第一篇：对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议
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对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议
———兼论“小产权房”问题的解决
龙翼飞 中国人民大学法学院 教授 , 徐霖 中国人民大学法学院民商法博士研究生
关键词: 宅基地使用权/登记/使用金/流转/小产权房
内容提要: 农村宅基地使用权是维系我国农村发展的重要财产权利。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权,促进我国城乡经济社会一体化进程。笔者对我国农村宅基地使用权的主体制度、登记制度、使用金制度、流转制度等问题进行了研究,提出了法律调整以及解决“小产权房”问题的建议。
一、我国农村宅基地使用权制度的社会保障功能
我国的农村宅基地使用权制度,是党和政府为保障广大农民生存权利所实施的一项永久性安居工程。新中国成立后,中国共产党领导中国人民通过对农村实行土地改革,消灭了延续几千年的封建土地所有制,为在半殖民地半封建旧中国长期受压迫的农民分田、分地、分
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房,实现了“耕者有其田、居者有其屋”。在实行土地公有化的过程中,将农民私有住宅的土地进行了所有制改造,转变为农民集体所有。在此深刻的社会变革中,中国共产党坚持以人为本,始终延续着对农民居住权利的庄严承诺。通过赋予农民宅基地使用权,保障农民的生存权和发展权。农村宅基地使用权制度是一项连续性的公共政策,体现了党和政府立党为公、执政为民的服务宗旨。我国农村宅基地使用权制度的建立和实施,对我国农村社会的政治稳定、经济发展发挥了重要作用。科学、客观地评价农村宅基地使用权制度对农民居住权利社会保障的历史性作用,是对农村宅基地使用权制度进行法律调整的前提和基础。
二、我国农村宅基地使用权制度的现存问题
在我国现行立法中,有关农村宅基地使用权的规定体现在:《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》、《担保法》以及一些行政法规和部门规章。依据上述法律、行政法规和部门规章的规定,我国农村宅基地使用权的主体范围仅限于农户,而不包括城镇居民。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准。农村宅基地只能分配给本村村民,城镇居民不能得到农村购买宅基地和农民住宅。农民的住宅不得向城镇居民出售,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地
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使用证。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村宅基地不得抵押。[1]
由此可见,我国的农村宅基地使用权流转受到了严格的限制。现行立法将宅基地严格地用于保障农民的居住权利,制约了广大农民在市场经济条件下,利用自身有限的财产资本,与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利,忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。
农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值。[2]在市场经济条件下,农村宅基地使用权作为一种民事权利,一种用益物权,其不能游离于市场经济之外。农村宅基地使用权流转制度在市场经济中,具有特殊的地位,发挥着特殊的功能。在保障社会成员公平地享有社会利益的前提下,有利于充分发挥财产的效用,优化资源的配置。“保障公平、提高效益”,即确保社会成员公平地分享社会发展的成果,提高社会财富的利用效率。从历史唯物主义角度认识和分析,经济民主决定着政治民主,农村宅基地使用权制度的改革是经济民主的必然要求。
在《物权法》出台之前,农户依法取得宅基地使用权,仅能够占有和使用宅基地,却无权将农村宅基地使用权向本集体经济组织之外,按照出租、转让、抵押等方式进行流转,无权获取宅基地上所产生的
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经济收益。《物权法》的颁布实施将农村宅基地使用权从建设用地使用权中独立出来,单独规定为用益物权的一种,形成了我国特有的用益物权形式,这为维护广大农民的合法权益奠定了重要基础。依据民法理论,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法将享有占有、使用和收益的权利。因此,宅基地使用权人也应该对农民集体所有的宅基地享有占有、使用和收益的权利。虽然《物权法》没有直接规定农村宅基地使用权的权利内容,但是在第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这对于完善我国农村宅基地使用权的流转制度提供了立法空间。
三、调整我国农村宅基地使用权制度的立法建议
1.对农村宅基地使用权主体范围的法律调整
农村宅基地使用权的主体,现行法律规定为:以户为单位的农村村民,即农户。笔者建议应当将其调整为:农户、城镇居民、法人及其他组织。
我国农村宅基地使用权制度的改革,其受益人群将不仅仅是传统意义上的农民,还应该包括广大城镇居民。未来伴随着迁徙自由制度的确立,农村宅基地使用权主体将会发生根本性的变化。“农民”将不再是确定的身份而是一种职业的选择。[3]伴随着社会主义市场经济条件下工业化与城市化的发展,城乡经济社会一体化将决定社会成
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员身份的一体化。在切实保障农民安居乐业的前提下,只要是不改变农村宅基地的使用用途,没有破坏其使用的功能,法律应当允许农村宅基地使用权适度地向城镇居民、法人及其他组织流转。
此外,立法中应当明确将农户主体与城镇居民主体相区别。因为,宅基地使用权对于农民是具有福利性的社会保障。每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利。而非农民主体的城镇居民,在住房保障方面享有的是国家住房公积金、经济适用房、廉租房等社会福利措施。因此,依据法律平等的原则,城镇居民无权再享有与农民同样的无偿取得农村宅基地使用权的权利。城镇居民可以在城乡统一的建设用地市场,以公开规范有偿的方式,受让农民集体土地的宅基地使用权。
法律所赋予农民的特权,是基于农民对土地的劳动付出,以及对我国13亿人口生存基础给予的保障。近些年,随着农村人口的迅速增长,土地微薄的产出无法满足农民追求小康生活的需求。农民们纷纷进城打工,成为了靠工资生活的产业工人。而另一方面,农民在农村拥有可耕种的土地,有自己的房屋。这是一种分割式的劳动力再生产模式。完善农村宅基地使用权的主体制度,有利于顺应亿万农民过上美好生活新期待,为进城定居的农民在处分其房屋和土地时提供更多的选择。
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2.对农村宅基地使用权取得制度的法律调整
现行立法仅允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让,以及本村村民之间住房的出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。尚不允许非本村村民、城镇居民、法人及其他组织,因转让、赠与、出租等方式取得农村宅基地使用权。
笔者建议我国农村宅基地使用权的取得应当划分为两类:一是农户基于本村村民的身份,依申请审批程序取得农村宅基地使用权。依据现行法律,农村村民以户为单位,首先向本集体经济组织提出宅基地使用权的申请,集体经济组织依民主议事程序对申请进行审查,审查通过后报乡(镇)人民政府审核,再报县人民政府批准。此种依申请审批程序取得农村宅基地使用权的,是土地所有权人直接让与土地使用权予特定的主体本村村民,属于农村宅基地使用权的初始取得;二是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得农村宅基地使用权。该类农村宅基地使用权的取得,是将土地使用权在土地使用权人之间转移而实现的。
对于上述的两种农村宅基地取得类型,相关配套制度应当明确以下几个方面内容:
(1)农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,应当采取登记生效的原则。
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虽然现行立法规定农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得,采用的是登记对抗主义而非登记生效主义原则。[4]但是,为了强化权利取得的确认方式,满足土地管理的客观要求,充分发挥物权登记公示、公信的效力,维护交易安全,农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则,必须进行物权登记。将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。不论是农户依申请审批程序取得的农村宅基地使用权,还是农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式取得的农村宅基地使用权,均应当以物权登记作为权利取得的生效要件。
农户依法申请经批准取得农村宅基地使用权的,申请人应当向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出农村宅基地使用权初始登记申请,报县级以上人民政府登记造册,将农村宅基地使用权记载于土地登记簿公示,核发农村宅基地使用权证。农村宅基地使用权的取得自宅基地使用权登记完成时生效。农村宅基地使用权人在申请宅基地使用权登记的同时,应当在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构, [5]申请房屋登记,获得注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。房屋所有权的取得自房屋权属登记完成时生效。
(2)规定“农村宅基地使用金”制度,区分农村宅基地的无偿使用与有偿使用。
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笔者建议应当在现行立法规定的农户依申请并经批准无偿取得宅基地使用权的基础上,设立以“农村宅基地使用金”为核心内容的农村宅基地有偿使用制度。其立法理由是:农户依申请并经批准取得的宅基地使用权,是基于农民身份享有的保障其居住的权利,实行无偿取得的原则。现行立法规定的每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利,这已经充分地实现了农村宅基地使用权制度对农民居住权利的保障功能。而对于城镇居民,基于其身份的原因,无权利用农村宅基地无偿享有保障其居住的权利。因此,农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式,受让农户初始取得的农村宅基地使用权时,应当缴纳农村宅基地使用金。这为农村宅基地使用权进入市场有偿流转奠定了基础。
所谓“农村宅基地使用金”,是指农村村民、城镇居民、法人及其他组织,依买卖、继承、赠与等方式受让农户初始取得的农村宅基地使用权时,应当支付给土地所有权人的土地使用费。农村宅基地属于农民集体所有的土地,其所有权主体为全体集体经济组织的农民。基于民法中的所有权理论,“农村宅基地使用金”当归属于农民集体所有。建议将“农村宅基地使用金”作为服务社会主义新农村建设的专项资金,用于农民集体组织的公共设施、文化教育、卫生医疗、社会保障等项目的建设。与“国有土地使用权出让金”相比较,“农村宅基地使用金”具有如下几个方面特点:
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其一,主体方面。“农村宅基地使用金”与“国有土地使用权出让金”都是土地所有权人基于所有权享有的收益权能的体现。两者的区别在于土地所有权主体的不同。“农村宅基地使用金”是农村集体经济组织以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向农村集体经济组织支付的土地使用费。而“国有土地使用权出让金”是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付的土地使用费。
其二,支付方式。“国有土地使用权出让金”一般要求土地使用者一次性支付全部年限的土地使用费。这是基于国有土地使用权出让对象为开发商等企业,相对于普通居民具有较强的支付能力。因此,“国有土地使用权出让金”采用一次性的支付方式,具有合理性。而“农村宅基地使用金”考虑到其支付对象一般为普通居民,其经济收入与财产负担能力相对有限,建议采用“年金制”。“农村宅基地使用金”分几十年收取,一方面可以减轻普通居民的经济压力,另一方面可以每年使农民集体经济组织获得土地的财产性收入,保障了农村集体建设资金的持续性供给。
其三,管理方式。“国有土地使用权出让金”是国家作为土地所有者获得的一项国有资源性收入,属于国家各级财政收入的组成部分。在资金管理上,采用的是中央和地方政府财政分成的方法。而“农
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村宅基地使用金”,是农民集体作为所有者获得的一项财产性收入,属于农民集体所有。因此,在管理方式上应当由农民集体进行民主化管理,中央和地方财政无权对资金进行分成。在具体操作过程中,建议由国家土地管理部门代收农村宅基地使用金,再全部转交农村集体经济组织,以便加强法律监管,防止资金的滥用。
(3)明确规定农村宅基地使用权是有期限的。
明确规定农村宅基地使用权的期限,有利于稳定农村宅基地使用权的期限利益。现行立法对农村宅基地使用权的期限没有做出规定,村民享有永久居住的权利。然而用益物权是一种有期限物权,在其存续期限届满时用益物权当然归于消灭。这不同于所有权,所有权是没有一定存续期限而永久存续的物权。“所有权的存在没有时间的限制,除非权利人自己放弃或者处分自己的所有权。” [6]用益物权的存续期限,其表现形式可以是一个确定的期限,如30年、50年,也可以是一个不定期的期限。农村宅基地使用权作为一种用益物权也是有期限的物权。关于我国农村宅基地使用权的期限,有学者建议按照建设用地使用权取50或者70年。[7]笔者认为立法中应当结合我国国情,充分考虑农村宅基地使用权的社会保障功能,建议较国有用于建造住宅的建设用地使用权70年的期限更长一些,统一规定农村宅基地使用权的期限为80年。自农户最初依申请批准程序无偿获得本集体经济组织宅基地时起算。当农村宅基地使用权期限届满时,农村宅基地
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快速专业解决您的法律问题 的所有权人,有权无偿收回该宅基地的使用权。法律也应当允许农村宅基地使用权人申请续期。
3.对农村宅基地使用权流转制度的法律调整
改变现行法律中只允许农村宅基地使用权在本村村民范围内流转的现状,允许农村宅基地使用权以买卖、继承、赠与、出租、抵押、入股等方式进行流转。
依据《物权法》关于用益物权的一般规定,用益物权人有权对他人所有的物依法享有占有、使用、收益的权利。农村宅基地使用权属于用益物权,农村宅基地使用权人也应当对宅基地享有占有、使用和收益的权利。占有是指宅基地使用权人对宅基地的实际控制,占有是宅基地使用权人对宅基地进行使用和收益的基本前提;使用是指宅基地使用权人按照宅基地的使用用途,对宅基地在不毁损或者改变其性质的情况下加以利用;收益是指宅基地使用权人有权依法获取宅基地上所产生的利益。如,出租房屋而取得的租金。随着农村土地管理制度改革的逐步深入,在城乡统一的建设用地市场,农村宅基地使用权人将可以对依法取得的农村宅基地使用权进行流转。[8]相关配套立法将进一步完善。从而充分发挥农村宅基地使用权的财产权价值,促进农民脱贫、致富、增收,凸显社会公平。
关于农村宅基地使用权流转制度的立法原则,建议作如下规定:
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(1)以切实保障农民的居住利益为首要原则。农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的社会保障制度。因此,农村宅基地使用权制度的改革必须以切实保障农民居住利益为首要原则。在此基础上,方可将农村宅基地使用权再向城镇居民等主体流转。
(2)农村宅基地使用权的转让,应当在统一的建设用地市场公开规范进行。双方应当本着平等协商、自愿、有偿的原则,在逐步建立健全的城乡统一建设用地市场,将依法取得的农村宅基地使用权在市场上进行公开、规范的流转。
(3)流转的期限不得超过农村宅基地使用权的剩余期限。农村宅基地使用权流转合同约定的期限,必须在原农户初始取得宅基地使用权时,与农村集体经济组织订立的宅基地使用权出让合同约定的期限范围内。
(4)严格遵守农村宅基地的土地规划和使用用途的要求。取得农村宅基地使用权的权利主体不得改变宅基地规划的使用用途,受让人只能利用宅基地建造以居住为目的的住宅。
(5)同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。《物权法》强化了农村集体组织的成员权。成员权是与农民村籍密切相关的具有财产权利属性的特殊权利,是一组以土地权利为核心的身份权。[9]为了保护本集体经济组织以及本集体经济组织成员的利益,法律应当明
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确规定在农村宅基地使用权以买卖、出租等有偿方式流转时,同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。
关于我国农村宅基地使用权的流转方式,建议立法作如下调整:
(1)买卖。卖是指农村宅基地使用权人在使用期限内,将农村宅基地使用权有偿转让给他人的行为。本村村民、非本村的村民、城镇居民、法人及其他组织,均可成为受让人。当出卖人为农村村民,且转让的为初始取得的宅基地使用权时,受让人应当缴纳“农村宅基地使用金”。农村宅基地使用权的买卖应当及时进行物权变更登记。农村宅基地使用权和房屋所有权的变动,自物权变更登记完成时生效。转让应当在城乡统一的建设用地使用权市场,根据规模大小,采取双方协商或者招标、投标的方式进行。具体规定可以参照国有土地使用权流转规定,予以规范。
(2)继承。农村宅基地使用权人在宅基地上构建的建筑物及其附属设施,属于农村宅基地使用权人的私有财产,可以依法进行继承。依据“房地一致”的原则,农村宅基地使用权会与建筑物及其附属设施一并发生流转。此外,农村宅基地使用权也是一项具有财产性价值的权利,法律应当允许农村宅基地使用权单独发生继承。当被继承人为农村村民,且被继承财产属于初始取得的宅基地使用权时,继承人应当缴纳“农村宅基地使用金”。
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(3)抵押。现行法律不允许在农村宅基地使用权上设立抵押。然而应该看到,农民可以通过在其享有的农村宅基地使用权上设定抵押进行农业融资,发挥权利的财产性价值。农村宅基地使用权人将其农村宅基地使用权证、房屋权属证书作为抵押获得银行贷款,为发展农业生产提供了资金。因此,抵押应当成为农村宅基地使用权的一种流转方式。因处分抵押财产而取得农村宅基地使用权和地上建筑物的,应当办理变更登记。农村宅基地使用权和房屋所有权的变动,自物权变更登记完成时生效。
(4)出租。出租是指在使用期内,农村宅基地使用权人可以将农村宅基地使用权依法租赁,但不得改变农村宅基地的使用用途。出租获得的租金是农村宅基地使用权的财产性收益。
(5)赠与。赠与是指农村宅基地使用权人将农村宅基地使用权无偿转让给他人。其受让人既可以是农民,也可以是城镇居民、法人及其他组织。当赠与人为农村村民,且赠与的财产属于初始取得的宅基地使用权时,受赠人应当缴纳“农村宅基地使用金”。
(6)入股。农村宅基地使用权人可以将农村宅基地使用权作价入股,并按照该股份获取一定的收益。入股不能改变农村宅基地的使用用途。
四、对解决“小产权房”问题的法律建议
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近年来,所谓“小产权房”问题引起了社会各界的广泛关注。从法律角度分析,“小产权”不是一个法律概念。俗称的“小产权房”主要是指房屋建设开发无偿使用、占用农民集体所有土地(包括:农村宅基地、农村建设用地或农用地)建造的房屋,持有村委会发给的产权证明,且不能向农村集体经济组织以外人员流转的住宅。“小产权”的相对称谓是“大产权”。俗称的“大产权房”是指依法有偿使用国有土地(包括国家依法征收农村土地转为有偿使用的建设用地),由国家有偿出让给建设单位,依法开发建设、销售,由国家主管部门登记、征收税费,颁发产权证书,并可进行市场流转的房屋。
“小产权房”主要可分为以下四种类型:
1.本村村民依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后,自建自用的住宅,持有村委会出具的产权证明。这是“小产权房”中数量最多的一种类型。
2.本村农村集体经济组织,为解决村民住宅需求,在符合土地利用规划的前提下,村民出资集中建造的住宅,持有村委会出具的产权证明。
3.本村村民利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅,转让给非本集体经济组织的村民、城镇居民法人及其他组织。受让人持有经村委会变更的产权证明。
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4.农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发,占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地,变相进行房地产开发,并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民,房主持有村委会出具的产权证明。
针对上述四类“小产权房”产生的不同背景,依据本文“关于对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议”,对现存“小产权房”问题的解决,提出以下法律建议:
(1)属于第1—2种类型的“小产权房”,均属合法建造的房屋。房主应当在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。
(2)第3种类型的“小产权房”,属于农村集体经济组织村民,将其闲置的住宅出卖给非本集体经济组织的村民、城镇居民、法人及其他组织。该种类型的“小产权房”违背了现行法律中关于禁止农村宅基地使用权向本集体经济组织以外人员流转的规定,属于现行法律禁止流转的房屋。此类“小产权房”问题的解决,应当先由出让方,在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。受让人应当在缴纳“农村宅基地使用金”后,到有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权及其上房屋所有权的变更登记手续,获得相应的农
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村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。
(3)第4种类型的“小产权房”,暴露了房地产违法开发建设的许多问题。国家对房地产开发建设实行较为严格的行业管制。房地产开发商将未经立项、报建、审批、缴纳相关税费、验收的楼盘直接销售给城镇居民,势必给居民居住安全带来隐患,并造成国家税费的流失,严重侵害了农民集体和消费者的合法权益。农村集体经济组织与房地产开发商变相进行的房地产开发,占用了农用地、农村宅基地或者农村其他建设用地。应当依据其占用土地类型的不同,分别予以处理。具体内容如下:
其一,占用农用地的。
对于农用地,国家严格限制农用地转为建设用地,对耕地实行特殊保护。特别是在我国耕地保护形势异常严峻的当前,党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》非常明确地提出要坚决守住18亿亩耕地红线,强调“两个最严格制度”,就是坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度。我国人口众多,土地资源十分匮乏。基于13亿人口的粮食安全和经济社会稳定发展的考虑, 18亿亩耕地红线就是保护社会公共利益的底线。维护社会公共利益是现代法治的必然要求。“私权应遵从公
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共福祉”。[10]占用农用地进行住宅建设,严重损害了社会公共利益。因此,对于占用农用地的“小产权”房,违反了强制性、禁止性的法律规定,应当责令建房人自行拆除。
其二,占用农村宅基地的。
对于占用多户农村宅基地开发建设的“小产权”房,首先应当由房屋建设主管部门依法对房屋质量进行验收。对符合质量标准的,先由出让方村民在有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证。再由房地产开发商缴纳“农村宅基地使用金”,补缴其他税费,并协助购房人到有关房地产及土地主管部门,申请办理农村宅基地使用权证以及注明“集体土地”字样的房屋登记簿和房屋权属证书。
其三,占用农村其他建设用地的。
农村其他建设用地是指除住宅之外,用于农村集体经济组织公共设施和公益事业建设,以及兴办乡镇企业等的建设用地。对于农村其他建设用地使用权,《物权法》未明确其用益物权的地位。因此,其尚缺乏市场流转的法律基础。农村集体经济组织与房地产开发商,在不符合土地利用规划、未经相关部门批准、未依法取得农村其他建设用地使用权的情况下,非法占用农村其他建设用地,变相进行房地产开
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发建设的“小产权房”,属于违法建筑,应当由相关行政执法部门依法做出处理。
注释:
[1]参见2004年8月修订的《土地管理法》、1999年5月国务院办公厅《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)、2007年12月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。
[2]参见韩世远:《宅基地的立法问题———兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》,http: //www.xiexiebang.com/article/defaul.t asp? id=28722。
[3]“在中国,农民的概念有两个,一个是身份意义上的农民,也就是具有农村户籍的居民。他们即使成为了城市居民,如果仍然是农村户籍,那么还是称为农民;另一个概念是职业意义上的农民,也就是从事农业生产劳动的劳动者。主要是指身份意义上的农民,其中也包括职业意义上的农民。”参见王全兴:《中国农村社会保障的制度设计》, http: //www.xiexiebang.com/article/default.asp? id=21767。
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[4]参见2008年2月国土资源部《土地登记办法》、2008年7月城乡与住房建设部《房屋登记办法》。
[5]依照《物权法》实施的不动产统一登记制度,待相关立法完善后,我国土地与房屋登记将统一进行。
[6]孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第29页。
[7]参见朱岩:《“宅基地使用权”评释》,载《中外法学》2006年第1期。
[8]参见2008年10月党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》
[9]参见蔡立东:《宅基地使用权取得的法律结构》,载《吉林大学社会科学学报》2007年第3期。
[10]参见《日本民法典》第1条第1项规定。
出处:《法学杂志》2009年第9期
第二篇：农村宅基地使用权转让 法律分析
农村宅基地使用权转让 法律分析
来源：作者：日期：09-12-17
1.农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。
2.农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。
3.近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》 第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：
从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。
4.几点看法：通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。
第三篇：集体土地所有权和农村宅基地使用权
关于加快我县集体土地所有权和农村宅基
地使用权登记发证工作的通知
各乡（镇）、国土资源管理所：
为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发
[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：
一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性
依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证
工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。
二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围
1、本县辖区内所有村委会；
2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。
三、登记程序
1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。
2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；
（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。
申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。
4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。
5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。
6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。
三、宅基地使用权登记有关政策
严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。
(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地
面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；
2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；
3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。
（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：
1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；
2、土地违法违规行为正在处理的；
3、土地权属有争议的；
4、地上住宅房屋权属不清的；
5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；
6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；
7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；
8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；
9、土地管理政策法规规定的其他情形。
（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。
四、收费标准
1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；
2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。
五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使
用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。
二〇一一年四月十七日
第四篇：关于我国集体合同立法的若干建议
关于我国集体合同立法的若干建议
《劳动法》颁行以来，由于工会和劳动行政部门的并肩努力，我国企业建立平等协商、签订集体合同制度的工作有了突破性进展。这一状况说明，平等协商机制和集体合同制度作为国际公认的调整企业劳动关系的基本手段，在我国社会主义市场经济体制下同样具有巨大生命力。形势的发展和现实的需要更加紧迫地呼唤集体合同立法，这是因为，一方面《劳动法》关于集体合同的规定过于原则和简单，另一方面国家劳动部和全国总工会从各自角度出发制定的规章和文件又缺乏国家意志性、法律规范性和科学合理性。因此，集体合同立法理所当然地应该被国家立法机关所重视。人们呼吁一部具有中国特色的、适应社会主义市场经济要求的集体合同法能尽快出台。为促进这项工作的开展，笔者拟就有关问题略陈管见，以供讨论。
一、关于立法宗旨
集体合同立法首先应当体现国家在企业中建立平等协商机制、推行集体合同制度的倡导和促进，对企业和谐稳定劳动关系的调整。平等协商、签订集体合同的主要作用在于改善劳动关系，“以合作取代对抗，用协商解决冲突”。平等协商、签订集体合同制度一方面可以弥补国家劳动法律只规定所有企业普遍适用的基本劳动条件和劳动标准，不可能照顾各个具体企业特殊情况的不足，将《劳动法》的规定落实到本企业；另一方面又可以弥补劳动合同主体双方实际地位不平等，单个劳动者不可能就一些重大事项与企业法人协商的不足，将单个劳动者的意志组织成全体员工共同的意志。集体合同的这一作用与国家改善劳动者待遇，保持社会稳定的职能是完全一致的，也是国家劳动立法和推行劳动合同制度所不能取代的。因此，必然应当得到国家的大力倡导和促进。
集体合同立法还应当体现对平等协商机制的调整。《劳动法》第八条规定，劳动者依照法律规定，“就保护劳动者合法权益与用人单位进行平等协商”，从而确立了我国企业的平等协商机制。平等协商机制具有灵活性、及时性、内容广泛性等特点，与《劳动法》第33条所规定的集体合同制度既有联系又有区别。尤其是对那些目前尚不具备签订集体合同条件的用人单位，更应大力倡导平等协商机制的建立。
二、关于适用范围
首先，集体合同法应当适用于所有中华人民共和国境内的企业，这是毫无疑义的。有的同志认为，推行集体合同制度的重点应放在外商投资企业、私营企业、乡镇企业等新经济组织。我们认为，作为工作重点的安排，这无可非议。新经济组织由于种种因素，如工会组织不健全，职工中外来农民工多、流动性大，有关法规不配套等，造成劳动关系不和谐、不稳定，特别需要建立和完善改善劳动关系的机制。但从立法来讲，一是《劳动法》适用于所有企业；二是在我国，国家法律的遵守和执行往往由国有企业发挥示范和带头作用；三是从目前实际情况看，许多国有企业同样也潜伏着劳动关系紧张乃至激化的种种因素。因此，不论何类企业，均应无例外地建立集体合同制度。
其次，事业单位是否应当建立平等协商、签订集体合同制度？《工会法》第18条规定“工会可以代表职工与企业、事业单位行政方面签订集体合同”。按照法律层次，《工会法》由全国人大审议通过，其效力要优于由全国人大常委会审议通过的《劳动法》。此外，《劳动法》第2条规定：“国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者，参照本法执行”。尽管《劳动法》第33条只规定了“企业”，但并无对非企业签订集体合同的禁止性含义。所以，从法的普遍适用性出发，凡实行企业化管理的事业组织也应推行集体合同制度。
三、关于定义性条款
在集体合同法总则中应分别对平等协商、集体合同及无效集体合同下定义。这里有三点应注意，第一，劳动部《集体合同规定》第7条给集体协商下的定义是，“指企业工会或职工代表与相应的企业代表，为签订集体合同进行商谈的行为”，这与《劳动法》第8条的涵义明显不符。集体协商不仅限于企业，还包括所有用人单位，此其一。集体协商的是“保护劳动者合法权益”事项，非专“为签订集体合同”而进行，此其二。所以，集体协商（最好按《劳动法》统一称平等协商）不能采用此定义。第二，集体合同定义应突出“团体契约”的涵义，是团体对团体的行为，而非众多职工“合伙”与企业法人的合约。据此，协商代表之行为及其后果均为委派法人承担，且不因代表的变更而改变；因签订与履行集体合同引发的争议，不应简单定义为“集体劳动争议”，而应规范为“团体劳动争议”。第三，按照《劳动法》的规定，集体合同必须经职工代表大会或全体职工大会审议通过，还必须报送劳动部门审核才生效，因而一般不存在“无效集体合同”的问题，在集体合同法中无需设定专章。但在总则中定义一下“无效集体合同”，并规定其确认及责任追究程序，仍然十分必要。
四、关于平等协商和集体合同的基本原则
劳动部《集体合同规定》和全国总工会《工会参加平等协商和签订集体合同试行办法》中对此均分别有所规范，可以在立法时参用。除此之外，按照国际劳工标准及国外集体合同立法的经验，是否还应考虑如下几个原则：
1、双方代表的特命全权性原则。协商代表一旦产生，在任期内均为派出方的特命全权代表，此为法律所确认，无须每次协商均要授权。
2、权利的不可放弃性原则。这主要指工会派出之协商代表，享有与企业平等协商权及签订集体合同权，此权利不得放弃、不得转让。
3、选择和讨论集体合同内容的自由性原则。按照《劳动法》的规定，是否签订集体合同的选择权在职工一方，企业应遵守这一规定，否则构成侵权。而平等协商及集体合同的内容，双方均有自由选择的权利。
4、监督的系统性及责任的不可回避性原则。平等协商、订立和履行集体合同，均属法律行为，必须构筑系统而完善的监督机制，而且对监督机构而言，这种责任是法定的，不可回避，不得推卸或放弃。
五、关于对参与协商的职工代表的特殊保护
依照国际通常做法及我国国情，这种特殊保护至少应包括两个方面。一是职业保障。例如可规定“担任平等协商的职工代表在劳动合同期内，自担任代表之日起五年内除个人严重过失外，企业不得与其解除劳动合同。劳动合同期限届满，如果职工代表提出续订劳动合同，企业应与其续订不少于担任代表期限的劳动合同”。二是岗位稳定性保障。要使职工代表不被向歧视性的工种、岗位变动。
六、关于法律责任
为保障企业职工一方签订集体合同权利的实现，保证所签订集体合同条款的履行，建议集体合同法中专设法律责任章。本章应包括以下基本内容：代表逃避参加平等协商和签订集体合同的责任，可按拖延的天数处罚；违反和不履行集体合同的责任，应主要处罚违反和不履行集体合同的企业方，一是罚款，二是追究领导者责任；不提供用于平等协商和实施监督所必需资料的责任，包括行政处分和较低数额罚款；追究责任的程序等。
七、关于政府对集体合同和平等协商的倡导
促进企业劳动关系的和谐稳定，有利于社会安定，有利于经济发展和社会进步，应当是各级政府的目标。因此，西方发达国家政府采取各种有效手段来鼓励和推进企业协商谈判、签订集体合同。我国是社会主义国家，更应采取积极态度。倡导的方式，可以将劳动关系的和谐稳定作为考核企业家的重要内容；可以设立专项基金奖励建立平等协商、集体合同制度卓有成效的企业；可以由政府牵头举办平等协商、签订集体合同的培训班、经验交流会、表彰促进会；也可以在舆论上加强宣传力度等。在立法时可考虑设奖惩专章，也可分散写入有关章节，但须体现政府倡导的精神。
八、关于公有制企业中党组织对平等协商、签订和履行集体合同的保证监督 这不但符合我国国情，也易于为企业所接受，同时对加强集体合同履行中的管理也极有好处。《企业法》第八条规定了企业党组织“对党和国家的方针、政策在本企业的贯彻执行实行监督”，因此在集体合同法中写入类似条款是有先例、有依据的。这种保证监督可以包括：促进平等协商的顺利进行并取得预期成果；促进双方依法订立集体合同；监督检查已签订集体合同的履行；促进对集体合同进行必要的修订、完善；促进集体合同争议的顺利解决等等。
第五篇：农村宅基地使用权和转让应注意什么
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农村宅基地使用权和转让应注意什么
1.农村宅基地使用权的概念：
农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。2.农村宅基地使用权的转让：
从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
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赢了网s.yingle.com 反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事
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第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。
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3.实践中存在问题。
近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升，造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：
从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上;从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。对于此类案件处理原则，纪要三指
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(一)要尊重历史，照顾现实。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
(三)要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
实务当中，北京市范围内的各级法院对此类案件的判决，主要是依照上述纪要来做出的，具体做法是：首先，认定房屋买卖合同无效。然
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赢了网s.yingle.com 后，判令出卖人支付给买受人高额补偿金。4.律师评析
通过以上简单的分析，可以看出，目前我国法律上对于农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不是很明确，比较混乱，在司法实践当中，即使是司法机关也很难理清，在学术界也是众说纷纭。农村宅基地制度作为确保中国农民有房住的最基本保障，应当通过立法来明规范农民对农村宅基地的权利范围，消除法律之间、法规之间互相冲突的情况，填补法律上的空白点，使制度充分完善起来，以保障农民的权益。
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