商品住房及阳台定义

第一篇：商品住房及阳台定义

商品住房

【定义】：居民住宅形式之一，是政府或房地商建造，由市场直接销售住房。

【 商品房住房和普通的住房有什么区别】：商品房住房包括普通商品房住房（140平米以下）和非普通商品房住房（140平米以上等三条件中符合一条的）。交税时，契税税率4%，首套购房并且90平方米一下住宅1%优惠政策，二套购房一律按4%全额征收！

【内部环境及功能分类】：

卧室

供居住者睡眠、休息的空间。

起居室（厅）

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

厨房

供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间

供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

使用面积

房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积

套型

按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

层高

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

室内净高

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

住宅开间

住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

平台

供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

过道

住宅套内使用的水平交通空间。

壁橱

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

壁龛

利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分

吊柜

住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅

套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

走廊

住宅套外使用的水平交通空间。

架空房屋

指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

阁楼

指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

骑楼

指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋

指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

幢

是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

廊

泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

柱廊

有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。

檐廊

在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位

挑廊

挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

通廊

指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

门廊

指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

阳台

泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

封闭阳台

原设计及竣工后均为封闭的。非封闭阳台

原设计或竣工后不封闭的阳台。凹阳台

凹进楼层外墙（柱）体的阳台。凸阳台

挑出楼层外墙（柱）体的阳台。底阳台

房屋一层的阳台。挑阳台

房屋二层（含二层）以上的阳台

【【【第一，阳台的定义：阳台泛指有永久性顶盖，有维护结构，有台面，与房屋相连，可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

第二，阳台不都是悬挑构件。阳台分为挑阳台、凹阳台、凸阳台、半挑半凹式阳台等类型。那的看设计者是怎么设计阳台的类型的了。有的是全部悬挑的，有的是全部凹在建筑物里，还有的是一半凹进去一半凸出去的。所以阳台不能简单说是悬挑构件。在实际判断中看其的功能及作用来分析是否为阳台。

第三，一般图纸有注明的阳台就是阳台】】】

房屋总层数

房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

房屋地上层数

一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

房屋地下层数

指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。

自然层

一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层

指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

附属层(夹层)

指介于自然层之间的夹层。

假层

指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。

避难层

高层建筑中用作消防避难的楼层。

自然层数

按楼板、地板结构分层的楼层数。中间层

底层和最高住户入口层之间的中间楼层。标准层

平面布置相同的住宅楼层。结构(设备)转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

阳台 百科内容来自于：

阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台是居住者接受光照，吸收新鲜空气，进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。阳台不仅是居住者接受光照、吸收新鲜空气、进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。如果布置得好，还可以变成宜人的小花园，使人足不出户也能欣赏到大自然中最可爱的色彩，呼吸到清新且带着花香的空气。名词概述

明亮的阳台

阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台不仅是居住者接受光照、吸收新鲜空气、进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。如果布置得好，还可以变成宜人的小花园，使人足不出户也能欣赏到大自然中最可爱的色彩，呼吸到清新且带着花香的空气。所以，小小阳台既要充分利用，更应精心美化，使它成为你心目中的美丽空间。楼房有栏杆的室外悬空小平台。着地的小平台叫露台。

中国河北省望都汉墓出土的汉代明器望楼有悬挑的平台和栏杆，后人称为平坐栏杆。隋唐以来建造的楼、阁、亭、台、塔等建筑中，设置平坐栏杆的已较普遍。从西方古代壁画和文字记载中得知古罗马庞培城已有设阳台的住宅。近代阳台除供休息、眺望，还可进餐、养植花卉。在寒冷地区阳台并可安装玻璃窗成为封闭的“日光室”，以阳光取暖；而在气候炎热地区，则设背阳台，又称凉台，供室外纳凉用。阳台在居住建筑中已成为联系室内外空间、改善居住条件的重要组成部分。

分类标准

美丽自然的阳台

阳台是居住者接受光照，吸收新鲜空气，进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。居住品质的提高，人们对居室的细部设计理念更加追求舒适、安全、实用，以晾晒、洗衣为主的传统意义上的阳台，如今已经变成了观景台、阳光室、健身房、储藏室、阳光书房等功能多样、空间变化丰富灵活的新一代阳台，更有开发商、建筑师、设计师别出心裁地将阳台变脸，使阳台设计无论从建筑立面、阳台外形、还是使用功能上，令人耳目一新，有一种别样的味道。

传统功能划分法：生活、服务两不误

阳台可以从使用功能、建筑立面以及表现形式等方面进行分类，其中不乏一些别具特色的新式阳台。从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，面积不应低于2.5平方米服务阳台兼具洗衣、贮藏等功。

阳台设计能，与厨房或餐厅相连，不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。使用面积不应低于1.5平方米。一个家庭最好有一个服务阳台和一二个生活阳台。建筑立面划分法：有凸也有凹

从建筑外立面和阳台的外形来看，最常见的形式是凸阳台，也就是以向外伸出的悬挑板、悬挑梁板作为阳台的地面，再由各式各样的围板、围栏组成一个半室外空间。空间比较独立，能够灵活布局；在计算住宅的建筑面积时，有的房子只取阳台的一半面积，省下了几个平方米的房价。

凹阳台是指占用住宅套内面积的半开敞式建筑空间，也比较常见。与凸阳台相比，凹阳台无论从建筑本身还是人的感觉上更显得牢固可靠，安全系数可能会大一些，当然没有了转角、直角，景观、视野上则窄得多了。

半凸半凹式阳台是指阳台的一部分悬在外面，另一部分占用室内空间，它集凸、凹两类阳台的优点于一身，阳台的进深与宽度都达到了足够多的量，使用、布局更加灵活自如，空间显得有所变化。异形阳台划分法：形状功能有创新

转角（弧状）阳台位于建筑体的特殊部位，如今的楼盘在设计中越来越多地运用了这种阳台形式。主要是为了建筑立面设计的需要，再就是视野上的开阔给人带来的一种全新的感受。而这种大视角阳台刚运用于住宅设计中，便一下子吸引了买房人的眼光。180度、270度，观景阳台、落地窗观景台，开发商不断推出特色转角阳台。雍和名家在外圆内方的元宝式空间组合设计中，个性阳光厅采用全弧玻璃幕墙外观，而与阳台相连的各厅室则为方形。当代万国城的一种户型也采用了主卧阳台为270度观景阳台的设计。

许多阳台设计突破了阳台原来的功能，将阳台设计为独立的一间厅室：阳光室、阳光书房、阳光休闲室，将阳光室与阳台分离，半封闭式的阳台可晾晒衣物、种花种草；阳光室是以35公分的超低窗台梁衔接巨型通透玻璃门，划分为一个灵活多变、一式多用的阳台与厅室的组合空间。

抬起式阳台是使阳台地面高于与之相连的厅室地面，形成两三个台阶错层的感觉，空间变化有了丰富的层次感。东润风景某户型的主卧阳台就是这种错层阳台。

双层阳台是把阳台分为里外间，外层阳台有围栏露台，伴着拂面的轻风尽情赏景；内层阳台也叫玻璃阳光室，为室内遮挡风沙。朗琴园的创新阳台设计可以说又为住户增添了几分阳台的乐趣。

设计要点

阳台

①排水处理。为避免雨水泛入室内，阳台地面应低于室内楼层地面30～60毫米,向排水方向作平缓斜坡，外缘设挡水边坎，将水导入雨水管排出。简易的也有在阳台的一端或两端埋设镀锌钢管或塑料管直接向外排水，最上层的阳台顶部设防雨顶盖。

②栏杆和扶手。为了安全，沿阳台外侧设栏杆或栏板，高约1米，可用木材、砖、钢筋混凝土或金属等材料制成，上加扶手。

③装修。阳台地面和饰面材料，应具有抵抗大气和雨水侵蚀、防止污染的性能。砖和钢筋混凝土阳台面可抹灰,或铺贴缸砖、塑料板，镶嵌大理石、金属板等。阳台底部外缘80～100毫米以内可用石灰砂浆抹灰，并加设滴水。木扶手应涂油漆防腐，金属构配件应作防锈处理。

④其他设施。居住建筑中几户连在一起的阳台，各户之间应设隔板或隔墙。阳台外侧安装玻璃窗便成为封闭式的日光室，用以晒太阳取暖；玻璃窗要能开启和便于拆装,以利夏季通风。为节约能源，还可利用阳台板作集热构件。设计四大元素，让阳台生动起来。(1)植物—绿叶衬红花

绿色植物就如春的使者，撩起人们对美好生活的种种遐想，那生生不息的感觉让人对生活充满了信心。

阳台空间有限，适合栽种攀藤或蔓生植物。在阳台外侧装一个小铁架，错落有致地放置各种各样的盆栽和鲜花，阳台内侧和扶栏上可以种植牵牛花、长春藤、葡萄等攀藤植物，看到它们爬到墙上垂成一片，既装饰了墙面还可以在夏日遮阳。绿叶红花、休闲椅，阳台成为放松静思的角落。(2)灯光—调情又惬意

灯光一向都是调情的高手，在它们的精心打造下，夜晚的阳台可以更加迷人。很多人忙碌了一天，晚上才可以在阳台上坐坐，安一盏吸顶灯显然是不够的，选用一些吊灯、地灯、草坪灯、壁灯，甚至可以用活动的防风煤油灯或蜡烛灯来达到意想不到的效果，营造那一种诗情画意的氛围，看灯影朦胧，幻想萦绕，许多美好的感情和事物总会发生在这里。

(3)材质—自然最美丽

阳台是居室中最接近自然的地方，所以应尽量考虑用自然的材料，避免选用瓷片、条形砖这类人工的、反光的材料。天然石和鹅卵石都是非常好的选择，光着脚踏上阳台，让肌肤和地面最亲密接触，感觉舒服自在，鹅卵石对脚底有按摩作用，能舒缓疲劳。而且，纯天然的材料则比较容易与室内装修融为一体，用于地面和墙身都很合适。

(4)家具—休闲又实用

阳台充满着清新和舒适的味道，是家中一块不错的休闲之处，添上与情境相符的家具，会为阳台增色不少。阳台窄一点的，可以放上一张逍遥椅；宽一点的，可以放上漂亮的小桌椅；而大型的露阳台内，一把亮丽的遮阳伞是必不可少的。再摆几个别致的饰物，阳台顿时显得生动许多。

阳台最好选用防水性能较好、不易变形的家具。木质家具比较朴实，最贴近自然；金属家具较能承受户外的风吹雨打，而且风格现代、简洁，是不错的选择。设计窍门

阳台布景

潮流流行DIY，其实市面上一些建材超市都有不少简单易用的工具，只要有时间，完全可以根据自己的喜好设计和打造阳台。阳台设计小窍门。

与室内装修相比，阳台可以少用人工的材料，而多选用纯天然的材料，例如天然石、木板、石头、石砖等。让阳台与户外的环境融为一体。

设计阳台时要注意排水系统的设置，尤其是水池的排水系统，水池面积也不宜过大，否则会对楼房安全造成危害。阳台墙面采用的材料最好与地面协调。阳台设计应注意通风透气。

花卉盆景要合理安排，既要便于浇水，又要使各种花卉盆景都能充分吸收到阳光。

四种种植的方法：镶嵌式利用墙壁镶嵌特制的半边花瓶式花盆，然后将植物栽种里面。垂挂式用小巧精致的容器栽种吊兰等小型植物，悬挂在阳台顶板上。阶梯式在阳台搭建一个小楼梯，将花盆摆放在上面。自然式利用阳台外的盆架栽种一些藤蔓植物，使植物自然下垂。

注意事项

布置精致的阳台

设计原则

阳台起到居室内外空间过渡的作用，最好不要将其封闭。精心设计它是人与自然亲密接触的最佳场所。

照明不可少。夜间，您可能在阳台收下白天晾晒的衣服。所以，即便是室外，也要安装灯具。灯具可以选择壁灯和草坪灯之类的专用室外照明灯。喜欢夏夜乘凉的感觉，您可以选择冷色调的灯。喜欢温暖感觉的则可用紫色、黄色、粉红色的照明灯。

插座要预留。如果想在阳台上进行更多活动，譬如在乘凉时看看电视，那么在装修时就要留好电源插座。

排水要顺畅。未封闭的阳台遇到暴雨会大量进水，所以地面装修时要考虑水平倾斜度，保证水能流向排水孔，不能让水对着房间流，安装的地漏要保证排水顺畅。

遮阳要重视。为了防止夏季强烈阳光的照射，可以利用比较坚实的纺织品做成遮阳篷。遮阳篷本身不但具有装饰作用，而且还可遮挡风雨。遮阳篷也可用竹帘、窗帘来制作，应该做成可以上下卷动的或可伸缩的，以便按需要调节阳光照射的面积、部位和角度。

阳台的材料要安全耐用

1、首先要关注的是阳台装修的封装材料。铝合金是目前采用较多的装饰材料，提醒您在装修时最好找正规的施工队伍，以免出现以次充好等问题。塑钢型材的保温隔热功能及隔音降噪功能比其他门窗材料要高出30%以上，而成本只有铝合金材料的10%左右。因此，在预算较为宽裕的情况下，建议您使用塑钢门窗。

2、其次，是阳台装修的地面材料。如果您的阳台不封装，可以使用防水性能好的防滑瓷砖。如果封装了阳台，并且和室内打通，就可以使用和室内一样的地面装饰材料。

3、最后，是阳台装修的墙壁和顶部材料。同样道理，如果阳台不封闭，则可以使用外墙涂料。如果阳台要封装，就可以使用内墙乳胶漆涂料。

4、装饰阳台时，应注意安全。阳台经不起太大的重量和猛烈的撞击，不能在阳台上堆放太笨重的杂物；不要来回摇动阳台栏杆，以免栏杆底部的焊接处断裂。

设计风格

无框阳台

日式设计

(1)简洁恬静

阳台设计风格多种多样。简洁、清新、柔和为主要特点的日式阳台设计是比较常见的。日式设计所选用的材料以天然的鹅卵石、石材为主。色彩搭配讲究淡雅、素丽，给人一种简朴、恬静、自在的感觉。

日式设计讲究简洁，但是在细节的打造上绝不马虎，力求小至一石一木一花都能够配合整体的设计。例如下图的阳台，设计师先在阳台的一角划出两平方米左右的空间，用大小不一的鹅卵石随意地铺排在上面。细心观察，鹅卵石选用的都是黑色或深褐色，与浅米色的石灯、石缸形成色彩对比。一盏小小的石灯在黄昏时会透出明黄色的灯光，此时，若就着灯光凭栏远眺，实在是一件赏心乐事。石灯旁边还有一个石缸，盛着一汪清水，流水缓缓地溢出缸边，悄然无声。为了给阳台带来一些生气，石缸里面可以养上几尾金鱼。经过一整天的工作，回到家里，喂鱼赏花，是一乐也。(2)山水风光尽现其中

日式阳台设计可以配搭多种设计风格的家居，中式或者西式的阳台设计一般都与室内的装饰风格相协调。中式阳台设计以假山、盆景、灯笼这类设计元素为主，讲究将自然的山水风光浓缩在一处。西式的阳台设计常用喷泉、雕阳台设计塑，绿色植物大多经过精心修剪，并选用不同的花卉，营造出浪漫雅致的气氛。两种风格都各具特色。

当然，如果居住的地方有一个大阳台，那么阳台设计方面就可以更加灵活多样。例如在阳台上放置一张小茶几，两张小铁椅，就成为一个幽静的休憩处。朋友来到家里，可以把阳台当作会客室，谈天说笑。一个人喝茶品茗也能消磨一个下午。当你捧书细读时，阳台又变成天然书房。甚至可以在阳台上摆放一张藤制摇篮，兴致来了，人坐在上面摇晃一番，倒也相当有趣。小户型方案

封装的阳台

小户型阳台变身方案

小户型的阳台由于面积较小，要么与卧室相连，要么与厨房相连，常常被主人用作储物的空间，或堆放洗衣机等物品，久而久之，若不加以整理，本来狭窄的阳台就更显凌乱不堪了。因此，为充分利用小阳台的空间，可以通过重新划分区间功能来作调整。

(1)小阳台与居室连成一体

无论小阳台与卧室还是与厨房相连，为了能有效利用空间，最好是将其与居室打通而连为一体，只须用落地窗与外界隔开，以获得较好的私密性和装饰效果便可。如果装修时把小阳台与卧室的地面铺成一色的地板，则会令空间增大不少。

(2)阳台变书房

居室面积小，一般都不设有单独的书房或工作间，如果把阳台与居室打通，阳台就可以成为崭新的书房而加以利用了。在靠墙的位置装上层层固定式书架，再放上一张小巧的书桌，用心爱的窗帘阻隔室外的喧器；入夜，还可以伴着柔和的台灯，诵读自己钟情的书籍。

阳台成为第三洗理区

如果阳台与厨房相连，那么最好是在阳台的畸角位置，设置一个储物柜用于存放没吃完的蔬菜瓜果或不常用的物品等。另外，还可以把阳台改造成家里的第三洗理区。所谓第三洗理区是针对已有的卫生间和厨房两大与洗涤有关的空间而言，我们可以按照家庭中的特殊洗涤需要，把清洗抹布、淘洗墩布、晾晒衣物等家务移置阳台进行。这样一来，即使卫生间与厨房面积偏小，但为了达到日常保洁的需要，也不必在拥挤的厨房里放一个与设计风格不和谐的洗抹布盆了。

阳台设计阳台改造成休闲区

除此之外，阳台还可以改造为一个休闲区。阳台作为室内向室外的一个延伸空间，是房主人摆脱室内封闭环境，呼吸室外新鲜空气，享受日光，放松心情的场所。因此，根据阳台面积大小，稍加装饰就能使阳台满足主人追求惬意生活的需要。阳台面积小，可以采用装饰性强的小块墙砖或毛石板作点缀，以突出阳台的休闲功能。而面积较大的阳台，就可以用质感丰富的小块文化石或窄条的墙砖来装饰墙壁。阳台面积不大，又要集休闲、实用功能于一身，既方便主人健身、闲坐，又得考虑收纳杂物之需，采用折叠式设计的桌椅及吊墙的储物柜应该说最适合小阳台了。

阳台作为休闲区，还得种上些绿色植物、花卉才好，如常青藤类的植物在夏天攀爬于阳台上，显得生机盎然，不仅起到了装点墙面的作用，还有利于人体健康。为了使阳台更富于情趣，不妨把游山玩水时带回来的各具特色的小饰品挂于侧墙上，一个小小的陶瓷壁挂，或用草、麻、苇等编织成的工艺品都可以提升阳台的韵味。

阁楼上小阳台的利用

创意点：阁楼上的小阳台很难被利用，设计成一个小小的酒吧就非常合适。菱形网格的酒柜和酒架仿佛装饰品，黄昏时边品酒边在阳台上看看风景，心情会很惬意。

设计种类

俯瞰城市美景的阳台

一般阳台可以分为内阳台与外阳台两种：内阳台采用铝合金窗或塑钢窗与外界隔离；外阳台向外界敞开，不封闭。

在设计内阳台时，主要考虑以下四点：

（1）在封闭阳台时，窗口的下口最容易渗水，通常做法是窗下延预留2cm的间隙，然后用水泥填死，最好用专用发泡剂密封避免渗水现象产生。

（2）窗台板最好选用石材作台面板，因为和木质窗台板相比，石材具有防水、防晒、不开裂的特点。

（3）内阳台地面铺设与房间地面铺设一致可起到扩大空间的效果。

（4）阳台的吊顶有多种做法。葡萄架吊顶、彩绘玻璃吊顶、装饰假梁等等。阳台的面积较小时，可以不用吊顶，以免产生向下的压迫感。

在设计外阳台时，要考虑以下三点：

（1）墙地砖的色彩搭配应与外墙协调。地砖、墙砖的规格大小应根据阳台的面积大小来定，要保留地漏，以防万一。

（2）阳台上可以做一些花架，既能种植花草，也能摆放盆景，或者养鸟、养鱼。一般安装一只水斗，以便浇水和阳台设计清洗。

（3）在阳台顶上，可以安装升降式晒衣架，既美观又方便。

在钢筋水泥铸就的单元楼里，最接近自然的空间就是阳台。以前人们把阳台等同于杂物间、晾衣间；在阳台封闭后，这里又成了一个小房间。随着人们经济和生活环境的改善，阳台也终于恢复了自己的“本来面目”，真正成为人们接触阳光、呼吸自然、享受生活的特殊空间，改造阳台也蔚然成风。因居室面积和个人喜好不同，阳台的改造、装修和布置也大不相同。

在一些居住面积较小的家庭中，利用封装后的阳台作居室的情况较多。不少人把阳台改成儿童间或是厨房、餐厅。需要注意的是，挑出的阳台承重有限，不能搁置过于沉重的家具和物品，否则会影响建筑的稳固和居住安全；另外，北京是一个多风沙的城市，昼夜温差很大，把阳台作为居室必须注重防风、防潮等。

把阳台作为休闲场所目前在京城家装中比较流行。在阳台养花、品茶和健身也有讲究，比如用绿色植物布置阳台，需要做好防水层，以确保排水系统的顺畅，避免积水渗透进居室；另外，花草要选择抗虫性高的物种，种植带与居室要做必要的分隔，以免虫蚁进屋。新建的住宅中，很多都有两个、甚至三个阳台。那么在设计中必须分出主次。与客厅、主卧相邻的阳台是主阳台，功能以休闲为主。装饰材料的使用应该与客厅保持一致，差别不能太大。较为常用的地板材料有强化木地板、地砖等，如果封闭做得好，还可以铺地毯。墙面和顶部一般使用内墙乳胶漆，品种和款式要与客厅、主卧相符。

次阳台的功用主要是储物、晾衣等。因此，这个阳台装修时地面要采用不怕水的防滑地砖，顶部和墙壁采用外墙涂料。

洗衣阳台

设计说明：为了更好地发扬原户型的优点，设计师大胆地拆除了部分轻质隔墙，从主人的实际需求出发，解决了空间细部的矛盾，扩展了储物空间。运用概括、统一的设计手法，以玻璃、马赛克、软木地板等环保材料，缔造了环保、安全、简洁、实用的家居环境。

实施方式：拆除了原有厨房与洗衣阳台的砖墙与塑钢门窗，解决光线和布局不合理问题，采用木格玻璃推拉隔断，新隔出了自由开关的中式厨房，结合污水管与雨水管，打造了绿化架，并解决了洗衣机位的问题。“借用空间”的设计手法使各功能空间紧凑而实用。

装修：在阳台的装修中，拆除阳台与居室之间的那面墙是一个经常要遇到的问题。需要注意的是，阳台与居室之间的墙体属于配重墙，如果你需要拆掉这堵墙，应预先与小区管理处联系，并得到专业工程师的允许才可实施。

创意阳台

方案一：阳光充足的小书房

居室面积小，一般都不设有单独的书房或工作间，如果把阳台与居室打通，阳台就可以成为书房了。在靠墙的位置装上层层固定式书架，再放上一张小巧的书桌，一个独立的区域就营造出来了。

方案二：最实用的整理区

如果阳台与厨房相连，那么最好是在阳台的角落位置，设置一个储物柜用于存放没吃完的蔬菜瓜果或不常用的物品等，实用的储物区会让你的房间变得更整洁。

方案三：爬满青藤的休闲区

让爬藤类的植物攀爬满阳台，把各具特色的小饰品挂满侧墙，再放上藤艺的茶桌和摇椅，你的阳台便韵味十足了。其实，打造这样的休闲区并不复杂，只需要几件简单的道具和一些好心情就足够了。

装修选材

阳台设计封装材料：用于阳台封装的材料主要有两种，一是铝合金，一是塑钢型材。

铝合金是目前采用较多的装饰材料，产品质量和施工工艺都比较成熟。但在装修时要找正规的施工队伍，以免出现以次充好，偷工减料 11 等问题。

塑钢型材是近几年新兴的装饰材料，与其他门窗材料相比，塑钢型的保温隔热功效以及隔音降噪功能要高出30%左右。如果再配合双层玻璃使用，那么效果更会大幅度提高。

地面材料：如果阳台不封装，可以使用防水性能好的防滑瓷砖；如果封装了阳台，并和室内打通，就可以使用权用同室内一样的地面装饰材料。但如果要在阳台景衣的话，还是以防滑地砖为首选。

墙壁和顶部材料：同样道理，如果阳台不封装的话，可以使用外墙涂料；如果封装的话，就可以使用内墙乳胶漆涂料。

阳台改造

无框阳台

采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅。几乎每个设计师都会在阳台空间打主意，如果房间面积小，通常的做法就是将阳台和房间打通，成为一个相对大的空间；如果房间足够大，就考虑把阳台布置得轻松一点。无论是扩展空间，还是打造新空间，最重要的是创意。

宽敞的阳台配上简单的植物和藤桌椅，就是一个舒适惬意的个人空间。

阳台的改造有着悠久的历史。最早的阳台做过厨房、洗衣房。后来又出现了把阳台作为健身房、花园、茶室的设计。每一种改造方法都有它的缺憾。因此选择阳台改造方案时要强调一种自己最常需要的功能，尽可能提高它的利用率。

阳台有很多功能，可以成为客厅的延伸、增加空间的通透性，也可以作为独立休闲的空间，还可以把吊床放在阳台上，在那里享受阳光。

方案一：居室化阳台

为了充分利用小阳台的空间，通常是将其与居室打通连为一体，再用落地窗与外界隔开，配上飘逸的窗帘。阳台设计适合户型：卧室面积过小，或者采光严重不够的空间，可以通过这种方案扩大空间，增加采光。

改造难度：★★★★

方案二：阳台的小书房

居室面积小，一般都不设有单独的书房或工作间，如果把阳台与居室打通，阳台就可以成为崭新的书房而加以利用了。在靠墙的位置装上层层固定式书架，再放上一张小巧的书桌，一个独立的区域就营造出来了。

适合户型：缺少一间书房的户型，把书房放在阳台也是不错的选择。

改造难度：★★★★

方案三：阳台变整理区

如果阳台与厨房相连，那么最好是在阳台的角落位置，设置一个储物柜用于存放没吃完的蔬菜瓜果或不常用的物品等。

适合户型：收纳空间过少，比如厨房、过道都腾不出这样空间的户型

改造难度：★★★

方案四：阳台变洗漱区

在小阳台开辟一个洗漱区，选择精致的水盆和化妆镜，实用的同时还可以起到装饰的作用。

适合空间：卫生间面积过小的户型，把洗漱区放在阳台上，能够节省空间。

改造难度：★★

方案五：阳台休闲区

阳台作为休闲区，让常青藤类的植物攀爬于阳台上，把游山玩水时带回来的各具特色的小饰品挂于侧墙上，再放上藤艺的茶桌，都可以提升阳台的韵味。这个自然清新的环境虽然并不复杂，却为你今后的生活提供了一个单独的区域，提供了一个新的场景。

适合户型：每个户型都可以做到，关键是要看主人的爱好，要做到空间有效。

改造难度：★★★

其它解释

yánɡ tái

英文：Balcony

1.战国楚宋玉《高唐赋》序﹕“昔者先王尝游高唐﹐怠而昼寝﹐梦见一妇人﹐曰﹕'妾巫山之女也﹐为高唐之客﹐闻君游高唐﹐愿荐枕席。'王因幸之。去而辞曰﹕'妾在巫山之阳﹐高丘之岨﹐旦为朝云﹐暮为行雨﹐朝朝暮暮﹐阳台之下。'”后遂以“阳台”指男女欢会之所。

2.即王屋山。

成都首次规范办公及商业用房层高和住宅阳台进深，叫停“可变空间”“买房送面积”等

首次明确四个硬指标：

办公建筑层高 不宜大于4.9米

商业用房层高 不宜大于6.1米

住宅阳台进深 不应大于1.8米

地下室顶板面 不应高于室外地坪1米

成都市规划管理局上周末下发了《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》，成都房地产界传得沸沸扬扬的规范容积率举措于2月25日实施，有效期为两年。

昨日，市规划局相关负责人表示，《补充解释》首次明确了四个硬指标——办公建筑层高、商业用房层高、住宅阳台进深尺度和地下空间与地面距离，“这些硬指标都是为了规范成都房地产市场容积率，防止开发商通过‘可变户型’变相增加房屋面积。”

出台新规

进一步规范我市房地产市场

啥是容积率？容积率指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。它跟老百姓居住环境息息相关，比如按照城市规划，一个小区本来只能修10万平方米的房子，结果开发商修了15万平方米，一方面让住户公共使用面积下降，居住环境变差，另一方面，小区水、电、气承载力都是按原来10万平方米配置的，那么扩建之后肯定会出问题。

现在有些房地产开发企业打着“三房变四房”“买房送面积”等促销牌，实际上就是“偷面积”、变相增加容积率。市规划局相关负责人认为，不管是从后期搭建安全角度考虑还是产权保障来讲，这些行为给房地产市场发展埋下隐患，所以必须及时规范。

关于两年有效期问题，市规划局解释称，《成都市规划管理技术规定》一般是两年一改版，而《补充解释》肯定是要写进去的，所以有效期定为两年。

首次明确

商业用房层高不大于6.1米

在《补充解释》中，重点对建筑层高、阳台、地下空间三方面进行了细化。

“建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。”记者在《补充解释》上看到：住宅建筑层高不应大于3.6米。办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。商业用房层高不宜大于6.1米。

市规划局相关负责人介绍说，住宅建筑层高不应大于3.6米，之前在相关规定中已有提及，这次再强调。后两种———办公、商业建筑层高是首次明确了4.9米和6.1米两个具体数值。“这么做主要是为了防止少数楼盘房屋层高太高，给后期内部搭建留下空间。”

防“偷面积”

阳台进深不应大于1.8米

开发商“偷面积”另一种常用方式是修大阳台，然后把阳台封闭，算成一个房间。因为在建筑面积计算规则里，阳台无论是封闭或不封闭，只算一半面积。

《补充解释》规定了阳台进深不应大于1.8米。有了这样规定，阳台面积大小就限定死了，可“偷”的面积也就十分有限。另外，还规定了飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，并且凸出外墙宽度不得大于0.6米。

在地下空间方面，《补充解释》要求建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1米；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1米时要计入容积率。

那有些特殊房屋建筑怎么办呢？市规划局相关负责人表示，如果建设项目设计方案突破本解释或出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，专家论证结论作为方案审查的参考依据。

阳台：

阳台是户外与户内的过渡性空间，阳台的本意是为观景、透气，令人不必下楼便可置身户外，许多人还在阳台上养花、喂鸟、晒晾衣服。后来，由于北方气候干燥、寒冷、多风沙等原因，人们纷纷把阳台封了起来。

■封闭式阳台

封起来的阳台，其实已不能算做阳台，而带有了阳光室的味道。有人干脆拆掉了阳台与居室之间的隔断，使阳台俨然成了起居室的 14 一部分。目前在售的楼盘，大多数的阳台都封闭了起来，这是由于北京气候使然，属于不得已而为之。

阳台上的窗子应采用优质塑钢窗和双层玻璃，以求密封性。专家告诫购房者，从目前的技术条件来看，推拉式窗户明显不如平开式窗户的密封性好。窗台没必要很高，以便视野更通透。近来上市的一些楼盘，采取弧形窗与拐角窗等新颖做法，既丰富了楼盘外立面，也能更好地接收阳光。目前，有些楼盘把热水器与燃气炉都放在了阳台之上，这样既节约了室内空间，又是比较安全的做法。

■开敞式阳台

未封闭的阳台上，可采用铁艺护栏，增加通透感，强化装饰效果，同时也能减轻阳台的负重。但是，这样的阳台之上不能堆放杂物，否则有碍观瞻，因此，购房者一定要选择带有内部储藏间的住宅。■休闲性阳台

阳台不必太宽，一般来说，能够满足人的凭栏远眺的要求即可。豪华型阳台需要略宽一点，应容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一点花草便可，不必太宽，否则，易将阳光挡在室外，况且，买房人还要为此多花费数万元钱。

■操作性阳台

有些楼盘把暖气安装到了阳台上，并把上下水管也接到了阳台上，居民可在阳台上洗衣服。这种阳台往往是住宅主体结构的延伸，和一般意义上的阳台建筑材料与技术要求均不同。

阳台也可设在厨房之外，使厨房外增加一个操作性空间，可以把一些买回来未洗的菜放在那里。

阳台也可设在卧室之外，相当于在卧室外增加了一道保温层。早晨起床后，可以到阳台上做健美操，同时观景。阳台并不一定要设在起居室外面，以一面通透性很好的飘窗来代替阳台也很不错，坐在起居室里便可感受到阳光在身边流动。

阳台不是可有可无的，它对提升生活品质大有好处。■■■■■操作性阳台

服务阳台一般和厨房相连，通常是封闭阳台，很多人将燃气灶、洗衣机储物架等放到服务阳台上。也有开敞阳台，放置户式中央空调主机、大型热水器储水罐、燃气立管及表等（根据不同地区的气候及规范）各有不同。少量与餐厅和工人房相连。

关于阳台的建议

１、专家建议，阳台最好不要封闭，为住宅保留一个通风口。

２、未封闭的阳台，按５０％折算面积计入房价。而封闭的阳台，则按１００％计算房价。建议购房者考虑购买未封闭的阳台，可省资金数万元。

３、即使是全封闭的阳台，也不要设置落地长窗，否则不安全，会使恐高症或心脏病患者不适应，窗台的高度应在６０公分以上。

４、阳台不能随意拆改，防止影响阳台的结构安全。

第二篇：商品住房质量保证书

尊敬的住户：

感谢您选购了我公司开发建设的商品住宅，为了保护您的合法权益，促进我公司不断提高开发质量，做好商品住宅售后服务;同时也为了指导您更好地使用我公司开发建设的商品住宅。我们根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》，实行商品住宅质量保证书和使用说明书制度，请您密切配合，并欢迎您对我们的工作提出意见和建议。

开发公司地址：物业管理公司地址：

销售联系人：联系人：

电 话：电话：

开发公司(章)法人代表：(签章)

年月日

本公司对您购买的西安市区(县)路号小区栋单元室，建筑面积平方米的住宅作如下质量保证和承诺：

一、该房屋于年月日通过市建委组织的竣工验收，各项建市手续齐全，资质证编号为：建设工程规划许可证编号为;建筑工程施工许可证编号为;竣工验收备案登记编号为：预售许可证号为：

二、该住宅工程由进行质量监督。在施工中始终按照国家有关规范、规程、质量标准及设计要求进行施工。

三。本住宅自交付之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目(见附表)的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。

四、住户对商品房验收完毕，接收钥匙之日即为该商品房交付使用日期，也是本保证书签订日期，住宅保修自此日起计算。用户在使用过程中发现质量问题，可直接拨打我公司维修电话或认真填写附页中“商品住宅质量反馈表”寄予我公司。因住户使用不当或进行家庭装修以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在本公司保修范围之内。

五、住户人住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接(或委托物业公司)及时给予答复和妥善处理。若对我们服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。

六。如对本公司的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量问题，可根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，向本市的建设工程质量监督站申请协调;凡有关住宅室外配套问题，可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，向本地建设行政本管部门申请协调。对动调意见仍有分歧的叮向本地仲裁委员会申请仲裁。

七、经省级以上资格的专业部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋我公司将予以退房或调换。

八、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合向具有同等法律效力，请用户妥善保存，不得伪造、涂改。

附件：商品住宅质量反馈表。

序号

维修项目

国家规定的保修期

公司承诺的保修期

问题处理期限

１

屋面防水

5年

２

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道房渗漏

3年

３

墙面、顶棚抹灰脱落

2年

４

地面空鼓开裂、大面积起砂

2年

５

门窗翘裂、五金件损坏

2年

６

管道堵塞

6个月

７

供冷系统和设备

2个采暖

期、供冷期

８

已生洁具

2年

９

电器管线

2年

１０

给、排水管道安装

2年

１１

地基基础、主体结构

正常合理使用寿命内

监制说明：

1、本保证书是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的的规定》的有关规定监制;

2、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供本质量保证书;

3、本质量保证书可作为商品房购销合同的补充约定，每套商品住宅一式两份，一份开发企业存档，一份在商品住宅交付使用时提供给用户。

第三篇：保障性住房定义政策整理

保障性住房资料收集整理

一、保障性住房的定义：保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

二、保障性住房的分类：

1.经济适用房：是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

① 经济适用房的土地政策：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

② 经济适用房的费用减免政策：经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

③ 经济适用房的个人贷款政策：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

④ 经济适用房的税收优惠政策：

a.契税：以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。b.土地增值税：经济适用住房一般不预征土地增值税，但是需要完备备案手续。

c.城镇土地使用税： 财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税对列入省棚户区改造项目的开发用地免征土地使用税。

d.印花税：财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应应缴纳的印花税。

e.企业所得税：国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

⑤ 经济适用房的建设管理：经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

⑥ 经济适用房的价格管理：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

⑦ 单位集资合作建设经济适用房的管理：离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

2.廉租房：廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。

① 租房的税收优惠政策：

a.廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租

廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

b.廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

c.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经

济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

d.对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用

住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉

及的印花税予以免征。

e.对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房

经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

3.公共租赁房： 指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

① 公共租赁房的政策支持：

a.地要把公共租赁住房建设用地纳入土地供应计划，予以重点

保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

b.市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款

贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。c.对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

d.鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银

行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

e.鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银

行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

第四篇：沪建交联〔2012〕57号《关于上海市沿街面商品住房阳台建设要求的意见》

沪建交联〔2012〕57号

关于印发《关于上海市沿街面商品住房阳台建设要求的意见》的通知

各区、县人民政府，各有关单位：

为规范本市沿街面商品住房阳台建设，现将《关于上海市沿街面商品住房阳台建设要求》印发给你们，请遵照执行。

市建设交通委

市规划国土资源理局

市住房保障房屋管理局

二○一二年一月十六日

关于上海市沿街面商品住宅阳台建设要求的意见

为统一规范本市沿街面商品住宅阳台建设，加强建筑外立面管理，根据市政府有关专题会议精神及上海市工程建设规范《住宅设计标准》（DGJ08-20-2007）等规定，就本市沿街面商品住宅阳台建设要求提出以下意见：

一、本市沿城市主要道路、景观区域、高架道路、公路两侧新建的商品住宅（五层以下住宅除外）面向城市主要道路、景观区域、高架道路、公路一侧的阳台（北向工作阳台除外）应设计为封闭性。历史文化风貌区、文物保护单位和优秀历史建筑保护范围及建设控制范围内的项目除外，按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》和有关保护规划执行。

二、本意见中所指的新建商品住宅项目指自意见发布之日起未取得设计方案审核意见的项目。自意见发布之日起已取得设计方案审核意见但尚未结构封顶的项目，原设计为敞开式阳台的，可参照本意见，补充设计，在符合《上海市城市规划管理技术规定》条件下，将阳台改为封闭阳台，并到规划、建设管理部门办理相应的设计变更手续，确保与住宅单体同时施工，竣工时同时办理规划测量、验收及备案等手续。

三、封闭阳台的设计应满足采光、通风、保温节能等方面的要求和住户实际使用的需求，做到统一设计，统一安装，统一竣工验收。

四、封闭阳台的设计应考虑建筑外立面的美观和居住区建筑空间的协调，并按组团或小区统一设计，注意色彩搭配和虚实对比，避免单调呆板。阳台的结构材料应耐久实用。

五、本意见未涉及的部分应符合国家和本市有关技术规范、标准的规定。国家和本市出台新的相关技术规范、标准的，从其规定。

六、本意见自发布之日起实施。上海市城乡建设和交通委员会、上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局按各自职责负责解释。

附件：上海市主要道路和景观区域范围

第五篇：北京市限价商品住房管理办法

《北京市限价商品住房管理办法(试行)》全文

第一章总则

第一条为调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，规范本市限价商品住房建设和管理工作，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

本市行政区域内限价商品住房的建设和管理活动适用本办法。

第三条限价商品住房建设和销售管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以区县为主；自愿申请，逐级审核；公开透明、公平公正；限制交易，动态监管。

第四条市政府负责建立本市限价商品住房管理工作协调机制。市建设、发展改革、国土资源、规划、财政、工商、监察、税务、民政、交通等有关部门和相关金融机构按照职责分工做好相关工作。

第二章项目建设

第五条市建设、国土资源部门会同有关部门根据本市限价商品住房需求，组织编制建设计划，经市政府批准后组织实施。限价商品住房建设用地在土地利用计划及土地供应计划中优先安排。

各区县政府按照全市统筹、以区县为主的原则，可自行安排建设用地组织建设；对建设用地不足的区县，市政府可规划专项建设用地，由其负责组织定向建设，并建立相应的财政转移支付办法。

第六条市建设、国土资源部门负责组织建设的限价商品住房项目，由建设单位与其签订《限价商品住房建设销售协议》；各区县政府负责组织建设的限价商品住房项目，由建设单位与各区县政府指定部门签订《限价商品住房建设销售协议》。

第七条限价商品住房项目应尽可能选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居住和出行。

第八条限价商品住房建设应遵循节约集约用地的原则。建设单位要严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。

第九条限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。

第十条建设单位对限价商品住房工程质量负责，并依法承担保修责任。

第十一条限价商品住房销售价格以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由市发展改革、国土资源、建设、财政、规划、监察等部门研究确定。

第十二条限价商品住房项目配套公共服务设施和市政基础设施，应符合本市相关建设标准。住宅建设应与配套公共服务设施、市政基础设施同步建设并交付使用。

第三章供应对象

第十三条限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：

(一)申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。

(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。

第十四条申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。

第十五条家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，家庭住房面积应合并计算。

第十六条家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入。

第十七条家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。

第十八条经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

第四章资格审核

第十九条购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。

(一)申请：申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》和相关证明材料，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请。

(二)初审：街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，将符合条件的申请家庭材料报区县住房保障管理部门。人户分离申请家庭情况应在户口所在地和实际居住地同时进行公示。

(三)复审：区县住房保障管理部门对申请家庭材料进行复审，并将符合条件的申请家庭情况进行公示，无异议的，报市住房保障管理部门备案。

(四)备案：市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市和区县共享的住房需求档案。

第二十条符合本办法第十三条规定，属于公益性项目涉及被拆迁或腾退的家庭，各区县住房保障管理部门可根据实际情况另行制定相应审核程序，出具审核意见后报市住房保障管理部门备案。

第五章房源分配和销售

第二十一条各区县政府负责组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据实际情况从中安排一定比例用于统筹分配。

市建设、国土资源部门负责组织建设的限价商品住房，由市住房保障管理部门根据各区县需求情况，制定房源分配计划，重点支持市政府确定的公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭、特殊群体以及建设项目所在区县和首都功能核心区居民的需求等。

第二十二条各区县住房保障管理部门负责组织本地区县符合条件的申请家庭，通过摇号等方式配售限价商品住房。其中对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有60周岁以上(含60周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；对其他符合条件的家庭，按照住房困难程序，优先配售给无房家庭。对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上(不含3年)的申请家庭，区县住房保障管理部门可直接为其配售。

第二十三条市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在2个月内确定购房人，向建设单位缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门负责收回并重新分配。各区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。

第二十四条限价商品住房建设单位应按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》的有关约定，如实向市和区县住房保障管理部门提供房源情况，按规定销售，配合市和区县住房保障管理部门做好申请家庭选房购房工作。选房购房结束后，限价商品住房建设单位负责将购房家庭情况等相关信息上报市和区县住房保障管理部门备案。

第六章监督管理

第二十五条限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。

第二十六条购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。

购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。

第二十七条已经市住房保障管理部门备案的申请家庭，其家庭收入、住房和资产等情况在轮候期间发生变化的，应如实向所在区县住房保障管理部门报告，区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭，应取消其购房资格。

第二十八条限价商品住房建设单位有下列行为之一的，由相关部门依法处理：

(一)未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，擅自改变土地用途、建设规模和建设时限的，由市国土资源部门处理；

(二)违反限价商品住房价格管理有关规定的，由市发展改革部门处理；

(三)擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的,由所在区县住房保障管理部门责令其限期收回；不能收回的，由建设单位向区县住房保障部门补交同地段限价商品住房与普通商品住房的差价，并对建设单位依法予以处罚。

第二十九条对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第三十条对为申请人出具虚假证明的单位，由市住房保障管理部门提请其上级主管部门或监察部门追究单位主要负责人和相关责任人的责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第三十一条对有关部门和单位工作人员在申请家庭资格审查和限价商品住房建设、销售、管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应追究行政责任；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第七章附则

第三十二条各区县政府可依据本办法，结合实际，制定具体实施办法。

市政府各相关部门可依据本办法，根据职责制定相应配套措施。

第三十三条本办法自发布之日起施行。

关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住

房上市交易补交比例的通知

（征求意见稿）

各有关单位：

根据《北京市人民政府办公厅转发市建委等部门关于北京市限价商品住房管理办法(试行)的通知》（京政办发〔2008〕 号）的有关规定，经市政府批准，现就本市申请购买限价商品住房的家庭准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例通知如下：

一、本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合以下标准：

家庭人口 家庭年收入 人均住房使用面积 家庭总资产净值 3人及以下 8.8万元及以下 15m2及以下 57万元及以下 4人及以上 11.6万元及以下 15m2及以下 76万元及以下

二、购买限价商品住房的准入标准实行动态管理，根据居民收入、住房及房价等情况对准入标准进行调整并公布。各远郊区县可参照本通知，结合各区县实际情况制定相应的准入标准。

三、已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。

特此通知。

北京：两限房管理办法公示

三口之家如年收入在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下，满足这些条件的家庭可以申购价格相对较低的两限房。昨天，市建委就《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》进行公示，向市民征求意见。

根据征求意见稿，两限房购房人在取得房产证后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。5年后可上市，但需交纳35%的收益金。此外，两限房套型建筑面积以90平方米以下套型为主，其中一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。具体户型设计方案由市规划委员会核准。

据了解，征求意见稿公示时间截至2月29日。

■申购人群

本市中等收入家庭只能买一套

两限房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口。单身家庭申请人须年满30周岁。

申请家庭标准实行动态管理，目前的标准见右表。远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。经审核符合条件的家庭只能购买一套两限房，已购买两限房家庭的全部成员不得再次享受其他保障性住房。

★优先购买家庭

1.解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；

2.家庭成员中有60周岁以上(含60周岁)的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；

3.已通过经适房购买资格审核自愿放弃购买经适房的家庭。

■房源分配

摇号轮候三年以上可直接配售

各区县政府组织建设的两限房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据情况从中划出一定比例统筹分配。

各区县住房保障管理部门负责组织本区县符合条件的申请家庭按优先配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。对参加多次摇号均未能摇中的申请家庭，轮候三年以上的，区县住房保障管理部门可为其直接配售。对市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在两个月内确定购房人，向开发企业缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门收回重新分配。区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。

■政府监督

申请家庭收入发生变化须申报

已经由市住房保障管理部门备案的申请家庭，在轮候期间内家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的，应如实向区县住房保障管理部门报告，由区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经检查核实，不符合购买限价商品住房条件的家庭，取消购房资格。

弄虚作假者须补交房款差价

两限房开发商擅自向未经住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限房的，由区县住房保障管理部门责令开发商限期收回；不能收回的，由开发商向住房保障部门补交同地段两限房与普通商品房的差价，并对开发商给予处罚。

对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购两限房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

■上市交易

5年后出售交纳35%收益金

两限房产权登记在购房人名下，房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。

购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。需要转让的可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购房继续用作两限房向符合条件的家庭供应。

购房人在五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品房和两限房差价的一定比例交纳土地收益等价款。这一交纳比例目前为35%。