房 地 产 估 价 报 告

第一篇：房 地 产 估 价 报 告

房 地 产 估 价 报 告

项 目 名 称：北京远洋大厦

委

托

方：北京远洋大厦有限公司

估

价

方：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估

估价作业日期：2006年12月1日至12月8日

估价报告编号：京房估字[26]第08号 事务所

目录

一、致委托方函

三、估价的假设和限制条件

（一）委托方

（三）估价对象

（五）估价时点

（七）估价依据

（九）估价方法

（十一）估价人员

0

（十三）估价报告应用的有效期

0

（一）区域因素分析

（三）市场背景分析

（五）估价方法选用

8A．第一条技术路线

（七）估价结果确定

334-

一、致委托方函

北京远洋大厦有限公司：

承蒙委托，贵公司为申请抵押贷款，委托我公司进行的房地产评估工作已经完成。我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则，根据国家相关法律、法规的规定，实施了评估所必须的各项程序确定，评估了贵公司所属的位于北京市复兴门内大街158号的远洋大厦地下B1－B3层，地上F1－F17（扣除14层设备层）层及其分摊的土地，估价时点为2006年12月1日，在价值定义设定条件下，估价结果如下： 建筑面积：117000平方米

单位房屋价值：27491元/平方米 房屋总价：￥321644.7万元

大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元 货币单位：人民币元

房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件，详见附后的估价报告全文。

北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所

法定代表人：ⅩⅩⅩ

二零零六年十二月一日

二、估价师声明 我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：***，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查勘。

6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。

7、本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章 参加估价的注册房地产估价师签名：

盖章

三、估价的假设和限制条件

（一）、估价报告结论成立的假设前提：

1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。

2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。

4、假定估价对象在估价时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(估价时点不是完成实地查勘之日时用)

5、本报告在评估过程中，假设委估房地产在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

6、假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

7、假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

（二）、估价报告使用的限制条件：

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价。

3、本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。

4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。

5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。

6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本所进行更正。

四、房地产估价结果报告

（一）委托方

本估价项目的委托单位是：北京远洋大厦有限公司 单位地址：北京市复兴门内大街158号 法定代表人：陆治明

（二）估价方

本估价项目的估价机构为： 单位地址： 法定代表人：

估价资格等级：国家一级 资质证书号：建房估证字[2002]3241号

（三）估价对象 1．土地状况描述

估价对象所占用土地位于北京市西城区复兴门内大街158号，土地登记用途为办公，评估设定用途为综合，其基础设施达到宗地红线外“七通”（供水、排水、供电、通讯、供暖、通气、道路），宗地红线内“六通一平”（供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整）。土地总面积为17535平方米，土地形状规则。土地四至：东至凯晨大厦，南至西铁匠胡同，西至北京教育电视台，北至长安街。根据北京市基准地价，估价对象位于一类地价区。2.建筑物状况描述：

开工日期及竣工日期

97年9月开工、99年12月30日竣工 占地及总建筑面积

用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米

楼高及层数

总高度68米；地上17层（含设备层）、地下3层

容积率及绿化情况

容积率为1：4.2，周边规划有数千平方米的绿地，北部有代征绿地7000平方米

开发商

北京远洋大厦有限公司 投资商

中远房地产开发有限公司 北京城建开发（集团）总公司 STEP HIGH PROPERIES LIMITED 物业管理

前期顾问：北京戴德梁行房地产顾问有限公司 物业管理商：中远酒店物业管理有限公司

建筑设计、施工单位

设计：美国CHI--AM、APEC/NBBJ建筑设计公司以及中国机械工业部设计研究院。

结构施工及总承包单位：北京城建集团五公司。功能划分

1层底商

2—17层写字楼与三层设备层 B1会议室，员工餐厅，酒店 B2-B3 停车场

远洋大厦采用多种建筑先进技术和智能化楼宇控制系统。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，自由简便的掌握大厦的自然采光。幕墙上特设的开启窗以调节环境。

大厦停车场设有400余个车位，其车库管理系统的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。

大厦所采用的配套设备如空调，电梯、通讯系统、卫星天线闭路电视系统均采用了国内外非常先进的技术，其安全系统、消防系统、给排水系统、供电系统非常完善先进，如今也很好的发挥着作用。

大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。3.估价对象权属状况（1）土地使用年限：40年，1997年9月至2037年9月（2）房地产权属描述：

估价对象北京远洋大厦土地所有权属国家所有，以划拨方式获得其土地使用权，于1997年9月取得《国有土地使用权证》。

估价对象为北京远洋大厦发展有限公司所有，于1999年12月27日取得《工程质量竣工核验证书》，建筑面积为117000平方米。4.他项权利描述：

估价对象于估价时点未发生抵押权、地役权等他项权利。

（四）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）估价时点 2006年12月1日

（六）价值定义

房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值。

（七）估价依据

1.本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章 1)

《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2)

《中华人民共和国土地管理法》； 3)

《中华人民共和国担保法》； 4)

《城市房地产抵押管理办法》。2.本次估价采用的技术规程

1)

中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

2)

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》；

3.委托方提供的有关资料 1)

房地产估价委托合同 2)

房屋所有权证

（八）估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1.独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2.合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。3.谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

4.最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。5.估价时点原则

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。6.替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

（九）估价方法

1.本次估价的技术思路和估价方法

房地产的估价方法一般来说有以下几种，它们是：比较法、成本法、收益法、假设开发法。本次评估过程中依据具体的房地产用途以及估价人员收集的所在地资料情况选择恰当的评估方法。

首先由于估价对象位于西城区，该地区建筑市场已初具规模，市场规则基本形成。并且该区与类似的写字楼具有相当数量，可以成为可用的可比实例，因此可以利用市场法进行估价。其次，该地区写字楼市场的价格非常透明，本次评估的对象具有潜在的投资收益，可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益法进行估价。故本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。

第一条技术路线：首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整。得到估价结果。

第二条技术路线：首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。2.估价方法的定义 市场法：将估价对象与在估价时点近期交易的类似的房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正与调整，以此来求得估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（十）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法和收益法的估价方法，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币321644.7万元，大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元整。

（十一）估价人员

姓名：

资格证书号：

估价师签名： 姓名：

资格证书号：

估价师签名： 姓名：

资格证书号：

估价师签名： 姓名：

资格证书号：

估价师签名： 姓名：

资格证书号：

估价师签名： 姓名：

资格证书号：

估价师签名：

（十二）估价作业日期

2006年12月1日至2006年12月8日

（十三）估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为一年，自报告出具日算起。

五、估价技术报告

（一）区域因素分析 1.区域交通状况分析

远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。由于其优越的地理位置，而可以便捷的利用长安街和金融街的经济信息资源和技术信息资源。由于远洋大厦地处长安街，使其具有了尊贵和权威的商业地位，而隔街相望的金融街商圈更是近几年发展迅速的现代化的商业中心。城市规划与交通的设计很好的配合区域发展的要求。区域设有一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，和四通八达的公交系统。主要干道为长安街，前门大街，平安大街，西上环。交通十分便利。

2.区域商业环境状况分析

远洋大厦地处西长安街商圈与金融街商圈交接处，从金融环境来说，它更多的是得益于金融街商圈所营造的良好的商业金融氛围。目前金融街的建设已初具规模，其显露出的现代化的设施、优美的环境吸引了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业入驻。中国人民银行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督委员会等国家级金融管理机构，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业发展银行、北京商业银行总部、交通银行、招商银行、中信实业银行、上海浦发银行、中国民生银行及道亨银行和丰业银行北京办事处已相继入驻金融街。中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯公司等一批国家级信息通讯企业、金融服务类中介公司及大量的知名企业也聚集在此，律师、会计师、评估师事务所等比比皆是，已初步形成了金融服务产业链，成为西城区资金、技术、知识密集度最高、税收增长速度最快的地区。购物中心、学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：百盛购物中心、中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。

在不久的将来，金融街将是一个设施完善、服务一流的中央办公区；资本活跃、市场繁荣的金融商业区；教育先进、特色鲜明的文化旅游区；交通便捷、环境优美的居住生活区。最终将成为北京资金最密集、市场最活跃、资讯最发达、环境最优美的国际金融中心区。3.商业配套和公共设施分析

本区域高中低档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要。周边还有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。中百会展等展览设施可以为入驻企业提供商业展示、产品发布的场所。另外，还有多处大型商场如百盛、西单等。学校、保险公司、政府机构等也相继分布在远洋大厦的东、西、南、北侧，如：中央音乐学院、国家广播电影电视总局、国家海洋局、中国人民保险公司、泰康人寿保险公司等等。由于该商圈的建设已趋于成熟，因此各类基础设施丰富。周边有多所超市如北京宏汇园上海华联超市、北京月坛怡惠达超市、北京超市发商业；多所医院如北京儿童医院，中国人民公安大学医院，北京康迈医院；多家邮局快递公司如北京全日通快递有限责任公司、北京邮政局西区邮电局、北京恒通远快递中心。4.区域经济状况分析

北京金融街是建设中的国家级金融管理中心，位于北京市区中心，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，东起太平桥大街，西至西二环路，紧邻长安街，距天安门广场3.5公里，周围被西单商业区、长安街、阜景文化旅游街所环绕，下有地铁一号线及2号线交汇。不仅交通便利，而且紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60％以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。

（二）个别因素分析

1.估价对象位置，交通状况

远洋大厦位于西城区复兴门内大街158号，地处复兴门桥畔，西长安街与金融街交汇之处，属于西长安街商圈。远洋大厦紧邻一、二线地铁换乘站──复兴门地铁站，大厦前并设有

1、特1、4、15、25、37、52、205、337、728、802路公交车站，交通十分便利。2.估价对象建筑物状况

1)

委托建筑物状况委估建筑物于一九九九年建成，维护保养情况较好。用地面积17535平方米，代征绿地面积7000平方米，总建筑面积11.7万平方米。2)

估价对象在估价期日2006年12月1日的具体状况如下： 层数：地上17层（含设备层）、地下三层。结构：框架结构

外墙：外墙的科学设计是远洋大厦建筑特色的突出方面。北立面为船体弧形，整个外墙采用当前流行的不锈钢杆件点联结中空玻璃幕墙，以浅色通透的玻璃作为外围护，使整个大厦呈现丰富的通透感、立体感和层次感，同时兼顾了采光和私密性。解决了日益严重的城市光污染问题。大厦独家采用外墙自动升降窗帘，全金属构造钢轨及滑轮，智能化控制系统，保证了外部观感的整体流畅，自由简便掌握大厦的自然采光，是高科技以人为本的又一次生动阐述。幕墙上特设的开启窗以最自然的方式调节环境的舒适。

停车场：设有474个车位，其中地上178个，地下296个；地下车库宽敞、明亮和舒适，为京城同业中罕见。

车库管理系统：停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车型、车牌号、计费等均在车辆行进中完成，杜绝拥堵、极大的方便客户。

空调：进口美国名牌CARRIER（开利）原装离心式制冷机组，风机盘管加新风机组的中央空调系统。超静音风机盘管，大幅降低室内噪声。提供充足的高于国家标准的新风量。电梯：瑞士本土生产SCHINDLER（迅达）电梯。共有19部垂直梯,4部扶梯。梯速2.5M/S，载重1.6吨。SCHINDLER专利预分配系统。最长等待时间不超过20秒，使客人直达所去的楼层。

通讯系统：提供与各大电信及网络公司的节点机，点对点VPN传输及100兆以上广域网出口，以及网络无线覆盖系统。办公区域每8-10平方米两个信息点。3000门程控交换机及直拨外线2万个点。

卫星天线闭路电视系统：日本百合3#，亚卫3#，泛美8#，泛美2#卫星天线（CATV）接收系统，客户可及时了解欧美、亚洲、泛太平洋地区的最新信息。

综合布线：选用世界著名的美国朗讯公司SYSTIMAX SCS 结构的网联布线方案，全方案均采用五类配置，系统可支持超过100Mbps网络和155MbpsATM设备。大厦的主干则采用光缆解决了以往处理大量信息所带来的带宽瓶颈。大厦的语音、数据甚至庞大的图像传输等应用已不在成为顾虑，极大满足了现有及未来的高速应用。

安全系统：大厦设置了保安监控系统，楼内有150多个摄相头，对大厦的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行监控，并对保安信息进行长时间的数据记录。

消防系统：大厦设有日本NOMEI（能美）智能化火灾自动报警系统，自动进行故障测试、报警和喷淋。大厦选用最先进的智能化火灾自动探测、报警系统，烟感探测器报警系统中全部采用光电式感应，各火灾探测器均选用智能型，能最大限度的减少损失，提高准确率。大厦按功能区域配置温度、有害气体探测器，对大厦进行24小时全年防火监测，一旦发生意外火情，控制消防给水系统、区域声光报警系统、排烟系统自动启动。大厦的其他系统进行相应的消防联动。

给排水系统：大厦采用双路供水，24小时冷热水供应。大厦采用高位水箱上行下给式供水，水箱进出口处采用紫外线消毒，确保水源清洁。生活、消防、空调和热力水泵及阀门全部采用进口设备，空调、热水的补水采用树脂软化水系统。大厦卫生洁具选用美国KOHLER（科勒）的产品，五金配件拟选用德国多玛名牌产品。

照明标准：大厦照明照度按照国际标准设计，达到国家高级标准。各疏散部位、地下车库和办公室均设应急事故照明。

供电系统：大厦采用双路独立10KV电源供电，并自备1200KW进口名牌柴油发电机组。选用进口名牌高压开关柜。大厦低压配电系统主要设备选用进口名牌开关，采用引进最新技术配置组装。备有自动计量设备，对供电局远传。大厦一类负荷诸如消防、电梯、照明及客户申请的一类负荷设备等均采用双回路末端供电。各单元单独设表计量，各房间内可预设地面线槽，便于灵活隔断。也可按客户的要求设置网络地板。

其他建筑特色：大厦采用中空的大堂，通透无光污染的中空玻璃幕墙，每一办公点距自然光源不超过8米。高大的棕榈使视线向上延伸，直达68米高的采光顶。外面的天光，里面的灯光极度融合；外面的空间，里面的空间，完全通透。挑空大堂的为17层环廊。建筑物结构图

3.委托对象利用现状

委估房地产现主要做写字楼用，出租率百分之九十五。

（三）市场背景分析

1.写字楼市场总体分析：

从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，但几年以来写字楼市场发展状况基本处于稳定增长的状态，使人们对未来的北京写字楼市场发展纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测。

2.从宏观经济和政策来看，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。同时，北京市还为鼓励企业进驻特定地区的写字楼而提供了多种优惠政策。从国家层面，如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策； 从北京市层面，如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。从地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。3.目前北京市已经发展了多个具有清晰区域地位和区域形象的商务圈，形成CBD、中关村、金融街为主题的“3＋X”的多中心写字楼格局。这些商务圈在区域产业、便利状况、区域配套都已经或逐步走向成熟。而这些大的商圈作带动的金融产业群落也必将吸引同属的企业入住。

4.金融街商圈写字楼市场分析

5.金融街建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，自1993年至2000年，金融街累计开复工面积达100万平方米，竣工面积达60万平方米。至目前，中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国人民保险公司总部、中信实业银行等国家级金融机构以及众多银行分行、非银行金融机构等均座落在金融街，北京金融街作为全国金融中心，已基本形成。

6.金融街写字楼市场吸纳速度为每年平均吸纳10万平方米，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。在几年的发展中，金融街区域的写字楼市场保持稳中有升的态势。随着我国经济的快速发展和全球经济一体化进程的加快，我国在世界经济中扮演着越来越重要的角色，金融街在全国乃至全世界的地位同样越来越重要。今年以来，金融街写字楼市场大单成交活跃。其客户特点主要是国内金融保险业的巨头。如中国建设银行总行日前斥资10亿元人民币购买了长安兴融中心近6万平方米的建筑面积，中国网通整栋购买了中证大厦，中国保监会购买了鑫茂大厦其中的一栋，中国银监会购买了另一栋，中国人寿保险、中国人寿资产管理公司和北京保信地产三家联合以1.4亿美元购买了国际金融中心A座9.15万平方米的写字楼和车位，中国电力投资集团和中国电信购买了盈创大厦南北两栋共7.5万平方米的建筑面积等。

（四）最高最佳使用分析 由于土地是地理位置极佳，位于非常活跃的西长安街商圈，并且面临稳步发展的金融街商圈，又面对主要干道长安街，因此这里是建造顶级写字楼的理想场所。远洋大厦的建设与定位符合最高最佳使用原则。

（五）估价方法选用

根据资料与远洋大厦的实际情况，分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。

第一条技术路线：采用市场比较法。首先选择相同区位的类似写字楼，由于可比实例数量有限，因此也选择了区位水平相同的同等级物业作为可比实例。调整远洋大厦与这些可比实例的差异，包括交易情况、交易日期、房地产状况等因素的调整，得到估价结果。

第二条技术路线：采用收益法。首先估算估价对象每年的有效总收益，然后扣减正常运营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求得估价对象的房地产于估价时点的现值。

（六）估价测算过程 A．第一条技术路线

由于远洋大厦周边存在着较多的类似的房地产交易，因此我们可以采取市场比较法测算远洋大厦的价值。

（1）市场比较法计算公式如下：

交易情况修正

交易日期调整

房地产状况调整

（2）可比实例选择 可比实例1：凯晨大厦

一、区域因素分析 1．概况

凯晨广场位于西城区宣武门西大街甲129号，紧邻远洋大厦，属于长安街商圈。作为长安街上最后一个可供租售较大面积的纯商务写字楼，凯晨广场的占据了优越地利位置，成为长安街上的后起之秀。另外，凯晨广场周围遍布很多高档写字楼，如长安兴融中心，北京招商国际金融大厦，商业氛围浓厚，已经形成高档写字楼聚集的办公地域。图 凯晨广场周边交通图 2．商业配套分析

凯晨广场周边高中档餐厅云集，可以满足办公人员商务宴请的需要；周边有多家银行、金融机构和证券投资中心等，可以满足企业对各项金融服务的需求。另外，还有多处大型商场，贴近西单购物圈。内部配套包括员工餐厅、咖啡厅、小型超市、照片冲洗店、对外餐饮、干洗店、医疗室、茶座、美容美发厅等，十分齐全。3．公共设施分析

凯晨广场周边有多所银行、移动联通营业厅，贴近西单购物圈、百盛购物中心，生活十分便利，能够满足不同的消费需求。公共配套设施齐全。4．交通情况

凯晨广场位于西长安街，为四通八达的立体交通网所环绕，区位及交通优势得天独厚，构筑了5A核心地标建筑所必需的中心交通环境。

二、个别因素分析 1．建筑物结构

凯晨广场为高层建筑，地上14层，地下4层，主体13层，北侧檐口高度49.5米，局部主体14层，檐口高度：57.1米。总建筑面积约为194000平方米，地上建筑面积约为132000平方米，地下建筑面积约为62000平方米。办公空间150平米－3000平米，绿化率为30%，容积率为6.28。2．层高

地上13 层净高3.2 米，地上2-12 层为净高2.8 米的标准办公间，地上1 层为净高4.5 米，地下1 层为净高4.5 米。3．装饰装修

为公共部分精装修，采用智能玻璃幕墙建筑技术，双挑空中庭大堂，电梯, 选用品牌瑞士迅达原装电梯。4．设备、设施

商务服务设施，银行、邮局、商务中心、国际会议中心、国际顶级品牌展览展示中心生活服务设施，中高档餐饮、运动会所、员工餐厅等，配套设施十分齐全。地下车库设停车场管理系统。

5．功能划分

地上14 层为电梯机房、设备间等，地上13 层 VIP 总裁行政层，地上2-12 层的标准办公间，地上1 层跨国银行营业大厅、国际顶级品牌展览展示中心、高档西餐咖啡厅等，地下1 层商务设施： 国际会议中心、商务中心、邮局、金库;生活设施： 高中档餐厅、员工餐厅等。地下2-4 层停车库, 共有1006 个车位及配套设备用房。

三、物业经营状况：

凯晨广场目前主要以销售为主，售价为36800万/平方米，1006 个地下车位;平均万平方米使用面积拥有车位约83 个。车位费：60万/个。

可比实例2：凯恒中心

一、区域因素分析 1．概况

凯恒中心位于东城区东二环朝阳门立交桥西南角，属于朝外商圈。接连朝阳门内大街和朝阳门南大街，地理位置十分优越。周边地区商业氛围浓厚，形成写字楼聚集的办公地域，配套上用设施仅齐全，有华智商务大厦，丰联广场，中保大厦，嘉里中心等，地区开发较完善。2．商业配套分析

凯恒中心周边汇聚国际顶级写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓等四大部分，同时，写字楼规划了5层高档国际商铺。3．基础设施分析

凯恒中心周边设施齐全，生活便利。附近有大中小院校，公共配套设施齐全。4．交通情况

凯恒中心，位踞东二环朝阳门立交桥西南角，北京环线地铁、6号地铁线交汇；110、112、119、44路等多条公交线通过；更与首都国际机场高速路、北京站、京津塘高速路便捷相通。海陆空立体化交通，得天独厚。

二、个别因素分析 1．建筑物结构

凯恒中心为高层建筑，框架剪力墙结构。共22层，地下3层，总建筑面积： 500000平方米。

2．层高：大厦标准层层高3.2米。3．装饰装修：公共部分精装修。4．设备、设施

凯恒中心设施设备齐全，空调品牌为美国开利，20余部原装三菱电梯，光纤电缆, 千兆以太网入楼，10兆带宽入户，24小时保安、设施完备的消防系统。5．功能划分

整个区域的配套设施齐全，有由写字楼、超五星级酒店、国际会展中心、高级公寓四部分组成。

三、物业经营状况：

凯恒中心主要以销售为主，售价为均价：28500元/平方米，商业部分售价均价为40000元/平方米。

可比实例3：新保利大厦

一、区域因素分析 1．概况

位于北京市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。项目地下一层与地铁东四十条站直接连通，距离东直门交通枢纽车程2分钟，地铁、汽车、2．商业配套分析

商业配套包括：银行： 中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、等银行网点密布于项目周边。酒店：保利酒店、港澳中心瑞士酒店、亚洲大酒店。政府机构、大使馆：外交部、文化部、公安部签证管理中心、使馆区。购物场所：太平洋百货、丰联商业广场、银座百货等。健身设施：工人体育场、工人体育馆、青鸟健身中心、中体倍力等。文化娱乐设施：保利剧院、保利艺术博物馆、东环影城、东方金柜、东城区少年宫、后海、三里屯酒吧街等。3．基础设施分析

配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）。4．交通情况

新保利大厦周边区域交通状况良好，交通网络四通八达，地铁2号线东四十条站，城铁：地铁13号线东直门站，44路、800路、820路、特2、858路等。

二、个别因素分析 1．建筑物结构

新保利大厦为钢结构－钢筋混凝土的混合结构。占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层，商业吊楼8层。绿化率为30%，容积率为6.58。

图2新保利大厦标准层 2．层高

新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米，办公空间宽敞明亮。3．装饰装修

大堂地面、墙面采用意大利进口罗马白洞石，电梯厅采用花梨木吊顶、飞利浦灯具、意大利进口罗马白洞石，办公区采用飞利浦灯具、星牌矿棉板，办公区走廊采用飞利浦灯具、星牌矿棉板、interface地毯、花梨木门、不锈钢踢脚线、门套；卫生间采用意大利进口罗马白洞石、不锈钢隔断门、杜拉维特洁具、士龙五金单反玻璃幕墙，中庭吊顶采用铝穿孔板。4．设备、设施

电梯数量：26部(办公区15部)，电梯品牌为26部德国原装进口蒂森电梯，空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备。设有中央吸尘系统。设置了卫星电视接收天线，系统设计为860MHz宽带双向传输网络系统。采用德国安舍火灾自动及控制报警系统，楼内设置视频监控系统、手动报警系统、巡更系统、双监探测系统等。5．功能划分

吊楼1—5层约6022平方米国际顶级商业中心。大堂首层设咖啡厅，大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，3,210平方米健身中心，吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅

三、物业经营状况：

新保利大厦主要以销售为主，售价为均价均价4000美元/平方米，折合人民币为31230元/平方米，汇率为7.83。物业费为3.5美元/天/平方米。（3）确定比较因素 表1 比较因素

比较因素

远洋大厦

凯晨广场

新保利大厦

凯恒中心 交易价格（人民币/平方米）

35000

32000

28500

二、交易情况

正常

正常

正常

正常

交易期日

2006.12.1

2006.12.1

2006.12.1

2006.12.1 区

地理位置

西城区复兴门内大街158号

西城区宣武门西大街甲129号

东二环东四十条桥西南侧

朝阳门立交桥西南角

域

离市中心距离

非常近

非常近

很近

很近因

基础设施状况

好

好

好

好

素

公共设施状况

齐全

齐全

齐全

齐全

环境质量

较好

较好

一般

一般

交通便捷度

便捷

便捷

较便捷

较便捷

场地条件

七通一平

七通一平

七通一平

七通一平个

成新度

竣工

全新

竣工1年

竣工2年 别

装修程度

精装

精装

精装

精装 因

销售方向

外销

外销

外销

外销 素

工程质量

优

优

优

优

使用功能

写字楼

写字楼

写字楼

写字楼

物业管理措施

完备

完备

完备

完备

结构类型

框架

框架

框架

框架

（4）进行交易情况修正，交易日期调整及房地产状况调整：

表2交易情况修正，交易日期调整

比较因素

远洋大厦

凯晨广场

新保利大厦

凯恒中心交易价格

（人民币/平方米）

35000

32000

28500

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易期日

2006.12.1

2006.12.1

2006.12.1

2006.12.1

表3 房地产状况调整

比较因素

权重

远洋大厦

凯晨广场

新保利大厦

区域条件分值

97.5

所处地理位置

0.3

基础设施保证度

0.2

公共设施保证度

0.2

环境质量

0.1

交通便捷度

0.2

个别条件分值

104.05

100.2

98.35

建筑结构

15%

层高

15%

装饰装修

20%

设施设备条件

20%

功能完备情况

20%

房屋成新率

10%

（5）确定价格修正因素系数 表4 价格修正因素系数

比较案例

远洋大厦

凯晨广场

新保利大厦

凯恒中心凯恒中心

交易价格(元/m2)

35000

32000

28500 交易情况

100/100

100/100

100/100 交易期日

100/100

100/100

100/100 区域因素

100/100

100/97.5

100/97 个别因素

100/104

100/100

100/98.35 价格修正调整系数

0.961538

1.025641

1.048223

（6）求取比准价格

估价对象的比准价格＝可比实例的价格×价格修正系数 表5 求取比准价格

凯晨广场

新保利大厦

凯恒中心

远洋大厦 交易价格

35000

32000

28500

价格修正调整系数

0.961538462

1.025641

1.048223

比准价格

33637

32755

29874

32089 远洋大厦比准价格＝（33637＋32755＋29874）/ 3 =32089元/平方米 B.第二条技术路线

鉴于远洋大厦的写字楼、停车场用于出租，所以采用收益法计算远洋大厦的市场价值。1．尚可使用年限 的确定

远洋大厦的耐用年限为50年，土地使用年限为40年（1997年9月至2037年9月），建设期为2年，已经使用了7年，故尚可使用年限为31年，即 =31。2．年净收益 的确定

2.1远洋大厦写字楼的年净收益计算

2.1.1远洋大厦写字楼的年有效毛收入的计算

（1）标准层租金的确定

根据市场调查，远洋大厦的标准层（2-17层，其中13层为设备层）的租金为33美元/平方米.月，2006年12月基准汇率为1：7.83，即258.39元/平方米.月，但基于《房地产估价规范》的选用客观价格要求，现对此价格进行可行性论证。①

采用简单算术平均法计算出一个市场平均租金作为比准价格，步骤如下： •选取北京市的同类型、同规模、装饰大致相同的写字楼可比实例，见表1。表1 实例选用表 实例选用表

位置

物业名称

所在商圈

标准层租金[元/平方米•月]

标准层租金[美元/平方米•月] 西城区金融街

英蓝国际大厦

金融街商圈

290

西城区金融街

国际企业大厦

金融街商圈

204

西城区金融街中心处

鑫茂大厦

金融街商圈

188

金融街G区8号地

盈泰中心

金融街商圈

204

西城区南礼士路

建威大厦

西长安街商圈

196

朝阳区光华路1号

嘉里中心

CBD商圈

291

建国门外大街1号

国贸中心

CBD商圈

352

朝阳商务中心区西南角

CBD国际大厦

CBD商圈

205

海淀区中关村知春路

知春大厦

中关村商圈

135

海淀区中关村

中关村大厦

中关村商圈

150

朝阳区三元桥

南银大厦

燕莎商圈

280

东三环北路8号

亮马河大厦

燕莎商圈

290

均价

232.08

•采用简单算术平均法计算

市场平均租金=30（美元/平方米•月）②

标准层租金的比选

根据计算出的市场平均租金，可以看出远洋大厦的实际租金33美元/平方米•月属于客观价格，这是因为其设计结构独特以及物业评级为顶级，代表了同地段写字楼的先进水平，租金略高于市场平均租金是合情合理的。

（2）首层租金的计算

通过远洋大厦所在的北京市金融街类似物业首层与标准层之间租金的价值比率，求出远洋大厦的首层出租价格，租金比率表见表2。表2 租金比率表

租金比率表（根据调研数据而得）

位置

物业名称

所在商圈

租金[元/平方米•月]

标准层与首层租金比（%）西城区金融街

英蓝国际大厦

金融街商圈

首层

626（80）

标准层 290

西城区金融街

国际企业大厦

金融街商圈

首层

510

标准层 204（26）

西城区南礼士路

建威大厦

西长安街商圈

首层

440

标准层 196（25）

西城区金融街中心处

鑫茂大厦

金融街商圈

首层

430

标准层 188（24）

金融街G区8号地

盈泰中心

金融街商圈

首层

480

标准层 204（26）

租金百分率（平均）

43.6

首层租金=33÷43.6%=75.69（美元/平米•月）

（3）写字楼年有效毛收入计算，见表3。表3 写字楼年有效毛收入表 写字楼年有效毛收入表

估价对象

租金[元/平米•月]

建筑面积

可出租面积（%）

出租率（%）

年（月）

年有效毛收入（万元/年）首层

75.69×7.83=592.7

8439.2

3781.45 2层

33×7.83=258.39

6199.33

1460.88 3～17层（不含13层设备层）

33×7.83=258.39

6199.33

21913.24 合计

27155.57 2.1.2远洋大厦写字楼的年运营费用计算（1）管理费

管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年有效毛收入的3％，则：

管理费＝27155.57×3％＝814.67（万元/年）（2）房屋维修费

房屋维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的维修费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对北京市建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则： 房屋维修费＝1200×117000×1.5％/10000＝210.6（万元/年）（3）保险费

保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：

保险费＝1200×117000×2‰/10000＝28.08（万元/年）（4）税费

税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及北京市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年有效毛收入的12％，营业税按年有效毛收入的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年有效毛收入的1‰，则：

税费=27155.57×17.5%+27155.57×1‰=4779.38（万元/年）（5）年运营费用合计

年运营费用=管理费+房屋维修费+保险费+税费

=814.67+210.6+28.08+4779.3=5832.73（万元/年）2.1.3远洋大厦写字楼年净收益计算

写字楼年净收益=年有效毛收入-年运营费用=27155.57-5832.73=21322.84（万元/年）2.2远洋大厦地上、地下停车场年净收益的计算

远洋大厦共设有474个车位，其中地上178个、地下296个。根据市场调查，平均地上租金为800元/位.月、地下租金为950元/位.月，空置率为5%，管理费、税费等支出占总收入的7%。则： 停车场年净收益 =（800×178+950×296）×12×（1-5%）×（1-7%）/10000 =449.10（万元/年）

2.3远洋大厦其他小型营业性项目年净收益的计算

远洋大厦其他小型营业性项目包括位于地下一层西区的员工餐厅，总面积近2000平方米，分为三个餐厅，其中的众合餐厅共有餐位620个，每日可接待用餐客人近2000人；高职餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人；恒佳餐厅共有餐位80个，每日可接待用餐客人近160人。

用餐价格：厦内客户加收15%的管理费，厦外客户加收20%的管理费。而根据三个餐厅的档次级别，估算出日人均消费金额分别为11、50、30元，上座率分别为90%、50%、60%。此外，根据资料显示，我国高档餐饮业的平均利润率一般在60%-70%，所以本报告取60%。则员工餐厅年净收益计算步骤如下： 众合餐厅年净收益：11×2000×365×90%×60%÷10000=433.62（万元/年）高职餐厅年净收益：50×160×365×50%×60%÷10000=87.60（万元/年）恒佳餐厅年净收益：30×160×365×60%×60%÷10000=63.07（万元/年）合计：员工餐厅年净收益=433.62+87.60+63.07=584.29（万元/年）2.4远洋大厦年净收益 计算

=写字楼年净收益+停车场年净收益+员工餐厅年净收益

=21322.84+449.10+584.29=22356.23(万元/年)3．资本化率 的确定

资本化率 采用安全利率加风险调整值法：安全利率取中国人民银行发布的一年定期存款利率2.52％，风险调整值根据北京市金融街地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为6.48％。则

=2.52％+6.48％=9％

4．远洋大厦房地产价格的确定240950.48（万元）5．远洋大厦房地产单价的确定 房地产单价=240950.48÷117000×10000=20594.06（元/平方米）

（七）估价结果确定

1.假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值——房地产正常价格的确定

由市场比较法测算出的房地产单价为32089元/平方米，而由收益法测算出的房地产单价为20594元/平方米，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为60%，收益法为40%，则： 委估房地产的单价=32089×60%＋20594×40%=27491（元/平方米）委估房地产价格=27491×117000=3216447000（元）2.房地产抵押价值的确定

最终确定估价对象在估价时点2006年12月1日于价值定义和假设条件下的抵押价值为：￥321644.7万元

大写金额：叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾肆万柒仟元 货币种类：人民币元 估价机构全称：北京市ⅩⅩ有限责任房地产评估事务所 机构地址：

资格等级：国家一级 法定代表人：

证书编号：建房估证字[2002]3241号 二零零六年十二月八日

六、附件

（一）《房屋所有权证存根》京房权证字第686号；

（二）北京远洋大厦《价格评估委托书》北京市执字第8号；

（三）估价机构营业执照；

（四）估价机构的资质证书；

（五）估价人员资质证书；

（六）估价机构备案证明。

第二篇：房地产估价报告

xxxx房地产估价报告范文一篇

目 录

致委托方函................2

估价师声明................4

估价的假设和限制条件...................5

房地产估价结果报告...............9

一、委托方..............9

二、估价方..............9

三、估价对象...........10

四、估价目的...........16

五、估价时点...........17

六、价值定义...........17

七、估价依据...........17

八、估价原则...........18

九、估价方法...........19

十、估价结果...........19

十一、估价人员.........21十二、估价作业日期............21十三、估价报告应用的有效期...........21

第四部分附件...............22

报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 1北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司：

承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼 2674.47平方米、18 层写字楼 2628.95平方米、5 层部分商铺 719.68平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。

评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估

目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日的评估结果如下：

估价对象总建筑面积:6023.1平方米

估价对象房地产总价:9135.6246 万元

大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整

（货币单位：人民币元）

其中:

1、15 层写字楼

建筑面积: 2674.47平方米

房地产单价:13796 元/平方米

房地产总价:3689.6988 万元

大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整

（货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 2北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告2、18 层写字楼

建筑面积: 2628.95平方米

房地产单价:13809 元/平方米

房地产总价:3630.3171 万元

大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整

（货币单位：人民币元）

3、5 层部分商铺

建筑面积: 719.68平方米

房地产单价:25228 元/平方米

房地产总价:1815.6087 万元

大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整

（货币单位：人民币元）

以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。

法人代表：

北京岳华中天房地产评估有限公司

二○○七年四月十日报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 3北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。估价师签名：

姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名

齐辉 11199701

41王键 1119980172报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 4北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

估价的假设和限制条件

一、假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：

（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；

（2）房地产买卖程序符合法律规定；

（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；

（4）有一段合理的交易时间；

（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。

3、委托方合法取得现有产权资料。

4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。

5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。

6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的现场勘查，估价对象实际用途为写字楼、商业配套（地上）。在评估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。报告编号：

[2007]岳华中天[评]字第7号 5北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

7、本报告估价结果以估价对象不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。

8、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

二、限制条件

1、本估价报告由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司共同委托，已取得双方书面同意。

2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。

3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日、在现状利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。

4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。

5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“写字楼、商铺”，土地登记用途为“综合楼及地下车库”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 6北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。

6、关于估价对象建筑面积的说明：于估价时点，估价对象未单独办理《房屋所有权证》，此次评估中估价对象的建筑面积以海淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地测绘技术报告书》为准，最终的建筑面积应以依法取得的《房屋所有权证》登记内容为准。

7、于估价时点，柜位号为 5A027～5A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。

根据本次估价目的，考虑到北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟在抵债行为实现之前先偿还对中国光大银行北京海淀支行的贷款，并注销该部分房地产的抵押登记。因此，本报告未考虑上述抵押权对估价对象房地产价格的影响。

8、于估价时点，纳入本次评估范围的 15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租，根据《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第 42 号）规定：“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”

“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”另外，根据房地产估价规范的要求，采用收益法评估估价对象房地产价格时，“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 7北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告

本报告评估的是估价对象在不受租约限制条件下的公开市场价格，即本报告评估结果未考虑上述租赁权即承租方权益对估价对象房地产价格的影响。

9、于估价时点，估价对象 15、18 层写字楼中，部分房间已由承租人装修使用，本报告估

价结果包含该

第三篇：房地产估价报告

房地产估价理论与实务

姓

名：胡倩学

号：年

级：班

级：资源环境与城乡规划管理指导老师：彭贤伟

——课程结业作业 091002010015 2009级

房地产估价报告

估价项目名称：贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆转让价值评估

估价委托人：贵州师范大学

估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司

估价人员：胡 倩（注册号：123456）、朱轶彬（注册号：456789）

估价作业日期：2012年5月15日至2012年5月20日

估价报告编号：世纪房估［2012］第80号

目 录

一、致委托方函………………………………………………………4

二、估价师声明………………………………………………………5

三、估价的假设和限制条件…………………………………………7

四、估价结果报告……………………………………………………9

五、估价技术报告……………………………………………………13

六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函

贵州师范大学：

本公司接受贵方的委托，我们对位于贵阳市宝山北路贵州师范大学的图书馆进行了评估，估价的目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2012年5月15日。价值类型：估价对象的公开市场价值。

在整个估价过程中，本公司估价师遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规划》即国家相关法律、法规和政策规定，经过详细的现场勘查和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元，单价：1539.1元／M2。

贵阳市世纪房地产估价公司

法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注册房地产估价师声明

对本报告我们特作如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业 分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师胡倩、全凯云已于估价时点对本估价报 告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了失地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被掩盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资 料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象 正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以权属管理部门认定为准。

注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）签名： 注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）签名： 估价的假设和限制条件

1、本次估价的假设前提

（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由 转让；

（2）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；

（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化 或实质性改变；

（4）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的 专业知识；

（5）不考虑特殊卖家的附加条件。

2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验；本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；

（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销；

3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下得市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般会发生变化。（2）估价结果未考虑未来处置风险；

（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有再无及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；

4、本报告使用的限制条件

（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让房地产市场价值参考，不作他用；

（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；

（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、其他说明

（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项分估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。

（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。估 价 结 果 报 告

一、估价委托人：贵州师范大学

二、估价机构：贵阳市世纪房地产评估公司 住所：贵阳市白云区大坝路36号 法定代表人：胡 倩 资质等级：一级

证书编号：建房估证字［2011］号

有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日

三、估价对象

估价对象为贵阳市云岩区宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为 12526平方米，四、估价目的

为委托方转让估价对象提供市场参考价值。

五、估价时点 2012年5月15日

六、价值定义

房地产转让价值，即为公开市场价值。

七、估价依据

本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、国家标准GB/T50291——1999《房地产估价规范》；

4、本公司掌握的房地产市场信息资料；

5、本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；

6、委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权》复印件。

八、估价原则

1、合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地长权属证实和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划，土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

2、最高最佳使用原则

最高最佳李永刚是估价对象一种罪可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体变现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3、替代原则 根据市场运行规律，在统一商品市场中，上平或提供的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即由两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过互相影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，是价格相互牵制而趋于一致。

4、房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

5、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T50291——1999），通行的估价方 法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正等。因估价对象为较为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；有根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法、市场法进行估价。

市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

收益法是预测估价对象未来收益，然后利用适合的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

十、估价结果

注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采 用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2012年5月15日的公开市场价值为人民币：19278783.15元，大写（人民币）：壹仟玖佰贰拾柒万捌仟柒佰捌捌拾叁点壹伍元 单价：1539.1元／M2。

十一、估价人员

注册房地产估价师：胡 倩（注册号：123456）注册房地产估价师：朱轶彬（注册号：456789）

十二、估价作业日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日

十三、估价报告应用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。

估 价 技 术 报 告

一、估价对象实物状况描述与分析

估价对象为贵阳市宝山北路贵州师范大学图书馆房地产，房屋建筑面积为12526平方米。（1）房屋用途：教学（2）建筑结构：框架结构

（3）外观：估价对象所处的整体建筑物呈连体式（4）房屋楼层：五层

（5）平面布局：中央有大厅，在其周围有藏书的隔间（6）配套设施：给水、排水、供电、通讯等配套设施完备（7）装修状况：简单装修

二、估价对象描述与分析

位于贵阳市宝山北路116号，图书馆总层数为五层。距离喷水池800米；周边有师大附中、师大幼儿园等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。

三、估价对象权益描述与分析

完全产权房地产。

四、估价方法适用性分析

根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场不活跃，且类似交易案例较少，故确定采用成本法和假设开发法作为本次评估的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论：商品的价格是根据其生产所必要的费用决定的。

假设开发法是根据估价对象预期开发玩成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体的说，假设开发法是预测估价兑现开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

四、估价测算过程

（一）假设开发法

估图书馆2012年5月15日的建筑物重置价格。图书馆共五层，总建筑面积为12526M2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到该重置价格所需要的有挂数据如下：建筑安装工程费为1200元／M2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费和专业费之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息：开发经营期为2年，费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%，销售税费为售价的5.53%，开发利润为投资利润的20%。解:设该图书馆的重新构建总价值为V，估算如下：

1、建筑安装工程费=1200*12526=15031200元

2、专业费用=15031200*6%=901872元

3、管理费=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4、销售费=V*3%

5、以上4项之和=16411064.16+0.03V

6、投资利息=（15031200+901872+477992.16+0.03V）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03V）*0.06=984663.85+0.0018V元

7、销售税费=V*5.53%

8、开发利润=（984663.85+0.0018V）*20%=196932.77+0.00036V元

9、V=16411064.16+0.03V+984663.85+0.0018V+0.0553V+1969 32.77+0.00036V元

V=19278783.15元

建筑物重置单价=1539.1元／M2

（二）收益法

图书馆是1989年建成的，假设使用期限为70年，那么到2012年已使用了23年，还剩47年，日过出租的话，预测图书馆正常情况下每年的净收益为563829.78元，该嘞房地产的报酬率为1.375%，计算图书馆的收益价值。

解：该图书馆的收益价值计算如下： V=A／Y［1-1／(1+Y)^n］

V=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置单价=1538.62元／M2

附 件

1、估价对象《房屋所有权证》（复印件）

2、估价对象《国有土地使用权证》（复印件）

3、委托人身份证（复印件）

4、失地查勘相片（原件）

第四篇：房地产估价报告

《房地产估价》课程设计任务书

二、估价调查对象：

本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。

三、课程设计进度计划：

2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算

2011年12月22、23日————撰写估价报告

四、课程设计实施途径：

（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：

1、搜集有关收入和费用的资料;

2、估算潜在毛收入;

3、估算有效毛收入;

4、估算运营费用;

5、估算净收益;

6、选用适当的资本比率;

7、选用适宜的计算公式求出收益价格。

（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。

（五）、资本化率应按下列方法分析确定：

l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。

2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。

4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

房地产估价报告

估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：

估价作业日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客户经理：

根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。

估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

此致

2011-12-20

模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托

方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7.报告中所使用的货币为人民币。

第二篇

估价结果报告

委托方：合肥大溪地客户经理

模拟法定代表人：×××

写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象

名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构

装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃

设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日

维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全

周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的

为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点

2011年12月21日 价值定义

本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据

1．国家和合肥市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则

本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果

合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

估价人员： 估价作业日期：

第三篇 估价技术报告

一、估价方法选用：

由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。

二、估价测算过程：

（一）、根据估价对象状况：

合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50

年，从2004年12月22日算起。

估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：

1、选择估价方法：

该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i

2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。

（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：

年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：

年其他税费：108000 *6%=6480元

（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425

=86572元

6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：

V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。

第五篇：房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室

委托方：吴锡仁

估价方：

估价人员：

估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估价报告编号：

１

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、附件

２

致 委 托 方 函

吴锡仁：

受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产（建筑面积为46.27平方米）的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

此致

随函附奉评估报告

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 价 师 声 明

我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。

8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。

估价师签名

４

估价的假设和限制条件

1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。

2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。

3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。

5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。

５

6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。

６

房地产估价结果报告

一、委托方：吴锡仁

二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

三、估价对象：

1、权属状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号；产别：私有房产；设计用途为住宅；房屋所有人为

2、建筑物状况

历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。

3、估价对象房屋状况

估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户

4、地理位置与周围环境

估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小

７ 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交车通达，交通方便。

四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据

五、估价时点：2010年10月14日

六、价值定义：

本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。

由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。

七、估价依据：

1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、８ 法规文件；

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

3、委托方提供的房屋所有权证；

4、济南市基准地价等相关资料；

5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。

八、估价原则：

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

九、估价方法：

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的

９ 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整；单位建筑面积价格为 元/平方米。

十一、估价人员

十二、估价作业日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

济南世纪华邦房产信息咨询有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有权证》复印件