第一篇：房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及
征税方法
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%
第二篇：房地产开发各阶段涉及的合同
三通一平是房地产专用语，指的是通水、通电、通路，平整土地。房地产开发各阶段涉及的合同
1、前期考察报告委托协议
包括对市场、工程建设营利性等分析的考察报告
2、土地使用权的取得
《国有土地使用权出让合同》※ 《房屋拆迁补偿协议》※
根据取得方式不同可能会涉及股权转让、土地转让、联合开发等协议。
3、房地产工程的设计 《营销策划合同》
《建设工程勘查合同》※ 《建设工程设计合同》※
《建设工程环境评价委托合同》
4、房地产工程施工阶段
《建设工程招标合同》及相关文件
《建设工程施工合同》※（可能分别包括桩基工程、土建、水电安装、热电系统、网络、消防等施工合同）及补充协议（如承诺函）《建设工程监理合同》※ 《建设工程装饰合同》※ 《建设工程采购协议》 《绿化工程施工合同》 《建设工程保险合同》 《建设工程融资合同》
以及在工程施工过程中可能会涉及工程场所临时建筑的《广告位使用协议》、《摊位租赁协议》等等。
5、房屋交易阶段
《认购书》※或《房屋预订合同》 《商品房买卖合同》※ 《销售代理协议》※
6、物业管理
《前期物业管理协议》※
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房地产开发各阶段及涉及的合同、法律（转）
第一部分：房地产开发
一、房地产开发项目的立项和可行性研究
（一）两种类型：
（1）、房地产开发公司的设立（新设公司）。办理工商登记（取得资质）、省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门备案。
（2）、合作意向书及合作开发协议（合作开发）
（二）具体合同：
1、合作意向书及合作开发协议
2、项目建议书（说明以下内容：开发者、开发内容与规模、期限、方式、投资总额与注册资本），交主管部门申请立项审批，经批准允许建设的，下发给批准文件。
3、建设项目可行性研究合同、项目可行性研究报告、（签委托合同、组建工作小组、制定工作计划）
二、房地产开发项目的规划设计和市政配套
（一）、房地产开发项目的规划设计
规划设计委托协议
环境影响评价委托合同
建设工程勘察招、投标
建设工程勘察合同
建设工程设计合同
（二）、房地产开发项目的市政配套 报审市政配套方案
上述一、二的申报程序：
申报规划要点以获取规划要点通知书
获取选址规划意见通知书
可行性研究报告的编制及申请审批
申报建设用地规划许可证
办理建设用地批准书
申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案
申报初步设计
获取初步设计批复
申报建设工程规划许可证
申请办理建设工程规划许可证
领取房地产开发项目手册
办理拆迁许可证
三、土地使用权的取得
（一）、协议或招投标、拍卖方式取得：
1、国有土地使用权的出让（1）招投标
程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告；
B投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标； C由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
D中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
E中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。
（2）拍卖
程序：A由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告；
B土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖； C竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
D拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
E竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
F竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。
（3）协议出让
（4）挂牌交易方式
2、国有土地使用权的转让 国有土地使用权的划拨
3、集体土地的征用，办农用地转建设用地手续 国有土地使用权出让合同（宗地出让或成片出让？）国有土地使用权竞标文件 征地协议
（二）、股权转让方式（通过收购房地产公司股权来间接实现房地产转让，已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。）房地产项目转让模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或并购）方式转让房地产开发项目
（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益（合作各方内部转让、合作方外部转让）
转让程序：向董事会提出申请、召集股东会作出决议、股权转让完毕修改公司章程并办理股权过户手续、公司变更登记 项目转让合作合同 股权转让协议 股东大会决议
（三）涉及法律 城市房地产管理法、土地管理法及实施细则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市规划法、关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知、关于办理国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等有关问题的通知、招标投标法
四、拆迁安置 房屋拆迁补偿协议
法律：城市房屋拆迁管理条例
五、工程施工
（一）、房地产开发项目开工前准备工作（领施工许可证）
（二）、房地产开发项目的工程建设招投标
（三）、房地产开发项目开工手续的办理
（四）、房地产开发项目的工程施工
1、施工合同
建设工程施工合同
建筑装饰工程施工合同
建筑安装工程施工合同
2、监理合同
3、采购合同
4、保险合同
（五）、房地产开发项目的竣工验收
1、单项工程验收
2、综合验收
（六）、法律
建筑法、招标投标法、工程建设项目招标代理机构资格认定办法
第二部分：商品房销售
一、房地产开发项目的经营阶段
（申领《商品房预售证》）商品房预售合同、预订合同（或认购书）
房地产代理销售合同
商品房买卖合同
法律：城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、广告法、房地产广告发布暂行规定、最高院解释
第三部分：物业管理
一、物业管理阶段
前期物业管理服务协议
法律：物业管理条例
*********************************************** 房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项
仔细研究房地产的开发过程后，发现该流程中所经常涉及的合同主要有以下几类：
1、土地使用权出让（转让）合同；
2、建筑工程承包合同；
3、合作开发房地产合同；
4、房屋拆迁安置补偿合同；
5、房地产项目转让合同；
6、建设工程物资采购合同；
7、房地产销售代理合同；
8、商品房（预）销售合同。
一、所有合同的签订都应注意的问题(基本原则)
1、主体是否合法，是否具有相应的主体资格。具体应该包括：对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。
2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。
3、合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、价款、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能地清晰、明确、完整，决不能含混不清或者模棱两可。
4、对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任；对对方条款的审查，则恰恰相反。
5、应约定争议管辖权条款。尽量将约定由我方所在地人民法院管辖。不能达成一致的，则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。
6、明确合同签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。
7、对方的签约人人是否具备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出示相应的证明文件，并仔细核查证明文件。
8、签章应包括对方单位的公章以及授权代表的签字。如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对方为自然人的，签章应由本人签字并加摁手印。所有的印章和签字都应清晰完整。
9、合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应留下具体的时间。
10、尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实：如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力；如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）。
11、合同附件应与主合同相一致。
12、合同订立之后如要变更，应采取书面形式。
二、房地产合同应注意的问题
对于上面已经叙述过的内容以及房地产合同必备条款，不再进行表述，仅叙述该类合同的个性事项。
（一）土地使用权出让（转让）合同（在该类合同中，设我方为受让方）
1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。
2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。
3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明
4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。
5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，6、应对出让方式加以明确规定。
7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。
（二）建筑工程承包合同 设我方为发包方。
1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。
2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。
3、下列问题的规定尤其应重视：1)明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3）工程交付的标准。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。同时应约定供应方承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法
4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。
5、应对工程的质量等级进行明确规定。
6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。
（三）合作开发房地产合同
1、前期审查应着重审查以下几方面内容：
1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3)合作方是否取得了项目开发所需的审批文件
2、合同条款中应注意以下几方面的内容：
1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；
2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照； 7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；
8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为； 9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。11）应付项目的工期进行明确的规定。
12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。
（四）房屋拆迁安置补偿合同
1、前期审查主要有两方面
1)审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。
2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。
2、合同条款中明确规定以下几方面的内容
1）被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。
2）被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。
3）拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。
5）违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
（五）房地产项目转让合同；
1、前期工作
如果我方为出让方，则应该做以下工作
１）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续； ２）办理项目土地使用权的变更登记手续；
３）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理； ４）办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；
５）办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。如果我方为受让方，应审查以下内容
1）转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证； 2）转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
3）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；
4）转让人是否是项目所有人。
2、合同中所应注意的事项
1）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等； 2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
3）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续； 4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
5）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意； 6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；
7）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；
10）以转让项目公司股权方式转让的，应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。
（六）建设工程物资采购合同；
1、审查对方资质。
2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以免以后发生争议。
3、合同条款注意事项
1）注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方是比较有利的，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免产生被动局面。2）对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确地规定，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。
3）应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风险留给供货方。
4）应规定定金条款。待货物交付后再付全款。
5）明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。
（七）房地产销售代理合同； 设我方为开发商。
1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业委托中介窕瓜凵唐贩康模芡谢褂Φ笔且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵凑盏姆康夭薪榉窕埂?/span>
2、在合同条款中，应注意以下几方面 1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。
2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。
3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。
4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。5）应明确规定佣金的支付方式和时间。
6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。
7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。
（八）商品房预（销）售合同；
1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。
2、在合同条款中应注意以下方面。
1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。
2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。
3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。
4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。
5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。6）应规定产权转移的时间以及方式。
7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。
8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。
10）应对房产的附随设施的使用进行规定。
资料总结
1、土地使用权转让（出让合同）
1）海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案——受让方失误原因：所签联合开发合同实质上是土地使用权转让合同，且出让方签署合同时并未取得土地使用权。
2）中国宝安集团股份有限公司与广东深圳盐田港集团有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案——受让方失误原因：约定出让土地位置不明确。
3）《土地使用权转让合同研究》 a土地使用权及地上物之基本状况转让合同应载明土地所在方位、四至、面积，原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明。b房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。c如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人。转让人未及时缴纳的与土地使用权和地上物有关的税、费，转让后应由受让人相应承担。转让人原以土地使用权或地上权与第三人建立租赁关系的，转让后的受让人则应与第三人继续履行租赁合同，等等。d在转让合同中对转让登记加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，甚为重要e但新《合同法》确立了债随地走和优先受偿的原则，如果用地人在转让土地使用权时隐瞒有关工程款支付的事实，就为承包方向土地使用权转让的买受人主张权利提供了可能性。调查建设工程合同的履行情况就会是受让人防范风险的必要手段。f在进行不动产交易前，先请律师对有关产权状况进行全面调查，并提供法律意见g我国现有的信用体系无法使转让人准确判断受让人的支付能力，故所有转让行为都具有潜在支付风险。由于土地使用权转让合同又属于不动产物权合同，土地使用权一经转让登记，即使转让款尚未付讫，受让人仍可享有不动产物权，转让人只能向受让人主张债权，因此，何时进行转让登记成为控制风险的关键。
4）《土地出让合同纠纷的主要表现形式》a按照法律规定，土地使用权出让合同的出让方主体只能是市、县人民政府土地管理部门，如果在2005年8月1日以后仍以各类开发区管理委员会的名义签订国有土地使用权出让合同，就应当被认定为无效。b经市、县人民政府同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，则该价格条款可被认定无效c因土地使用权出让方式选择引发的纠纷c比如在实践中经常发生的将未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法无效。比如在实践中经常发生的将未办妥土地征用或农转用手续的集体土地非法出让，其土地使用权出让合同，就会因为出让标的不符合法律规定而被认定无效
2、建筑工程承包合同；
1）北京兴隆公园有限公司与原中国人民解放军总后工程总队等建筑工程承包合同纠纷上诉案——纠纷原因：双方约定的工程造价不明确、对质量鉴定单位未约定。
2）云南省第五建筑工程公司诉昆明鸿城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案——纠纷原因：保修期满后未以约定支付保修金。
3）甘肃省敦煌国际大酒店有限公司与中国建筑西北设计研究院、甘肃省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程质量纠纷案——纠纷原因：a、工程结算方式规定不清；b、工程质量不合格；
4）太平洋俱乐部有限公司与江苏南通市第七建筑安装工程有限公司建筑施工承包合同纠纷上诉案——纠纷原因：a、订立了两份合同，前后合同关于工程款结算的规定不一致；b、关于是否进行过招标有争议；c、关于工程造价的计算方式发生争议。
5）浙江义乌市伟业房地产开发公司与浙江义乌市建筑工程有限公司建筑工程承包合同纠纷上诉案——纠纷原因：a、未约定开工时间；b、合同履行过程中是否交付物资用以抵充工程款发生争议。
3、合作开发房地产合同；
1）北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案——纠纷原因：对于双方在合作开发中的权利义务的约定不明确。
2）海南三利开发公司与海南省房地产开发总公司合作开发房地产合同纠纷上诉案——纠纷原因：a、对合作期间双方各自的职责划分不明确；b、对双方投资的约定不明确。3）海南山盟科技投资有限公司与海南广发房地产实业公司等合资、合作开发房地产合同纠纷上诉案——纠纷原因：投资合作开发的土地使用权性质审查不明。4）海南省演出公司诉海口龙兴房地产开发公司合作建房合同纠纷案——纠纷原因：a、分房的具体方法约定不明；b未约定合作开发期间费用的承担。5）某市华丰企业总公司诉某市宏华房地产开发总公司等联建合同纠纷仲裁案——纠纷原因：a以土地使用权作为合作投资的一方，未办理土地使用人和使用性质的变更登记手续b未约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。6）上海万顺房地产开发公司与永新实业发展有限公司因合作开发协议纠纷案——a合同未对合同性质和效力进行约定；b双方对投资方式约定不明；c对合作协议的解除未作约定；d合作项目的利润分配不明。
4、房屋拆迁安置补偿合同；
1）山东省宏业房地产开发公司与山东大学土地补偿合同纠纷上诉案——纠纷原因：补偿款约定发生争议。
2）《刍议城市房屋拆迁补偿安置合同纠纷的审理》——a违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇b屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，c被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人d被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
3）《拆迁安置合同纠纷的处理》——a对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。b拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑，既不能作产权调换，也不能进行补偿。但是如果被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划，只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的，该房则由违章建筑变为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物，如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物，拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安置待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。c 对于合同约定的地点、面积等不明确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的解释处理，对于还建结算问题有合同的按合同约定处理，没有约定的应按照《条例》和法规、政策的规定执行；
5、房地产项目转让合同；
1）万顺(湖南)置业发展有限公司与湖南开元置业发展有限公司房地产转让纠纷案——双方失误原因：出让方未取得土地使用权且未完成项目开发投资总额的25%，违反了国家的禁止性规定，导致合同无效。
2）黑龙江北辰房地产开发有限公司与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司项目转让合同纠纷上诉案——受让方失误原因：签订合同时未考察签约人是否为项目的权利人，也未深入了解出让项目的具体情况。
3）《房地产项目转让的若干法律问题》——房地产开发项目的转让应具备以下条件：（１）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（２）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（３）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（４）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。
6、建设工程物资采购合同；
1）上海华傲电器有限公司清算小组与上海展业房地产经营有限公司购销合同货款纠纷上诉案——纠纷原因：是否订立口头合同无法达成一致（应订立书面合同）2）《采购瓷砖合同注意事项》——仔细的阅读相关的条款，对一些有歧义的、不合理的条款要和商家落实清楚。以免出现问题时，解决起来非常的麻烦。a 要求商家在销售合同上注明产品的品牌、型号、单价、数量，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。b销售单要加盖销售单位或者市场的公章落实退补货原则现在市场上的商家对于瓷砖的退补货问题，都会有一些约定，多长时间可以退货，什么样的产品可以退货，也要落实清楚。c对于富余的产品或者不够的产品，要尽快到商家处办理，以免出现退不了和没有相同色号的问题。d在订购合同上注明产品的等级，防止商家以次冲好。适当的交一些定金，等到货送到家后，验收无误后再付全款。E 同时最好约定产品不符合要求，有条件要求无条件退货，退回定金。
7、房地产销售代理合同；
1）绍兴市嘉承房地产有限责任公司诉杭州市中原房地产营销代理有限公司委托代理合同纠纷案——纠纷原因：a双方未将采用何种代理销售方式（一般代理、独家代理还是包销）在合同中加以规定。B违约责任在合同中不明确。2）《开发商如何避免房产广告纠纷》——a是在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告。中将自己设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；b是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际c是涉及小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受入说明，并在签订的房屋买卖合同中详细注明；d是对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。
3）《商品房销售管理办法》——房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
8、商品房预（销）售合同；
1）岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：对于预（销）售合同撤销前已入住的购房者在何种情况下应缴纳房屋使用费的规定不明确、具体。
2）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：根据相关规定，如果开发商不能如期交付房产，则应退还定金。3）海南新疆尉犁房地产开发海南兴海公司与海南海成房地产开发公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：在签订销售合同后，未取得土地使用权证，亦未办理预（销）售许可证。
4）湖北武汉泰合房地产开发有限公司诉广东省中振投资有限公司预（销）售商品房纠纷案——开发商胜诉原因：对于迟延交付后的责任规定比较明确。5）陈伟群诉上海鹏欣房地产开发有限公司房屋预（销）售纠纷案——开发商败诉原因：未能在交付前取得房屋交付使用许可证，优点：规定了在某种情况下可以免除逾期交付责任的免责条款。
6）李美燕诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：未规定逾期付款利息的计算方式。
7）李光辉等诉深圳市即达行国际投资有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商胜诉原因：购房者不得要求开发商限期办好房屋竣工验收手续。8）良友木业（私人）有限公司诉北京庄胜房地产开发有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：逾期交房。
9）彭庆东诉大庆石油管理局房屋建设开发公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、开工许可证和商品房预（销）售许可证的情况下，即开工建设，并对外预（销）售房屋，违反了有关法律规定。10）益景彬诉上海松风房地产公司房屋预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：在未取得系争房屋预（销）售许可证的情况下签订预（销）售合同，合同应为无效合同
11)赵毅等与上海东方金马房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：开发商未能全面按照预（销）售合同和广告宣传材料履行约定的全部事项
12）重庆市涪陵兴华房地产开发有限公司诉韦济国等商品房预（销）售合同付款纠纷案——开发商疏漏：未规定房屋土地使用年限。
13）周良飞诉大庆市萨尔图区人民政府、第三人大庆市大成经贸有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：房地产开发经营者预（销）售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证后，才能进行房屋预（销）售
14）陈留花诉海南庄士房地产有限公司商品房预（销）售合同纠纷案——开发商败诉原因：无法按合同约定期限交付房产。
15）《签合同缺乏应有注意房地产公司自担过失》——开发商败诉原因：认购协议与销售合同不一致应以销售合同为准，同时要明确房产的装修。
16）邝串友与被告广州白云房地产开发总公司购房合同纠纷一案——开发商败诉原因：交楼时间延误，未约定交楼方式。
17）北京房信房地产开发有限公司诉中国联合通信有限公司商品房购销合同上诉案——开发商失误原因：中国联合通信有限公司作为中央在京企业购房时应当具备相关审批手续。
18）广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案——开发商败诉原因：销售方销售的房产不具备进入市场的资格。
19）韩玉军诉大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司买卖合同纠纷案——开发商败诉原因：关于价款的支付方式未约定清楚。
第三篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准
地产开发涉及的全部税种及税率标准
1.0 中国现行房地产开发涉及的税种
（1）契税： 取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）；（2）土地增值税： 销售房地产时缴纳（3）营业税： 销售房地产时缴纳；（4）城市维护建设税：根据营业税额缴纳（5）教育费附加： 根据营业税额缴纳；（6）企业所得税： 根据企业利润缴纳（7）印花税： 根据涉及到的合同金额缴纳（8）房产税：
2.0 各种税费征收标准： 2.1契 税
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。n 纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
转移土地、房屋权属是指下列行为：
(1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；(2)以土地、房屋权属抵债；(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。n 课税对象
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。n 税率
契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。n 计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。n 纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。n 减税、免税
有下列行为之一的，减征，免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
2.2土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。n 纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。n 征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。n 课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。n 税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％；
(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过lOO％的部分，税率为40％；(3)增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过200％的部分，税率为50％；(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
Ø 土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；
Ø 土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。
n 土地增值税的扣除项目为：
(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方
式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
①隐瞒、虚报房地产价格的；
②提供扣除项目金额不实的；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
减税、免税
下列情况免征土地增值税；
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
其他规定
为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：
(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。
(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。2.3 营业税
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。
应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。Ø 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。Ø 销售其他土地附着物
① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产 征税。
⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
其他具体规定如下：
（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税（2）对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
Ø 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。Ø 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；
③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天
（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房
屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（4）中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》 规定：
① 关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分
配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收
入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营
业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。营业税税率：
销售不动产的营业税税率为5％。计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。
征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。
计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。税率：分别为7%、5%、1% 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。
所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。
但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的
适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。
“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。2.5教育费附加 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。
计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。2.6企业所得税
企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27％的税率征收。
应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=每个纳税的收入总额-准予扣除项目的金额
纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：
（1）生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳
动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；
（2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；
（3）利息收入；
(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；
(5)特许权使用费收入；(6)股息收入；(7)其他收入。
纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。
准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。
下列项目，按规定的范围、标准扣除：
(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。
(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。
(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1．5，6计算扣除。
(4)用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。
对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。
对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超
过其境外所得依照规定计算的应纳税额。
企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者 分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少 补。
2.7外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所
得和其他所得征收的一种税。课税对象
外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中
外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未
设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。
外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企
业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。
应纳税所得额为每一纳税的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。
纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。
在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。税率及优惠政策 外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地 方所得税。
设在经济特区的外商投资企业．在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业
和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属
于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得 税。
设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资
企业，减按24％的税率征收企业所得税。
对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2 年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀
有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不
满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减
征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投
资者申请，税务机关批准．退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有
优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。
外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从
其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。
外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特
许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际
联系的，都应当缴纳20％的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国
际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给
中国国家银行的利息所得，均免征所得税。
对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技
术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所
得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日
内向当地税务机关预缴；终了后5个月内汇算清缴，多退少补。2.8印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。
n 印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。n 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；
(2)产权转移书据；
(3)营业帐簿；
(4)权利许可证照；
(5)经财政部确定征税的其他凭证。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：
l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。
对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采
用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；
(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；
(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。对下列情况免征印花税：
(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；
(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；(5)经财政部批准免税的其他凭证。
第四篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准
房地产开发涉及的全部税种及税率标准 2010年07月02日 20:04 地产开发涉及的全部税种及税率标准
本文来自:地产成本控制QQ群: 130976964
1.0 中国现行房地产开发涉及的税种
（1）契税：
取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）；
（2）土地增值税：
销售房地产时缴纳
（3）营业税：
销售房地产时缴纳；
（4）城市维护建设税：根据营业税额缴纳
（5）教育费附加：
根据营业税额缴纳；
（6）企业所得税：
根据企业利润缴纳
（7）印花税：
根据涉及到的合同金额缴纳
（8）房产税：
根据
2.0 各种税费征收标准：
2.1契 税
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
n
纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
转移土地、房屋权属是指下列行为：
(1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
(3)房屋买卖；
(4)房屋赠与；
(5)房屋交换。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；
(2)以土地、房屋权属抵债；
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
n
课税对象
契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
n
税率
契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
n
计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
n
纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
n
减税、免税
有下列行为之一的，减征，免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
2.2土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
n
纳税人
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收
入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投
资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税 的纳税义务人范围内。
n
征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让
国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方
式无偿转让房地产的行为。
n
课税对象和计税依据
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。
n
税率和应纳税额的计算
土地增值税实行四级超额累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％；
(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过lOO％的部分，税率为40％；
(3)增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过200％的部分，税率为50％；
(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
?
土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％；
?
土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％；
?
土地增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；
?
土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。
n
土地增值税的扣除项目为：
(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。
上述扣除项目的具体内容为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按
国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和
单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产
开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其
中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有
关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包
括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方
式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供
气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指
直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开
发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按
转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过
商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权
所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的
5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机
构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配
套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比
例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当
地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。
(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建
房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
①隐瞒、虚报房地产价格的；
②提供扣除项目金额不实的；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。
n
减税、免税
下列情况免征土地增值税；
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；
(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。
其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住
宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造
普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条
(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增
值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。
因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而
被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税
务机关审核后，免征土地增值税。
n
征收管理
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税
务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转
让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发
生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税
申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
n
其他规定
为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：
(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土
地增值税。
(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开
发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合
同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述
5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税
务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合
上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收
土地增值税。
(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
2.3 营业税
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。
n
应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
?
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
?
销售其他土地附着物
① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产
征税。
⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征
营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。
n
销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五
条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序
核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核
定；
③按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
n
其他具体规定如下：
（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税（2）对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
?
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
?
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；
③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天
（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房
屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
（4）中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》
规定：
① 关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分
配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收
入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营
业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
n
营业税税率：
销售不动产的营业税税率为5％。
计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)
城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维
护建设的一种特别目的税。
n
纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。
n
征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。
n
计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
n
税率：分别为7%、5%、1%
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。
所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一
地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而
执行不同的税率。
但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的
适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是
流动经营无固定纳税地点的纳税人。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。
“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税
款项。
2.5教育费附加
教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。
n
计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
n
税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。
2.6企业所得税
企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收 的一种税。
n
企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。
n
企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27％的税率征收。
n
应纳税所得额的计算公式为：
应纳税所得额=每个纳税的收入总额-准予扣除项目的金额
纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：
（1）生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳
动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；
（2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；
（3）利息收入；
(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；
(5)特许权使用费收入；
(6)股息收入；
(7)其他收入。
n
纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。
n
准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。
下列项目，按规定的范围、标准扣除：
(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。
(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。
(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1．5，6计算扣除。
(4)用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。
n
对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。
对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超
过其境外所得依照规定计算的应纳税额。
企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者
分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少
补。
2.7外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所
得和其他所得征收的一种税。
n
课税对象
外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中
外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未
设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。
外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企
业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。
n
应纳税所得额为每一纳税的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。
纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。
n
在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。
n
税率及优惠政策
外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地
方所得税。
设在经济特区的外商投资企业．在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业
和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属
于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得
税。
设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资
企业，减按24％的税率征收企业所得税。
对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2
年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀
有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不
满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。
对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减
征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投
资者申请，税务机关批准．退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有
优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。
外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从
其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。
外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特
许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际
联系的，都应当缴纳20％的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国
际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给
中国国家银行的利息所得，均免征所得税。
对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技
术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所
得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。
外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日
内向当地税务机关预缴；终了后5个月内汇算清缴，多退少补。
2.8印花税
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。
n
印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。
n
印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；
(2)产权转移书据；
(3)营业帐簿；
(4)权利许可证照；
(5)经财政部确定征税的其他凭证。
n
印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：
l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。
对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采
用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。
n
印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；
(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；
(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。
对下列情况免征印花税：
(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；
(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；
(5)经财政部批准免税的其他凭证。
第五篇：各阶段工作及细则
（一）、产品策划阶段
1、产品策划
产品策划包括：
社区规划
房型设计
户型设计
外观设计
园林设计
交通设计
配套设计
功能设计
装修设计（公共部分、样板件）
建材及设备选择
效果表现（效果图、规划模型、户型图及模型）施工程序设计
成本预算
2、营销策划
市场定位
推广主题定位（推广概念）
销售策略制定
售价定位
推广计划制定
销售目标拟定
推广策略制定
营销成本的制定
（二）、售前筹备阶段
1、报批协调工作
五证报批工作
按揭申请工作
相关关系利益部门的协调工作
项目周边施工前的协调工作（特别关注扰民问题）
卖场建设报批及协调工作
2、售前推广硬件工作
卖场（接待、洽谈、展示、样板、办公等功能）的设计施工
项目整体形象的设计整合宣传资料的设计制作
户外广告的申报及设立
销售资料的设计制作
卖场服务保安系统的建立
新闻吹风工作
广告设计制作
售前培训
（三）、认购阶段
1、广告发布
新闻发布、持续性的新闻造势
销售组织
展会露面
客户通讯
销售记录
情况总结
（四）、销售持续阶段
1、主题性广告
2、销售总结和策略调整
3、活动营销
4、客户通讯
5、直邮广告
6、产品的深度说明和介绍
7、现房样板说明和介绍
8、客户网络（俱乐部）的建立和活动开展
9、登记签约工作
10、竞争对手情况及对策
11、有可能采用交叉施工，让市场看到现楼实景和环境配套
12、利用房展会
（五）、后期促销阶段
利用工程形象和现房样板间
利用已有客户口碑
利用春、夏季房展会
利用专业评价
利用评比获奖
利用媒体舆论
六、扫尾阶段
配套设施的宣传
社区活动开展
筹宾促销
各阶段工作细则
（1）筹备期及引导适销期
1）工地现场的清理美化，售楼部装修建设完成。
2）售楼部内各项硬件设施准备完成（各类硬件设施配置见第一部分）。
3）合约书、预约单及各种记录表格制作完成。
4）销售人员培训工作完成。
5）销售人员进驻。
6）对该时期内预约客户中有希望的客户做直接拜访。
7）通过该阶段市场对本案的反映及认知情况，对本案的销售计划及方式做即时的修正。
（2）公开期及强销期
1）正式开盘前需吸引预售期有意向客户参加本阶段的各种SP活动的宣传，销售人员可以在活动的过程当中积极促成订购。
2）每日下班前半小时，现场销售人员将每日应填的资料填好缴回，由主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讨论，对各种状况及有意向客户进行追踪。
3）每周周一由业务部、策划部门举行策划会议，讨论一周的广告媒体策略，SP活动项目与销售策略及总结销售成果。
4）SP活动的安排需要提前一天召集相关人员进行讲习，使其全面了解活动的具体情况和进行方式。
5）周六、周日下班前由销售主管或经理召开业务总结会，对一周的成交情况、客户反应、媒体反应、活动优缺点进行总结。
6）随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未按照合同上注明的日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理、补足或签约。
7）客户来销售现场咨询或来电咨询，要求其留下姓名、联络电话，以便于在公司广告及SP活动期间，对其进行追踪拜访，以达到预期的销售目标。
8）做好销售控制工作，后勤人员及时将销控资料与销售人员的销售情况进行核对，以便于销售人员准确跟进相应客户；同时，处理好有关银行按揭的衔接工作，方便顾客交易。
（3）持续期
1）公开期及强销期销售后一段时间，客户及市场对本项目有了一定的认识，此时销售人员应配合媒体广告及活动，重点追踪部分潜在客户，以期达到潜在目的。
2）可以用已经签约的客户介绍客户，并对介绍的客户购房实施适当的优惠政策。
3）积极把握此阶段的回头客户，配合各类促销手段促成。
4）对退定的客户进行再追踪，实际了解问题的所在，及时反馈有关部门，做好应
变措施。
（4）收尾期
1）销售部必须对该期的剩余单位进行逐一研究，制订一整套产品及客户应对措施，充分发挥团队营销的力量，逐个击破。
2）加强与公司各部门的协调和沟通工作，特别是工程部门和物业管理部门，对已签定合约客户有关工程质量、工期、物管服务内容等问题需耐心而详细的给予解答。
3）进一步挖掘潜在消费群体，对于部分顾客的特定需要需及时上报给销售经理，以便于各部门安排落实，尽快促成成交
4）在交付前期，部门内应充分做好各项准备工作，包括交房通知书、交付资料、收据、住宅质量保证书等，并取得公司相关部门的支持。
5）每一期扫尾之后，应及时作好销售总结工作，并将客户及销售人员的个人业绩存档。
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