第一篇：房地产开发可行性研究报告摘要
信达银杏尚郡住宅项目可行性研究
中文摘要
可行性研究就是运用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。同时可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。
合肥市信达银杏尚郡住宅项目可行性研究是主要通过对合肥市近几年的房地产住宅市场的研究和2013年第一月份、第二月份的房地产市场销售分析而进行开展的。房地产开发项目的可行性研究从开始委托到最后提交成果文件，整个过程都有一定的、客观的规律和程序。在研究该项目时，要对房地产项目的地理区位、周边环境、开发条件、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证,对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价, 综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利,由此得出该项目是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成的投资浪费。
关键词：房地产开发；可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析
第二篇：房地产开发可行性研究报告
南昌房地产策划案例分析
一、市场分析
一、咸阳城市概况 1.1地理位置
咸阳位于陕西省中部。是紧邻省会西安和内陆开放城市。咸阳有秦都区、渭城区、武功县、三原县、泾阳县、乾县、礼泉县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县等3个区10个县,兴平市1个县级市。1.2 人口面积交通地位
咸阳，陕西省地级市，位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。咸阳东邻省会西安，西接国家级杨凌农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积10246平方公里。2018年全市常住人口437.6万人，其中中心城市人口91.5万，位居陕西省第三位，仅次于西安、宝鸡。
咸阳是秦汉文化的重要发祥地。秦始皇定都咸阳，使这里成为“中国第一帝都”。咸阳也是古丝绸之路的第一站，中国中原地区通往大西北的要冲。
咸阳是中国甲级对外开放城市、国家级历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市、首届中国魅力城市、中国地热城、全国十佳宜居城市、首批中国优秀旅游城市、全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。
2014年国务院批复成立西咸新区为中国第七个国家级新区。
二、本案概况 2.1项目简介
该地块原为石斗村村民耕地，地块北至石斗村正街，南至市烟草局及周转库房，西至秦都花苑小区，东邻瑞泉佳苑、华达雅苑小区。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。
地块现状
地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园）2.3区域周遍配套设施
项目周遍各项生活配套设施比较完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。
学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学;生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成;医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等
娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园;环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理;人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆分钟;
三、个案分析
案名：东方明珠（一期为华府天地）
南昌解放西路298号 物业类型 住宅
占地面积 约65亩(一期5万㎡)户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元㎡
开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费
付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣
劣 势 户型偏大
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定
建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘
案名:东方塞纳地理位置 东湖玉带河畔·上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户)价 格
开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元㎡ 工程进度 现房 广告诉求
物管费 1.1元㎡
付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善
折 扣
劣 势 价位偏高
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定
建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91%
:御锦城
物业名称 御锦城 楼售电话
地理位置 东湖玉带河畔·上坊路 物业类型 住宅 占地面积
户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模
价 格
开发商
均 价 二手房3400元㎡ 工程进度 老房 广告诉求
物管费 0.9元㎡
付款方式
优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣
劣 势 区内配套设施少没有会所
店 面
综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3欧式建筑风格 车 库
建筑形态
销售率 早已售完 市场总结: 二:SWOT分析 一:现状分析
1.地块所属片区,属于按习惯行业划分的城东板块,为南昌原来的老工业区,相比较南昌其他区域属于较脏乱区域。周边房屋建造基本已陈旧，且房屋基本属于多层住宅，除了现正在建设的东方明珠即华俯天地，东方塞纳。2.地块交通相当便利，周边生活配套设施比较完善，尤其今后南昌市将重点改定为集科技、文教、高新技术产业、旅游渡假、生活居住为一体的综合新区。依据总体规划的要求，该区域为中心城近期发展的重要地区，城市发展新区。城东区占地31.5平方公里，预计常住人口将达到42万。3.本项目东邻玉带河支流（正在改建中），南邻规划中的生态公园，从目
质的飞跃。
结合以上情况与南昌市民今年来购房喜好分析，项目建成将会是南昌市认可度比较高的居住区之一。二：SWOT分析 1：优势
1）该地段属于咸阳市近期将重点治理改造的城东老城区。
2）该区域交通相当便利有四路公交可直达且解放西路车流可达100余辆分钟；北边解放西路目前为六车道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）该区域周边生活配套设施比较完善，如：学校有十四中，十七中，南昌航空工业学院，江西师大东城分院等；超市有麦德龙，华联，南昌百大，沃尔玛也即将落户等；还有各式生活娱乐医疗场所。4）该区域为南昌市人口密集居住区，人流量相当大。2：劣势
1）该区域为南昌市老工业区，相比较其他区域来说，属于较脏乱区域。2）现区域竞争对手有：东方明珠即华俯天地，东方塞纳；东方明珠一期将在今年4-5月份开盘，开盘均价为3300元平方米，此楼盘邻本项目约100米处；东方塞纳位于本项目2公里处，开盘均价为3900元平方米，还有最后一期3栋多层小户型尚为开盘； 现东湖区竞争对手有：
潜在竞争对手：该区域内有块空地—东方塞纳对面，3：机会
第三章：产品策略
拥有齐全生活配套的景观型住宅社区
拥有齐全生活配套及休闲功能的——由于本项目周边商业配套设施匮乏，令购买物业的住客独享一份休闲生活地悠雅与舒适。
设计科学具一定超前领先性 ——目前南昌的房地产市场竞争比较激烈只有在产品规划设计中具备一定的超前领先性,在竞争中才会立足不败之地.景观型 ——对于玉带河区域地带自然景观的有效借用，使住宅“这边风景独好”。在房型及建筑物设计中，对于外部景观的借景效果须审慎考虑。智能化住宅 ——作为本项目一个重要的标志及卖点，应该以全新的智能化理念，超前的智能化规划搏击市场，以提升产品的全面竞争力。
一、产品定位及布局规划: 从产品规划定位特征来看，多层和小高层产品属于受广大消费者接受的产品，将受到市场的青睐。项目整体呈“南低北高”的空间线型布置。南向为多层，北向为小高层和高层。住宅社区内部通过集中广场或者大型中心绿地来为业主提供一个休憩的场所，在通过环小区水景观带形成一个户户有水景，家家门前有河流的高产品附加值。二 产品风格建议建筑形态
建筑注重现代主义的特点，主张力求简洁。建筑是凝固的音乐
整体建筑风格简约、现代、大气、时尚，外立面采用玻璃块面组合，光影效果较强，形体飘逸大方。住宅南向立面强调视觉的透视感，增大了开窗面，北向立面强调视觉的光洁，加强了凸窗、阳台前后进退的块体组合。
各组团相对统一的建筑风格，但在一些配套设施(如会所,变电站)建筑上需有别于其他的形态。总之，建筑立面既要区别于同类产品，以免形成同质化产品,又要体现现代简约风格的立面，舒适生活的功能及审美需求。比较具有代表性的建筑外立面风格是世界著名设计师里特维德的荷兰风格派风
色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，相比起南昌其他楼盘的单一色彩，采用荷兰风格派风格的建筑形态及色彩将区别于其它产品。2 户型建议 明确合理的功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区: u 公共活动区：供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。u 私密休息区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室等。u 辅助区：供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、阳台等。
这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12m2-16m2之间，较理想的客厅面积在21m2-35m2之间，卫生间、厨房、贮藏室各占5m2-8m2，阳台占5m2-6m2。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活使用的需求和习惯。户型配比
根据本案产品定位，结合目标客群研究，目前南昌对二房及三房的需求旺盛，二房总价上的优势，加上目前新盘二房的比列较低，目前二房在南昌市场上属于较稀缺的产品，因此本项目相比南昌市其他项目应该更注重二房的比列，而四房因总价及楼层关系市场反应相比三房和二房略显冷淡。因此我们在对产品类型进行深入分析后建议如下： 户型 面积（m2）所占户型配比%
其他物业形式建议景观建议
以人为本的概念已成为当下社区景观的基本理念，绿化环境的需求要做较大的投入，除了集中绿地广场以外，更多的可以用一些局部的小品和植被来营造环境和附加值的体现。
l 坡地园林设计以增加基地绿化的延伸感和层次感，大面积园区的动态水体，如环小区水景带，大型的喷水池。做到每个绿化组团全年常绿、季季花香；
l 景观小品以雕塑、石或木质艺术小品加以点缀。
l 以修剪优美的灌木及射灯，营造出日夜生动的美好景致。
l 做到人车分流，步道或可采用石材建材辅设，车道区域则可采用沥青铺地。
l 室外停车场的地面用植草砖进行铺设以增加绿化氛围；
l 小区内可以在绿化组团之间或宅前绿化之间设置一些游戏设施如：秋千、荡椅等等，用以放松一天紧张工作下来的人们。2 会所建议
会所是体现住宅功能的重要部份。与商业的休闲功能有所区别，本案的会所只向住户开放，且会所的充施提供，其标准将适度高于商业内的设施。通过住宅楼的电梯可直达会所。
凡是购买住宅的客户，便自然成为会所的终身会员。发放小区会员卡，会员卡代表了住客的身份，在小区内畅通无阻。会所设施采用部份收费，收费标准只求设施自养即可。会所功能设施建议如下： 体闲娱乐 生活配套
l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡厅及茶室l 室内
l 简易中西餐厅l 棋牌室l 阅览室等等 l 24小时便利店l 小型医疗保健站l 美容美发l 幼儿托管室l 宠物诊所l 商务中心（提供代客购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务，由物业公司进行代办）l 干洗房等 3 建材、环境以及配套建议：
由于目前地块处于规划设计阶段，我们仅仅在几个局部提出一些配套方案的建议，供开发商参考：
① 建议为项目设置足够的机动车位及非机动车位； ② 建议社区内各区域各有主题色调，丰富外观及色彩； ③ 建议安装茶色玻璃，保证入驻客户隐私及保密要求。四 智能化建议综述
在全球经济一体化的时代，智能化将是小区开发的重要环节，建议本项目设置信息通信（电话、宽带接入）系统、有线电视系统、电视监控及安全防范系统、可视对讲系统、安保中心机房，消防控制中心。
² 电话及宽带接入系统：电话总机和计算机网络的管理采取综合布线系统，主干线采用光缆敷设，室内水平线采用五类线用线槽或穿管敷设。计算机网络系统是一个典型的计算机区域网络，采用高速以太网（ETHERNET）可以呈星型连接，也可以是星总混合型连接，支持100Mbps的传送速率，系统可以通过网桥或路由器与其它区域网，广域网连接，以实现通信自动化。
² 有线电视系统：系统采用宽带双向传输系统，以方便地进行接收和发送信息信号。社区服务中心等适当部位设置电视信息终端。
² 对讲系统：每户入口安装可视对讲主机及电控门锁，各户对讲系统与社区入口的门口机及社区管理中心联网。
² 报警系统：在需要位置设红外探头、紧急呼叫按钮，与社区安保中心联
² 门禁系统：每幢大楼入口安装电子门禁，业主持卡出入建筑物。² 背景音响、广播系统和监控：ACS广播系统包含日常背景音响广播和紧急广播二种控制系统组成，在功能上互相独立，在设备上有机结合。园区内设安全保卫管理中心，建筑均设有远红外防盗报警系统，必要时向保安中心发出报警信号，采取应急措施。
² 设备监控：在社区主要出入口及需要位置设摄像机，通过摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接观看被监视场所的情况，同时把监视场所的图像全部或部分记录下来。系统采用硬盘数码录像机替代传统的多画面分隔器和长时间录像机的组成模式。五 物业管理规划 1 物业管理方案综述
现代个人购房因素，除看区位、价格、房型等等，已有越来越多的人开始关注物业管理。因为这关系到住户的舒适和安全。完善的社区建设，专业的物业管理，能保证整个社区的安全性、舒适性，提供充分的个人自由空间。
本案的物业管理，不仅对房屋及附属设施的管理维护外，还提供各种全方位的优质服务，让业主充分感受到入住后的舒适和安心。
专业的物业管理、优美的社区经营氛围将会使入业主的环境发生深深改变。让每一位业主都实实在在地感受到这种便捷，引出客户间的口碑传播。这时对于贵司树立品牌、打造品牌效应都有重要意义。
除此之外还应做好物业管理工作人员的形象包装工作，尤其应做好保安人员的形象包装工作，首先，最好聘请退伍军人做本社区的保安人员。其次，应设计一套较高标准的礼仪动作，到武警总队聘请高级教官来培训这批保安人员。第三，设计一套体现现代军警风格的制服。这些工作应在本案开
起轰动，同时录制成光盘供售楼处反复播放，以后还可在房展会上公开播放。
社区物业管理的内容及实施 2 行政管理
l 制定各项管理制度、服务公约
l 招聘和训练专业的管理人员及服务人员 l 有序地组织各级人员及时提供服务
l 物业公司内部人事、财务监督各服务部门工作执行情况，以及与业主的沟通协商由专业部门负责。
l 设置工程部，具体负责社区内的维修、维护工程和服务。3 保安及消防
l 24小时封闭式保安服务，保证园区人员出入，确保业主安全。l 24小时园区安全巡视，保安人员巡视定点签到。l 外来人员探访登记。
l 建立各种紧急事件安全疏散程序，设置消防设施和报警系统，并定期检查。清洁和绿化
l 园区道路、走廊定时定人清洁。l 路牌、标志等清洁。l 社区内路灯的清洁。
l 垃圾袋装化，由清洁人员定时收集。l 车库的清洁。
l 园区绿化花草树木的浇水和修剪。
l 根据业主要求，有偿地对业主居室内部进行清洁服务。、维护、维修服务 1．公用设备的保养维修。2．房屋修缮等工程维护。
3．业主电力、电器、水管、空调等安装维修服务。第四章 目标客户群分析 一 客户群来源
◇ 以南昌市本市、本城东区域范围内原有居民为主； ◇ 周边市、镇居民因工作或其他原因迁入本市。二 客户群构成
本项目由于其区位总价界定，其客源主要为本市、本城东区域经济地位偏高的部分人士，其职业构成主要为： ◇ 本市级、本城东区域内公务员；
◇ 国有企事业单位、管理人员、高级技术人员； ◇ 私营企业高级管理及技术人员； ◇ 周边县市迁入本市的经商人员；
◇ 本城东区域企业高级主管及高级技术工人； ◇ 投资客群； ◇ 其他富有购房者。三 目标群体年龄
由于本项目未来的较高与周边区域项目，则对客户购买力要求较高，而消费者的财富积累与年龄必然有关，故本案的购房者年龄结构较大，主力范围可能在30-45岁之间，其家庭结构处于满巢阶段初期或中期。子女年龄在5-15岁左右，房型需求主国为二房二厅及三房二厅 四 目标客群心理分析
l 对该区域的认同感，有着强烈的地域情节。
对本项目规模及价格的认可。
l 追求高层次、便利、舒适的生活特征相当明显。
l 目前南昌市新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者，客户的投资意识很强。
l 地产投资客群其选择房地产作为其财富积累的工具，其主要目的是基于地产投资风险较低，具有保值及升值潜力、稳定回报等特征。但是地产投资往往一次性投放较大，回报周期较长。因此，凡是地产投资客往往具有雄厚的资金实力，熟悉地产资金运作流程，社会阅历丰富，投资判断力与耐心俱佳，但其又具有投资者的共同心态，也就是说尽可能地少投放多产出。
l 所以我们能够发现，地产投资客通常选择具有发展潜力的，将成为未来产品热点或地段势点，且具有明显潜在需求的物业进行投资。主力投资客群不会选择售价昂贵的物业投资，这是取决于投资客的资金实力之外的升值回报意愿。
第五章 营销策略 一 推广名义
二 项目核心价值体系的建立 1 战略思路
除了在产品服务、理念上创造产品差异化以外，还应避免与市场上同类产品营销手段的同质化。本项目总体的推广战略思路为： 1.1由内及外
先攻占本地（九江）市场，再扩散至外围市场（下属县镇）。1.2由浅及深
先做基础营销，再做深度营销。层层铺垫，循序渐进。1.3由线及面
市场并全面取得营销成果。2 营销思路
利用各种有效的推广渠道，始终诉求一种“功能配套及景观”的概念，在目标客群中形成深厚的产品影响力，使本案成为拥趸的首选与必选产品。1）行坐并举
强化行销在整个营销过程中的核心作用；壮大坐销的直观力量，如通过售楼处包装、样板房展示、看房通道的优化等举措，将产品的品质感、现场环境的感染力精彩演绎，深入塑造品牌形象。2）点线贯通
以点和线组成面进行传播推广：公关活动及SP活动结合“时点”开展，“推广线”分软硬两方面穿插展开。3）出奇制胜
利用系列非常规的推广手法，营销举措，引起市场高度关注与信服，迅速强占客源。
三、项目推广诉求
本案先天价值挖掘及后天价值的赋予都力求能够做到最大化、最好化、最深化、最透彻，在了解及熟知本项目的一切指标和综合因素后项目调研组深入市场与消费群体，总结出本案的一切可用传播资源，整合如下：
1、从本案的产品类别
2、从本案的产品功能
3、从本案的服务理念
4、从本案的客服诉求
5、从功能配套齐全的角度
6、从城市规划角度阐述本案的投资价值、从本案所处区域进行前景描述
8、从本案的建筑设计风格
9、从时尚品位
10、从生活方式
11、从生活品位
12、从艺术人生 卖点文字诉求： …… 四 推广策略 媒介组合
“四轮驱动”的渠道策略
要使项目在市场上一炮而红，在渠道选择上一方面要重视见效快、影响力浅的渠道，如报纸与电视广告。同时更应重视事件行销、社区活动等见效慢、影响深的渠道。
采用四轮驱动策略，即报纸广告、软文与新闻、事件行销（客户活动）、电视新闻四个主要的传播渠道。报纸广告的功能重在树立知名度和项目基础信息的传播；软文与新闻的功能在于维持市场对项目的持久关注，并适当发挥促销作用；事件行销的主要目的在于维护企业与客户的关系，激发人际传播，发挥口碑效应，让每一个客户都成为项目的义务宣传员。电视新闻在项目形象到位后推出，承担项目文化的建设与传播职能。五 营销环境的营造
营销是任何项目获取利润得一种必然途径，是最直接的一种方式，成功的项目一定要学会表演，懂得最低成本传播法则。任何项目的前期准备怎样足够、怎样充分，营销才是最看到成绩的一种表现形式，也是为了营销效果最大化，利润获得最大化。本案要想在市场中处于主导地位，力求销售
状况的最优化，在营销环境上对工地包装，工程进度，样板间和环境改造等环节上进行扎实的工作。六 价格策略
项目距离入市尚早，且市场瞬息万变，故本项目的价格制定是越晚越有利，进入内部认购期可制定项目均价，用以试探市场热度，深入了解项目优劣，更深层次的通过试探市场进一步挖掘项目潜在卖点，有效规避风险，以力求项目利润的最大化原则，给项目创造更大价格空间。
第三篇：房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告（范文）
(2010-09-27 05:32:20)转载
标签： 分类： 法律文书
房产 城区 房地产业 国家级森林公园 房屋拆迁 杂谈
房地产开发项目可行性研究报告（范文）
一、项目背景
1、项目名称： 居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1）地块位置：该基地东起，南至 路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。
2）建设规模与目标：
土地面积： 亩（平方米）
容积率：
开发周期：
土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡
3）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至A市中心。
（2）西侧为A市城市中心景点。
（3）东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
（4）西南靠近A市 小学。
（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析
优势及机会
(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析A市概况（参考）
A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2）、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3）、管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元
5）、奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层；
一栋 12层29.4*13.8*12层；
三栋 12层40*15*12层；
一栋 15层40*15*15层；
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元 总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2 =5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
第四篇：房地产开发可行性研究报告内容
初步可行性研究报告内容
1、市场分析
1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。
1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。
2、法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。
3、项目分析
3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。
3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。
3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。
3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。
4项目开发建议与评价
4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。
5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。
6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。
7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。
8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。
9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。
10项目研究结论和建议。
11附件（包括附图和附表）。
深度可行性研究报告内容
1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。
3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。
4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。
5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。
6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。
7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。
8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。
9结论与建议
10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。
11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。
12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。
第五篇：项目可行性研究报告摘要
项目可行性研究报告摘要
缙云县新建镇新川村地处缙云县西北山谷中，全村海拔在350-750之间，距县城约27公里，由原栗坑村、谷川村、葛竹村合并而成，总人口为2234人。全村有山林10476亩，水田573亩，旱地37亩，人多地少，经济收入来源十分有限，主要靠背毛竹与外出打工，是低收入农户集中村。村集体经济十分薄弱，近年来村集体经济来源十分有限，严重影响到全村各方面的发展。
因此，新一届村双委审时度势，抓住缙云山区发展机遇，积极争取上级部门支持，成立了以铁马茶疏果专业合作社为首的农民股份制及村集体提供土地到社参股的合作社。建有油茶、甜柿、大红桃等基地示范园，由县农业局、林业局定期组织技术培训，由村集体和铁马茶疏果专业合作社共同经营的方式进行生产管理。
新川村位于缙云西北的山谷中，海拔350-750米，处于温热带地块，常年雨水充沛，具备农业资源开发条件，是山地农村资源的天然粮仓。开发具有地方特色，山地优势的农产品，可给农民增加收入。
1、油菜是农、林系统推荐的特色农产品。一方面可山茶油是备受市场欢迎的纯天然食
用油，有东方橄榄油之称。目前市场供不应求，是提高农民经济收入主流产业。另一方面，是为了防止水土流失，提高植被覆盖，是保护和治理生态环境的重要环节以及山林火灾的天热屏障。
2、高山蔬菜是带动农民致富的支柱产业，可利用油茶苗成长阶段实行套种。
随着本项目的开发建设，修建道路及部分路段的硬化工程是基础设施及农产品外运的关键。另外，电力是发展农业的保障，目前正在实施阶段。
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