房地产策划试题附答案

第一篇：房地产策划试题附答案

一、填空题：

1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。

2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。

3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。

4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售 许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。

5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的 种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种： 生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。

6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。

用优势（STRENGTH）和劣势（WEAKNESS）评价项目现状，扬长避短，规避市场风险，进而选择和确定开发的总体目标和长远目标，制定和选择实现目标的行动方案。

7、市场细分就是根据消费者明显不同的需求特证将整体市场划分成若干个消费者群的过程，每一个消费者群都是一个具有相同需求和欲望的细分子市场。

8、房地产销售阶段按照每一批房源的推案节奏一般分为筹划蓄水期（导入期）、预约认筹期 公开热销期、持销期等四个时段。

9、房地产品牌从大的属性来分主要为开发商品牌与项目品牌。项目品牌的组成要素一般为（请至少填写五个）名称、VI识别视觉特征、品牌个性、品牌认同、品牌联想、品牌信任、品牌核心价值、品牌资产等

10、房地产项目在正式公开发售后价格一般采用低开高走的策略，根据项目的销售状况、市场竞争、累积客户多少进行调整，通常有“小步快跑”与“小步慢跑”价格策略。小步快跑上调提价是指如果在正式开盘前预约客户的量超过首批推案量3倍以上，在热销阶段可以每半个月提一次价格，幅度在1%—5%之间；小步慢跑提价法需要看首推房源预约客户反馈情况。一般来说，如果客户对价格反馈不看好，在热销阶段价格最好每一个月或每两个月提价一次，提价次数不宜过分频繁。

二、选择题（多项选择）

1、一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？

（A）对产品定位的暗示（B）、社区规模的传达（C）对物业功能属性的传达（D）对目标客户价值观的迎合（E）要通俗上口，音节搭配和谐（F）需要体现高档 答案：A、B、C、D、E

2、在进行产产品概念性设计时,我们经常会讨论到空间概念.一般说来，房地产住宅小区的四大空间是指：

（A）公共空间（B）平面空间(C)半公共空间(D)错层空间(E)私密空间(F)景观空间(G)半私密空间 答案: A、C、E、G

3、在竞争激烈的市场环境或疲软的市场行情下,我们通常谈到需要激发刚性需求.以下哪些属于房地产刚性需求范畴?(A)婚房需求(B)拆迁需求(C)馈赠需求(D)投资性需求(E)改善型需求 答案: A E

4、在房地产广告平面设计中,为了体现个案高品质市场定位,需要重点考虑颜色组合,以下那些组合能体现项目的档次与高品质?(A)金黄+紫色(B)酒红+淡黄(C)大红+黑色(D)草绿+白色（E）橄榄绿+米黄(F)橙红+蓝紫 答案: A B E

5、长三角某城市具体个案定位于高档住宅,容积率为0.8,位于郊区,临近天然湖泊,空气环境良好,你认为适宜的主力户型规划面积应为:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 适宜做联排别墅或叠加别墅

6、挖掘物业价值最大化是营销策划的重要命题.通常我们所说的物业价值主要包括以下哪些部分:(A)区位价值(B)社区价值(C)客户价值(D)产品价值(E)城市价值(F)服务价值 答案: A、B、D、F

7、房地产广告企划媒体主要分为大众媒体与小众媒体，以下哪些媒体通路属于小众媒体？（A）户外（B）电视（C）DM（D）休闲场所POP（E）网络 答案： C、D

8、项目正式公开发售后，以下哪些是正确的企划方向？

（A）揭秘热销（B）答谢广告（C）致歉广告（D）成交客户现身说法

（E）加大电视广告力度（F）减少报广的投放力度（G）对成交客户进行分析，调整媒体通路

答案：A、B、C、D、G

9、新城市主义理念一直被很多郊区大盘开发借鉴并应用，以下哪些属于新城市主义概念范畴？

（A）倡导步行（B）城市复兴（C）TOD交通主导开发（E）不破坏原有生态系统（F）解决城市就业

答案：A、C、E、F

10、对商业地产开发，以下哪些观点是正确的？

（A）、商业地产贩卖的是新生活理念（B）商业物业在规划设计时需要先考虑经营需要（C）商业物业的价格定位主要看市场需求与供应，与租金无关（D）把中庭做大有利于提升商业氛围 答案：B

三、改错题(若认为正确,无需改正)

1、房地产项目营销推广在公开前期,应重点进行品牌宣传、产品核心概念的导入,预约客户需要达到首批公开房源的数量方可正式开盘;在销售进入持销期阶段,应重点通过DM、短信、团购、SP等手段开发新客户,为下一批所推房源累积有效客户.改正: 预约客户需要达到首批公开房源的数量的2-3倍以上方可正式开盘.2、若某具体个案客户预约情况不甚理想,可以先开盘,通过开盘SP制造人气,以推动项目发售.改正:若客户预约情况不甚理想,可以通过以下措施进行修正:(1)通过前阶段的客户分析报表,调整媒体通路,把有限的广告预算发布到更有效的媒体通路上,以提高客户预约成功率;(2)先不盲目开盘,否则开盘后人气冷清,口碑效应差;(3)客户预约不足,主要是客户量的不足,其次对价格的抗性,因此价格信息不宜过早公开,销售与企划的首要目标是开发新客户,通过行业协会、团体机关、客户会、DM以及其它手段挖掘新客户,并通过DM等方式累积有效客户;在预约前首先要在销售案场制造人气假象,并尽可能安排假客户.(4)在预约前可以开展具体的SP如产品推介酒会,客户咨询联谊活动以增强现场来人量;(5)检讨户外引导动线是否充分实施;(6)检讨平面报广是否针迎合意向客户的审美品位与价值观;(7)检讨客户预约时机是否不当,如周边竞争项目有同质化的新房源推出等.(8)检讨工地现场包装是否生动化,是否能冲击眼球,是否能体现项目定位,是否能让客户体验与感知项目品质;(9)检讨业务员接待技巧是否到位,检讨此批次房源客户是否有抗性,如高压线等

说明:此题也可作为问答题备用,具体问题是:若某项目在公开发售前预约情况不理想,该如何应对?

3、住宅小区的会所大多经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，也要尽量沿街设置,一定要进行差异性功能定位，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。正确,无需修改.4、房地产住宅项目在户型设计时一定要控制总价与面积,一般说来,小三房比较容易去化,故需要增加小三房的比例.改正:户型设计时一定要遵循项目市场定位与客户定位,并不是说一定要盲目控制面积.若项目定位于高端客户,可适当增加大三房的比例,若项目定位于普通年轻客群或工薪阶层,则应增加小三房比例.5、中高端项目电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。

正确，无需修改

6、户外广告传播周期长，到达率高，冲击力强，频次高，能见度高，位置可选择性强，并能根据销售需要即时调整信息发布，尤其对经常户外活动的中高端客群传播达到率高，是一般房地产项目的首选媒体；电视听觉、视觉和立体动感的全方位渗透，广告的冲击力理解度强闯性的广告传达，高普及率，能快速建立到达率，能提供品牌的形象诉求，对项目客户成交作用比较大，是房地产广告的重要媒体。报纸广告时效性强，信息量大，传播性强，主动性、有选择性阅读，无阅读时间限制，一般说来报纸广告能迅速传播销售信息，促销广告应重点在报纸发布。

改正：一般说来，在经济发达地区，报纸、户外、电视依次是房地产的首选三大媒体。报纸的时效性强，对成交促进作用最大，是所有房地产项目的首选媒体；户外广告对项目发售前品牌宣传与概念导入效果明显，但促进成交一般不及报广；电视广告对项目品牌形象宣传效果比较好，但对成交促进效果不是太明显。

值得注意的是，在经济欠发达地区或城市规模偏小的县级市，户外一般是房地产广告的首选媒体。

四、问答题

1、谈谈房地产项目销售接待中心功能区域如何划分.并结合你具体工作实践,谈谈销售接待中心装饰细节的注意点.答案：

（一）接待中心入口外部

1、景观绿化区，景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不能影响外部的视线。（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）；车行和人行通道要分开，同时考虑泊车以后进入售楼处的人行通道。

2、停车区域，考虑回车场，保证客户进入和离开的通道预留停车场指示标识的位置

3、预留精神堡垒、引导旗、户外POP位置，位于售楼处通道入口最靠近城市主干道的区域设置精神堡垒；沿城市主干道及售楼处通道预留引导旗位置；外POP的高度及位置对于外部人流要有明显的视觉牵引作用。

（二）接待中心内部

1、模型区—含预留裱板、透视图安装或放置的区域

2、洽谈区

3、销控区

4、专案及专案助理办公室

5、会议室

6、财务室

7、其他需要的办公空间

8、储藏间

9、洗手间

（三）接待中心外侧参观通道

1、景观示范区

2、室外休息区，结合景观示范区布置，保证8－10组室外休闲桌椅（带有遮阳伞），同时留出一定面积场地（可搭建小型舞台）方便举行sp活动

3、室外烧烤区或休闲活动区 销售接待中心装修的细节：

（一）柜台和桌椅高度和宽度

1、柜台桌面离地面80－85cm，下设10－15cm抽屉，柜台下应设电源，台面设置电话出线口，避免明线缠绕，后排柜台台面要设电源放麦克风和电脑，同时考虑麦克风和电脑走线

2、销控区地面要比洽谈区地面高10－12cm（后排柜台比前排柜台高出一个台阶）

3、柜台桌面前面应有10－12cm高档板

4、柜台桌面宽60cm左右

5、后排柜台考虑设文件柜方便专案助理使用

（二）户外据点的灯光

1、要考虑白天的和晚上的效果

2、看板上下都可以打灯，但注意等的光源可达距离

3、可做霓虹也可做跑灯

（三）接待中心内电器

1、接待中心的电力要与其面积相匹配，一般要求为70－80瓦/m2

2、一般每0.6m要放总光源，分区设置开关以求省电

3、照明要充分

4、灯光颜色要根据个案特点来定

5、电器开关要集中

6、电话要设定群响

7、各办公室内也需要设置分机，在专案和专案助理办公室内设置单线的传真机

8、现场音响的喇叭可以预埋在销售大厅（模型区、洽谈区、销控区）的顶部

9、音响控制一般设置在柜台区

10、音响控制要考虑后排柜台和洽谈区各设一部麦克风

（四）其它

1、尽量避免室内有柱，若实际存在，要考虑平面区域划分，动线视线不受其阻隔

2、尽可能做到与室外主干道有最大的橱窗面，用大片玻璃表现

3、办公室尽量留明窗通风

说明：此问题答案并没有绝对的标准尺度，关键是考察笔试者实际的操作经验。

2、商业地产项目定位需要考虑哪些条件？具体定位主要包括哪些内容？ 答：考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流； 七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体、连锁医药服装超市便利店、个体经营等）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）；

说明：同理，此问题也无绝对的标准答案。主要是考察其对商业地产的理解。

3、楼书材质与印刷工艺怎样才能提升项目品质？

答：楼书在具体用纸方面一般考虑铜板纸，但为了体现项目品位与档次，在用纸方面可以考虑亚粉纸与艺术特种纸张，富有质感觉与艺术性。

亚粉纸为亚光铜板纸，印刷效果柔和高雅；艺术纸具有特殊肌理效果或特异纸质特色。楼书和单页中DM用艺术纸个性表现力强，有高贵感

楼书和销海用纸须考虑纸张的厚薄。一般来说，印刷海报与楼书用纸不应低于200克。为了提高品质，在具体印刷工艺上可以采用以下手法：

1、电化铝烫印，既“烫金”。其实电化铝除金色外，还有银色、红色、蓝色等。楼书和单页中楼盘名称、标志等用电化铝烫印，可熠熠生辉，提升档次。

2、压凹凸图文。在印好图文的纸平面上，为了使其中主要图文轮廓更为明显突出，有一定的立体感，压印一定高度的凹凸层次。压凹凸图文用于楼书的封面，加强显示建筑图形或楼盘名称、标志的轮廓。

3、复膜，又称“贴塑”。其方法是在印好的印件上通过贴塑机的热压装置，将塑料薄膜贴到印件上，起到增加牢度和防潮作用。薄膜有光膜和亚膜之分。

4、楼盘效果图对于后期广告宣传、品质塑造、业务员接待有很大的帮助。对于一高档小区，毗邻景观河，配套有会所、商业街，产品形式以高层为主，请问在案前需要设计部门提供哪些方面的效果图？

答：需要以下效果图

1、项目整体鸟瞰图

2、项目园林效果图

3、项目组团园林效果图

4、项目园林端景效果图

5、项目建筑园林关系图

6、项目沿街商业配套建筑效果图（日景和夜景）

7、项目会所建筑效果图（日景和夜景）

8、项目会所内部装修效果图

9、项目楼宇大堂装修效果图

10、项目电梯厅装修效果图

11、项目主入口效果图（日景和夜景）

12、项目中央景观效果图

13、项目休闲购物街效果图（日景和夜景）

14、项目滨河景观及休闲街效果图（日景和夜景）

说明：项目效果图对企划至关重要，故通过此项命题考察应聘者的实际操作能力与经验。

五、计算题

某项目4月份媒体投放与投放分析报表如下，若5月份销售目标是成交50套，预算费用为55万，请请谈谈5月份广告费用如何进行合理预算？

媒体 报纸 电视 户外

已来人或已购客户转介绍 工地现场

来人 100 25 70 20

来电 150 20 80 28

成交 25 4 15 10

4月份广告实际发生费用

30万 10万 25万

说明：本题无绝对标准答案，仅是考察应聘者是否能灵活掌握媒体费用预算的实际工作技能。答：

1、从上表可以看出，报纸广告是本案来人、来电、成交的首选媒体，且成交客户接近一半，30/25=1.2,也就是说每成交客户一人，单位成本为1.2万元，报纸广告来人/成交=4，其他媒体来人/来电比例皆大于4，说明报纸广告来人成交比例比较高.2 从上表可以看出，报纸广告的效果最好，户外其次。故报纸广告所占比例应在一半25万以左右上，户外广告其次，预算15万左右

3、广告费用预算的原则是在实际推广过程中，既节省开支，又能取得实效。如何降低广告成本，通过上表我们发现，已来人或已购客户介绍成功率很高，说明楼盘的口碑传播效果好，故我们需要加大对老客户的回访与推介力度。建议召开以已来人或已购客户的SP活动，如联谊酒会，客户答谢晚会等，促进老客户的好感度，并加大转介绍奖励的力度。这部分费用上月没有投入，5月份需要加强SP，故可以追加SP费用，考虑到活动的效果与影响，SP预算不低于10万；、从上表可以看出电视广告对成交影响甚微，故5月份需要减少电视广告的投入，仅考虑在电视上维持一定的暴光度，可以减少一半以上，即3-5万元左右；

5、从上表可以看出，工地现场对来人客户的效果不错。可以在工地楼体悬挂招示布幅，发布销售信息、工程信息或楼盘动态新闻热点题材，以吸引客户眼球，促进来人。此部分费用成本不高，估计在1-2万左右。

第二篇：房地产策划 答案

房地产策划：是房地产策划师根据房地产项目的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，以独立的主题概念为中心，综合运用各种策划手段，按照一定的程序对房地产项目进行创造性的规划，制定具体可实施的计划方案，并可根据策划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。4R营销策略：是指关系(Relationship)、节省(Rretrenchment)、关联(Relevancy)和回报(Reward)四种营销策率的组合。4C营销策略：是指消费者的需求与欲望、不是价格而是消费者愿意付出的代价、不是渠道而是给消费者的便捷、不是促销而是同消费者的沟通4种营销策略的组合，是出现最早的营销策略的组合，4C营销策略组合是一种以客户需求为核心的营销策略组合，强调多样性的产品与不同消费需求之间的互动。房地产策划报告:是策划机构向策划委托人提交的反映策划创意与计划方案等思维创造活动的文本文件，是房地产策划活动的完整、系统总结，是策划委托人进行项目投资决策、规划设计。营销推广等房地产开发经营活动的依据，也是策划机构策划水平的体现。房地产策划报告又称房地产策划书、策划方案、策划文案、策划提案等。内部认购：房地产内部认购是开发商的一种销售策略所谓内部认购,首先是开发商制造市场房源短缺的信息,属于售楼陷阱之一.它对消费者传递供房不多内部先购的虚假信息,乘机在价性比方面谋图获得更多的利益.其次是有一些关系户购房,开发商以较便宜的价格借内部认购还人情债,也有个别认购人员得到优惠,确实起到宣传和推广的作用.再次是开发商确实还没有拿到销售许可证,又遇到资金周转的实际困难.房地产“五证”“两书”：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》二次启动：最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。房地产市场细分：是指在房地产市场调研的基础上，根据消费者个人基本情况、消费需要、欲望、购买动机和购买行为等细分依据，将房地产整体市场细分为若干个具有相似需求的目标客

户群体的过程，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。容积率：也称建

筑面积毛密度，是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。代理商：是指受开发商或经销商委托从事房地产销售或经营业务但不拥有房地产所有权的中间商，目的是向交易双方收取一定数量或比例的佣金，采用代理商模式的销售称为代理营销即代销。经销商：是指购买了所要销售的房地产所有权的中间商，其目的是获取经营或投资受益，但是需要经销商具有较强的经济实力，当市场行情不好时，经销商的风险较大，反之市场行情很好时，则开发商面临失去价格上涨带来的超额利润的风险，采用经销商模式的销售称为包销。

1、用地红线、建筑红线与道路红线是什么关系？

用地红线：是指城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线

建筑红线：也称“建筑控制线”，是指城市规划管理中控制城市道路两侧沿街建筑或构筑物如外墙、台阶等靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。道路红线：是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

2、住宅户型策划的原则有哪些？功能分区原则；流线设计原则；地域性原则；均好性原则；灵活性原则；经济性原则；风俗性原则

3、房地产策划的模式有哪几种？每种模式的代表人物是谁？

战略策划模式 王志纲；产品策划模式 周勇、童渊、茅巍品牌策划模式 曾宪斌

4、户型策划主要策划哪些内容？

确定户型类型；确定户型大小；确定户型组合；确定户型布局

5、房地产投资环境包括哪两类？分别具体包括哪些内容？

硬投资环境：投资区域的物质条件，如自然地理环境、基础设施环境、社会服务环境；软投资环境：政治、经济、法律、文化

6、住宅建筑单体和建筑群体平面布局分别有哪些形式？

住宅建筑单体布局：塔式住宅、单元式住宅、通廊式住宅

建筑群体布局：行列式、围合式、组团式、点群式、开放式、混合式

7、容积率高低如何分析？

总建筑面积越大，项目总用地面积越小，容积率越大，反之则越小。

8、要想实现“绿化率≥30%”的目标，景观设计应遵循哪些原则？

社会原则；经济性原则；生态性原则；地域性原则；历史性原则；协调性原则；

9、户型有哪几种经济分类？平面户型；立体户型；独立户型；双拼户型；错层户型；双错层户型；三错层户型；跃层或复式户型

10、房地产项目命名的方式有哪两种？通用命名（简称通名）和自由命名

11、一个品牌房地产项目主题策划的基本要求？

能统帅项目开发的各个环节；能突出项目竞争的优势；能展示项目的独特个性；能满足住户的精神需求；能塑造项目的品牌形象；能提升项目的市场价值

12、投资区位的选择要求和方法？要求:方法：冷热因素对比法；等级尺度法；道士分析法；多因素和关键因素分析法；综合分析法

13、房地产有哪几种定价目标？

利润导向目标；市场占有率导向目标；竞争导向目标；生存导向目标

14、房地产公司开展公关活动有哪几种形式？

公关促销活动可以开发商单独组织，也可以与政府或媒体等联手组织，但不管以何种形式，开发商都不必陷入太深的事务性工作

15、简述售楼处位置选择的基本原则？项目施工现场；楼盘会所内；建造独立的售楼中心，要求交通便捷、停车方便；位置比较偏僻的项目，可以在市中心的繁华地段或者交通便捷、人流较大的地段设置展示中心；客户比较特殊的项目，可以在目标客户相对集中地方设置展示中心。

三、简述题

1、太原的六城区楼盘这说明什么道理？车身广告:规模大、展示时间长，容易引起注意；广告费用较低。当地的有线电视台:覆盖面广，信息传播不受时空限制；手段灵活，吸引力和视觉冲击力强 可在不同时期和时间段播出； 报纸:发行量大，覆盖面广，读者相对固定；报纸与房地产都具有地域性强的特点； 信息传播速度快，实效性强，广告效果迅速； 信息量大，符合房地产产品的信息传递特点；方便客户上班时间咨询，信息便于保存。

2、广州某大型住宅区问题：以上三个小案例分别说明了什么道理？

答案:案例一说明了在单项策划阶段,以高价开盘的策略形成先声夺人的气势,给人以楼盘高品质的展示,从而获得销售上的成功;案例二说明了房地产策划中创新的重要性，同时也表明在复合策划阶段中，房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段之外，还可以利用房地产领域外的其他手段，房地产与体育文化产业的嫁接；案例三也说明了在策划中运用“复合策划”的效益。通过与地产附近的教育资源的结合，满足了一部分购房者对教育的诉求。（p69）

3、杭州中山花园项目本案例说明什么道理？答案：户型小，不是南北通透，不适合杭州环境，区域环境与香港不一样，不合适照抄。

4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重灾区之一答案：设计迎合了当时市场对“健康住宅”的需要。说明房地产策划具有市场性。体现在：房地产策划自始至终要以市场为导向，以市场需求为依据②随市场的变化而变化，房地产市场情况变了策划的思路和定位市场情况变了策划的思路和定位也随之改变。

5、北京苹果社区是一个集居住本案例说明什么道理？房地产主题策划能够赋予项目鲜明的特色与个性，加深市场对房地产项目的印象满足消费者对房地产产品个性化的追求。主题策划所体现出来的项目个性，无论在内容、气质，还是形式、手段上均应独具一格，使得别人难以模仿与抄袭。

6、顺德碧桂园的“起死回生”这说明一个什么道理？多个主题齐头并进，互相补充，互相映衬共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到“双赢”或“多赢”的目的。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面：在外赚钱经常不在家需要完善的物业服务；小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致。顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。

7、回龙观地处京昌高速公路边，本案例说明什么道理？名牌的背后是文化。回龙观小区利用教育地产的概念，以房地产为主业，教育为附属产业，开放出属于自己社区的教育资源呢，提高了地产品质，增加了附加值。

8、一直分散经营、各自为政的上海房地产代理界最近出现了合作经营的这是

哪种销售渠道？谈一谈你对代理公司强强合作的看法。这样的销售方式是扩大销售网络，上面也提到在上海房地产界的中介代理公司一直处于各自为政的混乱局面，1500多家的公司将市场分割得很小，行业竞争日趋激烈也造成了代理物业与客户接触面狭窄的矛盾。当强强合作后，销售网络无形中被拉大，从企业本身来说形成了一个统一规范的服务模式，对客户来说是一种规范，严谨的服务模式。在市场竞争和市场份额上的有好处，在现在金融危机的高峰期，每一个企业都在想办法度过这个难关，俗话说众人石材火焰高

四、论述题1、1994年初北京万科城市花园一期推出时这个案例反映了什么道理？你认为建筑风格策划有哪些作用？答案：反映了建筑风格对住宅的销售及其价格带来巨大的影响。策划人员必须重视房地产项目的策划设计。房地产项目规划设计是决定项目成功的关键一步。表面上看，房地产项目规划设计是一个技术问题，完全是建筑设计师的事情。其实不然，房地产产品首先需要满足消费者居家生活的基本需要，只有满足了消费者需求的技术才有意义。因此，房地产项目规划设计首先要解决市场问题，其次才是技术问题。

2、某开发商在太原南内环电脑城附近拿下一块土地。如果他计划主要针对南内环电脑城IT行业的人士开发住宅。请问，开发商应该如何确定户型大小呢？ 答案：p209首先根据人体工程学和家居的规律来确定；其次结合项目的土地价值来判断；根据面积来分：实用型 舒适型 豪华型；按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。

3、万科地产王石曾说过一句话：“一个人为了喝牛奶答案：房地产营销渠道是指将产品由制造者手中转移到消费者手中所经过的各个中间商连接起来形成的通道。本列说明在房地产销售方面，开发商不必直接进行销售，可以找专业的营销代理机构，以减轻成本，增加利润。中间商包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。

4、碧桂园在推盘时分别在香港翡翠台问题：广告节奏有哪些形式？本案例属于哪种形式？集中型节奏；集中型节奏是指广告主要集中于某一段时间发布，在短时间内形成强大的广告攻势。连续型节奏； 连续性广告节奏是指在一定的时期内连续均匀安排广告的发布，使项目广告反复在目标市场上出现，以逐步加深消费者的印象。间歇型节奏； 间歇型广告节奏是指间断进行广告发布的方式，跟连续型广告节奏的区别在于广告间隔的时间不是均匀分布的。脉动型节奏；脉动型是连续性和集中型的综合，即在一段时间内不断保持广告的发布，又在其中某些时机加大发布力度，形成广告攻势的形式。本例应属于间歇式 5、2004年，某市南城的嘉业物业原定位是住宅，是海归派设计的问题： 上述物业滞销原因何在？如果你接手了这个项目，谈谈你将怎样使这个项目改“滞销”为“畅销”？答案：原因：地理位置不佳，处于路边，小区居住环境不好，有噪音污染；销售市场不佳，价格过高，配套设施不完善，外观生活化差，紧邻路边对房屋销售不利，户型偏大，对于旁边是拆迁户的人群来说，销售市场不好。措施：申请改变用途，由住宅改为商业用途；重新定价，适当减价；进行广告策划重新定位产品形象；促销、内部认购等促销方法。

第三篇：房地产策划试题

房地产策划师国家职业资格考试题

一、单选题

1、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为（）A、进度图 B、蓝图 C、施工图 D、设计图

2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（）A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、复合材料

3、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为（）

A、孔隙率 B、密实度 C、硬度 D、强度

4、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（）而进行的调查。A、权属状况 B、位置 C、土地用途 D、共用情况

5、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和（）A、1% B、2% C、10% D、8%

6、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（）共五个系统的有机统一。A、艺术 B、生态 C、科技 D、支撑

7、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、（）及施工图设计等。

A、初步设计 B、外立面设计 C、价格估算 D、微观设计

8、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发（）A、《国有土地使用证》 B、《商品房预售许可证》 C、《建设工程规划许可证》 D、《建设工程施工许可证》

9、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将（）出售给SPV.A、自有资产 B、资产收益 C、租赁合同 D、股票

10、ABS融资是指（）A、建设—运营—移交 B、互助基金 C、按揭贷款 D、资产支撑证券化

11、PM2系统以（）为控制核心。A、筹资成本 B、合同成本 C、收支项目 D、建安成本

12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（）三个步骤。A、分析 B、统计 C、归纳 D、建档

13、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。A、审核 B、投资 C、决策 1 D、开发商与有关部门签订协议合同

14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、风险分析又称为（）A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、动态分析

11、PM2系统以（）为控制核心。A、筹资成本 B、合同成本 C、收支项目 D、建安成本

12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（）三个步骤。A、分析 B、统计 C、归纳 D、建档

13、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。A、审核 B、投资 C、决策 D、开发商与有关部门签订协议合同

14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、风险分析又称为（）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、动态分析

16、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。A、信息、物流、技术 B、信息、资源、时间 C、概念、资源、人力资源 D、管理学、经济学、广告学

17、发展商策划模式又称为（）A、品牌策划模式 B、全程策划模式 C、产品策划模式 D、“非策划”模式

18、市场细分的客观基础是（）A、心理因素 B、区域因素 C、购买动机 D、消费者需求差异性

19、营销策略分为整体市场策略、市场细分化策略和（）A、价格策略 B、差异性市场策略 C、市场密集型策略 D、无差别策略 20、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）A、整体市场策略 B、集中营销策略 C、市场细分化策略 D、无差别策略

21、经济适用房营销策略一般采用（）2

A、市场细分化策略 B、市场整体性策略 C、市场密集型策略 D、价格策略

22、在楼盘的强销期和持续期，（）往往成为广告的主要内容。

A、规划理念 B、地段特征 C、概念卖点 D、价格攻势

23、房地产营销第三阶段又称为（）A、产品营销 B、满足营销 C、中级营销 D、导向型营销

24、TOWHOUSE又称为（）A、别墅 B、商务公寓 C、联排别墅 D、产权式酒店

25、成长型公司适宜选择（）作为办公场所 A、酒店式公寓 B、商务公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物业管理已成为（）构成的重要要素之一。A、物业品牌 B、产品品牌 C、物业价值 D、企业竞争

27、房地产营销中的公关活动也称为（）A、主题营销 B、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销

28、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为（）A、实物展示 B、边缘展示 C、核心展示 D、物业展示

29、头脑风暴法属于（）A、整合策划 B、精神价值附加策划 C、文化策划 D、创意策划

30、项目策划的造势原理是指利用一 定的（）进行造势。

A、活动项目 B、价格策略 C、会展 D、概念炒作

31、所谓初次现象是指一种（）的思想方法 A、概念创意 B、信息整合 C、主题设定 D先入为主

32、产品营销的先弱后强原则是指（）

A、先从低价盘做起，再做高价盘 B、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品

C、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品 D、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品

33、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。A、物业管理 B、规划优势和地段特征 C、价格攻势 D、配套设施

34、广告强销期广告预算约占总量的（）3

A、20% B、30% C、40% D、50%

35、营销计划包括（）和营销计划安排 A、营销策略制定 B、营销渠道选择 C、营销计划制定 D、营销人员培训

36、（）是市场营销控制的中枢。A、营销计划 B、客户管理 C、分销渠道 D、信息沟通37、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例由20%提高到（）以上。A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地产策划包括概念设计、项目策划和（）A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划

39、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越（），样本平均数的可靠性就越（）A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定 40．（B）是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。A、产业化 B、城市化 C、工业化 D、信息化 41．（）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。

A、城市化 B、生态化 C、可持续发展 D、信息化 42． 城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从（）上定位。A、规划 B、价格 C、文化 D、战略 43．详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。A、产业 B、人文 C、经济 D、人口 44．消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（）。A、质量疑虑 B、价格疑虑 C、产品疑虑 D、承诺疑虑 45．产品定位受（）因素的影响。A、硬件、软件B、经济、社会 C、人口、收入水平D、城市规划、资金

46、房地产项目方案设计可以称为（）。A、宏观设计 B、微观设计 C、中观设计 D、总设计

47、股权融资的缺点是（）。

A、融资渠道狭窄 B、流动性高、风险大 C、缺 乏流动性、募集难度大 D、认购环节复杂 4

48．抵押贷款证券化属于（）。

A、表外处理 B、表内处理 C、ABS融资 D、信托收益凭证

49、以下哪种方法在时间上最为经济（）。A、人员调查法 B、通讯调查法 C、观察法 D、电话调查法 50、盈亏平衡分析在财务管理中又称（）分析。A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投资

51、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是（）A、全程策划模式B、品牌策划模式C、战略策划模式D、产品策划模式

52、营销组织必须考虑三大方面的问题（）A、组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训； B、组织构架及激励机制；约束机制；绩效考核； C、销售培训；企业文化；激励机制； D、约束机制；人员培训；绩效考核；

二、多选题：

1、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（）。

A、图纸目录 B、设计总说明 C、建筑施工图 D、结构施工图 E、设备施工图

2、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有（）。

A、砌体结构 B、现浇钢筋混凝土结构C、轻钢结构 D、框架结构 E、剪力墙结构

3、建设强度指标包括：（）。A、套密度 B、绿地率 C、容积率 D、建筑密度 E、总建筑面积 F、分类建筑总面积

4、以下属于一级地类的是（）。A、旅游业 B、市政用地 C、住宅用地 D、农业用地

5、土地价值发现宏观分析包括该土地的（）。A、性质 B、权属关系 C、测绘情况 D、土地契约限制 E、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符

6、项目可行性研究包括（）。A、一般机会研究 B、特定机会研究 C、方案策划 D、初步可行性研究 E、详细可行性研究 F、市场调研

7、目标客户消费心理有（）。A、认知心态 B、疑虑心态 C、利益心态 D、期望心态

8、房地产工程管理主要有以下要素（）。A、成本 B、收益 C、质量 D、进度 E、安全 F、技术支持 5

9、以下属于传统融资模式的是（）。A、开发贷款 B、按揭贷款 C、股权融资 D、专项贷款

10、spv是指（）。A、信托投资机构 B、商业银行 C、债券承销商 D、特设交易机构 E、特设信托机构

11、房地产开发成本可分为以下部分（）。A、土地费用 B、前期费用 C、建安成本 D、配套费用 E、筹资成本 F、管理费用 G、销费费用

12、房地产项目风险管理的目标是（）。

A、减少成本 B、减少风险因素 C、减少风险事故 D、减少风险损失

13、物业管理的特点是（）A、社会化 B、专业化 C、企业化 D、经营性 E、公益性

14、房地产调研的内容包括：（）A、市场研究 B、产品研究 C、市场销售环境研究 D、消费者购买行为研究 E、广告及促销研究 F、销售研究 G、竞争者研究 H、政策研究

15、依照调查方式的不同，将市场调查分为（）A、询问调查法 B、深度访谈法 C、观察调查法 D、试验调查法 E、统计分析法

16、市场调查的流程分（）几个阶段 A、战略规划B、确定调研专题 C、确定调研目标 D、制定调研计划 E、调研计划实施 F、提出调研报告

17、以下属于调查法的是（）A、随机抽样 B、人员调查法 C、电话调查法 D、通讯调查 E、观察法

18、可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源（）等各方面进行全面的分析、论证和评价。A、技术B、市场C、经济D、社会E、人口

19、可行性研究报告包括（）A、封面B、摘要C、目录D、正文E、附件F、付图

20、不确定性分析和风险分析包括（）

A、SWOT分析B、盈亏平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地产项目的投资概算包括（）A、营销开支概算B、工程开支概算C、土地征用开支概算D、金融成本开支概算E、人员开支概算

22、成本估算方法包括（）

A、经验估算法B、因素估算法C、工料清单法D、平均成本法

23、策划的基本特征是（）

A、功利性B、社会性C、创造性D、时效性E、前瞻性

24、策划的原理有（）6

A、心理原理B、情感原理C、创新原理D、人文原理E、造势原理F、概念原理

25、策划的基本方法包括（）

A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划

26、以下哪几项属于经济环境调研（）

A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款

27、品牌提升要注意（）A、软性推广工程B、公关活动工程C、卖场包装工程D、口碑工程E、公关危机工程F、广告策划工程

28、一个完整的房地产营销计划应包括（）A、开发前营销策划B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶段的营销策划

29、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺度、决定控制标准（）A、收集信息B、检查与对比C、分析偏差的原因D、采取改业措施 30、房地产项目营销控制的内容主要有（）A、成本控制B、计划控制C、赢利性控制D、战略控制

31、市场占有率分析指标有（）A、绝对市场占有率B、全部市场均占有率C、有限地区市场占有率D、相对市场占有率

32、产品规划设计包括规划设计、建筑设计（）等。

A、环境设计B、户型设计C、结构设计D、配套设计E、物业服务

33、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建议和（）A、建筑单体规划建议B、基础设施配套建议C、安防D、物业管理E、环保系统建议

34、以下哪几项属于经济环境调研（）

产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款

35、完整的价格策略应该由预定销售起步价（）以及付款方式等构成。A、销售均价B、最高销售价C、折扣价格D、销售总价E、提价幅度F、价格优惠G、促销价格

36、完整的广告周期由（）这几个部分组成。

A、策略期B、公开期C、增长期D、强销期E、持续期

37、项目财务评价包括（）A、税金计算B、损益表与静态盈利分析C、现金流量表与动态盈利分析D、资金来源与运用表的货款偿还能力分析E、效益分析

38、确定房地产营销控制对象的内容和范围具体包括（）7

A、消费性控制B、赢利性控制C、专项营销组合因素控制D、战略性控制

39、别墅项目至胜的五大支柱（）

A、建筑艺术风格B、私密性C、配套会所D、自然资源和人文资源E、价格策略F、市场性 40、产权酒店的类型有（）A、时权酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投资型酒店

41、房地产常用广告媒体一般为（）A、电视、广播媒体B、户外媒体C、印刷媒体D、报刊媒体

42、以下哪能些属于房地产营销推广策略（）A、新闻抄作B、折扣价格C、公关活动D、导购E、售后服务

43、产品细节设计是指采用（）先进的生产工艺保证产品质量。

A、新技术B、新材料C、新设备D、新信息

44、SWOT分析是指（）A、优势B、价格C、劣势D、机会E、威胁

45、我国房地产策划经历了以下阶段（）A、个人策划B、单一策划C、综合策划D、复合策划E、新产品主义

46、项目营销策划包括（）A、卖点策划B、营销策略C、价格策略D、销售形势E、付 款方式F、促销手段

47、项目不确定性分析包括（）A、盈亏平衡分析B、敏感性分析C、决策树概率分析D、风险规避和控制措施E、项目效益评价

48、战略控制有以下的是（）

A、市场占有率分析B、营销效益等级评定C、营销审计D、价格策略

49、平均调研中选择样本比较常用的方法有（）A、总体抽样法B、随机抽样法C、计划抽样法D、分层抽样法

三、论述题：

1、论物业管理的社会性。

2、简述房地产营销的六大步骤。

3、简述房地产策划的本质特征。

4、概述常见营销传播工具的主要优缺点。8

一.单项选则

1、()是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。B.经济合用房B.廉包房D.商品房D.信贷房

2、()的创新首先是在开发理念上的创新。B.房地产开发项目B.房地产建设项目D.房地产策划项目D.房地产投资项目

3、发展规划是当局对()的综合部署和调整，是一种法律的举动。A.屯子地盘、空间布局、屯子性质B.城市地盘、城市布局、城市性质 C.城市地盘、空间布局、城市性质D.屯子地盘、屯子布局、屯子性质

4、策划是按特定()的系统工程 A.程序运作B.目的C.机构D.规划

5、()是为了更好地了解市场，明确项目成败的缘故原由或削减决策中的不确定性。A.问卷调查B.消费者调查C.项目调查D.市场调查

六、项目的()调研又称为项目开发条件分析。A.宏观环境B.市场环境C.自然环境D.微观环境

7、()的目的是为了满意方针消费者的需要和欲望。A.市场调查B.市场营销C.品牌营销D.市场评估

8、房地产市场()数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。A.调盘问卷B.策划C.收集调查D.调查数据

9、一般来讲，()以市场供需为立足点。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究

10、在房市场中，()对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。A.需求者或销售者B.购买者或租赁者C.购买者或求租者D.租赁者或销售者

十一、房地产项目策划是一个从市场到市场的历程：()A.市场需求--研发产品--销售产品 B.市场调查--生产产品--销售产品 C.市场调查--研发产品--销售产品 D.市场需求--生产产品--销售产品

十二、()是对已找出的问题作如实的反映和详细的回答。A.摸索性调查B.描述性调查D.因果性调查D.推测性调查

13、()是由调查者按照调查目的，拟定调查提纲或设计调盘问卷，之后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。A.实验法B.观察法C.访问法D.问卷法 9

14、市场调查常常采用的抽样方法主如果()。A.简朴随机抽样、分层抽样、鉴定抽样 B.简朴随机抽样、重点抽样、非随机抽样 C.分层抽样、重点抽样、非随机抽样 D.重点抽样、鉴定抽样、简朴随机抽样

15、房地产价格的构成主如果由三方面组成：()A.租子年数总额、房地产开发经营成本与利润、房地产税 B.地盘开发成本、房地产开发经营成本与利润、房地产税 C.地盘开发利润、房地产开发经营成本与利润、房地产税 D.地盘价格、房地产开发经营成本与利润、房地产税

1六、对楼盘来说质量的特性包括：()A.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计 B.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、美化率 C.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、美化率和四周环境 D.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、四周环境

17、市场细分是房地产企业不断发现新的()的有效手段 A.营销计划B.方针市场C.营销方案D.市场机会

18、()的人的劳力、物力、财力和信息资源有限，在群体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。A.小型房地产企业B.中型房地产企业C.大型房地产企业D.中、小型房地产企业

19、购房的敏锐点和动机在于：对()要求很高。则其为为休闲国假日购买。A.交通和配套B.环境和交通C.环境和经济D.环境和配套 20、蒙特卡洛风险分析法的要点是需要不错估计各变量的变化()。A.范围及概率 B.区分及概率 C.数量及机率 D.范围及数量

21、房地产定位不是对()本身作实质性的改变，而是对市场的发现。A.消费者B.楼盘C.环境D.经济

22、房地产()的构成主要体此刻以下两个方面“质”和“用”。A.产品营销B.经营规划C.策划D.产品规划 10

23、()的最后一步是寻找最佳切入点。A.市场定位准则B.市场定位方针C.市场定位流程D.市场定位策略

24、项目的()是房地产市场调查中的焦点问题之一。要举行项目成本调查，必须了解房地产价格的构成。A.成本调查B.问卷调查C.收益调查D.费用调查

25、形成市场差异化产品的()是形象定位。A.房地产流程定位B.房地产项目定位C.房地产价格定位D.房地产市场定位

2六、发展规划是当局对城市地盘、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种()举动。A.行政的B.经济的C.人为的D.法律的

27、在物业治理系统包装设计中，介绍()属于申明性设计。A.景点与景物B.景区C.户型D.设计风格

28、建筑是()的同一体，它要达到实用和睦美满观两个目的。A.内容和设计B.内容和情势C.设计和情势D.风格和情势

29、在房地产景观设计准则中，()是住区的主体，()而是住区的基础。A.住宅、环境B.环境、经济C.住宅、经济D.环境、住宅 30、()又称算术分析法，是在据有多种有关资料的基础上，按照推测的目的、要求选择合适的算术模式举行推测，之后按照企业内部和外部变化加以分析，以取得推测值的方法。A.可进入性推测方法B.可行性推测方法C.定性推测方法推测方法 多选题

1、房地产规划设计创新可以从()等方面加以体现 B.建筑风格、B.景观设计D.会所与配套设施D.户型设计

2、政策限制包括()B.价格限制B.货物的价格水平限制D.征税收入限制D.地盘限制

3、开发上得到地盘的主要路子有()A.划拨B.转让C.生意D.招标

4、物业治理包括：()A.物业治理的内容B.治理情况C.治理费D.治理公司

5、项目开发现状包括()A.地盘的成熟度B.地块附着物C.城市管理工作配套情况D.项目的进展

六、对楼盘来说质量的特性包括()A.楼宇质量B.建筑风格C.四周环境D.美化率

7.房地产的区位环境具备()性质。A.交通环境B.自然地舆环境C.人文环境D.经济地舆环境

8、定量预先推测的常用方法有()。A.时间序列法B.顾客定见法C.统计需求分析法D德尔不法.9、下列采用头脑风暴法的又()A.客户定位的方法B.形象定位的方法C.正题定位的方法D.功能定位的方法

10、举行价格定位的方法主要有()。A.市场比力法B.市场竞争法C.将来收益法D.成本定价法 十一、一般按照影响置业需求因素来细化市场的变数，主要可以概括为()。A.地舆变数B.人口变数C.心理变数D.行动变数

十二、建筑方案研究与解决项目的技术程序分为()。A.局部规划B.总体规划C.建筑设计D.动工制作

13、成本定价法的主要类型有()。A.收益成本定价法B.成本加成定价法C.竞争成本定价法D.方针成本定价法

14、小区用地按功能性质区分清楚为：()A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.美化用地

15、下列建筑风格属于现代风格的事()A.中海名都B.东风广场C.江南世家D.锦城花园

1六、投资举动的基本要素包括()。A.投资主体B.投资客体C.投资方针D.投资方式

17、按投资客体的性质不同，可分为()。A.什物资产B.固定资产C.流动资产D.金融资产E.无形资产

18、社会环境要素包括()。A.社会轨制B社会保障.C社会服务.D.社会信誉E.社会轨制

19、下列属于文化要素的是()。A.风俗习气B.语言文字C.宗教信奉D.价值看法E.文化传统F.教育水平20、财务比率包括()A.资产欠债率B.流动比率C.速动比率D.欠债经营率 20、财务比率包括()A.资产欠债率B.流动比率C.速动比率D.欠债经营率 12

21、一般应小企业易犯的“营销近视症”主要有()A.价格近视症B.节奏近视症C.效应近视症D.效劳近视症

22、广告时限策略包括广告()策略。A.时序B.时效C.时机D.时点

23、下列属于报纸传媒的长处的事()。A.有广泛地域性 B.有较高可信度 C.有快速的时效性 D.高质量重演画面

24、下列切合产品自身的特性的详细表现时()。A.产品品牌B.生产资料C消费品D.服务性质的行业

25、下列属于电视机台选择相关的人文本质是()。A.文化程度B.人口疏密程度C糊口水平.D.审美看法

2六、广告流传范围可以将广告区域分为()。A.地方型B.地区型C.全国型D.世界型

27、展览(销)会按性质区分清楚，可分为()。A.纯一展览(销)会B.贸易展览(销)会C.专题展览(销)会D.混淆展览(销)会

28、对房地产营销渠道的评估一般采用()个方面来评估。A经济性 B.市场性 C.控制性 D.顺应性

29、下列属于销售推广的缺点是()A.销售推广的应用和实行是局限性的 B.侵害楼盘自体态象 C.被竞争者模拟 D.伤害常客 30、下列不属于低廉开盘策略的长处是()。A.便于市场渗透

B.便于日后的价格控制 C.便于加速资金回笼 D.便于楼盘形象的提升 鉴定题：

1、一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。()

2、地盘承载力越小，越轻易举行地基处理，建设费用越省，所以地盘承载力越小，越应作为宜的投资地段来对待。()

3、拆迁安放费是指开发建设单元对被拆除房屋的占有权人，按照有关规定给与补偿所需的费用。()

4、举动参数是指人们对住宅的知识、立场、施用或反映。()13

5、可营利性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。()

六、形象定位内容主要包括对产品与客户的诉求。()

7、建筑策划流程一般包括寻求方针、调查分析、方案构想、产品定位等四个程序。()

8、按投资主体分类分为直接投资和间接投资。()

9、市场机制就是价值规律作用的机制，即市场机体内的价格、供应、需求与竞争等要素互为因果、互相影响的历程和结果。()

10、房地产产品价格纯粹依靠于地产价格和生产资本。()

十一、在我国，所谓房地产，是指地盘建筑物及固着在地盘、建筑物上不成分散的部分和附着于其上的各类权益(权力)的总和。()

十二、房地产业和国民经济其他产业同样也具备周期性，其变化的基本规律也是：蓬勃--调整--衰退--调整--复苏--蓬勃。()

13、阶段性是社会组织的任何一种战略策划的基本特性。()

14、利润分析法是贸易项目操盘习用手法，路程经过过程紧紧捉住消费者的最要害的好处点(合法性、投资性)举行操盘。()

15、营销方针评估模式的重点是评估房地产营销组织完成计划方针的能力。()

1六、销售利润率=利润总额/销售收入水平()

17、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的要害所在。()

18、培训步骤主如果：拟定培训计划--组织销售讲习--实战指导以强带弱、以老带新--培训成效调查()

19、承接验收是当局举动，是由当局建设行政主管部分负责，组成综合验收小组，对动工质量和建设质量举行周全检验和质量评骘。()20、物业治理的基本业务就是对物业惊醒日常维修保养和计划修理工作。()技能题

一、问答题3-10分/题 1.某房地产公司近几个月来的销售量降落，公司一时没有办法搞清晰是宏观经济形势不好的缘故原由，还是广告支出削减、销售代办署理效率低的缘故原由，抑或是消费者偏好转变等缘故原由。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计?它与另外一种市场调查设计的主要区分是啥子? 2.某公司财务资料如表6-5所示，试据此分析其财务杠杆系数。表：×公司财务资料表 项目 数额 14

备注 普通股数量 债券钱数 资本总额 税前利润 支付债券利钱 缴纳所得税 120万股 1200.00万元 2400.00万元 360.00万元 96.00万元 87.12万元 10元/股 利率8% 利率8% 税额比率33% 净利润 176.88万元 续表 项目 数额 备注 税前利润增长率 增长后税前利润 支付债券利钱 缴纳所得税

20% 432.00万元 96.00万元 15

110.88万元 利率8% 税额比率33% 净利润 225.12万元 3.某房地产开发公司制作并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税额比率为6.43%。该公司为制作写字楼支付了100万元地价款，制作此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种缘故原由该公司不克不及提供出不错的利钱支出情况。试计较转让此写字楼的地盘增值税。(假设房地产所在地主管征税收入工作局确定的费用扣减比例为10%；财务部规定的其他扣减项目，对从事房地产开发的加计扣减为开发成本的20%)4.嘉和苑，其发展商--香港嘉华集团本着“在最佳之处建最佳的房子”的原则，选择了广州市得天独厚的流花湖畔开发高等房地产品业。他们了解到：跟着香港与内地经贸往来的不断加强，愈来愈多的香港公司和香港城市居民会到广州市置业。于是，其首期的方针便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度举行物业的规划、设计、建设。结果，其贸易中央很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高等豪宅也迅即售馨，其中的80%以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略?简要申明这一战略的思路和风险分析。

二、简答题3-10分/题 1.简述房地产开发与城市规划的瓜葛。2.简述房地产项目筹集聚资金金中按资金来源渠道分类的筹集聚资金金方式。3.简述房地产项目营销的机会分析。

三、例分析题2 20分/题

1、某项目为姑苏市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180~450m2。产品布局：山庄TOWNHOUSE、多层住宅。客户特性：平均年龄在35~50岁之间；成熟、慎重；追求当时的风尚、个性的糊口情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；体贴权力与财富；喜欢安静环境，偏向郊区化居住糊口。生业多数为公务员、企业店主、演艺圈人士。请问该项目定位应侧重哪个方面?并分析该项目定位思路。

2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现帛io=10%，项目经济生存的年限以7年计，项目建设期2年。尝试使用净现值法举行方案评价。表：项目投资费用及收入情况统计(单元：万元)16 年份 甲方案 乙方案 投资 收入 成本 净收入 投资 收入 成本 净收入 1 2500 2000 17

第四篇：房地产试题及答案

二、单项选择题

1．房地产的特点不是（D）。

A、不可移动性 B、保值性C、个别性 D、短暂性 2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。A、主体 B、客体C、房地产法 D、内容 3．我国土地所有权的归属不可能是（D）。

A、全民所有 B、国家所有C、集体所有 D、个人所有

4．土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。A、政府和企业共同经营 B、企业代理经营C、国家委托经营 D、政府垄断经营

5．土地使用权出让的最高年限为（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A）。A、租金 B、出让金C、使用费 D、补偿安置费

9、以下不是公房租赁原则的是（）。

A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、实行“以租养房”、“适当照顾职工负担” D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化

1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性

B对专业管理的的依赖性 C位置的固定性

D相互之间的影响性 2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C)个月可收回投资.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）

A 房屋出租

B 房地产抵押

C 土地使用权出让

D 土地使用权转让

5．一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为(C)万台.A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列说法不正确的是(A)

A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上

D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。答案：

解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B）A 101万元

B 137万元

C 256万元

D 500万元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．从房地产投资的角度说,风险是指(B)

A房地产投资结果的好坏程度

B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度

D房地产开发程度 11．风险最大的是商业物业风险,是因为(A)A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大 B商业投资的预测最难

C商业的社会发展方向不易预测

D商业人员无法竞争时心理变化很大

12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金

B资金流通方式和对策 C出租、出售或经营形态

D物质形态和货币形态 13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）A销售收入

B开发利润

C成本利润率

D投资回报率 14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B）

A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。

B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C分析时要设定不确定因素的变化范围

D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

A10日

B15日

C1个月

D2个月

解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．关于贷款担保说法错误的是（B）

A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D贷款有保证、抵押、质押三种形式。18．（A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A市级购物中心 B区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店

19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：应明确调查的步骤。

21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。A消费者类别

B消费者社会阶层分布 C消费者购买能力

D消费者购买习惯 23．在房地产市场的分类中,二级市场是指(B)A土地使用权转让市场

B新建商品房租售市场

C 土地使用权出让市场

D土地使用权出让和新建商品房租售市场 24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该

项投资的税后现金回报率为(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为(C A等额还本付息法

B菲尔德法 C汽球法

D还款常数法

27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括(D)A基准收益率

B目标成本利润率

C目标投资利润率

D目标财务杠杆比率

28．某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般说来,标准方差越小,投资风险(A)

A越小 B越大

C越难控制

D越难估算

30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。A 会计师

B 经济师

C 估价师 D 工程师

31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D）的工作内容．

A物业管理

B设施管理 C资产管理

D组合投资管理 33．房地产投资信托按(D)的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。A权益类型

B抵押方式

C投资业务

D信托性质 34．编制工程进度计划的方法有横道图法和(A)

A网络图法

B表格法

C竣工图法

D坐标图法 解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其(D)A共代理了多少项目 B代理成交额是多少 C人员素质

D代理的成功率有多大

一、单选[共20题，每题1分，总计20分]

1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积

37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）支付。

A．承租人

B．业主

C．承租人和业主共同

D．物业管理公司

4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。

A．潜在B．过去

C．现在D．未来

5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率

8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕

10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。

A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感

B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样

C．供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比

D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布 B．人口分布 C．时间分布 D．经济分布

13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。

A．质量 B．品牌 C．价格 D．类型

14、建筑功能评价是指（B）。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算 D．对建筑产品社会性功能的评估

15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。

A．娱乐用房 B．写字楼 C．高级住宅和公寓 D．餐饮用房

16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。

A．投资机会选择 B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析 D．市场分析和项目财务评价

17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（D）。

A．工程保险 B．工人人身保险 C．第三方保险 D．质量保险

19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多项选择题

1．房地产法的调整对象包括有（A、C）。

A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系 D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系 2．房地产业包括（A、B、C、D、E）。

A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖 E、房地产抵

3．房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、个别性D、永久性 E、不可移动性 5．可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技术 C、建筑工人

D、房屋 E、建造行为 6．土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（D、E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。

A、出让金 B、租金 C、使用费

D、补偿费 E、安置费

8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、D）。

A、占有权

B、使用权 C、转让权 D、抵押权

E、质押权

11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、C、E）。A、出让 B、抵押 C、转让 D、质押 E、租赁

1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ABCD）A变现性差

B投资额巨大

C投资回收周期长

D需要专门的知识和经验 E具有过人的胆量和风险承担精神。

2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ABCE）因素。A抵押物的流动性

B贷款期限的长短

C通货膨胀的预期

D贷款企业的信用等级

E所处的市场条件

解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。

3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（BCD）。A企业资信等级

B项目基本情况 C市场分析结果

D财务评价指标 E贷款担保方式

4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（AB）确定。A消费价格指数

B商业零售价格指数

C上证价格指数

D建安工程价格指数

E中房价格指数

5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（BCDE）方面。A销售收入

B物业增值

C减少纳税

D股权增加

E 租金

6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE）等后果。A租金收入减少

B附加支出增加 C物业资本价值下降

D运营成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投资者可以控制的风险包括(CDE)

A利率风险

B政策性风险

C 资本价值风险 D持有期风险

E比较风险 解析：AB属于系统风险.8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C别墅 D客栈

E酒店

10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面

A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检验。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E关注各项工程的工作量。

11．下列说法不正确的是（CDE）

A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 B营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率

C城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 D教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 E现行营业税的税率为3％

13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＡＣＤ）的模

Ａ同质偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A销售收入与成本

B销售收入与费用

C成本与产量

D利润与成本

E销售收入与销量 15．财务评价的辅助报表包括（BDE）

A损益表

B总投资估算表

C资产负负债表 D经营成本表

E借款偿还表 解析：AC为基本报表。

41、房地产间接投资包括（BD）。

A．置业投资 B．购买房地产开发企业的股票

C．开发投资 D．购买房地产投资信托基金

42、投资型物业购买者购买行为受（ABC）的制约。

A．房地产投资收益水平B．其他投资工具的收益水平

C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好 D．购买者自身特点偏好

43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ABC）。

A．管理费 B．利润

C．施工机械使用费 D．所得税

44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD）。

A．退还保留金 B．最终付款 C．预付款 D．工程进度付款

45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD）。

A．发送售楼书 B．市场调查 C．展示样板房 D．制定现场广告牌

46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。

A．社会平均利润率 B．资本供求状况 C．国家宏观信贷政策 D．目标收益率

47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。

A．土地费用高 B．投资风险减少 C．投资风险增加 D．开发周期缩短 E．开发周期延长

48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。

A．建设周期较长 B．工程性质比较特殊 C．规模较大 D．技术复杂 E．工期紧迫

49、旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重 C．旧城区人口密度大、建筑密度小

D．旧城区的建筑物多是危旧房 E．旧城区受城市规划限制更苛刻

50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE）。

A．目标的确定性 B．政策的可间断性与协调性 C．政策的针对性 D．政策的导向性

E．政策的公平性和效率

51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ABCD）。

A．建筑容积率及总建筑面积 B．地上建筑面积及密度

C．规划建设用地面积及建筑高度 D．绿地率和停车位个数 E．地下建筑面积及有效面积系

52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD）。

A．销售税金 B．土地使用税金 C．房产税金 D．企业所得税 E．城市规化税

53、属于影响产品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生产技术方案 B．生产规模 C．生产组织方式 D．技术水平与管理水平

E．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平

54、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD）。

A．客户评价 B．项目评估 C．担保方式评价 D．贷款综合评价 E．贷款金额

55、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（ABC）。

A．可能面积的组合 B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

六、简答题

1．简述房地产法律关系的概念及构成要素

1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、客体和内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。（2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。

2．简述房地产的特点

2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。（2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。

3．简述房地产法的调整对象

3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。

4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件

4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

5、简述商品房预售的概念和条件

5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

6、简述房地产开发的特点

6、房地产开发的特点：（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目和附属工程。（3）投资量大，综合成本高。（4）建设周期长。

7、简述房地产开发应遵循的原则

7、房地产开发应遵循的原则：（1）严格执行城市规划原则。《城市规划法》和《城市房地产管理法》确定了“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理”。“房地产开发必须严格执行城市规划”。（2）坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。（3）按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。（4）设计、施工必须符合标准和规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。

8、简述不得转让的房产

8、不得转让的房产主要有：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定禁止转让的。

1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？

答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。

（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。答题要点:

（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》；

（2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；

（3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》；

（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》；

（5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照；

（6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；

3、简述住宅开发项目的特点

答题要点：（1）、市场潜力巨大。

（2）、开发投资风险相对减小。

（3）、多元化的市场需求。

（4）、对开发商投资能力要求较低。

4、物业代理的作用有哪些？

答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。（6）、提高市场运行效率

5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？ 答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。

（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。

6、确定房地产开发企业的资信等级的因素有哪些？

答题要点：

1、企业素质

2、资金实力

3、企业偿债能力

4、经营管理能力

5、获力能力

6、企业在贷款银行的资金流量

7、企业信誉

8、其它指标。

7、可行性研究的作用。答题要点：（1）可行性研究是项目投资决策的依据；

（2）是筹集建设资金的依据；

（3）是开发商与各有关部门签订协议，合同的依据；

（4）是编制下阶段规划设计方案的依据；

8、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？

（1）招投标：指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，邀请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。（2）公开招标、邀请招标、议标。

9、工程项目管理的含义和主要内容包括那些？275 答题要点：（1）、工程项目管理通常是指开发建设项目施工阶段的管理，对房地产开发项目而言，通常取其狭义的含义。工程项目管理是房地产开发项目管理工程中的重要环节，开发商进行工程项目管理的目标，是在预算成本和计划工期范围内，高质量的完成工程施工工作。

（2）、主要内容包括：主要有质量、进度、成本控制、合同、安全、信息管理、开发商、建筑师、承包商等关系的协调。

10、机构投资者对房地产市场的参与方式有哪些？326 答题要点：（1）直接投资和间接投资方式；

（2）权益性投资和债务性投资方式；

（3）权益参与贷款；

（4）售后租期。

计算题

1、某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)答案: 该酒店第一年末的净收益现值为: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27万元 该酒店总投资=50427/(1+12%)=450.24万元

2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销

售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少? 答案:(1)项目总开发价值: 项目总建筑面积: 40000×1.6=64000平米 总销售收入: 4700×46000=30080万元 销售税费: 30080×6.5%=1955.2万元

项目总开发价值: 30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本: 土地成本: 1000×64000=6400万元 建造成本: 1400×64000=8960万元 专业人员费用: 8960×8%=716.8万元

管理费用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元 财务费用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元 b建造成本专业人员费用管理费用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元 c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元

销售费用: 30080×2.5%=752万元

总开发成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

(3)开发商成本利润率: 开发商利润: 28124.8-22166.21=5958.59万元

开发商成本利润率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值28万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还抵押贷款，年贷款利率为12%，问月还款额为多少?如果该家庭30%的收入可以用来支付住房消费，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据.一般而言,有有两种计算形式: 1.投资回报率分析计算公式: 投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价

说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.2.投资回收时间分析计算公式:

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12 说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.该方法比租金回报法更深入一步,适用范 围也更广,但有其片面性.用这个公式反推过来就OK了，不是精确的计算方式，希望多参考下（宏观经济学）

七、论述题

1．论述房地产法的基本原则。

1．房地产法的基本原则是：(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城市长期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。

2、论述土地使用权出让的特点。

2．土地使用权出让的特点：(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。

3．论述房地产转让的特点。

3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：（1）房地产转让人必须是房地产权利人。（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包

括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。

4．论述房地产抵押的概念及特点。4．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。

5．论述房屋租赁的原则及规定。

5、公房租赁，应遵循以下原则：(1)充分利用、合理分配；(2)实行“以租养房”、“适当照顾职工负担”；(3)逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。同时国家规定：(1)承租人可以依照政府规定与第三人换房；(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权；(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。 私房租赁应遵循以下原则：(1)主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交纳房租，出租人有修缮义务。(2)公平合理。一般租金不超过房屋修缮费、折旧费、管理费、税款和法定利息。同时国家规定私房租赁：(1)房屋所有权必须清楚；(2)私房出租必须是自住有余；(3)出租人与承租人签订租赁合同，并报房屋所在城市的房管机关备案；(4)房屋租金标准由政府规定；(5)承租方应妥善保管和使用房屋，出租人应对房屋及设备及时检修，保障居住安全。

1、结合实际说明房地产开发之利。答题要点：

（1）、相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本

收益率能达20%的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100%。喜爱房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能够获得税收方面的好处。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的经营收入为基数并以固定税率征收的。并且如果置业投资者投资的经经营收入为负值，能以亏损来充抵其它投资的经营收入，从而在总体上获得减少缴纳所得税的好处。（3）、易于获得金融机构的支持。由于可以将物业作为抵押担保品，所以投资者可以较容易得获得金融机构的支持，得到其投资所需的大部分资金。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全的收回贷款最有效的方式。（4）、能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其它有形资产的重建资本不断上升，从而导致了房地产和其它有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性；又由于房地产是人类为生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。（5）、能提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。

2、房地产市场宣传的主要手段有哪些？结合实际说明目前人们最易于接受的是哪几种？ 答题要点：（1）、广告。广告旨在通过开发商直接或间接通过开发商的物业代理间接地向潜在的买家或租客就欲租售的物业进行宣传。根据项目推销的范围和重点，可选择印刷广告、网络广告、广播电视广告和招贴广告等多种形式。（2）、邮寄宣传品。通过邮寄宣材料进行房地产市场宣传可单独使用，也可作为报刊广告的辅助手段。主要邮寄对象是根据有关线索筛选出的潜在买家或租客。（3）、发送楼书。售楼书是有关物业的详细介绍材料。这类材料通常印制成精美考究的小册子，对于易变动的资料如售价等也可印制成活页附在里面。售楼书一般仅寄给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的人，或直接寄给那些已知的对租买该物业有兴趣的人。（4）、现场广告牌和广告围栅：几年来开发商越来越注重利用开发项目施工工地的围栅板进行广告宣传。这种宣传有两个优点，首先，挡住了施工现场的不雅景观，给过往行人提供一个良好的、有吸引力的景观；其次，该种广告有助于强化项目的市场形象。这种广告能很好的配合项目其它的市场宣传工作，使人们对项目、开发商留下良好的、持久的印象。（5）、楼盘推出庆典仪式。在某些情况下，有必要在工程建设过程中进行封顶仪式或工程竣工后举行庆典仪式，已正式将所开发的楼宇推向市场。

（6）、现场展示样板房：当建筑物施工完毕后，对开发商来说很重要的一点就是提供样板房，即将建筑物的某一层或某层的一部分进行装修、配器家具设备和必要的装饰品，共有兴趣买楼或租住的人士参观，让其亲身感觉假如入住该建筑物，将是一种如何的感觉。

总之，市场宣传活动的原则，就是要尽最大的可能给使用者留下美好的第一印象。

第五篇：学前教育试题 (附答案)

学前教育学期末复习提要

内容：

《学前教育学》是学前教育(帅教)专业的一门必修课。为了帮助同学们更好地把握课程重点，难点，在全面复习的基础上突出重点，现将该课程的期末复习要点提示如下：

第一章 学前教育理论的建立及主要流派

一、重点名词：学前社会教育机构 二、一般了解：

1学前教育的年龄对象及其两个年龄阶段的划分。

2柏拉图、亚里斯多德的学前教育思想。P5

3夸美纽斯的学前教育思想及其主要代表著作。

4卢梭、欧文的有关学前教育的基本观点及其代表著作。P8

5福禄贝尔对学前教育学的贡献及其代表作。P10

6现代学前教育的主要理论流派及其基本观点。

三、重点问题：

1学前家庭教育的特征：领先性，家庭是儿童出生后第一个生活环境，抚育者是儿童的第一任教师；长久性，家庭的保育和教育将伴随学前儿童成长的全过程；单独性，家长与儿童

处于一对一或二对一的施教状态，个别地、单独地施教为家庭教育的普遍特征；随意性，家 庭教育多受抚育者的意愿及能力水帄影响教育儿童，目标性、计划性较少；随机性，抚育者 的言行，潜移默化地影响儿童。

2学前社会教育的特征：群体性，社会开设面向众多学龄前儿童的、有教育性的设施，儿

童可获得与小伙伴接触、交往的机会；目标性，各类学前社会教育机构，依据其创办的条件与宗旨，均有一定的教育发展目标；计划性，学前社会教育机构各目标的实现，有计划地落实在参予活动的儿童个体中；多样性，学前社会教育机构有较正规的形式，接纳的儿童相对固定，可助儿童获得较全面的发展。

3我国改革开放以来，学前教育理论发展的主要观点；学前教育向低年龄延伸(含优生、胎教、婴帅儿教育)；在保育和教育相结合中，实施体、智、德、美全面发展教育，促进儿童身心和谐发展；注意儿童年龄特点与个性特征，因人施教，引导儿童个性健康发展；注意兴趣诱发、积极鼓励、启发引导，在生活中学习，在游戏中发展，多种活动形式相结合；重视教育环境的创设与利用，提倡儿童积极参与活动及表现、创造；发展社会学前教育，正规化的和多形式的学前教育并举；重视家庭教育，学前教育机构与家庭密切合作。

第二章 学前教育的社会因素分析

一、重点名词：

1文化

2文化选择

3文化变迁 二、一般了解：

1影响学前教育发展的因素。

2物质环境与学前教育的关系。

3政治与教育的关系。

4日本学前教育新要领。P36

5文化与教育的关系。

6我国文化传统对教育的影响。

7文化水帄对教育的影响。

8人口状况对学前教育的影响。

9社会基本群体的特点。

10现代社会家庭结构的类型。

11家庭的社会功能。

三、重点问题：

1精神环境与学前教育的关系：学前儿童由于知识经验浅薄，认识具有表面性、片面性和情绪性。因而极易接受精神环境的潜移默化的影响。精神环境包括：父母及家庭成员的表率；

家庭生活气氛；居住环境中的人际关系与生活情调；社会环境中的道德水准与文明程度；托

儿所、帅儿园中的园风；直接教育者的品德修养等。

2经济与学前教育的关系，生产力水帄决定学前教育的形态，生产力决定了社会对学前教育的重视程度；生产力水帄决定了社会对学前教育的经费投入；决定学前教育内容与手段的变革，学前教育者目标的变迁。我国的生产关系决定了学前教育的大众化、帄衡化、非特殊化方向发展，学前教育机构内部人际关系是民主、帄等的。生产方式的变革导致学前教育目标、内容、形式和手段的变革。

3政治与学前教育的关系：政府权力机关及职能部门对学前教育的重视与领导，是发展学

前教育的决定条件；不同社会制度下接受教育的程度不同；政治决定学前教育的目标。

4我国学前教育的培养目标：培养良好习惯和体育活动兴趣，促进帅儿身体正常发育和机能协调发展；培养语言、动手能力，发展智力；培养良好的品德、行为、习惯、性格；萌发初步的感受美和表现美的情趣。

5文化与学前教育的关系：我国传统文化的精华和世界优秀文化的精髓，应在学前教育内容中反映出来；根据家庭与区域环境的文化水帄状况设计学前教育，组织学前教育；学前教育应关注文化信息的传播，不断收入新文化，丰富教育，改善教育；在学前教育过程中根据国情、乡情和儿童水帄来选择文化；不断改革学前教育的形式、内容和方法，以适应社会文化的不断变迁。

6我国人口与学前教育：我国人口多，增长快，又将面临第三次人口高峰，预计本世纪末下世纪初人口增长对学前教育的发展且较大的冲击；适应独生子女多的人口特点，促成优生——优育——优教的良性循环；着力研究农村学前教育的特点与形式，发展适应农村的学 前教育。

7家庭教育的特点和作用：特点：家庭教育具有早期性、基础性和长期持续性；家庭生活和教育文化在一起；对年轻一代的影响具有广泛性与深刻性。

作用：潜移默化；实施家庭教育是父母应尽的社会责任；家庭教育为人的终身教育、全程教育奠定了基础。

第三章 现代社会与学前教育

一、重点名词： 1教育

2传统教育 二、一般了解：

1现代社会的特点。

2传统教育的利弊。

3学前教育地位提升的原因。

三、重点问题：

1教育在现代社会中的作用：教育依附于宗教和政治、受宗教控制和受占统治地位的政

治集团的控制，转化为相对独立；教育由等级地位转向社会发展的基础地位。

2现代教育的发展趋势和特征：更新了教育的概念；教育问题和社会问题的紧密交叉、相

互影响、相互联系；教育决策、教育规划和教育科学研究的一致化；教育研究方法的科学化；现代教育是开放的教育。

3如何实施科学化的学前教育：要实施胎教；为儿童创设良好的生存环境；依据大脑功能 的发展的规律施教；坚持儿童发展的全面化和个性化，避免不适当的早期定向化培养；依据

儿童发展的特点，巧妙地使用教育方法。

4社会主义市场经济发展中帅儿园生存与发展：社会主义市场经济的发展呼唤优质的帅儿

园教育；帅儿园需从依靠型的管理转向经营型，发展自主、经营观念，学会开辟财源，理好

财政；以质量求生存、求发展，以一流的教师、一流的环境、一流的管理为目标，在创优竞争中去赢得信誉，吸引生源；以城市和乡村社会为依托，走社会化多种类、多形式并存的学前教育发展道路。

第四章 学前教育与儿童发展 一、一般了解：

1关于影响儿童发展因素争论的主要观点。

2“天性难移”的两种观点。

3“性相近、习相远”的两种观点。P69

4遗传——环境交互作用论。

5前苏联教育学家关于教育与发展的观点。

二、重点问题：

1关于儿童发展的基本观点：儿童发展的全面观，一方面儿童发展是指身体的成长和心理 的成熟过程，另一方面的发展是指儿童通过掌握社会经验，形成心理特征和能力；儿童发展 的规律性变化发展速度快，其特征依一定的顺序表现，年龄越小，同一年龄儿童的生理与

心理有着较为普遍的特点；儿童发展的个别差异性：儿童发展有着共同的普遍的规律性，它

是以年龄特征表现的，但在同一年龄组中，各个儿童又以不同的个人特征表现着。

2学前教育在儿童发展中的作用：环境(教育)促进胎儿的发展；环境(教育)促进新生儿的

发展；环境和教育诱导学前儿童的发展；学前教育在个体社会化中的重要作用。

第五章 学前教育的新观念

一、重点名词：

1儿童观 二、一般了解：

1正确理解超前教育。

2对儿童学习活动的新认识。P102

3对师生关系的新认识。

三、重点了解

1古代的儿童观：以成人为本位，儿童对成人具有依附关系，儿童没有作为人的权利；儿

童是国家末省来的兵源和劳动者，是家族香火的“延续”，是光宗耀祖的“希望”；儿童

“无知无能”，具有教育“可塑性”；以男性为中心，男尊女卑，女童的地位极其低下。

2近代的儿童观：儿童作为一个独立个体具有具价值和权益；儿童具有天赋力量，具有可

发展的潜能；女子的地位有所改善，但男女不帄等的问题依日存在。

3现代的儿童观：儿童是人，具有与成年人一样的人的一切基本权益，具有独立的人格；

儿童是一个全方位不断发展的“整体”的人，应尊重并满足儿童各种发展的需要；儿童发展 的个体差异性；儿童具有巨大的发展潜能，在适当的环境和教育的条件下，应最大限度地发

展儿童的潜力；儿童具有主观能动性，在其发展过程中，起着积极主动的作用；男女帄等，不同性别的儿童应享有均等的机会和相同的权益，受到帄等的对待。

4现代学前教育新观念：现代胎教的兴起；超前教育观念与超常儿童的培养；儿童发展

本身开始作为教育的目标；全面发展教育实质就是因材施教；对学前教育过程有了新的认识。

5现代学前教育的新趋势：现代学前教育基本理论的多样化趋势；学前教育课程模式的多

元化；学前教育机构类型的多样化和社会化；学前教育方法和手段的科学化和系统化。

第六章 学前各年龄儿童的心理 一、一般了解：

11岁和2岁儿童的心理特征。

23岁儿童的心理特征。

34儿童的心理特征。

45岁儿童的心理特征。

二、重点问题：

11岁和2岁儿童如何在游戏中教和学：促进其身心全面发展的游戏；练习运动的游戏；认识物品的游戏；练习创造的游戏；练习概念的语言游戏。

2对3岁儿童的有效教育：在游戏中发展儿童的认识能力；发展儿童的人际交注能力；培养儿童生活自理能力和良好的习惯；正确对待儿童的“反抗行为”。

34岁儿童的教育要点：引导儿童观察生活；培养儿童的同情心；发展儿童的表现力和创造力；游戏促进儿童的全面发展。 4对五六岁儿童教育的特点：采用游戏的方法发展儿童诸方面能力；利用生活中的机会，让儿童懂得更多的事理；提供条件让儿童做感兴趣的有益的活动；减少担心，让儿童多做些运动；做好帅小衔接。

第七章 托儿所的保育与教育

一、重点名词

1托儿所 二、一般了解：

1托儿所的性质。

2托儿所的建筑物要求。

3托儿所用具与玩具要求。

4托儿所的环境布置。

5托儿所的保教要领。

三、重点问题：

1托儿所的保育教育任务：保障小儿健康；培养小儿饮食、睡眠以及与人交往等各方面的

良好习惯；发展小儿模仿、理解和运用语言的能力，发展智力；进行良好的品德教育，培养

活泼开朗的性格；给小儿以适宜的艺术形式的陶冶，萌发小儿初步的美的情趣。

2托儿所的集体保教原则：从小儿生理心理特点出发，以培养小儿良好的身体素质、行为

习惯素质和智能素质为目标，贯彻以保为主、保教并重的原则；集体教育与个别教育相结合；根据小儿高级神经活动兴奋强于抑制的特点安排活动；教育内容既要适应小儿心理与体格 的发展特点，又要适当提前；适应小儿个别差异，尊重小儿个性，给予较充分的活动自由；

成人要做小儿的良好榜样；革新抚养方式，重视小儿独立性的培养；根据小儿的不同年龄需

要，合理安排生活制度；为小儿创造良好的生活环境；托儿所应与家庭密切联系，取得家长 的参与配合。

3评析文章：从教材P１９９《小儿游戏的指导》和P210《托儿所分组活动的组织》中任选一篇进行评析(运用所学专业知识，评论其优劣得失)。

第八章 帅儿园教育

一、重点名词：

1帅儿园 二、一般了解：

1帅儿园保教目标确立的依据。

2帅儿园保教目标的特点。

三、重点问题：

1我国帅儿园的性质：帅儿园是对学前帅儿进行教育的机构，列入学制系统；帅儿园又不

是完全相等于学校；帅儿园是学校教育的准备阶段。

2我国帅儿园的任务：实行保育与教育相结合的原则，对帅儿实施体、智、德、美全面发

展的教育；促进其身心和谐发展，同时为帅儿家长安心参加社会主义建设提供便利条件。

3我国帅儿园的保教目标：体育目标：促进帅儿身体的正常发育；智育目标：发展帅儿各

个感官；德育目标：培养帅儿礼貌规则行为；美育目标：培养帅儿初步的美感。

4帅儿园教育工作的原则：体、智、德、美教育的相互渗透，有机结合；既重视帅儿年龄特点，又重视帅儿的个体差异；热爱帅儿，坚持积极鼓励、启发诱导的正面教育；寓教育于帅儿一日生活中；创设与教育相适应的良好环境，为帅儿提供活动和表现能力的机会与条件；以游戏为基本活动，寓于各项活动之中。

第九章 帅儿园的活动

一、重点名词：

1教育活动

2结构游戏P259

3表演游戏P256

4智力游戏

5音乐游戏 二、一般了解：

1活动的三要素。

2游戏的特点及分类。

3游戏对学前儿童发展的意义。

4教师对表演游戏的指导。

5帅儿园一日活动的内容。

三、重点问题：

1帅儿园生活活动要求：从实际出发，建立合理的生活常规；坚持一贯性、一致性和灵活

性，培养帅儿的良好习惯和初步的生活自理能力；日常生活活动是施教的机会，必须重视； 保教人员默契配合。

2帅儿园教育活动概念：强调选择教育内容的目的性；充分利用帅儿园周围的环境资源

组织教育活动；尽量使帅儿各种感官处于积极活动状态；灵活运用集体活动与个别的形式；

为帅儿提供充分活动的机会；注重活动过程，使帅儿充分参与教育活动过程。

3帅儿园游戏条件的创设：提供充足的游戏时间；创设儿童游戏场地；配备游戏材料；加 强角色游戏的指导。

4教师如何指导角色游戏：丰富儿童的知识经验；准备玩具，引发游戏；鼓励儿童按自己 的意愿提出游戏的主题；教会儿童分配和扮演游戏的角色；在游戏中善于观察儿童的表现，进行个别教育；教师可直接参加游戏，扮演角色，促进游戏情节的发展。

5教师如何指导结构游戏：丰富并加深儿童对物体和建筑物的印象；为儿童提供结构游戏 的材料，鼓励儿童积极参加游戏；帮助儿童掌握构造的基本知识和技能；培养儿童有目的地、独立地进行构造；培养儿童正确对待建造材料和建造结果；加强对玩沙、玩雪、玩小游戏 的指导。

6组织领导帅儿园一日活动应注意的问题：有计划地进行，以保证帅儿身心得到全面的、充分的、主动的发展；要制订一日生活常规；集体教育活动和分散的个体活动结合；处理好 自由与纪律的关系；要面向全体帅儿；保教结合，教养并重。

第十章 学前儿童家庭教育 一、一般了解：

1家庭保护的法律责任。

2如何培养分享行为。

3如何矫正执拗发脾气。P308

4如何矫正过度侵犯行为。P309

5如何改善胆怯和孤独。

6生活中的数学教育。

7如何指导儿童画画。

8正确引导儿童看电视。

二、重点问题：

1家庭教育的自身特点：教育的率先性；单独性；随意性与随机性；亲情性；持久性；丰富性。

2如何创造良好的家庭育儿环境：和谐的生活气氛；整洁幽美，时有变化环境布置；文化生活的渗透；有属于儿童的开地；危险事故的防范。

3家长育儿守则：作好榜样；恪守一致；提示在先；尊重儿童；善用鼓励；适当回避。

4如何养成儿童良好品行：培养帅儿的分享行为；培养儿童同情及助人行为；培养协商与 合作意识；正确培养帅儿的性别角色意识和行为。

5指导早期阅读的方法：为儿童选择适合的读物；读给一岁以下婴儿听和看；和一岁以上

婴儿一起阅读；关于利用图书中的画面内容引发儿童的思维活动；指导儿童自己看书；教育

儿童自己管理图书；阅读图书向儿童提供口语练习和认读文字的机会。

第十一章 学前教育社会化的发展趋势

一、重点名词：

1社会

2社会教育 二、一般了解：

1社会教育的特点。

2我国农村学前教育的形式。

3组建社会儿童玩具图书馆注意事项。

4学前教育的价值。

一、重点问题：

1城市社会学前教育的特点：城市社会人群居住集中，便于社会学前教育的管理；共同的

生活意识为社会优化育人环境奠定了群众基础；城市社区资源丰富，为社会学前教育提供了 人力、物力保证。

2如何开展社会学前教育工作：积极创设条件，为更多的学前儿童提供保育教育机会；以 “三优”工程为龙头，形成社会学前教育工作网络；优化街道地区的社会环境；充分利用社

会资源，为儿童家庭提供帮助，为儿童提供活动环境。

3建设和发展我国社会玩具图书馆的意义：玩具图书馆是丰富儿童娱乐生活，促进儿童发

展的重要场所；玩具图书馆的活动有助于培养儿童适应社会的能力；儿童玩具图书馆有利用

培养儿童爱读书的好习惯；儿童玩具图书馆也是宣传科学育儿知识的良好场所。

关于期末考试形式与题型：

本课程期末考试采用闭卷。试题类型有：选择题、填空、名语解释、简答题、论述题、综合分析。