第一篇：中牟县房地产开发可行性研究报告
中牟县房地产开发可行性研究报告
班级：学号：姓名：刘岸清
0114143（土木三班）011414318 1
目录
总论……………………………………………………………………3 市场需求调查…………………………………………………………4 公共基础设施概况……………………………………………………5 地址选择………………………………………………………………7 环境影响评估…………………………………………………………8 劳动安全消防…………………………………………………………10 项目实施进度…………………………………………………………13 投资估算………………………………………………………………13 经济评价………………………………………………………………14 社会评价………………………………………………………………14 综合评价………………………………………………………………15 附件……………………………………………………………………17
总论
房地产目前仍然是中国支柱型产业，在转型过程中处于痛苦的调控阶段，未来将逐步走向正规化，市场与国际调控相结合，即将出台的房产税就是国家调控的最好印证
将来房地产将逐渐走向平稳，大型房企市场份额增加，小型房企将在市场震荡中退出房地产份额争夺
在国际转型完毕前，房地产以及其下游行业仍然是支撑国家经济的主要产业
对于房价走势各地情况均有不同，但在整体市场肃清的情况下不存在大幅度上涨空间
从国内环境来看，中国房地产还有20年以上的好景
2015年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2016年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
2016年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。
据估计，2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
市场需求调查
1，政府出台房改政策，取消福利分房
2，自2015年底中牟县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
中牟县东临八朝古都开封市，西邻河南省省会郑州，中牟县自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来中牟投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为中牟县的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
5，2015年中牟县城镇居民人均可支配收入5093元，上年增长7.4%。人均消费支出2400元，增长3.3%；2015年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《中牟纵横》之《中牟县经济运行特点、问题及对策》)
6，2014年中牟县完成生产总值398亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入5000元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入2002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省县级市第一位，增加绝对额居全省第二位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
7，近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
公共基础设施概况
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000平方米 时尚休闲会所、400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设 小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请河南省知名物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生
地址选择
该项目选址定在中牟县郑开大道所经区域附近，交通十分便利。
中牟县，河南省郑州市辖县，地处中原地区。位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河，地处黄河下游，郑汴之间，土地总面积1416.6平方公里，总人口710,568人（2012年），辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村，是中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区三区叠加的中心区域，是郑汴融城战略和郑汴产业带核心区，各类交通里程近3000公里，路网密度200公里/百平方公里，全省县级市位列第一。中牟县西连京广铁路、国道107线，东接京九铁路、国道106线，东连霍高速、郑开大道、国道220线、陇海铁路、郑民高速横贯东西，省道223线、新国道107线纵穿南北，县城南距郑州国际机场25公里。京港澳高速、连霍高速、郑民高速等多条高速在县域西部交汇，素有“一肩挑两市、一路通三城”之说。
中牟县地理区位优势十分明显，随着郑州开封两市融城的持续开展，中牟县的发展将会更加快速和强劲。
项目规划总用地面积为 61730.85平方米，总建筑面积 100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米，建筑面积 3000平方米。
本项目为该小区的二期待建工程，目前已列入中牟县2015年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米，总建筑面积 8200平方米，其中含住宅建筑面积 70803平方米，商业用房面积 9659平方米，公建面积 1538平方米。总套数为636套，入住人口约3000人。
环境影响评估
房地产开发项目属于非工业建设项目，它的开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。国家政府以及开发商应该要再开发房地产项目的时候注重房地产开发工程的污染源分析、区域环境、现状以及建设场地环境调查评价，尽可能地通过分析房地产开发项目对空气质量、施工环境等方面的情况减少项目开发对城市生态环境的影响。全面、综合的考虑分析房地产开发对城市生态环境所带来的主要影响，在维持房地产开发项目的建设稳定发展的同时，减少或避免了城市生态环境的污染纠纷，使到环境和经济和谐发展。
房地产开发施工主要造成的污染有：光污染，水污染，噪音污染，空气污染以及生态污染等。为了避免和减少上述污染的发生，本项目施工遵循以下原则
首先坚持以人为本的原则进行开发，其次，在房地产的选址中考虑慎重，顾及房地产的发展与人口发展、环境发展、资源利用相协调。在施工的过程中，不轻视地下水的污水处理以及地下停车库的废气净化。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。房地产的开发要注重减少对空气质量的污染，避免固体颗粒、粉尘的增加，造成人体健康问题。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。避免光遮挡和光污染，制造良好的办公分文。坚持可持续发展的开发原则，使到房地产开发的经济增长与城市生态环境的保护相协调发展。营造在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远的美好社会氛围
改项目除了与周围环境相适应保证绿色环保的建筑施工外，其内部环境也是考虑的重点因素。
该小区整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有 基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
劳动安全消防
一切的人类活动安全都是放在第一位的，所以为了保证施工的安全顺利的进行，该项目制定了以下安全防护措施和规范。
一．安全用电技术措施
1.所有电气机械，电气设备，均采用保护接零，专用“PE”保护接线与现场接地装置可靠连接。保护接零“PE”线面积总箱至分箱不少于10mm2，分箱至设备不少于2.5mm2,铜芯线多股绝缘线。
2.施工现场用电系统采用“TN-S”达到三级配电两级保护的安全要求，总配电箱没有符合要求的漏电保护器动作电流150mA/S，设备开关箱装置设动作电流小于30mA/S,设备开关箱装设动作电流小于30mA/S保安器。
3.所有配电，用电开关箱用电开关箱，五芯电缆均采用推荐产品。4.所有电气设备线路的安装调试，维修均有电工负责。
5.建立安全检查评估制度，定期由企业主管部门对施工队现场用电安全情况进行检查评估。
6.建立安全用电责任制，对临时用电部位的操作，监护、维修分别。7.详细到操作机械人员对开关箱内的螺帽保护盖，保险丝，不丢失、不损坏、随时保持正确完好。
8.建立安全教育培训制度，安全技术交底制度，定期对专业电工和各用电作业操作人员进行安全用电培训教育。考核合格者，持证上岗，三次考核不合格者，调离工作岗位。
二、起重吊装安全技术措施
1.进行吊装作业人员，必须戴好安全帽，高处作业系好安全带，严禁酒后作业。
2.做好班前安全技术交底，详细制定施工方案和施工顺序，并告诉所有参加作业人员，明了自己的作业内容及安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。
3.检查索具，工具符合安全技术要求，统一指挥信号，划分安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。
4.作业时，机械操作人员必须按设备性能，起重大小，多少进行试吊，确定吊点中心，保证平衡起吊就位，严禁超重吊装，对不明重量物体应查清重量并向有关指挥人员汇报批准方准按预定方案作业。
5.起吊时，吊臂下和吊件吊及吊臂的回转范围内严禁无关人员停留或通过。上下交叉作业时，中间必须设置防护隔离措施。
6.多吊点吊装时，必须防止吊件受力不均匀遭受破坏。应根据吊装工艺及吊装措施进行吊装。7.起吊时，吊件上禁止放置或悬挂零星物件。
8.吊装期间遇有大风、大雪、大雨禁止进行吊装工作，夜间施工时，必须有足够的照明。
9.严禁将重物长时间悬吊空中，当作业中休息或离开应将吊物落到地面。10.当施工现场有多台吊装设备同时作业时应制定防碰撞措施。
三、安全防火安全技术措施 1.电气防火：
⑴合理配置、整定，更换各种保护电器，对电路和设备的过载，失压，漏电、短路故障进行可靠保护。
⑵.电气装置和线路周围不准堆放易燃易爆和强腐蚀介质，不得随便使用火源。
⑶在电器装置相对集中的地点，如变电所，配电室、发电机室等配置相应的灭火器材并禁止烟火。
⑷加强电气设备相间和极地间绝缘，防止闪烁。⑸设置合理的防雷，避雷措施。⑹严禁带负荷停，送电。
⑺在易燃易爆场所选用防爆电气设备。2.施工现场防火
⑴划分重点防火区域，专人负责重点部位，在木工棚内配置不少于二台泡沫灭火器，0.5立方沙池，1立方水池和消防桶铣。消防器材不准挪作他用。
⑵木工棚每天产生的锯末，刨化安排专人清运，保持清洁。⑶悬挂禁止烟火标志和防火责任制标牌。
⑷木材烘干炉池建在指定位置，远离火源，并安排专人值班、监督。⑸现场设吸烟室，不准在现场防火区域吸烟动火。3.仓库防火
⑴宿舍内严禁任何人在床铺上吸烟，宿舍内设专人负责监管防火。⑵宿舍内不得安装大于60W的照明灯具，不准使用电炉，生火做饭，不得使用钨灯照明。
⑶使用电褥子和电风扇有专门电工安装插座。4.电气焊作业
⑴割焊作业地点要制定安全防火措施，配备有消防器材，专人监督，严格按审批动火手续。
⑵作业地点下方或周围有易燃物品，先清理干净或采取隔离措施后作业。
四、防物体打击安全技术措施
1.进入施工现场人员必须戴安全帽，非工作人员不得进入。2.上下交叉作业设置双层防护隔板。
3.对下方有行人通过的门口，通道搭设安全通道防护棚。4.上下物品须用绳或专门容器拉上送下，不得扔掷。5.楼层内清理的垃圾要装袋运下。
6.楼板拉缝部位用砖或木板封严密，防止落物伤人。
五、防高处坠落安全技术措施
1.高处作业必须系好安全带，做到高挂低用。
2.主体砌筑首层设置防坠落平网，以后每隔二层设置一道外用立网进行 全封闭。
3.施工预留洞口，现浇楼板补空处，及时用木板盖严，支牢。
4.通往阳台未浇注砼栏板前，在门口处设置固定钢筋或木制栏阻门。5.电梯井门设置钢制或木质固定栅栏，电梯井每隔二层设置防坠落安全网，作业施工层设防护平台用板铺严封牢。
6.楼梯在未焊正式栏杆前，用直径45钢管搭设防护栏杆，张挂安全网封闭。
7.檐子、临边作业采用全封闭，防护架比作业层高出一步架。8.框架工程楼层周边钢管搭设二道防护栏杆，用立网封闭。9.卸料平台外围高度不小于1.3米搭设护栏，用立网封闭。
10.所有用于施工现场的防护设施未经主管人员同意不得拆除，挪用。
六、防机械伤害安全技术措施
1.施工现场机械做到转动，传动部位要有符合规定要求的防护罩。2.电锯要用双层钢丝网保险，防护挡板。锯片后离齿10-15mm处安装齿形楔刀。电锯不用时用防护罩盖好。3.电刨子，防护罩不得小于刨刀宽度。
4.卷扬机卷筒要有防钢丝绳滑脱装置，女工操作机械不准留长发，钢丝绳不得拖地，过路时要有保护。
项目实施进度
该项目应业主要求，工期暂定为一年，根据公司相关计划安排，计划实际工期提前一个月完成，在雨雪天气，汛期等不利于工程施工的情况下进行停工整顿
根据本合同项目的工程内容、工程量以及各控制节点工期要求，工程总体按施工准备期、主体工程施工期及尾工完工三期进行安排。
（1）施工准备期：由于本工程前期工期安排紧张，考虑收到中标通知后，提前进行施工准备，以保证2016年12月1日正式开工，2016年12月20日具备主体工程开始施工条件。
（2）主体工程施工期：2016年12月底～2017年6月底。按照各个分项工程控制节点工期要求，逐步完成主体工程施工。（3）尾工处理及完工验收尾工处理及完工验收期：2017年8月底～11月底
投资估算
该项目计划总投资为两亿元人民币，由中国建设银行提供贷款，三年内还清，小区规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000平方米 时尚休闲会所、400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
经济评价
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增，恰逢现阶段中牟房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区，大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好，具有十分良好的经济效益。
社会评价
该项目位于郑州市和开封市中间，连接着两市交通的必经之路，区位优势明显，未来发现前景十分可观，因此这里是许多购房者热门地区，受到许多年轻人的亲赖和追捧。该项目的开发也促进当地经济的发展，与当地互适程度比较高，由于河南省提出郑开融城计划，而中牟恰恰位于两市之间，其日后的经济地位可见一斑，因此投资风险相对较低。综合评价
综合以上分析，该项目拥有以下可行性优势
1、地段环境优越
本项目位于中牟城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2017年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、中牟县中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000平方米 时尚休闲会所，等等。
4、教育配套优势显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着各个大学的入住，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬
本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一，信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。
一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝 合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。
施工方在施工建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把小区建造成中牟县位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好
本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大
本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地，大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。
附件
小区总平面图
小区区位地图
第二篇：房地产开发可行性研究报告
南昌房地产策划案例分析
一、市场分析
一、咸阳城市概况 1.1地理位置
咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。1.2 人口面积交通地位
咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。
咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。
咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。
2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。
二、本案概况 2.1项目简介
该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。
地块现状
地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施
项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。
学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等
娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟;
三、个案分析
案名：东方明珠（一期为华府天地）
南昌解放西路298号 物业类型 住宅
占地面积 约65亩(一期5万㎡)户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元㎡
开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费
付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣
劣 势 户型偏大
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定
建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘
案名:东方塞纳地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户)价 格
开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元㎡ 工程进度 现房 广告诉求
物管费 1.1元㎡
付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善
折 扣
劣 势 价位偏高
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定
建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91%
:御锦城
物业名称 御锦城 楼售电话
地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅 占地面积
户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模
价 格
开发商
均 价 二手房3400元㎡ 工程进度 老房 广告诉求
物管费 0.9元㎡
付款方式
优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣
劣 势 区内配套设施少没有会所
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格 车 库
建筑形态
销售率 早已售完 市场总结: 二:SWOT分析 一:现状分析
1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目
质的飞跃。
结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：SWOT分析 1：优势
1）该地段属于咸阳市近期将重点治理改造的城东老城区。
2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势
1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘； 现东湖区竞争对手有：
潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会
第三章：产品策略
拥有齐全生活配套的景观型住宅社区
拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。
设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅 ——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。
一、产品定位及布局规划: 从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。二 产品风格建议建筑形态
建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。
各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风
色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2 户型建议 明确合理的功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。u 辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。户型配比
根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下： 户型 面积（m2）所占户型配比%
其他物业形式建议景观建议
以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。
l 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香；
l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
l 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。
l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。
l 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；
l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2 会所建议
会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。
凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设施自养即可。会所功能设施建议如下： 体闲娱乐 生活配套
l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡厅及茶室l 室内
l 简易中西餐厅l 棋牌室l 阅览室等等 l 24小时便利店l 小型医疗保健站l 美容美发l 幼儿托管室l 宠物诊所l 商务中心（提供代客购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务，由物业公司进行代办）l 干洗房等 3 建材、环境以及配套建议：
由于目前地块处于规划设计阶段，我们仅仅在几个局部提出一些配套方案的建议，供开发商参考：
① 建议为项目设置足够的机动车位及非机动车位； ② 建议社区内各区域各有主题色调，丰富外观及色彩； ③ 建议安装茶色玻璃，保证入驻客户隐私及保密要求。四 智能化建议综述
在全球经济一体化的时代，智能化将是小区开发的重要环节，建议本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。
² 电话及宽带接入系统：电话总机和计算机网络的管理采取综合布线系统，主干线采用光缆敷设，室内水平线采用五类线用线槽或穿管敷设。计算机网络系统是一个典型的计算机区域网络，采用高速以太网（ETHERNET）可以呈星型连接，也可以是星总混合型连接，支持100Mbps的传送速率，系统可以通过网桥或路由器与其它区域网，广域网连接，以实现通信自动化。
² 有线电视系统：系统采用宽带双向传输系统，以方便地进行接收和发送信息信号。社区服务中心等适当部位设置电视信息终端。
² 对讲系统：每户入口安装可视对讲主机及电控门锁，各户对讲系统与社区入口的门口机及社区管理中心联网。
² 报警系统：在需要位置设红外探头、紧急呼叫按钮，与社区安保中心联
² 门禁系统：每幢大楼入口安装电子门禁，业主持卡出入建筑物。² 背景音响、广播系统和监控：ACS广播系统包含日常背景音响广播和紧急广播二种控制系统组成，在功能上互相独立，在设备上有机结合。园区内设安全保卫管理中心，建筑均设有远红外防盗报警系统，必要时向保安中心发出报警信号，采取应急措施。
² 设备监控：在社区主要出入口及需要位置设摄像机，通过摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的情况，同时把监视场所的图像全部或部分记录下来。系统采用硬盘数码录像机替代传统的多画面分隔器和长时间录像机的组成模式。五 物业管理规划 1 物业管理方案综述
现代个人购房因素，除看区位、价格、房型等等，已有越来越多的人开始关注物业管理。因为这关系到住户的舒适和安全。完善的社区建设，专业的物业管理，能保证整个社区的安全性、舒适性，提供充分的个人自由空间。
本案的物业管理，不仅对房屋及附属设施的管理维护外，还提供各种全方位的优质服务，让业主充分感受到入住后的舒适和安心。
专业的物业管理、优美的社区经营氛围将会使入业主的环境发生深深改变。让每一位业主都实实在在地感受到这种便捷，引出客户间的口碑传播。这时对于贵司树立品牌、打造品牌效应都有重要意义。
除此之外还应做好物业管理工作人员的形象包装工作，尤其应做好保安人员的形象包装工作，首先，最好聘请退伍军人做本社区的保安人员。其次，应设计一套较高标准的礼仪动作，到武警总队聘请高级教官来培训这批保安人员。第三，设计一套体现现代军警风格的制服。这些工作应在本案开
起轰动，同时录制成光盘供售楼处反复播放，以后还可在房展会上公开播放。
社区物业管理的内容及实施 2 行政管理
l 制定各项管理制度、服务公约
l 招聘和训练专业的管理人员及服务人员 l 有序地组织各级人员及时提供服务
l 物业公司内部人事、财务监督各服务部门工作执行情况，以及与业主的沟通协商由专业部门负责。
l 设置工程部，具体负责社区内的维修、维护工程和服务。3 保安及消防
l 24小时封闭式保安服务，保证园区人员出入，确保业主安全。l 24小时园区安全巡视，保安人员巡视定点签到。l 外来人员探访登记。
l 建立各种紧急事件安全疏散程序，设置消防设施和报警系统，并定期检查。清洁和绿化
l 园区道路、走廊定时定人清洁。l 路牌、标志等清洁。l 社区内路灯的清洁。
l 垃圾袋装化，由清洁人员定时收集。l 车库的清洁。
l 园区绿化花草树木的浇水和修剪。
l 根据业主要求，有偿地对业主居室内部进行清洁服务。、维护、维修服务 1．公用设备的保养维修。2．房屋修缮等工程维护。
3．业主电力、电器、水管、空调等安装维修服务。第四章 目标客户群分析 一 客户群来源
◇ 以南昌市本市、本城东区域范围内原有居民为主； ◇ 周边市、镇居民因工作或其他原因迁入本市。二 客户群构成
本项目由于其区位总价界定，其客源主要为本市、本城东区域经济地位偏高的部分人士，其职业构成主要为： ◇ 本市级、本城东区域内公务员；
◇ 国有企事业单位、管理人员、高级技术人员； ◇ 私营企业高级管理及技术人员； ◇ 周边县市迁入本市的经商人员；
◇ 本城东区域企业高级主管及高级技术工人； ◇ 投资客群； ◇ 其他富有购房者。三 目标群体年龄
由于本项目未来的较高与周边区域项目，则对客户购买力要求较高，而消费者的财富积累与年龄必然有关，故本案的购房者年龄结构较大，主力范围可能在30-45岁之间，其家庭结构处于满巢阶段初期或中期。子女年龄在5-15岁左右，房型需求主国为二房二厅及三房二厅 四 目标客群心理分析
l 对该区域的认同感，有着强烈的地域情节。
对本项目规模及价格的认可。
l 追求高层次、便利、舒适的生活特征相当明显。
l 目前南昌市新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者，客户的投资意识很强。
l 地产投资客群其选择房地产作为其财富积累的工具，其主要目的是基于地产投资风险较低，具有保值及升值潜力、稳定回报等特征。但是地产投资往往一次性投放较大，回报周期较长。因此，凡是地产投资客往往具有雄厚的资金实力，熟悉地产资金运作流程，社会阅历丰富，投资判断力与耐心俱佳，但其又具有投资者的共同心态，也就是说尽可能地少投放多产出。
l 所以我们能够发现，地产投资客通常选择具有发展潜力的，将成为未来产品热点或地段势点，且具有明显潜在需求的物业进行投资。主力投资客群不会选择售价昂贵的物业投资，这是取决于投资客的资金实力之外的升值回报意愿。
第五章 营销策略 一 推广名义
二 项目核心价值体系的建立 1 战略思路
除了在产品服务、理念上创造产品差异化以外，还应避免与市场上同类产品营销手段的同质化。本项目总体的推广战略思路为： 1.1由内及外
先攻占本地（九江）市场，再扩散至外围市场（下属县镇）。1.2由浅及深
先做基础营销，再做深度营销。层层铺垫，循序渐进。1.3由线及面
市场并全面取得营销成果。2 营销思路
利用各种有效的推广渠道，始终诉求一种“功能配套及景观”的概念，在目标客群中形成深厚的产品影响力，使本案成为拥趸的首选与必选产品。1）行坐并举
强化行销在整个营销过程中的核心作用；壮大坐销的直观力量，如通过售楼处包装、样板房展示、看房通道的优化等举措，将产品的品质感、现场环境的感染力精彩演绎，深入塑造品牌形象。2）点线贯通
以点和线组成面进行传播推广：公关活动及SP活动结合“时点”开展，“推广线”分软硬两方面穿插展开。3）出奇制胜
利用系列非常规的推广手法，营销举措，引起市场高度关注与信服，迅速强占客源。
三、项目推广诉求
本案先天价值挖掘及后天价值的赋予都力求能够做到最大化、最好化、最深化、最透彻，在了解及熟知本项目的一切指标和综合因素后项目调研组深入市场与消费群体，总结出本案的一切可用传播资源，整合如下：
1、从本案的产品类别
2、从本案的产品功能
3、从本案的服务理念
4、从本案的客服诉求
5、从功能配套齐全的角度
6、从城市规划角度阐述本案的投资价值、从本案所处区域进行前景描述
8、从本案的建筑设计风格
9、从时尚品位
10、从生活方式
11、从生活品位
12、从艺术人生 卖点文字诉求： …… 四 推广策略 媒介组合
“四轮驱动”的渠道策略
要使项目在市场上一炮而红，在渠道选择上一方面要重视见效快、影响力浅的渠道，如报纸与电视广告。同时更应重视事件行销、社区活动等见效慢、影响深的渠道。
采用四轮驱动策略，即报纸广告、软文与新闻、事件行销（客户活动）、电视新闻四个主要的传播渠道。报纸广告的功能重在树立知名度和项目基础信息的传播；软文与新闻的功能在于维持市场对项目的持久关注，并适当发挥促销作用；事件行销的主要目的在于维护企业与客户的关系，激发人际传播，发挥口碑效应，让每一个客户都成为项目的义务宣传员。电视新闻在项目形象到位后推出，承担项目文化的建设与传播职能。五 营销环境的营造
营销是任何项目获取利润得一种必然途径，是最直接的一种方式，成功的项目一定要学会表演，懂得最低成本传播法则。任何项目的前期准备怎样足够、怎样充分，营销才是最看到成绩的一种表现形式，也是为了营销效果最大化，利润获得最大化。本案要想在市场中处于主导地位，力求销售
状况的最优化，在营销环境上对工地包装，工程进度，样板间和环境改造等环节上进行扎实的工作。六 价格策略
项目距离入市尚早，且市场瞬息万变，故本项目的价格制定是越晚越有利，进入内部认购期可制定项目均价，用以试探市场热度，深入了解项目优劣，更深层次的通过试探市场进一步挖掘项目潜在卖点，有效规避风险，以力求项目利润的最大化原则，给项目创造更大价格空间。
第三篇：房地产开发可行性研究报告内容
初步可行性研究报告内容
1、市场分析
1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
2、法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
3、项目分析
3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
4项目开发建议与评价
4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
10项目研究结论和建议。
11附件（包括附图和附表）。
深度可行性研究报告内容
1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
9结论与建议
10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。
第四篇：房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告（范文）
(2010-09-27 05:32:20)转载
标签： 分类： 法律文书
房产 城区 房地产业 国家级森林公园 房屋拆迁 杂谈
房地产开发项目可行性研究报告（范文）
一、项目背景
1、项目名称： 居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1）地块位置：该基地东起，南至 路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。
2）建设规模与目标：
土地面积： 亩（平方米）
容积率：
开发周期：
土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡
3）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至A市中心。
（2）西侧为A市城市中心景点。
（3）东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
（4）西南靠近A市 小学。
（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析
优势及机会
(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析A市概况（参考）
A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2）、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3）、管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元
5）、奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层；
一栋 12层29.4*13.8*12层；
三栋 12层40*15*12层；
一栋 15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元 总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2 =5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
第五篇：小区房地产开发项目可行性研究报告
“城南春天”可行性研究报告第一章投资环境分析
一、国内环境：中国房地产还有20年以上的好景2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办
方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2004年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4。人均消费支出5400元，增长3.3；2003年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9。(摘自：《荆州纵横》之《2003年荆州市经济运行特点、问题及对策》)2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《2004年经济发展情况新闻发布稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。第二章项目概况
一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总
建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积22000平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市2004房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积82000平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平
方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约2000人。
三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。第三章项目市场分析与整合营销
一、项目市场分析
1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2005年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。
4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10~20。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。
6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。
7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
二、一期现房整合营销我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。2003年3月，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售代理合同。武汉新希望物业代理顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售代理顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与20家知名开发商长线合作，拥有8年的实战经验，48个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业代理顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54，大大加快了项目的资金回笼速度。2005年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业代理顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于2005年4月实现100售罄，实现资金全部回笼。
三、“城南春天”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从2005年1月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）***81428均价（元/m2）***01750备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
四、“城南春天”整合营销武汉新希望物业代理顾问有限公司在对一期现房进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二期“城南春天”的包装与营销进行了良好铺垫，“城南春天”尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上的改进已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达100人。预计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快的资金回笼，实现将资金周转的良性循环。“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。
1、案名：新风小区二期·城南春天以“城南春天”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃的感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期的创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般的新意。
2、推广主题：春天里的书香院落“春天”点题，并紧扣产品的园林景观设计优势；“书香院落”紧扣产品的另一重大优势——教育配套，并深深契合。
3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园将“春天”般居住的新意具体到每个组团，给每位住户属于自己的居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林的代表，体现产品的园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格的象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”的组团命名，同样是既紧扣产品优势，也深得目标消费群（以周边教师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。
4、主打广告语：（1）2005荆州最值得期待的生态人文住宅（开盘前）（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）以强势的主打广告语吸引受众的密切关注。主打广告语的设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈的刺激。
5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路的便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择的空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留……省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家的感觉更好。（3）完美设计，成就大家风范100亩宏大规模，1000㎡时尚休闲会所，5000㎡中央绿化广场，400m特色商业街，静谧社区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。（4）完善配套，实现爱家之人的梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼儿园、新风幼儿园等名校环绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四周。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心的呵护家的价值，不可忽视的一部分是在建筑之外的，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活：24小时保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章投资计划及经济分析
一、前期工程情况
1、土地出让手续全部完善；
2、地质勘察已全部结束；
3、建施图纸、基础图纸已设计完成。
二、投资计划及建设周期本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅31146.74708036747.00商业用房6968.8596591146.00公建1538成本摊入住宅及营业用房合计38116.00820007893.00说明：上述土地不包括道路代征地。
三、建设周期及资金来源计划本公司将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，合计需投入资金4100万元。资金来源计划：（1）公司土地投入款1096万元（出让土地评估价）已付；（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，预计于2005年4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元；（3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，预计于2005年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付资金；（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30）。至此第二阶段项目开工。综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：面积（m2）单位成本（元/m2）总成本（万元）销售均价（元/m2）销售收入（万元）利润（万元）***099123165说明：具体明细见附表（1）
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/m2，预计盈利978万元，如下表：面积（m2）单位成本（元/m2）总成本（万元）销售均价（元/m2）销售收入（万元）利润（万元）96591***2125978说明：具体明细见附表（2）。
3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：项目面积（m2）销售价（元/m2）销售收入（万元）备注储藏室4620650300车库45001160522合计91208224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：项目面积（m2）总投入（元/m2）总收入（万元）利润（万元）住宅***65商业用房***车库4500522522储藏室4620300300合计***965附表（1）住宅成本分析项目数量每平方米摊销（元/m2）金额（万元）备注建筑面积70803土地款2001416.06城市配套费40283.212土地规划设计费10.2472.5023中心会所14.92105.6381绿化广场22.38158.4571配电设施8.5460.4657道路15106.2045土建费、水电安装5003540.15开发管理费41.4293.1244按销售收入3计不可预见费用20.7146.5622按销售收入1.5计税金79.8565.0079按销售收入5.7计合计925.986747.385附表（2）商业用房成本分析项目数量每平方米摊销（元/m2）金额（万元）备注建筑面积9659土地款200193.18城市配套费4038.636土地规划设计费10.249.8908中心会所14.9214.4112绿化广场22.3821.6168配电设施8.548.2488道路1514.4885物业管理设施51.7649.995土建费、水电安装600579.54开发管理费6663.7494按销售收入3计不可预见费用3331.8747按销售收入1.5计税金125.4121.1239按销售收入5.7计合计1187.241146.7551
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