浅谈我国电视购物业存在的问题(一)(精)

第一篇：浅谈我国电视购物业存在的问题(一)(精)

浅谈我国电视购物业存在的问题(一)

电视购物节目自1992年在国内出现至今己有十多年的历史，在九十年代末曾一度是欣欣向荣的局面，但是由于多方面的因素，电视购物行业潮起又潮落.在传播学上有一个很著名的理论叫做：沉默的螺旋。具体而言，电视是强势的大众传播媒介，在形成和引导舆论方面起着重要作用。电视购物节目的狂哄乱炸，使得谎言说了一百遍也就成了真理。而做为消费者的受众就成了弱势群体。德国社会学家纽曼提出的沉默的螺旋理论中就说到，人们总是害怕处于孤立或弱势的位置，当发现多数人意见与自己不相符或对己无益时通常就选择沉默。1购买瘦身、祛斑、丰胸、增高、治疗脱发等产品的消费者通常出于自卑等各种心理而不愿意说出来，而当有这样那样难题的“弱势”顾客一个人遭遇消费陷阱时，很容易接受“自身体质问题’、“自认倒霉”这样的结局，愿意站出来公开申诉、又有能力“举证”的寥寥无几，而恰恰也就是这种缄默助长了劣质电视购物产品的横行无忌.1.虚假，夸大不可愈的顽疾？

现在的电视购物广告过分或片面夸大产品功效，诱导消费者；违规发布广告；采用虚假的现场演示、或是运用数码技术合成效果对照图片，诱导消费者购买其产品.一个名为《侯东峰揭露电视购物虚假》的热帖在博客上广为流传，著名化妆师侯东峰通过亲身化妆演示前后对比照片，揭露了6种电视广告虚假制作手法，以丰胸产品为例：有一种真人露点的丰胸广告，是先拍平胸时照片，再带模特去做隆胸手术。而祛疤产品的广告则是先用肤蜡自制疤痕，通过化妆后再拍照，然后在电脑上用制图软件进行加工。随后，将做出的疤痕洗掉，再打上一层粉底，拍除疤后的照片。用电脑修片时，甚至可以将脸上本来就有的一些小瑕疵都修得干干净净。侯东峰凭借自己多年从业经验以及所了解到的行业内幕，可以断定所有此类广告的拍摄手法都是存在虚假成分.电视购物产品的广告形式大都万变不离其宗，一般都是首先画面出现明星或使用者饱含感情声泪俱下的现身说法，进行使用前后效果对比;接下来是“权威专家”西装革履或者是身着白色大褂的医生学者提出该产品是国外最新研究成果，或者冠上哈佛、清华等名校之名，然后就是反复播放，地毯式轰炸。“真是太神奇了，”“效果难以置信”，“无效退款，免费试用”，“30分钟打进电话，马上购买便有xx的优惠”，主持人煽动性的播音贯穿节目始终。1虚假似乎已经成为中国电视购物业不可治愈的顽疾，从公信度调查表中可以反映，公众对电视购物的不信任，不接纳很大程度上就是“虚假”惹得祸。国家“禁播令”下达的本意就是勒令停止虚假电视购物广告行为，可是中国的电视购物似乎是“好了伤疤忘了疼”，没多久又重回“虚假夸张”的老路，而且大有愈演愈烈之势.目前电视上播放的“钻石”广告就是其中代表，主持人以夸张得似假的语气与厂商推广员一唱一和，时时爆出“不可思议”，“无法置信”的尖叫和感叹，让观众十分反感.《中华人民共和国广告法》明文规定：1第三条广告应当真实、合法、符合社会主义精神文明建设的要求.第四条广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。广告不得有下列情形:(三)使用国家级、最高级、最佳等无限高度用语;(五)妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚;(六)含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容;第八条广告不得损害未成年人和残疾人的身心健康.第十二条广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务.第十四条药品、医疗器械广告不得有下列内容:(一)含有不科学的表示功效的断言或者保证的;(二)说明治愈率或者有效率的;(三)与其他药品、医疗器械的功效和安全性比较的;(四)利用医药科研单位、学术机构、医疗机构或者专家、医生、患者的名义和形象作证明的.第十九条食品、酒类、化妆品广告的内容必须符合卫生许可的事项，并不得使用医疗用语或者易与药品混淆的用语.相对照《广告法》，电视购物广告很多都不同程度触犯了不同条例.2.质价合一不可完成的任务？

电视购物产品的质量问题很严重，电视直销是一种新兴行业，新颖的销售方式，高额利润吸引了众多商家跟进，其中部分商家，只注重利润而忽视了产品质量，甚至存在一次性买卖的心理，结果给整个行业带来了恶劣影响，电视购物纠纷，一时成为消费投诉热点.与此同时价格虚高的情况也很突出。按照常规，由于电视购物节省了中间商、商店销售等费用，最大程度地缩短了流通环节，节约了流通费用，所以它的零售价至少不应高于一般零售商品的价格，而很多商家反而利用这一点谋取短期暴利，背离了电视购物低价的市场规则。以往电视购物的产品大多是买断品牌或者是一些新上市的产品，普通的商场难以买到同样的商品，消费者购买时无法进行价格对比.利用这一点电视购物的产品往往在节目中吹嘘自己拥有其他类似商品不具备的功能或者特性，从而把定价提高。传统商业的加价率一般为10％～30％，而电视购物的加价率一般为20％～60％。有时电视直销商品的进货价，只占直销价的40％1，如此定价，让消费者产生一种不信任的感觉.《财经时报》用一组深度报道，揭开了电视直销背后的惊人暴利。“好记星”是许多人耳熟能详的橡果国际的产品之一。“好记星”E600的成本价只有100元左右，零售价达到惊人的998元！好记星E900A成本价约200元，零售价为1080元！正是这种暴利让橡果国际有能力在很短的时间内在央视投入价值高达4500万元的广告。暴利成就了橡果国际，使其在短短三年内以坐火箭的速度发展成为年收入远超过10亿元人民币的明星电视直销企业。

一只掌上封口机售价168元，一把多功能拖把售价198元，一把新式菜刀售价396元。3小小的家庭用品价格就比市面价高得多，更不用说那些大型商品了！应该说由于电视直销没有中间商、没有商店销售等费用，最大限度地减少了流通环节，节约了流通费用，它的零售价其实不应高于一般零售商品的价格，而很多商家为了谋取短期暴利却往往背离了电视直销低价的市场规则，产品价值与售价严重失调，失去产品的市场竞争力.3．售后服务不止做表面功夫！

一些厂家采取异地销售，邮寄到货的方式，本着打一枪换一个地方的思想，只管卖，买卖成交后，再有什么事情就不再过问，这个表现在电视直销之初占到了很大比重。而本地的直销购物也是问题多多，有些虽销售的不是伪劣产品但产品卖出去之后，就认为完成了任务，对后面发生的任何质量问题都置之不理，无售后“三包”服务，侵害了消费者的权益。如果消费者所购商品使用中出现问题需要维修或对所购商品不满意想要退货,一般是非常困难的，尤其是退货。例如：西安一位消费者购买电视购物中的增高器，不仅不能增高，而且给身体带来很多不适。当他提出要退货时，购物公司人员竟当场对其进行辱骂，甚至武力威胁。还有的就是发现问题后，按服务电话打回去意欲交涉，按号拨打的电话永远无人接听。受害者无不纷纷感慨：这样的促销广告怎么也能在电视上播出？有的还信誓旦旦作出免费试用，不满意可以退货等虚假承诺，而真正出来问题则翻脸不认人。还有的是杜撰权威：著名的外国××教授、科研机构以产品“发明者”的身份现场演示，而这些“托儿”的真实身份又有谁真正调查过呢？另外一种也是比较常见的，广告利用明星的名人效应，请他们到现场煞有介事的现身说法，贱卖着他们的公共形象，蹂躏着观众的信任。4.道德和

第二篇：我国物业管理制度存在的问题及法律完善

我国物业管理制度存在的问题及法律完善

物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

一、我国物业管理发展中存在的问题

（一）专业人才明显不足。物业管理企业中人才不足现象越来越突出，主要表现为传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；高级管理人才少，特别是能担任管理主任或部门经理以上职务的人才。物管从业人员中大都是其他行业下岗职工的再就业者，对物业管理专业技术知识缺乏，不知如何管理物业工作。

（二）业主的物业知识缺乏。一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受 1

企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

（三）多数的物业管理企业科技化程度低、服务质量差。由于客观条件的限制，我国的物业管理科技化程度与西方发达国家水平相距甚远。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式，不但耗费极大的人力、物力和财力，而且难以达到规范化的管理效果。

（四）业主委员会难以发挥正常作用。业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定程序通过民主选举产生，还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式，并没采取民主形式，业主遇到问题时也无从知道该向何人反映。

二、原因分析

（一）物业管理服务收费思想难统一。

一是从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标

价收费等等。

二是从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。

（二）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因。

一是效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。

二是内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐

患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、解决办法

（一）走专业化发展之路。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

（二）推进物业管理科技化、科学化。首先在管理手段上要多采用现代科技。主要是计算机及其相关技术，如三表计收、用户档案管理、用户投诉处理、小区管理信息的发布、收费情况公布等都可以通过电子邮件、电子公布栏实现。其次是管理机制科学化。管理过程的规范化与程序化能确保物业管理服务按照既定的程序和标准高质量地稳定运行；管理内容的简约化可简化公司的内部管理事务，实现人力和物力资源的优化配置，有效降低管理成本；机构设置的合理化可使职能部门与管理处之间相互配合与相互协调，有效避免资源浪费。

（三）完善物业管理法律法规。

一是提升物业管理法规的层次和效力，建立健全物业管理法规体系。就物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业管理企业及业务范围、监管体制和物业

管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规的协调，尽量摒弃狭隘的部门利益，以实现法规的体系化，促进法与社会需求之间的和谐。二是完善物业管理法规内容，做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理法规的适用范围，除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外，还要将工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建立完善科学的物业管理市场准入制度，净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应市场需求，并放宽企业参与市场竞争的条件。再者，应当理顺物业管理市场的监管体制，细化各职能部门的职权及行使职权的程序，完善监管、制约手段。最后，完善法律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式，构建涵盖民事责任、行政责任和刑事责任的责任体系，使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到何种惩罚，这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序，使各类组织依法定程序切实履行监管义务，保障物业管理法规的贯彻实施，也便于保护各个主体的合法权益。

第三篇：电视购--企划书

公司品牌推广之电视购

困于公司产品质量优良却缺乏终端客户的品牌推广度，爱华仕，新秀丽价格不菲销量优秀，却是让我们公司代工的空壳公司。细想爱华仕和新秀丽是怎么做起的，莫过于也是对最终客户宣传品牌吧？那么高的利润和我们的质量和品质无异，貌似比我们多出一个品牌。如果我们能在终端客户形成推广的品牌效应难道质量与品质不能符合品牌客户需求和市场？

于是我想到一个国内客户新兴推广方案做电视购。

电几点优势和对品牌行销推广的前景如下：

第一，首先不需要传统插播广告的那种高额广告费；

第二，其次可以提供长效专业的产品各个细节展示的视频；

第三，最重要的是可以形成终端客户眼中的电视购品牌甚至长期推广成为终端客户耳熟能

详的品牌（品牌莫过于在最终客户长期宣传形成这个产品行业容易在终端客户消费时脑海中记忆联系到的一种产品）

第四，最后退一万步即便推广效果不太好，我们获得了电视购推广品牌这个让顾客放心的优势和特点，并得到了一段电视台购物推广的行业最专业的视频录像。当然鉴于爱华仕和新秀丽的成功，坚信我们的产品推广得当在本质上包括品质等方面是具备品牌因素。

电视购物方面需要我们提供的条件如下：

费用：广告费全免。电视台录制一档30到40分钟的节目还是要收取录制费的，专业产品全息射像录制费5000，此为专业电视购视频成本价格，并且在电视台使用终身有效不再收费

视频使用：协商后不侵权情况下可以供我们自己使用推广，并且在此电视台使用终身有效。

产品价格：电视购要求前期给我们阿里巴巴中国站2000套以上的大货价格 PC-0822按 125元一套。

电视购物广告投放： 先在一个到两个广东电视购物台试播，为一周一档直播一档录播。效果好的情况会加开到一周3档直播；同时效果好量大，电视购逐渐给我们做全国推广，全国电视购推广广告，给我们免费做广告的时候。实质合作，他们需我们提供成本价格。当然给我们的回报是产品品牌响亮了以后的结果：作为电视购热销品牌产品，不需要我们开发客户，销售商为了客户和市场开发我们了。

老板想必也清楚比起开发阿里巴巴销售商，我们去推销他们苦难和更难得到加盟费用。但终端客户形成品牌后，无利不图的经销商在市场潜力下会不联系我们嘛？这是我们的加盟费会不会随着门槛品牌自然也形成逐渐攀高呢？

您再想想电视购物热销的那些产品，广告效应和形成品牌方面，在全国终端客户形成品牌比阿里巴巴推广面对经销商那个更好？

同时这个我们不需要花动辄十万一年的广告费，只需要给他们较大利润空间和较好的质量让他们更有空间地宣传和推广产品来赢得销售提成。扩大销路形成品牌的最终目的我们和他们是合作伙伴为了共同利益谋取双赢？

第四篇：商业物业存在的问题

摘要

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。本文值得从事于商业地产的人士认真一读。

目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是，商业地产运营是一个很复杂的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简单累加。

一、在我国商业地产存在的问题

首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，研究商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最棘手的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，如果不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏研究，只管发展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。

其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题。（四川在线，成都地产沙龙谋略商业地区性产，2003-06-12）由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽略后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的注意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理经验。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。

根据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。

二、商业物业管理

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公

司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、赛特商业管理公司等。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：

首先，对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求；整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格，清新开放的商业环境，闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的，比如，去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了，一个很重要的原因就是管理水平不够。（搜房网，商业地产凸显四大商机，2003-8-29）在日常管理中要对市场统一形象，维护其商业定位，实现商业的保值增值。在此期间，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下工作：

首先，整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时，符合商场的定位。

其次，对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如，原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货，档次较低，来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场活跃起来。

还有，对商场环境的创造和维护，为购物者提供良好舒适的购物环境。对整个商场的营销，使市场在消费者中有一定的知名度和美誉度等等。

四、如何发挥商业物业管理对商业地产的作用商业物业管理是一种经营性的服务行为。它根据物业管理服务合同来界定物业管理的服务内容和服务质量，明确双方的权力义务关系。商业地产的运作往往是开发权、所有权、经营权和管理权四权分离。同时，商业物业所有权比较复杂，“只租不售”的所有权在开发商手中：“只售不租”的所有权分散在投资者中：“租售混合”的所有权部分在开发商，部分在投资者中。并且，所有者通常并不自己经营，大部分用于出租获得回报，所以对商业物业管理和运作往往不太熟悉。这样使得商业物业的管理也变得复杂起来。物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业，在所有权较分散的情况下，物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高，以适应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间。

第五篇：我国金融监管现状及存在问题

我国金融监管现状及存在问题

所谓金融监管是指金融主管机关根据法律赋予的权力，依法对金融机构及其运营情况实施监督和管理，以维护正常的金融秩序，保护存款人和投资者的利益，保障金融体系安全、健康、高效运行。在市场经济体制下，金融机构依法经营、监管当局依法监管是确保金融体系稳定的前提。金融监管的目的是防范金融风险发生，维护金融秩序稳定，保障金融体系的运行安全，保护资产所有者的利益。

我国金融监管体系的现状与存在的问题

1、严格的分业经营和多元化监管模式限制了商业银行的发展空间，在分业监管的实施中，缺乏一套合理有效的协调机制也使金融监管不能适应现代金融发展的需要。

目前，我国在实施银行业、证券业、保险业分业经营的基础上，建立了银行、证券、保险分业监管的体制框架，分别由人民银行、证监会和保监会对银行业、证券业和保险业实施监管。这种分业监管的体制在前几年对加强金融监管特别是纠正金融业的“三乱”，防范金融风险方面起到了很大作用，但其局限性也是明显的：其一，降低了监管效率，提高了监管成本。我国的存款类机构(银行、信用社)、证券机构和保险机构在资金融通、清算上都由人民银行管理，其外汇业务也由外汇管理局监管，在业务上有一定交叉，由于各监管机构之间的协作和信息交流问题未能很好解决，往往造成有的金融业务得不到有效监管，出现监管“真空”。或有的金融创新得不到监管当局的认可，阻碍了金融业的发展；其二，限制了我国银行业的发展空间。全球金融正呈一体化、综合化发展趋势，分业经营使我国银行不能开展综合业务，今后很难与国外银行平等竞争，制约了国内银行的发展步伐；其三，不符合国际金融业发展和监管趋势。目前，许多国家为适应金融一体化趋势，纷纷对过去的多元化监管体制进行改革，建立了单一的监管机构，如英国、澳大利亚、日本和韩国等。事实表明，这种做法提高了监管效率，降低了监管成本。在我国，已允许证券公司和基金管理公司进入同业拆借市场进行拆借、债券回购，以股票质押从商业银行取得贷款；允许保险公司进入银行间债券市场进行回购交易，允许保险资金通过证券投资基金进入股市等。可以预见，加入WTO后，我国金融业将进一步融合，分业经营的局面不会持续太久，分业监管将失去存在的基础，成为制约我国金融业发展的障碍。

2、金融监管内容重点不突出，监管内容不全面。金融监管内容和范围狭窄，监管乎段落后。

一是对商业银行的监管偏重于合规性监管，忽视风险性监管。二是对商业银行的监管内

容过窄，仍局限于存贷款、结算、信用卡等业务，已不能涵盖全部金融业务；对金融创新业务的监管滞后，一些新的金融业务未及时纳入监管视线。三是金融监管范围缩小，一些准金融机构和准金融业务未纳入监管范围，如将彩票市场、社会集资等监管业务逐步移交给其他部门监管；社会保障体系中涉及的准金融业，如社会养老保险、失业保险、农村养老保险等，分散于不同的部门经营和管理，未纳入统一的金融监管范畴。在部门和地方利益驱使下，这些业务开展的状况十分混乱，有的地方出现地方政府挪用养老保险金的现象。这些问题不解决，必然隐藏较大的金融风险。

3、金融监管方式过分依赖行政审批和现场监管，监管手段陈旧。金融监管的组织体系不健全。

首先，在市场准入、业务范围、日常业务监管、市场退出等方面，过分依赖行政审批和现场监管，虽然近两年开始试行非现场监管，但其方式还不完善，监管的有效性很低。其次，监管手段陈旧，科技水平低，与被监管机构未实现电脑联网，无法实现实时监控，使监管人员忙于监管资料的收集和层层上报工作，效率低，成本高。第三，对金融机构退出市场的监管经验不足，尤其对有问题的金融机构退出市场的处理缺乏成熟经验，许多法律和制度建设滞后。第四，利用社会力量对金融机构进行监管尚未起步，对外部审计师的利用几乎是空白，对如何利用外部中介机构实行金融监管缺乏相应的制度和法规。第五，金融监管的成本较高，导致金融监管的有效性下降。

4、金融监管人力资源严重稀缺，金融监管能力偏低。监管人员素质不全面，高素质人才缺乏。

尤其是基层人行，队伍结构上存在“四多四少”现象，即中低学历者多，高学历者少；了解传统金融业务的人多，掌握现代金融业务的人少；从事具体业务操作的人多，从事金融监管研究的人少；具有某项知识和技能的人多，全面掌握金融、法律、外语、计算机知识的人少。

基层央行的金融监管的现状与存在的问题

金融监管是人民银行中心支行和县支行的主要职责，对防范和化解金融风险，稳定金融秩序，促进地方经济发展意义重大。目前，基层央行的金融监管水平较之以前有了明显提高，但还存在如下不容忽视的问题和缺陷：

1、金融监管理念尚有一定的缺失性。当前，人民银行在实现由合规性监管向风险性监管转变上成效明显，风险监管已成为工作重点。但是目前仍存在一些问题：①监管目标理念

较为单一。②市场约束理念不足。经济金融市场化、一体化日渐深入的情况下，市场约束有助于加强资本管制的效果，促进商业银行稳健经营。为此，新的巴塞尔协议框架把市场纪律和约束力确立为资本监管的第三大支柱。而在实际工作中，基层人民银行金融监管对市场约束理念的引入尚付阙如，社会中介机构如会计师事务所等参与对商业银行的审计、检查也乏善可陈，从而使得监管的实际效果打了折扣。③系统、持续的监管理念有待加强。

2、金融监管责任制的制度安排留有缺陷，需要改进。基层人民银行普遍推行了金融监管责任制，有利于规范监管行为，提高金融监管的工作质量和效率。但从实践来看，监管责任制度创新的实际效果与设计预期具有一定的反差，其缺陷主要表现为：①监管责任制有些规定不明确具体，实际操作有一定困难。②监管责任制中的激励约束机制不相兼容。③监管责任制的相关配套制度滞后，影响其可操作性。

3、金融监管的机构设置和人员配备与监管需求存在一定的不适应性。当前，人民银行县支行内设机构改革后，大部分县支行的原合作金融管理股、金管股、调统股已合并为金融机构监管股，由于中心支行原对应的科室仍各司其职，故县支行原各部门人员继续履行原有职能，使得某些支行员工产生了错误认识，致使县支行金融监管合力的作用难以有效发挥。另外，基层人民银行其他部门的人力、物力基本占用了支行总体力量的大部分，而履行基层央行主要职能的金融监管部门仅占支行总体的少部分，与内设机构合并后监管任务加重的实际状况不相适应。

4、金融监管的信息沟通体系和电子化建设滞后，制约监管效率的提高。依照系统论的观点，任一系统都不是独立和封闭的，其内部子系统之间是相互联系、影响的，且与其他相对独立的系统构成一个更大的系统。建立区域性金融安全区，决定于区域内的各项因素，也与邻近区域的经济金融运行质量、风险程度等相关。故而，建立起基层央行与各商业银行和中小金融机构分支机构间、基层央行分支机构间、基层央行与证监会和保监会分支机构间的信息沟通体系，实现信息共享、联手监管，有利于构建牢固的金融风险“防火墙”。

5、金融监管人员资格管理和人员素质有待改进和提高。当前，基层人民银行金融监管人员的素质、能力要求很大程度上限于领导的评价和看法，监管人员的选配、调动主要取决于各级领导的意见，具有一定的局限性，难以全面、准确地考察选配人员的业务监管能力，缺乏一套有效的监管人员资格管理办法来实现监管人力资源的优化配置。

加入世贸组织，对我国的冲击和震荡将是全面的、深刻的、久远的。我们要抓住这一历史性机遇，直面挑战，勇于开拓，学习借鉴国际先进的监管经验，结合我国实际，迅速提高

央行金融监管水平。

1、加强对国际金融知识、国外金融法律、国际金融监管原则、国际金融组织规定等知识的学习和研究。要改变目前对国际金融发展和监管动态的研究集中在人民银行总行的现状，人行各大区分行要加强这方面的研究，增加对国际金融形势的了解；各基层人行要有计划、有组织、有步骤地学习研究国际上关于银行业监管的有关规定，特别是要根据我国金融工作的实际需要，学习、研究、借鉴国际清算银行关于银行业监管的有关规定；对巴塞尔委员会制定的《有效银行监管的核心原则》等国际通用的监管准则，要认真学习和研究，并结合我国实际制定出具体的、操作性强的监管细则，指导我国的银行监管工作。

2、修改完善现有法律框架。现行《商业银行法》和《外资金融机构管理条例》的部分条款已不适应加入WTO后我国银行业的发展和对银行业监管的需要。要根据金融市场开放的现状、加入WTO后外资银行的设立和经营情况、国际金融监管趋势的变化，进一步修改、完善现有法律框架。

3、改进和完善多元化的金融监管体制。应加强人民银行与证监会、保监会在金融监管方面的协调工作，合理划分各监管机构的监管范围和职责；同时，在保持分业的基础上加强各监管机关的沟通，避免出现监管“真空”和重复监管。针对金融业必将实行混业经营的趋势，未雨绸缪，为金融监管实现混业监管做好法律上、制度上、组织上和人才上的准备。

4、合理确定监管内容，改进监管方式，鼓励金融创新。首先，要转变监管理念，将谨慎的风险监管确定为央行监管目标，对金融机构法人以风险监管为主，实行并表监管，对其分支机构以合规监管为主。其次，要实现监管方式由行政审批和现场监管为主向非现场监管为主的转变，一方面建立健全完善的非现场监管网络，加强对金融机构法人的风险监管，及时有效地防范和化解金融风险；另一方面，减少金融管制，正确区分金融创新和金融违规，保持金融机构的竞争活力。第三，扩大金融监管范围，将金融创新业务和准金融业务纳入监管范围，加强央行对全社会金融风险的防范能力，防范金融创新和准金融业务可能导致的金融风险。第四，要尽快实现金融监管手段的现代化，加强金融监管的电子化建设，充分发挥计算机辅助管理，尤其是实时清算系统在金融监管中的作用。第五，要充分发挥外部审计师在金融监管中的作用，制定相应的法规和程序，促进非现场监管、现场监管和外部审计的有机结合。

5、加强中央银行监管队伍建设，切实提高监管水平。

6、加强金融监管的国际合作与交流。在外资银行的监管方面，要加强与在华外资银行的母国中央银行或监管当局的联系，严格审查外资银行的经营水平，经营业绩和风险状况；

严格审查其拟任分支机构高级管理人员的任职资格，防止国外金融风险在我国的扩散。同时要加强与国际性金融监管组织的合作，及时掌握国际上先进的监管准则、方式和手段，在人才培训、信息沟通、工作交流等方面提供国际合作，促进我国金融监管制度与国际通行做法接轨，大力提高监管水平。

同样根据基层人民银行金融监管中存在问题的分析，可以提出以下对策思路以供探讨：

（一）更新金融监管理念，树立和增强监管中的“效益、市场、系统、持续”意识。正确的监管理念是指导金融监管的有力指南，亦须顺应经济金融环境的变迁而作出适应性的调整。

由此，我们认为，在坚持原有合理的监管理念基础上，应结合新的形势需要，适当引入和增强新的监管理念内涵。①适当引入监管中的“效益”理念。对一些经济金融运行质量较差、金融风险积累突出的地方，人民银行应强化金融监管，查处违法违规行为，稳定金融秩序，及时防范和化解金融风险。对一些化解显性金融风险已有明显成绩、经济金融运行较为平稳的地方，人民银行在履行好风险性监管职责的同时，监管重点宜有所倾斜，适度突出对金融机构经营效益的指引，带动商业银行金融业务的创新，较好地实现金融监管宏观刚性和银行微观经营灵活度的协调统一。②树立“市场约束”的监管理念。有效的市场约束，是商业银行实行审慎经营的驱动力，也促使商业银行保持雄厚的资本基础以抵御风险，故可以作为有效银行监管的重要手段，因而受到了国际金融界的日益关注和重视。市场约束要求较高的信息披露水平，对于市场化程度较低的我国银行业而言，宜采取渐进式的逐步推进方式。同时，人民银行实施金融监管时，可以充分发挥市场力量的制约作用，引入一些社会中介机构如会计师事务所、资产评估公司等，对银行等金融机构检查、监督、资信评级等，以提升金融监管的效能。③增强“系统、持续”的监管理念。人民银行在监管时应统筹规划，注意现场监管和非现场监管的衔接和良性互动，发挥非现场监管的风险预警机制和现场监管的查误纠错机制的作用，减少监管工作的随意性、突击性；深入研究银行业务的周期性规律，把握好事前、事中、事后的监管特征，尽可能减少或杜绝无效监管，在持续监管中逐渐提高监管工作的质量。

（二）改进和完善金融监管责任制的制度安排。①完善监管责任制体系，增强责任制的可操作性。从实际工作中看，实现“授权定责、权责平衡”是确保监管责任制落实到位的关键因素。按照监管权限来划定责任，谁失误由谁承担相应的责任。同时，划分责任应明确、细致、具体，各级、各类监管责任人对哪些金融风险承担责任及责任的种类，应具体细化，使其具有较强的可操作性。②改进责任制中的激励约束机制，充分调动监管人员的积极性。实行监管责任制后，监管者责任重大，从事监管工作具有风险性，应当建立绩效挂钩式的激励机制。同时，可施行监管过错责任追究制、消极作为追究制等，实现激励与约束的有机兼容，使金融监管活力不断激发出来。③加快责任制的相关配套制度建设。及早制定统一、规范、具体的监管岗位操作规程，以明确分解和定位岗位责任；建立以内审、监察部门为主实行的监督制衡机制，以预防、纠正和处罚执法失当等行为。为减少年终考评的主观随意性，可采取以科学设定的指标考核为主、结合抽查核实、个人述职的方式，区别各级不同责任人而分类考核，并辅之以平时累积的监管过程情况材料、表格等进行综合性的监管考评。

（三）优化监管机构内部的人员配置，增强金融监管力量。目前，多数县支行的金融监管仍采取分组的方法，这不利于金融监管整体力量的有效发挥，可以将监管业务划分为现场监管、非现场监管和日常监管三个部分，以此来配备监管人员，发挥监管合力。与此同时，在人力资源上向监管部门倾斜，增加监管人员所占的比例，以强化人民银行的监管职能。

（四）加快金融监管信息沟通体系和电子化建设的步伐，切实提高金融监管效率。人民银行分支机构之间应当建立起有效的金融监管信息沟通体系和渠道，及时就区域内的金融动态、风险状况、违法违规行为等互通有无、数据共享，密切监视毗邻地区的金融风险对本区域的可能影响，防范金融风险的蔓延；人行分支机构应在现有的分业监管格局下加强与证监会、保监会分支机构的联系、磋商，逐步加以规范化、制度化，实行信息共享、资源互通，以大大提高金融监管的效率。

结合辖区和监管自身实际，尽早开发实用、有效的监管业务软件，提高工作效率，为辖内金融监管工作的顺利开展提供科技支持；尽快实现人民银行与商业银行的计算机联网，强化实时信息联系与数据集成，适时建立起商业银行监管信息系统，形成较为完整的监控网络，促进监管效能的提升。

（五）加强金融监管人员的资格管理，提高监管队伍的整体素质。实施金融监管人员的资格管理，应当朝标准化、规范化的方向迈进，以最大限度地减少人为的主观性。为此，要制定金融监管人员的任职资格管理办法，逐步形成资格考试、竞争上岗的监管人员选任机制，把好监管人员的“入口关”。在此基础上，人民银行应把加强监管队伍建设、提高监管人员素质放在工作的突出位置，采取多种方式培训员工，注意好前瞻性、应时性和基础性培训的结合，鼓励员工深造，吸收学历高、能力强的优秀人才，使得监管人员素质有较大的提高，以适应加入WTO后金融监管工作提出的新要求。