长春市物业管理条例

第一篇：长春市物业管理条例

长春市物业管理条例

《长春市物业管理条例》，共六章，六十六条（含附则），自2 0 0 8年1月1日起施行。这是为了规范物业服务管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合该市实际情况而制定的，适用于该市行政区域内的物业服务管理活动。

《长春市物业管理条例》已由长春市 业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。

本条例所称公用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等设施设备。

本条例所称业主，是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业服务经营的企业法人。

社区委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

（九）监督物业共用部位、公用设施设备维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）审议批准物业服务合同；

（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款

（一）拟定业主管理规约草案、业主大会议事规则草案、业主委员会议事规则草案和业主委员会选举办法，制作表决票和选票，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人；

（二）推荐业主委员会委员候选人；

（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数。

前款规定事项应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。

经占建筑面积且占总人数百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

提议应当附上提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、投票权数。

业主委员会应当核实提议业主身份；无法核实业主身份的，提议无效。

业主委员会不能履行职责的，由所在地县（市）、区物业管理行政主管部门指导街道办事处、乡镇人民政府组织、协助业主召开业主大会，重新选举业主委员会。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。

（三）物业服务用房交付时应当达到正常使用功能。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。

市、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业服务招投标活动实施监督管理。

（四）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单；

（五）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的，可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。

手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。

市物业管理行政主管门应当每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用合同、提供服务等方面进行评定。对评定不合格的物业管理企业，由市行政物业管理部门责令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部门取消其一年内在本市承接物业服务业务的资格。

因维修房屋及共用设施设备给有关业主造成损失的，由责任人负责修复或者补偿。业主、物业使用人应当为物业服务企业、他人维护房屋及共用设施设备提供便利，因业主、物业使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

有关单位、个人或者物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第二篇：长春市物业管理的基本做法、不足及加强建议

长春市物业管理的基本做法、不足及加强建议近年来，长春市住宅物业管理方面的问题突显，已成为政府和社会各层面普遍关注的热点问题。随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化，管理中的问题日积月累，弃管小区的数量不断攀升，矛盾越来越突出，越来越复杂，处理成本也急剧加大，迫切需要尽快加以解决。为此，根据市政府主要领导同志的指示精神，长春市住房保障和房地产管理局与市委市政府政策研究室组成了课题组，对市相关部门、区（开发区）、街道、社区及开发商和物业服务企业进行了深入细致的调查研究，并赴杭州、西安等地学习考察。

一、长春市物业管理的基本做法

长春市物业服务业发展大致经历了三个阶段。第一阶段为起步阶段（1996年至2000年）。1996年起，长春市以治理卫生、美化环境为突破口，在13个小区开展了物业管理试点，使老百姓初步形成了“花钱买服务”的观念，认识和接受了物业服务。第二阶段为快速发展阶段（2001年至2007年）。2001年，长春市出台了《长春市城市住宅区物业管理条例》，配套制定了相关的法规政策，使物业服务行业得到了快速发展。第三阶段为规范提高阶段（2008年以来）。2008年，长春市颁布了《长春市物业管理条例》，确立了“四级”管理体制，进一步明确了各级物业管理职责，使物业管理步入了不断完善、持续发展的轨道。

（一）长春市物业管理现状

第一，物业服务企业。从数量与性质上看，截至2012年末，长春市共有物业服务企业479家。其中，国有企业17家，占3.55%；有限责任公司401家，占83.72%；股份有限公司12家，占2.51%；私营企业37家，占7.72%；外埠企业8家，占1.88%；港澳台企业1家，占0.21%；外资企业2家，占0.42%。从资质等级上看，长春市物业服务企业中一级资质企业10家，占2.09%；二级资质企业26家，占5.43%；三级资质企业393家，占82.05%；临时资质企业50家，占10.43%。

从人员构成上看，长春市物业服务企业从业人员共有3.0615万人，其中，经营管理人员6975人，占22.8%；操作人员2.364万人，占77.2%。在企业经营管理人员中，大学以上学历的有 3005 人，大中专学历的有3183人，分别占管理人员总数的43.08%和45.63%。

第二，物业服务面积。截至2012年末，长春市区已登记住宅建筑面积8868.21万平方米，其中，物业服务面积7606.99万平方米，物业服务覆盖率达85.77%。第三，小区标准化管理。目前，长春市877个住宅物业服务项目中，有367个分别被评为国家和省市示范、优秀住宅小区。其中，国家示范小区22 个，国家物业管理优秀小区19个，占全省获得国家示范、国家优秀小区项目的74%；省级物业管理住宅示范小区50个，省级物业管理优秀小区75个，两项共占全省的69%；市级物业管理优秀小区201个。

（二）长春市物业管理的主要做法

第一，创新体制，构建“四级”物业管理格局。长春市不断探索创新，构建了“四级”物业管理工作格局，明确了市房地局、各区政府（开发区管委会）、街道办事处、社区居委会的“四级”管理职能。在各城区、开发区设立了物业管理行政主管部门，配备了三至四名专职人员。还遵循权责一致的原则，向各城区、开发区下放了对业主大会和业主委员会的日常监督管理、指导权，业主委员会、新建房屋交付使用、物业服务企业和物业服务用房的备案权，使用物业维修资金的指导、监督权，物业服务项目交接的指导、监督权，业主重新选聘物业服务企业的指导、监督权，房屋建设工程、物业服务用房配置的监督、检查权，信访投诉案件的协调、处理权。这一格局的建立，使小区的大量矛盾和上访投诉在基层得到了解决，缩短了时间，减少了上访数量。

第二，试点先行，稳步推进“老、旧、散”住宅区改造和物业管理。如何对不具备实施专业化物业管理条件的“老、旧、散”住宅区实施管理，始终是长春市倾力解决的一大难题。2009年，长春市在南关区永吉街道职工新村社区开展了“老、旧、散”住宅区物业管理试点。2010年6月，召开长春市物业管理工作大会，推广了试点工作经验，颁发了《关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作的实施意见》，确定了五种运作方式。一是对管理区域较大、房屋较集中、配套设施相对较好的老旧小区，由社区组织选举产生业主委员会，并以其为主选择物业服务形式；二是对房屋建筑面积较小的物业区域，由社区组织召开业主大会，选举成立物业自治委员会，为小区提供以卫生保洁和日常维修为主的基本物业服务；三是对产权复杂的住宅区，由社区召集产权单位和业主代表等相关产权人，共同协商确定小区的物业服务形式；四是各社区成立住宅区物业服务协调委员会，由供水、供电、供气、供热、市政等相关部门工作人员共同组成，解决居民日常生活中遇到的问题；五是建立联席会议制度。对小区出现的重大或疑难问题，由协调委员会主任组织召开协调委员会委员、业主委员会委员、物业自治委员会委员、物业服务企业、辖区派出所参加的联席会议，及时协调解决问题。进而，探索出了一条“老、旧、散”住宅区的物业管理之路。

第三，清理整顿，建立企业信息系统和诚信档案。按照省、市的统一部署，长春市房地局于2011年7月至12月，围绕遏制无证无照经营、扰乱物业服务市场秩序、不依法履行物业服务合同等违法违规行为进行了清理整顿。期间，印发了《长春市关于对全市物业服务企业开展清理整顿工作的通告》和《长春市清理整顿物业服务企业工作实施方案》,建立了物业企业信息管理系统，要求物业企业进行基本信息录入，并对企业从业人员的职称证件等基础性资料实行锁定管理，避免了证件重复使用。我们还健全了物业服务企业诚信档案，对企业实行动态监管，为及时处理业主上访提供了信息支持。

第四，制定新政，破解物业专项维修资金使用困局。2011年，根据长春市物业维修资金管理现状，依据《物权法》，颁布实施了《长春市物业专项维修资金管理办法》，科学界定了维修资金的使用范围、合理调整了维修资金的交存标准、彻底转变了维修资金的交存方式，保障了维修资金及时、足额归集到位；优化完善了使用维修资金的表决方法，形成了归集、使用相互促进的良性循环；启动了维修资金的应急使用程序，使资金使用效率和群众满意度大幅提高。

第五，强化培训，提高业内人员整体素质。几年来，长春市房地局根据国家法规政策和实际需求，定期或不定期地培训街道、社区的物业管理人员，提高其业务能力。结合物业服务企业从业人员持证上岗的要求，加大了对物业服务企业管理人员、专业技术人员的培训，组织了物业管理师考前培训。还为市信访局和12345接线员进行了物业管理知识讲座，使其熟知了相关管理部门的工作职责和责任关系，使大量上访案件从源头上按职责分流到位。

二、长春市物业管理中存在的主要问题及原因分析

从近三年“12345”受理物业管理和服务投诉情况来看，物业管理方面的投诉占受理总量的7.7%，呈现出总量比逐年增多的趋势。2010年增长5.8%，2011年增长7.3%，2012年增长9.4%，物业管理问题在市民关注的问题中排在第五位。产生问题的原因方方面面、错综复杂，大体可归纳如下几点。

（一）管理部门出台的法规难以完全适应新形势的需要

一是机构有待完善。《长春市物业管理条例》和《长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见》规定，各区要设立人员编制五人以上的物业管理机构，街道和社区应配备专人负责住宅区物业管理工作。但由于缺乏更为具体的规定，人员编制和经费难以落实，普遍存在着区物业办没有配齐人员，街道没有专职工作人员，社区没有专管人员的问题。尤其是长春市把改造后的30个“老、旧、散”小区纳入物业管理范畴，加上下放的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁、棚改等方面的35项职能后，更加大了各区、街道、社区的工作量和工作难度。

二是处罚力度不够。由于国家有关法规针对物业服务企业和业主的不良行为，鲜有处罚措施，目前对物业服务企业的管理仍然缺乏强有力的手段。例如，当物业服务企业和业主产生了矛盾，业主拒交物业费时，物业服务企业就采取停水、停电、停电梯、摘水表等不良手段。双方协调不成，业主习惯于找政府。而物业主管部门由于没有强有力的处罚手段，对物业服务企业只能靠批评教育，处于很无奈的境地。

三是维修资金使用受限。遵循《物权法》，长春市物业主管部门对住宅专项维修资金使用进行了细化，并取得了一些成效，但仍然受到了两个要件的制约。一是受限于两个三分之二的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令［2007］第165号）规定，“维修资金的使用应当经专用部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过。”实际操作中，由于业主意见很难统一，想要达到“双三分之二”通过极难。因此，维修资金也就不容易使用。二是受限于百分之百归集率的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋大面积渗漏、外墙立面大面积脱落等，可启动维修资金应急程序，无须“双三分之二”以上同意，先维修，后公示，但前提是小区维修资金归集率必须达到100%。而长春市大多数小区都达不到这一标准，维修资金归集率最高的90%多，最低的不到40%。

四是收费标准与现实脱节。《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定，吉林省住宅小区物业服务费政府指导价格区间为每平方米 0.30-1.50 元。此后，8年未做调整，已不能满足物业服务成本的需求。当物业服务企业要提高物业费时，业主不同意，双方达不成一致意见，致使物业服务企业经营越来越难。

（二）房地产开发遗留问题多，涉及面广

据调查，长春市物业方面投诉量的68%是由开发商遗留问题引起的。大多数开发商在把小区物业服务委托给物业服务企业的同时，也将大量问题遗留下来，使得种种原本应由开发企业解决的矛盾和问题，统统被推向物业服务企业。而物业服务企业对遗留下来的诸如变更规划、房屋质量问题、物业管理权属不清、公共配套设施设备不完善、不切实际的超值服务承诺等一系列问题根本无力解决。于是，业主们将所有的怨气都撒在物业服务企业身上，造成了投诉量居高不下。

（三）物业服务企业惨淡经营

长春市三级和临时资质物业企业数量，占企业总数的92.48%。这些企业规模小、人员素质较低、抗风险能力弱，其中的一些企业难免出现服务质量差、维修不及时、收费不合理、恶意停水、停电等问题，引发了业主强烈不满。在我们看到物业服务企业这些问题，并监督纠正的同时，也应该客观看待他们所面对的困难。

一是钱难挣。目前，长春市弃管小区总数已达211 个，面积 1257.8 万平方米，占全市小区总数的38.72%。产生这一问题的主要原因是收费不涨支出涨。一是人工成本和材料成本逐年增长。如2008年，长春市保安员月工资为 800元，现在已达到1800至2200元，最高的万科已达到2800元。保洁员月工资也从400元涨到1500元左右。另外，办公用品、劳动用品费用也大幅上涨。二是不合理支出多。如对一些小区的二次供水、供电，相关部门沿用抄大表方式计费，大小表之间产生的损耗费全部由物业企业承担。2012年，据479家物业服务企业反映，共承担垃圾清运费374.58万元，二次供水损耗295.66万元，供电损耗477.11万元，三项合计1147.35万元，使得部分物业服务企业处于负债经营的状况。

二是事难管。住宅小区出现的许多问题，按规定处置权和责任都不在物业服务企业，但由于业主分不清权属责任，物业服务企业替人受过。如由于物业服务企业对业主私搭乱建，装修时破坏主体结构、消防设施，水、电、气、热管线共用部分的维修更新，污染环境等行为，只有劝阻权和报告权，没有强制管理权，一旦出现上述超出物业服务范围的问题，物业服务企业须告知相关部门求得解决。如遇相关部门相互推诿或行动迟缓，居民投诉的是物业服务企业，政府及舆论问责的也是物业服务企业。

三是费难收。物业费收缴难已成为长春市物业管理的一大痼疾，平均收缴率不到60%，有些小区只能收上20％左右。由此必然会导致物业服务质量下降，而服务质量的下降又将会有更多业主不交费，这种恶性循环最终造成业主与物业服务企业之间的矛盾加深。

四是税负较重。根据国家税务总局官方数据，与交通运输、建筑、邮电通信、文化体育等行业3%的营业税税率相比，物业管理行业营业税税率高达5%，过高的税负给物业服务行业的健康发展带来了沉重的负担。

五是“老、旧、散”住宅区管理是难中之难。据2012年各区的统计，长春市共有“老、旧、散”住宅区319个，总建筑面积1697.06万平方米，占全市住宅区总量的近五分之一。这部分住宅区是管理的难点，集中了小区物业管理中的各类疑难问题。主要有：建筑年代早的住宅使用功能及公用设施设备陈旧老化问题；住宅公共设施设备、周边道路、给排水系统、绿化等配套设备不完善，原开发商不知去向的问题；老工业住宅区房屋大多是预制板结构，安全防震性差，需要大量的投资进行改造和维修，但企业大多停产、破产，职工多数又已下岗待业，改造维修资金无着落的问题。以上种种，极大地增加了物业管理的难度。

（四）业主缺乏自主治理理念

一是花钱买服务的意识淡薄。许多业主没有完全树立物业服务是商品的消费意识，强调自己的权利多，尽应尽的义务少，想少花钱甚至不花钱享受物业服务。二是自治意识较差。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权利和义务。但是，有些业主不尽义务，不参加业主大会。而达不到一半以上业主参加的业主大会，在法律上不生效，使小区选聘、解聘物业服务企业、机动车辆停放等一系列问题得不到解决。三是不能合理表达诉求。少数业主对内拉山头、搞帮派，对外则采取群访、堵路等方式给政府施压。

（五）舆论导向存在一定偏差

目前，个别媒体的舆论导向不利于物业服务行业的良性发展。主要原因为是对物业服务行业了解不够，不清楚小区内出现各种问题的责任方是谁，有些报

1三、加强长春市物业管理的措施和建议.第一，明确总体思路和发展目标。长春市物业服务行业的发展，要深入贯彻落实科学发展观，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，着力加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。到2015年末，长春市住宅物业管理工作的主要目标是：完成“老、旧、散”住宅区综合整治；实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖；新建住宅项目物业管理招投标率达到100%；物业管理人员持证上岗率达到100％；创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。

第二，理顺物业管理体制。首先，成立市物业管理中心。借鉴外地经验，将物业维修资金管理中心更名为长春市物业管理中心，增设物业服务行业管理职责，并适当增加人员编制。其新增职责为：受物业管理主管部门委托，负责物业服务行业监督指导、检查考评、培训、信访投诉接待和招投标管理工作。其次，充实区以下三级管理力量。根据长春市实际，按照管理重心下移的思路，完善区、街道、社区的物业服务管理体制。一是区设置管理中心。各区(开发区)住建局应配置三个管理中心，即物业管理中心、住房保障中心、棚改中心，人员由各区自行调剂解决。鉴于设置三个中心后，区住建局绝大多数职责均为市房地产主管部门的职责延伸，为有效地行使管理，应该明确长春市房地局为区住建局的主管部门。二是街道设置管理机构。街道办事处应增设房管物业科，配备专职工作人员，负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。三是社区配备房管专员。社区应配备公益性岗位的房管专员，具体负责辖区内的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。

第三，建立健全物业管理考评体系。首先，把物业管理纳入目标责任制。为真正把物业管理工作摆上日程，重视起来，并使之常态化，在市政府与各区（开发区）、市相关部门签订的目标责任书中，把物业行业管理纳入进来，作为目标考核的一项重要内容。各区（开发区）、街道也要层层制定相应的目标责任制，纳入目标考核。同时，民政主管部门要把住宅物业管理作为创建幸福社区的有效载体，综合进行考评。

其次，建立区对物业服务企业的巡查制度。为了加强对物业服务企业的监管力度，发挥区（开发区）物业管理行政主管部门、街道、社区的监督作用，使物业服务企业的服务、管理规范化，建议建立物业服务质量季巡查、季报告制度，检查结果记入企业信用档案，作为企业信用评级和招投标评分的重要依据。对查出问题后拒不整改的予以曝光，并限制其承接新的物业服务项目。再次，加强市对区的检查。为推动各区（开发区）对物业服务企业的定期检查工作，市物业主管部门应制定对区物业主管部门的量化评比标准，每年检查一次，监督区（开发区）对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终评比的重要依据。

第四，建立物业质量保修金制度。为解决在保修期内，开发企业不履行物业保修义务或开发企业因歇业、破产等原因无法履行物业维修养护责任的问题，促进开发企业和建筑施工企业提高质量责任意识，保障业主合法权益，减少矛盾纠纷，应该借鉴南京、济南、成都、呼和浩特等市的经验，建立物业质量保修金制度。建议将房地产主管部门监管的商品房预售资金中，相当于本市上一公布的建筑安装工程每平方米造价3%至5%的资金，即多层住宅3%、小高层住宅4%、高层住宅5%，视为物业质量保修金，在项目竣工验收合格后，由房地产主管部门继续监管，用于两年缺陷责任期之后，保证属于保修范围内的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等质量问题的维修及由此造成损失的赔偿。新建住宅在保修期内出现质量问题，开发企业应在72小时内维修。开发企业不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。未预留保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收；房地产主管部门不予办理商品房屋初始登记手续。房地产主管部门在物业5年保修期满后5个工作日内解除保修金本息监管。物业保修期内发生质量缺陷，截止保修期到期仍有影响正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不解除监管，直至质量问题得到维修解决为止。

第五，进一步落实住宅区综合管理责任。各相关管理部门应进一步明确职责，按以下查处范围，制定管理细则，加大对住宅小区执法的力度。其中涉及房地产部门的，如擅自改变公共建筑和共用设施用途；擅自拆改、变动建筑主体和承重结构；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房。涉及规划部门的，如未经规划部门审批擅自改、扩建和增建；擅自改变住宅外立面；修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。涉及建设管理部门的，如建筑工程质量安全监管；房屋建筑工程质量保修的监督管理。涉及市容环卫（行政执法）部门的，如临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢；监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。涉及园林绿化部门的，如侵占绿地，擅自砍伐、移植树木，以及其他损害小区绿化及其设施的行为。涉及公安部门的，如违反治安管理处罚法以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强保安员、暂住人口及出租屋管理；犬类管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。涉及消防部门的，如擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。涉及工商部门的，如未取得工商营业执照擅自从事经营活动；住宅（住宅楼底车库）改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。涉及环保部门的，如对粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水；油、烟、噪声等造成环境污染；其他影响环境的行为。涉及物价部门的，如对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。涉及质监部门的，如电梯等特种设备安全监察；督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处违规安装、改造、维修和使用的行为；调查处理特种设备事故。涉及卫生部门的，如二次供水的卫生监督管理。涉及公用部门的，如监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。(文章出自：学术堂论文网http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/）

第六，建立物业服务纠纷处理机制。为充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，应借鉴宁波、银川等市的做法，建立区（开发区）、街道、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机构。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会，成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成，并邀请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专业调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以达成仲裁协议，通过长春仲裁委员会仲裁解决，或向辖区人民法院提起诉讼。

第七，进一步加强物业服务项目招投标工作。针对物业招投标过程中存在的陪标、串标，服务承诺和实际服务相脱节，优胜劣汰的物业服务市场竞争机制尚未形成等现实问题，年内由市物业主管部门负责建立全市统一、透明的招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。同时，完善有关制度。凡本市城市规划区内新建的物业项目，房地产开发企业在办理预售许可前，必须完成前期物业服务招投标工作，未在规定期限内完成物业服务项目招投标工作的，不予办理《商品房预售许可证》。

第八，严把物业服务企业退出项目管理关。加强物业项目服务退出管理，对于维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，解决物业服务企业退出管理项目后小区管理“真空”问题至关重要。要建立物业服务退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，将退出原因、退出时间，以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门、街道办事处，同时在物业管理区域内向业主公告。业主解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区（开发区）物业管理行政主管部门，要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道、社区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由社区委托园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，所发生的费用由业主交纳。

第九，强化物业维修资金的管理和使用。首先应加大维修资金归集力度。维修资金主管部门要利用行业优势，实行与开发、产权、信息中心、物业管理等部门的联动，层层把好维修资金归集关，从源头上确保房屋维修资金足额归集到位。其次应建立物业维修应急资金制度。建议每年从维修资金增值收益中按一定比例提取部分资金，建立物业维修应急资金。应急资金专项用于维修资金归集率较高，且可以启动应急维修程序，但由于特殊原因无法联系上未缴存维修资金业主，其应分摊费用无着落的小区。再次应明确强制应急维修的确认主体。建议今后小区房屋、设施出现严重威胁使用和安全的情况时，以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为“要件”，强制启用应急维修，以保障设备设施的安全运转及社会公共安全。强制应急维修项目的确认主体具体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监主管部门或其委托机构确认；共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，由房屋安全鉴定机构确认；共用消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防机构确认；其他与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。最后应拓宽物业维修资金补交、续交管道。建议借鉴上海、青岛、宁波等城市的成功经验，已缴存住房公积金的业主补缴维修资金或维修资金账户余额不足需续缴时，经本人或者其配偶申请，报市维修资金管理部门审核，并经住房公积金管理机构核准，可以将业主及其配偶的住房公积金按照应补缴或续缴的金额划拨至业主的维修资金账户。

第十，深化对“老、旧、散”住宅区的改造和常态化管理。“老、旧、散”住宅区改造，把暖房子工程纳入进来，结合“150”市容环境综合整治工程，由市、区共同投资，改造、疏通上下水；整修路面；改造供电设施，维修、增设路灯；因地制宜设置小区机动车停车场地；拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；合理配置小区绿化；合理配建物业管理用房。通过整治改造，使现有基础设施条件较好的小区达到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修，并实施专业化物业管理。基础设施条件较差的小区达到有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修，由社区实施准物业管理。

第十一，加大政策扶持力度。建议设立奖励资金，把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域，用于奖励在安置就业、社区建设中做出突出贡献的物业管理单位，以及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。

第十二，充分发挥行业协会的作用。行业协会是沟通政府、企业和市场的桥梁与纽带，也是实现行业自律、规范行业行为、开展行业服务、保障公平竞争的社会组织。应充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，做好政府政策传达和企业意见反馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中，发挥行业协会在本行业的专业优势，积极协助物业主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。行业协会应通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流等项工作，引导合法经营，促进物业服务行业健康发展。

第十三，努力营造良好的舆论氛围。新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等，增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动，形成有利于物业服务业发展的良好氛围。

第十四，积极向省里争取政策。首先，调整物业服务政府指导价格。建议省发改委会同省住建厅，结合吉林省经济发展状况和现有物价水平，尽快调整物业服务标准和政府指导价格，并建立相应的价格调整机制，为业主和物业服务企业在签订物业服务合同时提供适宜的价格指导，避免企业为压缩物业服务成本而采取降低服务标准的消极措施。其次，给予减免税负支持。为促进吉林省物业服务行业良性发展，建议省政府为物业服务行业提供政策支持，合理调整物业服务企业营业税税基，参照公共服务行业税率优惠，将物业服务企业营业税率由5%降为3%，为物业服务企业减负。再次，为改造“老、旧、散”住宅区提供资金支持。长春市作为老工业基地，老工业区住宅当年建设时标准就低，不仅环境较差，而且大部分住宅为预制板结构，安全、抗震性差，是全国更是全省“老、旧、散”住宅区环境综合整治的重点和难点，亟待改造。

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：(例)长春市南关区国家税务局巾帼建功自查报告

长春市南关区国家税务局 巾帼建功活动自查报告

过去的一年里，我局在市局“巾帼建功”活动领导小组的指导下，牢记“聚财为国，执法为民”基本理念，以依法治税为先导，组织收入为中心，思想教育为重点，服务发展为目的，深入扎实地开展“巾帼建功”活动，纳税服务科被评为“巾帼文明岗”，吴 非被授予“巾帼建功标兵”，培养了一支爱岗敬业，奋发进取，自尊、自信、自立、自强, 在平凡的工作岗位上辛勤劳动的女税务干部队伍，展现出高尚的道德情操和良好的精神风貌，成为活跃在税收战线上一道靓丽的风景线。

一、区局巾帼建功活动整体情况

近年来，南关区局始终围绕税收工作大局，严格按照上级部门的要求，紧跟经济社会蓬勃发展的铿锵步伐，呼应广大妇女发展进步的时代追求，大力提高妇女素质，积极提升税务行业文明，组织广大女干部建功立业，取得了丰硕的成果。

几年来，区局党组高度重视巾帼建功工作，把抓好“巾帼建功”活动作为创建文明行业的重要内容，充分发挥其在弘扬社会正气，促进道德建设，改进行业作风等方面的特有作用，进一步增强妇女干部的责任感和紧迫感，更好地发挥“巾帼建功”活动在整顿和规范税收秩序工作中的重要作用。做到巾帼建功工作与税收工作

同部署、同落实、同检查、同奖惩，有总体建设规划和具体工作计划，坚持高起点、高标准、高要求，在求新、求实、求进上下功夫。

每年“三八”妇女节，区局党组都能够积极开展妇女喜爱的各项活动，我们还积极开展巾帼建功研讨活动，通过举办“讲文明、比奉献、树形象”巾帼建功研讨会、聘请专门人士为广大女干部进行辅导等多种形式，使区局妇女干部学到现代生活的许多新理念、新知识，懂得了如何关爱自己，如何在来自事业、家庭等诸多压力中调适自己，完善自己。我们还适时地把开展“巾帼建功”活动与开展优质服务结合起来，同党风廉政建设结合起来，深入开展规范服务和作风整顿，切实转变工作作风，树立责任意识，把让纳税人满意作为工作的首选目标。一切从纳税人利益出发，急纳税人之所急，想纳税人之所想。规范操作，文明服务，依法办税，坚持延时服务、便民服务、微笑服务、承诺服务，切实提高服务质量，引深税收服务，真正把“执法为民，文明服务”的理念融入到“巾帼建功”活动的各个环节中。

国家税务总局宋兰副局长先后两次到访我局，对区局的纳税服务工作给予了高度评价；中组部副部长王秦丰、省委组织部和市委组织部领导先后视察指导工作，对区局的为民服务、创先争优工作大加赞赏；区局先后在全省“为民服务，创先争优”现场会、全省“纠风和软环境”现场会、全市创先争优活动交流会上进行交流。区局的纳税服务科，连续两次，被中华全国妇女联合会、全

国妇女“巾帼建功”活动领导小组授予巾帼文明岗荣誉称号。

二、区局巾帼文明岗的具体工作情况

长春市南关区国家税务局纳税服务科，现有人员25人，其中女干部17人，占总人数的68%。办税服务厅的女税官们在取得荣誉后，更是毫不松懈，始终把这一荣誉作为一个新的起点，一种新的动力。以热情、文明、高效的服务、一丝不苟的执法水平，实现了办税服务零距离、办税对象零投诉、办税质量零差错，赢得了广大纳税人的赞誉，树立了良好的国税形象，用辛勤的汗水和实际行动展现了巾帼不让须眉的风采！

（一）以人为本，锻造过硬队伍

纳税服务科始终坚持“高起点、高标准，高要求”，以创建“巾帼文明岗”为依托，以强化政治素质和业务素质为突破口，着重加强思想教育、业务培训和配套建设，着力锻造过硬队伍，不断激活妇女建功立业。

1.加强思想教育，凝聚服务动力。规定干部提前15分钟上岗，规范着装，挂牌服务，设立早会制度、每周总结制度，用早会对当天科室工作进行部署，对需要注意的问题提出建设性意见，对出现的错误现象，及时提出批评。科室开展了学习“文明服务礼仪规范”系列活动，通过请省干校老师将礼仪课，全体干部进行讨论等方式切实把讲文明、学礼仪落到实处，将学到的税务礼仪知识与日常的税收工作紧密结合，在学礼仪、知礼仪的前提下，自觉规范坐姿、站姿、着装、接待，及受理办税事宜时的语态等肢

体语言，使纳税人充分感受到国税礼仪氛围，享受到温馨的纳税服务。开展让科室的每名同志轮流值班活动，使窗口的每名干部都能近距离的服务纳税人，解答纳税人的各项疑问，指导纳税人办理各项涉税事宜。开展 “假如我是纳税人”的换位思考活动，发现平时工作中存在的不足之处，及时调整，使自己的服务意识上升到一个新的高度。

2.加强业务培训，为高效服务提供保证。文明窗口文明高效的服务必须以高素质的干部队伍作保证。区局积极鼓励和引导全局干部参加各种学习班、注税考试。纳税服务科现有干部全部是大学以上学历，其中研究生6人，8人参加了注税考试，3人取得了注册税务师资格。整个队伍的文化素养有了质的提高。开展“做全能型选手”的学习培训工作，全面实现“全程通岗”，使每个人都掌握办税服务厅的所有工作流程。下大力气开展岗位练兵，施行每日一练业务，通过对操作流程、计算机应用等技能的练习，提高了工作人员的岗位业务能力，在2013年全市办税服务厅窗口技能大赛上，区局的纳税服务科获得了五个单项的四个第一，并荣获团体总分第一名。

3.加强配套建设，促进管理规范。办税服务厅女税官们从小处着手，按照“美化、净化、亮化”的要求对办税服务厅进行布置。宽敞、明亮、具有现代化设施的办税大厅里，填写区的办公台上，有填写齐全的样表，电子显示大屏幕上有办理事项所需资料及各项政策的显示，还为纳税人准备备了剪刀、橡皮、碳素笔、老花

镜、充电器等一应俱全的各类备品，以便能满足纳税人的需要。纳税人自助服务区的网上办税厅、自助办税机，方便快捷地为纳税人提供自助服务，全天候服务。各种办公设施及物品整齐有序，窗口明净划一，环境整洁、标志明显，充分体现了女同志细致、热情、周到的特点。

（二）创新管理，倾力优质服务。

在“巾帼文明岗”创建活动中，纳税服务科立足本职，从严治厅，紧密结合“服务型国税机关”建设和行风评议活动，紧扣“服务”主题，通过制度制约，不断创新管理。

1.全面落实各项窗口制度。

坚持落实值班长、导税员、延时服务、限时服务、预约服务、提醒服务等各项工作制度，三名纳税服务科科长实行轮流主副值班岗制度，在导税员还没有专人的情况下，实行由值日人员上下午在导税台导税。导税台将所有流转文书全部印制资料需求告知，形成办税公示，让纳税人无论办理什么业务均一次知道要提供什么资料，全面实现首问负责制和一次性告知制，受到纳税人的好评。

2.开展春风行动，全面简化办税流程。

结合群众路线活动，我们按照上级局的要求，大力开展“便民服务春风行动”，取消了“发票购票特批申请”、“外出经营货物报验”等十项业务的申请审批，极大地方便了纳税人。对79项涉

税业务进行流程梳理，简化程序，缩短办理时限，涉税审批实际办结时限比法定时限压缩60%以上。

3.建立诉求反馈机制，迅速解决涉税问题。

南关区国税局办税服务厅以广大纳税人关注的事项为重点，把群众诉求“变身”为服务项目。建立“五办服务制”，即对纳税人亟需解决的问题“马上办”，对纳税热点难点问题“主动办”，企业发展面临的重大问题“上门办”，历史遗留的老大难问题“灵活办”，涉及面广、政策性强的问题“透明办”，从而切实改变“门难进、脸难看、话难听、事难办”的衙门作风。

在办税服务厅设置《纳税人诉求征集箱》，随时接收纳税人的需求信息，并由三名科长分别进行《纳税人诉求快速反应情况登记》，及时受理记录、及时解决纳税人疑难的办税问题，并由大厅做签头单位，把解决不了的问题上传到税政、征管、法规、核算等相关科室，并由相关科室与省市局对应处室进行业务请示，最快速度地解决问题。

4.大力推进网络办税，拓宽基层办税渠道。

一是大力推进电子政务建设。建立纳税服务QQ群，实现网上咨询、受理、办理及结果反馈等全流程服务，全面提升服务质量。目前，由她们创建的税企QQ群，已经升级为拥有500户纳税人的超级群，在QQ群里，不仅实现了征纳双方的沟通交流，而且实现了纳税人与纳税人之间的沟通交流，更实现了下载最新表证单书以及各项税收政策文件的功能。纳税人高兴地说：“有了

这个QQ群，就像有了家一样。每天上QQ群里看一看，心里就踏实。”

二是全面实现远程文书传递。纳税人有纳税申报、税款缴纳、发票增量、增版等需求，可以通过远程电子传输，把资料传到国税CTAIS系统终端，实现纳税人足不出户可在家办理申报、缴税、发票增版增量等相关业务，极大地方便了纳税人。

5.实行免填单服务，方便纳税人办税。

为方便纳税人，南关国税局把纳税人原来需要逐级调查审批的十几项办税事宜，全面实行免填单服务，不再需要企业填写任何审批单据，主要包括购票人更改、税款划库、发票领购簿打印、发票购买、报表修改等十几项业务均纳入“免填单”服务。对于修改申报、发票验旧信息的变更、空白发票的缴销、代开发票、异常申报的处理，不需要税源管理科调查，在办税服务厅直接办理，做到最大限度便利纳税人、最大限度规范税务人。

6.大力推进自助办税服务。

南关区局在办税服务厅开设自助办税服务区，设置了

台自助办税设备，主要可以受理纳税人IC卡报税、专用发票认证等业务，达到了方便一般纳税人办税的真正目的。在工作时间，自助办税服务区设专人进行管理，对纳税人自助办理的业务进行辅导，保证纳税人及时办理各项业务。为了方便纳税人在非工作时间在自助办税区办理各项涉税业务，还在自助办税区悬

挂了办理流程的操作须知，使纳税人更方便、更快捷地掌握自助办税设备的使用。

7.全面开展一窗式服务，所有窗口均可办理所有业务。从今年一月份开始，区局办税服务厅正式开始施行一窗式服务，由原来的综合文书和申报发票发售两大类，合并为综合服务一类，也就是纳税人前来办理涉税业务只要叫取一个号码，就能完成所有的涉税业务，有效的缩短了纳税人的等待时间，缓解了纳税人因不熟悉业务，不知道去哪办理的问题，更大程度的为纳税人提供高效，便捷的服务。

8.推行大厅工作绩效管理，提升办税效率。根据上级有关绩效考核的文件精神，结合区局办税服务厅实际情况，我们制定了《办税服务厅绩效考核试行办法》，针对39项业务进行绩效考核，从而解决了干多干少一个样的问题，提高了干部工作的积极性和主动性，窗口工作开展得顺畅有序，充分发挥干部的主观能动性。

通过“春风行动”等活动的逐渐深入，切实解决了办税窗口、税源管理等税收执法过程中存在的“门难进、脸难看、事难办”、“慵懒散拖”、“吃拿卡要报”、“生冷硬顶推”等问题，让纳税人看到了实效，实现了“从纳税人需求做起，到纳税人满意为止”的活动初衷。

（三）扶贫帮困，爱心回报社会

女税官的情怀不只限于工作中，她们充分发挥妇女优势，关心社会公益，在社会上播撒爱心。她们积极开展“代理妈妈”活动，长年资助新春办事处永春社区辖区内的一名叫郭嘉的贫困学生，今年已经是第七个年头。她们定期和社区、学校联系，随时解决孩子的学习和生活上的困难，就是为了让她能够顺利地完成学业。

年轻的女税官们还积极参与青年志愿者服务活动，走出机关，走上街头，积极参与“关爱生态母亲河”、“义务支农”、“重阳节敬老、爱老送温暖”等各项社会公益活动；在去年为榆树干部患病的女儿捐款时，全体同志热情响应，在短短的2个小时，就捐款15650元。

三、下一步工作思路

正是由于我们把“巾帼文明岗”创建活动的开展始终贴近了税收的中心工作，贴近国税事业发展稳定大局，贴近广大妇女群众的实际需求，因而受到了市局和各级政府的高度重视，受到了社会各界的大力支持和广大女干部的欢迎。但是活动的开展还存在一些发展中的问题，如活动的发展不平衡，内容和形式还需要创新，“巾帼文明岗”创建活动领域和规模还有待于进一步拓展，为妇女的服务工作还需加强等，这些都需要在今后的实践中加强研究，加以解决。