租金收入涉及的各税种纳税义务发生时间总结

第一篇：租金收入涉及的各税种纳税义务发生时间总结

租金收入涉及的各税种纳税义务发生时间总结

一、关于营业税。

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人提供应税劳务，转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间可以按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

财务会计制度规定，一次取得的属于以后期间的房产租金收入应在整个受益期内分期确认收入。纳税人取得的房租收入属于营业税的应税劳务，对企业一次取得的属于以后期间的房租收入，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。但另据修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令第52号）第二十五条的规定，“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

新营业税暂行条例实施细则从2009年1月1日开始起执行，所以，对2009年1月1日以前发生的采取预收款方式的房租收入，应当按照国家统一的会计制度规定确认营业税纳税义务的发生时间；而对2009年1月1日后发生的采取预收款方式的房租收入，应当在收到预收款的当天确认纳税义务发生时间。

二、关于房产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院令546号）第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

三、关于企业所得税。按照财务会计制度的规定，一次性取得的属于以后期间的房屋租金收入，应在整个受益期内分期确认收入。但在企业所得税上，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号）第十九条的规定，“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。也就是说，企业所得税对租金收入的确认是依照合同的约定，合同约定的应收租金收入到期，不论是收到或未收到租金，都应当确认企业所得税应税收入。需要说明的是：对承租方所支付租金费用的税前扣除上，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定：“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：

（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；

（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除”。

四、关于个人所得税。

对个人出租房屋而取得的租金收入除了应当缴纳营业税、房产税外，对个人取得的所得还应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定：“劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额”。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十一条规定：“财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次”。所以，对个人一次取得的属于以后期间的房产租金收入，应当在合同期内分月确认收入，扣除相应的营业税、房产税等税费以及法定扣除费用后的所得按10%计算一个月应当缴纳的个人所得税，再乘以租赁期限计算出租人个人全部应当缴纳的个人所得税。出租人个人的个人所得税纳税义务发生时间为在取得租金收入的当期。

五、关于印花税。房屋出租所签订的合同，应当按租赁合同金额的千分之一征收印花税。印花税属行为税，是对纳税人签订合同的行为，按合同的标的额征收，所以，对出租人不论是否实际收到房屋租金，是否预收租金，还是合同到期是否兑现，在签订合同的行为发生时，即发生纳税义务，要按合同签订的金额全额缴纳印花税。

第二篇：纳税地点纳税期限纳税义务发生时间总结

纳税地点

1．增值税：①固定业户：机构所在地。②总分支机构不在同一县（市）：分别向所在地纳税。经批准也可由总机构汇总纳税。到外县销售，持外出经营活动税收管理证明，向其机构所在地纳税；未持证明，向销售地纳税。③非固定业户：销售地。未纳税，由其机构所在地或居住地税务机关补征。

2．消费税：①销售及自产自用： 核算地。②委托加工-> 受托方向所在地。③到外县销售或委托外县销售：纳税人核算地或所在地。④总分支机构不在同一县（市）：生产应税消费品的分支机构所在地。经批准也可由总机构汇总在总机构所在地纳税。总分支不在一省的，由国家税务总局批准；在一省不在一县的，由省级国家税局批准。

3．营业税：①应税劳务：劳务发生地；未申报，由机构所在地或居住地补征。②运输业：机构所在地。③转让土地使用权：土地所在地。④销售不动产：不动产所在地。⑤跨省承包工程：机构所在地。⑥扣缴义务人：机构所在地。⑦建安工程总承包人扣缴分包或者转包的非跨省 工程的营业税款，应向分包或转包工程的劳务发生地解缴。

4．企业所得税：①向其所在地纳税。注册地与实际经营管理地不一致的，向实际经营管理地纳税。②联营企业：就地缴税，然后分配。

5．外商投资企业和外国企业所得税：①当地税务机关。②外国企业设两个以上营业机构：选择一个对其他营机构有监督管理责任、会计资料完整准确的营业机构合并纳税。在同一省的，由省审批；不在同一省的，由国税总局批。③合并申报纳税的营业机构不能合理分别计算各机构税额：由税务机关按合理比例分配。④既有人民币收入又有外币收入：可用其生产经营所得的人民币收入纳税，但不得用借入、股东投入或调剂取得的人民币纳税。不足部分，应将其外币收入按纳税凭证日的外汇牌价，通过中国银行兑换成人民币纳税。⑤退税：按交税时的外汇牌价折合成外币，再按退税凭证当日的牌价折合成人民币退税。⑥补税：按补税凭证日牌价折成人民币补税。

6．个人所得税：①两处工资：固定选择一处纳税。②个人独资企业：实际经营管理所在地。③办两个以上企业：分别向企业实际经营管理地预缴税款。④全部是个人独资企业：依所有企业经营所得确定税率，分别向各企业实际经营管理所在地办理纳税申报。以本企业所得为基础，汇算清缴。⑤含有合伙企业：向经常居住地纳税。居住地与各企业经营管理所在地均不一致，选一个合伙企业经营管理地纳税且5年不许变更。

7．资源税：①应税产品开采地或生产地。②核算地与开采地不在一省：一律在开采地纳税，由核算单位计算划拨。③扣缴义务人代扣代缴的资源税：收购地。

8．城建税：①缴纳“三税”的地点。②代征代扣“三税”单位和个人：其城建税的纳税地点在代征代扣地。③跨省开采油田，核算地与开采地不在一省：一律在油井地纳税，城建税同增值税一并由核算单位计算划拨。

9．城镇土地使用税：土地所在地的地方税务机关征收。

10．车船使用税：纳税人所在地。！本企业的车船上了外省的车船牌照仍在企业经营所在地纳税，外省市来的车船不再查补税款。

11．房产税：房产所在地。

12．印花税： —> 自行贴花、汇贴或汇缴、委托代征。

13．土地增值税：①法人：房地产所在地。②自然人：住所与房地产一致时，住所所在地；不一致时，办理过户手续所在地。

14．契税：土地、房屋所在地契税征收管理机关。

15．关税：海关。

二．纳税期限

1．增值税：1、3、5、10、15日或1个月。①1个月为纳税期的，期满之日起10内申报纳税。②1、3、5、10、15日，期满日起5日内预缴，次月10日内结清。

2．消费税：同上。

3．资源税：同上。

4．营业税：5、10、15日或1个月。①1个月为纳税期的，期满之日起10内申报纳税。②5、10、15日，期满日起5日内预缴，次月10日内结清。！金融业（不包括典当业）为一个季度，期满10日内纳税；保险业纳税期限为1个月。

5．企业所得税：月或季度终了15日内预缴，年终后4个月汇算清缴。！企业合并、分立、终止时，停止经营起60日内汇算清缴所得税。

6．外商投资企业和外国企业所得税：①按年计算、分季预缴。季终15日内预缴，年终5个月内汇算清缴（4个月内报报表）。②扣缴义务人：每次扣缴的税款, 应于5日内缴入国库。

7．个人所得税：①个体工商户：次月7日内预缴年终3个月内汇算清缴。②年终一次取得承包承租所得：取得收入日起30日内申报纳税。③分次取得承包承租经营所得：每次取得收入后7日内预缴，年终3个月内汇算清缴。④境外所得：以计税的，在来源国终了、结清税款后30日内申报纳税；取得所得时已结清税款或免税的，次年30日内申报纳税。⑤个人独资企业：月或季度终了7日内预缴，年终3个月内汇算清缴。！企业合并、分立、终止时，停止经营起60日内汇算清缴所得税。

8．城建税：与“三税”一致。

9．城镇土地使用税：按年计算、分期缴纳。具体由省级政府制定。

10．车船使用税：同上。

11．房产税：同上。

12．印花税：发生纳税义务时贴花。

13．土地增值税：转让房地产合同签订后7日内申报纳税。

14．契税：纳税义务发生之日起10日内。

15．关税：海关填发缴款书之日起15日内纳税。代征的两税要在海关填发缴款书之日起7日内纳税。

小结：增值税、消费税、营业税以及契税，10日内纳税；土地增值税7日内；关税15日内。企业所得税（月或季）、外商所得税（季）15日内预缴，内资年终后4个月、外资5个月内汇算清缴，个体工商户及个人独资企业次月7日内预缴年终3个月内汇算清缴。由省级税务机关确定期限的有房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

三、纳税义务发生时间

1．增值税：①直接收款：收到货款或凭据，并将提货单交买方当天（交款提货，收到款项当开票）；②托收承付和委托收款：发出货物并办妥托收手续当天（发出货物当天开票）；③预收货款：发出货物当天（当天开票）；④赊销和分期收款：合同约定的收款日期当天（当天开票）⑤销售应税劳务：提供应税劳务并收到销售额或凭据的当天

2．消费税：①托收承付和委托收款：发出货物并办妥托收手续当天；②预收货款：发出货物当天；③赊销和分期收款：合同约定的收款日期当天④其它方式：收到款或凭据的当天。⑤自产自用：移送使用当天；⑥委托加工：提货的当天；⑦进口：报送进口的当天。

3．营业税：①转让土地使用权或销售不动产：收到款项（包括预收款项）当天；②自建后销售：自建行为纳税义务发生时间为收到营业额或凭据的当天；③不动产赠他人：所有权转移当天；④会员费、席位费、资格保证金：收讫款项或凭据的当天；⑤建筑业：与发包单位结算工程价款的当天（包括合同完成后一次性结算、旬末或月中预支月末结算以及按形象进度月末结算）；⑥金融机构贷款末超过180天的，取得利息收权利的当天；逾期超过180天而新发生的应收未收利息，实际收到利息的当天。

第三篇：财产转让收入的纳税义务发生时间

关于转让土地使用权或者销售不动产纳税义务发生时间及会计收入确认 会计上收入确认，应按会计准则第14号《收入》第四条规定，销售商品收入应同时满足五个条件：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益很可能流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

转让土地使用权或者销售不动产营业税纳税义务发生时间，适用《营业税暂行条例》第十二条和《营业税暂行条例实施细则》第二十四条一般规定；对预收款收入，按《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定执行：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即纳税有收取转让土地使用权或者销售不动产款项，包括预收款，以及书面合同确定的付款日期已到、未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的而应税行为已完成（土地使用权或者不动产所有权已转移），不论会计上如何核算，税法上，都要确认营业税计税依据，计算缴纳营业税。

《营业税暂行条例》第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

《营业税暂行条例实施细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；

（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；

（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

第四篇：解读建筑业营业税纳税义务的发生时间

解读建筑业营业税纳税义务的发生时间

发布时间：2010年12月10日

访问次数： 1092

信息来源：如东县地税局

字 体：【大 中 小】

建筑安装企业的营业税纳税义务发生时间一向是营业税税收征管的难点，部分建筑安装企业由于对建筑营业税的纳税义务发生时间掌握不准确，往往给建筑安装企业带来一些不必要的涉税风险。尤其是新的营业税暂行条例颁布实施以后，建筑业营业税纳税义务发生时间又发生了新的变化，现从政策与实际操作方面入手，作如下解读：

一、建筑业营业税纳税义务发生时间政策规定

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第十二条，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

《营业税暂行条例实施细则》第二十四条，条例所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条，纳税义务发生时间的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

二、根据以上规定，纳税人应从以下方面确认建筑业营业税纳税义务发生时间

1、纳税人提供建筑业应税劳务的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。此项规定是从原则上改变了财税 [2006]177号文中的“对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。”因此，不论纳税人在收到预收款的当天是否已经开具发票，都必须确认纳税义务已经实际发生。这项政策的改变与原规定相比，在实践操作中征纳双方更容易理解和执行。

2、纳税人提供建筑业应税劳务过程中，书面合同规定了付款日期的，则不论届时是否收到款项，均以应付款的日期确定纳税义务发生时间。这项规定对征纳双方都是巨大的涉税风险点，目前据了解，部分纳税人仍保留着“收多少钱、开多少票、纳多少税”的思想，尤其是当书面合同已经到了规定的付款日期，但因对方原因未能及时付款或只付了部分款项时，对达到收款日期仍未取得款项的未能按期申报纳税。

3、纳税人提供建筑业应税劳务，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。这里值得注意的是，工程完工前实际收到的款项应按照实际收到的款项当天确定其纳税义务发生时间，工程完工后按照办理竣工验收手续的当天确定纳税义务发生时间，按照结算总价减除实际已收到款项确定计税营业额。

4、对于纳税人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为建筑业纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。即自建营业税的纳税义务时间与销售不动产营业税纳税义务时间一致，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，销售合同签订后为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，如果不签订合同，则为建筑物所有权转移的当天。纳税人在计算营业税时，要分别按照“销售不动产”和“建筑业”确定计税营业额，这里需要特别注意这两个税目的计税基础是不一致的，前者为销售价，后者为成本组成计税价。

5、对于自建建筑物无偿赠送的建筑业营业税的纳税义务时间，虽然条例和实施细则没有提及，但无偿赠送的销售不动产营业税纳税义务时间为不动产所有权转移的当天。原财税 [2006]177号文中的“纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天”的规定不再适用，但我们作可以理解为“纳税人自建建筑物对外赠与”其建筑业、销售不动产纳税义务发生时间均应当为不动产所有权转移的当天。

6、建设单位提供原材料、动力和其他物资（俗称甲供材）时，建筑方的纳税义务发生时间营业税条例及细则没有提及，但是可以理解为甲方供料（除装饰劳务外）一定程度上等同于甲方付款，也应当按照甲方供料的日期确定其纳税义务发生时间，即如果合同约定供料日期的，按照合同约定日期确定；合同未明确供料日期或在未签订合同的情形下，其纳税义务发生时间为实际收到甲供材的日期。

7、工程分包人纳税义务时间确定

总承包人将其承包的工程项目中的单项或单项工程中的单位工程、分部分项工程分包给分包单位进行施工时，分包单位所承包的那部分单项工程或单位工程、分部分项工程，即为分包工程。分包工程是总体工程的一部分，分包工程的工作量也是其总体工程的工作量，在工程结算时，发包方连同分包人提供的建筑劳务一并与总承包人进行的结算，分包人就其提供的建筑劳务与总承包人进行结算，所以分包人纳税义务发生时间与总承包人的确定原则是一致的，均应当为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采取预收款方式的，为收到预收款的当天。

8、在确认建筑业营业税纳税义务时间时要注意与企业所得税纳税义务发生时间的差异。

根据《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）中对于提供劳务的收入确认规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。这样会计处理中根据收入确认金额据以提取的营业税金及附加与根据建筑业营业税纳税义务时间缴纳的营业税金产生时间差异，这是税收征纳双方都需要注意的方面。

第五篇：1994国税发86号关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知（模版）

关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知

国税发【1994】86号04.07

2010公告第26号现行有效

最近，财政部就房地产开发业务收入实现问题以（94）财会二字第02号文件答复深圳市财政局称：“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”，并将该复函抄送各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局。不少地区税务机关询问，对于房地产经营征收营业税的纳税义务发生时间，应按《营业税暂行条例》及实施细则的规定执行，还是按该复函的规定执行。

经与财政部联系，该复函是仅就房地产经营的会计核算而言的，并不是对房地产经营的营业税纳税义务发生时间作出新的规定。因此，房地产经营的营业税纳税义务发生时间，仍应按营业税暂行条例及其实施细则的有关规定执行。纳税人采取预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的，仍应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间。