万科公司基本面分析（★）

第一篇：万科公司基本面分析

万科公司基本面分析

万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。2010年，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。

万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务

是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定

为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。

市场地位：

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。同行业间的竞争：

由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。潜在进入者的威胁：

我国房地产新进入者的威胁比较大，主要原因是：（1）进入门槛比较低：由于我国的房地产开发公司数量多而且大部分规模小，而房地产产品又具有比较明显的不可移性，使得房地产行业的进入门槛不高。（2）高额利润的诱惑:由于我国的房地产业正处于高速发展阶段，目前是一个赢利能力较强的行业。因此许多有资金实力的集团公司涉足房地产开发房地产行业。但从另一方面来讲:投资地产需要大量资金作为支持,因此投资风险是比较大的.从这点来看由于万科经营多年对国内房产行情了解甚多再加上其雄厚的资金力量,万科占据不容忽视的优势地位!买方的谈判能力：

由于消费者购买房地产产品大多是零散购买，购买者分散而弱小，议价能力几乎没有。另外房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此目前来说消费者力量相对较弱，但随着我国房地产行业的高速发展，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。

万科公司的谈判地位：

由于土地的出让由地方政府垄断，政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位，议价能力极强。并且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价格引起的土地供给量的增加幅度)，因此房地产开发公司在土地使用权的获得方面谈判能力不强，但在其他方面，比如原材料的采购，工程项目的招标方面，公司的谈判地位相对较高。

替代品：

租房和二手房.但由于国人保守思想,渴望拥有自己的房子,因此威胁不大!未来发展前景:

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。

面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作，后者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会.根据机构预测均值计算，2012年度净利润比上年增长28.99% 截至2012-04-23，共有90家机构对万科A2012年度业绩作出预测，平均预测净利润为124.15亿元，平均预测每股收益为1.12元（最高 1.21元，最低1.00元）。

第二篇：基本面分析的逻辑

市场基本面分析的逻辑

基本面包括范围较广，但总体归类无外乎分为，经济，政治，突发事件三大类, 其中最为常见的是对于经济数据的分析，现就一些常见经济数据做出分析上的一些简单逻辑；

GDP数据： 通常的逻辑：哪国（地区）数据表现出正面状态（利好）则对该国（地区）货币构成支撑作用；

非通常逻辑：避险货币国家（例如美国，日本）该数据表现正面------利好于风险货币（相对则利空于避险货币），因投资市场通常表现出风险偏好情绪，由于世界经济目前联动性较强，避险货币好、国家的该数据表现良好意味着可能会带动世界经济走好，既然经济向好，则这时资本市场往往会追捧风险货币（高风险意味着高收益），相对而言，避险货币会受到打压，此与通常逻辑相左，也是目前（08年危机之后）市场在大多数情形下表现出的逻辑；

央行利率：升息（或倾向于升）对该货币构成支撑

反之，降息=压力

PMI：（采购经理人指数）采购活动可自侧面反映出经济状况，故，此数据市场对其反映基本与GDP类似

CPI:(消费者物价指数)此数据对于外汇市场来说

通常逻辑：经济学上普遍认为3%是一个重要的界限，高于3%对于经济状发展而言可能会起到负面作用，3%以下则被认为是合理的状态，低于1%则被认为有通缩风险，1-3%之间被认为是合适状态

那么在合理状态区间此数据对市场一般构不成太大影响，对于此数据而言，分析时需要结合央行未来货币政策倾向，例如，央行表示出：如果未来CPI 升高那么会倾向于加息，那么此时CPI 高于市场预期则是对该货币的利好

就业数据：就业市场也可以从侧面反映出经济状况，通常逻辑为

哪国该数据表现正面，会对哪国货币构成支撑

非通常逻辑

与GDP类似的分析方法，目前对于美联储而言，其将就业市场表现与货币政策向挂钩（失业率高于6.8%会持续宽松货币政策）那也就是说如果美国失业率未来降低（目前是7.9%）那么则是对美元构成支撑（退出宽松货币政策会对该货币构成支撑）

房价指数：房地产市场作为重要的经济组成部分，也可以从侧面反映经济的状况，一般而言，该数据表现正面（高于预期或前值）则对该国货币够成正面影响

消费者信心指数： 一般而言，在经济向好时人们均倾向于大胆的消费，反过来，消费活动也会对经济构成拉动作用，所以此数据表现正面则代表经济向好，则对该国货币构成支撑；

非通常逻辑而言，与GDP分析方法相似

贸易帐：此数据仅存一种逻辑

顺差为正面

逆差为负面

央行经济评估报告： 此事件在新闻发布会当时会对货币市场构成较大影响，若倾向于正面，则对货币够成强劲支撑，如果表示出对未来经济悲观看法，则对该货币构成较大压力

政治方面：

大选，重要政治角色任命，央行长任命，诸如此类重要职位人物更替，需要具体关注和分析最有可能的继任者先前所持有的政治或经济主张而定

军事局势：一般而言，亚太，或者中东局势的不稳定会对作为避险货币的美元构成支撑（日元除外，因其处于亚太地区内），另外中东局势的不稳定可能也会影响到原油的供应，引起原油的上涨

突发事件：如恐怖事件，地震，海啸等

例如911 当时美元有较大程度下跌，日本地震当时日元本身反而有较大幅度上涨（因日震后分散于世界各地的日资纷纷转移资金回本国支持灾后重建，资金回流反而对日元短时间内构成支撑，但长期而言，这种灾难的影响对于经济而言显然是负面）

第三篇：期货应用技术分析---基本面

期货应用技术分析之基本面分析

期货投资者在入市前必须对市场状况和影响未来价格变化的因素进行周密细致地调查研究和分析预测，尽可能多地掌握必要信息，而不能盲目进入市场进行期货交易。

预测出其他交易者的心理和反映是比较困难的，可能高估，也可能低估，因此，在买一个牛市信息出现时，并不是每一个交易者都会做多，等着价格上升获利，也不会有熊市信息发布后直接做空，等着获利机会，错综复杂多变的交易行为往往使得期货价格很不规则，呈现出明显的随机性。

在众多影响期货价格的因素中，供求因素是最基本，最重要的因素，其他因素对期货价格的影响最终都是通过影响市场的供求因素来实现的，所以基本面分析就是建立在供求均衡理论假设的基础上的。

影响期货市场变化的因素：

1.市场供求关系（长期影响因素）

2.货币因素（主要表现在货币汇价和利率两个方面。Eg：利率上升，期货价格会下跌）

3.政治局势和政策措施（政策进行与否，通过1.新闻的真实性；2.新闻的时效性；3.新闻的重要性；4.新闻的指示性。

4.投机和心理因素（信心，大户，交易所打压，政要讲话，央行干预，电脑故障

5.经济形势

经济信息的来源

1.通过期货交易所获取各种市场交易的信息（报告，公告）

2.政府及其机构的有关报告（有一定的滞后性。中央银行，财政部门...3.从信息咨询公司获取

4.注意利用专家的预测性意见和文章（及时性）

5.报刊，杂志，电视，广播（作为一个成功的基本面分析者来说，就是善于通过这些传播媒介获取自己所需要的信息）

6.图书馆是我们取得历史性经济信息的好地方（如出现了以前类似的情形，我们就可以以历史为鉴）

只是我的一些小笔记，希望对大家有帮助

第四篇：对特变电工公司基本面分析和研究

对特变电工（600089）基本面分析和研究

刘辉（090780219）

摘要：特变电工股价经历了前期大跌之后，现在已有所回升。我国将进入“十二五”时期，国家继续深入推进西部大开发战略，在财税等政策方面倾斜程度加大。在全球环境压力日渐增大，发展低碳经济成为必然选择的大背景下，电力行业的发展将面临新的机遇，未来一年，特变电工的股价将持续上行。经济复苏，外围环境的转好，特变电工值得长期投资持有。关键词：特变电工，公司分析，投资价值

一、引言

我国已经步入“十一五”末期，即将迎来崭新的“十二五”时期。尽管在“十一五”期间，我国经济保持了近年均10%的增长，但是经济的快速增长是以高耗能、高排放，能源利用效率不高，环境污染较大为代价的，长此下去，环境将进一步恶化，不仅人民生存受到威胁，经济发展也将难以为继，进而影响“十二五”战略目标的实现。

电力作为最重要的能源供给形式，其基础地位将在“十二五”时期得到加强。特变电工立足新疆，有其良好的地域优势和政策倾斜背景，随着我国电力行业的发展，各种电力设备需求不断加大，公司发展空间和盈利增长前景看好。通过对特变电工公司的基本面的分析和研究，揭示其未来巨大的盈利空间，更好的做好投资安排。

二、宏观分析

就全球而言，世界各国基本上已步出金融危机的影响，经济向好发展。但是由于为应对经济危机而实施的宽松的货币政策、财政政策和各种经济刺激计划，发展中国家和发达国家面临着相异的政策效应。以中国、印度、巴西等位代表的发展中国家普遍承受着越来越严重的通胀压力，十月CPI均创今年以来新高，预计十一月将持续甚至更严重；相反的，美国、日本等发达国家却面临着通货紧缩的问题。全球经济形势越来越复杂，各国面临着多变的经济调节任务。

就国内而言，目前通货膨胀是我国经济的热点和亟需解决的问题。十月我国的CPI攀上近两年来新高的4.4，预计十一月将创新高，通胀压力更大。

三、行业分析

图1电力设备及各子行业的毛利率走势

如上图，电力设备及格子行业的毛利率走势平稳，并保持在较高的水平。目前电力行业存在的主要问题：发电设备增速趋缓；节能减排任务艰巨；普遍遭遇成本压力，面临着获得更高利润的瓶颈。电力设备的投资方向是再生能源设备和节能产品，立足于此，才能获得新的利润增长点和公司更大的发展。

四、公司分析

（一）公司情况简介

1、公司简介

特变电工是1993年2月26日经新疆维吾尔自治区股份制试点联审小组批准（新体改[1993]095号），以定向募集方式设立。1997年5月经中国证券监督管理委员会批准（证监发[1997]286号），向社会公开发行人民币普通股3,000万股。1997年6月股票发行上市。1997年6月12日公司在昌吉州工商行政管理局登记注册,股本8,168万元。1998年5月20日公司股东大会通过了1998配股预案，并经新疆维吾尔自治区证券监督管理办公室批准（新证监办函[1998]017号）及中国证券监督管理委员会批准（证监上字[1998]109号），在上海证券交易所按每10股配3股配股，并于1998年9月30日完成，股本变更为9,331.96万元。1998年11月20日公司临时股东大会审议通过了资本公积转增股本的方案，以总股本9,331.96万股为基数，向全体股东每10股转增6股，股本变更为14,931.13 6万元。2000年3月1日召开的1999股东大会审议通过了1999利润分配预案,以 1999年末总股本14,931.136万股为基数,向全体股东每10股送红股2股,共送红股2 ,986.2272万股；以1999年末总股本14,931.136万股为基数，向全体股东按每10 股转增4股的比例转增股本，资本公积转增股本5,972.4544万股，送股和资本公积转增股本后,股本变更为23,889.8176万元。2000年3月1日召开的1999股东大会审议通过了2000年配股方案,并经中国证券监督管理委员会乌鲁木齐证券监管特派员办事处批准(乌证监办函[2000]10号文)及中国证券监督管理委员会批准(证监公司字[2000]47号),以总股本23,889.81 76万股为基数,向全体股东每10股配售1.875股,股本变更为25,949.0176万元。2002年第二次临时股东大会审议通过了2002配股方案，公司2004年第一次临时股东大会决议审议通过了《关于延长配股方案有效期的议案》,并于2004年9月 16日获得中国证监会《关于核准特变电工股份有限公司配股的通知》（证监发行字 [2004]143号文）的核准,以公司总股本25,949.0176万元为基数,按每10股配售3股的比例向全体股东配售,股本变更为29,861.4976万元。2005年5月29日召开的2004股东大会审议通过了资本公积转增股本的方案，以2004年12月31日总股本29,861.4976万股为基数，向全体股东每10股转增3股，股本变更为38,819.9469万元。2006年4月17日本公司召开了2006年第一次临时股东大会暨股权分置改革相关股东会议，会议通过了《特变电工股份有限公司资本公积金转增股本及股权分置改革方案》，本公司以2005年12月31日总股本38,819.9469万股为基数，向全体股东每10股转增1股，转增后股本变更为42,701.9416万元。本公司因股权分置改革，非流通股股东以获得的全部转增股份共计16,779,643 股及其持有的28,872,798股向流通股股东支付对价，非流通股股东共计向流通股股东支付45,652,441股对价。2007年9月5日召开的2007年第三次临时股东大会审议通过了资本公积转增股本的方案，以2007年6月30日总股本42,701.9416万股为基数，向全体股东每10股转增 10股，转增后股本变更为85,403.8832万元。

2、经营范围

变压器、电抗器、互感器、电线电缆等电气机械及器材制造、销售、检修、安装、回收、运输服务及相关技术咨询服务；硅及相关产品的制造、技术研发及咨询服务；矿产品开发、加工；新能源、建筑环境环保及水资源利用技术、设备工程项目的研究、实施及咨询服务；太阳能硅片、电池片、电池组件、控制器、逆变器、蓄电池等太阳能系统相关组配件和环境设备的制造、安装及技术咨询服务；太阳能光伏离网和并网及风光互补系统、柴油机光互补系统等新能源系列工程的设计、建设、安装维护；太阳能集中供热工程设计、制造安装，太阳能光热产品的设计、制造；承包境外机电行业输变电、水电、火电站工程和国内、国际招标工程；上述境外工程所属的设备、材料出口；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；进口钢材经营，电力工程施工总承包三级（具体内容以建设部门核发的资质证书为准）；货物或技术进出口业务；一般货物和技术的进出口代理（国家禁止或限定公司经营的商品和技术除外）；房屋出租、纯净水生产（限下属分支机构）、饮食服务、水暖电安装。[1]

(二)股本结构

特变电工只在上海证券交易所上市，100%的人民币A股。

控股股东是新疆特变（集团）有限公司，该公司法人代表为陈伟林，注册资本共7500.00万元。

实际控制人为张新，担任特变电工董事长，中国国籍。

（三）SWOT分析

图2SWOT分析

1、内部优势-S：

（1）特变电工母公司资源支持

是中国重大装备制造业核心骨干企业，国际电力成套项目总承包企业，中国最大的变压器、电线电缆、高压电子铝箔新材料、太阳能核心控制部件研发、制造和出口基地。拥有对外经济技术合作经营权和国家外援项目建设资质。（2）企业公关能力和政策支持

特变电工的发展得到了党和国家领导人的高度关注和亲切关怀。胡锦涛、江泽民、吴邦国、温家宝、贾庆林等党和国家领导人先后莅临公司视察，并对公司的发展给予了高度评价和殷切期望。

（3）生产经验、技术和能力公司承担了我国十五、十一五一大批代表世界输变电设备最高水平的1000kV特高压交流变压器及电抗器、±500—±800kV直流变压器、750kV变压器及电抗器、750kV-1000kV扩径导线等科研攻关计划，掌握了百万千瓦发电机主变压器，大型水电、火电、核电主机变压器等自主知识产权的核心技术；承担了高纯铝、电子铝箔两个产品的四项国家高技术研究项目（“863”计划）及两项自治区级重点科技攻关项目。（4）超高压导线技术全国领先

110kV—500kV高压电缆及750kV超高压大截面导线的制造技术处国内领先水平。（5）企业的凝聚力较强

核心价值观是特别有远见，特别擅学习，特别能战斗，特别可信赖。

2、内部劣势-W：

（1）生产资源获取能力弱

公司所处地域的地理和经济环境的外围影响，用于设备生产的原材料要的获得和运输有一定的困难，成本也上升。（2）战略规划和管理设备生产类企业，公司的重心一直在技术攻关上，较国内其他公司晚认识到战略规划和公司内部管理的重要性，起步晚。（3）营销管理能力

有全国顶尖的研发团队，研发能力强，但是不注重产品宣传，往往是好产品不能得到很好地推广。

（4）基础管理水平

缺乏具有专业管理能力的领导者，现任的领导者基本都是因技术突出而得到提拔的，因而在企业做大之后很难带领企业寻找新的发展突破口。（5）企业的激励机制不足

员工激励措施不完善，员工不能以企业发展为己任，使一个任务不能得到很好地执行。

3、外部机会-O:（1）“低碳”经济概念的提出

控制环境污染，减少温室气体的排放，成为各国政府制定经济政策，调整经济中心考虑的首要因素。逐步减轻化石能源的利用比例，加大电力使用，大力开发新能源，各种电力设备需求增大。

（2）国家“十一五”发展规划及GDP快速增长

“十一五”规划的提出了西部大开发的战略，而特变电工地处新疆，受到了很多的政策上的照顾；经济的快速发展，对电力等能源的需求猛增，电力设备缺口明显。（3）线缆行业市场逐步走向规范和成熟

市场在一步步的探索中慢慢地建立机制，越来越成熟和规范，生产出来的产品能够很好的销售出去，迅速的转化为公司的利润，加快公司的发展壮大。（4）新疆实施能源战略，工程项目多作为西部大开发的关键省份之一，同时新疆由于其自身拥有的地理和能源优势，成为中国东部和中部能源的主要供应地，项目多，设备需求大。（5）中亚等邻家的经济发展，且已和我国建立战略合作

公司参与了非洲标志性工程——通往总统家乡的260公里成套输变电项目工程、土耳其国家电网建设，成批量运用于巴基斯坦水利电力建设的500kV变压器。

4、外部威胁-T：

（1）西部市场信用环境差

西部经济较东部和中部明显不发达，资本市场还处于建立的初期，信用环境差，使公司的融资和营收账款的收回面临较大的困难。

（2）行业集中度低，市场竞争激烈，存在恶性竞争

市场份额在一定的时间内是一定的，面对有限的市场，各个厂商都采取各自的措施来瓜分市场，而运用低价格成为了较多企业的选择，竞争很激烈。（3）周边配套厂家少，没有形成产业集群（4）上游供应商和下游客户两头挤压（5）原材料价格波动，原材料供应不畅

（三）PETS分析

图3PETS分析

（四）五力模型分析

图4电力行业五力分析

五、投资建议

通过上面的分析可以知道，由于国家提倡“低碳”经济，电力、太阳能等能源的使用比例将增大，各种电力设备的需求增加，该行业业绩将明显好转，利润增加，同时公司在同行业中的竞争力和盈利能力处在前几位，未来的一段时间上涨幅度很大。

参考文献

[1]和讯 http://[2]http://.cn

第五篇：万科公司战略分析报告上

万科集团调查分析报告

---宏观因素分析及行业竞争分析

一、政治要素

最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有：

1、政府调控采取了平稳的步骤

（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场

（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。

2、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

3、加强住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。

二、经济要素

我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下：

1、国民生产总值持续高速增长 这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了买房。所以房地产业火热，房价上涨。

2、提高存款准备金

中央银行存款储备金持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。

3、股市影响

股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的衰落，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

三、社会与文化因素

目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。

同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。

1、人口老龄化加快

人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。

2、城市旧城改造规模大

我国六七十年代建造的房子如今开始出现不同程度上的质量问题，因此，政府陆续对这些房子进行整修或重建。

3、社会城市化

中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。

四、技术要素

1、技术创新

各种新的建筑工艺和建筑材料不断出现，新的房屋防水技术能有效的降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。

2、融资创新

现在房地产投资面临着最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，房地产行业也有着自己的创新融资方法。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。

3、销售创新

房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。

4、项目改造比例提高。

当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。

行业和竞争环境分析

近年来我国房地产行业呈现以下趋势：

1.经营状况：收入与利润保持增长，但业绩增速呈放缓态势。（1）营业收入增速放缓，业绩分化更趋明显；（2）净利润额达历史新高，但净利润率下降，与毛利率走势相背离。

2.股东回报：实际回报稳步提升，财富创造面临挑战。（1）净资产收益率再度提高，有效保障股东收益水平；（2）资金成本快速上升，经济增加值普遍下滑。

3.财务稳健型：债务压力持续加大，现金流困局待破解。（1）有效负债水平创新高，短期偿债风险需警惕；（2）回款减缓导致资金更趋紧张，七成公司经营现金“入不敷出”；（3）存货规模快速攀升，资产减值风险加大。

4.投资价值：估值水平仍处低估，龙头上市公司价值凸显。（1）房地产上市公司市值 仍处低谷，上行空间可期；（2）房地产上市估值抑制或触底回升。