陈美云：1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应1

第一篇：陈美云：1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应1

1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

2010年9月国家新出台所谓“史上最严厉调控政策”，那么市场最终会作何反应呢？

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；

1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；

1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年

政策目标：加快房地产业发展；

政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；

1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；

1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；

1995年

政策目标：规范房地产市场；

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；

1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策； 1998年

政策目标：促进房地产业发展；

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；

1999年

实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少；

2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；

2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展； 2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长

8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应:2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。

2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托

10月：国税总局重申二手房交纳个税市场反应:房价继续上涨。

2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

5月：国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月：国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月：未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月：建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月：土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月：央行再次加息——宏观调控动用金融手段

8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市 12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；

10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。

其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

5月：最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月：研究开征物业税

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行。

5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月，查处“小产权房”

国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

6月：国土资源部45号令

公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。

7月：加强贷款资金监管

银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。

12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

12月：发布营业税减免细则

财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。

12月：督办处理房地产开发闲置土地

国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。

2010年 1月：国十一条

国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。

9月：史上最严厉房产调控政策 <暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

期待这次调控最后的市场反应。

第二篇：1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

1978到2010历年房地产宏观调控政策回顾与市场反应

2010年9月国家新出台所谓“史上最严厉调控政策”，那么市场最终会作何反应呢？

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；

1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；

1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；

1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；

1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；

1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；

1992年

政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；

1993年

政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；

1994年

政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

1995年

政策目标：规范房地产市场；

政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；

1996年

全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；

1997年

实行适度从紧的财政政策和货币政策；

1998年

政策目标：促进房地产业发展；

政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整； 1999年

2000年

启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少；

2001年

政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；

2002年

1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务

3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公积金管理条例》；

8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。

2003年

6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋开始征收房地产税

8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展；

2004年

4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。

5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长 8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回

10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点

12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；

市场反应:2005年上海房价出现明显下降,最大降幅超过20%;除上海之外,全国各地房价继续大肆上涨。

2005年

3月：房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入——调控触及交易环节

3月：国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

5月：《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月：银监会212号文件——收紧房地产信托

10月：国税总局重申二手房交纳个税

市场反应:房价继续上涨。

2006年

4月：房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月：国六条出台——新一轮调控大幕开启

8月：建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序 9月：完善二手房市场交易管理

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。

2007年

1月：建设部规范房地产经纪行业

1月：国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月：通过《物权法》10月1日起执行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

8月：国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月：物业税“空转”试点扩至十省市

12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。

市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。

2008年

1月：国务院重拳打击囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税

4月：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；

6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）

9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点； 10月：财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》——降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。

市场反应：其他金融政策权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。

2009年

1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。

5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理 5月：研究开征物业税

6月，查处“小产权房” 6月：国土资源部45号令 7月：加强贷款资金监管

9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管

12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举旨在对炒房现象进行遏制。

12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。建设部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。

12月17日：进一步加强土地出让收支管理 12月：发布营业税减免细则

12月：督办处理房地产开发闲置土地

市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。

2010年

1月：国十一条

市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策

<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

<部分城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

第三篇：2014年社会工作者考试法规与政策历年真题回顾第四章

第四章我国特定人群合法权益保障法规与政策

一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1.根据《未成年人保护法》，下列关于未成年人合法权益保护的说法中，正确的是()。[2010年真题]

A.任何组织或者个人不得招用未满18周岁的未成年人

B.除犯重罪外，对未成年人犯罪，不予追究法律责任

C.父母或者其他监护人应当依法履行对未成年人的监护职责和扶养义务

D.除父母外，其他个人和组织不得披露未成年人的个人隐私

【答案】C《未成年人保护法》对家庭保护的具体方法作出了明确的规定：父母或者其他监护人不仅应当创造良好、和睦的家庭环境，依法履行对未成年人的监护职责和抚养义务，而且应当学习家庭教育知识，正确履行监护职责，抚养教育未成年人。A项，任何组织或者个人不得招用未满16周岁的未成年人;B项，对违法犯罪的未成年人，实行教育、感化、挽救的方针，坚持教育为主、惩罚为辅的原则对违法犯罪的未成年人，应当依法从轻、减轻或者免除处罚;D项，任何组织或者个人不得披露未成年人的个人隐私。

2.某市发现一名被遗弃的婴儿，有关部门多方查找其家人，未果。关于这名婴儿的养育，不宜采取的安置形式是()。[2010年真题]

A.救助站安置

B.福利院安置

C.家庭寄养

D.依法收养

【答案】A由民政部门监护的孤儿，可以在社会(儿童)福利院、敬老院、孤儿学校、SOS儿童村和流浪未成年人救助保护中心等机构集中安置，并可以根据《家庭寄养管理暂行办法》的规定，开展家庭寄养，根据《收养法》的规定，积极开展孤儿收养工作。A项，救助站是针对流浪未成年人的安置机构。

3.残疾儿童小刚能适应学校的学习生活，在申请就近入学时却因其是残疾人而遭到甲小学拒绝，小刚的父亲为此寻求当地教育行政主管部门的帮助。根据《残疾人保障法》，关于小刚的入学问题。当地教育行政主管部门应采取的做法是()。[2010年真题]

A.与甲小学协商解决

B.与小刚父亲协商解决

C.找其他学校招收

D.责令甲小学招收

【答案】D为保障残疾人的教育权利的实现，《残疾人保障法》规定，普通教育机构对具有接受能力的残疾人实施教育，并为其学习提供便利和帮助。普通小学、初级中等学校，必须招收能适应其学习生活的残疾儿童、少年入学。据此，本题中，当地教育行政主管部门应当责令甲小学招收小刚。

4.某村王老汉夫妇育有三子一女，小儿子自幼痴呆，其余两个儿子在本村务农，生活困难。

女儿在城里工作，生活条件较好。多年来，王老汉夫妇一直由两个儿子赡养。随着年事渐高，加上还要抚养小儿子，老两口晚年生活非常艰难。为此，王老汉多次要求女儿承担赡养义务，均遭女儿拒绝。关于王老汉夫妇的赡养问题，正确的说法是()。[2009年真题]

A.赡养老人是儿子的责任，女儿无需承担赡养义务

B.已出嫁的女儿可不承担赡养义务

C.女儿应当履行赡养义务

D.女儿如不继承老人遗产，可不承担赡养义务

【答案】C《老年人权益保障法》明确指出，老年人有从子女及其他依法负有赡养义务的人那里获得赡养扶助的权利。赡养人指老年人的子女及其他依法负有赡养义务的人。故女儿也有承担赡养老人的义务，排除A、B。此外，赡养人的义务是一项法定责任，赡养人不得以放弃继承权或者其他理由拒绝履行赡养义务。所以D不成立。故正确选项为C。

5.某村丁先生和老伴均已丧失劳动能力，同村的两个儿子却长期拒不支付赡养费。根据《老年人权益保障法》的规定，丁先生和老伴有权()，要求两个儿子支付赡养费。[2009年真题]

A.向当地公安机关请求调解

B.向当地仲裁机构申请仲裁

C.向当地人民法院提起诉讼

D.向当地律师事务所请求调解

【答案】C《老年人权益保障法》规定，老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有权依法向人民法院提起诉讼。故选项C正确。

6.根据《妇女权益保障法》的规定，妇女享有与男子平等的选举权和被选举权。在全国人民代表大会和地方各级人民代表大会的代表中，关于妇女代表的数量(比例)，正确的说法是()。[2009年真题]

A.妇女代表应当有适当的数量

B.妇女代表的比例应当在40%以上

C.妇女代表的比例应当在30%以上

D.妇女代表的比例应当在22%以上

【答案】A《妇女权益保障法》明确规定，妇女的政治权利包括与男子平等的选举权和被选举权，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务的权利。其实现形式是全国人民代表和地方各级人民代表大会的代表中，应当有适当数量的妇女代表，并逐步提高妇女代表的比例。国家机关、社会团体、企业事业单位在任用干部时必须坚持男女平等的原则，重视培养、选拔女干部担任领导成员。故本题选A。

7.下列权益中，不属于《妇女权益保障法》明确规定的妇女依法享有的权益是()。[2009年真题]

A.婚姻家庭权益

B.社会保障权益

C.环境友好权益

D.文化教育权益

【答案】C《妇女权益保障法》明确规定了国家保障妇女享有与男子平等的政治权利、文化教育权利、财产权利、人身权利和婚姻家庭权利。环境友好权利属于残疾人的权利。

8.某厂总经理贾某屡次在工作场所对女工秦某实施性骚扰。秦某一再反抗，贾某却依然我

行我素。秦某忍无可忍，奋起维权。根据《妇女权益保障法》的规定，秦某可以通过()，维护自己的权益。[2009年真题]

A.向当地人民法院起诉刑事诉讼

B.向当地人民法院提起民事诉讼

C.向当地仲裁机构申请仲裁

D.向大众传媒寻求帮助

【答案】B完善立法强化执法是保障妇女合法权益最重要的手段，在自身合法权益受到侵害时，妇女除了可以要求有关主管部门处理外，还可以依法向人民法院提起民事诉讼，用法律手段维护自身的合法权益。故正确选项为B。

9.流浪未成年人合法权益保护涉及多个部门。根据《关于加强流浪未成年人工作的意见》，()是流浪未成年人工作的政府职能部门。[2009年真题]

A.教育行政部门

B.公安机关

C.民政部门

D.司法机关

【答案】C民政部门作为孤儿和流浪未成年人救助职能部门，要在地方党委政府的领导下，与有关部门密切协作，充分发挥牵头作用。故选C。

10.小程父母常年在外务工，很早就把小程送到农村老家一所寄宿中学上学。从初二开始，小程因交友不慎，多次参与盗窃活动并屡教不改。此种情形下，除小程父母外，经教育行政部门批准，()可以申请送小程进工读学校进行矫治。[2009年真题]

A.当地公安机关

B.当地司法行政部门

C.当地村民委员会

D.小程就读的中学

【答案】D《预防未成年人犯罪法》规定，对有严重不良行为的未成年人，可以送工读学校进行矫治和接受教育。应当由其父母或者其他监护人或者原所在学校提出申请，经教育行政部门批准。工读学校对就读的未成年人应当严格管理和教育。故小程就读的中学有权提出申请。故选D。

11.残疾人康复工作对帮助残疾人恢复或者补偿功能，增强其参与社会生活的能力具有重要意义。康复工作应当从实际出发，以()为基础，为残疾人提供有效的康复服务。[2009年真题]

A.康复机构

B.社区康复

C.残疾人家庭

D.福利性企业

【答案】B《残疾人保障法》规定，国家和社会要采取康复措施，帮助残疾人恢复或者补偿功能，具体来讲，康复工作应从实际出发，将现代康复技术与我国传统康复技术相结合;以康复机构为骨干，社区康复为基础，残疾人家庭为依托;以实用、易行、受益广的康复内容为重点，并开展康复新技术研究、开发和利用，为残疾人提供有效的康复服务。故选B。

二、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项)

1.老张(男)早年丧偶，独自一人将儿子小张抚养成人，现已衰老且丧失劳动能力，2008年年底，老张认识了谢某。交往一段时间后，老张准备与谢某结婚，小张担心老张结婚后财产被谢某占有，极力反对。下列说法正确的是()。[2010年真题]

A.小张的做法干涉了老张的婚姻自由

B.不管老张结婚与否，小张均应赡养老张

C.老张与谢某结婚后，小张不必履行赡养老张的义务

D.如果小张不履行赡养义务，老张有要求小张付给赡养费的权利

E.老张结婚后，小张应承担赡养老张和谢某的义务

【答案】ABDE C项，根据《老年人权益保障法》规定，赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人，包括老年人的配偶和由其抚养长大的弟、妹。赡养人的赡养义务是一项法定责任，赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒绝履行赡养义务。倘若赡养人不履行赡养义务，老年人则有要求赡养人付给赡养费的权利。同时《老年人权益保障法》还规定老年人的婚姻自由受法律保护。子女或者其他亲属不得干涉老年人离婚、再婚及婚后的生活，也不能因为老年人的婚姻关系变化而放弃赡养义务。

2.根据《妇女权益保障法》，妇女的生命健康权不受任何侵犯，下列行为中，侵犯妇女生命健康权的行为有()。[2010年真题]

A.溺、弃、残害女婴

B.歧视、虐待生育女婴的妇女

c.用迷信、暴力等手段残害妇女

D.干涉妇女的结婚、离婚自由

E.剥夺妇女的继承权

【答案】ABC我国《妇女权益保障法》规定，妇女的生命健康权不受侵犯，禁止溺、弃、残害女婴，禁止歧视、虐待生育女婴的妇女和不育妇女，禁止用迷信、暴力手段残害妇女，禁止虐待、遗弃老年妇女;禁止拐卖、绑架妇女;禁止收买被拐卖、绑架的妇女，人民政府和有关部门必须及时采取措施解救被拐卖、绑架的妇女并做好善后工作;禁止卖淫、嫖娼，禁止组织、强迫、引诱、容留、介绍妇女卖淫或者雇用、容留妇女与他人进行猥亵活动。D项属于侵犯妇女的婚姻自主权;E项属于侵犯妇女的财产权利。

3.根据本区居住人员复杂、青少年人口比例大的特点，某社区决定对违法犯罪未成年人开展帮教工作。下列社区居民属于社会帮教对象的有()。[2009年真题]

A.因不满l6周岁而不予刑事处罚的未成年人

B.因不满l6周岁而免予刑事处罚的未成年人

C.被判处刑罚正在少年犯管教所服刑的未成年人

D.被判处非监禁刑罚的未成年人

E.被假释的未成年人

【答案】ABDE未成年人的父母或者其他监护人和学校、城市居民委员会、农村村民委员会，对因不满l6周岁而不予以刑事处罚、免予以刑事处罚的未成年人，或者被判处非监禁刑罚、被判处刑罚宣告缓刑、被假释的未成年人，应当采取有效的帮教措施，协助司法机关做对未成年人的教育、挽救工作。

4.国家保障妇女享有与男子平等的人身权利。根据我国妇女权益保障法，妇女的人身权利包括()。[2008年真题]

A.子童监护权

B.生命健康权

C.选举权

D.名誉权

E.肖像权

【答案】BDE妇女的人身权利包括人身自由权、生命健康权、肖像权、名誉权和人格尊严。

第四篇：西安市历年房地产政策回顾及10年政策解读与预测

结合历年房产政策解读探讨10年房产新政及其影响预测历年房地产政策及其影响回顾

1.1 2004年房地产政策及其影响 1.1.1 2004年房地产政策概述

调控主基调：抑制投资过热

2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展阶段。1.1.2 2004年房地产政策回顾

关键辞：8.31大限，土地供应管控，银根缩紧 3月31日

71号令国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”。

4月25日

提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。5月13日，《经济适用住房管理办法》，为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

7月底

《物业服务收费明码标价规定》2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

9月2日

《商业银行房地产贷款风险指引》，2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

10月29日

九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。1.2.3 市场反应

（1）土地供应紧缩土地完成开发土地面积增幅持续下降

土地市场是房地产市场发展的先行条件。2004年以来土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998～2003年全国房地产开发购置土地面积年平均增长率为28.7%，完成开发土地面积年平均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积为39984.66万平方米，同比增长5.9%；完成开发土地面积为19740.17万平方米，同比下降11.4%。与1998～2003年全国房地产开发购置土地面积和完成开发土地面积的平均增幅相比，2004年购置土地面积和完成开发土地面积的增幅分别下降22.8和34.9个百分点；并且，完成开发土地面积出现1998年以来首次同比减少的局面。

（2）土地管控致供应下滑供求矛盾下房价不降反升

在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。这轮房价上涨，首先是有北京、上海、杭州等经济发达的大城市开始，接着天津、重庆、沈阳、青岛等城市建设速度较快的城市房价大幅度上涨，其他省会城市也有普涨的趋势。认真分析，其中既有居民实际需求较旺，房地产供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素（2004年四季度土地交易价格上涨10.1%，全国固定资产投资价格上涨5.6%）；也有地方政府超前城市拆迁改造，增加被动需求和中低档住宅供应比例下降，房地产供应给结构不合理的人为因素，同时也存在一部分投资和炒作的非合理因素，导致局部地区出现房地产价格脱离实际供求的现象。

（3）开发成本大幅提高开发投资同比大幅下滑房地产开发成本大幅提高，使房地产开发投资趋于下降，从而影响到房地产市场的供应；加息改变了需求的预期，突现出真实的购房需求。2004年商品房开发投资的增幅为24.4%，首次低于当年房地产开发投资29.6%的增幅，幅度之差为5.2个百分点。2005年第1季度，商品房开发投资增幅为22%，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4.7个百分点。其中，2005年1～2月房地产开发投资增长27%，而商品房开发投资的增幅仅为16.6%，低于同期房地产开发投资增幅10.4个百分点。也就是说，在2005年1～2月的房地产开发投资中，对房地产市场能够形成有效供给的投资增长仅为16.6%。该变化预示着房地产开发投资增长后劲已经减弱。

（4）市场预期悲观新开工面积增幅降至最低水平

2004年商品房新开工面积增幅大幅下降，为10.4%，增幅同比减少了17.42个百分点；2005年1～2月商品房新开工面积增幅仅为1%，降至1999年以来最低水平；1～3月商品房新开工面积为14096.6万平方米，同比增加9.3%（见图2）。其中，2005年1季度东部地区出现新开工面积下降的局面，幅度为0.4%，最低降幅为1～2月的4.4%。2005年1季度中部地区和西部地区商品房新开工面积的增幅呈现开始回升的态势，增幅分别为28.7%和22.2%。其中，中部地区商品房新开工面积的增幅最高，而西部地区商品房新开工面积的增加速度最快。1.2 2005年房地产政策及其影响 1.2.1 2005年房地产政策概述

新一轮宏观调控犹如一条红线贯穿到2005年全年，主要目标就是防止房地产投资过热，稳定住房价格。两个“国八条”双剑出鞘，各地政府尤其是房地产热点城市政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。纵观2005年的房地产市场，政策导向产生了三方面的明显影响：一是房地产投资减缓，二是房价涨幅回落，三是房地产炒作得到有效控制。房地产市场宏观调控，取得了初步成功。1.2.2 2005年房地产政策回顾

关键辞：新、老国八条，税收调整 3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。4月27日温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。

5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《关于加强房地产税收管理的通知》，《通知》明确规定，自６月１日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。1.2.3 市场反应

（1）中央的宏观调控措施收效甚微房价仍在高位运行

2005年和2006年一季度的投资表明，房地产投资增幅仍然过大。2005年，我国固定资产投资价格比上年上涨1.6％，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％。据上海市统计局统计，05年1月-11月，全市共完成房地产开发投资 1141亿元，同比增长 11.3%。（2）新、老国八条相继出台各地房价涨幅回落

新、老国八条的相继出台，充分显示出政府调控房地产市场的决心，也使消费者对房价的未来走势进入“观望期”，“持币待购”成为各大中城市下半年消费者心理的真实写照。但是，值得一提的是，两个“八条”使楼市处于短暂观望状态，据国家统计局调查显示，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅为 6.1%，涨幅比第二季度回落 1.9个百分点。其中，新建商品住房销售价格比上年同季上涨6.8%，涨幅比第二季度回落 2.1个百分点。分地区看，第三季度 70个大中城市中只有 3个城市房屋销售价格同比涨幅仍超过10%。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅比第二季度均回落5.1个百分点，商品房特别是住房价格过快上涨的势头得到一定遏制。很多房地产热点城市的房价上涨幅度由两位数，减至一位数，房价回落明显。

（3）税收调整市场供求结构性矛盾突出

2005的税收调整对于打击房地产投机、抑制过度的房地产投资需求很有成效。如房地产投机、投资现象较为普遍的上海，在2005年6月1日之前，出现了大量突击抛盘现象。但是另一方面，税收调整使得房地产市场供求结构性矛盾突出，商品房空置率过高。具体表现在小户型和经济房供不应求，高档住宅滞销。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。

（4）“212号文件”出台中小开发商融资困难银监会“212号文件”的出台使中小房地产公司的融资途径进一步变窄，资金链难以维系。这一政策将加速中小房地产公司的洗牌过程，同时，符合要求的客户群的减少也给信托公司的经营带来了挑战。1.3 2006年房地产政策及其影响 1.3.1 2006年房地产政策概述

调控基调：政府职能作用凸显，注重市场结构调整

对于房地产业来说，2006年绝对应该称得上是政策年。这一年当中有关部门出台的有关房地产方面的政策之多，简直是令人目不暇接。

2006年房地产政策总体来说有两个倾向：更加强调地方政府职能；市场化手段调控占主导，主要手段还是通过土地政策和金融信贷政策表现出来。回顾过去的一年，国家从各个方面出台了对房地产市场的调控政策。政策层面上“国六条”的推出，具体措施的实施，如央行的提高房贷利率，国土资源部严查土地违法案件，二手房交易营业税的征收„„这一系列令人眼花缭乱的调控政策的矛头纷纷指向了房地产市场。而其中一条“90平方米、双70%”的标准，更是引发了人们的广泛关注。看来，去年的房地产宏观调控更加注重的是房地产市场结构的调整，通过发展中小套型住宅来调整供应结构，还有就是通过抑制投资、需求来缓解供需之间的不平衡。与去年调控不同的是，今年出台的针对开发商的更少，而把政策的主要针对方转到政府一级，强调政府的责任和职能，比如通过建设经济适用房、廉租房等，建立住房政策保障体系。政府以一个公正的角色，执行政府的职能，在监督市场交易双方的同时，保证社会整体的居住权利。而在堪称调控重拳的“国六条”中提出行政问责制，鞭策地方政府尽心尽力履行职能。1.3.2 2006年房地产政策回顾

关键辞：国六条，住房供应结构调整，规范市场 1月1日

由国家税务总局颁布并实施的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，规定将原预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，将房地产项目预售收入税率提高５％；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。《通知》旨在通过细化税收政策调控房地产市场。

5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

４月９日

国土资源部和国家工商总局发布《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数等合同条件及违约责任进行了明确约定。旨在防止出让之后的土地囤积、炒卖，通过土地开发强度调整房地产开发结构。

４月２８日

央行全面上调各档次贷款利率０．２７个百分点，其中，５年期以上的银行房贷基准利率由６．１２％上调至６．３９％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

５月１７日

国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。业内人士认为这六条措施拉开了２００６年房地产调控序幕。

５月２９日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（２００６）３７号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出９０平方米、双７０％的标准。

５月３１日

国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发７４号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。２００６年６月１日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。７月１２日

建设部颁发１６５号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了３７号文件中９０平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。

１６５号文件核心精神有三：

一、９０平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；

二、套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的７０％以上，这个７０％的比例要求适用于“各城市新审批、新开工的商品住房总面积”；

三、６月１日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

7月24日

建设部联合其他５部委下发１７１号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。主要内容有：

一、规范外商投资房地产市场准入；

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理；

三、严格境外机构和个人购房管理；

四、进一步强化和落实监管责任。

８月１日

国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

8月30日

财政部、建设部、国土资源部出台《关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知》。规定廉租房资金实行专户管理，专款专用，各地土地出让净收益的５％必须用来建设廉租房。廉租房管理还必须配备专职人员。9月4日

国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

9月5日

国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。

11月20日

财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方７０％的费用分成将上缴至省级后下拨。相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

12月12日

国家发改委和国土资源部发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与１９９９年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。

新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过１４４平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。1.3.3 市场反应

（1）“国六条”造短暂观望房价仍在上涨

“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。资料显示，2006年涨幅比上年回落2.1个百分点，调控初见成效。但是，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。

（2）“国六条”出台投资性需求松动

受“国六条”出台的影响，一线城市房地产市场在政策出台一周后开始出现放量，其中北京100万以上的高端房产和40万以下的低端房源挂牌量分别增长了35.8%和29.3%，特别是高端房产比较集中的CBD、三元桥、紫竹桥等典型区域的房源挂牌量增长相对更为明显，分别增长了37.8%、37.5%、39.3%。之所以两极房产挂牌增长较大，这是因为投资高端房产收益较大，而投资低端房产的成本相对较低以及未来容易出手，决定了高低两端房产的投资比较集中；而投资者对政策变动是比较敏感的，一旦政策出现变动，必将促使投资者在最短的时间内对政策做出了趋利避害的反应，从而造成了高低两端房源短时间内的放量增加。因此，可以看到国六条的出台对于投资性房产已经起到了一定的预警作用

（3）二套房税收缩紧成交量迅速下滑

据“链家地产”统计资料分析，6月份的房源挂牌量相比5月下降了18%，其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降25%。之所以带动房源量迅速下降的根本原因就是在于营业税的征收年限从之前的2年延长至5年，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少。1.4 2007年房地产政策及其影响 1.4.1 2007年房地产政策概述

调控基调：抑制房地产价格过快上涨

2007年，中国房地产市场的发展仍然让人眼花缭乱和焦虑不安，房地产投资高温不退，房价仍然在高位运行。连续实施的房地产宏观调控政策效果不明显，中高档住宅投资增长逆宏观调控逐渐上扬，住宅建设投资全面加速，房地产热呈区域扩散态势，房价增幅继续保持高位，并且扩散态势明显，房地产贷款继续保持过快增长。

1.4.2 2007年房地产政策回顾

关键辞：经适房、廉租房，二套房，持续加息 1月24日

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

3月18日

央行首次加息。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

5月19日央行再次加息，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

5月23日商务部、国家外汇管理局日前发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月20日

央行第三次加息。央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息,但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

8月7日

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。

9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。9月30日

国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。

10月31日

国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。

11月14日

财政部正式出台《廉租住房保障资金管理办法》。规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。

11月27日建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

11月30日

建设部、发改委等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。

12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），引入“人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行” 1.4.3 市场反应

（1）政府工作重心转移保障型住房成未来调控方向政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向发生重大变化。

(2)前10月各地房价快速上涨 2007年前10个月，房屋销售价格累计同比上涨6.98%，涨幅比2006年增加1.48个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨7.5%和6.78%，涨幅分别比2006年增加1.1个和1.53个百分点。前10个月，深圳、北京、成都、广州、福州、郑州、大连等城市的住房价格继续2006年的快速上涨态势。(3)政策效应初期不明显持续加息致后期市场“骤冷”

二套房首付政策一出台，立即抑制了投资需求，而不断加息也如“温水煮青蛙”，耗尽了购房者的购买力。进入10月后，在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。1.5 2008年房地产政策及其影响 1.5.1 2008年房地产政策概述

调控基调：先压后保

2008年的政策风向转得比较快，2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。1.5.2 2008年房地产政策回顾

关键辞：降息，利率7折，税费减免 1月7日

国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

1月9日

国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

政策要点：严格执行土地用途管制制度；严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；严格土地执法监管。

2月4日

央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》政策要点：开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低；开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长。

3月11日

国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。政策要点：住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

3月20日

证监会表示支持优质房地产企业通过IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

政策要点：证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

4月8日

住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷。

政策要点：重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置；加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题；依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任。4月16日

国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

4月16日

中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。

9月16日

央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

10月15日和10月9日

分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。10月22日

财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1％，免征个人购销住房印花税。

10月27日

央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。

11月1日财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。

政策要点：个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1％；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20％；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

11月24日

中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

11月26日央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。与此同时，央行决定自12月5日起，下调工、农、中、建、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构存款准备金率１个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率２个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。1.5.3市场反应

（1）07年政策效应辐射市场销售趋冷

进入2008年，受部分大城市房价下调、退房现象增多的影响，消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重；与此同时，多次加息和第二套住房贷款首付比例的提高也大大抑制了居民的购房需求，房地产市场开始降温，销售持续下降，并有降幅逐渐扩大的趋势。2008年，我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长，1~8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%，其中住宅销售面积同比下降14.9%。分地区来看，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。

（2）保增长主旋律下投资维持稳定受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

（3）加息、税收减免刺激楼市反弹

在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。

（4）交易税下调成交量稳步回升

从中国指数研究院监测到的最新市场数据来看，11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。1.6 2009年房地产政策及其影响 1.6.1 2009年房地产政策概述

调控基调：前宽后紧

纵观2009年房地产政策风云变幻，在经济刺激和宽松货币的政策支持下，从年初的刺激到年底的遏制。忆年初贯彻房地产优惠政策刺激房市，回首年中加大土地供给，开始整顿市场秩序，细看年末防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。1.6.2 2009年房地产政策回顾

关键辞：物业税，严打小产权房，“二”改“五” 1月3日

四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

1月9日

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。

4月24日

住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年 3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月25日

最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

5月15日

国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

5月21日

为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日前制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月25日

发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

5月27日

国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月10日

11月10日

国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。

12月9日

国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。

12月14日

国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任。

12月17日

财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。1.6.3 市场反应

（1）08年政策效应显现房价持续高涨

2008年持续刺激需求政策的出台，在2009年效应显现。2009年全年，房价环比累计上涨7.75%，同比上涨1.53%，其中2009年第四季度更是实现同比上涨5.8%。其中，在四个一线城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格甚至累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。

（2）年初利好刺激需求大涨开发商预期乐观引开发、销售面积大幅增长 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

（3）土地管制严格致放量减少需求压力下成交“量跌价涨”

2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。根据中国土地勘测规划院发布数据，截至去年末，全国105个主要监测城市的地价总体水平为2595元/平方米，同比增长5.05%，远高于2008年0.47%的增长率。其中，商业、居住、工业地价分别为4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；同比分别增长5.57%、7.92%、1.56%，涨幅均高于上年。历年房地产政策发展特点分析

2.1调控方向渐趋明确

宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

针对当前房地产市场的主要矛盾，大量的政策措施是为了增加当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、抑制投机需求、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，都是为了促进中低档住房市场供求平衡、稳定住房价格创造较好的市场环境，政策的落脚点都是为了满足中低收入人群的住房需求。

2.2调控手段日趋多样化可操作性增强

首先，要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。其次，明确提出了90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%的量化指标，强化了地方政府的责任，保证了住房供给结构的改善。第三，出台了规范房地产市场外资准入和管理的意见，首次从房地产市场准入、外资企业管理和境外机构和个人购房等方面进行规范和管理，弥补了这方面的管理漏洞。第四，加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，抑制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场。

再有，房地产税收政策的落实、信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，利用经济手段加大了对投机性及投资性购房需求的调控力度，增加了炒房者的资金成本和交易成本，将一定程度地抑制投机性及投资性购房需求。2.3效用发挥滞后性仍然存在

由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是我国相关政府部门常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难预测。2.4越调控房价越高

政府对房地产行业的宏观调控从一开始就“不成功”。最初两年的调控政策的主要手段是“抑制需求”，面对不断增长的需求以及日益强大的购买力，只不过形成了几个短期的“观望”，而每次“观望”之后都是“开闸泄洪”式的需求释放。而另一方面，“招、拍、挂制度”客观上造成了土地供应的瓶颈，使得供求关系的进一步紧张。所以，除了上海、杭州少数投资、特征明显的城市有短期价格调整之外，几年之内全国范围体现的却是“越调控房价越高”的反效果。2.5政策“双面”缺少系统性

与继续鼓励消费其它如汽车、家电等行业产品的政策不同，中央政府对于房地产行业的政策将是有“扬”有“抑”的双重目标：既希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”，从而保障巨大的开复工建设量，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献；同时，政府认为必须对通过抑制“投机性”(包括投资)行为来打压涨幅过大、过快的房价，因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。

从中国中央政府目前已公布的内容，还是处在“点对点”的层次，可以说在这一系列决策的背后，长期以来一直未能最终成形的国家房地产整体战略思路、行业发展模式以及从中央到地方政府的统筹、协调机制依然缺失，这让我们对于这一轮调控政策的实际效果很难有一个乐观的预期。3 10年房地产新政解读及其影响分析

3.1 10年房地产新政概述

继去年12月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，中央近期再出“国十一条”进一步调控楼市。中国房地产专家指出，“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的地王记录，以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。3.2 10年房地产新政一览 1月10日

国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国十一条”：加保障性住房和普通商品住房有效供给；

合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

1月21日

银监会主席刘明康：2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩大首套自住型住房等消费信贷。2月11日

央行货币报告：2010年广义货币供应量将增长17%。3月7日

2010年政府工作报告：

继续大规模实施保障性安居工程；继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。物业税相关内容未列入政府工作报告。3月10日

国土部会议（国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知）：确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%；

土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；

严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳

出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；

建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合

同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由；

在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。

3月18日，国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

3月22日

在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。3月23日

国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。4月2日

财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.4月7日

国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月11日中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。4月14日国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月15日

国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月17日国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。4月18日

国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月21日

银监会：二套房贷界定标准出台，该标准史无前例的以家庭为单位，家庭内任意成员以任意形式购房的，再次购房，均视为二套房。3.3 10年房地产新政预期影响分析

3.3.1 10年新政较往年可操作性最强打击精准致成效显著

纵观今年的房产新政，我们可以看出，无论在打击的精准度上，还是可实施性上，新政都比往年更加的具有可操作性：

（1）二套房界定逐渐清晰投资、投机性购房需求锐减已成必然 2006-2007年的时候，对于二套房购买的限制政策就已经初具操作性，但是，由于对二套房界定的模糊，使得相当多的投机购房者逃脱了政策束缚，进而进入市场哄抬了房价。2010年4月21日，银监会对于二套房贷，给出了清晰的界定：以家庭为单位，任意成员购买过住房，再去购房的即视为二套房。此政策一出，无疑是对广大投机、投机者的又一次重创，因为该政策的出台，意味着对于任何形式的投资和投机购房者，投资成本将大幅提高，投资投机风险上升到了最高。当然，对于改善性需求来讲也是“毁灭性”的打击，之前普遍认为的一次付款购房在购房行为不算二套房的侥幸心理被彻底击碎，至此，这部分人群的购房成本也相应增加，相信会造成部分改善型购房者的退却，观望情绪将弥漫整个市场。（2）三套房精准打击投机性购房二线城市影响不大

据西安市房地产信息网数据研究中心调查显示，西安市购房人群中只有二成以内的属于投机性住房，三套房限制令将会使投机性住房需求锐减，但是，对于以刚性需求为主的西安市场来讲，不会造成太大的冲击。3.3.2 10年4月房产新政影响滞后期较短

4月21日，“新国十条”政策公布至今已为第七天，此重量级调控政策对房价影响如何也已受到多方热议，而市场反应也已初现端倪：一线城市楼市在几天内成交下滑严重，二手房放量突增，购房优惠促销重现江湖......种种的迹象表明，此次楼市新政刮起的旋风与往年相比更加强劲，持续性和可操作性的增强，使得全国楼市在短短几天内，出现大范围的波动，与以往政策的效应显现期少则半年多则一年不同的是，此次政策的起效期如此之短，一线城市房地产市场几乎在同一时间就做出了反应。可以预测的是，像西安这样的二线城市，即使与一线城市有着时间上的滞后，但是，滞后期相较以往在急剧缩短，预计

一、两月内会有较大幅度的市场震荡。

3.3.3 新房成交下滑一线城市已现抛房潮

国务院出台新政策，要求二套房贷款首付提高至50%，利率为基准利率1.1倍。政策出台后，北京深圳等一线城市已经出现投资客抛售潮。近日整个市场的放盘量更明显增多10%-20%，但买方需求则下跌了80%左右，整个市场观望情绪极浓。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，15日以来，京城新建住宅交易量持续在300套左右的低位徘徊，15日交易量为483套，随后日渐走低，20日回落至291套。6天时间内，新建住宅交易量回落近四成。

根据中原地产(北京)三级市场研究中心的数据显示，4月10号以后，北京就明显地出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些高端项目，如世纪城、富力城等项目。而在北三环一项目，一名浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1.3亿，突破了去年12月出现的朝阳区一项目的抛售记录。当时一炒房客抛售25套房源，总价接近1亿，单价为近3万，现在这些房源的价格已经接近4万。

另据中原地产监控，深圳目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来，三亚甚至出现了全民卖房的盛况。

再有，通过监控截取的阳光家缘数据均显示，4月20日广州楼市出现804套新房退购。共涉及135个楼盘。业界人士猜测，可能部分楼盘留有房源给关系户，新政出台后关系户不要了，开发商急忙拿出来卖掉。

对此，广州市国土房管局有关人士澄清，此次的800多套退房是历史积累数据。4月15～20日，全市一手住宅网签退房只有40套，比新政前微增。

开发商上客量骤减早前的出台的政策，对于一线城市的投机和投资性住房需求，打击极大，因此，带动了一线城市的整体房价的变动，但是，二线城市由于以刚性需求为主，反而受到的冲击较少，而房价的变动也主要依赖于大的经济背景的调整。

通过上述分析我们可以推测，对于刚性需求为主的二线城市，首付的提高和房贷的紧缩政策，其实影响并不是很大，早前1月份相关政策出台之后的这两个月，房价不降反升，就说明了这点：据西安市住房保障和房屋管理局对外公布的《西安市2010年一季度房地产市场运行情况》统计显示：

3月份，西安市商品房成交均价5897元／平方米，同比增长23.92%，其中商品住房成交均价 5582元／平方米，同比增长21.51%，环比增长1.95%。与2月份商品房成交均价5801元／平方米、商品住房成交均价5475元／平方米相比，3月份分别增长了96元／平方米、107元／平方米。

另据西安市房地产信息网数据研究中心调查显示，西安市购房人群中有四成以上的属于改善性住房和投资性住房，提高二套房首付比例将会使改善性和投机性住房需求锐减，观望情绪弥漫，但是在占据主流的刚性需求的持续支持下，最终结果是房价小幅下滑，长期仍然有上涨的空间。3.3.4 市场结构恐将发生重大调整大洗牌时代到来

受政策调整的影响，改善型住房需求被牵涉打压，而这部分住房需求区间多处于100平米以上，也就是说，反之90平米以下的户型需求被迫集中释放，对于开发商来讲，“90平米”和“70%”的双规定，已经让其获利空间缩小，加上大户型的需求挤压，此后在建的房屋预计集中在90平米，那么市场上90平米的房型势必增加。这种情况下，所有的开发商都会比拼产品的质量和品质。此类户型的房子建设成本也随之增加，从而导致价格上涨。90平米以上大户型成了市场的稀缺品，同时价格也会飙升，有可能造成“穷人买不起房子，富人买不着房子”的局面。

第五篇：2010年我国房地产调控政策回顾与总结【易居中国】(精)

2010年我国房地产调控政策回顾与总结

崔霁王佩 2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。2010年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制房价过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。

一、2010年我国房地产调控政策特点

纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点：

1、三轮调控“一轮严于一轮”

三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对“国十条”进第1页

第2页一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行“限购”等。而被很多业界称为“房地产新政”的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策；有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。

2、既调“需求”，又调“供应” 调控——平静——反弹——再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。

3、严“商品房”，宽“保障房” 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于

保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。

4、行政手段“一轮强于一轮” 三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷”、“限购”、“限价”、“限外”等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了“限购”这样一个较为强制的行政手段。

表格1 2010年第一轮调控主要政策列表发布机构时间政策条目政策内容加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；

增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；

加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；

《关于促进国务院 1月加强房地产信贷风险管理；房地产市场继续整顿房地产市场秩序；

办公厅 7日平稳健康发进一步加强土地供应管理和商品房销售展的通知》管理；加强市场监测；

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；

确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。鼓励金融机构向符合条件的城市

和国有工矿棚户区改造项目提供贷款；落实差别化的土地、金融、税收等政策。

表格2 2010年第二轮调控主要政策列表发布机构时间政策条目政策内容统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨；

建立考核问责机制；

实行更为严格的差别化住房信贷政策；

《国务院关发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；

国务院 4月于坚决遏制

部分城市房增加居住用地有效供应；

办公厅 17日价过快上涨调整住房供应结构；的通知》确保完成2010年建设保障性住房300 万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务；

加强对房地产开发企业购地和融资的监管；

加大交易秩序监管力度；

完善房地产市场信息披露制度。第3页

表格3 2010年第三轮调控主要政策列表第4页发布机构时间政策条目政策内容免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税；《关于支持免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印9月公共租赁住花税；财政部 28房建设和运免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房日营有关税收的契税与印花税；优惠政策的免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税；通知》免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税；免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税。《关于调整财政部房地产交易自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，9月国税局 29环节契税个且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住日人所得税优房属于家庭唯一住房的，减按１%税率征收契税；建设部惠政策的通知》对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责任。暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至 30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与建设部《关于进一9月步贯彻落实保障性安居工程的贷款需求。国土部 30国发〔2010〕推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试日 10号文件的点，并逐步扩大到全国。监察部通知》切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。加强土地增值税清算稽查:重点对象是定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目。

二、2010年我国房地产重点调控政策分类分析

1、住房保障政策：大力发展公租房，建保障房商品房“双体系”

住房保障建设是今年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设日渐完善。在建设总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住房体系。

12月10-12日，中央经济工作会议召开，确定了2011年“积极稳健、审慎灵活”的宏观经济政策基调和六项主要经济任务。提出：要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

将“保障性住房体系”和“商品房体系”在经济会议上并列来提，这是没有过的。多年来，保障性住房和商品房的“双轨”模式，已经在住房问题日益严峻的形式下成型，此次中央经济工作会议，更是为未来的住房发展明晰方向，大力发展保障房也成为不争的事实。“双体系”将带来的影响：

市场供应结构将发生变化。实行“双体系”后，保障性住房供应比例和覆盖人群会显著上升，市场化商品住房供应比例和覆盖人群会相应下降。从国家和地方提出来发展规划看，保障性住房在住房总的供应结构中的比重将超过一半，未来三年计划建设总量将超过2000万套。住房市场供应结构正在发生翻转性变化。第5页

第6页有助于抑制过高的房价。保障性住房的大量供应，使我国城镇居民的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了多种解决住房问题的新渠道，保障房和商品房的共同面市从总体上压低了房屋均价，为稳定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场价格绝对值发生反转，但会影响商品住宅市场的涨幅和涨速。房地产企业调整发展思路和战略。由于市场分化，房地产企业未来的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发，还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场，将成为部分企业面对的选择。房地产企业势必调整自己的开发理念、营销策略和发展战略。国有房地产企业将会承担更多的社会责任，充当保障性住房建设的主力军。

2、土地政策：拆迁条

例两次征求意见，在新中国历史上是首次（1）拆迁条例取消行政强迁，可能引发旧城改造停滞不前拆迁条例在经历了2010年的两轮公开征求意见后，在2011年1月19日召开的国务院常务会议，审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。主要内容是：一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征

收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。

明确以“司法拆迁”取代“行政强拆”，规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这一举措可以约束行政权力的滥用，遏制行政行为的冲动和盲动，保障公民的合法权益，使搬迁更加文明规范；但由于走司法程序的效率远低于行政程序，这一举措的负面作用是可能会直接导致旧城改造的停滞不前。一旦拆迁案件交给法院来裁决，这对我国司法机构的执行效率是一个巨大的挑战。因此可以预见，拆迁条例的通过可能会造成两种结果：一种是我国司法机构大幅提高效率；另一种是我国的旧城改造基本停滞不前。（2）土地闲置一年以上企业禁止拿地，加大闲置土地处理力度

国土资源部、住房和城乡建设部2010年9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（以下简称《通知》），这是为了贯彻落实4月份国务院出台的“国十条”，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

该政策着力点放在了保障房推地上和规范房地产企业开发土地行为，有利于规范房地产开发，消除囤地炒地等违法行为，同时保障房推地力度之大，将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。

因自身原因土地闲置一年以上的企业禁止拿地。这条是对“国十条”中规定的“限制有违法违规行为的企业新购置土地”的细化。土地闲置的原因主要是两种：一种是由于企业自身的原因，炒地囤地行为；另一种是由于政府的原因延迟交地，可能因为拆迁困难等，在现实中这一原因不在少数。在国土部日前公布的2815宗

闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。《通知》规定对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办。第7页

第8页闲置地优先供给保障房，公租房成政策重点。《通知》要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。《通知》中，公租房建设再次被强调。在三类政策性住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。预计公租房将成为今后一段时期内的房地产调控政策重点。土地不得“捆绑”出让，不得“毛地”出让。《通知》规定：土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。2009年底，国土部规定了住宅用地单幅出让的面积上限：大城市20公顷、中等城市14公顷、小城市7公顷。此后，不少地区采取住宅用地“捆绑”出让的供地方式，即单幅地块面积不超过上限，但总面积超出规定。一般偏好“捆绑”出让土地的城市主要集中在中等城市和小城市，大城市因为土地资源的有限，大幅地块越来越少。而中小城市地方政府希望引入知名的开发商，通过对大片土地的开发与运营，实现整体区域品质和档次的提升。这条政策执行难度较大，因为地方政府可以不“捆绑”出让土地，但是可以为目标开发商限制某些条件，分批出让土地，最终可以达到和“捆绑”出让土地一样的效果。可见，国土部对保障性住房供地的力度之大，并且规定没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。一些中心城市本身土地资源就越来越稀缺，这样规定保障房和中小套型商品房的供地总量占到70%，本身就稀缺的土地，加上要重点建设保障房，那么商品房整体可供开发的土地就会变少，只能推动地价的上涨。

3、金融政策：差别化信贷贯穿全年调控，抑制投资投机需求

（1）信贷政策逐步深化，提出严格标准“认房又认贷”

在 4月14号国务院常务会议通过的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即10号文件）第二大部分中明确提出了实行更为严格的差别化住房信贷政策，即“坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。”政策要求二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

9月底央行与银监会联合发布的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》将个人住房商业贷款的首付比例被统一提高到了30%，提出对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

11月2日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。随着房地产调控的逐渐深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信贷时代。通知还规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。”“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”

信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，2010年更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。与以往的信贷政策相比，2010年的信贷政策有六大特点：首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上”三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至50%；首次明确二套房需认房又第9页

第10页认贷；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。随着差别化信贷政策的出台和执行，银行的金融风险将进一步降低，改善性需求将会被抑制，很多刚性首套房的需求也有可能减缓入市，从而为进一步调控争取了时间。除此之外，公积金贷款的政策调整，明确了在全国范围内限制第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。（2）险资获准投资商业地产，肯定不动产的投资属性未上市公司股权和不动产投资对保险资金开闸，成为金融和房地产两大产业政策新亮点。中国保险业的资产目前已达4.5万亿元。保险资金的60%以上是寿险资金，资产负债的周期较长，加之又受到投资领域的限制，多数只能投资在银行、债券、基金等周期相对较短领域，形成资产和负债的不匹配。投资领域窄，收益率低，成为目前保险业发展面临的重要挑战。在保障安全的前提下，保险资金涉足未上市股权和不动产的投资，切实拓展投资渠道，能够提高资金的收益和利用效率，实现保险资金的保值增值。中国保险业2010年前半年总体资产回报率为

1.93%，回报总额人民币755亿元。同期，保险业在存款、债券、股票和其他资产方面的投资余额为人民币4.17万亿元，存款所占比例约为30.5%，债券为51.8%，股票和其他股权相关资产方面的投资仅为15.1%。险资被允许进入不动产行业，特别是进入商业地产，对房地产市场是一个明确的长期利好。此举向市场释放了一个信号，就是国家肯定了房地产发展对于经济发展的支撑作用，肯定了不动产的投资属性。但从另一角度看，更多资金涌入房地产业，给楼市调控多少增加新的难度。

4、财税政策：土地增值税进行清算，部分城市准备房产税试点

围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，2010年我国房地产税

收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次出现在发改委工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。

2010年5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确土地增值税清算过程中若干计税问题。现行《土地增值税暂行条例》于1993年颁布，规定土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

从政府来看，可增加地方财政收入来源，减少对土地出让金的依赖。2006 年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右，2009年也仅为1.64%。如各地能够按既定税率切实征收，假定某项目毛利率为30%，即该项目增值额=项目销售收入×30%（扣除项目金额=项目销售收入×70%），由于增值额小于扣除项目金额的50%，按其所对应的税率计算，该项目的土地增值税金=增值额×30%。那么土地增值税占房地产销售额的比例将达到9%，土地增值税征收额将大幅增加。

对政府而言，如果能够切实执行土地增值税的清算和征收，将成为地方财政收入的重要来源之一，从而减少地方政府对土地出让收入的严重依赖，调节财政收入结构。

从行业来看，土地增值税从严清算会显著降低企业利润水平，收窄房地产企业的利润空间，起到调节收入分配的作用。此外，还可以减少目前行业内较为普遍的囤地或捂盘现象——由于囤地或捂盘而获得的额外收益，最高第11页

第12页要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地、捂盘陷入无额外收益可图的境地，从而促进行业的健康发

展。从企业来看，将加大房企资金压力，迫使企业增供给、降价格。土地增值税的从严清算，对企业而言，将在两方面产生影响：一是项目方面，土地增值税的征收可能对部分企业造成较大的资金负担，从而促使这些企业通过加大推盘力度、降低销售价格等方式，来加速资金回笼，应对资金压力；二是拿地方面，土地增值税从严清算会加大企业的税收成本，影响企业资金周转，进而降低房企的拿地热情。从市场来看，可能加重观望情绪，导致成交进一步低迷。此次《通知》出台将增加购房者对于房价下降的期望值，使得市场观望情绪进一步升级，导致成交更加低迷，从而进一步加大企业降价的压力。

5、组织政策：78家央企退市政策，执行效果不显著 3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。早在2004年，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞。根据国资委数据，非以“房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%，净利润仅占6%。目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%。这一政策实际上将推动房地产市场从相对竞争充分的市场走向寡头垄断，78家央企房地产板块销售收入仅占央企房产板块的14%，资产总额占比15%，对市场根本造不成任何影响，而各地频出的地王，大部分不在78家

范围内，因此此政策仅仅是从规范央企经营范围的角度出发，而并非针对房地产市场来调控。

16家央企红名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。

6、监管政策：预售资金“专款专用”，规范房地产开发秩序

4月13日，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实强化房地产市场监管，完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，健全房地产市场监督管理机制，并明确提出，全面开展预售商品住房项目清理，未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。

受该政策影响，目前我国有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、南京、浙江（杭州、宁波）等省市出台商品房预收款监管办法。尽管各地条文表述有所出入，但无一例外，都规定了确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。预计随着各地预收款监管办法的落实，开发企业项目之间的资金调度难度将大大增加，有助于企业加速推盘。

加强预售资金监管，有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。另一方面，规定必须到购房人可以办理房产证的时候，资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须快建快销，从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业可能通过加大促销力度等方式，尽快实现销售回笼。加强预售资金监管，部分资金紧张的中小企业可能会面临洗牌出局的窘境。预售款被监管后，对中小第13页

第14页型房企而言，肯定会影响企业购地和继续开发的计划，尤其对于资金相对紧张的中小企业，这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要求的就会自动被淘汰。房屋预售款监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。也有房产开发商提出相反的观点，认为如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

7、外资政策：限外政策逐步强化，严防热钱流入 11月4日，住建部和外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，明确规定“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。” 12月22日，商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称《通知》），要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。《通知》强调，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。商务部将会同住房和城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。《通知》还明确，外商设立房地产开发经营业务的投资性公司，将不予审批。综观本次商务部的限外令，其政策力度比11月份外汇局的限令有过之无不及，对于目前境外资金进入国内房地产市场的两大主要渠道（购买物业和股权出资）均采取了相应的监管措施。长期看，如果在执行层面能够完全到位的话，相信我国未来在管控境外投资投机资金、避免热钱冲击方面将取得有效的突破；而从短期来看，对目前国内房地产市场将有两点主要影响：首

先，2010年以来商业地产快速增长的势头有可能受到一定的延缓，尤其在中高档商办物业领域，由于其一直以来都受到境外资金的亲睐，如果在限外令之下境外资金进入国内的体量大幅减少，无疑将影响

这部分市场的增长速度；其次，使国内房企境外融资的渠道大幅萎缩，2010年以来，受楼市政策调控大背景的影响，众多房企在国内融资频频受阻的情况下纷纷开始尝试到境外通过发债、房地产基金等方式募集资金，而这在未来也将受到限外令的限制，从而将再次考验一部分房企的资金链。

三、房地产调控政策对房地产市场影响

1、对“量”的影响大于对“价”的影响

三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%，10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。

2、对“一线城市”影响大于“二三线城市”

从2010年商品住宅成交面积看，一线城市除了房价相对较低的广州外，其余三个城市同比跌幅超过40%，也体现了一线城市市场对政策的敏感度较高。二三线城市表现则相对分化，杭州、南京、宁波、苏州、厦门等房价较高的华东城市，在2010年成交也出现了较大幅度的下跌，跌幅超过40%，其中杭州跌幅达51%，杭州近几年来房价快速上涨，甚至有赶超上海的趋势，因此也成了本轮调控的重点，市场成交大幅缩水。而此外多数二三线城市市场表现则相对平稳，西安、贵阳、兰州、扬州等城市2010年成交基本与2009年持平，没有受到政策的明显影响。第15页

表4 2009年、2010年重点城市成交量列表

第16页单位：万平方米数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）

3、政策保障房建设有实质性推进

2010年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。2010年已开工580万套保障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。

4、政策效用呈现短期性和常态化

房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。2010年调控政策（撇开保障住房建设）的实施贯彻力度，从2009年12月份起到2010年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效用递减的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。

（本篇文章节选于上海易居房地产研究院与中国房产信息集团合作出版的《2010中国房地产业报告》中第三篇政策篇）第17页