第一篇：如何做好物业设备管理
如何做好物业管理
一、服务意识的培养
要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。
服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。
二、通过学习培训，提升员工素质
学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。
为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！”。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。
我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。
三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。
四、加强与业主的沟通
我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。
以上是我通过学习、实践对如何做好物业管理服务工作的一些见解。我相信，通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。
第二篇：浅谈如何做好设备管理
浅谈如何做好设备管理
随着现代化程度的不断提高,机械设备日益朝着高速、精密、重载、自动化程度高的方向发展，如何科学、经济、安全、可靠和高效地发挥机械设备在日常工作中的作用，促进工作的快速发展，提高单位的经济效益和社会效益，是设备管理工作中亟待进一步探讨的一个重要课题。
一、设备管理的含义
设备管理，从广义上讲，是指对设备的综合管理，即进行技术与经济相结合的管理，进行对设备一生的全过程管理。
设备管理的职能如同其他管理工作一样，包括：计划、组织、指挥、协调、控制等活动。
设备管理是一个单位的重要部分，是其他各项工作的基础和保证。搞好设备管理工作，对单位当前及长远的工作起着保证作用。
二、钦北管理所设备管理现状
广西沿海高速公路管理处刚成立的时候，没有设立设备管理的职能部门，放松了设备管理工作，自成立设备科和所设立专职设备管理员后，在短短的几年时间内就基本上改变了整个沿海处设备管理的落后面貌，其具体主要表现在以下几方面。
（一）加强设备基础管理，提高管理水平
1、建立健全设备管理规范，对设备的一生实行综合管理。设备科成立后
为有效地促进内部设备统一、科学的管理，更好地完善设备的规范化、标准化、合理化和现代化管理，更有力地提高机械设备的完好率和利用率，充分发挥技术装备在日常工作中的作用。制定了《设备管理办法》，《工程机械管理办法》，《机械设备安全操作规程》等管理制度、办法，以及结合本单位的实际情况，制定了《机械设备安全生产管理制度》，实行专机专人负责的制度，认真做好机械设备的日常维护工作。还制定了机械设备月度检查和设备操作人员安全学习制度，树立安全第一的思想，确保安全生产。２、逐步实行以状态监测技术为基础的设备维修方法，不断提高设备的完好率。随着经济的快速发展，机械设备也随着不断地更新换代，高科技含量的机械设备陆续替换不适应现代发展的落后机械设备，不断创新与进一步完善、提高机械设备维修管理模式势在必行。我们要坚持：预防为主，强制维护、视情修理、适时更换的原则。同时还根据我所资金短缺，相当一部分机械设备使用年限较长，技术状况相对较差的现象，采取“计划维修”与“状态维修”相结合的综合管理模式。
３、积极做好机械设备的检测，检验工作，由于有些机械设备使用时间较长，相对来讲，技术性能、安全可靠性也较差，以及个别机械设备存在着安全事故隐患。为确保设备的运行安全性，我们必须做好机械设备的日常维护工作，发现设备存在故障隐患，及时排除，坚决杜绝机械设备带病工作。
（二）加强技术队伍建设提高设备现代化管理程度。
人是设备管理的决定因素，人才是现代设备管理的支柱。基于钦北高管理所目前的情况，决定了我们并不普遍要高层次的人才，自然对设备操作人员的学历没有太高要求，这就导致了操作人员文化素质普遍偏低。为提高机械设备管理程度，更好为各项工作服务，要大规模地换人是不现实的，但同时我们也看到，大部分操作人员在自已的工作岗位上还是有一技之长。为此，我们要积极创建学习型单位，重点做好职工的再教育和专业技术培训等工作，全面提高设备管理水平。
总之，随着现代化的快速发展，机械设备科技含量的不断提高，以机械设备管理方法手段的研究和探索是十分重要的。作为从事沿海高速公路管理处机械设备管理的一员，有责任、有义务提出这方面的见解，供同行与有关领导探讨，以达到沿海处钦北所机械设备管理工作在探索中不断地完善和创新的目的，提高设备在日常工作中的作用。
第三篇：浅谈如何做好设备管理
如何做好设备管理
设备管理是对设备寿命周期全过程的管理，包括选择设备、正确使用设备、维护修理设备以及更新改造设备全过程的管理工作。要做好设备管理工作需要与之相关的生产、采购、安装、调试、管理、操作、维修等诸多人员的共同协作去完成。我自进入公司以来即开始从事设备管理工作，为了更好完成本职工作，我不断地学习设备管理方面的知识，借鉴应用一些好的设备管理方法。经过两年来自己的工作经验，我觉得要做好设备管理就要从以下几个方面做起：
一、做好设备管理资料档案
设备管理档案如同我们的人事档案一样，是设备一生最基本的记录文件，记录了一台设备从规划、设计、制造到使用、维护、改造、更新、报废的全过程。有了设备档案资料的记录和使用，对帮助设备管理人员更详细的综合评价设备管理费用，更准确的制订维护和维修方案，以及备品备件的选购都有很大的意义。作为设备管理人员，一方面要学会通过设备档案能获取设备之前的管理资料信息，另一方面还要对档案资料进行不断完善和完整。我在压机设备管理中就经常用到设备图纸资料，对此深有体会，我觉得做好设备档案最显而易见的益处就是可以避免因某些工作人员的“离开”而导致设备档案的“疏漏”、“遗失”或“中断”。
二、加强设备日常维护
首先要做好设备点检。通过设备点检可以使设备的隐患和缺陷能够得到早期发现、早期预防、早期处理，保证设备经常处于良好的状
态，提高了完好率和利用率。由于每项检查作业都有明确、量化的检测评定标准，既保证了每次检查和维护的质量，使突发性事故的可能性降到最低限度，又减少了事后抢修工作量，有利提高生产效率和降低维修费用。另外，设备点检工作目标明确、考核具体、管理规范，有利于推行各种经济责任制，提高工作效率，减少专职检修人员。因此，建立完善的设备点检制度，是提高设备管理水平的关键步骤。
重视全员参与管理。在设备管理方面不少员工在认识上存在着一种误区，即认为设备管理是设备员和维修工的工作，与生产操作人员无关。其实在工作中生产操作人员是设备的直接使用者，他们虽然对设备的结构、原理不如维修人员清楚，但对设备的使用性能比维修人员要熟悉得多，加之他们常年累月就在设备跟前工作，在异常事故发生前他们往往是最先发觉。但因为他们不是专业的设备技术人员，他们所能发现的，也是比较显而易见的，对于比较隐蔽的设备故障原理，就难以及时发理，这就要由设备管理人员和维修人员来负责，因此要做好设备管理就必须做到全员参与，这要才能做到全过程管理。
设备管理要“有法可依，有法必依，执法必严”。每台设备都必须有经相关部门编制修订完善正确的操作规程，因为生产操作人员对设备操作的正确与否不仅直接影响设备的使用性能和寿命，还会影响到自己和他人的生命安全。因此，设备管理人员和生产管理人员应高度足够重视规程的编制和对操作人员的培训，并监督操作人员严格按照操作规程的要求去执行，对违反操作规程的人员必须进行相应的考核，只有这样才能保证设备安全高效的生产。
三、做到“定期维保，适时维修”
定期维护保养。在设备使用期间，要高度重视设备的保养，通过定期对设备进行擦拭、清扫、润滑、调整等保养护理可使设备达到整齐、清洁、坚固、润滑、防腐、安全的良好状态。设备的日常维护保养是设备维护的基础工作，做到制度化和规范化有力于更好的落实和执行。公司将设备定期维护保养工作纳入各部门考核范围内，是实现定期维保责任制的强制手段，在工作中更多的是需要各部门自觉地进行。
适时维修，合理安排大、中、小修时间及内容。设备运行一段时间后，由于振动、腐蚀等各种原因，原有性能和精度会降低，甚至发生故障。这就要求设备管理人员适时组织人员进行检修。在检修前期应作好准备工作，如修前检查、备件准备、检修方案等，以确保最短工期和最少资金完成检修任务。设备发生故障后，应立即组织人员抢修，绝不能带病作业，对于重要部位，应制订严格的维修计划，对维修人员给以正确指导和约束。设备维修结束后，设备管理人员和生产技术人员应一起对维修质量进行检查，确保经检修修后的设备是否完整，有无遗漏等，另外还要检查设备是否保持原有精度和性能。
四、做的备品备件管理心中有数
设备管理人员首先要对备件库存情况了如指掌，通过对其使用情况记录的分析，掌握其使用寿命，结合市场销售情况和制作周期，适时提供采购计划给供应部门。其次，备件到库后，要组织有经验的测量和维修人员对其进行检查，对不合格备件，应及时反馈退回设备或
供应部门。另外，换下来的零部件能修复的要尽快修复，不能抱着“先放着以后再修复”的态度，因为时间一长，容易忘掉，造成浪费，再者零件生锈后，会给修复造成困难。
设备管理是一项复杂而耐心的工作，既需要设备管理人员具备一定的专业技能和组织能力，更需要具备较高的思想政治觉悟，真正树立“以厂为家”的观念，爱护设备如自己的家人一样。只有通过全员、全过程的管理，才能真正做好设备管理工作。
第四篇：物业设备管理方案
设备运行维修计划
设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为石家庄职业技术学院节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
2.1石家庄职业技术学院电设备设施特点
石家庄职业技术学院的机电设备设施系统主要由供配电系统、供水（冷、热）系统、供热系统、供气（蒸汽）系统、燃气系统、排水系统、消防系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在:
2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1石家庄职业技术学院机电设备装机容量大、技术含量高,管理的技术难度相对较大。
2.2.2石家庄职业技术学院各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
2.3机电设备管理的原则和目标
2.3.1机电设备管理的原则
2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备;“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对石家庄职业技术学院机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位,分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件,以被急用。
2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
2.5机电设备管理维修保养方式
2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
2.6实行机电设备的动态管理
2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。
2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保证24小时正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3记录:
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排水
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗学院二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.7.2.3制定记录表:
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.7.3.1管理要点与措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为“0”。
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.7.3.3记录:
(1)消防报警系统巡视维护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录。
(7)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.8机电设备设施抢修、应急处理方案
2.8.1停电应急处理措施
2.8.1.1市电停电
当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。
2.8.1.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。
(3)管理处、维修保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。
2.8.2给排水系统应急处理方案
2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。
2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向学校汇报,请求支援。
(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。
2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。
2.8.5.1重视机电设备的使用管理
建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。
2.8.5.2加强机电设备维修养护
对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。
根据我们管理物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。
实现水泵的高效经济运行
在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。
在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。
做好水处理工作
(1)降低污垢对换热设备的影响
空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。
节约能源
提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。
第五篇：物业设备管理工作总结
物业设备管理工作总结
设备管理是整个物业管理工作的基础和保障，为确保整个小区的设备运转正常，设备必须保持高效运转。作为一个部门的负责人，我的根本任务就是为本部门员工营造一个良好的工作环境，充分激发每一位员工的工作积极性和责任感，团结每一位员工，、规范化、团结向上的高效团队，形成讲责任、按标准、重安全的良好工作氛围，要让每一位员工都按照工作计划和要求开展工作，确保工程部的各项日常工作按照公司的质量目标和专业技术规范的要求顺利开展，保证设备设施正常运行的情况下，同时为业主和住户提供快捷的维修服务.1、设备的保养与维修：
对在装修期间遇到的电梯经常故障，对电梯维保单位加强的沟通和监管，全年电梯故障为145次，电梯每月4次的例行保养，安排工程人员跟进检查，因为加强了电梯的管理，对客货电梯实行了控制管理，装修公司施工人员、工程材料规定用货梯，电梯的故障频率相对减少;对业主提出生活用水的水质差的问题，联系深圳南峰水处理公司前来小区现场查看，和签订水池清洗合同，南峰水处理公司在4月和11月按照合同对小区的生活水池2次的清洗、消毒处理、检测;生活用水达到深圳市生活用水的标准，对供水系统的水管噪音的投诉，3次联系了相关的施工单位（朱峰水电）、设计单位、设备供货商、变频器施工单位道现场查看，并配合施工单位积极的去处理，清洗楼层减压阀103个/次数,对配电系统、发电机、水泵设备每月定期做卫生和设备保养，对配电系统的1250A的总开关漏电跳闸问题，联系ABB厂家和以前的安装单位前来处理和维修；在7月ABB厂家对1250A总开关进行了系统的维修，到现在还没有出现类似故障，每月定期对高层的电井的配电箱的进行检查与保养，保证用电高峰期正常用电；水泵、配电、发电系统每月2次的例行清洁保养；清理地下室污水坑，排水沟，配合水电施工对污水泵的检查，因为设备是开发商采购，存在安装与质量问题，联系4次施工单位与供货商前来处理，2次联系消防设备安装单位，对有故障的消防系统进行维修处理，联系停车场收费系统捷顺公司3次前来调试和培训，可视对讲门禁系统，因为业主私自改动位置，导致电源（18个）、分配器（2个）损坏，联系设备供货进行维修，在维保期的设备跟进处理..2、设备的移交：
3月配合地产工程部对小区弱电系统的安装及调试（门禁、对讲、监控），在4月移交给物业，弱电系统资料的收集，4月消防系统的移交，5月对消防风机房、水泵房、电梯机房更换门锁共计36把；5月高层1栋2栋3栋的电梯前室和大堂的验收，7月地下室人防区人防设备的移交，12月为了安全的考虑，高层通往天台的防火门加装门锁12把.3、积极配合销售部的工作：
销售大厅洗手间因为排风问题，在5月销售大厅洗手加装排风管，每月2次的跟换销售大厅和样板房的照明、清洗销售大厅的空调过滤网3次，冲洗一期地下室停车场和一期商铺前面的广场，配合清洁清洗水景喷泉，联系施工单位对水景喷泉漏水维修，积极配合地产的每4次开盘销售活动.4、业主家的投诉问题：
地面空壳维修（63家）墙面空壳79（家）、空调排水不畅20家、外墙渗水26家（已经处理20家）、给排水、电路不通5家、电线没有穿管12家、地面起沙31家等的问题现场核对，与业主沟通处理，对有些可以再装修中可以解决的问题建议业主让装修公司解决，对业主不能接受和不愿处理的问题与公司工程部与成本部现场核对工程量，通知返修小组进行维修，维修后初步验收，然后通知业主验收，对业主提出的整改时间长，处理问题慢，和地产工程部积极的沟通处理，高层外墙渗水、幼儿园外墙渗水、跟进施工单位处理；联系施工单位对空调排水管的疏通，同时安排了物业的专业的维修技工维修处理，多次沟通处理的1A5C、1A18C、3栋17B、3栋6B、商铺4#、商铺28#、25#、16#、2栋32B、别墅11E等因为渗水引起的多次投诉.跟进一期游泳池漏水的施工.5、装修审批：
对高层229户、别墅7户、商铺25户业主的装修图纸的审批，特别是2栋复式因为对图纸水电不明、楼板上砌墙、撤除墙体、新建墙体、门窗的改动，主阳台的装隐形窗、墙体开孔、空调主机位置摆放，主阳台的阳光雨棚的搭建等的问题的沟通.6、装修巡查：
在2月对没有装修的218户和没有入伙的40户进行检查和停水、停电处理，对装修的108户每天安排工程人员对装修现场2次的巡查；督促装修公司对装修楼层的公共区域的卫生清扫；装修现场的安全和用电安全的检查；做到三个做到：做到装修户户有简易洗手间，做到规范施工用电，做到装修材料的合理堆放，墙面的撤除是否是和图纸相同，考虑新建墙体位置的承载问题，空调开孔位置，严格要求水管的压力测试要求9公斤测试，户户要求洗手间、厨房、阳台做防水并做48小时闭水试验，自今现在装修审批236户，对装修图纸的审批对图纸有问题的经过沟通处理151户，因为2栋原设计放空调的位置放不了空调主机，沟通处理空调主机安装位置，2栋楼梯改动比较多，撤除和新增墙体，考虑房屋承重问题，沟通建议业主改用轻型材料，厨房和阳台合并，原阳台的窗户安装与制作，最终得到了一致的意见，现目前正在装修的68户，对装修中遇到的违规装修（13家）发出书面的整改意见和跟进整改结果，共计装修验收136户.7、公共区域的维修与业主家的维修：
1、别墅9栋与高层3栋中间的通道新增照明路灯，为了成本的控制，别墅区、高层公共区域、地下停车场的照明的灯做了调控，每天人为开关，一期园林、游泳池用水没有加装计量表、现在已经全部加装完成，对公共区域照明加装计量现未完成，因为供电局要实行抄表到户，等供电局统一更换电表的时候加装，因为小区生活用水是无水池采用变频供水，因为水压不稳，导致业主和住户的投诉，及时的清理楼层的减压阀，调节减压阀，清洁2栋2楼采光井平台的垃圾，疏通平台的排水管、疏通业主家阳台地漏堵塞27次、二期老项目部空调的撤除、项目部新的办公区加装空调，因为原二期项目部办公区与生活区电线线老化漏电，更换线路和维修39次，全年统计：公共区域的维修463单，业主家的维修231单.2014年工作计划：
（一）公共设备设施维修保养及管理
1、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。
2、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。
3、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程部人员进行水泵监控系统操作培训。
4、理清施工单位公共设备设施的保修期限，明确保修责任。
5、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。
6、建立详尽的设备台账、设备清单。
7、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。
（二）营销工作的配合积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。
（三）户内维修服务
首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，结合目前的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目；安排一名工程人员对正在装修的业户进行装修巡查.（四）二期的介入
1、安排工程人员对二期的设备安装的熟悉
2、工程人员跟进二期设备的调试与安装（配电系统、消防系统、监控门禁系统、循环水系统、生活给水系统、电梯）
（五）二期验收
1、在8月针对重大的设备现场验收与接管
2、移交的资料的收集
3、房屋室内初步验收.物业工程部：
2013.12.12
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