安全操作规程

发电机设备系统安全操作规程

空调设备系统安全操作规程

给排水设备系统安全操作规程

电梯设备系统安全操作规程

消防设备系统安全操作规程

弱电设备系统安全操作规程

物业设备管理管理制度3

设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始,一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段,总程序可分为四个不同的运行程序:

1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行

1)设备的更新规划:根据物业的发展目标,结合发展商/大业主/业主委员会的意见,制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划,由工程部提出,报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核,经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。

2)设备的选型:选型应考虑三个方面。第一是技术先进,选用同类产品中效率高,操作简便,安全可靠并符合国家标准要求的产品;第二是同类产品互换性能好,选用检修简便,零部件通用性强的产品;第三是经济合理,选用能耗低和维修费用较低的产品。

3)设备订购:订购可由物业公司负责,也可由发展商直接订购,采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的`供应等问题,订购合同按相关操作程序申报。

4)入库保管:设备到货运至物业后,必须及时开箱验收(进口设备应有外贸和商检人员到场),查验装箱单、合格证书和技术文件等,按装箱单仔细核对品种,数量。认定质量合格的情况下,登记造册,办理入库手续。有问题时,应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备,仓库管理员应按技术要求做好保养工作后,封存入库。资料员应把全部资料编册存档。

5)设备安装调试:安装调试可由物业工程人员完成,也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装,物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备(如电梯、锅炉等)应请政府部门参加。最后会签验收单。

6)设备移交、入帐及建档:依据设备竣工验收单,由工程部会同财务部门向使用部门移交(如保安部、物业部等),根据设备统一编号,填写设备登记卡,列入台帐,工程部管理的设备应移交相关技术班组。

7)日常管理:设备移交后,应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准,按操作规程运行操作,定期检查确保设备正常运行。

2、设备的定期维护保养,即设备一级、二级保养和设备大修,工程部应编制维修计划,设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划,并在合同执行中配合和监督。

1)一级保养:物业小区或小区的动力、电气设备等,可每月按一级保养的内容进行一次保养工作,保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查,工程主管抽查。

2)二级保养:设备使用三个月后按规定进行二级保养工作,根据保养程序和要求,逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。

3)设备大修:一般设备使用一年后,可进行大修程序工作(视各设备、系统情况而定)。大修项目确定后,应填写大修申请表,编制大修方案,明确修理内容、技术标准,并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作,修理过程中,要做好现场质量及进度监督工作,大修结束,应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。

3、设备的技术改造,设备在运行一段时间后,会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况,需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造,工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告,上报管理处最高负责人,经公司工程部审核后,发文给发展商建议改造,设备的技术改造程序与大修程序相同。

4、设备的更新报废,设备的更新报废应同时办理,设备的报废原则为:

1)国家指定的淘汰产品。

2)已超过使用期限,损坏严重,修理费用昂贵。

3)因受自然灾害或事故损坏,而修理费接近或超过原设备价值的设备。

4)虽能运转,但有严重隐患,而修理费用昂贵的设备。

5)无法修复的设备。

设备报废应由使用部门提出申请,由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定,确认后,由工程部出具书面报告报管理处最高负责人,价值超过人民币20xx元的应报公司工程部审批,经公司物业管理部最高负责人同意后,报发展商或业主委员会审批通过后,方可办理报废手续。

物业设备管理管理制度4

1、一切运行中的电气设备上的工作，均应按《电业安全工作规程》的规定使用工作票，或按口头、电话命令执行，除事故检修外，严禁不使用工作票在运用中的电气设备上工作。

2、工作票必须使用统一格式，用钢笔或圆珠笔填写一式两份，正确清楚，不得任意涂改，如有个别错、漏字需要修改，应字迹清楚。

3、工作票签发人和工作许可人不得兼任工作负责人，工作负责人可以填写工作票，工作证许可人不得签发工作票。一个工作负责人，不能同时接受两张工作票，只有完成了一张工作票的任务之后，并办理了工作终结手续，方可接受另一份工作票。

4、工作票，一份由工作许可人收执，另一份由工作负责人收执，已执行的工作票，一份存配变站备查，另一份由工作负责人带回保存。

5、配变站，一张工作票上所列工作地点，以一个电气连接部分为限，但安全措施一次做完的下列情况允许几个电气；连接部分共用一张工作票。连接于同一母线上的几个电气连接部分，同时停送电者（但需在各备注栏内办理工作转移手续）。

（1）一台主变压器停电检修时，其保侧开关也配合检修，且同时停送电者。

（2）一个配电装置全部停电时，所有不同地点不同类型的工作。

（3）一个配电装置虽未全部停电，但只有个别引入线带电，并对带电部分采取了可靠的隔离安全措施者。

（4）在几个电气连接部分上，依次进行不停电的同一类工作，可以发给一张第二种工作票。

6、线路第一种工作票第张只能用于一条线路或一个工作地段。但下列情况之一者，可填用一张第一种工作票或一张第二种工作票。

（1）一条线路或同杆架设且同时停、送电几条线路。

（2）与停电检修线路交叉，邻近的另几回线路，同时停送电者。

（3）一个工作班在同一天内对同一电压等级，在不同的几条线路上的.多处配电变压器上进行同一类工作，配电线路无需停电。

（4）第二种工作票，对同一电压等级，同类型工作，可在数条线路上共用一张工作票。第二种工作票的工作，不需要履行工作许可手续，但开工前应与调度联系，工作结束后应通知调度。

（5）几个工作班共用一张工作票时，分组负责人应持有工作总负责人签发的工作命令单，并必须得到总负责人的许可后方可开工。

（6）非电气工作人员在配变站工作，应有专人监护。

（7）工作票保存一年。

物业设备管理管理制度5

1.对管理处经理负责,执行管理处各项规定和决议。

2.负责设备管理质量控制,通过科学管理和精心保养,使各项设备运转正常,提高设备的使用寿命与完好率。

3.拟制设备的各项管理规章制度和质量管理办法,并督促所属员工贯彻执行各项规章制度和质量管理办法。

4.制定设备、月度的`修理与维护保养计划,并组织实施。

5.拟制设备的应急预案,及时处理每一项与设备有关的紧急状态与紧急事故,并做好善后与防范工作。

6.组织对日常设备管理,对重大设备事故做好原始记录,搞好技术资料的归档和资料管理。

7.明确所属员工工作职责,督促其按时、按质、按量完成本职工作,认真查阅设备员工的各类工作记录并签名,努力提高每个员工的工作积极性、创造性,营造和保持良好的工作氛围。

8.关心下属员工的思想和生活,考核其工作实绩与技术水平,对设备员工的奖罚提出意见,同时做好新进、转岗设备人员的岗位职责、工作要求等内容培训工作。

9.配合和参与业主搞好工程收尾工作,做好已竣工系统的验收与接管工作。

10.做好与其它部门的协作与配合工作,遇事分工不分家,责任到人。

物业设备管理管理制度6

1、按时巡视设备运行情况并做好记录，发现异常情况及时报告。

2、认真准确抄录各种仪表读数。

3、正确执行双票制度，做好交接班工作。

4、发生事故时应按电气负责人命令处理，并把事故详细情况和处理经过，记录于运行日志。

5、管理好安全用具，仪表工具、做好环境卫生和设备卫生。

6、坚守工作岗位，不得撤离职守。

7、高压巡视检查制

8、有人值班的配电站，每班巡视检查四次即：

白班：10：00；15:00

晚班：20：00；22：00

早班：2：00；5：00

9、无人值班配变站每日巡视检查两次10：00；15：00

10、车间配变站每日巡视一次10：00

11、电气负责人每月巡视一次，全面了解设备运行情况和设备缺陷，确保安全运行。

12、班、站长每月进行一次夜间巡视，事故后对设备全面巡视一次。

13当发生大风、雷雨、冰雪、高温时，值班人员应进行特殊巡视。

14、在巡视检查中发现的'缺陷，应及时向领导汇报，并记入缺陷记录薄上。

15、巡视高压设备时，不得进行其他工作，不得打开网门，不准单独移开或越过遮栏，进出配电室随手将门锁好。

16、允许单独巡视高压设备的值班人员和非值班人员名单必须主管领导批准，并书面公布。

物业设备管理管理制度7

一、设备故障处理

1)物业如发生重大设备事故,现场人员立即切断电源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及项目经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。

2)项目经理、工程经理、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。

3)找出原因后,工程经理和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行,汇报项目经理。

4)主管工程师写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报工程经理,抄报项目经理。

5)如果故障是由于操作人员违反规程造成的`责任事故,由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见,报工程经理审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要免除责任者,需报人事部和项目经理批准。

二、运行事故分析

1)不需要停止运行进行修理的事故,称一般事故,由工程师调查与分析原因,提出修理意见和责任事故原因,吸取教训,记录在案,并汇报工程经理。

2)设备因非正常原因,造成物业停电、停水、停冷、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业,造成恶劣影响的均属重大事故,应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。应由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚,肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前,决不放过。事故处理结果应上报项目经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人,应追究行政和经济、直至刑事责任。

物业设备管理管理制度8

1、倒闸操作必须根据电气负责人或值班负责人命令执行。

2、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度并经考试合格的人员担任。有权担任电气倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经单位领导批准并书面在现场公布。

3、倒闸操作必须由两人执行。其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。

4、倒闸操作票必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一调度术语。

5、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸操作的基本步骤为：

（1）受令、审令；

（2）填票、审票；

（3）操作准备；

（4）模拟演习；

（5）执行操作；

（6）复查；

（7）汇报记录。

6、每张操作票只能填写一个操作任务。所谓“一个操作任务”具体含义如下：

（1）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式。

（2）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变以另一种状态。

（3）同一母线上的`电气设备，一次倒换到另一母线。

（4）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作。如一台主变和所供电的全部出线间隔设备，由一种状态改变为另一种状态。

（5）操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票。填票人和审票人应对操作票的正确性负责。自设安全措施的装、拆、要填写操作票。

7、下列情况可以不用操作票操作：

（1）事故处理。

（2）单一操作，仅拉、合一台开关；拉、合一组刀闸；投、退一块压板。

（3）拉开全厂（站）仅有的一组接地刀闸或拆除全厂（站）仅有的一组接地线。

（4）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故。

（5）压负荷。

8、操作票保存一年。

9、评价与考核。

（1）每值应对上一值已执行的操作票进行评价。班长和电气负责每月进行一次评价。

（2）操作票有下列情况之一者为不合格。

（3）按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作）。

（4）操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关、刀闸等编号，以及拉、合、投、退等重要词句写错者。

（5）操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完全。

（6）执行不认真，不按规定程序进行操作。

（7）涂改超过三处，致使票面模糊不清者。

（8）已执行的操作票遗失者。

10、操作票合格率计算办法：

操作票月合格率=（当月使用票数-不合格票数）/当月使用票数×100%。

物业设备管理管理制度9

为保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求,特制定本规程。

(一)定义

1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、反腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除,作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测,根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫,检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换,功能检查;对管道、风道局部除锈反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪声、振动、泄漏检测,发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测,抽芯检查,清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电器参数整定,耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、反腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。

7、事后维修(故障维修)

设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。

8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化,出现明显劣化后实施的维修。

(二)设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):

ⅰ级设备:电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、ba中央管理计算机。

ⅱ级设备:正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、ddc现场控制器。

ⅲ级设备:除ⅰ、ⅱ级以外的所有设备。如:区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

(三)设备管理模式

采用计划预修制(三级保养-例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的ⅰ、ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等),定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于ⅰ、ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

3、对于ⅲ级设备,采取事后维修,每年进行一次保养,并记录在《ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

(四)职责

1、品质技术部负责设备接管验收,中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收,保养计划审批,设备(器具)申购、报废审批,组织招投标,选择、评价设备维修养护供方,负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核,办理合同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作,填写相关记录,编制保养计划,与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后,按合同监督检查、评定供方。

(五)设备前期管理

1、前期介入

设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后,向发展商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

2、设备的接管验收

(1)设备的接管验收由品质技术部代表公司,组织专家及相关管理处技术人员组成验收组,会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因,并限期整改,进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验,ⅲ级设备由管理处检验,填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后,原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时,由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料,由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单,全部资料收齐后,在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

(2)当供电设备、供水设备验收合格接管后,方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续,最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前,管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后,由管理处具体办理过户、抄表到户事宜,办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

3、设备的编号

设备编号由以下四部分组成:

(1)第一部分表示单位的名称:用双字母表示(取a--z)。

(2)第二部分表示设备的类别:用数字01-99表示;

(3)第三部分表示单位设备序号:用数字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:kd -03-1-&nb

sp; (ⅰ)

学府kd物业管理处电梯 1号梯 ⅰ级管理设备

4、设备的建帐

(1)管理处给所管物业的全部设备编号,并填写《机电设备统计表》。

(2)管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

5、设备质量缺陷整改

新入伙的管理处,机电设备接管后,由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到企业标准后,由品质技术部验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

6、设备标识管理

(1)设备标牌

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

(2)设备的颜色

设备的颜色由各管理处自行统一。

(3)设备状态标识

重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。

(4)设备标识牌由各管理处统一设计。

(六)设备使用管理

1、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。

(七)设备维修保养管理

1、计划

(1)维修保养计划

供方应将委托范围内的设备下保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总,于每年12月下旬报品质技术部审批,审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

(2)检定计划:电梯检定计划由管理处制定;计量器具检定计划由管理处制定。

2、实施

(1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养,可采用供方提供的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

(2)发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《故 障转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明,承诺修复时间。对于重大维修,品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《----外委维修申请表》,维修费报品质技术部审核,呈报总经理批准后,再进行修理。若公司进行发包,由管理处填写《----外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目,由品质技术部组织招标。关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部,并立即组织抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

(3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

3、检查

(1)维修保养检查

工程部日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题提交专业公司解决。设备(ⅰ、ⅱ、ⅲ级设备)'例保'计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属ⅰ、ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案;属ⅲ级设备由管理处检定,所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

(2)设备的检定

对于电梯,电梯厂家每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

(八)设备安全管理

(1)持证上岗与安全检查

从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查,并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

(2)安全事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修,保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告,品质技术部根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。

(九)设备封存及报废管理

1、设备封存

拟封存的ⅰ、ⅱ级设备由管理处报品质技术部,品质技术部计划安排设备封存前的处理工作(反腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

2、设备报废

对不能修复或维修后检定不合格的设备,由技工填写《--设备停用/封存/报废审批表》,报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《--设备停用/封存/报废审批表》。

(十)组织对供方的控制

1、供方的选取:

ⅰ类 提供零星设备维修的维修方

ⅱ类 提供设备设施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方评价

零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方,列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目,应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外,还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组,负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者,拟定为合格的供方,填写供方初审记录,由总经理审批通过后,列入合格供方名单。

3、供方选择

由管理处从合格供方中初选2-3家符合条件者报品质技术部审核,品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标,选定2名拟中标单位报总经理决策,确定中标单位。

4、供方的评价

供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价,品质技术部审核,评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款,不评分,最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评价结果为不合格的分包方,经总经理签字后,将从合格供应商名单上去掉。

5、供方档案

品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案,档案内容包括:评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案,保存所有合格供方的档案备查。

6、工程质量监督及验收

对ⅰ类供方的日常检查、监督,由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准,对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认,对照物业公司标准,检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查,发现质量问题,在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的.问题,由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后,由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合,是否满足实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定,最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后,由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后,凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

(十一)设备技术档案资料管理

1、设备技术资料:设备技术资料管理按本文第六条第二款执行,资料的借阅必须办理相关手续。

2、质量记录

(1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处工程部填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

(十二)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

1、申请

根据物业正常运作或维修需要,由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的,由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的,经管理处经理同意后,报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报总经理批准购置。购置的设备,管理处均应建档。

2、采购

采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

3、验证

对设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处技工会同有关技术人员验证,填写《采购设备验收表》;管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

4、对于临时和紧急维修所需物品的采购,技工必须做到先验证后使用,加强现场验证,以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填,填写的采购日期为实际发生日期,并按要求的标识标明。

5、入库建帐:建帐规定同第六条第四款。

(十三)设备完好率

设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

公式中的设备均指ⅰ、ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查,对检查结果按公式进行统计计算,于12月15日之前报品质技术部,品质技术部按10%抽样核查,并统计全公司设备完好率。

1、维修及时率

维修及时率=用户维修服务及时维修宗数/ 用户维修服务总宗数 ×100%

每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率,品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价,若业主评价为不满意,则该宗维修视为不及时。

2、维修合格率

维修合格率= 用户维修服务合格维修宗数/用户维修服务总宗数×100%

上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可,若业主对维修服务质量的评价为不满意,则该宗维修视为不合格。

附:1、设备代码分类表

2、物业代码分类表

3、设备保养、中修、大修期参照表

附件1:设备代码分类表

代码设备类别名称

01水泵

02风机

03电梯

04发电机

05变压器

06空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)

07消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)

08公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统

09电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)

10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)

11食堂设备

12清洁设备

13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)

14保安通讯设备(包括手持式对讲机)

15办公设备

16自动抄表系统

17ba系统

附件2:物业代码分类表

管理处名称代码管理处名称代码

学府花园

物业管理处*f学府康都

物业管理处kd

银监局

物业管理处yj建行

物业管理处jh

国土家园

物业管理处gt

附件3:设备保养、中修、大修期参照表

序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302风机每月每季每年五年八年

0403电梯半月每半年每年三年六年

0504发电机每月每季每年五年八年

0605干式变压器每季每年//////

0706空冷水机组半月每半年每年三年六年

0807火灾报警系统每月每季每年////

0907气体灭火系统每月每季每年////

1007消防联动控制柜每月每季每年////

1108公共天线系统每月每半年每年////

1208对讲报警系统每月每季每年////

1308防盗监视系统每月每季每年////

1409低压配电柜半月半年每年////

1509高压开关柜每月每年//////

1617ba系统每月每季每年////

注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。

物业设备管理管理制度10

1目的和范围

1.1目的

本作业指导书明确了yy物业管理公司各管理项目设备管理交接班程序,保证设备管理工作的交接班顺利有序开展。

1.2适用范围

各管理项目设备管理当班人员。

2设备管理交接班内容

2.1当班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能请假。

2.2交接班双方人员必须做好交接班的'准备工作,准时进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录;介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况;清点仪表、工具;检查设备状况;等等。交班时,双方领班在值班日志上签字。

3下列情况下不得交接班:

3.1事故处理未完或重大设备启动或停机时;

3.2交接班准备工作未完成时;

3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;

3.4领办或由主管指定替代领班的人未到时;

3.5接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

物业设备管理管理制度11

一、确保能源的供给及有效地控制能耗。

二、选择设备要综合考虑性能优良,技术指标先进,价格合适,利用率高,适应性强和运行费用省。

三、建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐和技术资料及审批制度。

四、购置一定量的备品备件,对关键设备的易损件必须购置备品备件,低值易耗的材料也应有一定量的储备,以便发生故障能及时更换缩短停机时间。

五、建立日常保养和定期检查维修制度并做好详细记录。

六、建立设备大、中、小修工程的验收制度,确保维修合格率98%。

七、有计划地做好设备的'改造与更新。

八、每有计划的对设备进行清查、核对和使用鉴定。

物业设备管理管理制度12

为加强对设备设施的安全管理,提高设备设施运行的安全性和可靠性,确保设施安全、稳定、长期满负荷运行,特制订本制度。

一、设备设施选购

(1) 设备设施管理人员应根据本企业特点、工艺要求广泛收集信息(包括:国际、国内本行业的生产技术水平,设备设施安全可靠程度、价格、售后服务等),经过论证提出初步意见报总经理比准实施。

(2) 安装、调试、验收、建立档案等。

二、设备设施使用前的管理工作

(1) 制订安全操作规程、设备检维修方案。

(2) 制订设备设施维护保养责任制,设备定期检查和考核记录。

(3) 安全管理人员负责监督安装安全防护装置。

(4) 做好员工培训工作。内容包括设备设施原理、结构、操作方法、安全注意事项、维护保养知识等。经考核合格后,方可持证上岗。

(5) 特种设备的操作人员应持有有效地操作资格证书,否则不准上岗。

三、设备设施使用中的管理工作

(1) 严格执行本制度,由公司领导和设备设施管理人员负责检查落实。

(2) 设备设施操作工人须每天对自己所使用的机器做好日常保养工作。作业过程中设备设施发生故障应及时给予排除。

(3) 设备设施管理人员应根据设备设施零件的使用状况,组织作好设备设施的'安全检修工作,落实专人负责实施。将设备设施故障消灭的萌芽状态,确保设备设施本质安全。

四、设备设施维护保养制度

(1)、设备设施运行与维护坚持“设备设施专人负责,共同管理”的原则精心养护,保证设备设施安全。

(2) 操作人员要做好以下工作:

①自觉爱护设备设施,严格遵守操作规程,不得违章操作。

②及时消除跑冒滴漏。

③做好设备设施经常性的润滑、紧固、防腐等工作。

④做好设备设施的运行、维护、养护记录。

⑤保持设备设施清洁,场所窗明地净,环境卫生好。

(4) 设备设施管理人员要建立设备台帐和档案,包括原始资料和检维修资料、检测资料,对防雷防静电设施等按照规定进行检测且证件齐全。

物业设备管理管理制度13

1、目的

加强对设备的安全管理,确保设备安全经济运行,避免或减少设备事故的发生,保证公司及客户财产的安全

2、适用范围

公司及各项目设备安全管理

3、职责

3.1总经理为公司安全第一责任人

3.2工程设备部经理为安全管理负责人

3.3工程设备部为安全管理部门

3.4各项目管理处经理为本部门安全第一责任人

3.5各项目工程维修中心主管本项目安全管理负责人

4、制度

4.1设备安全

4.1.1设备运行必须遵守《设备安全操作规程》,杜绝野蛮操作

4.1.2各类设备操作工必须经过相关培训持证上岗

4.1.3完善设备日常维护保养制度,杜绝设备带病运行

4.1.4加强设备日常巡检,完善安全技术措施,提高设备运行效率

4.2安全监督

4.2.1安全负责人定期召集安全会议,制定安全管理目标

4.2.2安全负责人组织定期安全检查,提出安全整改措施,监督措施落实

4.2.3实施目标考核,纠正违章作业,处罚违规行为

4.3安全教育

4.3.1安全负责人应制定安全培训计划,落实安全教育目标

4.3.2各类设备操作管理人员上岗前必须经过安全培训,考试合格

4.4事故处理

4.4.1责任界定

4.4.1.1设备运行过程中发生故障,应立即采取措施,制止事故蔓延,损失扩大。有条件的应立即上报,严肃处理隐瞒不报,逃跑躲避,玩忽职守行为

4.4.1.2损失低于500元为设备故障,超过500元少于20xx元为一般事故,高于20xx元少+于8000元为大事故,超过8000小于20000元为重大事故,高于20000元为特大事故,人员轻伤为一般事故,重伤或留下残疾为重大事故,造成死亡为特大事故。

4.4.1.3一般事故处罚当事人和直接上级500元,大事故处罚当事人和其直接上级1000元,并解除劳动合同,处罚部门领导1000元。重大事故处罚当事人和其直接上级5000元或移交相关执法部门处理,解除其部门领导职务并处以5000元罚款,特大事故将当事人及其直接上级部门领导移交公安机关处理,解除安全负责人领导职务,移交相关执法部门处理。安全第一责任人辞去领导职务并履行相关法律程序处理。

4.4.1.4对于违章操作,违章作业造成事故的`相关责任人,其伤、亡根据国家相关法律不以工伤处理。

4.4.2三不放过

4.4.2.1事故的原因不查清不放过

4.4.2.2事故教训不吸取不放过

4.4.2.3事故的处理措施不落实不放过

4.5奖励

4.5.1年底进行综合评比时对完成安全目标的项目管理处进行奖励

4.5.2发生安全事故的单位取消评比资格。

4.5.3考核结果由工程设备部根据各部门安全整改落实情况和设备完好率提出,经分管领导审核,总经理批准。

4.5.4奖励除对相关人员进行以外,须各部门年终综合奖励的奖金提高5个百分点

第四篇：物业设备管理方案

设备运行维修计划

设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”。

制定各系统的应急处理方案。

量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为石家庄职业技术学院节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。

2.1石家庄职业技术学院电设备设施特点

石家庄职业技术学院的机电设备设施系统主要由供配电系统、供水（冷、热）系统、供热系统、供气（蒸汽）系统、燃气系统、排水系统、消防系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在:

2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。

2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。

2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。

2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

2.2.1石家庄职业技术学院机电设备装机容量大、技术含量高,管理的技术难度相对较大。

2.2.2石家庄职业技术学院各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。

2.3机电设备管理的原则和目标

2.3.1机电设备管理的原则

2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。

2.3.1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备;“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。

2.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理

针对石家庄职业技术学院机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。

2.4.1维修人员全部到位,分工负责。

2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。

2.4.3备足备品备件,以被急用。

2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:

①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。

②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。

2.6实行机电设备的动态管理

2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。

2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。

2.6.3除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。

2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。

2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施

2.7.1供配电系统

2.7.1.1管理要点及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保证24小时正常运行。

(2)设备完好率99%以上。

(3)投诉处理率100%。

2.7.1.3记录:

(1)供配电抄表记录;

(2)供配电运行值班记录;

(3)供配电系统巡视维护表;

(4)供配电系统维修保养表;

(5)接地电阻测试记录表。

2.7.1.4其它:

在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。

2.7.2给排水

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)按规定定期清洗学院二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。

(5)设备完好率99%以上。

(6)投诉处理率为100%。

2.7.2.3制定记录表:

(1)给水系统巡视维护表;

(2)给水系统维修保养表;

(3)排水系统巡视维护表;

(4)排水系统维修保养表;

(5)水池、水箱清洗记录表;

(6)水池、水箱药品投放记录表;

(7)供水系统月测试记录表。

2.7.3消防系统

本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统)、防排烟系统、气体消防系统等。

2.7.3.1管理要点与措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。

(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为“0”。

(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

(4)无火灾及其它安全隐患。

2.7.3.3记录:

(1)消防报警系统巡视维护表;

(2)消防报警系统维修保养表;

(3)值班记录;

(4)气体消防系统巡视维护表;

(5)气体消防系统维修保养表;

(6)消防演习记录。

(7)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。

2.8机电设备设施抢修、应急处理方案

2.8.1停电应急处理措施

2.8.1.1市电停电

当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。

2.8.1.2设备故障停电

(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。

(3)管理处、维修保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。

2.8.2给排水系统应急处理方案

2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。

2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向学校汇报,请求支援。

(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。

(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。

2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。

2.8.5.1重视机电设备的使用管理

建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。

2.8.5.2加强机电设备维修养护

对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。

根据我们管理物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。

实现水泵的高效经济运行

在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。

在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。

做好水处理工作

(1)降低污垢对换热设备的影响

空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。

节约能源

提高供配电系统的节能效果

(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。

(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。

(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。

(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。

第五篇：商场物业管理知识

商场物业管理知识

一、商场物业的特点和管理特点

商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。

商场物业和管理主要有以下几个特点：

（1）进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大；

（2）使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生；

（3）购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

二、商场的物业管理

1、商场管理的复杂性，决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。因为物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此，物业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。

2、物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和制止可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的私人保护力量。

3、物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻痹。因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等作为日常训练的重点，以增强突发事件的处理能力。物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以保证商场正常经营活动的进行。

由于商场与商务办公的功能、对象不同，物业管理也有许多不同之处。商场是开放式公众场所，加上商场打“擂台”，营业员、顾客流动性大，其人员的稳定性、安全性低于办公楼，年中无休息，每天营业14小时以上，服务时间长于办公楼。特别是业主经营的商场，其管理范围、工作量远远大于办公楼。因此，我们在商场管理上所投入的精力要超过对办公楼管理所投入精力的一倍以上。几年来，我们根据商场的特点，在商场管理方面作出了许多探索。

营造一流的购物环境

近年来，商场竞争日趋激烈，顾客对购物环境的要求也越来越高，在求新求变中，上海的商场越来越亮，越变越舒适。商场格调、灯光、亮度、温湿度、洁净度、安全度都会对消费者产生不同情感的体验，而且直接影响消费者对商场的认可与否，甚至左右顾客的购物愿望。倘若高温天气，商场制冷效果不好，消费者肯定无心购物，扭头就跑。因此商家越来越讲究档次格调，趋向于舒适、高雅、品位。营造一个温馨、自然、和谐的人文环境，适应消费者购物又享受的心理需求。商场需要良好的、富有吸引力的购物环境。

首先商场的照明既要有足够的亮度，又必须柔和不刺眼，新华联商场的灯光错落有致，与饭店大堂难分上下，光灯的品种就有上百种，这种漂亮对我们物业管理带来了难度，其工作量是绝不能与单一光源的日光灯商场相比的。商场对光线的要求很高，不允许有一只暗灯，年耗2900只，是楼宇损灯数的三分之二。

其次是适宜的温度，新鲜的空气，不同季节有不同要求，冷暖要适宜，冬季是2884千瓦电锅炉供暖，商场的排风设备良好。但由于二、三、四层封闭式层面，与底层冷暖要求相差甚远，空调组开展了“假如我是顾客”的讨论，其结论是“麻烦我个人，舒适在商场”。在每层安装温度表，根据楼层实际对温度及时调整。

三是清洁度。包括绿化的配置。商场开门前，洁威公司员工先喷一些清香剤，然后开始每一天有规则、有要求的忙碌。窗明几净，大理石光彩照人。商场人员流动大，而且有些顾客习惯不好，其工作量与办公楼不可同日而语，尤其是商场的厕所，由于少数顾客使用不当，必须用一次清扫一次。绿化的配置也很有讲究，必须与商品、柜台相融，取得相得益彰的视觉效果。

四是安全度，为确保商场和购物安全，这时候我们商场安保管理的一个重要课题。为此我们做了许多探索。一是夜间商场的巡视制度，定时而且必须两人以上，若是楼面有装修，必有安保在现场，同时在员工中经常敲“木鱼”，要求“常在河边走就是不湿鞋”。我们有一条人人皆知的规矩：在商品上面出点问题，是无需任何解释的，即拜拜。再加上技防“红外线布控”，监控录像。由于制度严格，措施得力，五年来没有听到夜间丢失物品的事。二是营业时与营业员密切配合，管好商品，大件物品出门必须有出门证。淮海路生意兴隆，是令商家神往的地方，也是小偷，扒手心动之地，什么“新疆人”、“哑吧”不少，合伙作案“小孩”引路的也有。一段时间商场与我们压力不小，曾出现过假信用卡诈骗。由于收银员细心而未能得逞。我们合理安排岗位，与营业员合作确定联络方式，进行捉小偷演习，增强反扒意识和技能，与警署和反扒窃队配合密切，几年来与营业员一起五次捉拿下偷扭送警署。据分局反映，新华联商场的商品、顾客包等被窃事故率在淮海路上属于最低的商家之一。三是商场消防安全。消防人员对商场消防普遍感到头痛，但商场是大厦消防的重点。商家寸土如金，尤其是淮海路黄金地段更是如此。楼梯通道、卷帘门、喷淋加密区，角角落落总是要堆点物品，我们消防人员隔三岔五地检查，反复抓，抓反复，有时借助消防机构和商场上级集团的力量突击检查。促使营业员养成良好的习惯，对商场员工每年进行一次消防知识教育和消防演练，掌握商场灭火器材使用、疏散顾客、逃生的技巧。通过这些活动，现在消防管理要比以前顺畅多了。

购物应有一流环境，给人以享受。一流环境要有一流员工去耕耘，去创造，我们东湖人就是一流环境的创造者和耕耘者。一流的环境可以推出一流的管理，凭借华联人影响，生意手段精明，他们曾多次创下了淮海路单位面积销售和利润第一的业绩，成为卢湾区的创理大户，这也是物业人所期望的。

极力维护商场利益

“业主利益第一”，很大程度上体现在为业主、为商场保值增值上。物业管理并不直接创造经济效益，但它可以通过管理出效益。通过员工的脑、手为商场创造财富。我们的做法是：

一、加强巡视，早发现早解决，确保商场设备的正常工作，不使商品受损。假若在营业时间停电或天热空调不到位，无论对商场的形象、尚家的生意，乃至顾客心里都会带来负面影响和经济损失。商场每天营业14小时以上，365天，天天如此，设备设施有点故障也在情理之中，问题在于要通过员工的操作、巡视、靠熟练的技术尽早发现，及时排除。记得在98年7月份的夏季，发现低楼周生生柜台不制冷，白天因营业而无法抢修，我们连续工作五个通宵，硬是把施工队施工时由于粗心而掉入的一块20公分圆铁板给拿了出来，并为业主向施工队索赔了2万元。为了解决商场供电，去年7，8两个月更换变压器，进行电量扩容，停电16次均在晚上10：30之后进行作业，眼睛都红了，身体消瘦了，他们却无怨恨无悔，因为他们知道扩容对设备正常运作将起到长远作用，设备良好是最好的保值增值。

二、商场装修上把好关。商场从开张以来“翻天覆地”地调整就有两次，层面格局、商品柜台调整是月月有，周周有，其他三天两头有，有时一个晚上四、五家同时进行，使保安、设备人员拉不开栓。既要为商场考虑，给予必要方便，又要严格按照新华联有限公司与管理处共同制定的《关于商场装修的有关规定》严格执行，特别是用电、消防安全更是重视有加。只要影响消防，那怕做好的柜台也必须重做，用电安全对使用材料一律做出明确规定，如日光灯一律加装电容器，确保功率因数应大于0.85，不整改不验收。通过几年的努力，逐步改变了商场用电混乱，开关总是要烧坏的情况，线路排列有序，容量得到有效控制。

三、维保上精打细算。商场竞争激烈，赚钱不容易，以商场的说法“是一分一厘搏出来的”，所以物业管理费用使用与银行大厦的费用支出大相径庭，请购个螺丝帽，开关都要在单子上填清什么原因、用在哪里。如此严格的作风，使“瑞金人”从不适应到适应，并主动出击，员工从商场调整下来的柜台、商务楼搬家客户遗留的物品中寻找还可以利用的大理石、玻璃、门锁、螺丝、铰链，变废为宝，当商场柜台维修需要时马上替用上去。商场对我们的要求是“少花钱多办事，最好不花钱也办事”。98年12月西3F商场女厕所墙根渗水，经查是隐蔽施工部分有问题。按道理应由施工队修复，但业主与青少年商场扯皮。为了使用正常，管理处理组织员工凿洞开挖，因渗漏的位置有点尴尬，维修难度较大。但员工克服困难，硬是凿开1.3米，找到了渗漏点，并作出了恰当处理。

四、控制能源，在节约上下工夫。商场管理中能源是费用中的大头，占大厦65%。前两年新华联商场未搞成本核算，为了协助他们适当控制成本，我们将每个层面电费、能源、电梯摊派费与青少年商场用电情况的比较报告业主经理室，引起他们的重视，并采取了响应措施，产生了较好效果。青少年有限公司每月支付管理费时，对每一项费用都要认真查对，管理对每月打印出电话分机费用明细帐让他们过目，这似乎已成惯列。但去年下半年以来，就很少有这情况，他们说：“我们信得过东湖”。我们对商场电梯、照明、空调开关时间都有规定，不得提前3分钟开启。因为曾发生过因照明提前5分钟开启而发生不愉快的事。商场对空调提前45分钟关闭有想法，我们讲清可以利用空调余冷并算帐给他们听，他们信服地接受了。

五、从业主利益出发，索讨赔偿。97年用于商场的两个冷冻机先后发生21根铜管穿裂，供货方派人修复，其费用17。8万元。施惠德同志通过询问有关专家，经过多方调查，掌握第一手资料，与供货商据理力争，来回沪、港传真13份，历时一年多，终于为业主索回17。8万元。有人说这么卖力做啥，他说，我们物业就是要为维护业主利益做好管家人。员工高建华对大厦用电最大需量准确预测，努力减少预测失误，而且对供电局计算有误，经过不厌其烦催讨，24876元如数退回。2001年4月，又发现一笔多手收电费148000元，也如数追回，受到业主赞扬。供电局同志说，请到东湖物业真是福份。

提供全方位的服务

商场管理范围无界定，工作无时间，服务无止境。这是东湖人的共识。范围无界定。对合同而言管理范围是有界定的，但在实践中却是行不通的，若是不在合同范围的工作，我们不愿做或做不好的话，那么也许我们与新华联早已拜拜了。商场经理到营业员有一句话“有问题找东湖”，这也许是他们对我们解决问题能力的夸奖，也许是他们对我们的一种期望。但客观上这种模糊的“找东湖”无形中增加了工作量，原来配玻璃，修柜子、地板、装修是商家施工队的事，但商场经理说：“远水解不了近渴，你们行”。我们给做了，时间一长也就习以为常了。柜台调整时收银台线路重拉，也非份内事，但商场信任我们，员工急商场所急，还是爬上了黑暗的顶棚，顶棚内线路纵横交*，位置狭小，稍胖一点都同志相当困难，而且有时要穿过二，三十米长的距离才能完成，但员工还是完成了。商场营业员的劳动纪律由于业主厚爱也成了我们的事，一天两次商场到财务室解款，由我们警卫护卫。晚上货物送到，我们帮助装卸、保管、甚至解决营业员与顾客发生的纠纷，也成了我们保安业务的一部分。8月13日下午顾客为了电池质量问题与营业员发生争执，钟表柜台顿时围满了人，商场业务组来电要求我们帮助，我们请双方到办公室，经过耐心细致的工作，双方握手言和。夜间清运垃圾或柜台进出，住在附近的另据叫苦不迭，一次次的成功调解，使商场有了良好的外部环境，同时在内部对装运货物作了规定：晚上10：00后禁止清运，若有特殊情况先上门打招呼，对清运者严格管理，同时也为附近邻居力所能及地办点事，我们与附近邻居结下了不解之缘，得到了他们的谅解和配合。

工作无时间是指为商场服务时无法预测相应的工作时间。商场上午9：30营业，晚上10：00结束，遇到周五、周六延时半小时关门，营业员每天工作14小时，而我们物业要提供15小时代气息的服务。五

一、国庆、春节长假，是购物的旺季，我们的员工却要忙于为商场促销等配套服务。当下班的广播一响，营业员如潮水般的涌出，保安要清场，也许柜台调整又接上了茬。有的员工从兄弟管理处调来，一星期下来就“洗手”不干了。他们说：“新华联商场服务时间太长、工作太累”。新华联大厦是由独立的姐妹楼组成，其高压间、污水处理、空调、消控室、水箱完全独立，且智能化又不太高，商场照明一层一层手动开闭，开一次要15分钟，设备部上下只有27人，平时的操作维保就够受的了，再有许多份外工作要做，员工忙得连轴转。我们的员工多数是瑞金人，刚来时有诸多不适应，收入减少，工作量翻番，商场管理无经验，几年之中实践教育了我们，心态得到了调整，角色在转换，理念在提升。华联一位领导在看到自己员工保修不及时时说：“你们可以去看看新华联的物业是怎么对待保修的”。与新华联五年合同气满，新华联希望东湖继续合作，东湖作为首选物业，合同续签两年。办公楼客户每月的房租和管理费收缴率达100%。既然业主、客户如此理解信任我们，那么管理中的苦、酸、辣、委屈又算得了什么呢？

路漫漫，新的征程已经开始，我们东湖人将认真贯切***同志“三个代表”的重要思想，与时俱进，坚持公司“三个第一”方针，落到实处，以张思德“完全彻底”服务业户，以白求恩“两个极端”对待份内外工作，以愚公移山精神解决商场物业管理中的一个个问题，尽心尽职，搞好新华联商场的管理。

早期介入工作方案和接管验收管理方案

商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。

2、管理措施

（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况；

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；（5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作；

（2）制定接管验收规程；

（3）掌握物业验收的标准和程序；

（4）提高对接管验收重要性的认识；

（5）实事求是地开展接管验收工作；

（6）按规定办理接管验收手续。

租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《租户领房程序》；

（2）策划租户入住现场布置方案；

（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

（5）按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）； b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区；

e.严禁携带危险物品进入商业街区；

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范；

d.商业街区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商业街区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。根据气候，给花木适量浇水。根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； 制定预防措施，防治病虫害； 做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）商业街区室内公共区域的绿化布置；

（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

（6）

七、房屋、设施设备管理方案 房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，商业街区内房屋可分为租户已领房和空关房。租户已领房： a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：电梯在装修期间实行保护性管理；商业街区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；公共卫生设施每天检查一次；水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； 消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次； 消监控系统设备按相关维护方案检查养护；电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

（1）加强现金收支管理；

（2）搞好财务核算；

（3）财务收支状况每年公布一次；（4）做好预算和决算工作；

（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

（6）及时掌握财务收 支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

（1）根据财务法规政策，制定财务管理制度；

（2）财务人员持证上岗，规范操作；

（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

（4）加强成本控制；

（5）加强财务监督和财务检查。质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

（1）按照ISO9000质量体系标准，制定商业街区质量工作计划；

（2）实施所制订的工作计划和措施；

（3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

（4）根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

（1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；

（2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；（2）租户档案；（3）工作档案；（4）财务档案；（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

物业定费原则

主要是以事定费的原则。集团内部实施物业管理市场化，即以合同委托方式明确物业公司做什么事？做事到何种程度？ 假设集团确定仅委托物业公司负责日常工程保养维护、保安、保洁等简单基础性工作（即小物业模式），物业公司与出租主体签署合同，不与租户直接收物业费。物业费成本为2～4元/月·㎡，具体初步测算如下：物业公司配备人员约100～120人（则物业只负责上述约100人的工程、保安工资费用，人均工资福利保险等4000元（月），则月费用约40万～50万，沈阳信基城（一期）16～20万㎡计算（地下车库约4万㎡是否分摊到租户故有不同面积）。备注小物业管理模式仅是保安、工程的劳务服务，不包括下列费用：

1、保洁外包费用。公共面积约10万，需2000平方配备一人，约50人，人均1800元/月，保洁月费用约10～15万（保洁、消杀、地面石材养护、垃圾清运），每平方米约0.5～1元；

2、室内绿化租摆及养护费用。

3、专业设备需外包的费用。电梯每台月保500元（半包）、消防系统、空调系统维保、智能化系统维保等这一部分费用约3元/月·㎡

4、公共能源费用。每月约每平方为6.5元左右。

5、客户服务。（客户投诉、前台服务等、现场管理、广告管理等）

6、财务服务。如收取管理费、公共水电费及商家自用水电费。

7、市场服务。（续约、租赁合同管理、收取租金、代办工商执照等）

8、员工饭堂日常管理。保洁、电梯、空调、消防等外包保养检测合同均由外包公司与出租主体直接签署，费用不纳入物业公司，若出租主体需委托物业公司进行类似监管服务的，物业公司建议需签署三方合同，合同中注明可做为第三方监管，另行收费，一般行业操作可按照费用的百分比进行，约4%～8%，由于按照小物业模式，物业公司的行政后勤人员、财务、客服人员几平是零配置，如果又要委托进行清洁外包等事务的监管，就要配备专业的管理人员。

还有参考、类比原则。以类似MILL形态的物业如新翼馆参考，现在以大物业形式管理，收费标准“12+8”，经测算仅仅是略有赢余。所以综上所述，沈阳物业费定多少合适首先应解决物业公司在经营管理与物业管理服务中的“定向”、“定位”、“定事”，才能解决“定费”的困惑。如果是“大物业”模式，经初步测算需20元/月·㎡，如果小物业模式，按上述仅为5元/月·㎡，而统一收银所产生人工费、固定资产投入、软件等费暂未涉及。当然，选择新的商业管理模式与任何一个商业活动一样，还有简单的原则仍需一再提醒管理收益大于管理成本要纳入思考范畴，租户接受度、集团管控能力等风险也需专题论证。

商业物业收费解析

“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。

一、物业费的高低取决于市场的需求

同样的商圈，同样性质的商业物业在物业费上却有着差距，这样的情况确实存在。要说这一现象出现的原因，我们必须先明白决定物业费高低的因素有哪些。按照惯例，物业费的高低与物业服务质量以及服务的标准成正比。其实，除此之外，影响到物业费用的因素还有很多。

根据商业项目建筑标准的不同，物业费可能会发生相当大的变化。举例来说，建材就是一个方面。现在，很多新建的商业地产项目在建设中都会选择大量运用石材、大理石等建材。外观上确实为整个项目增色不少，但同样的，这类商业项目的后期物业管理费也高了。保养方面的难度直接增加了环境养护的成本。另一方面，在公共环境、尤其是空调方面的日常维护中的必需物资的价格上涨也直接导致了物业费的上升。即使有些项目采用了节能空调，结果仍然如此。因为节能空调的能耗、包括日常管理中的人工费用虽然减少了，但相对的机器的维护费用却是大大提升。如此一来，反映到物业费上可能会不降反升。

二、购物中心管理费定价方法

虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不轻易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）轻易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作：

先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限：

（现行管理费标准）—（年盈利均值）+（计划利润）=（拟定管理费区间上限）

而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。

上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。

商业物业管理模式

一、集团的战略层面。战略决定集团的组织架构、运作模式、管理手段和控制方法。还有一个原则也必须遵守：“管理收益大于管理成本”，这也是张总裁经常提到：“做一件花多少钱？能否不花钱或者少花钱？……管理人员要有成本意识”。我个人认为物业管理成本可以衡量，而物业管理收益不容易计量。物业管理公司是信基集团的下属机构，是“成为商业地产的标杆企业”战略的执行实施单位，商业物业服务的收益衡量我个人认为：首先是看租金的提升情况如何？租金的收缴率如何？管理费收缴率如何？等财务状况。其次是看客户的认同（满意度）如何？第二点属于“软件”不好计量。沈阳物业公司战略必须服从集团战略要求，物业费定价多少是服务战略的具体体现。

二、客户的需求层面。商业物业客户首先对基础共性服务的需求（安全、清洁的需求），以保安、工程设备设施维护保养、保洁简称“三保”的传统公共服务；其次客户对一对一的个性服务的需求（尊重的需求）如处理客户投诉服务、报修、办理业务过程中的专业规范、礼貌的服务需求；

三、商务需求（统一市场管理服务），主要是市场管理的增值服务，如代办工商营业执照，提供资金贷款信息中介、市场行业信息、行业交流（以市场名义加入某专业协会、行业参观、组织商家参加专业会展）、促销活动、市场管理、处理商家纠纷、政府12315的投诉协调处理、先行赔付等；

第四如租赁事务，包括公共场地临时租赁、广告宣传位租赁、收取租金、收取物业管理费、公共水电费及商家自用水电费、零星租赁、续约、仓库租赁、入场、合同备案、退场等服务需求。

第五还有如装修管理服务、营业人员管理等其他服务。

第六还有从消费者（采购商）的购物环境方面等需求。综上所述为“3+X”服务的需求。

三要考虑沈阳卖场的性质，沈阳信基城一期走的是1+1，即批发（酒店用品博览城）+零售（家具博览城），物业管理模式要因应商业经营模式而变化。零售家具卖场如果需要统一收银（财务管理）、会员中心（经营模式）、统一配送等而引起一系列经营模式的变化。

四是集团对物业公司的定位。我个人认为应从“资产管理者，品牌塑造者，价值体现者”这几个方面进行定位。

首先我谈谈什么是资产管理者？是对信基集团自持物业的资产经营管理，物业公司首先是集团庞大资产的管理者，物管公司目前管辖的商业面积超过50万平方米，沈阳一期20万平方米及九江20万平米即将托管，武汉1000亩、成都500亩、郑州300亩等已经规划设计，面对集团的重托，我个人认为：“保值方能增值，安全是绝对核心”，正如张总裁一直对保安工作很重视（以前是集团直属保安部），要让安全成为物业公司的主流文化，必须强化“安全，服务，增值”的观念，转变以往受限于各种原因，侧重于关注专业市场商户安全和运营的状况，全方位、全系统、全流程的加强对整个市场的安全管控，不留缺项，不留死角，指的不仅是保安，还包括设备设施的完好等各个方面。

其次怎么理解品牌塑造者？物业公司掌控着信基集团下属多个商业地产（专业市场）并直接在终端面对着商家与消费者的是物业管理公司，我们的服务就是代表信基集团的“与客户分享价值，与员工分享成就，与社会分享荣誉”，物业公司也应该是所在区域信基的形象代言人，在商业地产竞争日益激烈，酒店用品专业市场在全国越开越多的今天，我们也应有信心信基物业的服务成为集团新的核心竞争力，通过服务为信基的品牌塑造贡献自己的力量。要打造一批专业、敬业、稳定的物业团队是我认为必要的工作，而打造这样一个团队应从人才培养、薪酬待遇应给予一定的平台。

第三如何理解价值体现者？（租金稳定提升才是硬道理）。物业公司作为信基集团商业地产价值链上的终端，也是租金收益水平的最终体现者，在商业地产企业大规模扩张的今天，租金收益水平才能真正体现管理水平与核心竞争力。租金收益的稳定增长正如张总裁所说：“不是杀鸡取卵式，而是放水养渔”的商业经营理念体现，过去物业公司按照张总裁指示实施的华南区几个专业市场卖场的“大物业”管理模式已经取得一定业绩，物业公司通过服务体现了①租金及管理费的稳定提升②出租率稳定在99%，大部分市场场已经100%出租③收租率保持在98%以上④周边社会政府部门的认同等等。已经取得租户（经营者）、社会的认同，实现了信基与商家、消费者、社会的多赢。而且管理成本也相对较低，虽然个别管理处我们预算在2012年年初预算时需要集团弥补每月5元/㎡，但实际运营情况来看，即使今年集团不予弥补，也不会亏损，截止6月份物业公司利润300万。

在沈阳仍实施大物业统一管理服务？还是实施“小物业”管理模式？即上述的保安、保养、保洁的三保服务，3是物业管理相对常规不变动的业务，而X由谁来提供服务可视情况而定值得我们思考。只有物业公司定位了，才能解决我们为客户提供什么内容的服务？提供什么标准的服务？谁来提供？需要什么器材、物资？与客户间服务的信息平台搭建是如何的，何种方式？物业公司与商业运营中心的分工如何？假设以小物业模式运营成本如何？等等一系列问题。

五是可借鉴的行业商业物业管理模式。为此我调研了万达、华润、中粮等零售为主的商业物业管理模式，也是百花齐放，各有各的滋味。如万达既有商业管理公司，又有物业管理公司，商业公司以租务（招租）、推广（策划推广市场营销）、收租、运营为主，物业公司主要负责商场小物业（保安、保洁、工程维护）以及住宅、写字楼的大物业的管理。而华润（万象城）则是把物业管理做的大而全，物业涵盖的经营和物业管理两大方面。红星美凯龙等家具卖场由于过往往发展多是租赁形式，店长（项目总）下面有物业部多是小物业模式。物业管理模式不是固定的，反观许多同行也在选择物业管理模式时因时而变，如本人之前呆过的金鹰在2009年之前由于百货公司上市等原因，物业费定的就很低，2009年后准备地产和物业版块另行上市，物业公司又从百货公司接收了原来的小物业，而且物业费也开始剥离提升。

六是以效果来看。零售均以抽成形式，取较高的租金。万达在全国布局了近百家万达百货，经营面积约250万平方以上，年销售额在60～70亿，平均租金在200元/月·㎡,60%的经营户在前3年是亏损的，所有租金仅能支付银行贷款利息，物业费平均在55/月·㎡以上。而华润仅深圳万象城一店就年销售额50亿，坪效相当高，超过2000元/月·㎡以上，经营户80%是盈利的。红星、吉盛等模式现在成为家具行业一直争议所在，采取的是固定租金模式，而非百货类按销售额扣点，60%的经营户是亏损的，一开始就收取约200元/月·㎡的租金（其中租金约150，管理费50），从广州琶洲等退场可以看出红星等声卖场的失败案例。

至于借鉴的公司的商业物业管理模式是否适合信基现在及未来发展要我们自己判断，所谓“别人的鞋好看自己穿不一定合脚”。最后，关于统一经营管理与协作式经营管理模式的优劣势分析。

不管采取何种运作管理模式，都有各自的合理性和现实性，都有利和弊，而我们信基集团走的是专业MILL商业物业的业态，关键落脚点还是要看管理的有效性和租户的认知度（满意度）。

1、由一家经营公司统一商业的经营策划和物业管理，其好处是经营管理和物业易于一个体系中协调，机构和人员相对精炼，人工成本有所减少。不利的是经营性公司往往侧重于经营，忽视管理和服务，当经营与服务有矛盾时，要服务为经营让路，加上对物业管理缺乏一定专业知识和人才，容易造成重经营、轻管理、强经营，弱管理，增了效益，减少了租户的满意度。

2、由经营性公司（商管公司）和物业公司相互分工的模式，优势在于发挥了各自业务专长，可以分别集中精力在经营管理和物业管理工作，达到强强联合，优势互补，经营和管理服务同步提高的效果。弊端在于相互间协作有灰色地带，机构和人员相对增加，也会影响工作效率和客户满意度。

因此，选择商业物业管理模式，取决于集团的战略要求。集团战略是商业地产的标杆企业，物业公司在这一目标中要如何定位？如何做？做多少？还取决于管理者人力、物力条件和管理水平。在物业管理模式确立的前提下，还涉及到具体管理组织框架的建立，管理和技术服务人员的配置，内部管理和服务的有效运作等。最终要以客户需求为出发点，以客户满意度为目标。张总裁经常说“要对市场有敏感度”，我在想是否可理解为以租户需求来定位物业公司及管理模式，租户会用他的脚来投票，是进驻还是不进驻？是进场后是一起撑起前3年还是退出？退出还会不会想再进入及退出后对市场的评价是好是坏？租户会否介绍行业资源给我们？是否积极说明其他同行进入商场？如何打造一个良好的经营商业氛围（硬件+软件）给租户？为消费者打造一个怎么样的购物环境？这些才是物业管理模式的真切要考虑的因素，物业管理服务做好了，让客户感受了极软又不易评价的服务，才会为公司保住租户，租户从经营中得益，我们从租金升幅中得益，最终体现资产的升值。

一是集团的战略层面。战略决定集团的组织架构、运作模式、管理手段和控制方法。还有一个原则也必须遵守：“管理收益大于管理成本”，这也是张总裁经常提到：“做一件花多少钱？能否不花钱或者少花钱？……管理人员要有成本意识”。我个人认为物业管理成本可以衡量，而物业管理收益不容易计量。物业管理公司是信基集团的下属机构，是“成为商业地产的标杆企业”战略的执行实施单位，商业物业服务的收益衡量我个人认为：首先是看租金的提升情况如何？租金的收缴率如何？管理费收缴率如何？等财务状况。其次是看客户的认同（满意度）如何？第二点属于“软件”不好计量。沈阳物业公司战略必须服从集团战略要求，物业费定价多少是服务战略的具体体现。

二是客户的需求层面。商业物业客户首先对基础共性服务的需求（安全、清洁的需求），以保安、工程设备设施维护保养、保洁简称“三保”的传统公共服务；其次客户对一对一的个性服务的需求（尊重的需求）如处理客户投诉服务、报修、办理业务过程中的专业规范、礼貌的服务需求；第三是商务需求（统一市场管理服务），主要是市场管理的增值服务，如代办工商营业执照，提供资金贷款信息中介、市场行业信息、行业交流（以市场名义加入某专业协会、行业参观、组织商家参加专业会展）、促销活动、市场管理、处理商家纠纷、政府12315的投诉协调处理、先行赔付等；第四如租赁事务，包括公共场地临时租赁、广告宣传位租赁、收取租金、收取物业管理费、公共水电费及商家自用水电费、零星租赁、续约、仓库租赁、入场、合同备案、退场等服务需求。第五还有如装修管理服务、营业人员管理等其他服务。第六还有从消费者（采购商）的购物环境方面等需求。综上所述为“3+X”服务的需求。

三要考虑沈阳卖场的性质，沈阳信基城一期走的是1+1，即批发（酒店用品博览城）+零售（家具博览城），物业管理模式要因应商业经营模式而变化。零售家具卖场如果需要统一收银（财务管理）、会员中心（经营模式）、统一配送等而引起一系列经营模式的变化。

四是集团对物业公司的定位。我个人认为应从“资产管理者，品牌塑造者，价值体现者”这几个方面进行定位。

首先我谈谈什么是资产管理者？是对信基集团自持物业的资产经营管理，物业公司首先是集团庞大资产的管理者，物管公司目前管辖的商业面积超过50万平方米，沈阳一期20万平方米及九江20万平米即将托管，武汉1000亩、成都500亩、郑州300亩等已经规划设计，面对集团的重托，我个人认为：“保值方能增值，安全是绝对核心”，正如张总裁一直对保安工作很重视（以前是集团直属保安部），要让安全成为物业公司的主流文化，必须强化“安全，服务，增值”的观念，转变以往受限于各种原因，侧重于关注专业市场商户安全和运营的状况，全方位、全系统、全流程的加强对整个市场的安全管控，不留缺项，不留死角，指的不仅是保安，还包括设备设施的完好等各个方面。

其次怎么理解品牌塑造者？物业公司掌控着信基集团下属多个商业地产（专业市场）并直接在终端面对着商家与消费者的是物业管理公司，我们的服务就是代表信基集团的“与客户分享价值，与员工分享成就，与社会分享荣誉”，物业公司也应该是所在区域信基的形象代言人，在商业地产竞争日益激烈，酒店用品专业市场在全国越开越多的今天，我们也应有信心信基物业的服务成为集团新的核心竞争力，通过服务为信基的品牌塑造贡献自己的力量。要打造一批专业、敬业、稳定的物业团队是我认为必要的工作，而打造这样一个团队应从人才培养、薪酬待遇应给予一定的平台。

第三如何理解价值体现者？（租金稳定提升才是硬道理）。物业公司作为信基集团商业地产价值链上的终端，也是租金收益水平的最终体现者，在商业地产企业大规模扩张的今天，租金收益水平才能真正体现管理水平与核心竞争力。租金收益的稳定增长正如张总裁所说：“不是杀鸡取卵式，而是放水养渔”的商业经营理念体现，过去物业公司按照张总裁指示实施的华南区几个专业市场卖场的“大物业”管理模式已经取得一定业绩，物业公司通过服务体现了①租金及管理费的稳定提升②出租率稳定在99%，大部分市场场已经100%出租③收租率保持在98%以上④周边社会政府部门的认同等等。已经取得租户（经营者）、社会的认同，实现了信基与商家、消费者、社会的多赢。而且管理成本也相对较低，虽然个别管理处我们预算在2012年年初预算时需要集团弥补每月5元/㎡，但实际运营情况来看，即使今年集团不予弥补，也不会亏损，截止6月份物业公司利润300万。

在沈阳仍实施大物业统一管理服务？还是实施“小物业”管理模式？即上述的保安、保养、保洁的三保服务，3是物业管理相对常规不变动的业务，而X由谁来提供服务可视情况而定值得我们思考。只有物业公司定位了，才能解决我们为客户提供什么内容的服务？提供什么标准的服务？谁来提供？需要什么器材、物资？与客户间服务的信息平台搭建是如何的，何种方式？物业公司与商业运营中心的分工如何？假设以小物业模式运营成本如何？等等一系列问题。

五是可借鉴的行业商业物业管理模式。为此我调研了万达、华润、中粮等零售为主的商业物业管理模式，也是百花齐放，各有各的滋味。如万达既有商业管理公司，又有物业管理公司，商业公司以租务（招租）、推广（策划推广市场营销）、收租、运营为主，物业公司主要负责商场小物业（保安、保洁、工程维护）以及住宅、写字楼的大物业的管理。而华润（万象城）则是把物业管理做的大而全，物业涵盖的经营和物业管理两大方面。红星美凯龙等家具卖场由于过往往发展多是租赁形式，店长（项目总）下面有物业部多是小物业模式。物业管理模式不是固定的，反观许多同行也在选择物业管理模式时因时而变，如本人之前呆过的金鹰在2009年之前由于百货公司上市等原因，物业费定的就很低，2009年后准备地产和物业版块另行上市，物业公司又从百货公司接收了原来的小物业，而且物业费也开始剥离提升。

六是以效果来看。零售均以抽成形式，取较高的租金。万达在全国布局了近百家万达百货，经营面积约250万平方以上，年销售额在60～70亿，平均租金在200元/月·㎡,60%的经营户在前3年是亏损的，所有租金仅能支付银行贷款利息，物业费平均在55/月·㎡以上。而华润仅深圳万象城一店就年销售额50亿，坪效相当高，超过2000元/月·㎡以上，经营户80%是盈利的。红星、吉盛等模式现在成为家具行业一直争议所在，采取的是固定租金模式，而非百货类按销售额扣点，60%的经营户是亏损的，一开始就收取约200元/月·㎡的租金（其中租金约150，管理费50），从广州琶洲等退场可以看出红星等声卖场的失败案例。

至于借鉴的公司的商业物业管理模式是否适合信基现在及未来发展要我们自己判断，所谓“别人的鞋好看自己穿不一定合脚”。

商业地产物业管理模式

由于商业地产是收益性物业，所以商业地产的物业管理包含“物业管理”和“商业管理”二层含意。不仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。商业地产物业管理分为二个层次：物业策略管理，物业运行管理

物业策略管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。

物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。物业管理 1.对小业主或承租商的管理。统一产权型物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理。对于分散产权型物业，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的物业秩序。2.安全保卫管理。24小时值班巡逻，安装电视监控器及红外线报警器等装置。3.消防管理。消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。4.设备管理。管好机电设备，保证电梯、中央空调、电力系统等的正常运行。5.清洁卫生及车辆管理。流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。商业管理 1.宣传推广商业形象

扩大物业的知名度，树立良好的商业形象。这不仅是物业特色的体现，也是一种无形资产。这是商业地产统一管理的一项必不可少的工作。2.招商。可以从以下几个方面选择：

商务办公楼，要注意承租公司的品牌、工作性质、员工数量等。物业管理必须注重打造商务平台，充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。

商业商场。既要考虑商品齐全，也要适应商场的整体定位、客户消费层次和需求。零售商店的经营品种范围。如家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。不同形式的零售商店。如百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、专卖店、折扣商店、样品展销商店等。不同层次的商店。如世界品牌、全国性的、省市级的以及其他一般商店。

其它商业机构。饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如电影院、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。商业地产实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。3.租户运营管理

租户可以分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。基本承租户又称关 键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定物业的经营管理及其收入具有主要作用，是商业地产发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上。租赁期在10年以下的为一般承租户。根据国外经验，基本承租户承租的营业面积应达50%以上；主要承租户承租的营业面积应达30%以上；其余的20%由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现商业地产对市场变化的适应性。物业管理方式

商业地产应实行统一的专业化管理。也可以组织管理委员会，讨论决定重大问题。1.制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。2.开展整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以物业名义赞助社会事业等。3.协调客户关系。如公平竞争，统一营业时间等。4.协调所有者与经营者之间的关系。5.与工商管理等行政管理部门配合。