第一篇：北京市海淀区西北部高端休闲旅游区规划构想（大全）
北京市海淀区西北部高端休闲旅游区规划构想
2012-08-15
2009年，国务院做出了同意支持中关村科技园区建设国家自主创新示范区，加快建设具有全球影响力的科技创新中心的批复。为了达成此战略目标，海淀区重新配置了空间要素，划分了“两核四区”的新空间结局，西北部高端休闲旅游区，包括苏家坨镇、温泉镇两镇京密引水渠以西，西北六环以外的范围，上庄镇上庄水库沿线，包含翠湖湿地、稻香湖公园的范围，四季青镇西北五环以外的范围以及香山街道，为海淀区的旅游休闲核心区域。本研究主要面向新的区域发展目标和需求，提出西北部高端休闲旅游区的发展方向，给出规划战略设想。
从区域经济支撑、旅游吸引力、旅游消费潜力、产业运行质量、政策环境五个方面分析区域旅游休闲竞争力，与其他北京城区相比，海淀西北部地区具有经济支撑好，区位条件优越，旅游资源“朴、皇、贵、高、智”，高端旅游休闲资源发达，高端人群生活、商务旅游休闲消费潜力巨大、政策支撑强等特点，同时，西北部地区目前的产业发展相对不足，特别是旅游消费水平较低，旅游产业配套较差，与全区的战略任务、资源禀赋、市场需求、政策支撑、其他三区发展等方面都不匹配，是“各具特色、分工明确、相互联动、协同发展”的新四区格局中的一个短板，需要全面革新增长模式，谋求跨越式发展。
研究提出的发展战略思路包括：
——围绕一个战略，服务一个目标，构建一个大局。按照海淀区建设具有全球影响力的科技创新中心的战略要求，以建设世界城市核心区为目标，构建“两核四区”大局。——建设三个体系，推进五化。站在国际化视野，以大项目为载体，高标准建设海淀西北部地区高端化旅游休闲产品体系、都市型旅游休闲接待体系和融合型旅游休闲产业体系，促进旅游资源多样化，旅游服务便利化，旅游管理精细化，旅游市场国际化、旅游产业高效化。
——标志一个高度，打造一种模式。高端引领，建设国际高端旅游目的地，代表世界城市、世界高度，以旅游主导区域，以旅游服务产业，以旅游改善民生，打造海淀模式。
将西北部区域定位为：世界高端休闲旅游目的地。
其高端主要表现在：
——面向高端商务、政务、高知人群；
——集聚高端旅游产业、高端旅游业态、高端旅游产品、高端旅游接待设施、高端旅游人群、高端旅游管理集团、高端旅游人才，服务高端产业；
——创建世界城市生态和谐样板，并集中高端消费、集聚民生产业。第一，以生态保护为核心，形成一整套生态与产业互动的模式，建立海淀绿心区域；第二，建立旅游业与商业、商务充分对接的新型消费模态，融聚都市旅游新模式、新形式、新业态、新产品，服务海淀乃至世界居民的新兴旅游消费需求，以旅游拉动需求，构建海淀的消费新中心；第三，充分发挥旅游休闲业拉动就业的海绵效应，以旅游休闲业为龙头，集聚民生产业，实现农村劳动力的本地安置，带动就业，藏富于民，促进农民的市民化。
区域发展的主要目标，包括产业提质倍增，生态指标显著超过海淀区平均水平，公共服务指标不低于海淀区的平均水平，大力解决区域内民生问题，民生产业集聚。具体目标包括：实现到2015年旅游休闲业总体收入翻番，设立产业运行质量相关指标体系，到2015年人均消费达2000元，旅游消费相当于海淀居民消费总量的15%。并在旅游口碑、旅游整体形象、产业能耗和产出效率上都达到高端化要求。围绕高级别景区构建30分钟产业服务圈，在高级别景区30分钟车程之内集聚高等级酒店、餐饮、娱乐休闲场所，形成景区接待游客人次数与周边4、5星级酒店数达到50万人：1的配备，即一个年接待游客50万人次的高等级景区，应在30分钟车程距离内配套至少1家高星级酒店。将住宿、旅游休闲娱乐等消费截留在景区周边范围内。
为了达成战略目标，西北部地区需要以大项目引领，构建空间大格局，研究按照用地条件，提出四大先导项目，并给出了项目面向市场、发展路径、模式、最终形态和开发实序。核心项目包括引入国际管理集团，全面整合西山资源形成的统一的西山休闲旅游区项目；以世界城市的远景形态—田园中的未来低密度城市为基本形式充分融入科技元素，打造科技与旅游休闲融合的样板的西山脚下未来城项目；按照深圳东部华侨城模式，定位于世界城市世界村，建立集多个开放式村落主题公园、旅游小镇、度假公园、古迹观光、度假酒店、养生会所、高尔夫练习场于一体的，提供高端休闲度假服务的西山国际乡村俱乐部项目以及通过勘探资源、规划形态、招商引资、构建项目路径发展的温泉度假小镇项目。
以四大项目引导，西北部旅游区形成新的“一廊两弧四板块”空间结局，包括一条海淀旅游回廊（以京密引水渠海淀段上段和五环路构成的S型回廊为海淀西北部高端休闲旅游区的主要发展廊道）、两段旅游休闲弧（大西山风尚山水弧线、三山五园皇贵休憩弧线）和四大板块（乐活高地、世界村庄、闲憩湿地、人文城市）。
重构旅游休闲产业体系，以形成高端产业配套。包括打造五大产业集群（西山高端休闲旅游业态集群、“三山五园”顶级酒店集群、香山顶级会所集群、温泉高端商务旅游产业集群、西埠头科技旅游产业集群），以及在旅游吸引物和保障体系上充分发挥海淀具有全球影响力的科技创新中心的优势，打造一整套“智慧旅游体系”的设想。
最后，研究提出了规划的五大保障，包括产业政策保障、组织结构保障、投融资政策保障、用地保障和人才保障。
第一章 以大项目引领，构建空间大格局
一、构建“一廊两弧四板块”空间格局，服务海淀总体空间结构
总体布局
围绕海淀区“两核四区”的战略空间格局，以“一廊两弧四板块”结构布局西北部高端休闲旅游区，形成整体上以旅游休闲业为主导的社会经济区域，占据北京旅游休闲业服务链条高端，服务两心及其他三区社会经济发展。
（一）一条海淀旅游回廊
以京密引水渠海淀段上段（串连苏家坨镇、温泉镇，交通上以温南路、黑龙潭路、颐阳路为主干）和五环路（串连青龙桥街道、香山街道和四季青街道）构成的S型回廊为海淀西北部高端休闲旅游区的主要发展廊道。
（二）两段旅游休闲弧
S型海淀旅游回廊由两段旅游休闲弧构成：
——大西山风尚山水弧线。即大西山休闲旅游区，以海淀旅游回廊上段为轴线，包括苏家坨镇、温泉镇及上庄镇一部分。该弧线以“海淀战略性新兴产业发展核心”为弧心，接受其辐射。
——三山五园皇贵休憩弧线。以海淀旅游回廊下段为轴线，包括青龙桥街道、香山街道和四季青街道，主要以“三山五园”为核心发展高端观光及休憩旅游，形成“风尚城市”板块。该弧线主要以“海淀区域自主创新核心”为弧心，接受其辐射。
一廊两弧
（三）四大重点旅游休闲板块
沿海淀旅游回廊，发展四大重点旅游休闲板块。
——乐活高地。面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括城市白领、小资等新群体市场，整合凤凰岭、阳台山、鹫峰旅游区，按照“适度开发”的要求，以“乐活高地”的概念，集聚乐活、户外、运动、健康四大元素，高端开发、统一管理，形成整合的西山休闲旅游区，打造世界城市旅游休闲高地。
——世界村庄。面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场，以西山为品牌和背景，以“世界城市世界村”为主题，以苏家坨、温泉镇浅山及平原地带为主要区域，以“西山脚下未来城”、“西山国际乡村俱乐部”、“温泉度假小镇”为重点项目，开发“世界村庄”旅游休闲板块。
——闲憩湿地。主要为上庄水库沿线，包含翠湖湿地和稻香湖公园，面向北清路沿线形成战略性新兴产业发展核心工作、居住人群市场，兼顾北京高端休闲市场，依托湿地、以原生态环境为环境，以慢节奏休憩接待体系及户外办公、商务场所为主要设施，发展“闲憩湿地”板块。
——人文城市。主要面向国际高端旅游市场，以三山五园及世界城市人文为核心，开发高端旅游接待设施，发展“人文城市”旅游休闲板块，展现世界城市风范。
二、发展四大先导项目，以大项目引导产品升级发展
（一）西山休闲旅游区
定位：乐活高地
选址：整合凤凰岭、阳台山、鹫峰形成的整体景区。
面向市场：国内高端休闲旅游及商务市场，包括城市白领、小资等新群体市场。发展思路：引进国际管理集团，全面整合西山休闲旅游区，保护生态，适度开发，融聚乐活、户外、运动、健康四大元素，发展健康可持续的旅游休闲方式，构建旅游休闲高地。
开发时序建议：十二五时期。
主要构想：
——全面整合西山休闲旅游区。以大西山旅游道路为主轴线，构建整体景区，统一景区形象、景区名称、管理单位、内部旅游交通系统，建立统一门区及游客服务中心体系，整合旅游线路及产品；
——构建西山模式。以生态旅游、知识旅游、心灵旅游、健康旅游四大业态为核心，建立休闲旅游新业态的综合示范区，打造北京休闲旅游业态高地，构建西山模式。A 生态旅游。整合凤凰岭、阳台山、鹫峰相关线路及资源，参照国际纯正生态旅游模式，引入低碳旅游设施、低碳旅游服务、低碳旅游活动管理，发展可持续旅游，构建生态旅游新业态。
B知识旅游。面向高知群体，依托景区内重要文物古迹点，如魏太和造像、醇亲王墓、金刚石塔贝家花园、鹫峰山庄、古香道、北魏石佛遗址公园、七王坟与七王府等，面向高知群体，以知识为核心开发旅游项目及线路，发展知识旅游。
C心灵旅游。以龙泉寺、大觉寺、普照寺、明慧茶园等为基地，建立禅修区，开发一批小型养心会所，为游客提供养心之所，发展心灵旅游。
D健康旅游。以现凤凰岭景区北线为基地，建立西山户外运动俱乐部；选择有条件的地方，建立一个拓展训练基地。
（二）西山脚下未来城
定位：未来田园城市
选址：苏家坨镇西埠头 面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场。
发展思路：充分利用可用用地，按照未来低密度城市形态重新规划城镇，引入一系列高度融合科技手段项目，建设具有国际一流水准的，以会展中心、顶级度假酒店群、商业街区和高端居住为主要内容的“西山脚下的未来城”。
开发时序建议：十二五时期开始着手，逐步推进。
主要构想：
——以西山为背景，以世界城市的远景形态—田园中的未来低密度城市为基本形式，充分将科技元素融入旅游休闲设施中，创设具有海淀特色的旅游休闲业态。
——建设具有国际一流水准的，以会展中心、顶级度假酒店群、商业街区和高端居住为主要内容的“西山脚下的未来城”。
——体现海淀品味。突出高端化、精细化和艺术化，配备足够休闲生活区域，体现海淀品味。
——在整个区域建设上充分利用高科技，转化海淀区最新科技成果，突出体现高科技、高智能给休闲生活带来的舒适、享受和便捷。
（三）西山国际乡村俱乐部
定位：世界城市世界村
选址：苏家坨镇徐各庄、管家岭、七王坟、车耳营四村，特别利用好苏家坨68公顷用地。
面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场，发展思路：充分参考东部华侨城运作模式，整合四村可用用地，构建整合的国际乡村俱乐部。
开发时序建议：十二五时期。
主要构想：
——定位于世界城市世界村，借鉴深圳东部华侨城形态和模式，基于世界城市北京的世界级村落与西山背景，建立集多个开放式村落主题公园、旅游小镇、度假公园、古迹观光、主题度假酒店、养生会所、实景演出、高尔夫练习场于一体的，提供高端休闲度假服务的世界级度假旅游目的地。
——整体交付给国际旅游管理集团开发管理，升级改造，综合配置，建立开敞型低密度布局的国际化村落形态。
——整合苏家坨镇徐各庄、管家岭、七王坟、车耳营四村，整体改造，摆脱传统乡村民俗旅游业态，建立四大开放式村落主题公园，包括西山国际茶村（徐各庄）、阿纳巴斯法国乡村风情俱乐部（管家岭）、香水园（七王坟村）、车耳营中国民俗村（车耳营）。——利用好68公顷用地，建立旅游小镇、度假公园、度假酒店、养生会所、“世界西山”实景演出场、高尔夫练习场等一系列高端休闲设施，配套国际乡村俱乐部。
（四）温泉度假小镇
定位：高端温泉度假小镇
选址：温泉镇
面向市场：面向国内高端休闲旅游及商务市场，包括一部分海外高端商务旅游、科技旅游市场。
发展思路：做好温泉勘探工作，依托温泉地热资源，开以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，打造私密型高端休闲接待体系。
开发时序建议：十二五时期。主要构想：
——面向商务及高端休闲需求，以温泉镇为核心，开发温泉小镇。
——以小镇为载体，以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，打造私密型高端休闲接待体系，与传统大型度假村型温泉度假形成差异，塑造高端链条，营造精制温泉文化，推进新农村建设，扩大就业容量。
——开发温泉资源，营造温泉文化。以小镇为单元，融入曹雪芹红楼文化等元素，整体营造新古典风格温泉文化氛围，创造低调奢华休闲氛围。
三、发展旅游项目集群，丰富西北部旅游区
由四大先导项目引领，集聚旅游项目，丰富“一廊两弧四板块”构架，构建海淀西北部高端休闲旅游区。其主要旅游项目见下表：
第二章 重构旅游休闲产业体系，打造五大产业集群
一、重构旅游休闲产业体系
从传统的景区景点业、酒店业和旅行社业三大板块构成的小旅游产业结构，发展成为符合海淀目前发展需要，充分利用海淀资源，整体考虑海淀产业结构特征、能够体现海淀优势，旅游业融入到整体产业结构中去的大旅游休闲产业结构。
（一）基础产业
西北部高端休闲旅游区的基础产业包括旅游业、文化休闲业和体育休闲业。
（二）延伸产业
延伸产业主要包括休闲农业、休闲商业和休闲地产业。
（三）支撑产业
支撑产业主要包括基础性支撑产业、动力性支撑产业和保障性支撑产业。
二、构建产业升级平台，优化产业环境
西北片区丰富的人文资源、生态资源和海淀区整体极富竞争性的科技资源、城市公共服务资源和政策资源为区域旅游业全面升级发展提供了一个优质的要素平台。应积极改革创新，建立区域旅游发展的创先机制，培育创新精神，激发创造活力，为旅游产业全面提升提供动力驱动系统。努力完善海淀区旅游业政策法规体系、公共服务体系，健全旅游营销系统、旅游信息系统，为西北部旅游跃升发展提供一个完整高效的服务支撑系统。
三、打造五大产业集群，推进产业整体发展
（一）西山高端休闲旅游业态集群
在西山上下集聚各类休闲旅游业态，形成北京休闲旅游高地，构筑西山高端休闲旅游业态集群。
（二）“三山五园”顶级酒店集群
沿续安缦模式，继续围绕“三山五园”发展国际顶级酒店，形成顶级酒店集群。
（三）香山顶级会所集群
利用香山、植物园相关用地，并向南延伸至四季青街道，建设系列顶级休闲会所，连同香山饭店、香山金源商旅酒店等高星级酒店，形成面向北京地区的高级会所集群，同时完善周边餐饮、娱乐、休闲、健身等旅游配套设施。
（四）温泉高端商务旅游产业集群
在温泉镇，面向高端商务需求，以商务会议、商务会所和院落式温泉度假村为核心，布局商务旅游集群，立足海淀，服务全球。
（五）西埠头科技旅游产业集群 在西埠头“西山脚下未来城”项目，充分运用高科技元素，发展科技购物、高科技酒店、高科技城市旅游等多种旅游形式，发展科技旅游集群。
四、引进国际旅游开发管理集团，推进旅游管理精细化、旅游市场国际化和旅游产业高效化
应在旅游开发和管理上，大胆引进国际顶尖旅游开发和管理集团，引入国际先进理念和模式，高起点、跨越式提升海淀旅游开发和管理水平，创建世界顶尖旅游休闲吸引物，对接国际高端市场，推进旅游管理的精细化和旅游市场的国际化，令旅游产业高效化发展。
五、创建投融资生态，令大企业和小企业共生发展
应创建投融资生态，在引入大项目、大投资的同时，引导小企业、小投资融入到大格局、大体系中来，在生态系统中弥补空缺，找到自身的位置。应着力防止大企业大投资对小企业小投资的挤出效应，构建生态系统，发展民生产业。
第三章 科技引领，推进智慧旅游
以科技创新和展示为核心，以旅游服务、旅游基础设施为主要载体，以“智能、平衡、生态、综合”为主题，构建智能旅游系统，创设平衡资源能源利用模式，搭建生态旅游模板、推进综合公共服务体系。在旅游休闲业内推进科技载体化，服务智能化，管理精细化，建设海淀西北部“智慧旅游区”。
一、构建智能旅游系统
以智能、高效、便捷为宗旨，充分利用海淀区创新科技成果，如在软件与信息网络技术、新材料、新能源与环保等方面的成果，推进新材料、新能源、新网络、新技术在旅游系统中的展示和应用，构建科技引领的吸引物系统、智能引导的旅游交通和导引系统，快速响应的旅游休闲服务系统、互联发展的旅游消费系统。
（一）科技引领的吸引物系统 ——科技旅游
利用小型展览博物馆、科技酒店、小型主题餐饮酒吧会所等多种途径，综合利用高科技元素，主题化吸引物，展览展示海淀最新科技成果，发展高科技引领的旅游吸引物系统，构建海淀科技休闲旅游品牌。
——虚拟旅游 利用虚拟技术，发展一套虚拟旅游网络，构建虚拟的“三山五园”、虚拟的“西山”、虚拟的“温泉小镇”，令游客和居民可足不出户地了解西北部高端休闲旅游区的大致情况，运用技术手段展示海淀科技创新中心形象，扩大高端旅游休闲业的示范效应。
（二）智能引导的绿色旅游交通体系和导引系统
——建立通达外部的交通网络，特别是进一步增加海淀北部区域交通与西北片旅游区的连通性，将引水渠两侧道路提升成辅路次干等级的快速路，尽可能采用平面立交形式，也可单侧单行；上庄路南段仍保持为主干等级，但保留提升快速条件，尽可能避免过境交通选择上庄路轴线；东北旺北路京包以东路段提升成主干；北清路保留提快速条件，保持主干；上庄路南段（北清路以南）保留提快速条件，保持主干。
——建立内部更通达的公交体系，发展旅游公交。
——设置北清路、京密引水渠沿线路、西山旅游大道三条示范性智能旅游通道，引领构建通过西北部高端休闲旅游区的整体智能路网，深入发展智能旅游交通系统和智能导引系统。
——打造绿色交通出行体系和绿色旅游交通出行体系
由零污染的轨道交通系统、低碳（以电和电磁为动力）的新型公交车系统、人性化的慢行系统（机非隔离，自成体系）、免费租赁的自行车系统、适合中青年群体的电动机动车租赁系统组成西北部旅游区的绿色交通体系主干。
（三）快速响应的旅游休闲服务系统
建设数字景区管理系统。在西山景区建设包括电子门禁、智能监控、多媒体展示、GPS车辆调度、LED信息发布、电子商务、智能全景导游图等在内的一整套数字景区管理系统，以快速响应，服务游客。
（四）互联发展的旅游消费系统
充分利用三网合一、物联网、云技术等，建立互联发展的旅游消费系统，令人的流动与服务合一。
二、创设平衡资源能源利用模式
采用低能耗、绿色环保的能源供应体系，创建资源和环境的循环系统，创设平衡资源能源利用模式，建设低碳旅游区域。
三、搭建生态旅游模板
严格依照生态旅游规范，构建生态旅游基础设施和游客行为规范，搭建生态旅游模板。
四、推进综合公共服务体系
加快建立完善和谐的综合旅游休闲公共服务体系，提升服务质量和顾客满意度。应设立科技化旅游咨询服务中心，体现科技绿色元素的旅游标识系统；提升厕所系统，推广生态厕所，建设综合性旅游门户网站，加强旅游公共信息服务；健全公共安全体系，设立预警和应急机制，完善救援，医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系；健全旅游安全保障机制，落实安全责任，消除安全隐患；建立生态监测和预报预警系统，增强应急处置能力。
第四章 机制保障，推进区域协调发展
一、提升产业地位，转变发展方式
认真学习《国务院关于加快发展旅游业的意见》，深入贯彻“把旅游业培育成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的要求，正式确立旅游休闲业在海淀区的产业地位，出台政策保障其发展。
二、加强组织协调，创新旅游产业发展体制机制
推进产业统一管理和产业融合，积极推进组建海淀旅游产业发展领导小组和旅游产业发展联席会议制度，形成旅游局、发改委、财政局、商务委、环保局、农委、水务局、园林绿化委、文委、体育局等区内各行政管理部门合一的协调机制，定期召开专题协调会，及时协调解决旅游产业发展的重大事项。进一步加大区域统筹力度，充分发挥旅游行业协会的作用，密切区域内不同隶属关系、不同经济体制、不同行业的旅游相关单位的联系，推进旅游资源的整合和合理利用，实现资源共享、联动发展。
三、创新投融资政策
多方举措，推进旅游休闲业的投融资政策创新。
（一）积极创新旅游投融资政策，拓宽旅游发展投融资渠道，组建由区政府控股、社会和企业入股的旅游发展投资公司。
（二）建立民间旅游投融资制度，畅通民间投资的融资渠道，引导民间资金对旅游项目的资本投入，鼓励社会资本进入旅游，推动旅游项目资金投入的多元化。
（三）积极推进银旅合作。加强银行金融机构与旅游企业之间的合作，加大银行金融机构对旅游发展的信贷支持，加大信用担保机构对旅游发展的担保力度。积极支持旅游企业发行短期融资券、企业债券和中期票据。鼓励旅游企业在中小企业板和创业板上市融资。
（四）积极组建旅游发展基金会，多方筹措资金，包括政府原始基金、旅游企业捐助和其他特别基金。
四、留足旅游休闲用地
（一）保障重点旅游休闲项目用地，并为之做好配套旅游项目用地。重点保障西山休闲旅游区、西山脚下未来城、西山国际乡村俱乐部、温泉度假小镇四大引导项目的用地。
（二）支持企事业单位利用存量房产、土地资源发展旅游，并制定利用存量土地进行旅游开发建设的税费减免措施和优惠政策。
（三）充分利用现有耕地、园地、苗圃等农用地，发展面向现代城市需求的乡村俱乐部，实现“农业园区向城市服务区转变、农产品向旅游商品转变、农民从一产劳动者向三产服务者转变”。应充分利用农业旅游用地的复合性。积极推动农村宅基地的置换，将新农村建设遗留的宅基地因地制宜转为旅游设施建设用地。对于设施农业、农村道路等用地可考虑与乡村俱乐部相关用地复合利用，一方面可作为农村基础用地，另一方面也可以作为旅游基础设施用地。
（四）充分利用未利用地拓展旅游用地空间。对利用荒滩和荒地进行旅游开发的，可给予开发单位或个人50年土地使用期、土地出让金优惠等政策。
五、构建旅游人才高地
（一）面向构建“人才特区”要求，大力引进人才，培养和聚集一批世界级旅游休闲业领军人才，成为高端人才创新创业的沃土。
（二）充分利用海淀丰富高校和科研机构资源，综合其科技和旅游管理人才优势，培育自身高端人才基地。
第二篇：佛文化休闲旅游区规划建议书
兴教寺文化旅游区发展规划建议书
专业：旅游管理
学号：1042113
3姓名：薛艳琴
目录
一、兴教寺概况
二、兴教寺现状（资源现状、保护利用现状）
三、存在问题
四、解决方案
五、资源评价
六、旅游资源形象定位
七、发展战略
八、功能分区及空间布局
九、规划建议
一、兴教寺概况
兴教寺，也称护国兴教寺，位于西安城南约20公里处，长安区杜曲镇少陵原畔，是佛教法相宗的祖庭，也是唐代高僧、著名翻译家、旅行家玄奘法师遗骨最终埋葬地和佛教人士游览和瞻仰玄奘遗迹的胜地。公元669年，因玄奘法师迁葬此处立塔建寺，肃宗赐额“兴教”，唐末因战乱被毁，至今几度枯荣，历尽沧桑，后经多次修葺，尤其是新中国成立后，政府两次拨款整修。1982年以来，又进行了全面修缮、增建。1983年，兴教寺被定为汉族地区全国重点寺院。寺院依塬俯川，掩映在苍翠松柏林中，环境幽美，殿宇雄伟，走进山门，前有钟、鼓二楼。正面是大雄宝殿，西跨院是塔院，矗立着玄奘舍利塔和他的两个弟子园测、窥基三座砖砌方塔。东跨院是藏经院，珍藏着多种版本的古代经书，其中尤以玄奘从西天取回的贝叶经被视为稀世珍品。
二、兴教寺现状
1.资源现状现兴教寺主要建筑有：山门、钟鼓楼、大雄宝殿、法堂、禅堂、藏经楼等。大雄宝殿内供奉明代铜佛像和缅甸赠送的白玉石刻弥勒佛像各一尊，并有彩色宗教故事画。藏经楼陈列有关玄奘大师的画像和书画，以及周恩来、尼赫鲁等领导人瞻仰玄奘墓地的照片和《大藏经》等数千册经书及用巴利文写的《贝叶经》残片。慈恩塔院建有并列的三座舍利塔。
2.保护利用现状现兴教寺主要建筑有：山门、钟鼓楼、大雄宝殿、法堂、禅堂、藏经楼等。但由于时间长远、久经风雨、保护不到位等原因，殿房、藏经楼和塔院等都有不同的损坏，周围村民和相关部门对整个兴教寺的宣传和保护都不够，使得兴教寺各处都有不同程度的损伤和破坏。
三、存在问题
1.管理制度制度不完善，缺乏统一的管理体制；
2.人才缺乏寺院景区的管理与其他景区有着很大的不同之处，因此需要特别的管理人才；
3.管理方法和水平管理方法和管理技术的科学性水平不高，许多现代技术设备和手段也运用得不理想；
4.交通问题未纳入全市旅游线路的景区景点网络，市区内没有可以直达到寺院的专用旅游车，道路条件差，可进入性差；
5.环境保护不到位寺内没有垃圾处理站，景区门口即是垃圾焚烧场，影响景区形象，且不利于环保；
6.景区产品营销景区内无专门的人员和机构对其进行宣传营销，对游客进行咨询和指导，对于寺院活动也没有很到位的宣传；
7.无特殊的旅游纪念品，也没有形成相应的旅游产品市场。
四、解决方案
1.加强寺院管理机制建设，定制景区管理章程，注意整个制度的完整性以及各制度之间的统一性和一致性；
2.大力培养宗教景区管理人才，开放式吸引高素质人才；
3.从意识和制度上确立管理过程的程序性要求，增加景区管理的科学性和技术性，提高景区管理质量；
4.注意与西安市旅游衔接，积极纳入全市旅游线路的景区景点网络，改善道路可进入性，在道路上设置指示牌；
5.做好环境保护工作，提升景区环境质量和形象；
6.做好景区产品营销，设置专门的人员机构对景区进行宣传营销、对游客进行咨询和指导，大力宣传寺内的歌宗教文化活动一吸引游客，与周边旅游区实现产品互补、客源相通的联合营销格局；
7.设计特别的旅游纪念品，整合本地旅游产品市场。
五、资源评价
1.该资源是全国重点文物保护单位，拥有较高的历史价值和佛教文化价值，可以在兴教寺周边区域实施综合利用。
2.长安区是佛教文化大区，大乘佛教八大宗派的四大宗派祖庭都在长安，兴教寺是佛教法相宗的祖庭、玄奘法师遗骨最终埋葬地，且为丝绸之路多国联合申请世界文化遗产项目中重要的文物点，佛文化内涵丰富，而且它作为长安区佛教文化协会所在地，对于体验佛文明、感悟宗教精神有着很重要的作用。
3.兴教寺地处秦岭北麓，风景优美、民风朴素、自然资源丰富、环境质量好，适合发展以兴教寺景区为核心，建设一个以旅游、文化、商贸、园林观光、休闲度假、宗教体验为一体的的、文化旅游综合体。
六、旅游资源形象定位
法相兴教，山韵休闲
七、发展战略
在现有基础上，应做好有短、中、长期规划的总体规划。建议短期规划为五年，中期规划和长期规划各为十年。
1.在短期内做到启动规划初期建设项目，建立兴教寺初期发展细部规划，提升、整治、引导兴教寺佛文化休闲旅游区的硬件设施以及周围诸如农家乐等相关产业的积极发展。该阶段为形象塑造、品牌调整阶段，应重新设计形象口号，重点加强在本地周边和本省的品牌推广活动加强与周边其他旅游景区的整体包装和联合宣传、共享市场并注意与西安市旅游衔接，积极纳入全市旅游线路的景区景点网络；
2.中期时段过度较长，旅游形象建设进入品牌及形象的巩固，重点突出“文化兴教，山韵休闲”的旅游形象口号宣传，进一步加强城市旅游营销能力和效率，以拓展国内其他重要客源市场并吸引国外游客，重点推荐宗教文化和休闲康乐类的旅游产品
3.在长期发展规划里将兴教寺佛文化休闲旅游区建设成西安、关中乃至全省宗教朝拜体验、休闲文化康乐度假首选的旅游目的地，成为集自然观光、历史文化、生态探究、文化体验、宗教朝拜、休闲度假、康乐旅游为一体的综合性旅游区，形成具有民俗、会展、商务、节庆等的系列旅游产品，建设多方利益主体积极参与、协商一致的文化、生态、宗教、城市与旅游的综合协调治理结构，进一步健全整体旅游建设，大力提升旅游品牌形象，在巩固国内市场的基础上，大力开拓国外市场，特别是来陕的外国游客；与周边旅游区实现产品互补、客源相通的联合营销格局。
八、功能分区及空间布局 功能分区：宗教朝拜区、文化体验区、度假疗养区、民俗风情区、康乐娱乐区等，将自然与宗教、佛文化与民俗文化有机的结合在一起，给旅游者带来特别的体验。空间布局：以殿房、藏经楼和塔院三部分为格局的“一心两翼”式布局，纵向以钟鼓楼、大雄宝殿、卧佛殿等供奉佛家人物的殿堂为中心，两边三藏塔院和藏经楼为两翼。
九、规划建议
1.做好实地考察，深度挖掘文化内涵，杜绝假丑恶文化现象；
2.征求周围居民意见，尽可能避免破坏居民生活；
3.规划开发不得以损坏当地环境为代价；
4.景区管理要统一、科学，用人要以才为准；
5、将环境利益、社会利益和经济利益相统一发展。
第三篇：木兰围场皇家休闲旅游区控制性详细规划
木兰围场皇家休闲旅游区控制性详细规划
所需各项经费详细报告1、2009年2月中国旅游报公告费：小计 8700元 2、2009年6月组织芬兰贝利、神州土洋、达沃斯巅峰三家旅游规划机构对木兰围场作策划考察。参加考察人员18人，陪同考擦人员11（含三名外国专家）人，租用中巴车一辆、越野车6辆，时间7天。食宿费29*7*180=36540元，租车费中巴车1200*7=8400元，越野车6*7*600=25200元。小计70140元 3、2009年7月24日，在原市政府三楼会议室召开木兰围场规划策划评审会，参会市领导有宋立民、贾玉英、于列等7位，吴会等评委9位，三家规划机构的汇报人员14位其他例会人员13位。会务费8200元，专家评审费5000元。小计13200元 4、2009年12月8日至12日，确定正式规划机构（芬兰贝利）后组织第一次规划考察。参加考察人员7（含两名外国专家）名，食宿费5*7*180=6300元，中巴车租车费5*800=4000元，越野车两辆租车费2*5*600=6000元。
小计16300元5、2010年5月24日至27日的补充考察，考察人员4（含两名外国专家）人，租轿车4*500=2000元，食宿费
4*4*180=2880元。小计4880元 6、2010年10月12日至17日重点考察滑雪小镇建设，考察
人员5（含两名外国专家）人，租轿车6*500=3000元，食宿费5*6*180=5400元。小计8400元
7、三个小镇（草原风情、山地休闲、滑雪度假）1比2000
地形图的勘测费分别5万。小计150000元 8、2010年11月18日《规划》在行政中心东楼318会议室
中期评审，参加评审的市领导有贾玉英等三位、专家7位。会务费1200元，专家评审费2100元。小计3300元 9、2011年1月21日至22日在行政中心南二楼会议室召开
《规划》终期评审会，参加评审的市领导有韩福才、贾玉英等五位，邀请国家级评审专家7位，各有关单位人员19位。会务费5200元，专家食宿费11400元，专家评审费21000元。小计37600元
共计：312520元。叁拾壹万贰仟伍佰贰拾元整。
第四篇：休闲农业庄园规划设计为什么要走“高端”路线
休闲农业庄园规划设计为什么要走“高端”路
线
——山合水易“北京蓝调庄园规划设计” 休闲农业庄园规划设计，北京山合水易规划设计院认为这是目前休闲农业与乡村旅游的一个结合点。越来越热的乡村旅游，越来越普及的休闲农庄，那么如何在这场遍地开花的休闲农庄开发中获得更多客源，获得更大的收益呢？北京山合水易规划设计院专家提出，现在是品质化社会，当然要品质化旅游，休闲农业庄园的规划应该走向高端。
随着近几年北京乡村旅游与休闲农业的蓬勃发展，品质化与高端化的郊野休闲产品已经成为需求趋势，本项目便是在这种大环境下而产生的蓝调国际庄园已于2009年底盛大开园，开园后即受到业界和游客的一致好评，并在2010年被北京市确定为休闲农业重点项目和市级示范园区，本项目的成功见证了从一般农业到休闲庄园的一次革命！北京蓝调国际庄园项目位于北京市郊区，地处朝阳区楼梓庄村南，比邻CBD,交通便利，项目总占地约1000亩。开发之初，该项目只是一片田地（土地性质为一般农田），春夏秋种植小麦、玉米；到了冬天，杂草丛生，无尽荒凉。同时，客户在地块的东南角处头打了一口温泉井，想利用仅有的温泉资源做一些文章，打造一个休闲度假庄园，但还无从下手。
开发者试图打造一个休闲农庄。其发展方向和盈利模式都需要一并研究。在对项目资源进行了仔细的分析后，得到了以下结论：
1、土地为一般农田，暂时为种农物，地势较为平坦；
2、项目地里有40个大棚，最早种的是蔬菜，以后想要改种水果，蓝莓是首选方案；
3、一口温泉井，出水温度53度，有条件打造温泉度假项目；
4、区位优势明显，在CBD及大使馆聚集的朝阳区找到这样一块干净的土地，非常之难。
坐落在北京这样一个国际级大城市的市郊，作为一个乡村度假型项目，该项目所面对的度假客户群应该是以年轻人、有品位的中高端人群为主。而这些人的审美观普遍都以崇尚时尚、小资、有品味为导向。设计师在分析了项目的各项优势特点后，抓住项目中的特色种植产品——蓝莓，并提出“蓝色浪漫”休闲文化的设计创意，庄园的规划设计突破了传统休闲农庄和农家乐的打造手法，将文化创意应用其中，致力于打造以农业生产、休闲体验为特色的高端艺术庄园，将创意与浪漫结合，最终将其打造成为一所农业创意庄园和文化创意产业基地。
高端的休闲农业庄园规划设计，并不是一种毫不顾及其他而乱砸钱，乱规划一通。专家提醒：规划设计走高端线路，必定有它的设计规划理由。在做这种高端规划设计时候，都要经过严格的实地资源考察与市场调研。高端路线是一种加快盈利的方式，不是每一个项目地都可以随便复制的模式。
第五篇：北京市中高端养老设施规划与研究
北京市中高端养老设施规划与研究
一、研究的必要性
（一）中国老龄化形势
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
（二）北京老龄化趋势
在老龄化时代背景下，截至2011年年底，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，比上年增加12.9万人，占总人口的19.4%；80岁及以上户籍老年人口38.6万人，比上年增加3.5万人，占总人口的3%。男性老年人口119万人，占48%，女性老年人口128.9万人，占52%；性别比为92.5。非农业老年人口194.1万人，占78.3%；农业老年人口53.8万人，占21.7%。
据预测2020年老年人口将达到350-400万，约占总人口的20%；2050年老年人口将超过650万，超过总人口的30%。
（三）北京养老设施需求
老年人口总量不断增长，占总人口比例不断上升，老龄化程度进一步加深，社会对养老设施需求总量日益增大。
1、社会化养老需求迫切
家庭结构变化推动养老模式从居家养老向社会化养老变革。“传统多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”转化；独生子女政策 导致 4+2+1家庭结构，上有老、下有小，中间代承受压力大。
纯老年人家庭（指家庭全部人口的年龄都在60岁及以上的家庭），包括独居老年人家庭；夫妇都在60岁及以上的老年人家庭；与父母或其他老年亲属同住的老年人家庭。户籍人口中纯老年人家庭人口45万人，占老年人口总数的18.2%，比上年增加0.7万人。
2020年高龄老人将逼近60万人，2050年突破100万人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半为失能失智老人。
2、养老需求多层次、多样化
由于老年人家庭结构、年龄和健康状况、经济状况、养老观念等的差异，养老需求呈现养老服务需求全方位、养老模式多样化、养老服务提供特色化的特点。
高龄老人增多、慢性病多发，导致老人对专业化长期照护服务的需求不断提高，针对特殊老人的专门性、特色化服务需求不断增长，如专门收住痴呆老人的护养院。
3、抓住机遇应对养老设施需求
“十二五”时期，15至59周岁人口的比重维持在70%以上，60周岁及以上老年人口抚养比在21%-25%之间，总抚养比在36%-41%之间。劳动力供给相对充足，社会负担相对较轻，是社会经济发展的有利时期。同时，老年人口中70周岁以下低龄老年人口占总体老年人口的近一半，对日益增长的养老资源和医疗资源的服务需求压力相对较小，具有一定的缓冲作用。要抓住时机，加速养老设施规划，完善养老保障体系和养老服务体系，健全老龄工作体系，全面推进老龄事业发展。
值得关注的是，一些社会力量敏感地发现老龄化趋势和潜在的养老需求，兴办起一些在社会上有一定影响力的中高端养老设施，成为北京养老保障体系和养老服务体系的重要组成部分。对这些中高端社会化养老设施研究对我市养老设施规划，特别是有效规划安排社会化养老设施具有很好的借鉴意义。
二、北京中高端养老设施经营现状及问题
（一）北京中高端养老设施经营现状
2011年底，全市养老服务机构401所，其中政府办215所，社会办186所。投入运营的养老服务机构床位总数69746张。
目前爱暮家、汇晨老年公寓、寿山福海、将府庄园、太申祥和、北京太阳城、英智老年公寓、乐成恭和苑等机构是北京市场中属于中高端养老设施。
1、中高端养老设施的规模
以上8家中高端养老设施目前供应的床位大致在2000-3000张，总建设规模在20万平米以上。
2、中高端养老设施的经营性质
均为民办盈利性（经营性）机构。
3、中高端养老设施的经营
平均来看以上8家中高端养老设施的入住率都较高、在80%左右，体现了一定的经营价值。
（二）存在的问题
北京中高端养老设施取得了较好的经济效益，同时也获得了一定的社会效益。以这些中高端养老设施为代表，我市养老机构服务设施取得了较大的发展，但仍存在一些不足有待于通过规划安排进行调解，使得社会化养老机构服务设施能够提供更全面的、更规范的、更安全的养老服务。
1、中高端养老设施总量不足
根据市政府提出的“9064”养老服务新模式和新目标，即：到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务在社区托老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。其中4%的老年人入住养老服务机构集中养老就属于中高端养老机构服务设施的范畴。至2020年将有14-16万老人入住机构养老设施中，采纳“专项规划”中“舒适型床位”由社会力量投资建设，主要满足市场对高端养老服务的需求，占总床位的10%。市场是有进一步被细分的可能的情况下，我们认为将这一类床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端养老机构，现有中高端床位大约仅占5%，我市中高端养老机构床位数缺口在26000-30000张左右。
2、机构性质与土地性质不一存在风险
对于目前正处于发展阶段的经营性养老设施来讲，盈利水平非常有限，除少部分机构土地购买较早、价格较低或由政府划拨、资助对经营成本影响小、尚能够盈利之外，多数养老设施运营机构为压缩开发成本降低经营成本选择租用集体土地或者变相使用其他性质土地。虽然成本得以控制，一旦发生租赁到期、集体土地被征收、征用的情况，给养老设施运营和管理带来了巨大的风险。养老机构在土地取得、融资经营等方面存在一定困难。
3、医疗服务水平难以保证
医疗服务水平差，现状部分机构养老设施未配建医务室或医务室不达标，难以申请医保定点资质。
对于经营性的中高端养老设施的不足，我们应先从规划上着手，以期理顺机制、打开相关关节、做好引导，进而有效管理、建立中高端养老设施的良好经营环境。
三、北京中高端养老设施规划研究与建议
我们希望在对市场上已有的中高端养老设施规划情况总结的基础上，适度进行调整，并结合国内、国外的经验，提出对北京中高端养老设施的规划及相关土地的建议。
（一）规划特点
1、土地性质
除汇晨老年公寓为福利用地、政府划拨以外，其他机构的土地要么为若干年前底价购买，要么租用集体土地，要么为军产或者工业用地。养老用地的性质需要明确，考虑到养老设施还涉及到医疗、商业等服务，养老用地统一为“养老综合用地”。
2、位置
从北京中高端养老设施的区域位置看，中高端养老机构中除英智、乐成属于城市，其他养老机构多位于五环外的城市近郊，以海淀、昌平、朝阳等“上风上水”、经济和社会发展较好的区域为主；环境方面，由于位于近郊，周边环境都较亲近自然；距离方面，大部分的中高端养老机构距离中心城城区在30-40公里，路程时间大致在40-60分钟，一是交通情况普遍不太理想，二是周边缺乏医疗设施或公园等活动设施，若在这两方面加以约束可以大大提高老年人的养老品质。
3、规模
区位的不同导致中高端养老设施的规模分为两类：
一是城市养老设施。中心城区土地极为稀缺、价格高昂造成英智、乐成等机构存在床位规模偏小，空间较为局促、缺乏足够的活动空间和绿化场地，环境功能大幅下降。
二是近郊养老设施。这些设施有一定的数量并且在规模、尺度（用地、规模、容积率）上也有一定的规律可循。综合看，建筑规模从1-6万平米不等，主要集中在3-4万平米，容积率从0.6-1.3不等，整体用地尺度还是舒适的，相当于住宅6层洋房的水平。
4、床均标准
城市养老设施：床均建筑面积均在40平米以上，床均用地面积达到20平米，可见目前的中高端养老设施的床均建筑面积是高于建设部《城镇老年人设施建设规范》40平米的要求，床均用地面积低于建设部50-70平米的要求。北京城市型中高端养老设施还是比较局促的，当然也有一定的现实难度。
近郊养老设施：300-600床，床均建筑面积均在50平米以上，床均用地面积从几十至100平米以上不等。北京近郊型中高端养老设施无论在建筑标准还是用地尺度方面都有高于建设部或其他城市类似标准的趋势，这也说明作为近郊型中高端养老设施在行业中的代表性，也说明了目前的规划规范并不完全适用于中高端养老设施，为引导类似设施的建设需要新的规划建议。
5、层数和高度
城市养老设施受建设条件影响基本为小高层，若在限高方面具有一定的灵活性，城市型机构可以进一步拔高，在不突破容积率的条件下尽可能让出多的室外空间给老人活动。
近郊养老设施目前的层数主要集中在3-6层，低层建筑的情况在集约使用土地的前提下已经越发难以实现，未来的层数在小高层水平可能具有实践意义。
6、室内配置
总体上看，室内除居室外主要是公共空间，这也是养老机构与一般建筑的核心区别。公共空间包括：走廊、餐厅、各种活动空间、医疗模块、休息区等，占总建筑面积的20-30%。
7、绿化率
作为养老设施，中高端项目非常重视对环境的营造，加之不同土地性质操作弹性较大，“绿化率”都不低于住宅水平。
8、车位
受养老设施服务对象主要以老年人为主，整体上我国老年人对汽车的使用率很低，故这些机构均未考虑车位或者车库，只保证园区内少量地面停车，大致在30-50个不等。
以上是对北京市场中现有的几家中高端养老设施规划情况进行了梳理和总结，找到了一定的规律也提出了一些调整意见，接下来将通过对其他经验的借鉴进一步对我市完善中高端养老机构的规划意见。
（二）国内经验借鉴
2010年市政府组织市规委、市民政局等有关部门和机构初步编制了《北京市养老机构专项规划》，《专项规划》是指导本市养老服务事业发展和机构养老设施规划的主要准则。
在上文中可以看到，市场所表现出的北京中高端养老设施的规划指标已经高于一般的规划要求，也体现出其“中高端”的属性，另一方面《专项规划》主要在于对保障型和普通型机构养老设施的规划安排和社区养老设施规划的对策，没有对“舒适型”养老设施——中高端的养老设施作规划指导。若仅从这两方面看，《专项规划》对中高端设施具体规划的针对性是有限的。
不过，《专项规划》充分考虑了“城市总规”和“土地利用总体规划”，在分区规划方面对中高端养老设施仍具有重要的指导作用。
目前北京中高端养老设施多位于五环外的城市近郊，经前文的分析总体容积率从0.6到1.3不等。参考“中心城空间结构图”并结合所在海淀、昌平、朝阳的具体位置，它们应属于“边缘集团”或是“新城”。在土地资源越来越紧张、“养老综合用地”能够进一步明确的状态下，因使用不同用地性质建设养老设施而容积率低于1的情况将可以避免，也就是说在城市发展、土地利用和设施规划共同作用下，未来近郊型中高端养老设施的容积率基本在1.4-1.8之间或略有一定的浮动。
除建筑的容积率之外，我们还应该关注室外空间的匹配（其实这与容积率、高度等都有一定的关系）。以公办民营的汇晨为例，汇晨一期容积率大致0.5左右，但考虑2期总体容积率在1.6，汇晨希望以中低密度吸引老人入住、尽可能营造足够的室外空间，除了景观绿化之外，门球场2个面积700㎡，篮球场：30㎡（球架设在路边），健身区100㎡；太申祥和室外空间更为突出有一个4000平米的人工湖供老人休憩、垂钓。
《北京市养老服务机构服务质量星级划分与评定》中规定：新建机构养老设施每床宜设置3平方米的绿化和3平方米的室外活动场所。该评定标准的取值可以作为中高端养老设施室外规划要求的主要参数，考虑床均指标高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，作为软性规划参照指标。
（三）国际经验借鉴
1、持续照顾养老社区（CCRC）
持续照护养老社区是根据入住者随着时间不断变化的健康情况和社会交往的需要，提供独立居住单元、居住设施和持续性长期护理服务的一种社区。
此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合。
2、美国中高端养老设施研究
（1）美国中高端养老设施的发展与现状
20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务设施的私人部门，并得到美国政府的大力支持。
2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。
（2）美国中高端养老设施的代表：凤凰城太阳城（活跃老人为主）
太阳城的选址。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
在太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。
太阳城社区的设计特色。太阳城有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖的老年生活，充实、健康。
太阳城的休闲设施是社区的一大亮点。太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。
医学设施位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家。
太阳城是美国最有代表性的中高端养老设施，它更像是一个规模庞大、功能完整的新城，是多种养老设施的有机组合，在选址、配套、环境营造、无障碍等方面具有一定的借鉴意义。
3、日本中高端养老设施研究
（1）日本中高端养老设施的发展与现状
随着日本工业化、现代化、城市化的快速发展，传统的单纯依靠家庭养老或靠国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求，于是出现了社会化、市场化、产业化的养老模式。日本政府着手建立和完善了养老服务体系，以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题，并大力发展了养老产业。其结果实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。
日本养老产品发展齐全，民营养老机构主要是收费老人之家、智障老人集体之家、面向老人的优质租赁住宅、特别养护老人之家等，服务设施包含日托设施、短期入住设施、小规模多技能服务据点、老人福祉中心、住宅介护支援中心、老人访问看护站、帮助站（访问介护）等。日本养老社区的主要特点是小规模区域化和护理理念及措施全球领先。
（2）日本中高端养老设施的代表：横滨太阳城
选址。横滨太阳城位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。
2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
项目规模。占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。
医疗配置。项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
成功经验。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。
即便在日本大部分养老设施均与社区相结合的背景下，作为位置相对独立的横滨太阳城依然是日本中高端养老社区中代表项目，这与北京中高端养老设施的选址和规模不谋而合，规划设计的细节方面值得学习。
4、经验总结
国际案例主要有以下几个方面需要借鉴：
（1）车辆流线
由于员工数量通常不大（标准协助生活设施为20-30人早班，标准专业护理理设施人员约为协助生活设施的两倍），换班一般不与高峰时间冲突，如果情况允许，员工通常使用大众交通。对交通显著的影响通常比较罕见。
长期护理的轮班通常为早上7点至下午3点，下午3点至晚上11点，以及晚上11点至早晨7点。由于工作量最大，头班（早班）的人数最多。因此，交通研究的重点落于早班轮换的两个节点。
如果可在基地设置两个分离的入口，将服务和员工通道，与居民和访客分离较好。
（2）停车
停车要求根据建筑类型，以及建筑的位置而变化。为了评估停车需求，做了如下区分（1）老年住宅与独立生活设施，（2）协助生活设施，以及（3）包含全套住宅类型的持续照料设施，自独立住宅至护士护理单元。根据一份为交通工程师学会准备的研究报告，该报告基于协助生活、CCRC（可持续照料社区），以及独立生活，发现实际停车需求为每单元0.3至0.5辆轿车。然而多数分区规范要求护理之家每个床位至少为0.3辆车，协助生活为每单元0.5辆，独立生活市场比例则为每单元一个或更多的车位。活力养老社区通常必须遵循普通住宅区分区规划。由于分区规划要求的停车辆一般较多，一些地方规划委员会同意在预留一定土地给停车使用时，减少停车位数量。
所有上述建筑类型，公共交通的临近性与接送服务的条件影响停车需求。这些服务对建筑设施中的居民与对服务于建筑设施中的工作人员同样重要。便捷的公共交通或接送服务，可以使工作人员摆脱驾驶的需求，这样既可减少停车需求，并且居民可以便捷地抵达附近的购物区，或者拜访该区域的亲朋好友。
（3）景观设计
每个社区中，为了增加有趣意与记忆增强功能，通常同时在建筑内外部提供激励感官的设置。在可持续护理型退休中心和活力养老社区中，景观设计与自然区应可供步行、冥想、高尔夫、草地运动、推移板、园艺活动、垂钓，以及其它休闲娱乐活动。
室内室外兼容区：建筑中的空间，而具有室内至室外空间特色或自建筑延伸而至的门廊，用以为不愿离开或无法离开建筑的居民提供保护、遮阴、安全、视线以及体验感。对于记忆障碍患者，类似室内的空间更容易被理解。
有意义的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飞翔区、鸟儿喂食区、座椅休息区、喷泉区等。地标/聚集地：室外结构，例如为露台等，可为小团体提供活动的地点、鼓励户外活动，或散步后回到原点的地标式设置。
天然步道：如果基地空间允许，天然步道可以提供更精彩的锻炼与更多的自然体验。
户外锻炼/理疗：场所、基地细节以及设备等，可支持相应的锻炼、拉升以及身体理疗。
（四）综合规划建议
结合对市场中高端养老设施的研究与归纳，在适当借鉴国内外经验的基础上对北京市的中高端养老设施的规划提出建议。
1、关于中高端养老设施用地性质。
中高端养老设施多为盈利性机构，宜采用“养老综合用地”从制度上予以规范，增加获得土地的渠道，“名正言顺”后拓宽其融资渠道，增强抵抗经营风险的能力，提供有保障的服务。
2、关于中高端养老设施的选址。
中高端养老设施应可位于近郊、“上风上水”的区域，靠近主要的城市交通动线或者轨道交通，距离中心城区距离在30-40公里，车程距离控制在1小时以内，尽可能靠近大型医疗设施或公园。如昌平的昌平新城、小汤山、山后地区等均是较好的选址区域。
城市内的中高端养老设施则需主要考虑老人的密集度、靠近老旧小区。
3、关于中高端养老设施的规模。
单体上，美国太阳城模式在北京落地恐怕还有现实的难度，需结合具体情况考虑。综合北京和日本代表性项目，这种社会化的经营性的近郊型中高端养老设施需要一定的规模，3-6万平米是一个较为合适的范围（若是CCRC规模可进一步放宽），容积率在1.4至1.8左右，可根据不同区位的情况进行调整，床均建筑面积50平米应是较低的水平。而城市型中高端养老设施床均建筑面积40平米是较低的规划要求。
数量上，若不考虑新增和潜在的中高端养老机构，在未来的8年内须提供约26000-30000张中高端床位，若以600床计算，每年需提供“养老综合用地”地块5-7个，大致城市型的2-3个、近郊型的3-4个。新地块可适当考虑布局北京南部区域，做到区域上的平衡。
4、关于中高端养老设施的层数和高度。城市养老机构用地稀缺、尺度紧张，在限高方面应有充足灵活性；近郊养老设施的层数可以以6层或小高层为宜，过多的层数舒适度在下降（高度过高应降低部分居室南向日照的要求），限高也应具有一定的灵活性、层数增加，不建议过高。
5、关于中高端设施养老的室内配置。室内公共空间占比应至少达到20%，并且必须设施一定的医疗服务模块。
6、关于中高端养老设施的室外空间和景观绿化。
从较为宏观的层面讲，绿化率应不低于住宅的要求，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，无障碍设计也需要在景观中应用。
7、关于中高端养老设施的车位。
养老设施内居住的老年人其实对车位的要求很低，目前国内还没有就养老机构的车位有特定的规划要求，北京中高端养老机构的车位也以地上30-50个车位为主，出于经济性考虑更谈不上有车库（地下建安成本一般高于地上部分），我们认为可借鉴国外的经验每户可配置0.3-0.5个。
8、关于中高端养老设施的交通出入口。
对于出入口养老设施的影响很小，出于为方便老人出行考虑地面应设人行通道，道路人行路口应增加通行时间。对于设施区域自己的出入口可让社会机构自行考虑不做硬性要求。
（五）土地政策建议
1、对养老用地政策的建议：
第一，关于土地性质：用地性质分类中增加“经营性养老项目用地”，明确其经营性（盈利性）性质。
第二，关于土地交易方式：建议经营性养老项目用地通过招标方式出让。若需要与其他用途土地捆绑出让，则经营性养老社区用地的土地权属证书与其他用途土地权属证书相独立。
第三，关于土地出让规划：应在每年的土地供应计划中安排足够额度的经营性养老项目用地。
2、政策建议的合理性及可操作性分析
第一，明确经营性养老项目用地土地性质可以完善养老产业用地类型，优化土地资源配置。在已有的社会福利设施用地（含养老院用地）基础上区分经营性和非经营性，根据性质的不同确定相应的土地价格、交易方式，由企业、事业单位等根据实际情况获取相应土地，实现资源的优化配置。
第二，区分经营性养老项目用地符合市场规律，有利于金融创新。养老社区项目投资大、回收期长、投资收益低，由于经营性用地可确认为资产，养老社区投资主体可因此而享受资产升值，可增强社会资本投资养老产业的积极性。根据国际经验，养老社区运营过程中可通过金融工具回收部分投资并分散风险，如运营成熟后，可通过REITs等证券化的方式在资本市场进行退出并实现资产升值收益，而土地及房屋权属的明晰是金融创新的前提和基础条件。
第三，明确用地性质有利于相关配套政策的出台和完善，如确定养老社区的主体性质并给予相应的政策优惠等，相关政策体系的完善利于养老产业的健康有序发展。
四、相关配套政策建议
（一）民政方面
目前政府对非经营性机构在水电其可采取民用标准，而中高端养老设施基本为经营性机构，获得费用价格优惠有一定障碍。建议对养老机构“不问出身”，对社会力量筹办的经营性中高端养老设施也进行一定程度的扶植，按照民用价格对中高端养老机构的水、电、气、收费，减少经营成本，从制度上回馈老年人、促进整个行业的健康发展。
（二）卫生方面
目前部分中高端养老设施医疗服务不完善，或者医疗室无法纳入医保定点医疗，这使得老年人入住后日常医疗服务自付比例高、甚至一旦病情较重就不得不推出或者另寻其他机构。建议可以按照社区医院的审批程序审批中高端养老设施医疗功能的定点报销问题，方便老人就近就医，控制医疗成本。
（三）财税方面
财税方面中高端养老机构遇到的问题与水、电、气的问题极为相似。建议老年人每月的床位补贴和建设资助应该做到一视同仁，对中高端养老设施减免征收土地税、房产税、增值税、所得税，利用税收杠杆的调节作用对行业进行一定的扶植。
五、总结
北京市中高端养老机构有较大的市场空间并且有其自身的规划特点，为应对我市老龄化满足老人们对生活品质的追求，我们应积极对中高端养老设施予以引导和支持，除了规划条件、土地管理等前期方面给予规划指导，解决行业进入瓶颈，在后期养老设施的运营过程中也应辅以一定的政策支持，从“大规划”层面做好制度安排促进北京中高端养老设施行业健康发展。
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