拍卖法规

第一篇：拍卖法规

拍 卖 法 规

1、拍卖法是以拍卖法律关系为调整对象的法律法规的总称。

2、拍卖法含义的解释：

（1）拍卖法调整的是拍卖法律关系，它由一定的主体、客体和权利义务构成。（2）拍卖法中规定主要是权利义务规范，拍卖法主要是实体法与程序法相兼的性质。

（3）拍卖法以拍卖规则为核心。（4）拍卖法是相关规范的总和。

3、拍卖法确立的原则性是公开、公正、公平和诚实信用。

4、拍卖法律关系指由于法律的调整，而在拍卖当事人之间所形成的特殊的法律关系。

5、拍卖法律关系的形成：

（1）拍卖法律关系均建立在合同基础上，双方当事人根据合同或法律本身互为给付，权利均指向对方当事人。发生纠纷通常定性为合同纠纷或侵权纠纷。（2）拍卖法律关系是相对复杂的法律关系，既有委托代理关系又有拍卖人与买受人的买卖关系。

（3）拍卖法律关系以拍卖人的权利义务为核心。

6、拍卖法律关系的构成要素：

（1）主体要素，包括自然人、法人和国家。（2）客体要素，主体的利益对象“拍卖物”。（3）内容要素

7、拍卖法律关系当事人：

（1）拍卖人。指的是拍卖法律关系中最主要的主体，在法律关系中的地位是受托人、代理人，其行为由被代理人负责。拍卖人又具有相对独立性，既受制于委托合同，又受制于拍卖规则。

（2）委托人。真正的卖主，拍卖物的所有者或经营权人，也可以是所有权人或经营权人的代理人。

（3）竞买人或买受人。拍卖关系中的买主，竞买人是不确定的买主，买受人是确定的买主，在拍卖活动中竞买人和买受人是最活跃的因素。

8、拍卖法律关系的产生：产生原因主要是拍卖当事人之间缔结的合同。（1）拍卖委托合同属于诺成性合同。

（2）拍卖成交合同是履行拍卖委托合同的关键，是拍卖委托合同的继续。

9、缔结成交合同中要约和承诺表现出的特殊性：（1）竞买人要约，且以叫价应价表达；

（2）拍卖人通常处于承诺人地位，且以击槌表示；（3）要约和承诺不存在变更和撤销问题。

10、拍卖法律关系的终止：

（1）正常终止指拍卖当事人按有关合同或约定履行完毕，无论是否成交都导致拍卖终止。

（2）非正常终止，按有关合同或约定履行完毕之前出现下列情况导致终止：经司法机关或行政机关确认，委托人对标的无所有权或处分权。因标的毁损或灭失致使拍卖无法进行。由于外力的原因使拍卖无法进行的。因拍卖违反法律法规而被司法、行政部门勒令停止的。委托人确有正当理由要求撤销委托，并及时书面通知拍卖人的。

11、拍卖中止的情况：

（1）标的所有权或处分权存在争议。

（2）不可抗力的原因致拍卖活动暂时难以继续进行。（3）委托人确有正当理由要求拍卖人暂缓拍卖。等等。

12、中止与终止的区别：

（1）中止只是暂停拍卖程序，中止情况消除后拍卖将继续进行；而终止是永久性结束拍卖程序。

（2）中止期间，拍卖法律关系继续存在，权利义务依然有效，只是暂时停止；终止意味着法律关系的结束，当事人权利义务业因此相应消失。

13、《拍卖法》在我国拍卖业发展中的重要作用：

（1）《拍卖法》的颁布，极大促进了我国拍卖业的发展，为拍卖在社会经济发展和体制改革中发挥积极作用，扩大了影响，扫清了障碍，创造了环境，确立了地位。

（2）《拍卖法》是拍卖业的基本法，《拍卖法》详尽的规定了拍卖当事人的权利义 2 务，拍卖的法律程序，违反《拍卖法》及相关法规的法律责任，成为保护拍卖当事人合法权益，保障拍卖业健康规范发展的强有力的法律武器。

（3）《拍卖法》准确的反映了拍卖的客观规律，体现了公开、公平、公开和诚实信用的原则。

（4）《拍卖法》所规范的拍卖活动是贯彻《民法通则》、《民事诉讼法案》、《合同法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理办法》、《文物保护法》等法律的途径和手段。

14、《拍卖法》涉及的法律规则：（1）价高者得规则；（2）保留价规则；（3）瑕疵请求规则；（4）禁止参与竞买规则。

15、价高者得规则的效力范围：

（1）约束竞买人，成交唯一价高者得规则为依据。

（2）约束拍卖人，只能按价高者得规则行事，拍卖人权利义务是对等的。（3）约束委托人，拍卖人按价高者得规则成交时，无权提出异议。

16、保留价又称“底价”是拍卖人可以据以确认拍卖成交的最低价格。保留价一经确定，不得随意改变。

17、委托人拥有保留价的确定权。委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人，估价人员等在确定保留价时参与意见。保留价通常是保密的，在无需保密的情况下保留价可公开。

18、公开保留价的特点：

（1）竞买人报价前建立思想防线，所报价格不至背离保留价太远，竞争激烈程度随之减弱。

（2）公开保留价后报价均在保留价以上进行，有人报价就确保拍卖成交。保留价一经公开不得修改。

19、保留价规则的效力范围：（1）保留价可以对抗最高应价。

（2）拍卖人对抗保留价规则的行为无效。

20、瑕疵指拍卖标的在真伪或品质方面的缺陷。瑕疵请求权应注意两点：（1）瑕疵请求权不因缺陷存在本身而产生，它产生于缺陷应该被揭示而没有被揭示。

（2）产生瑕疵请求权的瑕疵通常指存在于拍卖标的较大较为典型的缺陷。

21、（1）瑕疵请求权是买受人所拥有的权利，只要相对人事先确实知道又故意隐瞒就满足为此承担责任的条件。

（2）瑕疵请求权的相对人是委托人和拍卖人，如未履行告知义务将承担告知不当责任。

（3）瑕疵请求权不同于因产品责任而产生的请求权。前者，未提供给买受人有权期待的价值；后者，未提供给使用者有权期待的安全或具有不合理的危险。前者因告知而免除，后者不能免除。前者的告知责任以存在过错为原则；后者趋向严格责任，无过失责任。

22、瑕疵请求权的障碍：

（1）委托人、拍卖人无过错。如委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。（举证）

（2）买受人的过错。疏忽，误解，不当行为。（3）声明不保证。

23、过错的两层含义：

（1）拍卖人或委托人明知或应该知道标的有瑕疵。

（2）拍卖人或委托人故意隐瞒或过失而没有将瑕疵告知竞买人。

24、瑕疵请求权的效力范围：

（1）谁知晓谁负责（拍卖人或委托人）（2）拍卖人先行负责。

25、禁止拍卖人参与竞买是由拍卖人在拍卖活动法律关系中的地位决定的：（1）代理人不能使自己成为代理行为的相对人，禁止“自己契约”。

（2）代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人签订合同，禁止“双方代理”。

26、禁止拍卖人参与竞买的效力范围：（1）规则效力及于拍卖人的工作人员。

4（2）及于任何为拍卖人的利益而参与竞买的人。（3）规则效力可对抗任何理由。

（4）规则的效力仅限于拍卖人自己组织的拍卖活动。

27、禁止委托人参与竞买的效力范围：

（1）规则效力及于委托人的代理人和任何为委托人的利益而参加竞买的人。（2）效力可对抗任何理由。

（3）效力仅限于委托人参与竞买自己委托的拍卖标的。

第二篇：用关键词学习拍卖法规

用关键词学习拍卖法规

拍卖法规看起来很多，很令人头疼。但考试又要求熟悉有关法律法规，考友无论如何逃不了背法规这一关。本人结合17期备考经验，给大家介绍一种关键词记忆法，就是把要记忆的内容都提炼出一些关键词，然后对关键词进行记忆，记熟关键词后，再分别记忆关键词的内容。

一、《拍卖法》关键词

1、《拍卖法》是实体法、组织法和程序法。

作为实体法，它规定了拍卖法的立法宗旨、使用范围、拍卖标的的范围、拍卖活动的管理机构、拍卖当事人的名称、定义和权利义务、违反拍卖法的法律责任。作为组织法，它规定了什么是拍卖人和其他拍卖参与人，规定了拍卖的监督管理机构，规定了拍卖人的设立程序和条件；作为程序法，它规定了拍卖活动的程序；

2、《拍卖法》有6章69条（先对拍卖法来个总的概括）。总则5，附则3，法律责任有9条，拍卖标的就4点，定义、禁、限和公物。（禁：禁止拍卖物，限：限制拍卖物，公物：公物拍卖）三章四章是重点，每章又分四小节，拍卖程序有17。当事人占31条。拍卖当事人很多，法律分别有定义，人人资格有限制，权利义务也不同。程序说来不复杂 开头先要有委托，接着公告和展示，实施拍卖收佣金。

3、用关键词记法条。总则：

1、立法目的，2、适用范围，3、拍卖定义，4、法律原则，5、管理机关。

附则：67、特别适用，68、历史问题的处理，69、施行时间

法律责任：

58、无权委托（违反第6条），59、擅自处理公物（违反第9条），60、擅设拍卖企业（违反第11条），61、瑕疵担保（第18、27条），62、自拍自买（违反第22条），63、自己委托（违反第23条）、64、自己顶价（违反30条），65、恶意串通（违反37条），66、超收佣金（违反56、57条）。拍卖标的：

6、定义，7、禁止拍卖物、8、限制拍卖物（特别规定文物）、9、公物拍卖。

拍卖当事人（拍卖人15条，委托人7条，竞买人6条，买受人3条）拍卖人：

10、定义，11、设立程序，12、设立条件，13、特别条件

14、拍卖师地位

15、拍卖师条件

16、拍卖师考核与资格

17、拍协

18、瑕疵责任

19、保管义务 20、转委托限制

21、保密义务

22、禁止自拍自买

23、禁止自己委托

24、交款交货义务

委托人：

25、定义

26、委托方式（自办或代办）

27、说明义务（来源和瑕疵）

28、保留价确定权和保密权

29、撤回委托的权利和义务 30、禁止顶价

31、交货义务

竞买人：

32、定义

33、资格

34、竞买方式（自行或代理）

35、知情权（瑕疵、验标和资料）

36、应价不悔义务

37、恶意串通

买受人：

38、定义

39、义务（付款义务、违约责任）40、权利及付保管费义务。拍卖程序：（拍卖委托4条，公告与展示4条，拍卖实施7条，佣金2条）拍卖委托：

41、委托人应交手续

42、拍卖人核实与签约义务

43、拍卖人的鉴定权和合同变更解除权

44、委托合同9事项

公告与展示：

45、公告义务

46、公告5事项

47、公告媒体

48、展示义务

拍卖实施：

49、拍卖师的主持义务 50、保留价义务

51、成交的定义

52、书面签署义务

53、拍卖笔录

54、保管义务

55、证照变更、产权过户义务 佣金：

56、一般规定

57、特别规定（公物拍卖）

如何记忆《若干规定》中对拍卖师的处罚规定?

完整内容：

我国拍卖师在下列情况下将给予警告、暂停执业资格6个月或1年，吊销拍卖师执业资格证书的处罚：

1）、根据《若干规定》19条，违反本规定14条，拍卖师主持拍卖会未当场出示《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》或中国拍卖行业协会监制的拍卖师铭牌的，给予警告处分。2）、根据《若干规定》20条，拍卖师有下列情形之一的，将不予年检注册，并视情节轻重暂停执业资格6个月或1年：

1、无法本规定第6、7条，逾期未办理注册手续的；

2、无法本规定第9条，变更原注册单位未办理变更注册手续的；

3、违反本规定第10条，未参加拍卖师继续教育培训的；

4、违反本规定19条，受过警告处分的。

3）、根据《若干规定》21条，拍卖师有下列情形之一者，暂停执业资格1年：

1、违反本规定第4条，同时在两个或两个以上拍卖企业执业的；

2、违反本法第5条，持无效证书主持拍卖会的；

3、违反本规定第17条，以个人名义为非本人注册执业的拍卖企业主持拍卖会的。

4）、根据《若干规定》第22条，拍卖师有下列情形之一者，吊销其《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》：

1、因故意犯罪受到刑事处罚，执行期满未逾五年的；

2、连续两年未参加或未通过年检注册的；违反本规定第12条，因违规执业给当事人造成严重损害的；

4、违反本规定第13条，利用执业之便接受拍卖活动的当事人不正当的钱财或者谋取其他不正当利益、向他人行贿；与拍卖活动当事人恶意串通，操纵价格，损害其他当事人的利益的；

5、违反本规定第15条，在暂停执业期间主持拍卖会的。

5）、根据《若干规定》第23条，违反本规定第16条，为非拍卖企业主持拍卖活动的，视情节轻重给予暂停执业资格6个月或1年的处分，直至吊销其《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》。

6）、根据《若干规定》第24条，违反本规定第18条，将本人拍卖师资格证书借予他人或其他单位，用于注册新的拍卖企业和主持拍卖会的，视情节轻重给予暂停执业资格1年或吊销《中华人民共和国拍卖师执业资格证书》的处分。

第三篇：2010年文物拍卖专业人员考试法规试题

2010年文物拍卖专业人员考试法规试题

一、填空题

1.中华人民共和国境内、和中遗存的一切文物，属于国家所有。

2.依法设立的拍卖企业经营文物拍卖的应当取得国务院文物行政部门颁发的。经营文物拍卖的拍卖企业不得从事不得设立。

3.任何单位或者个人、、文物出境，应当向海关申报，海关凭放行。

4.临时进境的文物经海关将文物后，交由当事人报文物进出境审核机构审核、登记。文物进出境审核机构查验完好无损后，对每件临时进境文物标明并登记拍照。

5.国家文物局和省、自治区、直辖市文物行政部门可要求拍卖企业对拍卖标的中具有特别重要、、价值的文物竞买人范围限于国有文物收藏单位。

6.文物行政部门对拍卖标的审核，是指依法审查该物品可否作为拍卖标的，不负责对拍卖标的出具、或。

二、判断题

1.文物出境审核标准中，有字的竹简、木筒禁止出境，无字的原则上允许出境。（）

2.物主处分权有争议的文物可以作为文物拍卖企业的拍卖标的依法进行拍卖。（）

3.申请从事考古发掘的单位，取得考古发掘资质证书，应当具备有4名以上取得考古发掘领队资格的人员。（）

4.设立文物商店、最低的注册资本应当为100万元。（）

5.博物馆必须建立藏品档案，编制藏品分类目录和一级藏品目录。（）

6.一级文物中的孤品和易损品，禁止出境展览，禁止出境展览文物的目录，应当由省级以上文物行政主管部门定期公布。（）

7.文物拍卖企业应当在每年三月底之后向所在地的省、自治区、直辖市人民政府文物行政部门报送年审表。（）

8.国家优先购买的文物的拍卖纪录，由省、自治区、直辖市文物行政部门报国家文物局备案。（）

9.尚未核定公布为文物保护单位的不可移交文物，由省级人民政府文物行政部门予以登记并公布。（）

10.文物进出境审核机构是文物行政执法机构，但不能独立行使职权，必须向国家文物局汇报工作，接受国家文物局业务指导。（）

三、选择题

1.文物收藏单位可以取得文物的方式：（）

A购买B发掘

C接受捐赠D依法交换

E法律、行政法规规定的其他方式

2.馆藏藏品严禁：（）

A出售B馆际交换、调剂余缺

C调拨D非重要藏品作为礼品

3.国有不可移交文物（）

A不得转让B不得抵押

C可租赁经营D可作为企业资产运作

4.个人收藏文物可以通过（）

A依法继承或受赠B从文物商店购买

C个人合法文物交换转让

D通过合法拍卖购买

E国家规定的其他合法方式

5.《文物出境审核标准》规定，少数民族文物以哪一年为主要标准线（）

A1911 B1949 C1956 D1966 E1978

四、论述题

试述文物行政部门对文物拍卖企业拍卖标的的审核内容及开展审核工作的意义。

五、分析题

某省甲、乙拍卖公司均具有文物拍卖资质，其中甲拍卖公司具有二、三类文物拍卖资质，乙拍卖公司具有一、二、三类文物拍卖资质。甲拍卖公司近日征集了一批瓷器、书画、竹木器、玉器、铜器等文物，策划与乙拍卖公司举办联合拍卖会，双方合同约定，乙方只负责向省级文物行政部门申请举办拍卖会一事，其余所有工作由甲方承担，举办拍卖会的所有费用由甲方投入，收益归甲方所有，甲方向乙方支付5万元合作费用。

试分析：

1.上述拍卖会策划是否可行？

2.甲、乙公司应如何举办本次联合拍卖会？

第四篇：拍卖注意事项

房地产拍卖的注意事项

委托方注意事项：

委托拍卖的房地产必须是产权清晰，权利无限制(即无抵押和司法查封)。

一、委托人需提供的文件：

1、委托人为企事业单位的：

1)房地产权证正本

2)营业执照复印件加盖公章

3)机构代码证复印件加盖公章

4)税务登记证复印件加盖公章

5)法人资格证书

6)上级主管或董事会同意拍卖房地产的批文或决议正本

7)规定须评估的还应提交评估报告复印件加盖公章

2、委托人为自然人的：

1)房地产权证正本

2)权利人及共有人身份证明

3)共有人及满18周岁居住人同意拍卖房地产的声明正本

二、签订委托拍卖合同，合同内注明的主要事项：

1、委托期限

2、拍卖佣金

3、拍卖保留价

4、成交款支付方式

5、相关欠费及过户税费承担方式

三、结算方式

在完成与买受人的过户手续后，由本公司将扣除佣金后的款项支付给委托人。委托人在收到款项及佣金发票后，应出具收据给本公司。签订拍卖合同

根据我国《拍卖法》的规定，签订拍卖合同时应注意以下几点：

1、准备好公司的营业执照、法定代表人证明以及同意拍卖的证明，在签订合同时提供给拍卖人，以便在合同中写明公司名称、地址、法定代表人姓名和联系方法等，并且确认合同主体是否符合法律规定。

2、准备好拍卖标的物的各种有效证件，如果是房产，需要将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等有关文件的原件和复印件提供给拍卖人。

3、向拍卖人提供拍卖标的物的保留价。在竞买人的最高应价未达到保留价时，对该应价不发生效力，拍卖人应当停止拍卖标的物。如果没有约定保留价，就没有上述权利。

4、确定拍卖的时间和地点。

5、在拍卖成功后，约定标的物的移交时间和方式。如房地产项目，需要办理产权过户手续，在合同中也要明确，同时要明确委托人、买受人和拍卖人各自的责任，使产权依法迁移。

6、约定佣金。按法律规定在拍卖成功后，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5％的佣金。具体佣金数额，各方可以在合同中协商约定，同时约定拍卖未成交的佣金数额。如果各方未作约定的，拍卖人可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

一、拍卖标的物的底价（保留价）

拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准，如果应买人所出的最高价低于底价的，拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通，压低拍卖价格，损害当事人利益，对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产，一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。

二、起拍价

专业拍卖机构拍卖师报出的第—口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，则代表该项拍品的价位未到委托方确定的保留价，不能成交。现代网络平台，个人在具有相当资格和合法性网站双保下，拍卖人设定的起始价，通常是在第一个人应当价时，实际不是在起始价上加价，第二个参拍人才要加价。比如孔夫子旧书网等网站。

拍卖程序中有四种价格，评估价、参考价、保留价、起拍价。评估价是委托方定价的依据之一，参考价是拍卖人为竞买人提供的参考价，保留价是委托方确定的最低售价，起拍价是由拍卖人视标的情况确定的现场起叫价格。保留价应当保密，起拍价可当场宣布。起拍价可低于、等于、高于保留价。这些是拍卖中的专业操作方法，有拍卖法规范。

在有保留价的拍卖中往往采取两种方式：一种是增价拍卖，另一种是减价拍卖。拍卖人为了工作程序的方便，往往设定一个起拍价，但是起拍价不一定是保留价(底价)。因为委托人委托拍卖时，往往要求拍卖主持人不得将保留价告诉竞买人，在这种情况下，就需设定起拍价。委托人设定的底价可等同于起拍价，也可高于起拍价。保留价！

所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的保证手段。《拍卖法》第五十条规定：“拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”这一规定表明，拍卖可以规定保留价。

显而易见，保留价是应委托人的要求确定的。一般而言，有些委托人喜欢将委托拍卖的物品定个最高的保留价，以显示该物品的价值或显示委托人的身份并获得较高收益。但这种做法也带来一些问题，主要是限制了拍卖师的自由活动，而且也增加了拍卖失败的可能。在现实拍卖中，大部分的委托人不愿确定保留价，他们希望委托拍卖物品尽早拍卖成交，使他们获得资金，这些不确定拍卖标的保留价的委托人，往往是急需用钱或使用拍卖所得资金投向社会其他部门的人。这种不确定保留价的做法对拍卖师主持拍卖是有利的，而且往往比较容易成交。由于允许出卖人和拍卖人协商确定保留价，为了维护竞买人的利益，法律同时对是否规定保留价的处理提出了要求，即：

第一，拍卖未规定保留价的，拍卖主持人应在拍卖前予以说明。这是拍卖的一个重要原则。

第二，规定拍卖标的保留价的处理办法。按照《拍卖法》规定：“拍卖物品规定有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，拍卖主持人应当停止拍卖标的的拍卖”。由于法律规定没有保留价的拍卖人须事先说明，那么没有说明的的，则应为事先确定有保留价，同时因保留价的具体价目是保密的，在拍卖场上只有拍卖人知道，因此竞买人的最高价如果达到或者超过保留价的，拍卖物品就应卖给拍定人；如果拍卖物品未达到保留价的，拍卖主持人应宣布拍卖不予成交。

制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。

拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。

第五篇：拍卖相关知识

拍卖相关知识

一、拍卖：

《中华人民共和国拍卖法》明确规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

二、拍卖需要具备条件：

拍卖需要具备的条件有四个：

1、拍卖必须有两个以上的买主，表现为买主的多数性；

2、拍卖必须有独立一致的标的，表现为标的的同一性；

3、拍卖必须有不断变动的价格，表现为价格的差异性；

4、拍卖必须有公开竞争的行为，表现为行为的对抗性；

三、拍卖的基本原则：

《中华人民共和国拍卖法》确定的拍卖的基本原则是“公开、公平、公正、诚实信用”。

四、拍卖的主要特点：

拍卖作为一种特殊的买卖方式，它与普通买卖方式最大的不同在于：①竞争性强；②透明度高。拍卖是一种公开竞价的商品交易方式。《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第三条对拍卖作了如下规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。简单他说，拍卖就是购买者之间为购得拍卖物品而竞争叫价的过程。叫价是拍卖的重要特征。拍卖的叫价形式与传统商品交易中的议价销售和定价销售形式有很大区别。拍卖时，买卖双方无需讨价还价，出卖的物品也毋需标明固定的销售价格，竞买人需根据拍卖人的开叫价和更高价决定应价和竞价，拍卖人需将物品出售给出价最高的竞买人，因而，叫价销售通常能使拍卖物品真实反映出应有的价值，同时，也使交易的气氛紧张、热烈。任何一次真正的拍卖会，都应具备以下要素：一是有拍卖的标的物，即有拍卖的对象。拍卖标的的范围因经济、历史环境和社会政治制度的不同而不同。在古代社会，由于社会生产力低下和政治制度落后等原因，拍卖标的主要是奴隶和妇女；在资本主义社会，拍卖既可以是有形的商品，也可以是虚元飘渺的无任何现实意义的象征。在我国现代社会，拍卖品的范围包括法律和政策允许流通的各类商品，以至包括便捷吉祥的电话号码，汽车运营证，这类商品其实只是一种使用权符号，本身没有凝结人类的必要劳动。按照《拍卖法》的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。二是有两个以上的竞买人。拍卖既然是以价格竞争为主要手段，那么，只有两个以上的竞买人才有可能形成竞争的局面，才能构成拍卖。③是标的物的价格是在竞买者的竞争中形成和确定的。众所周知，一般的销售方式均是卖家定价，买方选购或是双方共同议价。而拍卖则不同，卖家和拍卖市场所定的价格只能是“底价”，它是卖家的一种保留性价格，而不是销售出去的价格。真正的价格则是众多投买者在公平竞争中以高价竞得，一槌定音为原则形成的。④是交易要通过买卖双方以外的中介服务企业——拍卖市场来代理完成。拍卖市场，包括拍卖行、拍卖公司是一种特殊行业，它专门从事拍卖业务。这种中介服务行业的成立，必须经过政府有关部门的审核和批准，在业务活动中还要接受这些政府部门的监督管理。因此，该行业必须奉行诚恳地为买卖双方负责的原则，起到公平、公正的中介人作用。一些业主自己举办”拍卖会”，拍卖自己所有的商品，只代表自己的利益，它不具备公正性，故不属真正意义的拍卖，当然也得不到法律的保护。拍卖市场不仅受到有关政府部门的严格管理、其运作本身也没有作弊的可能和必要。这是因为，拍卖标的所有权不属于拍卖市场，它无权对拍卖品进行私下处置，也不允许自己或自己的员工私下以低价购买而伤害卖家的利益。同时，拍卖企业以手续费收人作为自己的合法收益，它没有必要为卖家哄抬价格而伤害买家的利益。由此可见，拍卖市场是形成公开、公正、公平拍卖交易的重要因素。

五、拍卖程序是指拍卖操作的整体过程，主要可分为四个阶段，依次为拍卖委托、公告、拍卖、拍卖标的物的交付。(一)拍卖的委托阶段

委托拍卖阶段需确定委托人身份，主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，应当提供身份证；如果委托人是法人或者其他组织的，应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。

委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明，及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产权力享有所有权和处分权的证明材料。

拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料，包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点，对于不同标的物，拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商，确定拍卖标的物的保留价，佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》，也可称为委托拍卖合同（以下简称协议书），“协议书”应包括以下内容：

1.委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人； 2.拍卖标的物的名称、数量、住所（存放地）、状况； 3.拍卖标的物的保留价； 4.拍卖的费用收取条款； 5.6.7.8.9.10.拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限； 拍卖的方式及有关再拍卖的条款； 拍卖程序的中止和终止的条件； 拍卖当事人的违约责任；

签约时间和合同的有效期限； 其它需约定的条款；

(二)拍卖的公告与展示

拍卖的公告过程包括：拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。

拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众，告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定，即必须于拍卖日7日前发布，告知的常用方式为在媒介上刊登广告等，公告本身并不是合同意义上的要约，而只是邀请谈判（实为要约邀请、要约引诱）。拍卖公告一般应载明下列事项：

1.2.3.4.5.拍卖的委托人（除委托人要求保密外）； 拍卖的性质；

拍卖标的物的名称、种类、数量、品质； 拍卖标的物展示的时间、地点； 拍卖咨询的时间、地点；

6.拍卖的时间、地点； 7.联系人及联系方式；

8.竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式； 9.其它应告知竞买人的事项。

对拍卖标的物的宣传,告知虽说必须满7日，但为了使拍卖标的物有更多买主，公告、展示的时间可以更长一些，也就是购买标的物的竞买人越多越好，对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲，拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任，尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵，这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间，拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料，如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》，这些拍卖资料一般应包括下列内容：

1.拍卖标的物的名称、数量、质量等； 2.拍卖标的物价款的支付方式及期限； 3.佣金和其他相关费用； 4.拍卖方式和成交方式；

5.拍卖标的物的转让应交的税费； 6.其他应告知的事项。

由于拍卖标的物的范围相当广泛，因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。(三)拍卖的操作过程

竞买人经过咨询和看样的过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行竞买登记，而才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买，当拍卖师落槌表示成交后，在众多竞买人中就会产生出买受人。

1.竞买登记是竞买人表明身份,提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格，并且有权决定是否接受其竞买意愿，竞买登记一般应包括：

1)竞买人的名称、住所、证件号码； 2)竞买人简要情况（如经营范围等）； 3)联系人、地址、电话； 4)对哪类标的物有兴趣； 5)保证金交付情况；

6)开户银行、财产或资信情况等； 7)提供证件正本或复印件（存档）。一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质，如烟草、酒类等，因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。

2.拍卖人向竞买人收取一定数量的竞买保证金，是为了保证拍卖的成功，防止竞买人不负责任的出价，维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金，逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后，买受人的保证金可转做部分价款，未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金，即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时，其预付的保证金则转为违约金，违约金一部分用于支付拍卖的费用，另一部分作为委托人的赔偿金。

3.拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会，具体步骤包括：登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。

4.当竞买人成为买受人后，应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》（以下简称“确认书”），“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同，具有法律约束力。“确认书”内容包括：

1)买受人的号牌编号；

2)买受标的的编号、名称、数量、成交价格； 3)成交手续费比例、金额及全部应付价款数额；

4)拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后方能生效。

(四)拍卖的结算和标的物的交付

这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括：买受人的结算，除买受人外其他竞买人的结算，拍卖标的物的转移，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。

1.买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人，同时拍卖人亦提供票据给买受人；依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续，为买受人提供良好的售后服务。

2.拍卖人收到买受人的价款后，应及时与委托人进行结算，在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算，使用结算凭证应包括以下内容：

1)委托合同、合同编号及日期；

2)成交标的物的名称、数量及成交价格； 3)成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用； 4)拍卖佣金；

5)拍卖人必须给付的价款。对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等，以利于买受人办理权属变更。

3.拍卖的结算除了买受人和委托人的结算外，拍卖人自身的结算（核算），也是极为重要的，拍卖人对于本次拍卖活动支出的费用，包括支出的税金，收入的手续费、佣金等，都应做好核算。

4.总结每次拍卖的经验，整理拍卖笔录，按规定保存委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖须知、特别规定、拍品目录、成交确认书、拍卖笔录等拍卖资料，保存期限不得少于5年，同时将竞买人的资料存档，积累可成为今后拍卖活动的客户来源。

六、法院强制拍卖具有以下特点：

(一)国家强制性。强制拍卖所具有的国家强制性，是仅就拍卖的委托环节而言的，即是否委托拍卖由法院强行决定，不受当事人的意志的左右；但拍卖机构接受法院委托后所依法开展的拍卖程序，在一般情况下与普通的拍卖程序无异，并不具有国家强制性。(二)主体的特定性。在法院强制拍卖中，委托拍卖合同的双方主体都是特定的，一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构。

(三)标的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产，因此，法院强制拍卖具有“标的非自有性”特点。在任意拍卖中，委托人将自有的财产委托拍卖，其目的，是为实现自己财产的最大值；而法院委托拍卖，是将被执行人的财产委托拍卖，实现申请人的合法权益，维护国家法律的尊严。

(四)目的的利他性。法院强制拍卖具有目的的利他性，是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障双方当事人的合法权益。因为，通过拍卖实现被执行财产的最大值，又能排除因评估价格过高而抵债给申请人，给其带来的损失，对双方当事人都有利。

(五)权利义务的不对等性。在法院强制拍卖中，法院决定着拍卖程序的全程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结以及拍卖结果的确认。因此，在强制拍卖中，法院要享有比拍卖机构相对更多的权利，如中止、撤消、监督、确认等权利，而拍卖机构不享有同样或类似的权利。

七、当事人通过拍卖取得的房屋，一般分为两种情况：

第一种：由房屋所有权人（单位或个人）直接委托有资质的拍卖企业进行拍卖：在申请房屋产权登记时，买卖双方应出示身份证件，并提交原房屋权属证书、拍卖成交确认书、委托拍卖协议等文件共同办理。如卖方委托拍卖企业办理的，拍卖企业应出示其工商营业执照、法人授权委托书。

第二种：因房屋所有权人无法正常履行某些法律义务，而经法院诉讼调解、判决或裁定后,用其所拥有的房屋进行抵偿，从而由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖：拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署拍卖成交确认书，而无需再签订房地产买卖合同。拍卖成交确认书是日后办理权属转移登记的重要凭证。第二种情况的人民法院在执行案件过程中，委托拍卖企业拍卖的房屋，买受人在办理权属转移登记时，应提交：由法院出具的协助执行通知书、判决书或裁定书、委托拍卖合同、原房屋权属证书、拍卖成交确认书等登记文件。需要注意的是： ①法院指定拍卖的房屋，在办理转移登记时，若在查封状态，应先由法院出具解封函，待解封后，方可办理； ②在申请转移登记时，若无法提交被拍卖房屋的权属证书，可由法院在协助执行通知书上载明：原产权证已作废。③买受人如为企、事业单位，在申请登记时，应提交相应的资格证件、法人授权委托书。买受人如为自然人，在申请登记时，不能亲自到场办理的，可由被委托人携带双方身份证件、委托书，代为申请登记。

八、税费的计算 第一种：由房屋所有权人（单位或个人）直接委托有资质的拍卖企业进行拍卖：营业税、教育附加、城建税、所得税、土地增值税、土地出让金、契税、印花税等相关税费由房屋所有权人及竞拍人承担。

第二种：因房屋所有权人无法正常履行某些法律义务，而经法院诉讼调解、判决或裁定后,用其所拥有的房屋进行抵偿，从而由法院委托有资质的拍卖企业进行拍卖：契税、印花税、公共维修基金、土地出让金等税费由竞拍人承担，其他税费属于原产权人承担。

九、承租人的优先购买权

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，是指出租人与承租人之间关于出租人将其房屋交付承租人使用，承租人按照约定支付租金并在租赁合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

《合同法》第230条对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者；并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。本条的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。

适用条件：

(一)承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同，承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有一项民事权利，如果租赁合同不成立，终止或无效，承租人不享有优先购买权。

(二)承租人必须在同等条件下行使优先购买权。同等条件主要指价格条款，还包括法律规定的限制条件等，是按照等价有偿的原则，与第三人公平竞争为前提。(三)承租人的优先购买权必须在一定期限内行使。规定期限主要是为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护承租人和出租人的合法权益。