农村宅基地使用权转让机制之法律思考邓圆甜（合集五篇）

第一篇：农村宅基地使用权转让机制之法律思考邓圆甜

农村宅基地使用权转让机制之法律思考

引言

农民对其在农村合法建造的住宅拥有所有权，但其并不能如城镇居民般自由流转自己的住宅，因为法律对该住宅上的土地的使用权即宅基地使用权进行了限制。农村宅基地使用权的流转主要包括：国家征用、置换、作价入股、转让和出租等方式。而现有法律基于保护耕地和农村社会保障制度尚未健全、担心失去住宅的农民成为社会隐患的考虑，限制宅基地使用权的流转，不允许农村宅基地使用权在农村村民和城镇居民之间转让和出租（而出租与转让所考虑的问题相似）。而前三种农村宅基地使用权的流转方式：“国家征用、置换、作价入股”，能够在一定程度上缓和限制农村宅基地使用权转让所带来的矛盾，但只能治标不能治本。一方面，前三种农村宅基地使用权的流转方式由政府主导，易导致权力寻租。并且由政府垄断农村宅基地使用权流转的受方市场，不能使农民充分参与市场经济，获得最优价格。另一方面，因城市与农村房屋的巨大差价，使不堪城市高房价重负的中低收入居民转向农村购房，市场逐渐扩大并呈不可逆转之势。现实中已出现大量农村宅基地使用权向城镇居民流转等违法情况，屡禁不止。究其原因，具有现实客观性，政府应顺应其发展规律，结合各地实际，制定一系列法律法规，规范或疏导农村宅基地使用权转让市场。一味禁止农村宅基地使用权转让有违民意和市场发展规律。且会导致通过合意取得的农村宅基地使用权不受法律保障，违背保障交易安全和平等的民法原则。而一旦发生纠纷，无相关法律规范制约和适用，不能维护社会的公平正义价值，导致社会不稳定。因此农村宅基地使用权转让机制的建立具有紧迫性。

而退一步而言，只要各级政府和相关部门依法办事，就能实现保护耕地的法律目的。如果各级政府部门不严格遵守法律，为了巨额土地利益，乱开发耕地或者疏于监管，则即使禁止农村宅基地使用权转让，仍会导致大量耕地被破坏。所以保护耕地与农村宅基地使用权转让并不冲突。其次，我国正致力于解决三农问题，完善农村社会保障制度，让发展成果惠及广大农民。也即是说农村社会保障制度的完善指日可待，农村宅基地使用权转让的基础也日趋成熟，可见构建农村宅基地使用权转让机制也具有可行性和现实意义。

本文旨在探讨农村宅基地使用权流转的现状，分析农村宅基地使用权自由转让的必要性和可行性，并从完善农村社会保障制度、缴纳土地出让金、加大政府监管、加强程序规范、征收宅基地闲置费等方面对构建农村宅基地使用权转让机制提出建议。

农村宅基地使用权转让机制之法律思考

一、农村宅基地使用权的性质

（一）农村宅基地使用权具有用益性

关于农村宅基地使用权的性质，我国法律上并未作明确的规定。目前对其性质的观点主要有：自物权说和用益物权说。

本文采用用益物权说的观点，认为宅基地使用权设立的自的在于对他人所有的土地的利用，因此具有用益的性质，为用益物权。理由是:首先，宅基地使用权是具有我国自身特色的一项权利，它的着重点在使用，即使用他人所有的土地建造住宅并居住。这与国外的地上权原理一致，虽然我国土地实行公有制，而国外土地为私有制，但他们的共性就在于土地所有权与使用权都处于分离状态，都具有用益的性质，地上权也是典型的用益物权。其次，从我国《物权法》的体系编排和内容来看，宅基地使用权是被放在用益物权一章来加以规定的。另外，《物权法》第117条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”《物权法》第118条规定户„国家所有或国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益”宅基地使用权为用益物权，但它与国外的地上权毕竟不一致，根本上的，仅土地的公有私有这个基础就不一致，此不赘述。

（二）农村宅基地使用权具有身份性和保障性

农村宅基地的出现本来是基于居有定所的考虑，是集体经济组织给予内部成员以无偿方式取得土地建造住宅的权利。一为了实现公平原则和福利保障功能，宅基地使用权的取得有一套严格的程序。

第一，申请取得，或者称作审批取得。在我国的土地所有制结构下，土地要么属于国家所有，要么属于集体组织所有。根据《宪法》第10条的规定:，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”另外，《物权法》第47条也作出了类似规定。鉴于我国人口和土地的实际情况，土地对于农民的重要意义，农村宅基地使用权取得采取申请和审批的无偿使用制度。需要用地农民先向乡一镇人民政府提出申请。

因此，从理论而言，集体土地所有权人在自己的土地上是否为他人设立宅基地

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使用权，应由所有权人决定，行政机关无权干涉。1

但是因为农村宅基地使用权的福利保障功能，农村宅基地使用权干涉到社会稳定和公共利益，需国家进行干预。从性质上而言，国家的审批并不是对宅基地使用权的设立，它仅仅是对宅基地使用权成立的一种确认，即行政确认。

第二，一户一宅原则。所谓“一户一宅”即是指一户农村村民只能拥有一处宅基地。中国人多地少的现状和农村土地的保障性作用决定了只能实行一户一宅原则。土地管理法第六十二条明确规定：“ 农村村民一户只能拥有一处宅基地”

二、农村宅基地使用权流转现状

（一）农村宅基地使用权流转现有法律规定

目前我国法律对宅基地使用权流转的规定较少，而且有些规定不明确。《宪法》第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从法律规定来看，宅基地使用权的流转是受到一定限制。2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》明确叫停小产权房，既是对禁止城镇居民到农村购置房产规定的再次明确，一同时也间接地否定了农村宅基地使用权的流转。但市场的需求使得各种宅基地使用权流转形式不断出现并私下发展。关于宅基地使用权流转的形式主要有以下几种情况：

1.国家征收。农村宅基地属于村民集体所有，一般是不允许交易的，农村集体成员享有使用权，但宅基地使用权受到国家法律和政策的限制而不能自由地流转。但农村闲置的宅基地在通过国家合法程序征收以后，土地所有权转为国家所有，然后国家再以国有土地使用权的方式纳入到流转市场，这样可以发更大地发挥宅基地的经济价值。

但是宅基地的征收出现问题:因为目前我国法律对宅基地的征收并没有专门的规定(土地管理法规定:征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。没有一个统一的补偿标准，在具体实施的过程中参照的补偿和补助标准又过低，并没有体现宅基地本身 1敬官旭，农村宅基地使用权流转法律问题研究[D]：[硕士学位论文]，西南大学，2010，第9-11页。

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所应有的市场价值。

2.置换。所谓置换是指宅基地与其他土地的互换。包括宅基地与国有土地互换，宅基地与耕地互换，宅基地与宅基地的互换。

宅基地与国有土地的互换是根据国家城镇化建设的需要，将拆迁农户安置到城镇商品房，再将退出的宅基地用于商业开发，这也减轻了房屋拆迁的阻力，避免钉子户的出现。在我国现有法律实践中，重庆市和天津市为先行者。天津为以自愿申请为原则，农民凭农村宅基地换房，一般为经济适用房，由政府统一规划统一建设，而原来的农村宅基地则被转化为建设用地。重庆模式为以农村宅基地换地票。其申请者为在城市已有固定住房的村民，村民凭借其在农村闲置的宅基地换取地票以获得购买城市住房的优惠或现金，原来的农村宅基地则被转化为建设用地。

宅基地与国有土地的置换是解决农村宅基地使用权流转问题的可行途径之一。但也有一定缺陷，表现在：宅基地与国有土地的变相置换主要由政府主导，容易导致权力寻租。且政府作为农村宅基地买方市场的垄断者，不能使农民充分享受市场竞争带来的资源优化配置的利益最大化的优势。

3.宅基地使用权作价入股。宅基地使用权的入股实质上是将权利以出资入的形式转让出去。它可以分为两情况:一种情况是村集体把空闲的宅基地使用权以入股的方式自办企业或者与外来企业合资办企业。所得收益归集体组织统一支配，既可以于基础设施建设，也可以用于对贫穷农户的补贴等。另一种情况是农民搬迁到规划的中居住点，把自己的宅基地退出来入般办企业，一所得收益按所占面积以红利方式返给民，一由农民自己支配。

深圳田厦村就摸索出这样的道路舒在深圳的每个城中村，基本成立了自己的股份制公司来管理内部资产，田厦实业股份有限公司就是田厦村自己的体股份制公司。改造后的田厦新村规划为集商业、办公、酒店、居住于一体的多功能代化生活小区，总建筑面积为巧.75万平方米。其中，住宅6.7万平方米、商务公寓2万平方米、商业2.3万平方米、办公及酒店3.8万平方米。整个改造项目计划投资5-6亿元人民币，2008年完成改造。在这个改造过程中，农民将宅基地入股到田厦股份公司由公司单独成立项目部门从事改造公司和村民自筹一部分的方式解决开发和建设。中间的资金问题通过政府出一部分，公司和村民自筹一部分的方式解决。田厦新村改造完成后，村民获得的分配面积是入宅基地面积的7倍。而对于改造前很多村住宅的一楼则根据商铺的位置、租金高低，分得相应的商业面积。这种流转方式使农民能够参与市场，获得更多收益。但此方式局限于经济发达且具备投资与运营企业条件的地区。

4.宅基地使用权转让。由于法律明确禁止宅基地使用权的单独转让，所以这里的宅基地使用权转让主要是通过和地上房产一起转让，至于转让的方式，有买卖、农村宅基地使用权转让机制之法律思考

赠与和继承几种。按照我国法律规定，农民享有宅基地使用权和地上房屋的所有权，也说农民自己可以占有、使用、收益和处分自己的房屋.另外，根据我国“房地一体”原则，农村房屋所有权转移以后，所占用的土地使用权随房屋所有权一并转移。农村地产权转让主要有三种:本集体组织内部成员之间的转让;不同集体组织成员之间的转让;城镇居民与农村村民之间的转让。因为宅基地为农民集体所有，为无偿使用，所以它的身份性、保障性特征较为明显，第一种情况下集体组织内部成员之间自由转让宅基地使用权仍然在集体成员手里，所以这种转让法律是认可的。第二种情况法律只是在《土地管理法》第62条规定:“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”法律只是规定不得再申请宅基地，并未明确禁止。第三种情况目前被国家法律所禁止的，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。”此第三种情况是本文所旨在详细论述要构建的机制。

5.宅基地使用权出租。和转让类似，宅基地使用权的出租也只能是通过和地上房屋一起出租的形式实现。这种情况在一些发达地区的城市郊区较为常见比如广东省佛山市。佛山市为民工的主要输入地，原因是佛山市及郊区有很多企业，特别是郊区存在许多以制造业为主的企业，大量服装广、鞋厂的建设占用了当地农民的土地，于是农民们纷纷脱离农业生产，由农村居民转为城镇居甲靠在城镇打工和出租房屋来过活。由于制造业为劳动密集型行业，厂里工人许多都在外面找房居住，很多人都选择租住当地村民的房屋。根据“房地一体”的原则，农村房屋出租实质上使所占用宅基地使用权也一并出租出去了。我国《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”虽然宅基地使用权出租的这种做法为法律所禁止，但现实操作的情况却不一样。对于村民而言，当前房屋租赁行情较好，自己空置的房屋放在那里一文不值，但经过一番修葺然后再出租出去则会得到不错的回报，何乐而不为，对于租房的人而言认租房关键是能够在里面住着舒适，哪里会去关心土地使用产权是否出租。甚至有的租房者一租就是几十年，一租金不贵的情况下就一次性付清，和转让宅基地的区别不大。

2三、宅基地使用权转让机制构建的必要性

（一）物权发展，物权财产价值体现

1敬官旭，农村宅基地使用权流转法律问题研究[D]：[硕士学位论文]，西南大学，2010，第24-26页。

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所有的法律规范、法律制度和法律活动，归根结底都是以有效地利用资源，最大限度地增加财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此，现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求，由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

（二）社会稳定的要求

土地隐形市场交易屡禁不止，需顺应社会经济发展规律，制定法律转让机制以维持社会稳定。现行法律对农民宅基地的流转虽然作了限制性规定，但因经济利益驱动、农民与市民需求互补等原因，宅基地买卖、抵押、出租、等形式的流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。3尽管政府多次出台相关政策禁止宅基地的流转，但农村房屋买卖仍较多，宅基地私下流转频繁，已形成相当规模并有不可阻挡之势。而由于法律规定与现实的冲突，导致通过合意取得的农村宅基地使用权不受法律保障，村民容易反悔，违背保障交易安全和平等的民法原则。且一旦发生纠纷，互相扯皮，无相关法律规范制约和适用，不能维护社会的公平正义价值，导致社会不稳定。

目前我国农村宅基地使用权的私下交易转让情况已经十分普遍。中南财经政法大学“农村土地问题立法研究”课题组2006-2007年对四川、贵州、湖南、湖北、山东、广东、江西、山西、黑龙江等十省的进行了问卷调查和访谈。关于农村宅基地的转让结果为：在调查样本中，表示本村中有人将宅基地转给他人使用的占大多数。63.65%的被调查者表示村中有宅基地私下转让情况,36.35%的被调查者表示没有。这是以上十省的一组平均数字。在经济发达地区，转让交易的实际比例还更高一些。

（三）公平正义原则

各地和各级政府征收地价与市场价的巨大差额，对广大农民而言，不符合公平正义原则，易加剧社会冲突。政府频繁、大量地为商业目的用地,征收农村集体土地所有权及农户的土地使用权,却往往不能给予公正补偿。地方政府通常以极低的补偿代价收回农民的土地,然后以市场价出让给用地的企业,以此获得市场价与补偿价之间的差额。这种一级市场的供地模式弊端在于,供给者只有一个,但是市场上的需求者却是无限多个,这样的垄断形式必将造成商品的价格上扬,扭曲了商品的真实价 1林翠轩，浅探我国农村宅基地使用权的流转制度[J]，法制与社会, 2009年19期，第2页

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格。这些行为还导致严重的不公正和诸多拆迁户的生活陷入困境,甚至诱发诸多社会问题。

（四）实现农民利益最大化的必然途径

构建农村宅基地转让机制，有利于使民的有限理性与政府的干预结合，实现农民利益最大化。

1.农民有经济人理性，追求利益最大化

建立社会主义市场经济，离不开农村和农民的作用。而随着市场体制的完善，市场经济的发展，也应赋予农民更广泛的权利，让农民参与到市场经济中，享受市场经济所带来的福益。承认农民的经济人特性，允许农村宅基地使用权的自由流转，使农民能够充分利用城镇和农村市场，追求自己的利益最大化。

2.农民的有限理性与政府的干预有机结合。农民的有限理性，容易使其只关注短期利益和一己私利，忽略长远利益和公共利益，又需要政府的干预和引导，所以在允许农村宅基地使用权流转的同时，须履行严格的农村宅基地使用权流转登记制度。

（五）高效利用土地的要求

农村宅基地大量闲置，严重浪费土地资源，构建宅基地转让机制有利于合理、高效利用有限土地。现行农村宅基地由于村镇规划不合理，宅基地审批制度不健全，农民节约意识不强，农村建房大量占用新宅基地而废弃旧宅基地，且随着农村经济发展，经济发达区以及市郊农村农民收入得到增长，富裕起来的农民纷纷进城购房成为城市居民，或由于工作提升，子女升学在城市享有了住房，留在农村的住房及宅基地因现行法律法规限制无法流转，集体经济组织又无权收回(土地管理法第七十三条规定，买卖或以其他形式非法转让土地，由县级以上人名政府土地行政主管部门没收违法所得。)而大量闲置，造成土地资源的极大浪费。农村闲置和荒废的宅基地数量过多，粗略估计每村闲置和荒废的宅基地占村宅基地总量的20%左右。

（六）让农民共享发展成果的要求

构建农村宅基地转让机制有助于解决农民融资困难问题，共享市场经济发展成果。一方面，农民相对于城市居民生活穷困，融资手段很少，无法分享市场经济以及科技现代化发展成果，生活来源仍局囿于一亩三分田以及政府的小额补贴；而另一方面，限制宅基地使用权的流转，农民很难通过对其土地、房屋的处分，如买卖、抵押等，获得其创业所必需的资金，致使农民难以摆脱贫困现状。

（七）加快城市化进程的需要

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宅基地的弱流转性影响我国城市化进程，构建农村宅基地使用权转让机制有利于城市化进程的加快。中国社会已经不再是过去封闭型的生于斯，老于斯的社会了。城乡结合部和发达乡村吸引了大量外来农民，集体成员的身份和户籍之间的联系被打破，尤其对那些在城市化大潮中准备向城镇迁移的居民，如果限制他们将房产向非集体成员转让，将影响他们取得进入城市安身立业的最低资本从而阻碍人口城市化进程。因此，我们应该给农村宅基地使用权人以较大的自主和自由，盘活农民住房资产，这不仅是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和发展的需要。

基于此，有必要建立并完善农村宅基地使用权的转让制度。

三、宅基地使用权转让机制的阻碍因素

（一）宅基地使用权转让受限的法规依据

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院办公厅1999年颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其第2条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。2004年11月国土资源部《关于加强农基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。我国新《物权法》在第七次审议中获得通过时，对农村宅基地流转问题最终采取了搁置的态度,规定“宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法等法律。

（二）农村宅基地使用权转让的阻碍因素分析

1．保护耕地。中国是一个人口大国，对于粮食有强大需求，而土地资源相对较少。国家基于维持国计民生的大局考虑，将保护耕地作为土地管理的一个重要原则之一。有些学者认为若放宽农村宅基地使用权的自由流转，大量不堪承受城镇高房价的城市中低收入居民将会在农村购买农村宅基地，从而出现农村村民或村集体等为了一己私利占用耕地建造农村宅基地以出售牟利。

但事实上，若各级政府和相关部门依法行政，不以公谋私，不进行权力寻租，同时各上级部门加强监管，严格按法律办事，允许农村宅基地使用权在城镇居民和

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农村村民间流转，一定能够实现预期的法律效果和目标，不任意占用耕地。否则，即使不允许农村宅基地使用权在城镇居民和农村村民间流转，基于土地所带来的巨大利益，仍会有大量耕地遭受破坏。

2．农村社会保障制度尚未完善，易致农民无家可归，影响社会稳定。城乡发展的不平衡是当前最突出的问题，城市人口少，却占用了国家大部分资源；农村人口多，所拥有的资源反而少。这种差距在社会保障制度上也得到体现。城镇居民在求学、就业、医疗、养老方面有一套完善的社会保障制度，而农村村民的社会保障制度仍然缺失。有学者担心若放宽农村宅基地使用权流转，不少农民会由于自身的知识智力水平等缺陷，将自己的宅基地高价转让给他人，而自己流离失所。这些农民因种种原因挥霍完转让价款后，无相关的社会保障，成为危害社会的隐患。

随着我国经济的发展，全面建设小康社会，让发展成果惠及广大人民群众的目标的确立，建立和完善农村社会保障制度已成为统筹城乡发展、保障民生、社会稳定的重要问题。政府应加大对农村社会保障制度的投入，加强农村的基础设施的建设，提高农民的养老保险金，改善农村的医疗卫生条件，解决农村孩子的入学和农民工的就业问题等。其实这也是政府正致力于的事情，若有关政策是否真正落实到位，其实现只是时间的问题。

3．农村村民对于自己的宅基地使用权为无偿取得。若允许其有偿转让给城镇居民，于理不合，也会导致大量农民在巨额利益面前丧失理性。

农村土地虽于土地改革完成后归国家或集体所有，但其长期以来，由农民现实地占有和使用，而所谓的国家和集体，一直是个虚体。“我的地、我的房子”这已是农民的内心共识，且农村宅基地为他们所建和拥有，他们的文化程度和法律意识的薄弱也决定了他们不能将宅基地使用权无偿转让。另一方面，农村村民从出生伊始所具有的资源就与城镇居民不平等，而他们又是社会各阶层中付出体力劳动最多并能提供主要生活必需品的一类，他们有理由享有如有偿进行宅基地使用权流转这一权利，以平衡和补偿教育、医疗等资源分配的不公。

所以一方面须允许农民有偿转让宅基地使用权，而另一方面，又须对农民的有偿转让作出一定限制，即以农民或第三方缴纳适当的土地出让金为前提，以避免农民在巨额利益面前失去理性。

4.农民的法律意识和法律知识薄弱。

普遍的农村村民的受教育水平较低，法律意识薄弱，法律水平较低，有学者担心若在农村实现宅基地使用权的自由转让，易导致市场的混乱无序，法律不能实际施行。基于此，在允许宅基地使用权在城镇居民与农村村民间转让之初有必要加大政府投入，加强此方面的法律宣传教育，并提高有关机关在农村的执法和监管力度，农村宅基地使用权转让机制之法律思考

其次，宅基地自由转让并非建立在绝对的意志自由之上，须受到法律的规制，是授权性规范和强行性规范的结合。须打造高效合理透明的交易平台，完善宅基地使用权转让的强制登记制度。

5.农村宅基地使用权转让机制构建的资金缺失

农村的物质资源贫乏，也是制约农村发展和转让机制构建的瓶颈。一方面宅基地使用权的自由转让若普遍实行，基于农村宅基地资源和农民所占比例，相关制度如加大宣传教育，打造交易平台，建立登记制度等的构建都须大笔资金，而国家无足够的财力全额支付。此点强化了对宅基地使用权转让须缴纳土地出让金和税费的要求，以保障宅基地使用权转让制度的建立和维持。

基于对以上几个阻碍因素的分析，农村宅基地使用权转让机制的构建是可行的。

四、农村宅基地使用权转让机制的构建

无论从发挥物的价值出发，还是从我国的市场经济体制出发，未来宅基地使用权制度确有必要进行进一步改革，改革的主要方向是要增强宅基地使用权的流转性，充分发挥宅基地使用权制度的经济效率功能。具体来说，构建宅基地使用权转让机制可以从以下方面着手：

(一)遵守平等、自愿、有偿原则

《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”而在农村宅基地使用权转让过程中，平等指转让的双方当事人的法律地位平等。双方平等的法律地位是农村宅基地使用权流转的基础。自愿是指转让必须出于双方当事人完全自愿，转让方不得强迫受流转方必须接受转让，受让方也不得强迫流转方必须流转给自己。有偿是指宅基地使用权的转让应是等价有偿，以体现公平原则。

（二）加快完善农村社会保障制度

没有完善的社会保障制度为后盾，农村宅基地使用权流转的市场就不能展开手脚。完善农村社会保障制度的建设首先需要资金保障。一方面需加大国家财政政策的支持。国家经济的稳步发展为农村的社保制度的完善提供了物质基础，政府要通过宏观经济政策对农村社保制度建设给予支持，加大对农村社保制度的投入。另一

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方面，可引导社会资金涌向农村。

近年来国家实行了一系列惠农政策，但农村的社会保障制度仍远落后于城市。应出台一系列法规和政策，加大对农村的医疗、就业、养老保险、司法援助、最低生活保障等社会保障制度的建设，并着重加强对失地农民的生活和就业的引导和保障。

（三）缴纳适当的土地出让金和税费

农民转让农村宅基地使用权给城镇居民，应交纳与农民承受能力相适应的土地出让金、税，使农村宅基地使用权转变为与城市住宅用地使用权相似的性质，投入流通领域，弥补农民为无偿取得却有偿转让的缺陷，也使农民在作出决策时更理性。可参照土地出让金的相关规定，但在此基于农村村民本身的支付能力和其本是宅基地使用权主体的法律地位，可将该标准适当降低，并准许其以本有的住宅和宅基地使用权作价抵消一部分的土地出让金。与重庆的以宅基地换地票的农民的得益方式类似。地方人民政府留成部分等土地出让金，由土地行政主管部门代收代缴，按“收支两条线”实行管理，统一用于宅基地使用权流转的整理。

（四）加大资金保障，加强政府监管和法制宣传

不能把农村土地管理的重任单寄于村民委员会这个基层群众自治组织，需认识到村官的法律知识和法律意识的局限性和其与村民生活联系的密切性。所谓清官难断家务事，村官很难严格执行土地管理法的规定，对与其朝夕相处的村民的农村宅基地使用权违法流转的行为进行惩处。即使按法律规定进行了处罚，农村的法治力量薄弱，村民法律意识较低，容易暴力抗法，不执行处罚决定，有损法律权威。

基于此，首先，国家或各级政府应加大农村土地管理的财政支持，对于农村宅基地使用权流转的管理资金，可从农民缴纳的土地出让金以及其他流转的相关税费扣除。其次，县、乡政府土地管理局等相关部门需加大对农村宅基地使用权法律制度和相关政策的宣传，使村民知法、懂法。其次，加大对宅基地使用权流转的监管，县乡政府可配备巡查队伍，每月定期到农村进行监察，一方面可督促村委、村民按法律办事，另一方面可加强对农村宅基地使用权流转法律制度的执法力量支持。并且县乡政府可每年不定期到农村实地抽查宅基地使用权情况（巡查队伍人员应回避），鼓励群众举报信访，设立内部自我流转监督机制和完善外部的监督机制，以防徇私舞弊，权力寻租。

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（五）加强农村宅基地登记发证工作

农村宅基地仍由村集体所有，但村民享有宅基地使用权。此可参照物权法中业主的建筑物区分所有权。农村村民对其宅基地拥有用益物权，可自由转让受益，而对于共有部分如村里的公共设施，道路建设等则由村集体共同享有和管理。村民若想将宅基地使用权流转给城镇居民，需缴纳一定的费用，经过有关部门的审批登记，法律才进行确认和保护。

实施农村房屋产权登记、发证制度，是农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物，并允许进行有限交易。农村房屋产权实现规范流转后，农村的大量房屋资产可以转变为资金，以提高农民的融资能力。进行农村房屋产权登记，要遵行“农民自愿”、“土地来源合法”两个基本原则，在这一原则基础上，对乡镇国有土地范围内的房屋和集体土地范围内的房屋予以公平对待，都可以列入房屋产权登记发证范围。具体办法是：可以借鉴安徽宣城市的做法，在各级乡镇府设立“房屋产权登记发证办公室”，统一接受农村房屋登记的申报、受理工作。为保证登记发证的权威性，应加强对农村房屋产权登记中的登记收件、勘测绘图、申报资料初审等环节的管理；为提高工作效率，可以采取乡政府与土地、城建、金融等部门齐抓共管的方式。

（六）打造程序规范、操作公开的交易平台

在加强农村宅基地登记发证工作，允许进行有限交易后，接下来，就需要打造一个程序规范、操作公平的交易平台，以确保农村宅基地使用权的流转顺利进行。首先，应出台有关农村宅基地使用权流转的规范性合同文本，引导农户履行必要的手续、程序，签定宅基地使用权流转的书面合同；其次，逐步建立起公开、透明的流转信息平台，降低交易信息成本，使供求双方知己知彼，自愿、高效、公平地进行流转的协商和交易；最后，考虑到目前农户在交易地位、宅基地使用权信息、法律知识等方面明显处于不利地位，要以提高农户在宅基地适用权流转中的谈判能力为核心，建立专业服务机构或培育社会中介机构，免费为农户开展有关农村宅基地使用权流转的信息、政策特别是法律的咨询服务4。

（七）征收土地闲置费和一户多宅费用

农村宅基地使用权流转现实中多占宅基地，一户多宅的现象非常普遍。而对超面积使用宅基地农户收取相应的土地使用费，加重长期闲置不用土地的成本负荷，便于操作，有利于法律的实际施行，发挥法律的实效。通过补偿、奖励等各种方法，农村宅基地使用权转让机制之法律思考

引导和鼓励这些农民把宅基地归还集体。这样才能约束多占、超占宅基地行为，利于土地资源的节约.为农村宅基地使用权流转创造公平的前提条件。此可参考城市房产税的征收规定并适当降低标准。

1林翠轩，浅探我国农村宅基地使用权的流转制度[J]，法制与社会, 2009年19期，第2页

农村宅基地使用权转让机制之法律思考

参考文献

[1]敬官旭，农村宅基地使用权流转法律问题研究[D]：[硕士学位论文]，西南大学，2010。

[2]林翠轩，浅探我国农村宅基地使用权的流转制度[J]，法制与社会, 2009年19期。

[3]郭图新，关于农村宅基地使用权问题的若干思考[J]，经济生活，2010年4月下。

[4]龙翼飞、徐霖，对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议——兼论“小产权房”问题的解决[J]，法学杂志，2009年09期.[5] 王建伟，农村宅基地使用权流转法律问题研究[J]，法制与经济(下旬刊), 2009年01期。

[6]喻磊、张智凡，农村宅基地使用权流转机制之法律思考[J]，特区经济, 2009年11期.[7] 张桃奉，农村宅基地使用权流转制度探析[J]，经济研究导刊, 2009年04期.[8] 陈曦，农村宅基地使用权研究[D]：[硕士学位论文]中国政法大学，2009.[9] 范艺馨, 我国农村宅基地使用权法律问题研究[D]：[硕士学位论文]西南大学，2010.[10] 汤浩、刘旦,我国农村宅基地使用权流转研究[J],农业经济, 2009年03期.[11]张玉萍．村宅基地使用权流转的立法困境和制度重构．法学研究．2008年11期．

[12]贺东山．农村宅基地使用权流转新模式的构建．大连海事大学学报．2007年4期．

[13]郭明瑞．关于宅基地使用权的立法建议．法学论坛．2005年第1期．

[14]艾琴，梁丹辉，张光宏．建设新农村视角下宅基地使用权制度研究.理论与改革．2008年6期．

[15]成桂钦．完善农村宅基地流转制度之我见．法制与社会．2008年第11期． [16]孟勤国．物权法开禁农村宅基地交易之辩．法学评论．2005年第4期． [17]尹飞．物权法．用益物权．北京：中国法制出版社．2005．

[18]韩玉斌．农村宅基地使用权立法的价值选择．西南民族大学学报（人文社科版）．2005年第5期． [19]张倩：《农村宅基地使用权纠纷实证分析》，华东政法学院同等学历申请硕士学位，2005年。[20]刘慧兰：《我国用益物权制度的完善》，山西大学硕士学位论文，2007年。[21]王瑾：宅基地使用权原始取得的物权法分析[J].法制与社会，2008年第2期.

第二篇：农村宅基地使用权转让法律分析

农村宅基地使用权转让法律分析

来源：作者：日期：09-12-17

1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。

2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

3.近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。

4.几点看法：通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。

第三篇：农村宅基地使用权和转让应注意什么

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农村宅基地使用权和转让应注意什么

1.农村宅基地使用权的概念：

农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。2.农村宅基地使用权的转让：

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

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赢了网s.yingle.com 反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事

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赢了网s.yingle.com 人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

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3.实践中存在问题。

近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：

关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。对于此类案件处理原则，纪要三指

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(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然

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赢了网s.yingle.com 后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。4.律师评析

通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。

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2018

第四篇：农村宅基地使用权转让协议书

农村宅基地使用权转让协议书

转让方：(以下简称甲方)

受让方：(以下简称乙方)李道康蔡贵者

甲、乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：

一、宅基地坐落、面积

甲方将申请所得的坐落于仙降镇垟头村的宅基地使用权转让给乙方。具体坐落位置：仙降镇垟头村套房一层第间，及三单元室、室，土地使用权证号为：瑞集用（2011）第203--号。（未领取房屋所有权证书）

上述宅基地的使用权归乙方享有。

二、转让金额

该宅基地的转让价格为人民币元。

三、付款方式及期限

在签订本协议日内一次性付清。

四、房产归属

1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。

2.因为建房手续以甲方名义申请，所以甲方应积极配合办理房地产权属登记，所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证变更办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。

五、违约责任

本协议签订后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款元，并偿付违约金元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。

六、其他事宜

甲方应于年月日前在政策条件允许的情况下，将房产证办理到其名下交由甲方；并配合甲方办理相关房屋买卖和过户公证手续及应由以甲方名义办理的其他事项。为此，乙方另行补偿给甲方五万元。于本协议签订之日先付两万元，另三万元交给保管，在上述事项全部办理完毕后转付给甲方。

本协议未尽事宜由双方另行协商。

七、协议生效条件

本协议经双方签字后生效。

八、协议份数

本协议一式二份，双方各执一份。

甲方：乙方：

二O年月日2

第五篇：农村宅基地土地使用权转让合同书

农村宅基地土地转让合同书

一、本合同双方当事人转让人（以下称甲方）：户籍：身份证号码：

受让人（以下称乙方）：户籍：身份证号码：

二、根据国家有关法律、法规及有关规定，甲、乙双方本着协商自愿平等的原则，就宅基地土地转让事宜，订立本合同。

三、甲方现将自已名下建房手续齐全的一套宅基地自愿转让给乙方建房使用，该土地位于玉溪市红塔区春和镇中所乡田坝村六组，土地面积为

平方米，土地证号为

用（）第号、地号，土地用途为村镇混合住宅用地，其四至见宗地图，并给双方签字确认。

四、甲方转让给乙方的转让费总额为人民币共

万元整（￥

元）。

五、乙方向甲方在合同签订时支付

万元，剩余部分在本合同签订日后15天内，甲方为乙方完成宅基地实地面积测量实地位置放线定位时，并双方办理完毕土地转让公证后支付完毕。

六、甲方向乙方转让的宅基地，使用权归个人，目前其土地所有权属于集体，暂不可以办理土地证过户，但甲方须将土地证转交到乙方手中保管，并且房屋产权证也由甲方转交乙方手中保管使用。

/ 3

七、土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载项的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，乙方在此用地上所建房屋及其他附着物所有权属于乙方所有，村集体对该房主享受的权利和义务随之转移给乙方。如遇房屋征地拆迁，国家和集体征用土地，土地和房屋补偿款或补偿待遇均属于乙方。

有政策办理过户手续时，土地使用权转让的过户手续由甲乙双方配合办理，甲方必须义务全权协助乙方到当地政府土地管理部门和房产管理部门依法办理过户登记手续，使乙方持有转让地块面积的土地使用权证和房屋产权证，过户产生的一切税费和办证费用由乙方承担。

八、本宅基地使用权转让为永久性转让，双方签定合同后任何一方及其家人均不得反悔违约。若甲方想违约回购使用权，须经乙方同意，且甲方须按违约时乙方房屋市场价和市场相应土地转让费总和的3倍以上价款补偿乙方的经济损失，并且甲方补偿给乙方的经济损失须不低于乙方当年购买土地使用权和建造房屋总费用的5倍以上价款。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的可提请仲裁或向人民法院提起诉讼。

九、本合同原件一式四份，每份共三页，由双方及其家人签字同意并手印，第三方和村委会同意作证。自签订之日起生效，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。另外两份留作公证机关办理公证手续和备用。

十、本合同未尽事宜，可由双方协商签订补充协议予以明确。

/ 3

十一、附件：1.宅基地测量图

2.宗地图

3.甲方乙方身份证复印件 4.宅基地审批手续

甲方：

家人：

日期：年月第三方：村民代表：

日期：年月

乙方：

家人：

日期：3 / 3

年月日

日

农村宅基地使用权转让机制之法律思考邓圆甜（合集五篇）

第一篇：农村宅基地使用权转让机制之法律思考邓圆甜

第二篇：农村宅基地使用权转让法律分析

第三篇：农村宅基地使用权和转让应注意什么

第四篇：农村宅基地使用权转让协议书

第五篇：农村宅基地土地使用权转让合同书

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