2012年深圳房地产统计分析报告(深房网2013年1月)

第一篇：2012年深圳房地产统计分析报告(深房网2013年1月)

2012年深圳房地产 统计分析报告

新房成交均价连续两年下跌 成交量创本轮调控以来新高

来源：深圳房地产信息网基础运营部研究组

作者：吴上锦张粉层

2013年1月

【目录】

【内容摘要】............................................................................................................1 第一部分：土地市场....................................................................................................2 第二部分：住宅市场....................................................................................................6

一、新房市场............................................................................................................6 1、2012年新房供应分析........................................................................................................6 2、2012年新房成交分析........................................................................................................7 3、2012年深圳楼市龙虎榜..................................................................................................33 二、二手房市场......................................................................................................38 1、2012年深圳各行政区二手房挂牌均价..........................................................................38 2、2012年深圳各行政区二手房成交分析..........................................................................41 3、2012年1～12月深圳二手房量价走势分析..................................................................42 4、2012年深圳住宅租金......................................................................................................45 5、2012年1～12月深圳各行政区租金走势图..................................................................50

三、2012年新房二手房量价比较.........................................................................51

1、新房二手房价格比较.......................................................................................................51

2、新房二手房成交量比较...................................................................................................52 第三部分：商业..........................................................................................................53 一、一手商业..........................................................................................................53

1、新增预售分析...................................................................................................................53

2、一手商业成交分析...........................................................................................................53 二、二手商业..........................................................................................................55

1、二手商业挂牌均价...........................................................................................................55

2、商业租金...........................................................................................................................57 / 73

3、二手商业成交分析...........................................................................................................59 第四部分：写字楼......................................................................................................60 一、一手写字楼......................................................................................................60

1、新增预售分析...................................................................................................................60

2、一手写字楼成交分析.......................................................................................................60 二、二手写字楼......................................................................................................61

1、二手写字楼挂牌均价.......................................................................................................61

2、写字楼租金.......................................................................................................................63

3、二手写字楼成分分析.......................................................................................................64 第五部分：政策点评..................................................................................................66 第六部分：2012年小结.............................................................................................67 第七部分：2013年预测.............................................................................................69

1、调控常态化........................................................................................................69

2、市场资金相对充裕............................................................................................69

3、库存充足，新增巨大........................................................................................69

4、成交活跃，房价稳定........................................................................................69 后记：......................................................................................................................70/ 73 【内容摘要】

2012年，是深圳楼市的破冰之年，虽然楼市的政策环境没有实质性的改观，但市场的信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，楼市呈现供求两旺的景象，各种档次的项目、各个地段的项目均大获丰收„„

2012年深圳出让住宅用地4.62万平方米，同比减少92.1%„„ 2012年深圳住宅预售490.87万平方米，同比增加23.7%„„

2012年深圳新房成交量创调控以来新高，为368.22万平方米/40332套，同比增加4成左右„„

2012年深圳新房成交均价为18900元/平方米，同比下跌0.5％，为历史上首次连续两年下跌„„

2012年深圳新房供求比为1：0.75，连续3年供过于求„„ 2012年深圳房价收入比为16倍，连续两年回落„„ 2012年深圳租售比为1∶386，连续两年回落„„

2012年深圳二手住宅的挂牌均价为20315元/平方米，同比微跌0.6％„„ 2012年深圳二手商品房成交605.5万平方米/65803套，同比减少一成多„„ 2012年深圳的住宅租金为49元/平方米/月，同比上涨8.9% 2012年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.6倍„„

2012年深圳二手商业的挂牌均价为57566元/平方米，同比上涨3.6%„„ 2012年深圳商业的租金为226元/平方米/月，同比上涨10.8%„„ 2012年深圳二手写字楼的挂牌均价为32800元/平方米，同比下跌1.5%„„ 2012年深圳写字楼的租金为117元/平方米/月，同比上涨3.5% / 73

第一部分：土地市场

2012年深圳楼市在限购限贷等外围高压调控环境下谨慎前行，上半年楼市处于缓慢复苏阶段，量价相对低迷，土地市场供求冷淡，导致上半年土地市场流拍现象严重，进入下半年，楼市快速回暖，成交量持续保持高位运行，楼市的回暖增加开发商拿地的信心和欲望，使得下半年土地市场成交明显好转。不过总体而言，调控时代下的不明朗前景导致2012年深圳土地市场表现欠佳，根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳共成交13块土地，其中3块居住用地、1块商业性办公用地、4块综合用地和5块商业性服务设施用地。

3块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积4.6万㎡，同比大减92.1%，总建筑面积28.3万㎡，同比减少82.6%，成交金额17.7亿元，同比减少68.3%，楼面地价6264元/㎡，同比增加八成多。2012年成交的三块居住用地均为完全市场化的土地，而2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，带有政策扶持性质，因此2012年居住用地的楼面地价较2011年大幅上涨。另外，2012年成交的4块综合用地，每块土地均有一定比例的居住用地，这些地块开发之后，也能为深圳住宅市场带来有效供给。

1块商业性办公用地分布在宝安区，用地面积2.9万㎡，同比增加34.2%，建筑面积6.3万㎡，同比减少65.0%，成交金额1.16亿元，同比减少93.5%，楼面地价1841元/㎡，同比暴跌八成多，这块宗地属于定向转让，项目建成后全部限自用，故不能为办公楼市场带来有效供给。

4块综合用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积21.9万㎡，同比减少近七成，总建筑面积98.3万㎡，同比减少42.2%，成交金额40.5亿元，同比减少37.1%，楼面地价4120元/㎡，同比上涨8.8%。

5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积2.8万㎡，/ 73 同比增加4.3倍，总建筑面积21.3万㎡，同比增加近4倍，成交金额21.4亿元，同比增加5.3倍，楼面地价10041元/㎡，同比上涨26.9%。

从居住用地的分布来看：

南山区成交1块居住用地，用地面积14787.82㎡，建筑面积110000㎡，成交金额94700万元，楼面地价8609元/㎡，南山区编号为T107～0069的地块属于公开出让，其中有2万㎡的公共租赁住房建成后需移交政府主管部门，故南山区能够为市场带来的有效供给约为9万㎡。

宝安区成交1块居住用地，该地块转让部分权益，建筑面积78086.00㎡，成交金额52000万元，楼面地价6659元/㎡，宝安区编号为A004～0100的地块属于公开出让，其中有820㎡配套用房需在建成之后移交相关部门，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为7.7万㎡。

龙岗区成交1块居住用地，用地面积31456.98㎡，建筑面积94500.00㎡，成交金额30300万元，楼面地价3206元/㎡，龙岗区编号为G11340～8011的地块属于公开出让，故能够为市场带来的有效供给约为9万㎡。

从商业性办公用地的分布来看：

2012年深圳市仅成交1块商业性办公用地，用地面积29013.71㎡，建筑面积63000㎡，成交金额11600万元，楼面地价1841元/㎡，编号为A511～0029的地块属于定向转让，项目建成之后全部限自用，故不能为市场带来有效供给。

【点评】：

2012年成交的地块非常有限，居住用地仅成交3块，能够为市场带来的有效供给约为25万㎡，此外，成交的综合用地中有一定比例的居住用地，能够增加住宅市场的有效供给，不过体量也很小，商业性办公用地的有效供给为零。土地市场成交量的萎缩，将会大大制约深圳高速发展的房地产市场，不过，深圳近几年大范围的、快速的城市更新盘活了大量土地，一定程度上缓解了土地资源紧张和住宅市场的供给压力。/ 73 附一：2012年成交地块分布情况 / 73 附二：2012年成交地块的主要指标 / 73

第二部分：住宅市场

一、新房市场 1、2012年新房供应分析

2012年，深圳楼市在持续严调的政策环境中艰难运行，两次降息、两次降准、公积金贷款开通成为高压楼市下的舒缓剂。2012年深圳楼市大致经历了触底——破冰——升温——高涨四个阶段，第一季度受“春节长假”的影响，深圳楼市低位运行，3月份开始楼市量能急增，成交量率先破冰，之后楼市行情逐渐展开，不断升温，量价齐升，“金九”成色不足，“银十”量价分道扬镳，第四季度房价回归，成交量继续高歌猛进。

总体而言，2012年深圳楼市表现出色，成交量高位运行。在高成交量的带动下，2012年深圳楼市供应量也有积极的表现，根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳住宅预售面积490.87万㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅预售套数突破5万套，为52988套，同比增加12.9%。2012年入市的项目以普通项目为主，综合体、旧改项目为辅，供应的产品以“刚需品”为主，豪宅为辅。

2012年楼市的主要供给分布在特区外的宝安和龙岗两个区域，特区外住宅预售面积是特区内的7.7倍，其中，特区外住宅预售面积434.74万㎡，同比大增47.2%，住宅预售套数47390套，同比增加41.7%；特区内住宅预售面积56.13万㎡，同比下跌44.7%，住宅预售套数5598套，同比下跌58.5%。

各行政区方面，罗湖区合正荣悦府一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积8.98万㎡，同比暴增2.1倍，住宅预售套数729套，同比增加三成多。

福田区3个楼盘取得预售许可证，预售的物业有普通住宅、高尚住宅，住宅预售面积合计12.63万㎡，同比减少55.3%，住宅预售套数1446套，同比减少67.5%，其中位于香蜜湖农科片区的兰江山第预售量全区最大，为92322.41㎡/915套。

南山区共有7个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积33.2万㎡，同比减少42.3%，预售套数3291套，同比减少52.2%。南山区预售的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、顶级豪宅，其中纯水岸预售量为66037.8㎡/214套，海境界预售量为63757.48㎡/631套，澳城花园预售量为62598.65㎡/624套，是南/ 73 山区2012年预售量较大的三个楼盘。

盐田区只有中英街壹号一个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1.32万㎡，同比减少九成，住宅预售套数132套，同比减少91.8%。

宝安区共有31个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205.17万㎡，同比增加38.3%，预售套数22293套，同比增加三成，宝安区2012年预售的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有六个，分别为：星河盛世（预售量219487㎡/2656套）、公馆1866（预售量196138.4㎡/2222套）、中洲华府（预售量140758.29㎡/1550套）、水榭春天（预售量139249.31㎡/1406套）、勤诚达22世纪（预售量125550.4㎡/1312套）、中粮锦云（预售量117307.44㎡/1238套）。

龙岗区共有32个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积229.57万㎡，同比增加56.1%，预售套数25097套，同比增加54.3%，2012年龙岗区取得预售许可证的物业主要有：普通住宅、高尚住宅，其中，预售量超过10万㎡的有五个，分别为：佳兆业中央广场（预售量227984.67㎡/2291套）、融湖世纪花园（预售量201637.71㎡/1922套）、安居型商品房阅景花园（预售量189786.71㎡/2888套）、御峰园（预售量131855.1㎡/955套）、卓弘高尔夫雅苑（预售量116357.2㎡/1359套）。2、2012年新房成交分析

2012年房地产的调控格局没有改变，中央对楼市的调控意志依旧强烈，没有丝毫松绑的迹象，楼市在前两年出台的政策框框里运行，期间有些相关的微调/ 73 或利好，如两次降息、两次下调存款准备金率、利率打折、公积金贷款业务开通等，给严冬里的楼市带来一丝暖意。

2012年，是深圳楼市的破冰之年，虽然楼市的政策环境没有实质性的改观，但市场的信心正快速恢复，开发商推盘积极，购房者入市积极，楼市呈现供求两旺的景象，各种档次的项目、各个地段的项目均大获丰收。

2.1成交均价分析

2012年深圳的新房成交均价触底回升，先扬后抑，由于一方面房价是从低位回升，另一方面新房成交以“刚需产品”为主导，导致全市的新房成交均价同比继续下跌，但跌幅明显收窄，这也是深圳房价史上首次连续两年下跌。根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳新房住宅的成交均价为18900元/平方米，较2011年（18992元/平方米）微跌0.5％。2012年深圳新房成交均价的下跌一方面受制于调控，新入市的项目定价温和，涨价谨慎，另一方面坪山新区、光明新区、观澜、沙井等片区的成交持续活跃，也一定程度上稀释了高房价。

各行政区2012年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、盐田区、宝安区同比均有不同幅度的上涨；南山区和龙岗区则呈跌势。其中：

罗湖区2012年入市合正荣悦府价格较高，成交量大，强势拉升全区的价格水平，逼近3万大关，达29784元/平方米，同比大涨19.3%；

盐田区2012年的新房成交主要集中在售价较高的中英街壹号和上东湾两个/ 73 项目，导致全区的新房成交均价同比大涨18.7%至23146元/平方米；

宝安区2012年单价2万以上的项目如中洲华府、星河盛世、水榭春天、公馆1866等成为区域的成交主力，推动区域的新房成交均价回升，为18042元/平方米，同比上涨4%；

福田区2012年入市的兰江山第强力支撑了区域的价格水平，同比微涨0.4%至30198元/平方米；

龙岗区2012年平湖、坪山新区等房价较低的片区高度活跃，在贡献巨量成交的同时也拉低了全区的新房成交均价，为14108元/平方米，同比下跌4.3%；

南山区2012年仍然是高端市场的唱主角，但豪宅数量有所减少，成交均价超过3万的项目由2011年的12个减少为7个，同时，个别项目的成交价与2011年相比也有所下跌，如雍景湾、香山里等，高端项目量少、价跌导致全区的新房成交均价同比下跌2.3%，为34374元/平方米，仍然为全市最高。

从个盘的价格走势来看，2012年虽然成交火爆，但仍然有较多的项目价格呈下跌之势，其中，主要集中在高端项目和大户型项目，如纯水岸、香山里、阳光海滨、兰江山第等，成交均价都出现下跌态势。不过，更多的项目成交均价呈明显的上升态势，如水榭春天、星河盛世、中洲华府、万科璞悦山、万科红、万科翡丽郡、熙和园、海境界、廊桥国际、君临天下等。/ 73 附：2012年各区代表性楼盘1～12月成交均价走势图 / 73 / 73 / 73 / 73 / 73 / 73 / 73 2.2成交量分析

※定义：小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90～144㎡），大户型物业（144㎡以上）

随着时间的推移，楼市逐渐适应常态化的调控，市场进入新的均衡状态。2012年深圳楼市景气回升，信心增强，供求两旺，刚需产品、刚需价格成为2012年深圳楼市的主导力量，各新入市项目销售业绩理想，成交量创调控以来最高。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳市累计销售商品住宅368.22万平方米，较2011年（273.19万平方米）增加34.8％，成交套数40332套，较2011年（32020套）增加46％，成交金额695.92亿元，较2011年（518.83亿）增加34.1％。物业型态方面，2012年深圳成交的新房中90㎡以下的小户型为绝对成交主力，成交面积252.24万平方米，占全市总成交面积的68.5%，144㎡以上的大户型成交61.5万平方米，占16.7%，90～144㎡的改善型成交54.47万平方米，占14.8%。

罗湖区2012年新房可供选择的项目很少，全年只有两个项目应市，不过，第四季度入市的合正荣悦府受到市场的狂热追捧，成交井喷，使得全区全年的新房成交量同比成倍增加，共成交5.47万平方米，同比增加92.7%，成交套数735套，同比增加74.6%，由于合正荣悦府的价格较高，使得成交金额增幅更大，同比增加约1.3倍，为16.30亿元。合正荣悦府以36898平方米的成交量位居罗湖冠军，港澳8号以17843.59平方米次之。物业型态方面，罗湖区2012年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积3.36万平方米，占全区的61.4%，90～144㎡的改善型成交1.95万平方米，占35.6%，144㎡以上的大户型成交0.17万平方米，占3.0%。

福田区2012年有兰江山第、深物业彩天怡色、嘉洲富苑、锦龙花园共四个新盘入市，大部分都量价丰收，全区全年的新房成交面积为11.77万平方米，同比增加27.9%，由于2011年的成交量有超过一半为小户型项目桐林城市广场和华嵘榕公馆贡献，故成交套数多，而今年的成交以中大户型为主，导致全区的成交套数同比有所减少，为1437套，同比减少6.7%，成交金额35.55亿元，同比增加28.4%。兰江山第、深物业彩天怡色、君临天下、嘉洲富苑、深物业廊桥国际为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区近70%的成交/ 73 量。

物业型态方面，福田区2012年成交的新房仍然以90㎡以下的小户型为主，但比例明显减少，成交面积8.6万平方米，占73.0%（2011年占87.5%），90～144㎡的改善型成交1.74万平方米，占14.8%（2011年占4.6%），144㎡以上的大户型成交1.43万平方米，占12.2%（2011年占7.8%）。

南山区2012年的新房成交量同比增加13%左右，为37.81万平方米/4173套，成交金额129.96亿元，同比增加10%。高端楼市仍然是全区的主战场，全区16个的成交项目中有一半为高端项目：雍景湾、阳光海滨、纯水岸、海境界、绿海湾、澳城花园、香山里、伍兹公寓，上述8个项目累计贡献全区76%的成交量，除海境界外，其余7个项目的年成交均价都超过3万/平方米，其中，雍景湾以68653.78平方米/839套的成交量连续两年蝉联南山区冠军。物业型态方面，南山区2012年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积25.17万平方米，占全区的66.6%，144㎡以上的大户型成交7.94万平方米，占21.0%，90～144㎡的改善型成交4.7万平方米，占12.4%。

盐田区2012年新房成交全部集中在普通项目，别墅零成交。由于全年只有中英街壹号一个新盘入市，导致全区的新房成交量同比暴减80%左右，仅成交1.97万平方米/267套，成交金额为4.55亿元，同比减少77.4%。全区全年共有6个项目有成交，其中，中英街壹号和上东湾是全区的成交主力，两盘累计贡献全区76%的成交量，其中，中英街壹号以8187.31平方米/78套的成交量位居盐田区冠军。物业型态方面，盐田区2012年成交的新房基本集中在90㎡以下的小户型和90～144㎡的改善型，其中，小户型成交1.49万平方米，占全区的75.8%，改善型成交0.42万平方米，占21.2%，144㎡以上的大户型成交极少，只有598.3平方米，占3.0%。

宝安区2012年新房市场高度活跃，新盘、大盘频出，且成交旺盛，全区全年新房成交突破百万平方米，达179.25万平方米，为全市最多，同比增加83.3%，成交套数突破2万套，为20188套，同比增加73.2%，成交金额323.41亿元，同比增加90.6%。中洲华府、星河盛世、水榭春天、龙华花半里、招商果岭的成交量均超过10万平方米，五盘累计贡献全区36%的成交量。其中，中洲华府以139796.99平方米/1554套的成交量位居宝安区冠军。物业型态方面，宝安区201

218 / 73 年成交的新房以90㎡以下的小户型为成交主力，成交面积134.91万平方米，占全区的75.3%，90～144㎡的改善型成交24.94万平方米，占13.9%，144㎡以上的大户型成交19.4万平方米，占10.8%。

龙岗区2012年共成交新房131.94万平方米，同比增加10.5%，成交套数13532套，同比增加0.8%，成交金额186.14亿元，同比增加5.7%。和黄御峰园一盘独大，贡献全区11%的成交量，万科金域缇香、万科璞悦山、东城国际、大东城、睿智华庭等也收成丰厚，成交量均超过6万平方米，上述六盘累计贡献全区近4成的成交量，其中，和黄御峰园以145742.89平方米/1047套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。物业型态方面，龙岗区2012年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积78.71万平方米，占全区总成交量的59.7%，144㎡以上的大户型成交32.5万平方米，占24.6%，90～144㎡的改善型成交20.72万平方米，占15.7%。/ 73 附：2012年新房成交户型构成

2.3热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年以下十个片区表现活跃，分别为：华侨城、后海、蛇口、龙华、西乡、观澜、新安、龙岗中心城、布吉、坪山。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如华侨城片区、后海片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、龙岗中心城等，或者两者兼而有之。/ 73 2.3.1华侨城片区

华侨城片区2012年的成交量同比虽然大幅减少，但其高昂的房价对全市的价格水平有重要的支撑作用。片区内成交的项目有：纯水岸、香山里、首地容御，三个项目共成交69441.2平方米，同比减少约4成，成交套数391套，同比减少约6成，成交金额35.36亿元，同比减少28.6%，成交均价高达50927元/平方米（片区所有项目加权均价，下同），同比大涨19.3%。

2.3.2后海片区

后海片区2012年再现推盘热潮，先后有阳光海滨、海境界、澳城花园三大新盘入市，加上在售的绿海湾，片区内四个项目共成交142819.54平方米/1548，同比暴增4倍左右，成交金额47.55亿元，同比暴增3.5倍，成交均价33293元/平方米，同比下跌11.6%。/ 73 2.3.3蛇口片区

2012年蛇口片区新入市项目只有伍兹公寓，不过，在售项目雍景湾、泰福苑成交活跃，片区内的三个项目共成交83531.88平方米，同比增加35.9%，成交套数960套，同比增加29.0%，成交金额27.23亿元，同比增加28.9%，成交均价32599元/平方米，同比下跌5.1%。

2.3.4龙华片区

2012年龙华片区现推盘高峰，11个项目中有6个为新盘，分别为：星河盛世、水榭春天5期、公馆1866、中航天逸、御筑轩、汇龙湾，大部分成交火爆/ 73 成为龙华乃至全市量价的重要支撑，片区内11个项目共成交662277.22平方米/7476套，同比暴增一倍左右，成交金额超过123亿元，同比暴增近一倍，成交均价18585元/平方米，同比下跌4.6%。

2.3.5西乡片区

2012年西乡片区同样新盘云集，先后有中粮锦云、中信领航、广兴源圣拿威、香格丽湾园、富通城十锦5个新盘入市，推高片区的成交量，片区内9个项目共成交383703.31平方米/4479套，同比增加一半以上，成交金额64.02亿元，同比增加45.9%，成交均价16683元/平方米，同比下跌7.3%。

2.3.6观澜片区

观澜片区2012年持续活跃，新入市项目三个：懿花园、美佳华首誉、仁山智水，片区内5个成交项目除美佳华首誉外，其余4个都集中在鹭湖区域，共成交139937.82平方米，同比增加41.3%，成交套数1497套，同比增加34.6%，成交金额超过21亿元，同比增加45%，成交均价15014元/平方米，同比上涨2.6%。/ 73

2.3.7新安片区

新安片区2012年迅猛崛起，先后入市三大项目——中洲华府、勤诚达22世纪、海雅广场，备受市场关注，片区内5个项目共成交240604.1平方米，同比暴增近17倍，成交套数2820套，同比暴增12倍多，成交金额超过50亿元，同比暴增近19倍，成交均价20834元/平方米，同比上涨11.1%。

2.3.8龙岗中心城

2012年龙岗中心城有六个新盘入市，分别为：万科天誉、保利上城、百合盛世、国香尚居、全盛御景湾、非凡空间阁，但体量不大，缺少巨量成交大盘的支撑导致片区的成交量同比大幅减少，片区内23个项目共成交431201.06平方米/4637套，同比减少4成左右，成交金额61.36亿元，同比减少38.6%，成交/ 73 均价14230元/平方米，同比上涨1.8%。

2.3.9布吉片区

2012年布吉片区新盘大量涌现，8个成交项目有5个为新盘，分别为：万科红2期、万科公园里2期、龙岗大道1号、文峰华庭、阳基新天地，由于大部分新盘体量不大而且部分项目未进入成交高峰如龙岗大道1号、阳基新天地等，同时在售项目已进入尾盘阶段，导致片区的整体成交量同比减少2成多，为16.6

/ 73 万平方米/1912套，成交金额29.48亿元，同比减少26.6%，成交均价17754元/平方米，同比下跌6.1%。

2.3.10坪山新区

坪山新区是2012年深圳最火爆的片区之一，新盘或加推积极，如万科金域缇香、东城国际、大东城、中粮一品澜山等，片区内6个项目共成交24.29万平方米，同比暴增1.8倍！成交套数2900套，同比暴增1.6倍！成交金额24.85亿元，同比暴增1.8倍！成交均价10232元/平方米，同比下跌2.3%。/ 73 2.42012年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，深圳新房市场连续三年供大于求，2012年深圳批准预售的住宅面积为490.87万平方米，销售面积为368.22万平方米，即供应过剩约123万平方米，供求比为1：0.75，供给远远大于需求，市场存量继续增加。自调控以来深圳楼市连续3年供大于求：

 2010年供求比为：1：0.82  2011年供求比为：1：0.69  2012年供求比为：1：0.75 各行政区方面，除南山区和盐田区外，其余四区均出现供过于求的局面，其中，供求失衡最为严重的是龙岗区，新增预售面积只消化掉一半略多，供求比为1：0.57，库存激增近百万平方米！

罗湖区由于合正荣悦府而使得预售面积大幅增加，同样也由于合正荣悦府中的5栋没有开盘而使得库存量增加，供求比为1：0.61，不过，由于罗湖的新项目极少，因此多余的供应不会给销售带来压力；

宝安区供求两旺，但仍然过剩约25万平方米，供求比为1：0.87； 福田区的供求基本平衡，略有剩余，供求比为1：0.93；

南山区和盐田区都出现了供不应求的局面，其中，南山区供应缺口4万多平方米，供求比为1：1.14；

盐田区的市场容量很小，供求容易大起伏，供求比为1：1.49。/ 73 2.52012年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2012年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2011年深圳年人均可支配收入36505.04元，比上年增长12.7%，按照同样的增长比率，预计2012年的年人均可支配收入为：36505.04×（1+12.7%）＝41141.18元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：41141.18×2＝82282.36元。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳新房的成交均价为18900元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×18900＝1323000元。

根据上述数据，可估算出2012年深圳的房价收入比＝1323000÷82282.36≈16倍！与去年的房价收入比（18.5倍）相比有较明显的下降，得益于收入的增加和房价的回落，深圳的房价收入比连续两年（2010年为21.7倍，2011年18.5倍）下跌，但仍远高于国际上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约16年才能负担得起购房款！

2.62012年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳住宅的租赁均价为49元/平方米/月，新房成交均价为18900元/平方米，即2012年深圳的租售比为49∶18900≈1∶386，租售比较2011年（1∶422）有较明显的改观，得益于租金的上涨和房价的回落，深圳的租售比连续两年（2010年为1∶518，2011年1∶422）回升。但与合理底线（1∶300）仍有差距。

对应49元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为49×300＝14700元/平方米，即目前18900元/平方米的房价仍有近29%的水分。/ 73 2.72012年1～12月深圳新房量价走势分析

2012年深圳楼市在调控的压力下开启了破冰之旅，以“量涨价跌”落下帷幕。房价跌宕起伏，全年走势大致呈倒“V”型，1～4月低价项目主宰市场，成交均价低位徘徊，4月份的成交均价创下年内单月最低，仅16670元/平方米；5月份开始，一批单价2万上下的项目入市热销，推动成交均价逐月上升，连涨4个月并突破2万大关，至8月份创下年内单月最高，达21560元/平方米；随着2万级别项目的逐渐售罄，房价涨势难以为继，以连跌4个月告别2012年。成交量方面，成交热浪一波接一波，全年走势大致呈“N”字型，上半年基本逐月增加，快速攀升，3月份突破3000套，5～6月份保持在4000套之上的高位；第三季度激烈震荡；第四季度再度膨胀，12月份创下年内单月最高，达4648套。/ 73 / 73

2.82000～2012年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2000～2012年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000～2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003～2006年中位波动，年供应量在700～800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年和2011年创历史最低，不到400万平方米，2012年供应大幅增加至491万平方米，为2009年以来最多。

需求方面，2000～2012年深圳的住房需求大致呈先增后减之势，2000～2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，为最近12年之最；2005年开始的一系列宏观调控以及供应量的减少，导致深圳新房的销售量逐年回来，2009年在救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量有较明显的31 / 73 反弹，2010～2011年，在严厉的调控政策下，成交量直线下降，2011年的成交量更是创12年来最低，仅273万平方米，2012年在房价回落的大背景下，成交量再度提升，但仍处于较低水平

供求比方面，2000～2001年深圳的新房供求大致相当；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003～2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.61，为近12年供应相对最过剩年份；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.38，为近12年供应相对最缺乏年份，2010～2012年在一系列的调控政策打压下，连续三年出现供过于求的局面。

房价方面，2000～2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年房价再创历史新高，超过2万/平方米，较2000年涨了2.8倍，2011年和2012年在严厉调控的打压

/ 73 了，房价连跌两年，也是历史上唯一一次出现房价连跌两年。3、2012年深圳楼市龙虎榜

3.12012年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交113.72万平方米/11689套，占全市总成交量30%左右。

位于平湖的品牌大盘和黄御峰园以优质的产品、优势的价格名噪鹏城，年内推售的别墅、小高层、高层等产品均受到市场的热烈追捧，全年累计销售145742.89平方米/1047套，荣登2012年深圳楼盘成交龙虎榜冠军宝座，成交均价11973元/平方米；

位于新安片区的百万平米综合体中洲中央公园强势崛起，入市以来一直成为深圳楼市的成交主力，全年累计销售139796.99平方米/1554套，位居亚军，成交均价20449元/平方米；

星河地产在龙华的新作——星河盛世继续复制其一贯的商住开发模式，引进的COCOCITY极大提升其性价比，赢得大量的市场选票，全年累计销售138053.78平方米/1611套，位居季军，成交均价21451元/平方米；

位于龙华的水榭春天以“刚需价”推出第5期产品引发刚需一族蜂拥而至，名利双收，全年累计销售130342.73平方米/1363套，位居第四，成交均价19838元/平方米；

位于龙华的花半里依旧以价格取胜，富有竞争力的价格使其快速售罄，全年累计销售127141.96平方米/1513套，位居第五，成交均价13333元/平方米；位于西乡的招商果岭集品牌、产品、价格优势于一身，销售一路顺畅，全年累计销售114339.82平方米/1291套，位居第六，成交均价15507元/平方米；

绿景地产在龙华的新作——公馆1866备受瞩目，推售的北区、南区势如破竹，成交量一路飘红，全年累计销售94900.7平方米/1038套，位居第七，成交均价21900元/平方米；

万科地产仍然是深圳楼市的重要贡献企业，旗下的翡丽郡、金域缇香、璞悦山都有良好的销售业绩，其中，位于沙井的万科翡丽郡全年累计销售84416平方米/888套，位居第八，成交均价12529元/平方米；

/ 73 位于坪山新区的万科金域缇香全年累计销售81278.18平方米/957套，位居第九，成交均价11514元/平方米；

位于坂田的万科璞悦山全年累计销售81147.68平方米/427套，位居第十，成交均价25343元/平方米。

3.22012年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约2310775万元，占全市总成交金额约1/3。

位于龙华的星河盛世以296138万元取得了全市成交金额年度冠军； 位于华侨城的纯水岸以293834万元位居亚军；

位于新安片区的中洲中央公园以285869万元位居季军； 水榭春天以258570万元位居第四； 招商雍景湾以209862万元位居第五； 绿景公馆1866以207835万元位居第六； 万科璞悦山以205655万元位居第七； 阳光海滨花园以201214万元位居第八； 招商果岭以177305万元位居第九； 和黄御峰园以174494万元位居第十。

/ 73

3.32012年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10 根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳十大开发商共销售新房178.33万平方米/18734套，占全市总成交量的4成多。

万科地产继续保持其“大哥”地位，连续四年雄踞深圳开发商销售面积冠军宝座，2012年以447605.48平方米/4343套傲视群商，旗下新老项目达十个之多，分别有：万科翡丽郡、万科金域缇香、万科璞悦山、万科红、万科公园里、万科天誉、万科清林径、万科金色领域、万科金色沁园、万科金色半山。

招商地产位居亚军，旗下的招商果岭、招商雍景湾、招商观园、伍兹公寓、曦谷花园（50%）五个项目共销售239650.8平方米/2711套；

和黄地产位居季军，旗下的御峰园、懿花园两个项目共销售188785.5平方米/1530套；

绿景地产位居第四，旗下的绿景公馆1866、绿景香颂两个项目共销售158834.36平方米/1783套；

星河地产位居第五，旗下的星河盛世、星河时代两个项目共销售153331.73平方米/1714套；

中洲宝城置业位居第六，旗下的中洲中央公园共销售139796.99平方米/1554套；

水榭花都地产位居第七，旗下的水榭春天共销售130342.73平方米/1363套；

/ 73 恒和基地产位居第八，旗下的龙华花半里共销售127141.96平方米/1513套； 宏发地产位居第九，旗下的宏发上域、宏发君域两个项目共销售98978.51平方米/1058套；

深业南方地产位居第十，旗下的东城国际、深业御园、深业紫麟山三个项目共销售98805.28平方米/1165套。

3.42012年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10 根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳十大开发商共成交3429240万元，占全市总成交金额近一半。

万科地产取得2012年成交面积、成交金额年度双冠军，旗下的万科翡丽郡、万科金域缇香、万科璞悦山、万科红、万科公园里、万科天誉、万科清林径、万科金色领域、万科金色沁园、万科金色半山十个项目共销售739409万元；

招商地产位居亚军，旗下的招商果岭、招商雍景湾、招商观园、伍兹公寓、曦谷花园（50%）五个项目共销售508589万元；

/ 73 华侨城地产位居季军，旗下的纯水岸、香山里、曦谷花园（50%）三个项目共销售377621万元；

星河地产位居第四，旗下的星河盛世、星河时代两个项目共销售335407万元；

绿景地产位居第五，旗下的绿景公馆1866、绿景香颂两个项目共销售308304万元；

中洲宝城置业位居第六，旗下的中洲中央公园共销售285869万元； 水榭花都地产位居第七，旗下的水榭春天共销售258570万元；

和黄地产位居第八，旗下的御峰园、懿花园两个项目共销售242102万元； 阳光海滨投资位居第九，旗下的阳光海滨花园共销售201214万元； 合正地产位居第十，旗下的合正荣悦府、合正中央原著、合正汇一城三个项目共销售172155万元。

/ 73 二、二手房市场 1、2012年深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2012年深圳二手住宅的挂牌均价同比有微幅的下跌，但仍在2万之上，全年挂牌均价为20315元/平方米（1～12月加权平均，下同），较2011年（20442元/平方米）微跌0.6％。六区的二手住宅挂牌均价走势各异，罗湖区和南山区表现强势，其中，罗湖区同比上涨4.3%逼近2万大关，为19967元/平方米；南山区同比上涨2.1%至25431元/平方米；其余四区同比均有不同幅度的下跌，盐田区同比下跌4.7%勉强守住2万大关，为20295元/平方米；宝安区同比下跌2.1%失守17000元/平方米，为16966元/平方米；龙岗区同比下跌1.3%至13153元/平方米；福田区同比微跌0.1%至26159元/平方米。

/ 73 附：2012年各区代表性楼盘1～12月挂牌均价走势图

/ 73

/ 73 2、2012年深圳各行政区二手房成交分析

2011年7月中旬颁布的二手房交易按“评估价征税”成为二手楼市的杀手锏，该项新政颁布之后，二手房成交量急速回落，在随后的很长一段时间内，二手楼市成交量一直低位徘徊，2012年第一季度，二手房成交量延续这种低位震荡态势，从第二季度开始，深圳楼市呈现回暖迹象，同时，评估价征税新政随着时间的推移，对市场的影响作用逐渐消弱，二手房成交量也开始不断回升，上半年，二手房成交量从1月份的1402套，攀升到6月份的5832套，三季度二手房成交量继续放大，9月份成交量达到全年的峰值8521套。

虽然2012年深圳二手房成交量呈现逐步放大回暖的态势，但由于评估价征税年初对楼市的影响作用大，年初二手房成交量的基数太低，使得全年二手房的成交量仍低于2011年。根据深圳房地产信息网的监测，2012年深圳全市二手房成交面积605.50万㎡，同比减少15.1%，2012年深圳市二手房成交套数65803套，同比减少一成。

/ 73 特区内、外二手房成交量之比为1.3：1，特区内二手房成交面积343.01万㎡，同比减少16.4%，特区内二手房成交套数37720套，同比减少11.4%；特区外二手房成交面积262.49万㎡，同比减少13.4%，特区外二手房成交套数28083套，同比减少一成。

罗湖区2012年二手房成交面积102.95万㎡，同比减少14.1%，罗湖区二手房成交套数12166套，同比减少约一成。

福田区2012年二手房成交面积121.61万㎡，同比减少约两成，福田区二手房成交套数12754套，同比减少17.6%。

南山区2012年二手房成交面积104.13万㎡，同比减少7.3%，南山区二手房成交套数11348套，同比减少1.3%。

盐田区2012年二手房成交面积14.32万㎡，同比减少7.3%，盐田区二手房成交套数1452套，同比减少24.7%。

宝安区2012年二手房成交面积124.87万㎡，同比减少8.9%，宝安区二手房成交套数13133套，同比减少12.0%。

龙岗区2012年二手房成交面积137.62万㎡，同比减少17.1%，龙岗区二手房成交套数14950套，同比减少8.2%。3、2012年1～12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，深圳二手房的挂牌均价先抑后扬，呈“V”字型走势：前4个月逐月下探，至4月份跌至谷底，仅18690元/平方米，之后展开一波长久的反弹上涨行情，连涨8个月，先后突破19000元/平方米、20000

/ 73 元/平方米、21000元/平方米、22000元/平方米4道整数关口，12月创下年内单月新高仍意犹未尽，达22270元/平方米。

成交量则大致呈“N”字型走势：1月份创下1402套的地量成交之后绝地反弹，市场逐月回暖，成交量连续9个月呈递增之势，在“金九”创下年内峰值，为8521套，但与2011年的单月峰值（7月份10833套）相比，仍有较大的差距，“银十”量能未能持续，遭遇滑铁卢，成交量几乎“腰斩”，不过，年底拉升很快。

/ 73

/ 73 4、2012年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2012年深圳的住宅租金继续保持较快的上涨速度，为49元/平方米/月（1～12月加权均价，下同），较2011年上涨4元/平方米/月，同比涨幅为8.9%，租金的稳步上涨一定程度上平抑了过高的租售比。

各行政区方面，六区的住宅租金继续保持较快的上涨速度，其中，罗湖区同比仍有超过一成的涨幅，住宅租金为53元/平方米/月；南山区的住宅租金也涨至53元/平方米/月，同比上涨8.2%；福田区和龙岗区同比都有超过7%的上涨，其中，福田区高达59元/平方米/月，为全市最高，龙岗区为30元/平方米/月；宝安区同比上涨5.9%至36元/平方米/月；盐田区同比上涨5.1%至41元/平方米/月。

/ 73

/ 73 附：2012年各区代表性楼盘1～12月租金走势图

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第二篇：深圳房地产月度统计分析报告(2010年11月)

深圳房地产月度统计分析报告（2010年11月）

来源：深圳房地产信息网新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层

目录

第一部分：1-10月深圳主要宏观经济数据

第二部分：土地市场

第三部分：住宅市场一、一手住宅

1、供应分析

1.1、新增供应分析

附：11月份开盘项目

1.2、新增预售分析

附：11月份预售项目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

2.2、11月份新房成交量分析

附：11月份深圳市各行政区成交结构

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月新房成交走势图3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10 二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅挂牌均价走势图

1.2、11月份罗湖区二手房价格分析

1.3、11月份福田区二手房价格分析

1.4、11月份南山区二手房价格分析

1.5、11月份盐田区二手房价格分析

1.6、11月份宝安区二手房价格分析

1.7、11月份龙岗区二手房价格分析

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅租赁均价走势图

2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析

2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析

2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析

2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析

2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概况

附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较5、11月份各区中介成交龙虎榜

第四部分：商业一、一手商业

1、商业新增批售分析

附：11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附：11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分：写字楼一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

2、一手写字楼成交分析

附：11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分：小结

第一部分：1-10月深圳主要宏观经济数据

1-10月份，全市经济保持平稳运行态势，主要经济指标增速进一步加快。主要经济指标方面，工业生产持续加快，1-10月份，全市规模以上工业增加值3244.37亿元，同比增长13.9%。固定资产投资增幅加大，1-10月份全社会固定资产完成投资1455.61亿元，增长13.3%，其中，基本建设投资929.17亿元，增长16.9%；房地产开发投资353.40亿元，增长6.0%；更新改造投资121.30亿元，增长3.6%；其他投资51.74亿元，增长34.2%。社会消费品零售额增速提高，1-10月份，全市消费品零售总额2446.80亿元，增长16.3%。外贸进出口总额增幅加速，1-10月份全市进出口总额2714.05亿美元，增长29.2%。其中出口总额1577.28亿美元，增长24.5%；进口总额1136.77亿美元，增长36.2%。居民消费价格涨幅扩大，1-10月份居民消费价格同比上升3.1%。

第二部分：土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市成交1块居住用地，1块商业性办公用地。

编号为G02113-0021的居住用地位于龙岗区，本地块属于公开拍卖，地块用地面积39316.08平方米，建筑面积117950平方米，成交金额6.45亿元，折合楼盘地价5468元/平方米。

编号为B116-0077的商业性办公用地位于福田中心区，本地块用地面积4813.45平方米，建筑面积70000平方米，成交金额7.17亿元，折合楼面地价10240元/平方米，本地块出让附有苛刻的条件，属于定向转让，竞买者需为经国家金融监管部门批准成立、从事证券经营业务或保险公估业务的企业法人；总部在深圳注册并经营运作满三年；同时对注册资本也有一定的要求，竞买者获得土地使用权建成之后，建筑面积自用率不得低于60%，且该部分面积10年内不准对外出售。

第三部分：住宅市场 一、一手住宅

1、供应分析

1.1、新增供应分析

11月份，楼市进入传统的淡季，市场推盘量也处于较低位，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市共推售住宅面积285441.17平方米，环比减少18.1%，同比微增1.2%，全市住宅推售套数3190套，环比减少三成，同比减少18.0%。11月份入市的项目有小户型物业、大户型物业及别墅物业，产品种类多样，适合首次置业者、改善型置业者及高端收入群体置业。

各行政区方面，罗湖区凤凰印象花园一个项目入市，推售住宅面积25739.92平方米，推售住宅套数533套，该盘以中小户型为主，入市均价23800元/平方米。

福田区四季山水二期一个项目入市，推售住宅面积49211.17平方米，环比暴增2.9倍，同比减少三成多，推售住宅套数418套，环比增加约八成，同比减少七成，本盘以3房、4房的大户型为主，入市均价35000元/平方米。

南山区塘朗雅苑?星座一个项目入市，推售住宅面积6389.77平方米，环比减少77.1%，同比减少九成多，推售住宅套数129套，环比减少76.9%，同比减少八成多，本盘是纯小户物业，入市均价15000元/平方米。盐田区11月份无新项目入市。

宝安区凤凰新天一个新项目入市，推售住宅面积38132.69平方米，环比减少55.7%，同比减少54.6%，推售住宅套数449套，环比减少57.0%，同比减少64.9%，该盘入市均价8500元/平方米。

龙岗区共有5个项目入市（或加推），推售住宅面积165967.62平方米，环比减少22.0%，同比增加2.4倍，推售住宅套数1661套，环比减少35.9%，同比增加2.5倍，位于龙岗中心城的尚模八意府推售住宅面积66742.99平方米，推售住宅套数833套，是龙岗区推售量最大的楼盘。

附：11月份开盘项目

1.2、新增预售分析

11月份是楼市步入岁末传统淡季的第一个月份，住宅批售量较小，全市共8个项目取得预售许可证，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市住宅批售面积227322.5平方米，环比微增1.1%，同比减少三成多，全市住宅批售套数2854套，环比减少8.0%，同比减少6.7%。

各行政区方面，罗湖区凤凰印象花园一个项目取得预售许可证，获批住宅面积25739.92平方米，获批住宅套数533套。

福田区四季山水二期一个项目取得预售许可证，获批住宅面积49211.17平方米，获批住宅套数418套。

南山区塘朗雅苑?星座一个项目取得预售许可证，获批住宅面积6389.77平方米，环比减少77.1%，同比大减95.9%，获批住宅套数129套，环比减少76.9%，同比减少92.2%。盐田、宝安两区11月份均无取得预售证的楼盘。

龙岗区5个项目取得预售许可证，获批住宅面积145981.6平方米，环比增加0.3%，同比增加5.7%，获批住宅套数1774套，环比减少一成，同比增加约五成，尚模八意府获批住宅面积66742.99平方米，获批住宅套数833套，是龙岗区获批量最大的楼盘。

附：11月份预售项目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

随着“金九银十”的过去，楼市进入传统的淡季，同时，加息、提高存款准备金率等高频度的金融收紧政策更是深度影响楼市，交易清淡，成交均价大幅下跌。根据深圳房地产信息网的监测，11月份深圳的新房成交均价环比大幅下跌16.2％，仅18039元/平方米，为今年7月份以来最低，同比也下跌近6％。高端物业成交急剧减少是新房成交均价大幅下跌的主要原因，另外，部分新入市项目的定价趋于谨慎拉低了整体价格水平。

各行政区方面，福田区11月份的新房成交主要集中在首座、四季山水、东方新天地广场等价格3万以上的高价项目，成交均价被抬升至33570元/平方米，创历史新高，环比大幅上涨13.2％，是六区中唯一一个成交均价环比上涨的区域，同比也大涨约1/3；罗湖区11月的新房成交均价环比小幅回调1.3％至25143元/平方米，同比也大幅下跌2成多，是六区中唯一一个成交均价同比下跌的区域；龙岗区11月的新房成交均价下跌至15000元/平方米之下，为14758元/平方米，环比下跌7.4％，同比仍然大幅上涨近23％；南山区由于高端项目成交锐减，导致全区的成交均价环比下跌近12％，但仍超过31000元/平方米，同比仍上涨近17％；宝安区11月的主战场仍然是西乡片区，但片区的价格水平相对较低，同时，福永、松岗等镇区的低价项目也成交活跃，即中低价位项目是全区的成交主力，使得全区的成交均价环比下跌12.3％至17756元/平方米，为今年5月份以来最低，不过，与去年同期相比仍有4.2％的上涨；盐田区11月缺少别墅项目的强力支撑，成交均价急挫近26％，但由于天麓的存在，使得全区的成交均价仍超过31000元/平方米，同比上涨近14％。

2.2、11月份新房成交量分析

※ 定义：小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）

“限购令”、加息、提高存款准备金率等各种利空因素的叠加，严重抑制市场交易，成交量遭“腰斩”，创最近4个月新低。根据深圳房地产信息网的监测，11月份深圳共成交新房2521套/23.3万平方米，环比减少49％，同比也减少50％以上。成交物业构成方面，70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积约12.6万平方米，占全市总成交量近54％，140㎡以上的大户型成交近7万平方米，占近30％，70㎡以下的小户型成交3.8万平方米，占约16％。

罗湖区11月下旬增加一个小户型新盘凤凰印象，市场供应得到一定的补充，同时，在售的兰亭国际公寓和金翠园成交也相对稳健，使得全区的成交量环比有所增加，其中，成交套数为29套，环比增加5成多，成交面积2699平方米，环比增加近16％，不过，成交量仍不足去年同期的1/10！物业型态方面，11月份罗湖区成交的新房中约8成为改善型物业，小户型占约13％，大户型只成交1套，占比不到6％。

福田区11月也增加一个新项目——四季山水二期，而之前入市的首座成交量更增加数倍，新旧项目共同推升全区的成交量，为173套，环比增加近23％，成交面积1.2万平方米，环比增加近50％，不过，与去年同期相比仍减少4成多。首座、四季山水二期、东方新天地广场是全区的成交主力，其中，首座贡献全区近一半的成交量。物业型态方面，11月份福田区成交的物业中，有超过一半为小户型，成交面积占全区的53％，大户型占近36％，改善型占约11％。

除罗湖区和福田区外，其余四区11月份的新房成交量环比和同比都呈暴减之势。其中，南山区11月的新房成交环比下降近80％，只有253套/1.8万平方米，同比也减少约80％。鸿威海怡湾、万豪月半山、四季丽晶公寓、君汇新天等是全区的成交主力。物业型态方面，南山区11月份成交的新房中，有超过一半为改善型户型，小户型占36％，大户型占约13％。

盐田区11月份的新房成交量环比也减少近80％，仅14套/1265平方米，同比减少约90％。全区共有东港印象、天麓、金山碧海、山海阳光园四个项目成交，其中，东港印象是全区的成交主力，贡献全区约一半的成交量。物业型态方面，盐田区11月份的新房成交以改善型为主，成交面积占全区的73％，大户型占约24％，小户型占约3％。

宝安区11月份的新房成交量环比“腰斩”，共成交新房666套/6.3万平方米，同比也减少5至6成。西乡板块仍然是全区的主力片区，该片区的三个项目西津美地、玉湖湾、桃源居三大项目的成交量占全区总成交量的一半以上。物业型态方面，改善型为成交主力，成交面积占全区的近65％，大户型占26％，小户型占近9％。

龙岗区11月份的新房成交量环比减少近40％，为1386套/13.6平方米，同比减少约2成，全区的成交量占全市总成交量的一半略多。新入市项目如万科金色半山二期、信义湛宝广场等均有较可观的成交，振业城、天健阳光城、东方沁园、御峰园等大户型项目的成交也较活跃。物业型态方面，改善型物业的成交量占绝对优势，成交面积占全区的一半以上，大户型占约1/3，小户型占约14％。

附：11月份深圳市各行政区成交结构

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月新房成交走势图 3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科金色半山11月份共销售70㎡以下的小户型物业7238.19平方米/149套，卫冕小户型成交龙虎榜冠军；首座以4379.42平方米/99套位居亚军，家和盛世以2321.8平方米/36套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，西津美地11月份共销售70-140㎡的改善型物业9750.41平方米/125套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，玉湖湾以9349.2平方米/101套位居亚军，信义湛宝广场以8781.55平方米/99套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，振业城11月份共销售140㎡以上的大户型物业12367.86平方米/44套，连续4个月雄踞大户型成交龙虎榜冠军；观湖园以6520.81平方米/38套继续保持亚军排名；御峰园以5246.38平方米/33套位居季军。二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手住宅挂牌均价高位攀升2％突破18000元/平方米，达18348元/平方米，再创历史新高，同比也大涨30％。

各区11月份的二手住宅挂牌均价除宝安区出现微小的回调外，其余五区均创历史新高。罗湖区和盐田区环比都上涨近3％，其中，罗湖区突破17000元/平方米，同比大涨近27％，盐田区接近20000元/平方米，同比大涨35％；福田区环比上涨1.5％逼近23000元/平方米，同比大涨30％；南山区和龙岗区环比都上涨1％，其中，南山区的二手房住宅挂牌均价为21274元/平方米，同比大涨约27％，龙岗区成功突破12000元/平方米，同比大涨约30％；宝安区经过近半年的快速拉升后，11月出现微小的回调，环比微跌0.3％至15511元/平方米。

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅挂牌均价走势图

1.2、11月份罗湖区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区11月份的二手住宅挂牌均价为17380元/平方米，环比上涨2.7％。全区十个片区的二手住宅挂牌均价呈普涨之势，其中，笋岗环比劲涨5.4％接近16000元/平方米；莲塘环比上涨4.8％突破16000元/平方米；东湖环比上涨3.9％突破18000元/平方米；东晓环比上涨3.3％至14418元/平方米；银湖环比上涨2.2％突破16000元/平方米；翠竹和清水河泥岗环比都有近2％的上扬，其中，翠竹的挂牌均价突破20000元/平方米大关，清水河泥岗涨至11370元/平方米；黄贝、桂园蔡屋围、东湖南湖环比上涨1％左右，其中，黄贝突破17000元/平方米，桂园蔡屋围接近21000元/平方米，东门南湖涨至18503元/平方米。

1.3、11月份福田区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，福田区11月份的二手住宅挂牌均价为22801元/平方米，环比上涨1.5％，全区十四个片区除福田保税区外，继续保持涨势，八卦岭再度领涨全区，环比3.5％超过17000元/平方米；黄木岗环比上涨2.8％突破23000元/平方米；福田中心区和新洲环比上涨2.5％左右，其中，福田中心区的挂牌均价接近29000元/平方米，新洲接近21000元/平方米；车公庙环比上涨2.3％突破2万大关，下梅林和石厦环比都上涨2.2％，挂牌均价都接近20000元/平方米；园岭白沙岭环比上涨2％超过26000元/平方米；皇岗环比上涨1.2％至20294元/平方米；景田、香蜜湖农科、上梅林、福田南－南园的涨幅相对较小，都不超过1％，其中，景田的挂牌均价逼近21000元/平方米，香蜜湖农科为33237元/平方米，上梅林为17238元/平方米，福田南－南园接近18000元/平方米；福田保税区是唯一一个挂牌均价环比下跌的片区，环比微跌0.6％至15503元/平方米。

1.4、11月份南山区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，南山区11月份的二手住宅挂牌均价为21274元/平方米，环比上涨1％。所监测的九个片区除科技园外，其余八个片区环比都呈涨势，华侨城、前海环比都上涨3.4％，其中，华侨城的挂牌均价逼近28000元/平方米，前海接近18000元/平方米；南山环比上涨3.1％，挂牌均价也接近18000元/平方米；后海环比上涨1.8％超过24000元/平方米；西丽和南油环比都上涨1.7％，其中，西丽的挂牌均价超过17000元/平方米，南油为18693元/平方米；红树湾环比上涨1.5％超过37000元/平方米；蛇口环比微涨0.1％接近23000元/平方米；科技园是唯一一个挂牌均价下跌的片区，环比下跌2.8％至17544元/平方米。

1.5、11月份盐田区二手房价格分析

【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测，盐田区11月份的二手住宅挂牌均价为19690元/平方米，环比上涨2.9％。所监测的三个片区继续全部上涨，大梅沙环比劲涨5.3％超过25000元/平方米；沙头角环比上涨1.3％逼近17000元/平方米；盐田片区环比微涨0.5％至16661元/平方米。

1.6、11月份宝安区二手房价格分析

【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测，宝安区11月份的二手住宅挂牌均价为15511元/平方米，环比微跌0.3％。两大二手房主力片区龙华和宝安中心区走势各异，龙华环比微涨0.6％至16150元/平方米，宝安中心区环比则微跌0.4％至15263元/平方米；其余四个镇区也涨跌互现，松岗和福永环比上涨约2.2％，其中，松岗的挂牌均价为7645元/平方米，福永突破8000元/平方米；沙井环比上涨1.7％至9511元/平方米；观澜环比下挫近5％，但仍超过15000元/平方米。

1.7、11月份龙岗区二手房价格分析

【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区11月份的二手住宅挂牌均价为12079元/平方米，环比上涨1％。所监测的五个片区全线上扬，横岗区环比上涨3％强势突破万元大关，为10800元/平方米；布吉和坂田环比上涨约1.5％，其中，布吉的挂牌均价为11546元/平方米，坂田逼近17000元/平方米；龙岗片区环比上涨1.1％至9127元/平方米；龙岗中心区环比微涨0.4％接近11000元/平方米。

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的住宅租金为43元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅接近5％，同比上涨5元/平方米/月，涨幅为13.2％。各行政区方面，罗湖区环比上涨2元/平方米/月至45元/平方米/月；福田区和盐田区环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为53元/平方米/月和37元/平方米/月；南山区、宝安区、龙岗区11月份的住宅租金环比都持平，分别为47元/平方米/月、31元/平方米/月、25元/平方米/月。各区的租金同比都呈涨势，其中，罗湖区环比上涨7.1％，其余五区的同比涨幅都超过一成。

附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅租赁均价走势图

2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区11月份的住宅租赁均价为45元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月。所监测的十个片区中，莲塘环比大幅上涨3元/平方米/月，住宅租金为41元/平方米/月；笋岗环比上涨2元/平方米/月，住宅租金为46元/平方米/月；翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、清水河泥岗环比都上涨1元/平方米/月；东晓和银湖11月份的住宅租金环比都持平，住宅租金分别37元/平方米/月和41元/平方米/月；东门南湖环比下跌2元/平方米/月至54元/平方米/月。

2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，福田区11月份的住宅租赁均价为53元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的十四个片区中，车公庙领涨全区，环比上涨3元/平方米/月至59元/平方米/月；上梅林和福田南－南园环比都上涨2元/平方米/月，住宅租金分别为42元/平方米/月和59元/平方米/月；福田中心区、景田、下梅林、皇岗环比都上涨1元/平方米/月；黄木岗环比下跌1元/平方米/月至52元/平方米/月；八卦岭、园岭白沙岭、福田保税区、新洲、香蜜湖农科、石厦11月份的住宅租金环比都持平。

2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，南山区11月份的住宅租赁均价为47元/平方米/月，环比持平。西丽、南头、蛇口、红树湾环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为37元/平方米/月、43元/平方米/月、49元/平方米/月、69元/平方米/月；华侨城、科技园、前海、后海、南油11月份的住宅租金环比都持平。

2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，盐田区11月份的住宅租赁均价为37元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的三个片区中，大梅沙和沙头角环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为41元/平方米/月和35元/平方米/月；盐田片区环比下跌1元/平方米/月至37元/平方米/月。

2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，宝安区11月份的住宅租赁均价为31元/平方米/月，环比持平。所监测的六个片区中，宝安中心区环比上涨1元/平方米/月，住宅租金为33元/平方米/月；福永环比下跌1元/平方米/月，住宅租金为29元/平方米/月，龙华、观澜、松岗、沙井11月份的住宅租金继续保持稳定。

2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区11月份的住宅租赁均价为25元/平方米/月，环比持平。所监测的五个片区中，除坂田环比上涨1元/平方米/月至33元/平方米/月外，其余四个片区11月份的住宅租金继续保持稳定，其中，龙岗中心区、横岗、龙岗片区的住宅租金都为22元/平方米/月，布吉为24元/平方米/月。

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在11月份监测的50个热点楼盘中，多数楼盘挂牌均价上涨，涨幅平稳，多集中在1%-3%之间，少量个盘挂牌均价与上个月持平或略有下降，波托菲诺天鹅堡挂牌均价37122元/平方米，环比上涨9.7%，是涨幅最高的楼盘，桃源居挂牌均价10816元/平方米，环比上涨5.0%，居于涨幅榜第二位，雅颂居挂牌均价46435元/平方米，环比下降2.5%，是跌幅最大的楼盘。

租金水平方面，多数个盘租赁均价上涨，涨幅持稳，多集中在0.5%-3%之间，约有四成的个盘租赁均价持平或下降，波托菲诺天鹅堡租赁均价74元/平方米/月，环比上涨8.3%，是租赁均价涨幅最高的楼盘，蔚蓝海岸租赁均价51元/平方米/月，环比上涨8.1%，居于涨幅榜第二位，半岛城邦租赁均价63元/平方米/月，环比下降7.2%，是跌幅最大的楼盘。租售比方面，11月份多数个盘挂牌均价和租赁均价均上涨，涨幅相当，故本月多数个盘租售比水平与上个月持平，第五大道租售比1：661，是全市租售比最大的楼盘，城投七里香榭租售比1：660，是租售比第二大楼盘，风格名苑租售比1：291，是租售比最小的楼盘。

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概况

■ 环比同比均下跌，二手房成交量回落至9000套内 受限购令等楼市新政的影响，二手房成交量在11月份有较明显的回落，成交套数跌至9000套之内，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手房共成交8922套，环比减少16.0%，同比减少46.5%，全市二手房成交套数799874.9平方米，环比减少18.8%，同比减少46.1%，11月份二手房交易态势总体运行平稳，单日成交量围绕400套上下波动，仅有3个交易日成交量突破500套。

■ 盐田区是成交量环比唯一上涨的区域

各行政区方面，宝安区成交1977套，是成交量最多的区域，环比减少5.3%，同比减少三成，宝安区成交面积172815.2平方米，环比减少两成，同比减少38.0%，龙岗区成交1832套，居于第二位，环比减少18.2%，同比减少44.2%，龙岗区成交面积164041.3平方米，环比减少近两成，同比减少47.5%，福田区以1776套的成交量居于第三位，环比减少两成，同比减少53.3%，福田区成交面积165082.8平方米，环比减少18.3%，同比减少51.1%，罗湖区排名第四，成交1645套，环比减少15.8%，同比减少55.6%，罗湖区成交面积135446.6平方米，环比减少25.1%，同比减少一半，南山区以1426套的成交量排名第五，环比减少23.0%，同比减少44.4%，南山区成交面积135406平方米，环比减少18.2%，同比减少42.6%，盐田区成交266套，环比增加4.7%，同比减少44.2%，是全市成交量最小的区域，同时也是11月份成交量环比唯一上涨的区域，盐田区成交面积27083.11平方米，环比增加37.1%，同比减少四成。

附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较

11月份二手房成交量、新房成交量均有回落，新房成交量环比跌幅远高于二手房，使得新房与二手房的差距在11月份增大，11月份全市二手房成交套数是新房的3.5倍。各行政区方面，罗湖、盐田、福田三区二手房成交占有绝对性的优势地位，罗湖区二手房成交套数是新房的56.7倍，盐田区二手房成交套数是新房的19.0倍，福田区二手房成交套数是新房的10.3倍，南山、宝安两区二手房成交量也明显优于新房，是新房成交量的数倍，南山区二手房成交套数是新房的5.6倍，宝安区二手房成交套数是新房的3.0倍，龙岗区二手房成交量略优于新房，是新房的1.3倍。5、11月份各区中介成交龙虎榜

【注：以下排名按各公司的合同交易面积多少排序】

第四部分：商业 一、一手商业

1、商业新增批售分析

11月份全市取得预售许可证的个盘量较小，商业批售量也较低，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市商业批售面积26044.25平方米，环比减少四成，同比减少七成多，全市商业批售套数76套，环比暴减84.2%，同比减少81.4%，位于罗湖黄贝岭的凤凰印象花园获批商业面积10487.32平方米，获批商业套数27套，是全市商业批售量最大的项目。

附：11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市商业成交面积14121.65平方米，环比减少12.7%，同比暴增1.6倍，全市商业成交套数252套，环比增加42.4%，同比增加1.2倍。位于龙岗坂田的上品雅园成交3622.21平方米/69套，是全市商业成交量最大的商业项目，世纪新城成交3259.94平方米/65套，居于第二位。

附：11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业

【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业挂牌均价止跌回升，环比上涨1.1％至55760元/平方米，同比大涨近27％。所监测的五个区中除南山区外，其余四区的商业挂牌均价均有不同幅度的上涨，龙岗区以4.1％的涨幅领涨全市，商业挂牌均价为31632元/平方米，同比大涨约26％；福田区环比上涨3.1％接近80000元/平方米，同比大涨55％；宝安区环比上涨1.8％，商业挂牌均价超过43000元/平方米，同比大涨近30％；罗湖区环比微涨0.2％至91520元/平方米，同比大涨6成多；南山区环比下跌2％，商业挂牌均价为75664元/平方米，环比大涨约1/3。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业租金环比下挫5.5％至242元/平方米/月，不过同比仍大幅上涨近50％。所监测的五个行政区的商业租金都呈跌势，宝安区环比大跌7％至93元/平方米/月，同比也下跌5.1％，是唯一一个商业租金同比下跌的区域；福田区也急挫6.5％，商业租金为257元/平方米/月，不过同比仍有5.3％的上涨；龙岗区环比下跌3.2％至90元/平方米/月，同比仍大幅上涨近2成；罗湖区和南山区的跌幅相对温和，不到1％，其中，罗湖区的仍在五百之上，为504元/平方米/月，同比更是暴涨2倍多，南山区的商业租金为230元/平方米/月，同比上涨近24％。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手商业成交面积50167.09平方米，环比减少35.4%，全市二手商业成交套数686套，环比减少8.4%，罗湖、福田是二手商业成交量最多的两个区域，罗湖区成交15526.96平方米/140套，福田区成交10336.65平方米/169套。

第五部分：写字楼 一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市无写字楼项目获批。

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市写字楼成交面积16394.07平方米，环比增加一成，同比增加3.8%，全市写字楼成交套数128套，环比增加13.3%，同比增加近七成，珠江广场成交5655.6平方米/51套，是全市办公楼成交量最大的项目，东方新天地广场成交3131.2平方米/10套，居于第二位。

附：11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼

【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼挂牌均价强劲上扬4％，接近28000元/平方米，同比大涨近33％。所监测的三个区的写字楼挂牌均价继续保持普涨态势，其中，罗湖区环比上涨3.8％突破19000元/平方米，同比大涨近35％；福田区环比上涨1％突破3万大关，达30120元/平方米，同比大涨近33％；南山区环比微涨0.8％至25715元/平方米，同比大涨近35％。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼租金环比上涨3％再次突破百元，达102元/平方米/月，同比大涨近25％。所监测的三个区中，罗湖区环比上涨3.6％，写字楼租金为87元/平方米/月，同比大涨近30％；福田区环比微涨0.9％至112元/平方米/月，同比大涨近26％；南山区11月的写字楼租金环比持平，为81元/平方米/月，同比大涨近20％。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手写字楼共成交32407.96平方米，环比增加35.8%，二手写字楼成交套数186套，环比增加三成，福田、罗湖是全市二手写字楼的主力成交区域，福田区成交16572.22平方米/105套、罗湖区成交12537.52平方米/56套。

第六部分：小结

“金九银十”过后，楼市进入传统的岁末淡季，同时，在限购令、加息等调控新政频频收紧的叠加作用下，楼市成交惨淡，11月份全市新房共成交2521套/233177平方米，成交量环比暴跌五成，为最近4个月以来的新低，11月份市场成交以中低端物业为主，高端物业成交占比甚微，使得全市成交均价环比大跌至18000元/平方米左右，近期部分新项目入市定价谨慎，也是促成成交均价回落的一个原因。龙岗区是全市的主力成交区域，成交1386套/136287平方米，约占全市总量的六成，龙岗区作为全市的价格洼地，在售项目多，市场供应充足，同时在地铁3号线即将开通的利好作用下，越来越成为广大工薪置业者买房的首先之地。

11月份表现出色的项目多位于龙岗区，信义湛宝广场、万科金色半山、振业城等项目推售新品，受到市场的广泛关注，获得热销，11月月中入市的信义湛宝广场，受到首次置业者、投资客的大力青睐，短短半月时间成交近150套住宅，成为深圳楼市的黑马和明星楼盘，万科金色半山表现卓著，11月份成交15378.42平方米/251套，产品品质、开发商品牌是万科旗下项目取胜市场的一贯武器，振业城加推复式大宅，逆市热销，11月份共12367.86平方米/44套，另外，持续热销的阳光天健城、西津美地成交面积也在万平之上。当然，在当前低迷的楼市环境下，热销的个盘只是少数，多数楼盘成交平平，市场观望氛围浓厚，加息预期使得购房者的购房负担加重，大量潜在购房者进入持币观望状态。

11月份二手楼市成交量也有较大回落，不过与新房市场相比，二手房成交量还算可观，11月份全市成交80万平方米/8922套，成交量下滑近两成，为最近4个月以来的新低，宝安、龙岗、福田是二手房成交量最多的三个区域，加息、限购等政策调控是导致二手房成交量回落的主要因素。在当前步步收紧的调控环境下，开发商、购房者等市场各方均趋于谨慎，新房成交量腰斩就是最好的例证，市场各方均处于观望和僵持期，如果房价无明显回落，成交量很难有较大突破，开发商想要快速回笼资金，提高销售速度，则必须迎合市场要求，采取降价促销的方法换取成交量，实现供需双方的共赢。

第三篇：2015年深圳房地产统计分析报告(2016.1.28)

2015年深圳房地产统计分析报告

【内容摘要】

第一部分：土地市场

随着深圳新增土地资源的紧缺，城市更新用地在深圳的房地产市场中扮演着愈来愈重要的角色，2015年深圳楼市的火爆和亢奋，吸引社会各路资金齐聚深圳，从二三级市场蔓延到一级土地市场，2015年有限的土地出让，频频引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价频创历史新高，位于宝安尖岗山的A122-0345宗地，楼面地价直逼8万元/平方米，成为近年来深圳楼市的地王新贵。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳共成交18块土地，其中4块居住用地，10块商业用地，3块商业服务业设施用地，1块商业性办公用地。2015年共计用地面积320580平方米，同比减少77.4%，建筑面积1685717平方米，同比减少51.5%，成交金额3225101万元，同比减少37.8%，楼面地价上涨28.3%，为19132元/平方米。点评：2015年是深圳楼市异常火爆和异常亢奋的一年，成交量创下2008年金融危机以来的新高，成交均价大幅创历史新高，二级市场的火爆渗透到土地市场，2015年可供出让的新增土地十分有限，进而引发全国各地的房地产企业来深圳分争市场蛋糕，有限的几块出让土地，纷纷成为深圳乃至全国土地市场的地王。

有限的土地出让远远不能够满足深圳高速发展的房地产市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，能够为市场带来的有效供给仅为30万平方米，这样的供给量对深圳的住宅市场贡献甚微，近年来深圳大幅加大城市更新的力度，深圳楼市主要依赖于旧改项目，有效缓解了新增土地供应的不足。2015年深圳仅定向转让1块商业性办公用地，写字楼市场无有效供给，由于2014年商业性办公用地出让体量很大，有效供给达100万平方米，因此，2015年的零供给并不会引起写字楼市场的供应紧张。附一：2015年成交地块分布情况 第二部分：住宅市场

一 新房市场 1、2015年新房供应分析

2015年，是深圳楼市量价大放异彩的一年，成交量同比增加65.2%，成交均价同比猛涨39.4%。楼市的火爆，始于政策面和资金面的宽松，2014年央行“930”新政放开首套房认定标准，“认贷不认房”新规是引爆深圳楼市活跃度的导火索，2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，是楼市持续走向火爆的催化剂，央行2015年的5次降息，成为了推动深圳楼市量价上行的加速器。总而言之，2015年深圳楼市在政策宽松、资金面宽松的大背景下，遏制和压抑了多年的需求全部被激活，最终，深圳楼市以666万平方米/66450套的成交量向市场交出了一份十分靓丽的答卷，成交均价同样惊人，全年均价33426元/平方米，同比近40%的价格涨幅，在反映深圳楼市火爆的同时，也让市场焦虑和恐慌，多少透漏出深圳楼市过度炒作的意味。市场交易的活跃、成交量的大幅攀升，全面激发了开发商的做多热情，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳住宅预售面积6747831平方米，同比增加14.8%，预售套数63770套，同比增加5.2%。预售的项目呈两极分化态势，其一是以普通刚需置业者为主的普通住宅，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主，价格相对较低；其二是以高收入人群为主的高端豪宅，户型供给以4房及以上的大户型为主，价格高企。2、2015年新房成交分析

2015年是深圳楼市量价持续大幅攀升的一年，330新政营业税5改

2、公积金购房首付降低、央行5次降息，多重调控政策的不断松绑，是2015年深圳楼市大幅走暖、甚至走向“疯狂”的加速剂和催化剂。2015年全年深圳楼市供求两旺、成交活跃、房价持续跳跃式上涨，并以大幅翘尾的方式凌厉收官，给市场留下了进一步的遐想空间，量价的疯狂也让市场陷入了莫名的恐慌之中。2.1 成交均价分析

调控新政松绑、刚需集中入市、多重利好楼市集结，集“天时、地利”于一体的2015深圳楼市，爆发出十分强大的购买力，购买力是房价大幅飚升的奠基石，2015年深圳的新房成交均价节节攀升、强势翘尾，创出令人惊叹的历史新高和涨幅。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳新房住宅的成交均价为33426元/平方米，较2014年（23972元/平方米）飙涨39.4%。市场需求强大、供应相对紧缺是房价飙涨的前提，深圳是一座楼市无库存积压的城市，需求旺盛只能通过房价上涨来缓解。单价3万级别的项目如港铁天颂、鸿荣源尚峰、万科天誉、领航城、星河传奇、万科麓城、中海锦城、万科公园里、前海时代、华晖云门、鸿荣源壹城中心、颐安都会中央、宏发世纪城等是房价的中流砥柱；而华润城、华润银湖蓝山、鸿荣源壹方中心、博林天瑞、海上世界双玺、星河银湖谷、勤诚达22世纪、龙光玖龙玺、中海九號公馆等高大上项目则推动房价更上一层楼。

各行政区方面，2015年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。南山、福田步入5万时代，罗湖区高位攀升，宝安区和龙岗区低位大幅上涨，盐田区同比上涨7.9%。

罗湖区2015年单价5万级别以上的项目增多，如华润银湖蓝山、天玺1号、锦缘里成交均价都在5.5万上下，塑和公园华府成交均价超过6万，云景梧桐成交均价突破7万，推动全区的新房成交均价突破4.5万关口，达48636元/平方米，同比大涨14.5%。

福田区2015年对区域房价推动最大的项目是宝能公馆，其成交均价8万上下，成交量超过4万平方米，位居福田区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，另外其他在售项目价格普遍在5万上下，使得区域房价的拉升基础大幅提高，为54461元/平方米，同比大涨28.3%。南山区2015年房价最抢眼，价格全市最高，涨幅全市最大。全市成交均价最高的5个项目（恒裕滨城、海上世界双玺、鸿荣源壹方中心、宝能公馆、香山美墅）有3个来自南山区，其中，恒裕滨城和海上世界双玺的成交均价超过9万/平方米！香山美墅和曦湾天馥是7万级别的豪宅项目，6万级别的项目大幅增加至5个：中熙君南山、汉森吉祥龙、宝能城、燕晗山苑、林语堂，高端项目的大量涌现支撑区域的房价高位再度飚涨，达56484元/平方米，同比暴涨36.9%。

相比其他区域，盐田区2015年是深圳房价表现最具亲和力的区域，由于在售项目多为3万上下的刚需楼盘，使得区域的新房成交均价温和上涨，为30498元/平方米，同比上涨7.9%。

宝安区2015年区域房价的飚涨源于高端项目的增加，鸿荣源壹方中心成交均价超过8万元，龙光玖龙玺和华联城市全景成交均价超过5万元，另外，单价4万级别的项目大幅增加至7个，卓越皇后道、中海九號公馆、雍和园、鸿荣源壹城中心、和公馆、怀德峰景、勤诚达22世纪等，高端项目成交活跃推动区域房价大幅上行，达31955元/平方米，同比暴涨34.5%。

龙岗区2015年单价3万级别的项目大幅扩容，除了成交主力万科天誉、万科麓城、颐安都会中央、万科公园里、恒大帝景等外，新增了鸿荣源尚峰、佳华领汇广场、太阳雨家园、儒骏城立方、联美新天地等，同时出现了单价4万以上的项目——星河银湖谷、信义金御半山、德润荣君府，高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为24769元/平方米，同比暴涨31.9%。

2.2 成交量分析

2015年，从二套房首付降低到营业税5改2，从降息降准到楼市去库存，不断松绑的调控政策为楼市营造了绝佳的宏观环境，遏制和压抑了多年的刚需纷纷摆脱限贷的束缚，踊跃入市，楼市景气指数爆棚，成交量节节攀升，成交均价强势飚涨。整个2015，深圳楼市走出了一个持续活跃的暴涨行情，成交量同比大幅暴增，成交均价更是走出了十分凌厉的飚升行情，创出惊人的历史新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳市累计销售新房住宅665.89万平方米，较2014年（403.03万平方米）暴增65.2%，成交套数66450套，较2014年（41881套）大幅增加58.7%，由于2015年房价大涨，使得成交金额同比增幅放大，达2225.79亿元，较2014年（966.17亿元）大增1.3倍。

罗湖区2015年新增了靖轩豪苑、城建御湖峰、锦缘里、塑和公园华府四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅25.08万平方米，同比增加86.6%，成交套数2339套，同比增加1.2倍，成交金额122亿元，同比增加1.1倍。全区共有10个项目成交，其中，华润银 湖蓝山、四季御园、靖轩豪苑、天玺1号为全区的成交主力，四盘累计贡献全区近80%的成交量。

福田区2015年新增了宝能公馆一个项目，且以高量高价为区域的房地产市场做出了卓越的贡献，全年共成交新房住宅18.83万平方米，同比增加65.9%，成交套数1455套，同比增加71.6%，成交金额超过百亿，为102.53亿元，同比增加1.1倍。全区共有8个项目成交，其中，绿景虹湾、宝能公馆、栖棠映山、山语清晖是成交主力，均有2万平方米以上的成交，四盘累计贡献全区约77%的成交量。

南山区2015年新入市的项目有：恒裕滨城、中熙君南山、水湾1979、塘朗城、宝能城、燕晗山苑、前海时代、汉森吉祥龙等大量新盘入市，同时超级大盘华润城、海上世界双玺、博林天瑞等不断加推新品，相对充盈的供应量吸引大批购房人群置业南山，成交量暴增，成交面积87.41万平方米，同比增加1.4倍，成交套数7120套，同比翻番，成交金额逼近500亿，为493.71亿元，同比增加2.3倍。全区共有26个项目成交，其中，华润城表现十分突出，成交量近18万平方米，博林天瑞和海上世界双玺成交量均超过8万平方米，前海时代、华晖云门、塘朗城、山海韵的成交量均超过3万平方米，上述7盘累计贡献全区约66%的成交量。

盐田区2015年新入市的项目有：山海四季城、玺悦山、上善梧桐苑，供应增加引发成交量激增，全年共成交新房住宅10.69万平方米，同比增加1.4倍，成交套数1221套，同比增加1.6倍，成交金额32.62亿元，同比增加1.6倍。全区共有8个项目成交，其中山海四季城一盘独大，独自贡献了全区41%的成交量，御景台雅园、玺悦山、上善梧桐苑也有较好的表现，单盘成交量均超过1万平方米。

宝安区2015年成交量超过10万平方米的楼盘有5个，港铁天颂、联投东方、光明峰荟、领航城、金地鹭湖1号，体量较大的楼盘供求活跃，推动区域内的成交量大幅上扬，全区共成交新房住宅246.80万平方米，同比增加九成，成交套数24562套，同比增加85.3%，由于鸿荣源壹方中心、龙光玖龙玺等高端项目热销，拉升区域内成交均价飚升，使得成交金额暴增，为788.64亿元，同比增加1.5倍。此外，星河传奇、鸿荣源壹方中心、怀德公元、万科九龙山、特发和平里等也有不错的表现，单盘成交量在9万平方米左右，全区成交量TOP10贡献全区约42%的成交量。

龙岗区2015年新房市场十分活跃，供求两旺，不少项目成交井喷，表现最为抢眼的京基御景印象以20万平方米的成交量傲视群雄，鸿荣源尚峰以近15万平方米的成交量紧随其后，成交量在10万平方米级别的有：宇宏健康花城、万科天誉、金众云山栖，成交量在8万平方米级别的有：万科麓城、星河银湖谷、中骏四季阳光、信义金御半山、全盛紫悦龙庭，大盘项目的全面发力助推区域的新房成交量夺得各区之冠，龙岗区以277.09万平方米居于各 区之首，同比增加33.7%，成交套数29753套，同比增加三成，成交金额686.32亿元，同比增加76.4%。全区共有69个项目成交，其中，上述10个项目累计贡献全区41%的成交量。

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区均为量价主要贡献者，或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、坪山片区等，或者两者并有。

2.3.1蛇口片区

蛇口自贸区的成立，给蛇口片区的楼盘无疑是一个重大利好，2015年蛇口片区新增入市的项目有：水湾1979、赤湾海鹏阁、林语堂，价格都在4.5万之上，大户型高端豪宅项目海上世界双玺即是片区的量价主要支撑者。片区内的5个项目共成交152952平方米，同比增加31.2%，成交套数777套，同比减少29.5%，成交金额114.34亿元，同比暴增1.1倍；成交均价74800元/平方米，同比上涨62.3%。

2.3.2西丽片区

2015年西丽片区的楼市可谓是星光熠熠，新增了塘朗城和宝能城两个项目，尤其位于大学城的宝能城异军突起，带领西丽房价直破6万大关，同时，博林天瑞、华晖云门都有不错的成绩，片区内的6个住宅项目共成交270297平方米，同比暴增138.9%，成交套数2291套，同比翻番，成交金额117.79亿元，同比暴增近两倍，成交均价43600元/平方米，同比上涨28.2%。

2.3.3龙华片区

2015年龙华楼市是深圳的焦点，有港铁天颂、龙光玖龙玺、鸿荣源壹城中心、悠山美地、保利悦都、珑门、和公馆共7个新盘入市，其中地王项目龙光玖龙玺的最近一期开盘更是破了6万大关，使得龙华的房价持续升温。片区内13个项目共成交741449平方米，同比暴增1.6倍，成交套数7566套，同比暴增1.4倍，成交金额263.64亿元，同比暴增两倍多，成交均价上涨43.5%，达35600元/平方米。

2.3.4西乡片区

2015年西乡楼市依然火爆，新入市的3个项目：幸福珺湾、君成雍和园、天福华府均表现甚佳，领航城三期和中海九號公馆更是量价的重要保证。片区内9个项目共成交290413平方米，同比减少24.0%，成交套数2733套，同比减少19.6%，成交金额107.17亿元，同比减少11.3%，成交均价36900元/平方米，同比上涨16.8%。2.3.5新安片区

2015年新安片区新增华联城市全景1个项目，还有勤诚达22世纪二期入市，两个楼盘纷纷将新安片区带入5万时代，片区内5个项目共成交137967平方米，同比增加25.5%，成交套数1425套，同比增加22.7%，成交金额51.07亿元，同比增加六成，成交均价37000元/平方米，同比上涨27.6%。

2.3.6光明片区

2015年光明片区新增3个项目：光明1号、宏发嘉域、正兆景嘉园，还有光明峰荟的二期入市，这几个项目给光明片区带来巨大的成交量，片区内的7个项目共成交373103平方米，成交套数3937套，成交金额701129万元，三者同比都暴增2.4倍，由于项目的成交高峰期主要集中在上半年，尤其部分低价项目稀释了片区的均价，使得房价上涨没有明显的体现，反而小幅下跌，片区成交均价为18800元/平方米，同比下跌1.6%。

2.3.7龙岗中心城 2015年龙岗中心城的楼市大放异彩，告别了连续三年下滑的势头，整个片区共有全盛紫悦龙庭、金地龙城中央、壹锦园、嘉亿爵悦、美地里园5个新项目入市，同时，阔别一年多的万科天誉，二期闪亮登场成交逾千套，使得龙岗中心城的量价齐升，片区内13个项目共成交572407平方米，同比翻番，成交套数6010套，同比大增98.9%，成交金额153.03亿元，同比暴增两倍，成交均价26700元/平方米，同比上涨54.3%。

2.3.8布吉片区

2015年布吉片区的楼市继续高歌猛进，推盘不断，其中新增4个楼盘：鸿荣源尚峰、宇宏健康花城、信义金御半山、联美新天地，另外还有万科公园里四期、万科麓城二期、恒大帝景、尚水天成二期的加推单位，片区供求两旺，量价齐升。片区内14个项目共成交670376平方米，同比增加50.1%，成交套数7044套，同比增加41.2%，成交金额211.56亿元，同比翻番，成交均价上涨35.0%，达31600元/平方米。

2.3.9坪山新区

2015年坪山新区利好不断，坪山至北站捷运列车的开通，无疑是刺激坪山楼市高速发展的重大利好，房价节节攀升，从1字头飚到2字头，新增力高君御国际1个新楼盘，同时京基御景印象三期是片区成交量的主力贡献者，成交面积超20万平方米，荣获全市成交量冠军。片区内7个项目共成交462496平方米，同比增加57.2%，成交套数4876套，同比增加52.9%，成交金额74.28亿元，同比增加85.1%，成交均价16100元/平方米，同比上涨18.4%。

2.3.10坂田片区

2015年坂田片区楼市继续保持高度活跃，新增了太阳雨家园、佳华领汇广场、德润荣君府、儒骏城立方、高发悦驰苑共5个项目，超大体量的星河银湖谷仍是片区的主角，片区成交量有一定程度的下滑。片区内10个项目共成交324324平方米，同比减少18.0%，成交套数3495套，同比减少16.3%，由于房价持续飙升，即使成交量减少，但成交金额反而增加，达113.27亿，同比增加17.5%，成交均价34900元/平方米，同比上涨43.0%。

2.7 2015年1－12月深圳新房量价走势分析

2015年深圳楼市行情火爆，尤其在330新政后，市场抢购风潮不断，屡现新盘当日售罄现象，年末更是拍出楼面价达79000元/平方米的全国地王，2015年深圳楼市可谓是“惊喜连连”，量价齐升。

成交均价方面，1-5月均在26000-29000元/平方米的区间波动，年内新房均价单月最低为4月份的26370元/平方米，6月后新房均价突破3万大关，随后一路飙升，仅在10月小幅回落，然而11月更是冲破4万大关，达44761元/平方米，创下历史新高。

成交量方面，2月份受农历新年影响，成交量较少，仅1985套，为全年单月最低，3-12月成交量大致在4000-8000套之间波动，6月份为全年单月最高值，达7494套，7月后连续几个月下探，10月-12月成交量出现“翘尾”行情，12月以7282套收官。

2.8 2006－2015年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2006-2015年深圳的住宅供应量大致可以分为两个阶段：2006-2010年为供应下降阶段，2006年是近十年间最大值695万平方米，随后逐年减少，并在2010年为历史新低，供应量仅为393万平方米；2011年-2015年随着市场向好，供应逐年回升，2015年增加至675万平方米，为2007年以来最多。

需求方面，2006-2015年深圳的住房需求大致呈“U”字型，2006-2011年深圳的新房销售量逐年减少，2006年是近十年销量最好的一年，达到706万平方米，而到2011年即下滑到273万平方米的历史低位，2012年后市场逐步好转，供求两旺，销售量触底反弹，尤其到了2014年的“930”和2015年的“330”新政，市场火爆行情一触即发。

供求比方面，2006-2007年新房供求大致均衡，而在2008年金融危机导致的新房需求量急剧下滑，供应过剩超200万平方米，供求比为1:0.6，创历史新低；2009年救市政策刺激大量刚需入市，激发一波投资投机热潮，使得市场出现供不应求的现象，供应缺口在177万平方米左右，供求比为1:1.4，为历史新高，2010年开始一系列的调控后，市场成交量开始下滑，直到2015年实现供求大致均衡。

房价方面，2006年为近十年最低，新房均价在1万元之下，而2007年开始房价大幅上涨，2006-2007年涨幅为近十年最大，达44.9%，后受2008年金融危机影响，房价小幅回落，2009年后，在政策利好的刺激下，房价一路飙升，屡创新高，2010年新房成交均价突破2万大关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2015年新房均价实现“三级跳”，尤其在火爆的2015年，新房均价突破3万大关，创下历史新高，达33426元/平方米，涨幅为39%。3、2015年深圳楼盘成交龙虎榜

3.1 2015年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

3.2 2015年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

3.4 2015年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

二 二手房市场 1、2015年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2015年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨34.0%冲破4万大关，为40025元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨，盐田区以42.1%的年涨幅领涨全市，成交均价达37223元/平方米；宝安区同比上涨40.7%至35936元/平方米；南山区同比上涨38.4%至50481元/平方米，为六区最高；罗湖区同 比上涨38.1%至37990元/平方米；龙岗区同比上涨31.7%，二手住宅挂牌均价为24545元/平方米。2、2015年深圳各行政区二手房成交分析

二手楼市一直占据深圳楼市的大半壁江山，2015年“330”新政二手房营业税免征年限五改二，着着实实成为了二手楼市的引爆装置和助推器，加之央行数次降息以及二套房首付门槛的降低，多重利好集结，深圳二手房市场在2015年演绎了加速上行的火爆局面，二手楼市出现了超高的换手率，刚需客改善客频频出手，二手房成交量新高不断刷新，其中7月成交17640套，为历史新高！全年的成绩单非常可观。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手房成交量逼近14万套，为139893套，同比暴增1.1倍，成交面积12187280平方米，同比暴增1.05倍，涨幅十分惊人。2015年之前的几年，楼市政策导向以调控高房价、打压投机需求为目的，在调控高房价的同时，多项调控政策也压抑了众多刚需的购房需求，连续数年的刚需积累，终于在2015年宽松楼市政策下集体释放出来，2015年楼市量价就是最好的佐证。2015年全市几乎所有片区的二手房市场均被激活，经济实力比较扎实的刚需选择市区热点区域，经济基础稍微薄弱的刚需选择边远区域。2015年近14万套的成交量，基本消化了前几年积累的大部分刚需，也正是刚需力量的释放，造就了2015年深圳二手楼市成交量翻番的惊人局面。3、2015年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手房的挂牌均价高位上扬，逐月节节攀升，7月后突破4万大关，持续到年底更是逼近5万大关，12月挂牌均价达48520元/平方米，再创历史新高。成交量方面，330新政后，二手房成交量高歌猛进，4-7月均破万套的超级体量，其中7月份更是创下年内最高达17640套，随后高位回落，在几个月的调整后，岁末再度“翘起”，12月份达13950套。4、2015年深圳住宅租金 根据szhome二手房栏目的监测，2015年深圳的住宅租金为71元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2014年上涨10元/平方米/月，同比涨幅为16.4%。

各行政区方面，六区的住宅租金继续保持全面上涨的局面，其中，南山区连续三年领涨全市，达85元/平方米/月，为六区最高，同比上涨21.4%；福田区同比上涨20.3%至83元/平方米/月；龙岗区同比上涨18.9%至44元/平方米/月；宝安区同比上涨18.2%至52元/平方米/月；罗湖区同比上涨16.9%至76元/平方米/月；盐田区同比上涨14.3%至56元/平方米/月。5、2015年1-12月深圳各行政区租金走势图

三 2015年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市的新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低16.5%。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过4万，远高于区域的二手房挂牌均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二 手住宅挂牌均价高出28.0%，福田区和南山区也高出一成左右；龙岗区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当；宝安区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低11.1%；而盐田区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低18.1%。

2、新房二手房成交量比较

比较可见，2015年二手房市场、新房市场成交量均大幅增加，但由于新房成交量增幅小于二手房成交量增幅，新房成交量与二手房成交量的成交差距增大，二手房成交仍然是深圳楼市的主力，全市二手房成交量是新房的1.8倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的4.4倍，特区外二手房成交量是新房成交量的1.1倍。各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的6.8倍，福田区二手房成交量是新房的11.9倍，南山区二手房成交量是新房的2.2倍，盐田区二手房成交量是新房的3.1倍，宝安、龙岗两区二手房成交量略优于新房，宝安区二手房成交量是新房的1.1倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.2倍。

第三部分：商业

一一手商业 1新增预售分析

2015年深圳楼市量价暴涨，投资价值显著，大量社会闲散资金集结深圳楼市，限购政策使得一部分资金转向商业地产，尤其是商务公寓，受到大量投资客的青睐。商业地产成交量的激增引发开发商的推盘热情，2015年深圳商业地产预售量可观，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳商业预售面积1480582平方米，同比大幅增加47.0%；商业预售套数15847套，同比增加36.4%。

2一手商业成交分析

2015年楼市调控政策宽松，尤其是数次降息，释放了较多的社会闲散资金，这些资金在深圳楼市限购的环境下转向深圳商业地产，商务公寓更受追捧。2015年深圳商务公寓推盘量大，成交活跃，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳商业成交面积94.65万平方米，同比增加85.5%；商业成交套数11746套，同比增加96.5%。在国内经济低迷、央行银根宽松的背景下，深圳商业公寓则成为社会闲散资金逐利的一个避风港。

附：2015年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二 二手商业

1、二手商业挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的二手商业挂牌均价为65260元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2014年（61002元/平方米）上涨7.0%。所监测的五个区涨跌不一，其中，宝安区同比上涨49.5%至86371元/平方米，为全市涨幅最大；罗湖区同比上涨13.6%至83452元/平方米；龙岗区同比上涨10.2%至45459元/平方米；福田区同比下跌7.7%至79338元/平方米；南山区同比下跌10.7%至69546元/平方米，为六区跌幅最大。附：2015年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的商业租金为243元/平方米/月，较2014年（284元/平方米/月）下跌14.4%。所监测的五个区的商业租金走势各异，龙岗区同比大涨32.1%至144元/平方米/月；宝安区同比上涨28.0%至160元/平方米/月；福田区同比下跌19.4%至250元/平方米/月；南山区同比下跌27.3%至224元/平方米/月；罗湖区同比下跌44.1%至335元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

2015年在量价大幅创历史新高的二手楼市背景下，二手商业也有较好的表现。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手商业成交面积47.01万平方米，同比增加34.6%；二手商业成交套数7829套，同比增加18.9%。其中，福田区成交112935平方米/1565套；龙岗区成交97368平方米/2137套；罗湖区成交90018平方米/1818套，是二手商业成交量较大的三个区域，三区成交量之和占全市总量的64%。

第四部分：写字楼

一 一手写字楼

1、新增预售分析

2015年，深圳写字楼市场供应量较小，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳写字楼预售量543938平方米，同比增加5.1%，写字楼预售套数3069套，同比减少7.6%。

2一手写字楼成交分析

2015年深圳写字楼市场交易活跃，需求旺盛，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳写字楼成交面积52.40万平方米，同比增加1.1倍，写字楼成交套数3642套，同比增加65.2%。深圳经济成功转型，高科技服务业体量和规模增加，是办公楼物业热销的重要因素。

附：2015年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

二 二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手写字楼的挂牌为37705元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2014年（36409元/平方米）上涨3.6%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价全线上涨，其中，罗湖区同比上涨26.1%，达28658元/平方米；南山区同比上涨19.4%至41674元/平方米；福田区同比上涨2.8%至39379元/平方米。

附：2015年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳的写字楼租金为141元/平方米/月，较2014年（135元/平方米/月）上涨4.4%。所监测的三个行政区中的写字楼租金全线上涨，其中，南山区同比上涨8.5%至127元/平方米/月；福田区同比上涨6.1%至157元/平方米/月；罗湖区同比上涨5.5%至116元/平方米/月。

附：2015年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成交分析

产业全新升级、经济成功转型的深圳，不断推动写字楼市场量价上行，根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳二手写字楼成交面积23.55万平方米，同比增加七成，成交套数1579套，同比增加74.3%。福田、宝安、罗湖是二手写字楼的主力成交区域，福田区成交97395.23平方米/657套；宝安区成交49561.67平方米/309套；罗湖区成交39245.62平方米/340套，三区成交量之和占全市总量的近八成。

第五部分：政策点评

第六部分：2015年小结

2015年是深圳楼市从火爆走向亢奋的一年，这把火持续燃烧了一整年，深圳楼市火到没朋友、没对手。深圳楼市这一轮的火爆始于2014年底出台的“认贷不认房”宽松政策，2015年，宽松政策步步加码，从330新政的营业税5改

2、到央行的5次降息；从公积金二套首付降至二成、到中央定调楼市去库存，一环接一环的松绑，把原本活跃度尚可的深圳楼市，一步步推向火爆、疯狂。“认贷不认房”出台后的1-3月份，深圳房价中位徘徊，成交尚可；330新政营业税5改2，5-8月深圳房价进入加速上涨期，成交十分可观；9-10月深圳楼市稍作修整之后，岁末迎来了飚涨翘尾行情，11月和12月成交价格均破4万，分别为44761元和42476元，与2014年同期相比，上涨68.7%和64.9%，涨幅之高令人发颤！成交量同样彪悍，1月、6月、12月成交量均破7000套，还有5个月成交量在5500-6000套上下波动。特别是年底的11-12月，高价高量让市场疯狂，也让市场恐慌，担心房价就像一匹脱缰的野马，再也没有回头之日。2015年，既是深圳的刚需元年，也是深圳的豪宅元年，无论是普宅、还是豪宅，无论是中心地带、还是边远地区，只要是在深圳范围内的楼市产品，均被贴上疯抢热销的标签，最终深圳以建市36周年以来的房价新高、2008年金融危机以来的成交量新高高调收官。2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加58.7%，成交面积6658926平方米，同比增加65.2%，成交均价飚涨39.4%，为33426元/平方米，成交金额同比增加1.3倍，超过2225亿元。

需求与供应相辅相成，交易的持续活跃为开发商提供了良好的推盘环境，2015年开发商把脉楼市节奏，合理有序的推盘入市，疯抢、日光成为新盘面市的代名词，尤其是年底，在翘尾行情下众多新盘入市，这在以往年份的传统岁末淡季是罕见的。2015年总体供应量十分可观，全年住宅预售面积6747831平方米，同比增加14.8%，预售套数63770套，同比增加5.2%。2015年深圳新房供求比为1：0.99，供求持平，截至2015年12月31日，深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套，这个存量7-8月即可售完，深圳楼市无需去库存，更多的来自于供应紧缺的压力。

在营业税5改2的刺激下二手楼市表现十分出色，远超市场预期，量价大幅飚升，挂牌均价大涨34%，突破4万关口，达40025元/平方米，成交量更为彪悍，成交套数突破10万套，成交面积突破千万平方米，为1219万平方米/139893套，同比翻了一倍还有多。全年二手房成交量呈波浪式上涨，在新政利好刺激下2-7月二手房成交量逐月大幅攀升，8-10月受股市深幅调整有所回落，在稍作调整之后，二手楼市在年底强势翘尾，11-12月的成交量稳步回升，7月份成交量高达17640套，创月度历史新高，全年有8个月成交量在万套之上，着实震撼。深圳新房与二手房倒挂，2015年二手房成交量远高于新房，二手房新房成交量之比为1.8：1。

在深圳，新房市场与土地市场的关联度很高，2015年深圳房价的超高涨幅吸引了全国各地房企来深圳抢占市场，2015年深圳仅出让4块居住用地，引得大批房企抢夺围观，其中尖岗山地块以8万元的楼面地价成为地王新贵，创下了深圳建市以来的新高。2015年深圳居住用地面积132971平方米，同比增加1.9倍，建筑面积502123平方米，同比增加1.7倍，楼面地价19155元/平方米，同比下跌23.7%。新增土地有限，近年来深圳楼市更多地依赖于城市更新用地，旧改力度不断在加大，随着大量旧改项目的入市，供应紧缺有所缓解，由于旧改成本高，推动城市更新并不能缓解深圳的高房价。

2015年深圳楼市的热点可圈可点。位于坪山新区的京基御景印象成交面积超过20万平方米，是当之无愧的刚需标杆；位于大冲的超级大盘华润城销售金额突破100亿，为106亿元，是改善型项目热销的楷模；海上世界双玺、恒裕滨城成交均价超过90000元/平方米，鸿荣源壹方中心、宝能公馆成交均价在80000元左右，是深圳豪宅热卖的典范；万科地产销售金额突破200亿，达202亿元，连续两年蝉联全市开发商成交龙虎榜冠军宝座。位于龙华的港铁天颂、位于布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城、位于龙中的万科•天誉、位于松岗的联投东方、位于大鹏的金众云山栖等表现十分抢眼，都是单盘成交量超过10万平方米级别的楼盘。刚需大举入市、市场需求旺盛，是深圳所有项目热销的原因所在。

2015年，是深圳楼市交易火爆、量价频创新高的一年，是价格加速上行、以39.4%的涨幅领涨全国的一年，是各路资金集结深圳逐利的一年，是无房人士悔恨和懊恼的一年，是有房人士感叹没有多屯几套的一年……，调控政策转向，由打压到宽松，是催生2015深圳楼市行情的导火索，降息、营业税征收年限调整等是刺激行情深化的催化剂，多重利好集结促使深圳楼市在2015年上演了一部量价齐飚的神话传奇。2015年深圳楼市活跃度和景气指数空前上涨，给后市带来了无限的想象空间，2016年，深圳楼市有望延续2015年的火热行情，但由于2015年涨幅过高，2016年高位企稳是大概率的事情。

第七部分：2016年预测

1、宽松化调控通道打开，去库存有望继续给宽松加码

始于2014年的930新政，从认贷不认房开始，彻底打破了历时4年的遏制高房价调控政策，楼市调控由此进入松绑化时期，2015年宽松化政策不断加码，先是330的营业税5改

2、二套房首付四成、再是央行年内的5次降准降息，公积金二套房首付降至二成，2015年年底，中央政治局会议定调楼市去库存，业内分析2016年会有具体的去库存细则出台，如进一步放开限贷限购，农民工进城买房给予补贴等，可以预测，2016年仍是楼市宽松化政策加码的一年，是楼市宏观环境继续向好的一年。

2、经济增速放缓，房地产业地位愈加重要

有预测称2015年宏观经济增速为6.9%，2016年中国经济持续探底。在传统产业萧条、内需不济、外贸乏力的背景下，国家必须为经济的不景气寻找新的出路，寻找新的盈利增长点，作为支柱产业的房地产是较理想的载体，其重要性不言而喻。有分析称，楼市库存压力大，是制约经济发展的因素之一，因而，想办法去库存，为楼市注入新的元素和活力，是松绑楼市的下一步策略。

3、降息降准市场资金面宽松

2015年降息通道全年打开，经过5次降息降准，五年期以上贷款利率降至4.9%，达到建国后最低水平。降息一方面降低购房者的购房成本，准入门槛降低；其二连续的降息降准，意味着资金面宽松，资金都有逐利的本性，房地产项目的高回报会吸引大量资金集结楼市，缓解楼市的资金压力。

4、去库存无压力，供应趋紧

数据显示，截至2015年12月31日，深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套，按照2014-2015年的月平均销售速度来看，这个存量7-8个月即可售完，深圳楼市完全无去库存的压力，相反，由于深圳土地资源紧张，供应紧缺一直是深圳楼市面临的大难题，根据统计，2016年深圳楼市的供应量约在800万平方米，这个体量并不大，供应趋紧仍是2016年面临的问题。

5、需求旺盛，房价小幅上行

2015年深圳楼市放量飚涨更加突出其投资属性，加之政策上的不断松绑，恐慌入市和热钱投资有望促使深圳房价进一步上行，但由于2015年涨幅过大，2016年很难再现这样的涨幅，预计全年的房价涨幅在15%-20%左右，新房成交量仍保持高位运行，不过有可能小幅回落，全年成交均价预计达38000元/平方米。

第四篇：2014年深圳房地产统计分析报告

2014年深圳房地产统计分析报告

来源：深圳房地产信息网 研究中心

目 录

第一部分：土地市场

附一：2014年成交地块分布情况 附二：2014年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场 1、2014年新房供应分析

附：2014年住宅预售项目汇总 2、2014年新房成交分析 2.1 成交均价分析

附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2 成交量分析 2.3 热点片区分析 2.3.1蛇口片区 2.3.2西丽片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区

2.3.5新安片区 2.3.6光明片区 2.3.7龙岗中心城 2.3.8布吉片区 2.3.9坪山新区 2.3.10坂田片区

2.4 2014年深圳新房供求比

2.5 2014年深圳房价收入比 2.6 2014年深圳租售比

2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析

2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2014年深圳楼市龙虎榜

3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10 3.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10 二、二手房市场 1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图 2、2014年深圳各行政区二手房成交分析 3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

/ 80 4、2014年深圳住宅租金

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图 5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、2014年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第三部分：商业 一、一手商业

1、新增预售分析

附：2014年商业预售项目汇总

2、一手商业成交分析

附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业

1、二手商业挂牌均价

附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析 第四部分：写字楼 一、一手写字楼

1、新增预售分析

附：2014年写字楼预售项目汇总

2、一手写字楼成交分析

附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成分分析 第五部分：政策点评 第六部分：2014年小结 第七部分：2015年预测

【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。……

2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%…… 2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%……

2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右……

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2014年深圳新房成交均价23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%…… 2014年深圳新房供求比为1：0.7，连续五年供过于求…… 2014年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……

2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米，同比上涨13.2%…… 2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套，同比减少约三成…… 2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月，同比上涨10.9%…… 2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……

2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米，同比下跌14.2%…… 2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月，同比下跌5.3%……

2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米，同比上涨6.5%…… 2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月，同比上涨7.1%……

第一部分：土地市场

近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。2014年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。2014年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金额5181528万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微涨0.6%。

1块居住用地位于龙华新区，用地面积46647平方米，同比减少41.8%，建筑面积186500平方米，同比减少41.9%，成交金额468000万元，同比几近翻番，楼面地价同比暴涨2.4倍，达25094元/平方米，编号为A802-0305的居住用地宗地属于公开出让，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面积1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成交均价下跌8.3%，为16688元/平方米。

3块综合用地分布在福田、龙岗两区，用地面积954568平方米，同比增加17倍，建筑面积893235平方米，同比增加2.4倍，成交金额787600万元，同比增加1.1倍，楼面地价同比下跌四成，为8817元/平方米。

1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积31464平方米，同比增加11.4%，建筑面积261000平方米，同比减少两成，成交金额354900万元，同比增加14.1%，楼面地价同比上涨44.1%，为13598元/平方米。

1块商业用地位于龙华新区，用地面积109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面积175780

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平方米，同比增加1.2倍，成交金额304000万元，同比增加9.6倍，楼面地价同比大幅攀升3.8倍，为17294元/平方米。

从居住用地的供给来看：

编号为A802-0305的居住用地位于龙华新区，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

从商业性办公用地的供给来看：

南山前海成交9块商业性办公用地，用地面积149169.5平方米，建筑面积1259000平方米，成交金额2291728万元，楼面地价18203元/平方米。其中编号为T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，编号为T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为45万平方米。

宝安区成交2块商业性办公用地，用地面积43447.8平方米，建筑面积304200平方米，成交金额814900万元，楼面地价26788元/平方米。编号为A004-0154、A002-0046的宗地，项目建成后可全部出让，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30万平方米。

龙岗区成交2块商业性办公用地，用地面积85084.22平方米，建筑面积394459平方米，成交金额160400万元，楼面地价4066元/平方米。编号为G11314-0090的宗地，项目建成后自用率不低于40%，编号为G11340-8018的宗地，项目建成后全部限自用，故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为25万平方米。

综上所述，2014年出让的商业性办公用地，项目全部建成之后，能够为市场带来约100万平方米的有效供给。

点评：2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公

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楼市场可能会出现供大于求的局面。

附一：2014年成交地块分布情况

附二：2014年成交地块的主要指标

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第二部分：住宅市场

一、新房市场 1、2014年新房供应分析

2014年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014年1-3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。2014年9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。深圳楼市经历了1-3季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。综上所述，2014年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%。2014年预售的项目主要有：以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。

2014年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.2倍，特区内住宅预售面积1133032平方米，同比增加8.9%，住宅预售套数9844套，同比增加11.0%。特区外住宅预售面积4745546平方米，同比增加6.4%，住宅预售套数50749套，同比增加6.7%。

各行政区方面，罗湖区全年有6个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205865平方米，同比大增六成，住宅预售套数1474套，同比增加5.0%。其中，华润银湖蓝山预售量94096.88平方米/486套，御湖峰家园预售量36666.63平方米/138套，天玺1号预售量35364.78平方米/510套，是罗湖区预售量较大的几个楼盘。

福田区全年有5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积252278平方米，同比减少近两成，住宅预售套数2261套，同比减少7.3%。其中，虹湾花园预售量113895.09平方米/1211套，栖棠映山预售量53193.14平方米/279套，大康福盈门预售量40048.83平方米/238套，是福田区预售量较大的几个楼盘。

南山区全年有13个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积624523平方米，同比增加18.7%，住宅预售套数5534套，同比增加32.2%。其中，华晖云门预售量106371.39平方米/1104套，华润城预售量95586.71平方米/1102套，地铁前海时代广场预售量73424.47平方米/805套，锦绣花园四期预售量63451.35平方米/209套，是南山区预售量较大的几个楼盘。

盐田区全年有3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积50366平方米，同比减少32.0%，住宅预售套数575套，同比减少三成多。其中，浩海明珠雅居预售量为6315.88平方米/127套，御景台雅园预售量为29272.5平方米/324套，半山半海预售量为14777.34平方米/124套。

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宝安区全年有29个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2328944平方米，同比增加27.7%，住宅预售套数24603套，同比增加33.0%。其中，福安雅园预售量350172.85平方米/4003套，领航城领翔预售量152493.9平方米/1449套，锦鸿花园预售量139065.33平方米/2144套，星航华府预售量134595.4平方米/1425套，华业玫瑰四季预售量113861.65平方米/1316套，星河传奇预售量107350.49平方米/1061套，华盛新沙荟名庭预售量104866.22平方米/1061套，金地塞拉维花园预售量103101.23平方米/1035套，是宝安区预售量较大的几个楼盘。

龙岗区全年有39个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2416602平方米，同比减少8.3%，住宅预售套数26146套，同比减少一成。其中，星河银湖谷花园预售量173118.36平方米/1721套，京基御景印象预售量161352.1平方米/1847套，麓园预售量140043平方米/1437套，嘉御豪园预售量132679.2平方米/1393套，招商花园预售量125805.2平方米/1334套，佳兆业中央广场预售量113949.72平方米/1184套，振业天峦预售量117059.1平方米/1317套，中骏四季阳光预售量100130.1平方米/1222套，是龙岗区预售量较大的几个楼盘。

附：2014年住宅预售项目汇总

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/ 80 2、2014年新房成交分析

2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年开始逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。然而，成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。

2.1 成交均价分析

纵然面对成交冷淡，悲观萎靡的楼市大环境，但2014年深圳的新房成交均价仍然一枝独秀，逆市飘红，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房住宅的成交均价为23972元/平方米，较2013年（21601元/平方米）上涨11%。开发商资金充裕是房价坚挺的前提，因为2013年的丰收使得开发商有“粮”过冬，房价不让步；单价2万级别的项目如佳兆业城市广场、领航城、万科麓城、恒大国香山、华业玫瑰四季等是房价的中流砥柱；而中海九號公馆、山语清晖、华润城、银湖蓝山、纯水岸、鲸山觐海、京基滨河时代广场、锦绣花园四期、海上世界双玺等高大上项目则推动房价更上一层楼。

各行政区方面，2014年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。罗湖区步入4万时代，六区最高，福田区和南山区高位攀升，盐田区同比暴涨45%，宝安区和龙岗区也涨势明显。

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罗湖区2014年单价5万级别的项目雄起，如银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐、天玺1号等的成交均价都在5万上下，推动全区的新房成交均价突破4万大关，达42480元/平方米，为六区最高，同比大涨16.3%。

福田区2014年高端楼市持续火爆，无论是在售项目还是新入市项目，价格普遍都在4万左右，使得区域的高房价水平得以持续，为42445元/平方米，同比上涨2.2%。

南山区2014年的高端楼市同样惊艳，全市成交均价最高的5个项目（海上世界双玺、曦湾天馥、万科璞悦山、纯水岸、鲸山觐海）有4个来自南山区，其中，海上世界双玺的成交平均超过9万/平方米！6万级别的豪宅除纯水岸和鲸山觐海外又增添了一员“猛将”——曦湾天馥，而4-5万级别的项目则大幅增加至5个：华润城、锦绣花园四期、恒裕滨城、翡翠海岸、后海理想雅园，高端项目大量涌现支撑区域的房价高位攀升，达41259元/平方米，同比上涨1.3%。

盐田区2014年由于售价超过37000元/平方米的蓝郡西堤入市并成为盐田新房市场最主要的成交主力，使得区域的新房成交均价一跃而起，同比暴涨45.4%，达28254元/平方米。

宝安区2014年对区域房价推动最大的项目莫过于中海九號公馆，其成交均价超过5万/平方米，成交量接近12万平方米，位居宝安区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，根据测算，中海九號公馆拉升宝安区的成交均价上涨近1300元/平方米；另外，单价3万的项目也大量出现，如：中洲中央公园、星河传奇、松茂御龙湾、中海锦城、懿花园、名门华府等；高价项目成交活跃推动房价上涨，达23761元/平方米，同比上涨13.8%。

龙岗区2014年单价2万级别的项目大幅扩容，除了成交主力佳兆业城市广场、万科麓城、佳兆业悦峰、信义嘉御山、万科公园里等外，新增了星都豪庭、恒大国香山、万科嘉悦山、中铁诺德、尚水天成、大族河山等，甚至出现了单价3万以上的项目——星河银湖谷，2014年龙岗区成交均价2万以上的在售项目达20个（2013年为15个），高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为18781元/平方米，同比上涨近10%。

附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2014年虽然深圳的新房成交量明显萎缩，但从全年走势来看，仍有大量的项目成交均价逆势上涨，如：京基云景梧桐、山语清晖、京基滨河时代广场、佳兆业前海广场、水木丹华、梧桐春晓、领航城、卓越皇后道、幸福城、京基御景印象、佳兆业悦峰、信义嘉御山等；不过，成交均价呈跌势的项目也较多，如：宝翠苑、海上世界双玺、浩海明珠雅居、恒大国香山、招商花园城、万科公园里、宝能悦澜山等。

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2.2 成交量分析

2014年前三季度，楼市宏观环境不佳，观望情绪浓厚，楼市景气指数持续低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松绑的刺激下，楼市一扫之前的颓势，强势复苏。整个2014，深圳楼市走出一波明显的先抑后扬的行情，成交量同比有所回落，但价格坚挺，成交均价再创历史新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市累计销售新房住宅403.03万平方米，较2013年（441.75万平方米）减少8.8％，成交套数41881套，较2013年（48070套）减少12.9%，虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小幅增长逼近千亿，达966.17亿元，较2013年（954.19亿）增加1.3％。

罗湖区2014年新增了银湖蓝山、御湖峰、宝翠苑、天玺1号四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅13.44万平方米，同比增加6成多，成交套数1075套，同比增加近一半，成交金额超过57亿元，同比增加87.7%。全区共有8个项目成交，其中，四季御园、银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐为全区的成交主力，四盘累计贡献全区近90%的成交量。

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福田区2014年新入市项目有笔架山公馆、绿景虹湾、栖棠映山、大康福盈门、云尚公馆，但都没有出现巨量成交的“黑马”，导致全年的成交同比大幅减少一半左右，共成交新房住宅11.35万平方米/848套，成交金额48.46亿元，同比减少46.3%。全区共有11个项目成交，其中，山语清晖、京基滨河时代广场、笔架山公馆、绿景虹湾是成交主力，均有过万平方米的成交，四盘累计贡献全区约82%的成交量。

南山区2014年新入市的项目有：佳兆业前海广场、博林天瑞、华润城、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、翡翠海岸、天悦南湾、鼎胜金域世家、曦湾天馥、前海康城，大量新盘入市推升区域的成交量，达36.2万平方米/3489套，同比增加约42%，成交金额接近150亿元，同比增加近45%。全区共有18个项目成交，其中，山海津和佳兆业前海广场表现突出，各有5万平方米左右的成交，博林天瑞、华润城、纯水岸成交量均超过3万平方米，鲸山觐海、水木丹华、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、恒裕滨城的成交量都超过2万平方米，上述11个项目累计贡献全区约83%的成交量。

盐田区2014年新入市的项目有蓝郡西堤、御景台雅园、半山半海，区域的新房市场得到补充和扩张，成交量随之增加，全年共成交新房住宅4.47万平方米，同比增加38.7%，成交套数467套，同比增加12%，由于高价的蓝郡西堤成交量大，使得全区的成交金额同比翻了一番以上，为12.63亿元。全区共有6个项目成交，其中蓝郡西堤一盘独大，独自贡献了全区45%的成交量，梧桐春晓、御景台雅园、半山半海也有较好的表现。

宝安区2014年虽然也出现诸如领航城、中海九號公馆等对区域量价均有巨大贡献的“黑马”，但成交量大的项目较2013年明显减少，成交量超过5万平方米的项目，2014年只有9个，而2013年则有16个之多，全年的成交量萎缩不言而喻，共成交新房住宅130.38万平方米/13258套，同比减少3成左右，成交金额接近310亿元，同比减少近2成。全区共有39个项目成交，其中，领航城、中海九號公馆表现抢眼，都有12万平方米左右的巨量成交，华盛西荟城、华业玫瑰四季的成立相差无几，均有接近10万平方米的成交，联投东方、卓越皇后道、中洲中央公园、星航华府、幸福城、仁山智水等也有良好的销售成交，全区成交量TOP10贡献全区近63%的成交量。

龙岗区2014年的新房市场持续活跃，成交旺盛，大量项目成交井喷，成交量超过10万平方米的项目达5个之多（2013年只有3个）：佳兆业城市广场、振业天峦、万科麓城、恒大国香山、招商花园城，成交量在7万平方米级别的有4个（2013年有2个）：中骏四季阳光、熙璟城、京基御景印象、佳兆业悦峰，新盘、大盘全面发力助推区域的新房成交量突破200万平方米，达207.2万平方米，同比增加3.6%，成交套数22744套，同比增加1.3%，成交金额389.13亿元，同比增加近14%。全区共有66个项目成交，其中，上述9个项目累计贡献全区43%的成交。另外，佳兆业城市广场连续两年保持巨量的成交，实现全市个盘成交量“双连冠”。

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2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如布吉片区、西乡片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。

2.3.1蛇口片区

2014年蛇口片区只有海上世界双玺一个新盘，售价超过9万/平方米，同鲸山觐海一起，两大豪宅是片区高房价的支撑，而片区的成交量则只要靠平价项目山海津支撑，栖游记已进入尾盘销售，量价平平。片区内的4个项目共成交116580.96平方米，同比减少17.2%，成交套数1102套，同比减少12.5%，成交金额53.78亿元，同比减少14.2%，成交均价继续上扬，高达46129元/平方米，同比上涨3.7%。

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2.3.2西丽片区

2014年西丽楼市比较活跃，新入市项目4个：博林天瑞、华晖云门、天悦南湾、鼎胜金域世家，与在售的水木丹华价格都在3万/平方米之上，西丽房价全面进入3万时代。片区内的5个项目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套数1103套，同比暴增1.27倍，成交金额38.44亿元，同比暴增1.81倍，成交均价为33974元/平方米，同比上涨14.7%。

2.3.3龙华片区

2014年龙华楼市大幅萎缩，全年只有华业玫瑰四季、星河传奇、中海锦城3个新盘入市，以及卓越皇后道和幸福城的加推单位，基本上构成了龙华片区2014年的新增供应量，供应减少加上缺少大盘巨量成交的支撑，导致片区的整体成交量大幅减少。片区内12个项目共成交287550.68平方米/3112套，同比减少65%左右，成交金额71.43亿元，同比减少60.5%，随着单价3万左右的星河传奇和中海锦城入市，片区的新房价格水平再上层楼，达24840元/平方米，同比上涨11.7%。

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2.3.4西乡片区

2014年西乡楼市推盘积极，新入市的4个项目：领航城、中海九號公馆、康达尔山海上城、松茂御龙湾均有良好的业绩，其中，领航城和中海九號公馆成交量巨大，而高价的中海九號公馆更是对片区房价带来强大的拉升作用。片区内9个项目共成交382094.01平方米，同比增加8.6%，成交套数3400套，同比减少17.6%，成交金额120.82亿元，同比增加68.5%，成交均价强势突破3万大关，达31621元/平方米，同比暴涨55.2%！

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2.3.5新安片区

2014年新安片区新增2个项目：华盛盛荟和流塘阳光，另外，中洲中央公园的新推单元体量也比较可观，楼市供求两旺，量价齐升，片区内4个项目共成交109925.62平方米/1161套，同比增加8%左右，成交金额31.84亿元，同比增加近16%，成交均价28965元/平方米，同比上涨7.5%。

2.3.6光明片区

2014年光明新区新增3个项目：福盈中央山、新地中央、光明峰荟，但新项目没有带来大

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的成交量，同时，深房传麒山和光明大第逐渐进入销售尾声，使得片区的新房成交量同比明显萎缩，片区内的5个项目共成交108817.04平方米，同比减少21.8%，成交套数1140套，同比减少29.4%，成交金额20.82亿元，同比减少15.1%，成交均价稳步上涨，为19137元/平方米，同比上涨8.6%。

2.3.7龙岗中心城

龙岗中心城的新房成交量连续三年下滑，2014年仅有3个新项目入市，分别为：珑禧、麓园、同创九著，其中仅珑禧的成交量相对可观，其余两个项目的成交量不大，在售项目中的保利上城、宝能悦澜山、颐安都会中央成交相对活跃，片区内11个项目共成交283190.44平方米，同比减少8%，成交套数3021套，同比减少约一成，成交金额略微减少0.9%，略多于49亿元，成交均价17303元/平方米，同比上涨7.7%。

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2.3.8布吉片区

布吉片区2014年推盘高潮持续，新增了恒大国香山、万科麓城2期、万科公园里3期、尚水天成、星都豪庭、大族河山、海心汇福园、中南明珠苑8个项目，而且大部分成交火爆，万科麓城、恒大国香山的成交量更是超过了10万平方米，新盘涌现，黑马频出，使得片区的成交量连续两年保持高增长。片区内14个项目共成交446646.81平方米，同比增加74%，成交套数4990套，同比增加57.9%，成交金额破百亿，为104.49亿元，同比增加85.2%，成交均价23395元/平方米，同比上涨6.4%。

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2.3.9坪山新区

坪山新区2014年楼市继续保持高度活跃，招商、京基、金地三大品牌开发商旗下的项目是坪山楼市量价的支柱，同时也是坪山楼市信心的保证，新入市项目如六和城、天峦湖等也有上佳的表现，量价齐升仍然是坪山楼市的主旋律。片区内8个项目共成交294226.92平方米，同比增加10%，成交套数3189套，同比增加2.5%，成交金额超过40亿元，同比增加24.5%，成交均价13638元/平方米，同比上涨13.1%。

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2.3.10坂田片区

2014年坂田片区楼市热度不减，仍然是全市的热点置业片区，佳兆业城市广场连续两年保持巨量成交，实现“双连冠”殊荣，佳兆业悦峰和信义嘉御山也长期畅销，同时，2014年新增的万科紫悦山、中铁诺德、星河银湖谷等项目对片区的量价均有较大的贡献。片区内7个项目共成交395650.18平方米，同比减少5.4%，成交套数4175套，同比减少3.4%，由于房价上涨，成交金额不降反增，且逼近百亿大关，为96.37亿元，同比增加7.4%，成交均价24357元/平方米，同比上涨13.5%。

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2.4 2014年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳批准预售的住宅面积为587.86万平方米，销售面积为403.03万平方米，即供应过剩约185万平方米，供求比为1：0.69，供给远大于需求，市场存量继续增加。自2010年调控以来深圳楼市连续5年供大于求：

2010年供求比为：1：0.82 2011年供求比为：1：0.69 2014年供求比为：1：0.75 2014年供求比为：1：0.80 2014年供求比为：1：0.69

各行政区方面，2014年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最严重的是福田区，新增预售面积仅消化45%，供应过剩约14万平方米，南山区和宝安区的新增量也只消耗了一半略多，其中，南山区的供求比为1：0.58，过剩约26万平方米；宝安区的供求比为1:0.56，过剩超百万平方米！罗湖区的供求比为1:0.65，过剩约7万平方米；龙岗区和盐田区的供求态势相对好些，其中，龙岗区的供求比为1:0.86，过剩约34万平方米，盐田区为1：0.89，过剩约6000平方米。

2.5 2014年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2014年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2013年深圳年人均可支配收入44653元，比上年增长9.6%，按照同样的增长比率，预计2014年的年人均可支配收入为：44653×（1+9.6%）＝48940元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：48940×2＝97880元。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房的成交均价为23972元/平方米，则一套

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70平方米的住房平均总价为70×23972＝1678040元。

根据上述数据，可估算出2014年深圳的房价收入比＝1678040÷97880≈17倍！与去年的房价收入比（17倍）持平，但远高于国际上限（6倍），即按2014年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约17年才能负担得起购房款！

2.6 2014年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅的租赁均价为61元/平方米/月，新房成交均价为23972元/平方米，即2014年深圳的租售比为61∶23972≈1∶393，租售比较2013年（1∶393）持平，深圳的租售比经过两年（2010年为1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386）回归调整后保持相对平稳态势，但与合理底线（1∶300）仍有较大差距。

对应61元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为61×300＝18300元/平方米，即目前23972元/平方米的房价较合理的高位偏高约30%。

2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析

2014年深圳楼市先抑后扬，前三季度楼市充斥着悲观论调，观望情绪浓厚，市场表现冷淡，第四季度在央行的金融松绑、降息以及“龙华地王”等重量级利好的刺激性，深圳楼市强势反弹，量价均创新高。

成交均价方面，先升后跌再拉升，1-5月逐月走高，6-10月则逐月下跌，岁末强势反弹创历史新高，年内单月最低为1月份的21755元/平方米，单月最高为11月份的26536元/平方米。

成交量方面，1月份受农历新年影响，成交量较少，仅1868套，为全年单月最低，2-8月成交量大致在2400-3000套之间波动，9月份突破3000套，10月份突破4000套，11月份突破5000套，12月份暴增至7751套，以阶段性的新高结束2014年的深圳楼市。

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2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2014年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年和2011年创历史最低，不到400万平方米，2012-2014年随着市场向好，供应逐年回升，2014年增加至588万平方米，为2009年以来最多。

需求方面，2000-2014年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，创历史最高；2005年开始的一系列宏观调控导致新房供求量都呈下滑之势，一直下滑至2011年的273万平方米的历史低位，期间在2009年由于救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量呈脉冲之势反弹了一下便继续探底，2012-2014年市场反转，供求两旺，销售量触底反弹。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都

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小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.6，为历史最低；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.4，为历史最高，2010年开始一系列严厉的调控政策陆续出台且不断加码，成交量大幅缩水，导致市场连续5年供大于求。

房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年新房成交均价首次突破2万大关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2014年逆势强势反弹，均呈两位数的涨幅，2014年的新房成交均价更创历史新，达23972元/平方米。3、2014年深圳楼市龙虎榜

3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交112.26万平方米/11506套，占全市总成交量约27%。位于坂田的180万㎡超大型城市综合体佳兆业城市广场以高性价比为其赢得巨量成交，誉冠鹏城，连续两年问鼎全市个盘销量冠军，2014年累计销售171444.1平方米/1767套，成交均价22578元/平方米；位于西乡的领航城百万平米综合体领航城异军突起，以迅雷不及掩耳之势占据了可观的市场份额，全年累计销售121739.48平方米/1250套，位居亚军，成交均价21806元/平方米；位于龙岗宝荷路的振业天峦以极富竞争力和诱惑力的价格入市，相对较低的置业门槛大力刺激成交，全年累计销售120667.24平方米/1408套，位居季军，成交均价12847元/平方米；位于宝安尖岗山的中海九號公馆则是豪宅中的佼佼者，高价热销，成为2014年最大的吸金王，全年累计销售116435.88平方米/620套，位居第四，成交均价51519元/平方米；位于布吉的万科麓城头顶万科金字招牌，市场趋之若鹜，销售没有压力，全年累计销售110270.86平方米/1167套，位居第五，成交均价23838元/平方米；位于布吉的恒大国香山作为恒大地产进入深圳的首个项目，格调高，宣传力度大，市场关注的也高，无论是价格还是销量在片区内都无盘能及，全年累计销售104138.24平方米/1183套，位居第六，成交均价25520元/平方米；位于坪山新区的文化综合体招商花园城因其创新的开发模式以及强大的品牌优势，获得巨大成功，全年累计销售101491.93平方米/1076套，位居第七，成交均价14383元/平方米；位于沙井的华盛西荟城3期入市再创佳绩，入市快速售罄，全年累计销售97351.99平方米/996套，位居第八，成交均价17503元/平方米。位于龙华的华业玫瑰四季谨慎的价格策略为其赢得源源不断的销量，全年累计销售97000.88平方米/1129套，位居第九，成交均价24394元/平方米；位于松岗的联投东方强势崛起，独享松岗楼市，交投两旺，全年累计销售82036.84平方米/910套，位居第十，成交均价17200元/平方米。

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3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约2832602万元，占全市总成交金额近28%。位于宝安尖岗山的中海九號公馆以599863万元取得了2014年深圳楼盘成交金额冠军；位于坂田的佳兆业城市广场以387082万元位居亚军；位于沙湾的恒大国香山以265756万元位居季军；领航城以265463万元位居第四；万科麓城以262867万元位居第五；华业玫瑰四季以236622万元位居第六；海上世界双玺以213220万元位居第七；山语清晖以207498万元位居第八；中洲中央公园以197767万元位居第九；纯水岸以196464万元位居第十。

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3.3 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳十大开发商共销售商品房184.73万平方米/17930套，占全市总成交量的3成多。万科地产傲视群商，旗下的万科麓城、万科公园里、万科天誉、壹海城（50%）、万科翡丽郡、万科紫悦山、万科红悦、万科红立方大厦、万科璞悦山、万科金域缇香十大项目全年共销售398670.32平方米/3862套，取得了2014年开发商商品房销售面积冠军；佳兆业地产位居亚军，旗下的佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号五个项目全年共销售301585.35平方米/3245套；招商地产位居季军，旗下的招商花园城、鲸山觐海、海上世界双玺、壹海城（50%）、曦城（50%）五个项目全年共销售192490.25平方米/1502套；京基地产位居第四，旗下的京基滨河时代广场、京基御景印象、京基云景梧桐三个项目全年共销售174031.03平方米/1612套；华盛置业位居第五，旗下的华盛西荟城、华盛盛荟两个项目全年共销售163565.27平方米/1881套；中海地产位居第六，旗下的中海九號公馆、中海锦城两个项目全年共销售134984.76平方米/830套；振业地产位居第七，旗下的振业天峦全年共销售126717.17平方米/1497套；金地集团位居第八，旗下的金地朗悦、金地名峰、金地鹭湖1号、金地国际公寓四个项目全年共销售124897.22平方米/1459套；深圳机场地产位居第九，旗下的领航城全年共销售121739.48平方米/1250套；卓越地产位居第十，旗下的卓越皇后道、卓越城两个项目全年共销售108663.5平方米/792套。

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3.4 2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳十大开发商销售商品房共成交5473990万元，占全市总成交金额的4成略多。万科地产取得2014年商品房成交面积、成交金额双冠军，旗下的万科麓城、万科公园里、万科天誉、壹海城（50%）、万科翡丽郡、万科紫悦山、万科红悦、万科红立方大厦、万科璞悦山、万科金域缇香十个项目共销售983798万元；佳兆业地产位居亚军，旗下的佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号五个项目全年共销售757492万元；招商地产位居季军，旗下的招商花园城、鲸山觐海、海上世界双玺、壹海城（50%）、曦城（50%）五个项目全年共销售682031万元；中海地产位居第四，旗下的中海九號公馆、中海锦城两个项目全年共销售656331万元；京基地产位居第五，旗下京基滨河时代广场、京基御景印象、云景梧桐三个项目全年共销售555530万元；中洲地产位居第六，旗下中洲中央公园、SCC中洲控股中心两个项目全年共销售385996万元；华润置地位居第七，旗下的华润城、华润银湖蓝山两个项目全年共销售383366万元；华侨城地产位居第八，旗下纯水岸、华侨城LOFT公馆、华寓、曦城（50%）四个项目全年共销售362327万元；卓越地产位居第九，旗下卓越皇后道、卓越城两个项目全年共销售358459万元；华盛置业位居第十，旗下华盛西荟城、华盛盛荟两个项目全年共销售348660万元。二、二手房市场

/ 80 1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2014年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨13.2%逼近3万大关，为29878元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨，南山区以16%的年涨幅领涨全市，成交均价达36468元/平方米；罗湖区同比上涨15%至27516元/平方米；福田区同比上涨12.3至36853元/平方米，为六区最高；宝安区和龙岗区环比上涨11%左右，其中，宝安区为25542元/平方米，龙岗区为18641元/平方米；盐田区同比上涨5.2%，二手住宅挂牌均价为26193元/平方米。

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图

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/ 80 2、2014年深圳各行政区二手房成交分析

从2013年延续而来的限购限贷调控政策，深切影响了2014年前三季度深圳楼市的交易热情，市场观望氛围的步步加重，导致2014年二手房成交量高位回落，2014年1-9月，二手房月度成交量在5000套上下波动，四季度在限贷宽松和央行降息利好的带动下，二手房成交量大幅飙升，其中12月成交量逼近万套，为9792套。虽然岁末二手楼市表现向好，但由于前三季度成交基数低，使得全年二手房成交量减少明显。根据深圳房地产信息网的监

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测，2014年深圳二手房成交面积5957303平方米，同比减少三成，二手房成交套数66725套，同比减少29.9%。从市场交易活跃度来看，交通网络发达、生活配套完善、教育医疗等相关辅助配套齐备的片区，二手房关注度高，尤其是城市中心一些配套完备的老住宅区，备受刚需群体的青睐，二手房成交多以1-3房的紧凑型户型为主，刚需是二手楼市的主力军。虽然二手房成交体量大幅回落，不过成交量仍远远高于新房，深圳是一座土地资源十分紧缺的城市，新房供应量有限，地段和价格选择范围小，尤其是近年来深圳高企的新房房价，使得大批刚需无从选择，越来越多的购房者转向二手房市场，不断推动二手楼市成交量高涨。

特区内、外二手房成交量之比为1.2：1，特区内二手房成交面积3280665平方米/39196套，同比减少28%左右；特区外二手房成交面积2676638平方米/27529套，同比减少32.4%。

罗湖区二手房成交面积894866平方米，同比减少三成，成交套数12697套，同比减少24.3%。福田区二手房成交面积1204615平方米，同比减少三成，成交套数13801套，同比减少29.5%。

南山区二手房成交面积978484平方米，同比减少29.5%，成交套数10830套，同比减少31.2%。

盐田区二手房成交面积202700平方米，同比增加12.6%，成交套数1868套，同比减少18.6%。宝安区二手房成交面积1329634平方米，同比减少两成，成交套数13233套，同比减少27.3%。

龙岗区二手房成交面积1347004平方米，同比减少四成，成交套数14296套，同比减少36.6%。3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手房的挂牌均价高位上扬，1-5月稳步上涨，5月份首次突破3万大关，6-10月在3万上下波动，岁末再度“翘起”，逼近31000元/平方米，再创历史新高。成交量方面，2014年深圳二手房的成交量大部分时间保持较低的体量，1-10月份中仅4月份的成交量超过6000套，11月份超过7000套，12月份则逼近万套。

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第五篇：2013年深圳房地产统计分析报告(报告)

2013年深圳房地产统计分析报告

目 录

第一部分：土地市场

附一：2013年成交地块分布情况 附二：2013年成交地块的主要指标 第二部分：住宅市场

一、新房市场 1、2013年新房供应分析

附：2013年住宅预售项目汇总 2、2013年新房成交分析 2.1 成交均价分析

附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 2.2 成交量分析

附：2013年新房成交户型构成 2.3 热点片区分析 2.3.1香蜜湖农科片区 2.3.2蛇口片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区 2.3.5观澜片区 2.3.6光明片区 2.3.7龙岗中心城 2.3.8布吉片区 2.3.9坪山新区 2.3.10坂田新区

2.4 2012深圳新房供求比 2.5 2013年深圳房价收入比 2.6 2013年深圳租售比

2.7 2013年1－12月深圳新房量价走势分析 2.8 2000－2013年深圳住宅供求及价格走势回顾 3、2013年深圳楼市龙虎榜

3.1 2013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 3.2 2013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 3.3 2013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP10 3.4 2013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10 二、二手房市场 1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价

附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图 2、2013年深圳各行政区二手房成交分析 3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析 4、2013年深圳住宅租金 附：2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图 5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、2013年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较 第三部分：商业 一、一手商业

1、新增预售分析

附：2013年商业预售项目汇总

2、一手商业成交分析

附：2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 二、二手商业

1、二手商业挂牌均价

附：2013年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图

2、商业租金

附：2013年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图

3、二手商业成交分析 第四部分：写字楼 一、一手写字楼

1、新增预售分析

附：2013年写字楼预售项目汇总

2、一手写字楼成交分析

附：2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图

2、写字楼租金

附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图

3、二手写字楼成分分析 第五部分：政策点评 第六部分：2013年小结 第七部分：2013年预测

【内容摘要】2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，纵然调控加 码也无法阻挡开发商推盘的步伐，无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交 均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高……

2013年深圳出让住宅用地8.02万平方米，同比增加73.4%…… 2013年深圳住宅预售550万平方米，同比增加12%……

2013年深圳新房成交442万平方米/48070套，创最近四年新高，同比增加20%左右…… 2013年深圳新房成交均价21601元/平方米，创历史新高，同比上涨14.3％…… 2013年深圳新房供求比为1：0.8，连续四年供过于求…… 2013年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……

2013年深圳二手住宅的挂牌均价为26395元/平方米，同比上涨近30％…… 2013年深圳二手商品房成交852.34万平方米/95132套，同比增加四成多…… 2013年深圳的住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨12.2%…… 2013年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.9倍……

2013年深圳二手商业的挂牌均价为71116元/平方米，同比上涨23.5%…… 2013年深圳商业的租金为300元/平方米/月，同比上涨32.7%……

2013年深圳二手写字楼的挂牌均价为34199元/平方米，同比上涨4.3%…… 2013年深圳写字楼的租金为126元/平方米/月，同比上涨7.7%……

第一部分：土地市场

近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所 减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情 况总体好于2012年。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。

2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积 320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年 出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高 比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。

2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显 著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积 1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年 成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。

1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。

5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。

1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。

从居住用地的分布来看：

宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。

龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。

从商业性办公用地的分布来看：

南 山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前 海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场 带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约 为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。

福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。

点 评：2013年深圳住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。

附一：2013年成交地块分布情况

附二：2013年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场 1、2013年新房供应分析

2013 年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房 首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利 率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供 应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在 10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增 加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预 售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶 层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。

2013 年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数 8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。

各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。

福 田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场 住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是 福田区住宅预售量较大的几个楼盘。

南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售 套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方 米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。

盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。宝 安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后 道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量 105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园(一期)住宅预售量124530.17平方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园Ⅰ期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城 润园住宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米 /1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。

龙岗区42个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方 米，同比增加14.8%，龙岗区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217 套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量 115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米 /1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅预 售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是龙岗区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。

附：2013年住宅预售项目汇总 2、2013年新房成交分析

2013 年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步 伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景 下戏剧性的创历史新高。

2.1 成交均价分析

2013 年深圳的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳 新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3％。2013年深圳新房成交均价的上涨一方面由于市场向 好，开发商提价；另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基 滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨城等，单价都在4万以上且成交量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。

各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。其中：

罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；

福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；

南 山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域 房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；

宝安区2013 年主力片区如龙华、观澜、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花 园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888 元/平方米，同比上涨15.8%；

龙岗区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、龙岗大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；

盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。

附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2013 年深圳热门个盘的价格走势分化明显。高端项目方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧 桐、天御香山、京基滨河时代等。普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发 君域，万科翡丽郡，远洋新干线，万科金域缇香，The Town乐城，金地名峰，万科公园里等。

2.2 成交量分析

在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市累计销售商品住宅441.75万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0％，成交套数 48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1％。

罗 湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为 8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差 异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；由于成交主力价格都较高，使得全区的成交金额同比暴增86.5%，为 30.42亿元。合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。

福田区2013年新增天御香山、合 正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现，全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加 152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以 上的成交量。

南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市 场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比减少 41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右，恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供 应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成 交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。

宝 安区2013年新房市场继续保持高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加 2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额382.71亿元，同比增加18.3%。中航天逸、中信领航、水榭春天、特发和平里、公馆 1866、幸福城、仁山智水均有超过8万平方米的成交，上述七盘累计贡献全区4成多的成交量，其中，中航天逸以142428.96平方米/1537套的成 交量位居宝安区冠军。

龙岗区2013年新盘、大盘频出，成交火爆，全区全年的新房成交面积逼近200万平方米，同比增加51.5%，成交 套数22456套，同比增加65.9%，成交金额341.56亿元，同比增加83.5%。佳兆业城市广场成交井喷，超过20万平方米，贡献全区约10%的 成交量，信义御城、信义嘉御山的成交量都超过10万平方米，上述三盘累计贡献全区两成多的成交量，其中，佳兆业城市广场以202347.98平方米 /2126套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。

2.3 热点片区分析

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年以下十个片区表现活跃，分别为：香蜜湖农科、蛇口、龙华、西乡、观澜、新安、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片 区或者对全市的房价有较大的支撑，如香蜜湖农科片区、蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。

2.3.1香蜜湖农科片区

香 蜜湖农科和蛇口是2013年深圳最重要的两大豪宅片区，量价大涨。香蜜湖农科2013年新增了天御香山、合正香蜜原著、山语清晖三大单价4万以上的豪盘，其中，天御香山、合正香蜜原著短时内被抢完，山语清晖由于在岁末才入市，成交未有良好的体现，另外，兰江山第和万泽云顶香蜜湖也有出色的表现。片区内的五 大豪盘共成交173687.17平方米/1777套，同比暴增5倍多，成交金额72.62亿元，同比暴增6倍多，成交均价强势突破4万大关，为41809 元/平方米，同比上涨13.3%。

2.3.2蛇口片区

2013 年蛇口片区比较活跃，共有鲸山觐海、栖游记、山海津三大新项目入市，其中，鲸山觐海和栖游记成交巨大，山海津由于岁末才开盘，未进入销售高峰，成交量相对 较小，三大新盘连同在售的伍兹公寓，片区内的四个项目共成交140844.77平方米，同比增加68.6%，成交套数1259套，同比增加31.1%，成 交金额62.67亿元，同比增加130.1%，成交均价也突破4万大关，达44493元/平方米，同比大涨36.5%。

2.3.3龙华片区

2013 年龙华片区继续保持频密的推盘态势，14个项目中有一半为新盘，分别为：中航天逸2期、水榭春天6期、特发和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御 商住楼，另外，公馆1866、星河盛世等也有较大体量的加推，整体保持供求两旺的态势，共成交812169.89平方米/9008套，同比增加2成略多，成交金额超过180.63亿元，同比增加46.7%，成交均价突破2万大关，为22240元/平方米，同比上涨近20%。

2.3.4西乡片区

2013 年西乡片区同样新盘云集，10个项目中有一半为新盘，分别为中信领航2期、中熙香缤山、润恒尚园、广兴源圣拿威克拉公寓、富通V都会，成交活跃，共成交 351894.87平方米/4128套，同比减少8%左右，成交金额71.69亿元，同比增加12%，成交均价突破2万大关，为20373元/平方米，同 比上涨22.1%。

2.3.5观澜片区

观 澜片区2013年楼市主要集中在鹭湖国际居住区，仁山智水和懿花园成为观澜楼市的支撑，其推售的别墅、洋房等品质住宅叫好叫卖，片区内4个项目共成交 177306.77平方米，同比增加26.7%，成交套数1488套，同比略微减少0.6%，成交金额超过35亿元，同比增加66.8%，成交均价 19769元/平方米，同比上涨31.7%。

2.3.6光明片区

光 明新区楼市继续发展壮大，2013年再添一匹黑马——光明大第，与深房传麒山一起成为光明楼市的支柱，量价齐升，片区内的3个项目共成交139165.2平方米，同比增加52.1%，成交套数1615套，同比增加近70%，成交金额24.52亿元，同比增加91.1%，成交均价17622元/平方米，同比 上涨25.6%。

2.3.7龙岗中心城

龙 岗中心城的新房成交量连续两年大幅下滑，2013年虽然也有六个新盘入市，分别为：阅山公馆、宝能悦澜山、鸿威de森林、颐安都会中央、深房传麒尚林、东 都中央王座，但由于体量不大，未能阻挡片区成交量持续萎缩之势。2013年片区内的20个项目共成交307885.64平方米/3361套，同比减少 28%左右，成交金额49.47亿元，同比减少近20%，成交均价16068元/平方米，同比上涨12.9%。

2.3.8布吉片区

布 吉片区2013年再现推盘高潮，新增了万科公园里2期、万科麓城、万科红悦、半山道1号、大卫华庭5个项目，同时，去年入市的龙岗大道1号、一半山等进入 销售高峰，使得片区的成交量剧增，片区内8个项目共成交256637.94平方米，同比增加54.5%，成交套数3161套，同比增加65.3%，成交金 额56.42亿元，同比增加91.4%，成交均价21984元/平方米，同比上涨23.8%。

2.3.9坪山新区

坪 山新区2013年楼市行情持续高涨，招商、金地等品牌开发商的新作——招商花园城、金地朗悦陆续入市助推片区量价齐升，片区内8个项目共成交 267377.29平方米/3111套，同比增加一成左右，成交金额32.23亿元，同比增加近30%，成交均价12054元/平方米，同比上涨 17.8%。

2.3.10坂田片区

坂 田片区2013年在佳兆业城市广场和信义嘉御山两大名盘的支持下，成交量呈爆炸性增长，成为龙岗区新房成交量最大的片区。片区内6个项目共成交 418113.18平方米，同比暴增3.5倍，成交套数4322套，同比暴增7.8倍，成交金额89.76亿元，同比暴增2.9倍，由于2012年的成交 主要集中在价格较高的万科璞悦山，使得片区在2012年的成交均价较高，导致2013年片区的成交均价同比大幅下跌近14%，为21467元/平方米。

2.4 2013年深圳新房供求比

根 据深圳房地产信息网的监测，深圳新房市场连续四年供大于求，2013年深圳批准预售的住宅面积为549.91万平方米，销售面积为441.75万平方米，即供应过剩100万平方米略多，供求比为1：0.80，供给大于需求，市场存量继续增加。自调控以来深圳楼市连续4年供大于求：

2010年供求比为：1：0.82 2011年供求比为：1：0.69 2013年供求比为：1：0.75 2014年供求比为：1：0.80

各 行政区方面，2013年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最为严重的是南山区和盐田区，新增预售面积只消化掉不到一半，南山区的供求比为 1：0.48，供应过剩约28万平方米，盐田区的供求比为1：0.44，罗湖区、福田区、龙岗区的供求比在1：0.7左右，其中，龙岗区供应过剩约 63万平方米，宝安区大致供求平衡，供求比为1：1。

2.5 2013年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2013年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2012年深圳年人均可支配收入40742元，比上年增长11.6%，按照同样的增长比率，预计2013年的年人均可支配收入为：40742×（1+11.6%）＝45468元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：45468×2＝90936元。

根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房的成交均价为21601元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×21601＝1512070元。

根 据上述数据，可估算出2013年深圳的房价收入比＝1512070÷90936≈17倍！与去年的房价收入比（16倍）相比略有上升，由于2013年房价 上涨较快，导致深圳的房价收入比经过两年下跌后再度回升（2010年为21.7倍，2011年18.5倍，2012年16倍），远高于国际上限（6倍），即按2013年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约17年才能负担得起购房款！

2.6 2013年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅的租赁均价为55元/平方米/月，新房成交均价为21601元/平方米，即2013年深圳的租售比为 55∶21601≈1∶393，租售比较2012年（1∶386）明显偏离，深圳的租售比经过两年（2010年为1∶518，2011年 1∶422，2012年1∶386）回归调整后再度偏离合理底线（1∶300）。

对应55元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为55×300＝16500元/平方米，即目前21601元/平方米的房价有近24%的水分。

2.7 2013年1－12月深圳新房量价走势分析

2013 年深圳楼市形势大好，虽然调控加码，但未能浇灭楼市的热情，交出了一份“量价齐升”的亮丽成绩单。新房成交均价第一季度在2万上下盘整，第二季度在一众豪 宅轮番登场的推动下，成交均价一路上涨，6月份更是逼近24000元/平方米，为年内单月最高，之后一方面随着豪宅的成交量减少以及深圳政府的重拳打压，成交均价一路回落，整个下半年均呈跌势。

成交量方面，1月份新盘扎堆入市，成交井喷，以6324套的阶段性新高开启2013年热火朝天的行情，2月份受农历新年影响，成交量直行回落，仅1642套，为年内单月最低，之后月成交量随着推盘的增减而上下震荡，但都在3000套之上。

2.8 2000－2013年深圳住宅供求及价格走势回顾

根 据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2013年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年和 2011年创历史最低，不到400万平方米，2012-2013年随着市场向好，供应逐年回升，2013年增加至550万平方米，为2009年以来最多。

需 求方面，2000-2013年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方 米，创历史最高；2005年开始的一系列宏观调控导致新房供求量都呈下滑之势，一直下滑至2011年的273万平方米的历史低位，期间在2009年由于救 市政策和充裕流动性的刺激性，销售量呈脉冲之势反弹了一下便继续探底，2012-2013年市场反转，供求两旺，销售量触底反弹。

供求比 方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导 致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约 200万平方米！供求比为1：0.6，为历史最低；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重 的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.4，为历史最高，2010年开始一系列严厉的调控政策陆续出台且不断加码，成交量大幅缩水，导致市场出现持续的供过于求局面。

房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价 上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年新房成交均价首次突破2万大 关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，具有讽刺意义的是，在调控依旧严厉且加码的2013年，新房成交 均价出现惊天大逆转，大涨14.3%至21601元/平方米，创历史新高。3、2013年深圳楼市龙虎榜

3.1 2013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交121.23万平方米/12900套，占全市总成交量约27%。位于坂田的 180万㎡超大型城市综合体佳兆业城市广场雄踞华为科技新城核心地段，自2012年岁末入市以来受到市场的高度关注，畅销不断，每逢加推必热销，成为 2013年深圳楼市最闪耀的明星楼盘，全年累计销售202347.98平方米/2126套，以压倒性的业绩优势荣登2013年深圳楼盘成交龙虎榜冠军宝 座，成交均价20572元/平方米；位于横岗的信义御城产品丰富质优、价格富有竞争力且优惠给力，以高性价比俘虏了大量市场选票，数次加推应市均快速售 罄，全年累计销售146141.94平方米/1665套，位居亚军，成交均价17162元/平方米；位于龙华的中航天逸入市盛况空前，抢购再现，自带7万平米的九方购物中心更为其增色不少，入市后销售没有压力，一期、二期均量价丰收，全年累计销售142428.96平方米/1537套，位居季军，成交均价 22411元/平方米；位于坂田的另一百万大盘、信义地产的另一力作——信义嘉御山名噪鹏城，其引进的天虹商场、外国语学校等高含金量配套极大提高物业的 价值和市场竞争力，获得市场的丰厚回报，全年累计销售121926.59平方米/1319套，位居第四，成交均价21004元/平方米；位于西乡的中信领 航推售的二期产品依旧以高性价比赢得可观的市场份额，全年累计销售120601.46平方米/1478套，位居第五，成交均价16289元/平方米；位于 龙华的水榭春天6期入市再创辉煌，成交火爆，短时即告售罄，全年累计销售118757.6平方米/1211套，位居第六，成交均价23262元/平方米； 位于龙华的地铁物业特发和平里以其独特的“港铁连体”和相对实惠的价格大受市场青睐，交投两旺，全年累计销售98324.91平方米/1019套，位居第 七，成交均价20455元/平方米；位于龙华的公馆1866主推的南区产品以高品质、高性价比占据了可观的市场份额，成交量节节上升，全年累计销售 88844.69平方米/1088套，位居第八，成交均价22166元/平方米；位于龙华的幸福城一鸣惊人，推售的一期、二期单位佳绩频传，全年累计销售 87097.48平方米/898套，位居第九，成交均价21890元/平方米；位于观澜的仁山智水推售的联排、叠加、洋房、高层等高端产品性价比突出，得 到市场的认可，成为鹭湖国际居住区的佼佼者，全年累计销售85830.24平方米/559套，位居第十，成交均价19988元/平方米。

3.2 2013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约2919768万元，占全市总成交金额近30%。位于坂田的佳兆业城市广 场以416268万元取得了全市成交金额冠军；位于蛇口的鲸山觐海以405241万元位居亚军；位于农科片区的天御香山以347948万元位居季军； 中航天逸以319192万元位居第四；水榭春天以276251万元位居第五；信义嘉御山以256100万元位居第六；信义御城以250808万元位居第 七；纯水岸以247345万元位居第八；特发和平里以201124万元位居第九；合正香蜜原著以199492万元位居第十。

3.3 2013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP10

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳十大开发商共销售新房164.34万平方米/17147套，占全市总成交量的3成多。佳兆业地产傲视群商，旗下 的佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四大项目大获丰收，以294482.13平方米/3358套的成交量勇夺2013年开发商销 售面积冠军；信义地产位居亚军，旗下的信义御城、信义嘉御山两个项目共销售268068.53平方米/2984套；万科地产位居季军，旗下的万科金域缇 香、万科公园里、万科翡丽郡、万科麓城、万科红悦、万科璞悦山、万科天誉、万科清林径八个项目共销售257419.64平方米/2697套；中信地产位居 第四，旗下的中信领航、中信龙盛广场两个项目共销售149121.01平方米/1799套；中航地产位居第五，旗下的中航天逸共销售142428.96平方米/1537套；招商地产位居第六，旗下的鲸山觐海、招商花园城、伍兹公寓、招商果岭四个共销售125173.6平方米/808套；水榭花都地产位居第 七，旗下的水榭春天共销售118757.6平方米/1211套；特发集团位居第八，旗下的特发和平里共销售98324.91平方米/1019套；合正地产 位居第九，旗下的合正荣悦、合正香蜜原著两个项目共销售97795.61平方米/863套；和黄地产位居第十，旗下的懿花园、御峰园两个项目共销售 91798.55平方米/871套。

3.4 2013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10

根 据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳十大开发商共成交3979269万元，占全市总成交金额近一半。佳兆业地产取得2013年成交面积、成交金额年 度双冠军，旗下的佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四个项目共销售623549万元；万科地产位居亚军，旗下的万科金域缇香、万 科公园里、万科翡丽郡、万科麓城、万科红悦、万科璞悦山、万科天誉、万科清林径八个项目共销售523904万元；招商地产位居季军，旗下的鲸山觐海、招商 花园城、伍兹公寓、招商果岭四个项目共销售511299万元；信义地产位居第四，旗下的信义御城、信义嘉御山两个项目共销售506908万元；合正地产位 居第五，旗下的合正荣悦、合正香蜜原著两个项目共销售375776万元；农科地产位居第六，旗下的天御香山共销售347948万元；中航地产位居第七，旗 下的中航天逸共销售319192万元；水榭花都地产位居第八，旗下的水榭春天共销售276251万元；华侨城地产位居第九，旗下的纯水岸共销售 247345万元；京基地产位居第十，旗下的京基滨河时代广场、京基云景梧桐两个项目共销售247098万元。二、二手房市场 1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价

根 据szhome二手房栏目的监测，2013年深圳二手住宅的挂牌均价同比大涨30%，达26395元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住 宅挂牌均价全线大涨，宝安区以35.7%的年涨幅领涨全市，成交均价突破23000元/平方米，龙岗区同比上涨27.2%至16725元/平方米；福田区 同比上涨25.5%至32822元/平方米，为六区最高；南山区和盐田区同比上涨23%左右，其中，南山区的二手住宅挂牌均价为31438元/平方米，盐 田区为24904元/平方米；罗湖区同比上涨近两成逼近24000元/平方米。

附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图 2、2013年深圳各行政区二手房成交分析

深 圳是一个土地资源十分紧缺的城市，在市区新房房价越来越高、郊区新房供应越来越边缘化的市场环境下，越来越多的刚需置业者转向二手房市场，二手房成交量节 节攀升。2013年2月，国务院出台新版“国五条”，其中二手房转让按差价20%缴纳个税的调控细则，引发了市场对二手房的过户潮和抢购潮，3月份二手房 成交量大幅彪升，突破18000套，为18375套，3月份之后，市场进入楼市的旺季，二手房成交量持续高位运行，4-12月份，二手房成交量持续在 6000-8500套之间波动，除了农历传统春节的2月份成交量较低外，其他月份二手房成交量均十分可观，全年二手楼市成绩斐然。根据深圳房地产信息网的 监测，2013年深圳二手房成交面积8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套数95132套，同比增加44.6%。2013年二 手房的成交主要集中在交通便利、配套完善、生活便利的区域，尤其是一些生活配套完善和便利的老住宅区，由于存在价格优势，备受市场刚需的青睐，成交活跃。二手住宅成交多以1-3房的中小户型为主，适合工薪家庭置业。

特区内、外二手房成交量之比为1.15：1，特区内二手房成交面积4566702平方米，同比增加33.1%，成交套数54392套，同比增加44.2%，特区外二手房成交面积3956669平方米，同比增加五成，成交套数40740套，同比增加45.1%。

罗湖区二手房成交面积1271311平方米，同比增加23.5%，成交套数16783套，同比增加38.0%。

福田区二手房成交面积1727293平方米，同比增加42.0%，成交套数19567套，同比增加53.4%。

南山区二手房成交面积1388072平方米，同比增加33.3%，成交套数15747套，同比增加38.8%。

盐田区二手房成交面积180026平方米，同比增加25.7%，成交套数2295套，同比增加58.1%。宝安区二手房成交面积1679442平方米，同比增加34.5%，成交套数18207套，同比增加38.6%。

龙岗区二手房成交面积2277227平方米，同比增加65.5%，成交套数22533套，同比增加五成。3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳二手房的挂牌均价步步高升,连涨12个月创历史新高且意犹未尽，至12月份，挂牌均价已涨至28775元/平方米的高位。事实上，这波持久上涨的行情始于2012年5月，累计已经连续上涨达20个月之久，历史罕见。

2013 年深圳二手房的成交量保持在一个较高的体量上运行，1月份延续去年的活跃交易氛围，以8530套的巨量成交拉开2013年的序幕，2月份受农历新年的影 响，成交量季节性回落至3840套，为年内单月最低，3月份在按过户价征税的政策影响下，市场上演一波与时间赛跑的疯狂行情，成交量井喷，高达18375 套，为年内单月最高，第二季度成交相对平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。4、2013年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2013年深圳的住宅租金继续保持较快的上涨速度，为55元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2012年上涨6元/平方米/月，同比涨幅为12.2%，虽然年涨幅达两位数，但仍小于房价的涨幅，导致租售比再次失衡。

各 行政区方面，六区的住宅租金继续保持较快的上涨速度，其中，南山区涨势迅猛，同比上涨17%达62元/平方米/月；盐田区同比上涨14.6%至47元/平方米/月；宝安区和龙岗区同比也上涨一成多，其中，宝安区的住宅租金为40元/平方米/月，龙岗区为34元/平方米/月；罗湖区和福田区的住宅租金年涨幅 略显温和，涨幅在9%左右，其中，罗湖区为58元/平方米/月，福田区为64元/平方米/月，为六区最高。

附：2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图