房地产发展史

第一篇：房地产发展史

房地产发展史

一、房地产发展历程

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：

起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点

这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。

通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。

2003年-2014年房产十年的风雨变迁

长时间以来，房地产业为我国GDP增长做出了巨大贡献，但有人言，它支撑不了一个大国的崛起，这是专家应该研究的问题。但我们不能否认，它确实给中国经济带来了变化，是国民经济的支柱产业。在现在中国的一个家庭中，主要的财富和重要的投资也是房产。2014年6月28日，著名经济学家陈志武在投资者保护高峰论坛上就表示，中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产。不难看出，房价的上涨与下跌，关乎着家庭财富的增长与缩水，同时牵连着国人的投资方向。

2003年以前，国人对房地产的投资少之又少，从2004年开始连续数年房价快速飙升，接着到2008年的金融危机，进入一段时间的低迷后再续升势，直至现在的颓势尽显。十几年来，房地产投资犹如一部跌宕起伏的大片，购房者便是电影里的演员，总是徘徊在什么时候该买房、什么时候该卖房、买什么样的房的纠结中，拿捏得准的人便赚得盆满钵满。

2003年以前：投资房地产是一个冷门专业

2003年以前，特别是1998年以前，大多数国人对“商品房”究竟是一个什么样的概念，基本是处于一个懵懵懂懂的状态，拿钱买房最多是自住，对于投资房地产就更是一个冷门专业。

2003年至2008年：房地产投资的黄金五年

2003年被称为是“换届年”，2003年至2008年，被认为是房地产投资的黄金五年。2003年8月，国务院发布“18号文件”，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。随着房地产市场化的推进，房地产开发企业如雨后春笋般在全国各地兴起。与此同时，一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走入了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产业发展开始步入快车道。

炒房团最初是从温州（楼盘）人开始，最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸至周边的上海（楼盘）、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和环渤海一带，最后演变成了“全国炒房团”。曾经有媒体报道，温州瑞安一个地道的农民，2005年开始炒房，这已经是很晚起步的了。他先是拿出200万元积蓄，在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万元，比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。之后，他与同乡8个人携2000万元本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖几套房子，盈利就有几百万元。

“可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量房产，同时也会引起当地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法是“10万人1000亿元”。

受到温州炒房团赚钱的刺激，全国其他地方的炒房团也开始蔓延开了，大量资金纷纷抛向了楼市。《投资与理财》记者综合了多家媒体报道的一些案例，我们可以一起看看那些年炒房团投资房地产的疯狂：

有人是抱着暴富的心态，有人是出于从众的心理，当看到房价猛涨，其他人赚钱的时候，一些非炒房团的散户也将自己的资金投入到了楼市。

哪里有需求，哪里就有市场。炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐利的助力下，一批又一批的“地王”价格刷新。当然，促涨地价的不仅仅只是炒房团，不过地价的提高，除了直接抬高了房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。

2008年至2013年：房地产业的暴利晚餐

房价经过多年的飙涨，在2008年受挫了。2008年，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，但是经过短暂的低迷之后，很快又苏醒了。

金融危机，让股市跌跌不休，从2007年10月16日的6124点跌至现在的近2000点。这期间，一部分老练的股民，较早抽身离了股市，损失较少，在经受了股市的“虚”之后，便将资金转移到了相对比较“实”的房子上。

受金融危机的影响，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。

2009年，在炒房团、“地王”等2007年楼市牛市的余温下，股市大量资金的转入和4万亿元计划的刺激，让中国楼市再次火了起来，并陷入了一发而不可收的地步。

在金融危机中，房价不但不跌，居然还逆势上涨，这也给那些受金融危机影响的游资指引了投资方向，2008年曾被媒体广泛报道的“制造业资金流入楼市”现象就属于这一类。

2010年注定是楼市不平静的一年。这一年，在国内各大城市房价狂飙的情形下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，将高温的楼市一下子打入了冰窖。各地房地产市场交易严重萎缩，中国房地产业的暴利时代开始走向终结，网络纷纷传出温州炒房团资金被套牢，“跑路”和跳楼现象频频出现。直至后面几年，商品房限购加码、土地出让遇冷、二手房交易疲软„„“楼市悲情”剧目一直在上演。

2013年至今：全民炒房风光不再楼市冰火两重天

无论是被称为“一直能预见内地房地产市场”的大佬，还是普通国民，多年的楼市不景气，让他们对中国楼市激情锐减，楼市出现了“一半海水，一半火焰”的现象。

自2013年8月以来，李嘉诚和其子李泽楷就开始抛售旗下在内陆的物业。有媒体报道说，这表明了李嘉诚及其子李泽楷看跌中国房地产。

对于李嘉诚的举动，万科董事会主席王石在微博上表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海等地的物业，这是一个信号。小心了！”内地房产大佬的回应，可谓意味深长。

一线城市房价磨磨唧唧的不褪色，三四线城市却“山雨欲来”，部分城市开始闹“鬼城”。2013年以来，国内相继有鄂尔多斯（楼盘）、营口（楼盘）、常州（楼盘）、惠州（楼盘）等城市爆出严重楼市泡沫。

对房产持有者来说，现阶段持有还是抛售，这是个问题，“闭着眼睛卖都会赚”的年代已经过去了。对于想购房的投资者来说，“闭着眼睛都能买”的年代也已经过去了。按照房价现在的情况，加上需要承担的房贷，有买房的一大笔钱还不如去买一款理财产品，也还有个5%-10%的收益。

二、房地产2004年到2014年房地产量价走势

1.商品房销售面积及新开工面积

由上表可知，2004年至2007年，房地产销售面积一路增加，商品房销售面积的从2004年33820万㎡上升到2007年的69104万㎡，增长了一倍还要多。到了2008年房地产市场受挫了，金融海啸席卷众多国家，中国楼市同样未能幸免，2008年房屋销售面积经过多年的增长，首次出现下跌，但并未持续太久，中国政府在2008年11月份，推出4万亿元刺激经济计划，大量无处安放的资金，面对股市的萎靡不振，最终选择直接或间接流向了楼市。2009年，房屋销售面积出现井喷式增长，一直持续到今天。

而供销比一直在1.1和1.5之间上下浮动，基本处于相对稳定的状态。

2.2004年-2014年房价走势

由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危机的影响房价略有下降外，其他年限可以说是一路飙升，尤其是2009年，房价出现了井喷，当年房价涨幅高达23.2%，创历年新高，2010年，中央对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，至此房价上涨幅度开始减缓，2014年更是下降到1.38%，尽管2014年中央出台了一系列的救市政策，但从房价走势和房地产销售来看，效果并不是特别理想。

附：2014年和2015年政府出台的相关政策 2014年以来的房地产松绑政策，明显可以分为四轮

第一轮：各地的松绑限购政策。

第二轮：央行的限贷政策调整及降息。

第三轮：各地纷纷发布购房补贴及央行的再次降准。

第四轮：两会前后开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策、回购库存商品房做保障房等。第四轮房地产松绑政策主要以二套房贷松绑为标志。

2015年政策 1、2015年2月28日，央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

2、各地的公积金最低首付调整。3、3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。4、3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。5、4月19日下午，央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。6、5月9日，次日起降息0.25个百分点，同时扩大银行行存款利率上浮区间，由此前基准利率1.3倍提高到1.5倍。

7、根据《中国人民银行关于下调金融机 构人民币贷款和存款基准利率的通知》，从2015年6月28日起，下调个人住房公积金存款利率。8、8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。9、9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

三、万达成长史

万达商业地产发展三个阶段：

一、商业地产涉足阶段（2000-2002，第一代店，城市包括长春、青岛、济南、哈尔滨、沈阳、天津、长沙、南昌、南京）。特点如下：

1、拿地选址：以引进沃尔玛作为吸引城市招商引资的合作条件，取得了省会城市商业核心区域的地块；

2、建筑产品：建筑为4-6万平方米左右，4层楼的BIG-BOX-大盒子；

3、商业业态：以2、3楼超市、4楼家居为主力店，其它散租；

4、赢利模式：一楼散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，建立起了对地方政府的招商需求认知（获取优质土地），商业资源的对接，以及对商业地产如何赢利模式的初步框架。但商业经验不足，只敢拿市商业中心地，同时也出现了后续持续经营不善的问题。

二、商业地产调整阶段（2002-2005，第二代店，城市包括武汉、南宁、天津、大连、沈阳）。特点如下：

1、拿地选址：还是以引进沃尔玛作为合作条件，取得了省会城市商业核心区域的地块；

2、建筑产品：建筑为10-15万平方米左右，多个4层楼的BIG-BOX-大盒子组合；

3、商业业态：除超市、家居以外，增加了百货、影院等主力店；

4、赢利模式：街铺散卖、其它部分持有。

这个阶段对于万达来说，开始出现了经营的成功案例，如南宁、武汉、哈尔滨。也出现了经营极端失败案例——沈阳。其中，南宁、武汉、哈尔滨等经营成功的一个共同现象就，都外部引进了连锁知名百货进行合作。万达开始与百货进行尝试重点对接，包括与中国百货元老——王德明，以及和深圳铜锣湾百货合作，以解决经营问题，但**重重。当然，直到现在，万达也没解决这个问题，就是自营百货始终亏损。大洋百货突然易帜:资金吃紧万达撤股 王德明出走

三、商业地产发展阶段（2006-至今，第三代店，城市。。）特点如下：

1、拿地选址：是“万达广场”进驻城市作为招商引资的合作为主，取得了城市发展新区地块为主；

2、建筑产品：建筑为50-100万平方米左右，产品丰富多样，包括步行街铺、住宅、公寓、写字楼、酒店等；

3、商业业态：包括超市、百货、影院、餐饮、电玩等，业态丰富化；

4、赢利模式：购物中心和酒店持有，其它以快速销售为主。

这个阶段对于万达来说，是从城市中心走入城市周边新区发展的阶段。万达顺应了中国城市化发展的方向（中国城市化主要以开发区为方向带动，而全国开发区在2006年，达到6800多个，普遍建设在城市的新区，迫切需要招商引资来拉动）。万达在新区的布点，避免了与市中心区商业的竞争，极大的减少了万达经营的压力。新区人口随着城市化的增长而增多，这样实现了政府、消费者、投资商、商户的多赢。换句话说，万达一直头痛的商业经营问题，随着中国城市化的快速发展，得到了极大缓解或解决。

至于武汉、南昌、长白山等第四代万达城，相关人士认为其个性化更大于复制性，没有深入研究，因此，在此不再表述。

万达的理念

个人认为，万达的理念思路，就是走中国的市（bu）场（qiu）化（ren）道路： 1、2000年以前，万达积累了房地产的开发经验，但遇到了房地产的主要难题——如何通过市场化的手段拿地问题；于是，有了通过世界五百强，迎合地方政府招商引资的需要的开发尝试； 2、2000-2006年，土块的问题解决了，但万达出现了拿地开发销售后的商业无法可持续经营问题。于是，开始寻找从拿地选址、建筑规划、商业运营的再度尝试； 3、2006-2013年，商业经营模式解决了，但商业人才紧缺，如何通过制度保障该商业模式能够在全国快速的复制问题。于是，万达通过商业的标准化、IT化的制度建设，解决了项目的快速复制性问题。

当然，目前万达还存在，持有商业如何变现的问题，到现在还没有解决。

第二篇：房地产发展史

浅谈公司房地产的发展历史

论文关键词：公司房地产 规模经济 集权化管理 房地产战略

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现20世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

第三篇：房地产发展史英文

The fist stage1978 to 1991Theoretical Breakthrough and the experimental phase

In 1978, Theorists put forward the perspective of commercialization of housing, land and property rights perspective

From 1987 to 1991 Chinese real estate market stared

In 1991 The State Council has approved the overall housing reform programme in 24 provinces and cities.The second stage1991 to 1998The irrational speculation and and adjustment phase During this period A lot of money entered into real estate, which resulted severe real estate bubble.Later a series of policies were introduced.The government began the first round of Tightening macro control.And the real estate bubble burst, Resulting in a large number of unfinished buildings and bank bad debts.Here we have an example, that’s the real estate of Hainan province in 1990s,At the beginning of 1992 Deng’s southern tour speech published,and then the Party Central Committee proposed to speed up the pace of reform of the housing system, hundreds of billions of funds throughout the country flocked to Haikou, Beihai and other the southern coastal city.At the same time, the housing price rose quickly, This is the first time the real estate was hot since the China’s reform and opening up, and it buried the foreshadowing For the real estate bubble.In 1992 the real estate investment for Hainan reached 8.7 billion yuan, which was an half of the investment in the fixed assets.The land price soared to 6 million per mu than the 0.15 million per mu in 1991.And in this year the Economic growth rate reached a staggering 83% in Haikou and 73.6％ in Sanya

In 1988 the average housing price was 1350 yuan/Square meter,and 1400 in 1991, but increased to 5000 yuan per yuan/Square meter.the average housing price reached its peak at the first half of 1993, the price was 7500 yuan/Square meter.Amazing！！

Later on The government rectified the real estate, The State Council issued policies and every oneIs powerful.The hot real estate was disappeared and reminded 10% of the national commercial housing backlog and 6000 unfinished buildings.ICBC ABC CBC and BOC had 30 billion bad debts.From 1993 developers escaped or closed down.And banks become the The largest developer.Bad Loan Ratio of some banks even reach to 60%.Stage 31998 to 2003Relatively stable coordinated development phase

Along with the reform of housing system and the constant improvement income level of resident ,Housing has become a new hot spot of consumption.1998 is an important period of the development of real estate Chinese.This year, the State Council issued the “Circular on further deepening reform of the housing system to speed up housing construction”.The main one is the abolition of the welfare housing distribution system, to solve the housing problem through the market.The real estate developed rapidly during this period and The real estate industry has become one of the pillar industries in the economy.And in this phase Wenzhou real mission came to the stage.In August 18, 2001, the first Wenzhou real mission total of 157 people went forward to Shanghai,and bought 100 houses within 3 days.Totally invested 50 million into property market in Shanghai.In the following years over then 200 billion yuan invested in the real estate.Beijing and shanghai has 100 billion.Where

is the Wenzhou real mission, where is the high housing price.Stage 4 2004 to 2008 phase of price continue to raise and The introduction of a number of control measures

In this period, The domestic real estate prices continued to rise, The government had also issuedpolicies to regulate and control the real estate.The policies was dense during 2005 to 2006.In 2007 under the hot money, speculation, the appreciation of RMB and other factors.The housing price increased explosively.The government start Deflated credit to cool downthe property market.With the outbreak of the financial crisis in 2008 , the domestic real estate had a temporary drop.But soon in 2009 the housing price Rose sharply.Let’s see a video.The TV play Woju was popular was hot in 2009 because it Caused resonance and also represented the high housing price after financial crisis.Many scholars believed that the rapid rise of the housing prices after the financial crisis is due to the government's $4000 billion investment.After the financial crisis, a lot of factories closed down, and the government’s 4000 billion plan,no one believe that the investment in manufacture would ear maney, so the Money flew into the real estate market, and which caused the high housing price.

第四篇：中国房地产发展史PP演讲稿

今天我们培训的主要内容是首先了解一下房地产的发展史和房地产基础知识的概念，可能会比较枯燥一点，但对于你们以后在专业知识方面会有一个基本的要求，希望各位认真的做好笔记，以后可能会有填空题或者问答题的形式进行考核，以后你们在日常的接待过程中，遇到一些对地产不是很了解的客户，可能不会提到这些问题，但对于地产比较了解的客户，如果连最基本的概念都不清楚的话，客户会认为你不够专业，以后如果你们要从事房地产这个行业，对行面试的一些情况，这也是对你们最基本的一个考核

首先我们来简单的了解一下中国房地产的发展史，它总共分为四个阶段。

一、起步阶段，二、推进阶段，三、发展阶段，四、价格持续上扬阶段，出台多项调控措施。（念PPT）

2003以后，房地产价格开始持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，尤其是一线城市更加突出，因此国家出台了多项调控措施，我们湖南的房地产也是在那个时候开始升温的，那个时候在长沙慢慢出现经济适用房，商品房的竞争也更加明显，大大小小的代理公司也开始在湖南地产发展起来，湖南的二三线城市的房地产也开始有了意识。

中国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补巾出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。

1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。

1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步改善，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。

初步形成阶段（1992—1995年）。严格意义上的中国房地产市场从1992年市场兴起。1992年是中国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%，全民所有制单位固定资产投资增长38.6%，社会商品零售额增长14.6%，而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%。

1992年下半年膨胀，1992年下半年房地产市场迅速膨胀，全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%，新开工面积增长78.1%，利用外资增长228%，全年商品房销售额比1991年增长80%，房地产公司增加2倍。

1993年上半年顶峰，这期间，全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%，新开工面积增长136%，新增开发公司6000余家，至此，全国房地产开发公司已达19000多家。

1993年下半年----1994年3月受挫折相持，1993年7月起，政府开始对房地产业实施宏观调节控政策。“相持”主要表现在三个方面：一是从心态上看，很多人认为宏观调控是暂时的，“年底将出现新一轮高潮”；二是从实际价格上看，很多大城市基本不见降价，“有价无市”的局面非常明显；三是完成的投资增速比上半圻有所下降，但仍比1992年高，这种局面大致持续到1993年3月。

1994年3月-----1995年:理性回落、平稳发展。1994年3月“两会”之后，中国的房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。

1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等

商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

1997年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，一些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。

从98年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以经济适用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住房，实行不同的定价原则：对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价，对高收入家庭则实行自由购买商品房。

自99年起，全国的商品房开始快速发展，特别是国家实行住房“按揭”政策及存、贷款利率的下调后，全国人民的购房热情空前高涨，中国的房地产也迎来了高速的膨胀发展期。

2003-2005年，是中国房地产发展的黄金期，特别是在2006年房价也一度拉到迄今为止的最高点；

由于国家各种政策的颁布和实施，中国的房地产在2007年开始回归理性，在07年的下半年，部分城市的房价已开始回落；

随着政策的逐渐发力，2008年成为了房地产的“拐点年”，在加上在这一年的世界性金融危机的影响，中国的房地产陷于了空前的下降期，开发量、成交量双双下降，价格也是一再的下跌，到2008年的下半年，全国的房价已经下降了30%以上。

第五篇：材料发展史

材料的历史同人类社会发展史同样悠久。历史上，材料被视为人类社会进化的里程碑。历史学家曾把材料及其器具作为划分时代的标志：石器时代、青铜器时代、铁器时代、高分子材料时代∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙。这里我们不难看到材料在社会进步过程中的巨大作用。

制作物品的来源即原料或材料。其中“来源”指物质。

材料：是由一种化学物质为主要成分、并添加一定的助剂作为次要成分所组成的，可以在一定温度和一定压力下使之熔融，并在模具中塑制成一定形状，冷却后在室温下能保持既定形状，并可在一定条件下使用的制品，其生产过程必须实现最高的生产率、最低的原材料成本和能耗，最少地产生废物和环境污染物，并且其废弃物可以回收、再利用。

按组成、结构特点进行分类：金属材料；无机非金属材料；高分子材料；复合材料。 按使用性能分类：利用材料力学性能的称为结构材料；而利用材料物理和化学性能的则称为功能材料。

也可将材料分为传统材料和新型材料。两者无严格区别，是互相依存、互相转化的。传统材料的特征：需求量大、生产规模大，但环境污染严重；新型材料的特征：投资强度较高、更新换代快、风险性大、知识和技术密集程度高，一旦成功，回报率也较高，且不以规模取胜。狭义陶瓷是陶器与瓷器的统称。 二者的坯料都由长石、硅石和矾土（氧化铝）构成。陶器的原料中矾土的成分多一些，是粘土质。瓷器的坯料是矾土成分较少的矿石质。陶瓷的概念有狭义、广义之分。 从狭义上说，陶瓷是用无机非金属化合物粉体，经高温烧结而成的，以多晶聚集体为主的固态物质。狭义的陶瓷概念中不包括玻璃、搪瓷、水泥、耐火材料、金属陶瓷等。 从广义上说，陶瓷泛指一切经高温处理而获得的无机非金属材料，包括人工单晶、非晶态、狭义陶瓷及其复合材料、半导体、耐火材料及水泥等。

公元前8000年左右，铜首次被有意识地用来作为原料。先民们发现并利用天然铜块制作铜兵器和铜工具。 到公元前5000年，人们已逐渐学会用铜矿石炼铜。 公元前4000年，铜器及其制造就已推广，而石头作为材料已退居第二位。铜是人类获得的第二种人造材料，也是人类获得的第一种金属材料。

在人类历史上，有过一个辉煌灿烂的青铜器时代。考古表明，青铜文明的源头在古代中国、美索不达米亚平原和埃及等。 随着时间的推移，先民们发现，在铜中加入部分锡，可使原来较软的铜制品变得更坚韧、更耐磨。于是青铜（铜锡合金）产生了。

中国商代青铜器已经盛行，并将青铜器的冶炼和铸造技术推向了世界的顶峰。 中国先民们掌握了6种不同铜、锡比例的青铜技术。知道含锡量1/6的青铜韧性较好，可做钟鼎；而含锡量2/5的青铜较硬，可做刀斧。

后来的化学成分分析证明，铁中含有百分之几的镍和钴，而不含碳和其他熔渣夹杂物。这说明它是天外来客——陨铁；  天上掉下陨铁的机会是很少的，人类不可能大量使用陨铁。但是，陨铁让人们认识了铁，知道它比铜更坚韧，用它可以制成更坚固耐用、更锋利的砍削工具。早在2600年前的春秋时代中后期，我们的祖先就发明了生铁冶炼技术，比欧洲国家要早1000多年；世界上冶炼、浇铸生铁的最早文字，也记载于我国古代典籍名著《左传》中；  最早的钢是在大约1200ºC的较低温度下，用木炭还原出铁矿石里的混杂铁（含铁、矿渣和没烧尽的木炭混杂在一起的炼铁块）为原料，在炭火中反复锻打，反复渗碳而逐步形成的。

钢和生铁的最大区别是含碳量的多少，前者少而后者多，以2.11％为界。 生铁硬而脆，韧性不好；很少作为结构材料使用（跟碳含量有关）

 炼钢跟炼铁的主要区别是消耗掉多余的碳，最简单的方法是利用空气中的氧气去除碳，以降低碳含量；

第一次技术革命发端于18世纪后期，以蒸汽机的发明及广泛应用为主要标志，由此引发的纺织工业、冶金工业、机械工业、造船工业等的工业大革命，是这次技术革命的产物，使人类从手工工艺时期跃进到机器工业时代，开创了工业社会的文明。

其主要的材料依靠是钢铁的飞速发展，实现了高炉、转炉、平炉制造优质钢材的工业化。第二次技术革命开始于19世纪末，以电的发明和广泛应用为标志，由于远距离送电材料以及通讯、照明用的各种材料的工业化，实现了电气化。其结果是石油开采、钢铁冶炼、化学工业、飞机工业、电气工业、电报电话等迅猛发展，组成了现代产业群，使人类跨进了一个新的时代，实现了向现代社会的转变。

其主要材料依托是紫铜、黄铜、铝、钨等有色金属以及高分子绝缘材料的迅猛发展。

第三次技术革命始于20世纪中期，以原子能应用为主要标志。1942年12月，意大利物理学家费米在美国建立了第一个核反应堆，实现了控制核裂变，使核能利用有了可能，实现了合成材料、半导体材料等大规模工业化、民用化，把工业文明推到顶点，开启了通向信息社会文明的大门。

其主要材料依托是钛合金、先进合金、高温陶瓷、先进复合材料等材料的迅猛发展。

第四次技术革命始于20世纪70年代，它是以计算机，特别是微电子技术、生物工程技术和空间技术为主要标志，新型材料、新能源、生物工程、航天工业、海洋开发等新兴技术是主攻方向。

其主要材料依托是以硅、砷化镓为代表的半导体材料、先进高分子材料、先进复合材料、生物相容材料等的迅猛发展。在炼钢时加进金属锰，就能炼出锰钢。锰钢最大的特点是强硬坚韧，是工业建设的栋梁之材，是国防建设的“铁甲卫士”。锰钢的问世，是一位年轻的冶金学家（英国的哈德菲尔德）藐视权威，以他那锰钢般的意志顽强攻关的结果。权威们告诫人们，钢铁中锰的含量绝不能超过1.5％，否则它就会越来越脆。在经过了几百次的失败以后，他终于发现当锰的含量达到13％时，锰钢一改它昔日脆弱的形象，变得既有很好的硬度，又富有韧性了。

不锈钢，是以铁为主体元素，加上一定比例的铬、镍、钼、锰等金属炼成的耐腐蚀合金材料。不锈钢以其锃亮的外表、良好的机械性能和对酸性腐蚀物质的强大抗御能力赢得了人们的欢迎，是现代工业生产和日常生活中常用的金属材料。冶金专家布里尔利在一次偶然发现，由电炉炼成的含铬8％，含碳0.24％的合金钢经过热处理后，具有极好的耐腐蚀性能，特别是不怕酸性物质的腐蚀。布里尔利把它起名为“不锈钢”。

到1898年，美国工人技师泰勒创造了一个奇迹。他想研制一种耐高温的高速刀具钢。他分析了钨锰钢的成分，认为钨是好的，熔点高达3380℃，受热肯定不会变软，问题一定是出在熔点和硬度都不够高的锰身上。泰勒思考了很久，决定采用铬取代锰。泰勒赶紧安排试验冶炼含铬钨钢。经过一段时间的试验，合乎要求的含铬钨钢炼出来了。新材料做的车刀的切削速度比过去提高了5倍!在这之后，泰勒又对钨铬钢刀做了不少改进，使它能在五六百摄氏度下也不变软，切削速度达到每秒10米(600米／分钟)，可与奥运会100米跑的冠军比一比速度。

进入20世纪以后，刀具材料又有了一次飞跃，那就是诞生了硬质合金。1907年，德国冶金专家施特勒尔用碳化钨的硬质颗粒，加上铁和钴的粉末，先压制成型，再以高温烧结，让铁和钴熔化而成为粘结材料，使碳化钨紧紧地“团结”起来，制成了硬质合金。硬质合金一经问世，便受到了热烈欢迎。人们发现用它制作的刀具，在1000℃的高温下也不会变软，切削速度可达到每分钟2000米以上，比普通碳素钢刀高出100多倍。

铝是地壳中含量最多，分布最广的金属元素。我们脚下的粘土，就是铝的藏身之处、所以人们称铝是“来自粘土的白银”。

在今天，铝是产量仅次于铁的第二金属。生活中随处可见。但在100多年前，铝比黄金还要贵几倍，是王公贵族才能赏玩的珍宝。

说明：炭没有从铝手里夺取氧的能力，那就换一种思路，让氯气从氧那里把铝夺过来。

他向烧得发红的矾土里通入氯气，发现有一些液体流出来，得到了应该是氯化铝。他仔细地把这些液体收集好，再加热并加入还原能力强大的钾汞剂(合金)，让它代替炭去把铝还原出来。实验分析结果告诉他，有氯化钾生成。钾汞剂已经变成了铝汞剂，加热以后汞蒸发掉了，可铝也再一次变成了白色的矾土。

由于铝的需求量越来越大，原料矾土的供应也变得紧张。自然界纯矾土矿很有限，大部分的矿石含有一半的铁硅和其它杂质，不能直接用来炼铝。有必要寻求一种廉价的方法将氧化铝提取出来。

奥地利化学家拜尔采用煅烧矿石，然后粉碎，再加入氢氧化钠，使其与氧化铝反应，生成氢氧化铝。然后分离出氢氧化铝，最后加热使氢氧化铝分解，就可以得到纯净的矾土了。他们研究发现：

1.具有形状记忆能力的合金并不只是镍钛合金一种，还有铜铝合金、铜锌合金、铜镍台金、镍铝合金等；

2.不同的组成，甚至是组成虽然相同，但热处理方法不同的合金，被“唤醒记忆”恢复原有形状的温度就有所不风

3.这些合金变形能力是无疲劳的，即使反复变形上百万次也不会断裂。

氢是一种高效的燃料，它的比热是航空煤油的三倍，也就是说1公斤的氢可以代替3公斤煤油，目前任何化学燃料都无法和它相比。更重要的是它是一种洁净的、无污染的燃料。因为氢燃烧时与氧结合，剩下的只是水，避免了产生有害的废弃物。

通常，人们只是把易与氢气结合成金属氢化物的合金才称为“储氢合金”。金属为什么具有储氢的本领呢? 因为氢是一种很活泼的元素，能与许多金属起化学反应。一个金属原子能与两个、三个或更多的氢原子结合，生成稳定的金属氢化物，同时放出热量。当稍微加热，金属氢化物吸收热量后，就会分解出高纯度的氢气。研究表明，能满足储氢材料基本条件的合金，其成分中的主要元素有镁、钛、铌、钒、锆和稀土类金属，添加元素有铬、铁、锰、钴、镍、铜等。

现在研究开发的合金，有镧镍、钛铁、镁镍、混合稀土、非晶态类储氢合金。储氢合金有很好的吸附性能，不需要高压高温就能贮存氢和释放氢，并且两者的数量很大，而且吸附性能也不会因反复贮藏、释放而减弱，因而特别适用于贮藏和运输氢，其理论贮氢量可为同体积高压贮气瓶的1000—1300倍，为液态氢单位容积贮气量的1.5倍，而且不会形成氢气压力，使之成为可靠的贮氢手段。

晶须是一种直径为几微米到几十微米、长度可达数厘米的单晶体，可以在自然界生成，也可由人工制成。它强度极高，接近晶体的理论强度。因晶须十分细小，故一般不能独立使用，但可编织成线材或与其他聚合物复合成纤维增强复合材料。

经现代的X射线衍射技术显示，晶须内部的原子完全按照同样的方向和部位排列。这是一种没有任何缺陷的理想晶体。而在一般金属中，虽说总体上原子是有规则排列的，但局部地方，一些原子的排列并不规则，因而，晶体构造中产生了缺陷。

设想：将硝化纤维薄膜夹在两层玻璃中间，设法把它们粘成一体，就可以做成不伤人的安全玻璃。

困难：硝化纤维“脾气暴躁”，见火就烧．有时温度一高还会自己烧起来。怎样使它与玻璃紧密结合起来？ 方案：

1.用胶水?——粘合牢度太低。

2.把玻璃烧软了，再趁软把硝化纤维压在一起?——实验不是着火就是爆炸，太危险。

所谓先进陶瓷，是以高纯、超细的人工合成的无机化合物为原料，采用精密控制的制备工艺烧结而成的，比传统陶瓷性能更加优异的新一代陶瓷。先进陶瓷又称为高性能陶瓷、精细陶瓷、新型陶瓷或高科技陶瓷。

先进陶瓷按化学成分可分为氧化物陶瓷、氮化物陶瓷、碳化物陶瓷、硼化物陶瓷、硅化物陶瓷、氟化物陶瓷、硫化物陶瓷等。

(1)陶瓷的耐热性好，这可以提高发动机的工作温度，从而使发动机效率大大提高。例如，对燃气轮机来说，目前作为其制造材料的镍基耐热合金，工作温度在1000℃左右；若采用陶瓷材料，工作温度可达1300℃，使发动机．效率提高30％左右。

(2)工作温度高，可使燃料充分燃烧，尾气中的污染成分大大减少。这不仅降低了能源消耗，而且减少了环境污染。

(3)陶瓷的热传导性比金属低，这使发动机的热量不易散发，可节省能源。

(4)陶瓷具有较高的高温强度和热稳定性，这可延长发动机的使用寿命。目前，这种陶瓷滚动轴承已经问世。陶瓷滚动轴承具有下列优点：

(1)陶瓷的耐蚀性好，所以陶瓷滚动轴承适合于在有腐蚀性介质的恶劣环境中工作；

(2)陶瓷滚动体的密度比钢低，转动时对外圈的离心作用力可降低40％，故使用寿命长；(3)陶瓷的热膨胀系数比钢小，在轴承的间隙一定时，允许在温差变化较大的环境中工作；(4)陶瓷的弹性模量比钢高，具有较好的刚度，有利于提高工作速度，达到较高的精度。人造金刚石：金刚石是大家熟悉的高级装饰品，又是已知材料中最硬的，由于天然金刚石矿床不多，故价格很贵。而商业上、工业上都有很大需求，于是人们希望能够人工合成。金刚石和石墨都是有碳元素组成，但是两者的性能却千差万别，一个很硬，一个很软。这为我们人工合成提供了线索。塑料、合成纤维和合成橡胶，是合成高分子化合物的三大家族。纤维和橡胶都有天然的存在，惟有塑料没有天然的存在，是人类创造力的产物。虽说塑料的诞生是受自然界的树脂类物质启发而起步的，但在塑料的发展过程中，完全是人类以丰富的想象力和艰苦卓绝的努力，才创造出这一个崭新的材料领域。

聚乙烯是由乙烯单体聚合而成，为发展最快、产量最大的一种热塑性聚合物。聚乙烯质感类似石蜡状，无味无毒，有良好的耐低温性、化学稳定性、加工性、电绝缘性，但耐热性不高，只可在80℃下使用。

由高压法所得的聚乙烯，分子质量较低，分子的支链较多，密度较小，所以又称低密度聚乙烯(LDPE)，为半透明状，质地柔软，耐冲击，常用于制作薄膜、软管、瓶类等包装材料及电绝缘护套等。

超高分子量聚乙烯(简称UHMPE)的分子质量达上百万，使结晶困难。

与普通PE相比，耐磨性、抗冲击性、自润滑性、生理相容性、耐蚀性更好，但其硬度、强度、耐热性低些。可用于耐磨输送管道、机床耐磨导轨、小齿轮、人工关节、防弹衣、滑雪板等。

最轻且价低的塑料：聚丙烯(PP)

聚丙烯是由丙烯单体聚合而成的热塑性聚合物，常用的PP，耐蚀性、电绝缘性优良，力学性能、耐热性（可达150 ℃）在通用热塑性塑料中最高，耐疲劳性好，是常见塑料中密度最低、价格最低的塑料，但低温脆性大及耐老化性不好。其无味无毒，是可进行高温热水消毒的少数塑料品种之一。

最鲜艳且成形性特好的塑料：聚苯乙烯（PS）

聚苯乙烯为苯乙烯单体聚合而成的典型线型无定形热塑性塑料。

PS极易染成鲜艳色彩，透明度仅次于有机玻璃，制品表面富有光泽；几乎可用各种成形方法进行成形加工，成形收缩特小，可成形性非常突出；电绝缘性（特别是高频绝缘性）极好，刚性好、脆性大，为敲击时惟一有清脆的类似金属声的塑料；其无味无毒，但抗冲击强度低，易脆裂；不耐高温（100 ℃以下使用），户外长期使用易变黄变脆。与“尼龙—66”相比，聚酯纤维的优点：

1.保型性好。

它弹性足，尤其是弹性模量要比尼龙-66高2～3倍，不容易产生折皱，经熨烫后有“一朝定型，永不变形”的功效。

1.耐温性能好。

聚酯纤维既不怕高温又耐得低温。将其在150℃的热空气中加热1000小时，还能保持50％以上的强度，而尼龙-66在此温度下差不多已经“毁尸灭迹”了。聚酯纤维的熔化温度高达250℃、但在零下100℃的低温环境中也不会降低性能。

3.强度高；

它在干燥情况下强度与尼龙-66不相上下、而且在潮湿条件下依然如故。尼龙-66受潮后强度会下降10％～15％，聚酯的抗冲击能力比尼龙要强整整4倍。

3.“生命力”旺盛。

把它放在玻璃瓶里晒上一年，强度并没有太大的降低，而如果换成尼龙，同样晒一年，强度会有大幅度的下降。

3.聚酯还不怕酒精、汽油等有机溶剂，不怕含氯的氧化剂，不怕稀酸、稀碱溶液的腐蚀作用。

橡胶、人称“弹性之王”，最大的特点是富有弹性，可以在外力作用下伸长七八倍。但外力一消失，又迅速恢复其原来的长度。除了弹性好以外，橡胶还有防水、绝缘、气密、抗震、耐磨等一系列优良性能。橡胶是当今社会不可缺少的重要战略物资，是现代人生活中非常熟悉的材料之一。

橡胶家族分为天然的和人工合成的两大分支。无论是天然橡胶，还是合成橡胶，都是化学家们付出了大量辛勤的劳动后，才得以进入人类生活的。

人造“大然橡胶”与真正天然的橡胶相比，可以说是“巧手胜天成”的杰作。

它的弹性、耐磨性、耐温性、气密性等各项性能指标都与天然橡胶相同，甚至它的缺点也和天然橡胶一样——耐油性不太好。不同在于它在合成时的原料特别纯，所以产品中不含天然橡胶里常有的植物蛋白及脂肪等杂质，电绝缘性能比天然橡胶好，耐老化的时间也更长。