房 地 产 估 价 报 告

第一篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

委托方：天津津滨发展股份有限公司

估价方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价人员：胡卫和范红梅黄丽云沈晓伟

估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB 第009 号

报告目录

一、致委托方函--------------------------1

二、估价师声明--------------------------2

三、估价的假设和限制条件----------------3

四、估价结果报告------------------------5

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告----------------------10

六、附件------------------------------39 1 致委托方函

天津津滨发展股份有限公司：

承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○

三八年十一月七日止。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市

场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：（注册估价师）二○○九年九月九日估价师声明

我们郑重声明：

1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利

害关系或偏见。

4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见

和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：黄丽云估价假设和限制条件

一、假设和限制条件

1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法

定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且

都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知

识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与

交易并同时满足以下条件：

(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；

(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。

2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主

管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。

3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载

为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。

4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。

5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开

发区管委会，租约期至2013 年09 月30 日，租金水平为3.31 元/天·平米,较客观租约

水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅

以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使

用人注意。

6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的

假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价

及预计转让时应发生的各项税费。

7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。

二、需要特殊说明的事项

1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市

场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及

一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。

2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给

予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的

后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对

其他用途负责。

4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。估价结果报告

一、委托方

天津津滨发展股份有限公司

二、估价方

深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：陈平

营业执照工商注册号：*** 营业执照营业期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字[2009]070 号，有效

期为2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）

全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010 年6 月30 日）

地址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906 室电话：（0755）83778788

三、估价对象

1、估价对象位置及环境

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街19 号

道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度

通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有

503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度好。公共配套情况

估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。商务氛围

估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。

2、估价对象概况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

建筑面积共65,400平方米建筑结构钢混总楼层

A、B 区为配楼共六层；D 区为单层；C 区共十四层评估楼层整栋

现实用途商业（办公）法定用途商业平面布置

大厦共分A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。

外墙微晶石挂板墙面内墙进口大理石天花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石装修情况

门不锈钢全玻门窗塑钢窗水电暗设电梯

A、B 区分别装有4 部普通电梯，C 区东侧设有5 部电梯，4 部自动扶梯

空调 —— 消防消防栓，自动喷淋设施设备

其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月 —— 成新度九三成

使用状况目前空置，未装修租金水平3.31 元/天·m2 维护与保养有正常的维护,使用状况良好使用与维护

物业管理天津天孚物业管理有限公司

3、估价对象权利状况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦房地产估价对象位置天津市开发区宏达街19 号房地产证号房地证津字第114030903309 号权利人天津津滨发展股份有限公司

宗地号 *** 宗地面积 16157.5平方米土地用途商业用地房屋用途 —— 建筑面积 65,400平方米竣工日期 —— 土地使用（终止日期）2038-11-07 登记价 —— 登记日期 2009-05-27 设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态

四、估价目的

为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据

五、估价时点

二○○九年八月三十一日

六、价值定义

本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设

和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预

计转让时应发生的各项税费。

七、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999

4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料

5、天津市2004 年至2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息

6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息

7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对

象进行估价。具体依据如下估价原则：

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。

2、最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。

3、替代原则

根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适

用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地

产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适

当的修正后，确定待估房地产的价值。

4、估价时点原则

房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价

通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价

时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有

可能影响待估房地产的价值。

九、估价方法

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房

地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率

折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

十、估价结果

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000

十一、估价人员

勘查人：范红梅签名：估价人员：范红梅签名：联系电话：0755-83778513 估价人员：黄丽云签名：联系电话：0755-83778601 审定：沈晓伟签名：联系电话：0755-83778602

十二、估价作业日期

二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

十三、估价报告应用的有效期

本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○○九年九月九日起至二○一

○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。估价技术报告

一、个别因素分析

滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为

滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰

达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。

估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限

至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经

济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价

对象目前出租租金为3.31 元/平方米·天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。估价对象优势劣分析优势：

1、估价对象所处位置较好，且前有广场；

2、估价对象内部装修档次高；

3、估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。

4、写字楼大堂档次较好。劣势：

1、估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；

2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年，与片区其它写字楼相比, 剩余年限稍短；

3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。

A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设

备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且D 区面积较

大，导致写字楼实际使用率偏低。

4、写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。

二、区域因素分析

天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404 年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融

商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18 个区、县，其中市辖区15 个：

市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：

静海县、宁河县、蓟县。

天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Are a）于1984 年12 月6 日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之

一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术

开发区位于天津市东60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积33平方公里。此外，还分别在

武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。

天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的

环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力

高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目

标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几

年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中

国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。

估价对象位于天津开发区宏达街19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰

达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达

心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大

型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较

好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度较好。

三、房地产市场背景分析 天津市房地产市场状况

（一）天津市房地产整体交易情况

据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品

房53408 套，二手房40422 套。

一、二手房的成交比例为1.32：1。

从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平

方米。

从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交170.8 亿元。

（二）天津市房地产交易情况分析：

1、商品房方面：

根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方

米，同比上涨115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有12.3%的涨幅。上半年

本市商品房成交均价为6835 元/平方米，同比下降了3.1%，与去年全年成交均价相比也

下降了1.2 个百分点。

2、二手房方面：

二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨112.0%，与去年下半年的交易总量

相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达184.3%。二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了124.9%，与去年下半年的交易面

积相比环比涨幅为192.3%。

与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和2 7.0%。二手房市场上半年的成交均价为5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了11.8%。

（三）上半年总体情况分析 15 在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房

市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有

明显回调。

需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交

量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。

首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开

始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市

之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。

单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。

另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了0 9 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐

步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居

住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市

场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。写字楼房地产市场状况

天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随

之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市

场开始形成。此后到1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改

革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物

业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益

激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐

有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保

持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼

存量年复合增长率达13.64%。天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海

市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分

布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有

散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚

未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特征。

天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许

多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例

如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津

写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直

到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津

购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚

力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四

线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经

路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。天津主要优质写字楼子市场地区分布滨海新区未来写字楼子市场地区分布

（一）供应

目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有16 座。除天津国际大厦是1991 年建成外，其他优质物业均是在1997 年及其后落成。根据政府统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑

面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质

写字楼市场存量为533,350平方米，整体空置率为15.71%。从2002 年到2009 年，天津

优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。

其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433平方米，其次为友谊路和南京路区

域，分别有116,986平方米和93,000平方米的写字楼空间。

（二）需求

天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类

公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公

司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重

租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下，以150平

方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长

较为明显。截至2008 年年底，共有128 家世界500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北

方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开

设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008 年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994平方米，略低于平均每年的新增供

应量47,621平方米。天津优质写字楼市场总体供给和需求

天津优质写字楼市场新增供应量和净吸纳量天津优质写字楼市场需求变化模式

（三）租金

受 1997 和1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天

津市写字楼租金在1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直

保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的

租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字

楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金

保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。

（四）投资

与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上

涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达5.00%的增长，目前优质写字楼平均

资本值达每平方米14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼

更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住

宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。

这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。天津优质写字楼市场物业租金天津优质写字楼市场物业售价

（五）展望

目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将

陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等

项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业

地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球

金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的

完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共19 座，预计

新增供给将达1,112,118平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。

目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业

项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格

局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较

大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高

整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有限。

在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市

经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。

未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛

老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公

司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直

处在调整和成长阶段。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。

估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最

高最佳使用为保持现状。

五、估价方法选用

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现

到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

六、估价测算

(一)估价技术路线确定估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在

售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求

取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象

内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。

(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象I）的市场价

格测算过程 A、市场比较法

1、选择交易实例：

本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表：津滨•泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大

街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD 和泰达中央商务区CBD 写字楼片

区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。项目总建筑面积2.46 万平米，规

划为2 座14 层点式高层，共354 户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260 个。

容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40 年。建筑形式：采

用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部

设计：采用桶中桶形式、U 字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高

9.8 米。配备三部蒂森•克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。入住时间预计为

2010-12，物业管理费为5.5 元/平方米/月。目前销售均价为11000 元/平方米。

物业相关照片示意图津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路

与泰达大街交口，项目整体占地面积87960 ㎡，建筑面积62424.26平方米，分为Ⅰ区A 座、Ⅰ区B 座、Ⅰ区C 座、Ⅰ区D 座，Ⅱ区A 座、Ⅱ区B 座、Ⅱ区C 座、Ⅱ区D 座，6—8 层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m2～3000m2 自由组合，且相

邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615 个地下车位。项目于2007 年11 月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000 元/平方米，经用成本法修正，则毛

坯状况下的物业销售均价为10500 元/㎡。物业相关照片示意图

滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大

道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积 63842.2平方

米，总建筑面积118100平米，由AB 两区组合而成。A 区由两幢19 层的写字楼和3 层商

务会议展示中心及餐饮中心组成；B 区由13 层星级酒店和7 层写字楼组成。集办公、酒

店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500 元/平方米。

物业相关图片示意图比较案例与估价对象位置示意图比较案例基本情况表

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心

所在位置

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年

档次定位中高档中高档中高档

市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500

2、估价对象年期修正：

由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。结合天津市基准地价，年期修正公式为：

年期修正系数={1-[（1+s）/（1+r）]n/{1-[（1+s）/（1+r）]N} 滨海世贸财富中心津滨杰座

泛海国际商务大厦估价对象其中：

n 为估价对象剩余土地年限 N 为可比案例剩余土地年限

经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为：

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心所在位置开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年估价对象在估价时点时的剩

余土地使用年限（年）

29.2 市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500 修正后价格(元/㎡)9,694 10,341 10,312

2、建立其它比较因素条件说明表

参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表：

比较案例及影响因素说明

估价对象内

比较因素容

估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置

开发区宏达街 19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

物业用途办公办公办公办公

交易时间---2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月交易情况正常正常正常正常

区域功能定位商住、办公商住商住商住区

商务氛围好较好较好较好区域位置开发区,近金融商业街

开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街

道路通达度好好好好交通便捷度便捷，公交线路较好

便捷，近规划的四号线便捷

便捷，近规划的四号线

公共配套好好好好域因素

基础设施完善度较完善较完善较完善较完善设施设备

好，电梯配备好

整体较好,其中电梯为蒂森•克虏勃高速电梯整体较好整体好外观设计及物业档次

昭示性好，中高档

昭示性较好，中高档

昭示性好，中高档

大堂装修等级大堂面积比合理性

精装修中高档次中高档次精装修物业规模宗地面积

16157.5平方米，共65,400平方米，容积率4.05 占地面

积:13500平方米

总建筑面

积:24600平方米,容积率 2.58 占地面积： 87960 ㎡, 总建筑面

积:62424.3平方米,容积率:0.7 占地面积： 63842.20平方米,建筑面积 118100平方米容积率： 1.85 物业管理公司及管理费用

天津天孚物业管理有限公司津滨联合物业;5.5 元/ ㎡·月

津滨联合物业;2.5 元/ ㎡·月

国贸物业酒店管理有限公司建筑层数及建筑结构层,钢混 14 层,钢混 6-8 层,框架写字楼19 层, 钢混实用率

D 栋面积较大, 整体使用率约 65% 70%的使用率使用率达80% 以上

近70%的使用率

绿化率绿化好,35% 30% 30% 35% 新旧程度

2004 年竣工并交付

入住时间预计为2010-12 2007 年11 月份全部交付使用

预计入住时间为2010-8-31 个别因素

停车便利度较好地下260 个地下260 个地下260 个

3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：

比较因素条件指数比较案例修正表估价对象内

比较因素容估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置开发区宏达街19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

现实用途商业商业商业商业交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 区域位置 100 98 98 98 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 基础设施完善度 100 100 100 100 区域因素

修正系数 1.0000 0.962 0.962 0.962 设施设备 100 100 97 97 外观设计及物业档次

100 100 96 大堂装修等级大堂面积比合理性 100 100 98 98 物业规模 100 100 102 104 物业管理公司及管理费用

100 100 101 建筑层数及建筑结构

100 100 97 实用率 100 100 104 108 绿化率 100 100 100 100 停车便利度 100 100 100 100 新旧程度 100 102 101 102 个别因素

修正系数 1.0000 0.9722 0.986 0.9062

4、估价对象I 价格确定 29 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

估价对象 I 价格确定

比较案例案例一案例二案例三比准价格 9,066 9,809 8,990 权重 1/3 1/3 1/3 价格确定（取整至拾位）9,290 元/平方米 B、收益还原法

1、收益法公式的确定

估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临

广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通

关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在

大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设

银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓厚。采用有限

年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算：收益法的计算公式为： n i i j j i n Y A Y Y Y A Y Y A Y A 1 1 1 2 n 1 2 2 1 1(1)1(1)(1)(1)(1)(1)V 其中：V---收益价格 n A---年净收益 n Y---报酬率 n---收益年限

2、估价对象I 租金水平的确定（1）、选择交易实例：

经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基本情况如下： 津滨雅都天元居A 座办公楼

津滨雅都天元居A 座办公楼位于天津经济技术

开发区第二大街42 号，其为框架结构，总占地面积 6473平方米，地上21 层，地下1 层，实际总建筑面积36860平方米，其中地上32314平方米，地下45 46平方米，设有火灾自动报警系统，建设停车位13 0 个。津滨雅都天元居A 座办公楼由中国建筑北京设计研究院天津分院设计，由中集建设集团施工，工程于2006 年9 月竣工。目前进驻企业有天津津滨发展股份有限公司及其下属公司、滨海新区管委会等。

据调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定津滨雅都天

元居A 座办公楼的平均租金为85 元/㎡·月。泰达新天地

泰达新天地位于开发区第二大街与南

海路交汇处，泰达新天地分为两部分，一部分是写字楼，总建筑面积为23000平方米；令一部分是公寓，总建筑面积28000平方米。绿化率：30.00％，入住时间20 05 年2 月，目前写字楼入驻率较高，租金稳定。综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为80 元/㎡·月。银座大厦

银座大厦位于开发区第二大街与南海路交汇

处，项目由银座公寓和银座大厦两部分组成，整个项目呈“L”状分布。该项目总计20 层，占地900 0平米、总建面积50000平米，包含高档涉外公寓

套、高档写字间36 套、大型商业10345.95平米、顶级空中别墅1 套。该项目现涉外公寓、写字间部分已入住。银座大厦A 区：首层设置500 多平米豪华大堂，1-7 层大型

商业，总计10345.95平米。8-16 层高档写字间，总计36 套。17---20 层空中别墅1 套。

银座大厦B 区为银座公寓。根据估价人员现场调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为为75 元/㎡·月。比较案例基本情况表

交易实例名称位置档次定位交易价格（元/㎡·月）津滨雅都天元居A 座办公楼

第二大街中高档 85 泰达新天地第二大街与南海路交汇处中高档 80 银座大厦第二大街与南海路交汇处中高档 75（2）、建立比较因素条件说明表比较因素条件描述表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三物业名称

滨海投资服务中心大厦

津滨雅都天元居A 座办公楼泰达新天地银座大厦

物业位置宏达街第二大街第二大街与南海路交汇处第二大街与南海路交汇处

物业用途办公办公办公办公交易情况---租赁租赁租赁

区域功能定位商住、办公商住、办公商住、办公商住、办公商务氛围好较好较好较好道路通达度好好好好交通便捷度好好好好区域因素

公共设施完善度较好较好较好较好

基础设施完善度好好好好设施设备好较好较好较好外观设计较好较好一般一般公共部分装修好较好较好较好室内装修毛坯较好较好较好楼层景观

内部有D 区室内花园，南侧为滨海广场，北侧为泰达金融广场花园北侧有绿地广场

东侧有绿地广场

无特殊景观

层高标准层高标准层高标准层高标准层高建筑规模 65400m2 36860 m2 23000 m2 约15000 m2 实用率较好好好好

综合成新率九三成九六成九六成九五成个别因素

停车便利度便利便利便利便利

（3）、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：因素比较修正系数表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三交易情况---100 100 100 交易时间---100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共设施完善度 100 100 100 100 区域因素

基础设施完善度 100 100 100 100 33 修正系数 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101 设施设备 100 99 99 99 外观设计 100 100 98 98 公共部分装修 100 98 98 98 室内装修 100 102 102 102 楼层景观 100 98 98 97 层高 100 100 100 100 建筑规模 100 101 102 104 实用率 100 105 105 105 综合成新率 100 101 101 101 停车便利度 100 100 100 100 个别因素

修正系数 1.0000 0.9917 1.0021 0.9929（4）、估价对象I 的租赁水平确定经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

表4：估价对象I 租赁水平确定表比较案例案例一案例二案例三租赁价格（元/m2·月）85 81 75 权重 1/3 1/3 1/3 估价对象I 租赁水平80 元/m2·月

则：估价对象I平均租金水平为80 元/平方米·月。（5）收益测算中其它技术指标的确定 ①、空置率确定

根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象已竣工

投入使用多年，空置率已保持稳定，D 区为室内花园但其面积也计入估价对象建筑面积，34 因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为第三大家，隔路对面即为泰达金融广场，近驻有多家银行如农业银行、兴业银行等，其东西两侧的

刀把行建筑为开发区标志性建筑，设计独特，对外昭示性好，为目前开发区最高档写字

楼物业，因此该片区目前写字楼集聚度较好，出租率较稳定。综合考虑估价人员认为其的空置率水平为8%。②、递增比率的确定

根据估价人员对天津市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租的前1－3 年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。

考虑到估价对象物业临第三大道，与泰达金融广场形成集聚效应，对外吸引力较强，因

此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增3%，之后租金达到稳定状态。

③、报酬率的确定

采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。

其中无风险报酬率采用选取估价时点时人民银行公布的一年期银行存款利率 2.25%。

风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬

率。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为

低、中、高三等，经我司估价人员按照根据特尔菲法对估价对象各等级风险的风险报酬

率取值为：

投资风险报酬率分档表物业类型低中高备注

商业物业 3%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6% 根据天津市的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、估价对象用途等因

素，取投资风险报酬率取值4.95%，则估价对象的报酬率为2.25+4.95%=7.2%。④、房地产出租的相关费用与税费取值的确定：

房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。根据天

津市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。具体详见《收益测算过程表》。

房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维

护税、印花税、教育费附加等,根据国家及天津市税法的相关规定取值。具体详见《收益

测算过程表》。

⑤、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保

证金按2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利

率2.25%计算，根据国务院于2008 年10 月8 日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免征收。

⑥、收益年期确定：根据估价对象房地产证记载，土地使用年限至2038 年11 月07 日止，截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年；（6）收益测算

根据前面确定的租金水平及收益测算相关技术指标,可得估价对象I 的收益评估值，具体测算过程详见《收益测算过程表》。

收益测算过程表

稳定期

建筑面积65400 ㎡ 16157.5 ㎡登记价元押金2 月

空置率8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 年递增系数3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 0.0% 收益年限29.2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16～29.2 租金80.00 80.00 80.00 82.40 82.40 84.87 84.87 87.42 87.42 90.04 90.04 92.74 92.74 95.52 95.52 98.39 98.39 有效租金73.60 73.60 75.81 75.81 78.08 78.08 80.43 80.43 82.84 82.84 85.32 85.32 87.88 87.88 90.52 90.52 押金利息2.25% 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34 小计73.88 73.88 76.09 76.09 78.37 78.37 80.73 80.73 83.15 83.15 85.64 85.64 88.21 88.21 90.86 90.86 房产税12.0% 8.83 8.83 9.1 9.1 9.37 9.37 9.65 9.65 9.94 9.94 10.24 10.24 10.55 10.55 10.86 10.86 营业税5% 3.68 3.68 3.79 3.79 3.9 3.9 4.02 4.02 4.14 4.14 4.27 4.27 4.39 4.39 4.53 4.53 城建维护税7% 0.26 0.26 0.27 0.27 0.27 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 教育费附加3% 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 印花税0.05% 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.05 0.05 土地使用税5 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 堤围防护费0.01% 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 租赁管理费2% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 维修管理费5% 3.97 3.97 4.09 4.09 4.22 4.22 4.34 4.34 4.47 4.47 4.61 4.61 4.75 4.75 4.89 4.89 保险费0.10% 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 租赁费用2.00% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 小计20.01 20.01 20.63 20.63 21.23 21.23 21.86 21.86 22.51 22.51 23.21 23.21 23.89 23.89 24.61 24.61 53.87 53.87 55.46 55.46 57.14 57.14 58.87 58.87 60.64 60.64 62.43 62.43 64.32 64.32 66.25 66.25 646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44 727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6,927.63 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 603.02 562.52 540.23 503.94 484.34 451.81 434.22 405.06 389.21 363.07 348.68 325.26 312.60 291.61 280.19 2,441.53 8740.00 报酬率折现值

评估单价元/平方米收入支出月纯收益年纯收益项目基本情况

实际占用土地面积收益年期

估价对象名称天津经济技术开发区投资服务中心大厦房地产

分类项目递增期

C、估价对象I 的市场价格的确定

综上，采用市场比较法测得估价对象I 房地产估价单价为9,290 元/平方米，采用收

益还原法测得估价对象I 房地产估价单价为8,740 元/平方米，二者相差约6%，对于估

价对象I 价格确定时，我们有以下考虑：

（1）市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以

比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法，充分考虑了市场因素对估价对象价格的影响，能够较为客观反映估价对象的价格水平。（2）收益还原法是从根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，充分考虑了未来预期房地产市场状况对估价对象价格的影响因素，能够较为客观反映估

价对象的价格水平。

综合以上原因，在确定估价对象I（即估价对象在未进行内部装修、正常交易情况）

下的市场价格时采用算术平均法求取，则估价对象I 的估价单价为：估价对象I 的估价单价=9,260×0.5+8,740×0.5 =9,015 元/平方米（取整至个位）(三)估价对象交易价格确定

1、交易情况修正

估价对象为整栋进行交易，较正常交易情况而言，其在资金时间、交易费用方面均

优于将估价对象分割交易。①资金时间价值修正

根据《建设经济指标参数第三版》，房地产开发类项目的年基准收益率为12%，类

似估价对象的正常销售期约2 年，本次测算时, 则一次性整体销售,资金时间价值按期中

计为1 年，则修正系数为12%。②销售费用修正

销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售

人员费用或者销售代理费用等。根据调查,目前天津市类似项目的销售代理费为预期销售

收入的0.8～1.0%,类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售

楼处建设费用等为预期销售收入的0.8～1.5%，故销售费用合计为1.6%～2.5%。估价人

员结合估价对象的情况，结合市场分析及估价人员经验，估价对象正常的销售费用取预

期销售收入的2.5%。则一次性整体销售,销售费用修正系数为2%。

2、装修状况修正

根据现场查勘,估价对象内部装修档次高,其装修状况为: 外墙微晶石挂板墙面内墙进口大理石天花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石装修情况

门不锈钢全玻门窗塑钢窗

本次估价时,根据天津市建筑安装造价信息，经过测算，估价对象在现状装修情况

与毛坯状况相比，内部装修价格差为840 元/平方米。

3、估价对象估价值确定

估价对象估价单价=估价对象I 估价单价×交易情况修正系数+装修状况修正 =9015×（1-12%-2%）+840 =8590 元/平方米（取整至拾位）则估价对象估价值为：

估价对象估价值=估价对象估价单价×估价对象建筑面积 =8590 元/平方米×65,400平方米 =561,790,000（元）（取整至万位）

八、评估结果

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市

场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾

玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000 39

六、附件

（一）估价对象位置示意图

（二）估价对象照片复印件

（三）房地产证复印件

（四）估价机构营业执照及评估资格证书复印件__

第二篇：房地产估价报告范文

房地产估价报告模板

××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告

项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦委托人：××大厦酒店有限公司估价机构：××房地产估价公司估价人员：××× ×××

估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日估价报告编号：××××××

一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页

二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页

三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页

四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页

五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页

六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页致委托人函

×× 大厦酒店有限公司：

受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。

在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。×× 房地产估价公司法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估价师声明我们郑重声明：

⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。

⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。

⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)相关规定。

⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章

×× 房地产估价公司二○○四年十一月六日

估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：

① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。

② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。

③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。

⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。

⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。⑸ 报告使用限制条件如下：

① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。

② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。

③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：

① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。

② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦的估价结果报告

(编号：××××××)一委托人：

××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。

二估价机构：

××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号，房地产价格评估资格等级为一级，证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。

三估价对象

估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房，地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。四估价目的：为估价对象转让提供公开市场价格参考。五估价时点： 2004 年 10 月 29 日。六价值定义：

根据《房地产估价规范》第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。七估价依据：

⑴ 房地产价格评估委托协议书；

⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；

⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；

⑺ 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。八估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九估价方法：

根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。

十估价结果：

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。(十一)估价人员：××× ××××(十二)估价作业日期：

二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日(十三)估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。

×× 房地产估价公司二 ○ ○四年十一月六日

关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦的估价技术报告

估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡，土地性质为国有出让性质，土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。一实物状况分析

⑴ ××大厦主要技术经济指标说明

根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：

⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡写字间部分用地面积 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数：地下部分-4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日复用水量 310 m3/ 日实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明

依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置

××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。⒉ 建筑立面造型

根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。⒊ 绿化及景观

根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆，夜间辅以立面泛光照明，形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估价对象地下部分设四层地下室，主要为地下停车场(22 7 个车位)、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。② 裙房

估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。③ A 座塔楼

A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层(兼设备层)，四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。④ B 座塔楼

B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44。七层为会议中心，六层及八层至二十六层为写字间，二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。⒌ 装修

外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面；窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框，浅灰色隔热中空玻璃。

酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。

高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。

会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。

餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。

设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。

其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。

⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统

××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。② 电梯

××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。③ 楼宇自动化系统

综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。通讯系统：半智能型写字间设 400 对市话直通线路；智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机，45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机，175条中继线。A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。机电设备自动控制系统：采用计算机进行分散控制和集中管理。

酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。

智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。

保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。

车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。④ 给排水系统

包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。

⑤ 动力系统

包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。⑥ 供配电系统

10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状

估价对象用地面积 7593.66 ㎡，为国有出让性质，使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。⒉ 建造年代

估价对象于 2000 年 8 月开工建设，2003 年 10 月建至目前状态停工至今。⒊ 建筑结构

估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。⒋ 建筑面积

本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：

酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)：建筑面积 93584.80 ㎡

商场：建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件

估价对象所处地形由东南向西北倾斜，高差约 5 米，地质条件良好。

⒍ 临街状态

估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m，北侧与宽约 50m 的××路等高相接，临街宽度约 50m，东侧临宽约 6m 的巷道。二区位状况分析 ⑴ 区域范围

估价对象所处区域为以估价对象为中心，向东 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所围成的区域。该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。⑵ 街路配置

估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街，西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域，以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。⑶ 交通设施与接近条件

估价对象所处区域距火车站约 0.5km，距海港约 2km，距国际机构约 8km。经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。⑷ 基础设施

在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。⑸ 商服设施配置估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。⑹ 区域特征及变动趋势

估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。⑺ 其他影响设施

估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。三市场背景分析

××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元，按年末汇率测算纵约合

3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来，××市对外贸易持续快速增长。全市新批外商投资企业 879家，比上年增长 5.6% ；合同外资金额 45.75 亿美元，增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元，增长 37.9%。在新批外商投资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间，市内的星级酒店入住率超过 80%，五星级酒店时常爆满。因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。四最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。五估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。六估价测算过程

⑴ 假设开发法估价过程

具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：

所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。报酬率确定为 7.55%(详情见后)。故本报告采用动态方式进行测算。基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各个项目费用均为折现值)： P ：估价对象目前状态价格

P’ ：项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费

D ：买方购买在建工程应负担税费具体分项核算如下：

⒈ 项目全部建成后的市场价格：

根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：酒店(含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等)：建筑面积 93584.80 ㎡

商场：建筑面积 7763.46 ㎡

写字间： A 座(智能型)建筑面积 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估

××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。

收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率(折现率)将估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：

Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。

Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。

Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。

Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。

Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。

Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。

Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限(有限年)内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：

A ——年净收益； Y ——报酬率；

n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。A 酒店部分净收益测算：

预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分(车库、商务中心、健身及出租柜台等)的净收益构成。分别测算如下：

A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入

××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日(人民币)，利用率为 70% ；套间为 1800 元 / 日，利用率为 65% ；豪华套间为 2800元 / 日，利用率为 50% ；总统套房为 24500 元 / 日，利用率为 35%。每年按 360 个营业日计算。客房年经营收入为：

(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：

客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，客房年营业费用为 625 万元。

○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算为 257 万元。○ 营业税及附加：

按客房营业收入的 5.55% 计算，为 830 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。

● 年经营费用合计： 6671 万元。c 客房部分净收益

客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用＝ 14961 万元－ 6671 万元＝ 8190 万元

A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入

××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层，包括程式餐厅、包间等。根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本

包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产(除房屋和与房屋不可分离的设备设施)折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。

○ 营业费用：

包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算，餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。○ 管理费用：

包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。○ 财务费用：

包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。○ 营业税及附加：按营业收入的 5.55% 计算，为 203 万元。○ 经营者利润：

根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。● 年经营费用合计： 1986 万元。c 餐饮娱乐部分净收益

餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用＝ 3650 万元－ 1986 万元＝ 1664 万元

A.3 其他部分净收益

酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。

其他部分净收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益(a)以上三部分的净收益之和，即：

净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定

本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55%。最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定

估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)条文说明中的参考值，对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格

通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算

××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层，建筑面积约为 7763.46 ㎡，估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正，结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等，确定该商场的年净收益约为 1500万元。B 确定报酬率

根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。C 经济收益年限确定

商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。

D 商场部分价格将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估

根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。

市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。A 选择类似交易案例实例一：

位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦，1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积 227 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。实例二：

位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦，2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 9 月 6 日。实例三：

位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统，2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。

B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ：比较实例一二三（此处未列表）区位状况

自然条件相似相似相似社会条件相似相似相似离市中心距离相似相似相似交通条件相似相似相似商业繁华程度稍差相似稍差公共设施配套情况相似相似相似规划条件稍差相似相似实物状况

临街状态相似相似相似结构形式相似相似相似平面布局相似相似相似建筑规模相似相似相似装修情况稍差相似稍差所处楼层相似相似相似成新度十十十

外观稍差稍差稍差交易情况正常正常正常交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正

实例一、二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正

可比实例一、二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100。由于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95。○ 区位状况修正

比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例一、二处于类似区域，根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为 100，则实例一为 95，实例二为 100，实例三为 98。○ 实物状况修正根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为：设估价对象的价格为 100，则实例一为 95，实例二为 95，实例三为 95。D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ：项目一二三

成交单价(元/㎡)8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因素修正实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 写字楼部分的价格

估价对象写字楼部分的价格为：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(万元)④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(万元)本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17%。则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算

① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程(含设备)、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元

② 管理费

管理费取建安费用的 4%，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费

销售税费取总楼价的 2.5%，营业税及附加费率取总楼价的 5.55%，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费

确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(万元)＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(万元)

⑵ 成本法估价过程具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；

F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。

具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用

根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。① 土地出让金

估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(万元)② 拆迁安置补偿费

根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(万元)③ 综合配套费

根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

300 × 140274.34 ≈ 4200(万元)④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用

前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用

包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费

根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(万元)⒋ 基础设施配套费

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒌ 资源性费用

估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。⒍ 管理费

根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。⒎ 投资利息

此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02%，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。⒏ 投资利润

根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。⒐ 销售费用及税金

按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P。⒑ 估价对象价格

估价对象重置成本总价为：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(万元)⑶ 估价结果确定

假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125万元，两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。

七估价结果

根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写(人民币)玖亿贰仟万圆整。

×× 房地产估价公司二 ○ ○四年十一月六日

第三篇：房地产估价报告

《房地产估价》课程设计任务书

二、估价调查对象：

本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。

三、课程设计进度计划：

2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算

2011年12月22、23日————撰写估价报告

四、课程设计实施途径：

（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料;

2、估算潜在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算运营费用;

5、估算净收益;

6、选用适当的资本比率;

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

（五）、资本化率应按下列方法分析确定：

l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。

4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价报告

估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所委托方：合肥某大溪地客户经理估价方：估价人员：

估价作业日期

第一篇前言

致委托方函 ××客户经理：

根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。

估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

此致

2011-12-20

模拟法定代表人：估价师声明我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托

方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

模拟房地产估价师：估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7.报告中所使用的货币为人民币。

第二篇

估价结果报告

委托方：合肥大溪地客户经理

模拟法定代表人：×××

写字楼：合肥国大溪地××层××号估价方：模拟法定代表人：住所估价对象

名称：合肥大溪地某层办公场所坐落：合肥大溪地建筑面积：180平方米；建筑结构：框架剪力墙结构

装修情况：外墙：涂料，干挂石材供暖：无大堂：无内墙：毛坯门：暂无资料窗：双层真空玻璃

设施设备：供气：天然气供电：市政供电，一户一表厨房：毛坯有线(数字)电视：有有线电视接口供水：市政供水通讯：电信卫生间：毛坯消防：按国家标准宽带：电信。工程质量：经验收合格竣工日期：2009年×月×日

维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全

周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的

为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点

2011年12月21日价值定义

本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据

1．国家和合肥市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3．委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则

本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果

合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

估价人员：估价作业日期：

第三篇估价技术报告

一、估价方法选用：

由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。

二、估价测算过程：

（一）、根据估价对象状况：

合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50

年，从2004年12月22日算起。

估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：

1、选择估价方法：

该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。

（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：

年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：

年其他税费：108000 *6%=6480元

（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425

=86572元

6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

第四篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：成都百货大楼××店房地产在建工程抵押价值评估委托方：广汉市××房地产开发有限公司估价方：广汉市丰泰房地产评估有限责任公司估价人员：××××××

估价作业日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日估价报告编号：××××××

一、致委托方函

二、估价师和估价员声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件：

房地产估价委托书、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》及估价方《营业执照》、《房地产价格评估机构资格证书》等复印件。、《建设工程规划许可证》致委托估价方函

广汉市××房地产开发有限公司：

本公司受贵公司的委托，对位于广汉市中山大道南一段的成都百货大楼××店在建工程进行市场价格评估，作为贵公司办理抵押贷款的价格参考依据。估价对象于2004年10月10 日动工修建，总建筑面积为 26934．74平方米，其土地使用权类型为出让，终止日期为2044年，使用权总面积为6436．90平方米。

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二O O五年六月十四日可能实现的市场价格为：

人民币小写：l1160．O0万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整

估价结果报告随函发送，如有异议，请贵公司于十五日内向我公司提出。此函。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7．委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的分析和结论，委托方对提供的资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任。

8．报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”、“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司估价人员不承担相应责任。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章

估价的假设和限制条件

一、本估价报告基于以下的假设条件得出结论：

1．在估价时点估价对象未设定抵押担保等他项权力，且不存在司法和行政机关依法裁决查封和其他限制该资产权利的情形。这些事项未经我们调查确认；

2．本报告假定估价对象的处置不受可能影响其价值的权限制和负有法律义务性质的开支所约束；

3．本报告假设估价对象保持估价时点时产权记载用途继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途；

4．估价人员对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范；

5．估价对象的过去、现在和未来处于公开的市场环境中，未受特殊因素的影响；

6．委托方向本公司提供的有关资料和陈述的情况是真实，合法和完整的。

二、说明和限制条件

1．本报告估价结果是根据本次估价目的做出的，仅作为委托方办理抵押贷款的市场价格参考依据，不得用于其它用途；

2．本报告所采用的房屋建筑面积和土地使用面积以委托方提供的资料为依据；

3．本估价结果包括房屋、构筑物及其附属设施设备和占用范围内的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价结果无效；

4．根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效；

5．根据本报告的估价目的，在运用本报告时应在考虑产权性质、未来市场波动风险、物业变现的不确定性(估价对象可能存在不易变现或快速变现的风险)和变现的费用、物业转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价值的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价格定义后，参考估价结果确定担保额(担保额应低于估价结果)。抵押权利双方应按规定到有关管理部门进行抵押登记；

6．估价结果自完成估价报告起半年内有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期间内由于国家政策、经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设条件发生重大变动，这些变动对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须委托我公司重新估价；

7．如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效；

8．本报告未经我公司书面同意，不得向委托方及使用相关方以外的单位或个人提供，其报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中，报告解释权为本公司所有；

9．本报告经注册房地产估价师、本公司签章，并作为一个整体时有效；

l0．必须在本报告有效期内，正确合理地运用本报告估价结果，否则责任由委托人自负。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

房地产估价结果报告

一、委托方

机构名称：广汉市××房地产开发有限公司机构地址：略法定代表人：略身份证号码：略住址：略

二、估价方

机构名称：四川省广汉市丰泰房地产评估有限责任公司机构地址：广汉市金雁广场2幢综合楼底层北面1号资格等级：房地产价格评估(资格证号：510600P006)

三、估价对象 1．估价对象范围：

估价对象位于广汉市中山大道南一段一成都百货大楼××店(××××)在建工程，现已办理了编号为××××××《建筑工程施工许可证》；广建编号2004一××号《建设工程规划许可证》；广建编号2003一××号《建设用地规划许可证》；广国用(2004)字第××号《国有土地使用证》；

2．估价对象权属：

根据委托方提供的资料显示，估价对象为广汉市××房地产开发有限公司所有。

3．估价对象建筑物使用情况：估价对象现为在建工程，未投入使用； 4．估价对象建筑及装饰情况：该商业中心建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．

49、建筑密度为0．62。于2004年l0月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火

系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。其中，第一层建筑面积3963．50平方米，第二层建筑面积3661．26平方米，第三层建筑面积3865．65平方米，第四层建筑面积4087．62平方米，第五层建筑面积3511．13平方米，第六层建筑面积1893．32平方米，第七层建筑面积1810．04平方米，地下层建筑面积4142．22平方米；

5．估价对象土地使用情况：

土地使用权类型为出让、用途为商服，终止日期为2044年6月22日，使用权总面积为6346．90平方米。土地面积较大，地势平整，地块内已铺设好砼路面等其它附属设施设备。

四、估价目的

为抵押贷款提供价格参考依据

五、估价时点 2005年6月14日

六、价值定义

1．本报告所确定的房地产价值，是根据国家规范的要求和本报告的估价目的，本次估价结果为公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格，该价格仅适用于协商作价处置方式，若采用其他处置方式(如强制处分等)，该价格无效。如估价目的变更，须另行估价；

2．本估价结果包括如下价值： ①房屋及其附属设施设备； ②房屋占用范围内的土地使用权。3．币种为人民币。

七、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．建设部发《城市房地产价格管理暂行办法》； 4．《中华人民共和国担保法》；

5．《房地产估价规范》(GB／TS0291—1999)；

6．广汉市人民政府颁发(2000)l6号《关于调整我市基准地价标准及有关问题的通知》；

7．委托人提供的资料；

8．估价人员通过调查及现场查勘获得的资料；

9．广汉市房地产交易市场提供的有关房地产市场资料； lO．评估机构掌握的资料。

八、估价原则

I．合法原则。要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行； 2．最高最佳使用原则。要求房地产应以估价对象的最高最佳使用为前提进行；

3。替代原则。要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

4．估价时点原则。要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值；

5．公平原则。要求房地产估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

九、估价方法．

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，房地产估价方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法四种方法。我们根据特定的估价目的、估价对象的市场情况等选择适宜的估价方法。

1．估价方法的选择因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益法确定续建完成后的房地产价值；

2．估价方法的定义 ①假设开发法的定义：

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

②收益法的定义

预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○年六月十四日可能实现的市场价格为：

人民币小写：II160．00万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整

十一、估价人员××××××

十二、估价作业日期 2005年6月14日至2005年6月19日

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期为6个月，即2005年6月19日至2005年l2月18日。

广汉市丰泰房地产评估有限责任公司

二OO五年六月十九日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析：

成都百货大楼××店是由成都百货大楼集团公司强势投资、打造的广汉市第一时尚购物高地。该商业中心用地面积6436．90平方米，建筑总楼层为地面七层、地下一层，为整幢钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3．

49、建筑密度为0．62。该幢大楼由广汉市建筑勘测设计院设计，于2004年1O月动工修建，2005年2月主楼四层断水，目前该大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

该商业中心各层的主要功能分述如下：

第一层：建筑面积3963．50平方米，为精品百货。第二层：建筑面积3661．26平方米，为精品百货。第三层：建筑面积3865．65平方米，为大型主力超市。第四层：建筑面积4087．62平方米，为餐饮娱乐。第五层：建筑面积3511．13平方米，为办公用房。第六层：建筑面积1893．32平方米，为办公用房。第七层：建筑面积1810．04平方米，为办公用房。地下层：建筑面积4142．22平方米，为停车库。

二、区域因素分析

估价房地产位于广汉市中山大道南一段与西湖路交汇处，其四面均临城市主干道，市政设施齐全、密布的道路网络连接城市四面八方，方便快捷的交通带来如织人流。故该地段具有地理位置优越、人口流动量大、经济区位好、交通条件十分便利等特点。

三、市场背景分析

广汉市经济将继续保持高增长的势头，未来的房地产市场前景良好。而估价对象所处地段中山大道，人潮涌动、车水马龙己天然形成不可限量的投资价值。加上××国际商业中心，充分满足城市规划和使用功能，以现代简约的建筑风格，充分张扬大都市商业建筑特色的外立面造型，必将成为广汉市的标志性建筑。成都百货大楼人住××国际，以强大的商业运营能力和品牌号召力，打造20000平方米的大型综合性商业卖场，开创广汉商业百货之先河。故这些因素将会给估价房地产的市场价值带来不可估量的正面影响。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象设计用途：地下层为停车库，一、二层为精品百货，三层为大型主力超市，四层为餐饮娱乐，五至七层为办公用房。从房屋位置结构、套型、设施状况来看不适宜用于住宅等其它用途，故估价对象以保持其设计用途使用为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定，估价方法有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。因该区域同类房地产交易实例较少，可比实例选择困难，和估价对象具有收益性的特点，结合实际情况，我们选择房地合一评估的方法对其客观合理价值进行估算，估价方法为：假设开发法，其应用方式为：采用收益法确定续建完成后的房地产价值。

六、估价测算过程 1．假设开发法公式

在建工程价格=续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一续建投资利润一买方购买在建工程的税费； 2．采用收益法确定续建完成后的房地产价值收益法基本数据情况简介： ①基本假定：

a、房地产每年收益额相同； b、资本化率每年不变且大于零； C．有限年期为n。②收益法公式：

3．估价测算：

(1)续建完成后的房地产价值 ①总收益：

根据估价人员现场调查，认真分析了评估对象的实际情况，结合广汉市房地产交易市场的交易资料，比较德阳岷江路成都百货大楼、都江堰成都百货大楼、龙果成都百货大楼、南充成都百货大楼，考虑到一至四层及地下层可出租面积和不可出租面积的权重，确定该房地产的社会平均租金水平为：

一层每平方米建筑面积月租金为6O．00元，则年总收益为：720．00平方米；

二层每平方米建筑面积月租金为55．00元，则年总收益为：660．00元／平方米；三层每平方米建筑面积月租金为45．00元，则年总收益为：540．007r_／~z方米；

四层每平方米建筑面积月租金为4O．00元，则年总收益为：480．00平方米；

五层每平方米建筑面积月租金为2O．00元，则年总收益为：240．00元／平方米；

六层每平方米建筑面积月租金为18．00元，则年总收益为：216．00元／平方米；

七层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；

地下层每平方米建筑面积月租金为16．00元，则年总收益为：192．00平方米；

②总支出： A．折旧费

根据川建厅发[2000]013号文《四川省建筑工程计价定额》(SGD1—2000)以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》第五章第四节第十一条“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为O。

则年折旧费=1800÷39=46．15元／平方米 B．维修费

按我市惯例，维修费为房屋现行造价的1．5％．则年维修费=1800×1．5％=27．00元／平方米 C．管理费

年管理费=(46．15+27．00)×10％= 7．32元／平方米 D．保险费

年保险费=1800×2％o= 3．6O元／平方米 E．房产税

年房产税=1800×1．2％= 21．60元／平方米 F．其它税及不可预见费

年其它税及不可预见费为1．86元／平方米 G．土地使用税

年土地使用税约为O．72元／平方米,故年总支出：

46.15 + 27.0O + 7.32 + 3.6O + 21.60 + 1.86 + 0.72 = 108.25元／平方米

③纯收益：

一层：720.O0 – 108.25 = 611.75 元／平方米二层：660.O0 – 108.25 = 551.75 元／平方米三层：540.O0 – 108.25 = 431.75 元／平方米四层：480.O0 – 108.25 = 371.75 元／平方米五层：240.O0 – 108.25 = 131.75 元／平方米六层：216.O0 – 108.25 = 107.75 元／平方米七层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米地下层：192.O0 – 108.25 = 83.75 元／平方米 ④资本化率的确定：

资本化率的确定采用投资复合收益率法和安全利率加风险调整值法。

A．投资复合收益率法

假设委估房地产的取得是一种房地产投资行为，取得该房地产的资金来源可分为抵押贷款和和自由资本两种，通常抵押贷款占七成，自有资本占三成。目前中长期贷款的年贷款利率为5.49％，自有资本所有者一般要求的年收益率为10％。则：

资本化率=70％ × 5.49％ + 30％ × 10％ = 6．843％ B．安全利率加风险调整值法

根据国家的现行银行存款利率及有价证券的利率分析，目前货币的安全利率在2％～ 3％之间，取其中间值2.5％作为安全利率。根据我市的经济状况及未来预测，委估对象的用途和房屋成新分析，取风险补偿率为2.5％。则：

资本化率 = 安全利率 + 风险补偿率 = 2.5％ + 2.5％ = 5％ C．资本化率的确定

因委估房地产的标的额较大，所以资本化率的确定用投资复合收益率法更符合评估目的，故取两种方法得出资本化率的权数分别为0．75和0．25。则：

最终资本化率为：

6.843％ ×0.75+5.0％ ×0.25=6.38％ ⑤收益年限的确定：

估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。

⑥将上述数据代人公式

(2)续建成本

根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算确定：整个工程续建成本为11000000．O0元。

(3)管理费用

按续建成本的3％计：

11000000.O0 × 3％ = 330000.O0 元(4)投资利息

根据委托方提供的在建工程施工进度来看，其续建周期为3个月，利息以一年期贷款利率：6.93％o／月为推。则，(5)销售费用

按续建成本的5％计：

11000000.O0 × 5％ = 550000.O0 元(6)续建投资利润按续建成本的10％计：

11000000.O0 × 10％ = 1100000.O0 元(7)买方购买在建工程的税费

按续建成本的6.5％计：11000000.O0 × 6.5％ = 715000.O0 元(8)在建工程的评估值

在建工程价格 = 125513399.73 – 11000000550000-1100000—715000 = 111588121.O0 元则：在建工程价格总额为：11160.O0万元

七、估价结果确定

本公司根据估价目的，在认真分析委托方提供的资料以及估价人员现场查勘和市场调查取得的资料基础上，遵循估价原则，采用假设开发法、收益法对影响房地产价格因素进行了分析，结合估价经验，经过测算，确定估价对象成都百货大楼××店在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，在估价时点二○○五年六月十四日可能实现的市场价格为：

人民币小写：11160．O0万元

人民币大写：壹亿壹仟壹佰陆拾万元整

第五篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室

委托方：吴锡仁

估价方：

估价人员：

估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估价报告编号：

１

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、附件

２

致委托方函

吴锡仁：

受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。

此致

随函附奉评估报告

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

３

估价师声明

我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。

8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。

估价师签名

４

估价的假设和限制条件

1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。

3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。

5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。

６

房地产估价结果报告

一、委托方：吴锡仁

二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

三、估价对象：

1、权属状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证字第号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为

2、建筑物状况

历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。

3、估价对象房屋状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户

4、地理位置与周围环境

估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小

７商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交车通达，交通方便。

四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据

五、估价时点：2010年10月14日

六、价值定义：

本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。

由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。

七、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８法规文件；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的房屋所有权证；

4、济南市基准地价等相关资料；

5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法：

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的

９基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为元/平方米。

十一、估价人员

十二、估价作业日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１《房屋所有权证》复印件

房地产估价报告

第一篇：房地产估价报告

第二篇：房地产估价报告范文

第三篇：房地产估价报告

第四篇：房地产估价报告

第五篇：房地产估价报告

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